房地产项目案例分析

房产项目案例分析
目 录

1 项目介绍 1
11 项目概述 1
12 琶洲历史发展情况 1
13 项目关济技术指标 2
2 投资环境分析 3
21 广州市济发展情况 3
211 广州市国生产总值快速增长 3
212 固定投资增长较快房产产业增长强劲 3
213 第三产业例增 4
214 居民生活水进步提高 5
215 外商投资情况 5
216 政府工作重点 6
22 会展业发展概况 7
221 国际会展业发展概况 7
222 国会展业发展概况 8
223 会展业产业关联性 10
23 广州市城市整体规划发展情况 10
24 广州口变化增长情况 11
241 口规模 11
242 家庭户规模 12
243 口变化 12
3 广州市房产市场分析 14
31 房产市场投资情况分析 14
311 房产开发投资额逐年增加 14
312 空置面积增加 15
32 广州住宅物业调查分析 16
321 批准预售量降 16
322 登记成交保持活跃 17
323 住宅成交价格稳中调 20
33 广州写字楼物业调查分析 23
331 广州市写字楼整体市场分析 23
332 广州市商务区甲级写字楼需求象分析 30
333 广州典型写字楼项目分析 38
34 广州市商场物业调查分析 39
341 商铺供需情况分析 39
342 商物业租售价格水分析 40
343 商物业发展趋势分析 40
35 广州市高级公寓调查分析 42
351 公寓供需情况分析 42
352 公寓区域分布目标客户分析 43
353 公寓租售情况调查表 44
354 公寓市场发展分析 46
4 项目区位分析 50
41 项目区域（琶洲岛）概况发展 50
411 理位置 50
412 交通状况 52
413 居住环境商业氛围分析 52
414 配套设施 53
415 琶洲岛型房产项目调查 54
42 项目区域发展规划 55
421 功区布局 56
422 发展时序规划 57
423 新会展中心贵项目互动关系 59
43 结 61
5 亚洲区部分城市会展中心附物业发展情况分析 62
51 广州（中国出口商品交易会） 62
511 会展中心情况分析 62
512 会展中心周边物业情况分析 63
513 供鉴验教训 68
52 厦门（[厦门国际会议展览中心]） 69
521 会展中心情况分析 69
522 会展中心周边物业情况分析 69
53 海 70
531 [海国际会议中心] 70
532 [海新国际博览中心] 73
533 [海光会展中心] 75
534 [海世贸商城] 78
54 北京（[中国国际贸易中心]） 81
541 会展中心情况分析 81
542 会展中心周边物业情况分析 82
55 香港[香港会议展览中心] 83
551 会展中心情况分析 83
552 会展中心周边情况分析 85
56 新加坡 87
561 会展中心情况分析 87
562 会展中心周边物业情况分析 89
57 供鉴验教训（广州市外区） 90
6 项目分析 93
61 项目优劣势分析 93
62 项目机会投资分析 94
63 综合分析 96
7 项目发展定位分析 98
71 项目整体市场定位 98
72 目标客户定位 101
73 项目价格定位 103
74 户型面积建议 108
8 项目开发计划建议 110
9 项目规划建议 111
91 PZB1603块规划建议 112
911 功面积例 112
912 功分配说明 113
913 规划建筑初步设计建议： 115
92 PZB1702块规划建议 123
921 功面积例 124
922 规划建筑初步设计建议 125
923 项目整体风格建议 131
924 户型设计建议 134
925 环境景观方案 137
926 公绿系统 137
927 住宅绿化系统 138
928 道路绿化系统 139
929 配套服务设施 140
10 项目物业理建议 143
11 项目市场推广计划初步建议 147
111 进入市场时机选择 147
112 宣传推广建议 147
113 价格策略 148
12 项目投资济效益分析 149
121 项目投资构成总投资估算 149
1211 项目开发建设进度计划 149
1212 基参数 149
1213 项目成分析 150
122 项目济效益分析 154
1221 济效益分析假设前提 154
1222 项目盈利力分析 157
1223 项目确定性分析 159
123 效益分析结 161
13 项目综合评价 167



1 项目介绍
11 项目概述
项目位琶洲岛中部新会展中心斜面项目两块土市教委[教师新村]隔断PZB1603南面名[家庭花园]商品房居住区PZB1702南面紧邻黄埔涌项目西北面广州国际会议展览中心新址东北面琶洲村街零散分布干商铺营木材石材汽车维修业零星杂货店饮食店
项目周边配套设施较少集中琶洲村具体学邮局农村信合作社村卫生站农贸市场等配套现状算完善
12 琶洲历史发展情况
琶洲岛黄埔村早明清时期已重贸易港口港口修建逐步失重商港位直处默默闻境况八十年代时琶洲岛建筑村民居少量企业厂房企业中较出名珠江啤酒厂外田果树林居民较少整琶洲岛外界相连道路新港东路时新港东路单车道道路路面状况较差凹凸雨天更泥泞车行便岛居民带极便路边建筑物极少零星栋职工宿舍楼职工宿舍楼新港东路
连接道路宽度3米泥路晚整条新港东路没路灯情况道路更显漆黑没出行时时条公交线路通琶洲岛车辆较少外界联系极方便交通便琶洲济解放直发达
着华南桥东圃桥开通铁二号线广交会新址规划琶洲开始进入新历史发展里程广州济发展中扮演越越重角色

13 项目关济技术指标
PZB1603块建设规模指标览表
项目名称
指标数
单位
规划净面积
23681
方米
总建筑面积
93043
方米

中
建筑面积
71043
方米
建筑面积
22000
方米
建筑基面积
9000
方米
容积率
3
方米
建筑密度
38

绿化率
≥30

机动车停车位
437


PZB1702块建设规模指标览表
项目名称
指标数
单位
规划净面积
32883612
方米
总建筑面积
55408
方米

中
建筑面积
50218
方米
建筑面积
5190
方米

建筑基面积
9738
方米
容积率
153

建筑密度
296

绿化率
≥30

规划总户数
446
户
规划总口数
1516

口毛密度
454
公顷
机动车停车面积
5190
方米
机动车停车位
173


2 投资环境分析
21 广州市济发展情况
211 广州市国生产总值快速增长
2000年广州市GDP1995年1243亿元升2383亿元五年均增长131增幅居全国城市首全国城市中济运行质量完成数计划数接城市时广州城市综合服务功提升中心城市位增强图广州市历年国生产总值曲线图
图表11：广州市历年国生产总值曲线图
单位：民币亿元
资料源：广州统计年鉴
212 固定投资增长较快房产产业增长强劲
广州市统计局资料 2000年全市完成固定资产投资92419亿元增长523中房产开发投资完成35605亿元增长275占固定资产投资重达3853带动固定投资增长力量时房产整体销售形势良实际销售面积增长51广州历年固定资产投资曲线图
图表12：广州市历年固定资产投资额曲线图
单位：民币亿元
资料源：广州统计年鉴
213 第三产业例增
九五期间广州三产业中第三产业例明显增加目前已占GDP50高新技术产业较快发展2000年全市高新技术产品产值480亿元占工业总产值56尤值关注电子信息产业发展势头迅猛电子通信设备制造业产值九五期间年均增长约35年已达200亿元2001年广州重点发展电子信息生物医药光机电子体化环保技术设备精细化工等高新技术产业加快形成电子信息生物医药龙头高新技术产
业群广州济技术开发区广州南沙济技术开发区广州保税区工业区体

214 居民生活水进步提高
目前广州市均GDP达346万元年增长1419突破4000美元关超国际公认3000美元中等生活水居民收入增幅较市区居民年均收入13967元年增长162剔价格变动素实际增长130消费结构日趋改善居民食品支出占消费性支出重（恩格尔系数）年44降426居民购房购车旅游教育娱乐通讯等方面消费明显增加农村居民年均收入6086元年增长43剔价格变动素实际增长79
城市居民较高收入水力促进消费需求稳增长继1999年广州市社会消费零售总额突破千亿元关2000年社会消费力进步释放创新高1—11月广州商品销售总额增长12恩格尔系数逐年降显示着广州市民生活素质断提高家庭济正日益改善
城乡居民居住条件断改善城市居民均居住面积年1244方米提高2000年1332方米农村居民均居住面积年2899方米提高2000年306方米
215 外商投资情况
广州济快速增长广州市政府努力改善投资环境根形势发展断出台吸引外资新举措积极调整利外资结构吸引跨国公司国际财团穗投资落户广州实际利外资持续稳定增长统计
1999年底累计广州批准外商直接投资项目50755合利外资41755亿美元实际外资3176亿美元2000年底全球跨国公司排名前500位已98家落户广州投资项目中型制造业逐步转城市基础设施第三产业领域广州历年实际利外资曲线图
图表21：广州历年实际利外资曲线图
单位：亿美元
资料源：广州统计年鉴
着中国加入WTO 吸引更外投资广州入世作南中国济文化中心外商建立华分支首选高级理员需办公居住房高档物业租售带转机届时外商投资企业1998年增加倍驻穗外国投资士超越6万针外籍士豪华型居需求量倍增
216 政府工作重点
根广州市政府2001年初计划工作会议广州市年投资重点重城市基础设施高新技术产业环境保护产业升级改造项目集中力量保重点项目续建收尾项目适安排批条件成熟新项目开工

综述广州市宏观济运行保持持续稳定增长良态势济运行质量提高济指标预期目标期实现城市面貌年变效果明显民生活水继续提高国城市相广州市济增长速度属较高水显示出广州济具较强活力适应性

22 会展业发展概况
221 国际会展业发展概况
二十年国际会展业发展迅速国际年世界定期举行博览展览会约4000涉社会领域促进世界济贸易科技发展民相互解起积极作集政治济科技商业身活动场安排文艺娱乐活动作商品交换媒介发展外贸易重渠道日益受国政治商贸科技领域重视根国际会议协会统计国际会展业呈现特点：
亚洲区会展业发展方面远落欧洲北美区1998年举办国际会议总次数占全世界1346中中国(包括香港区)1997年举办国际会议总次数占亚洲举办国际会议总次数12521998年升1389
（1） 亚洲城市中新加坡举办国际会议次数1998年占总数1028次中国香港占总数596北京排第6位占总数345广州没进入排名
（2） 1998年全球国际会议统计中中国（包括香港区）举办国际会议总次数占全世界总数186排第15位位美国英国德国日等发达国家位许中等发达等国家
（3） 1998年全世界城市举办国际会议统计中巴黎举办国际会议总数占全世界总数26列第1位亚洲城市中新加坡占138香港占084列第26位东京举办次数56次北京44次广州统计
表221：1999年全球国际贸博览会举办概况

亚 洲
欧 洲
非 洲
美 洲
洋洲
次数
294
504
31
169
18

表222：1999年部分国家区国际贸博览会举办概况
国
中国
香港
中国
台湾
韩国
新加坡
法国
德国
意
利
日
英国
美国
加

次数
25
18
22
22
64
110
45
39
21
96
16
注：资料源中国国际展览公司

222 国会展业发展概况
国会展业80年代起步历两程：80年代初广州举行年两度全国商品交易会代表时期时期交易会选址城市区位考虑重点容皆具特色轻工业产品农产品等广交会外北京海昆明乌鲁木齐等城市边界城市定期举办交易会 第二程深圳高交会代表明显特色交易会原城市区位导转变城市产业导深圳高交会类似东莞国际电脑产品博览会
中国国际展览中心统计1999年全国举办展览会总数1326年增长5％全国行业展数量：电子展24轻工展23建材展35汽车展 13展会类型言外国华单国家展览前年北京海举办西班牙意利法国展综合性展览广州出口商品展北京国际博览会亚太博览会专业性展览汽车展机床展等会展业已成中国第三产业重方面年20％均速度递增
广州新中国早举办型商品展览会城市1957年起广州举办第届中国出口商品交易会已89届成交额1800万美元159亿美元广交会广州济发展广州国际形象树立起巨推动促进作直接间接济效益难计算品牌优势广州展览博览业稳步增长仅广交会闭会期间年举办展览100场次广州已成国继北京海展览中心
总讲广州整中国会展业目前全世界范围处较落水国家济建设迅速发展相符合时反映出会展业国发展空间

223 会展业产业关联性
会展业发展第三产业增长相互关联互动促进关系型展览博览会举办身说明城市第三产业发
展已具备相基础展览博览会举办需系列先进完善配套服务设施相关社会服务机构员运先进科技汇合点参展参观员提供便捷交通食宿消费休闲通讯咨询服务参展商品需运输仓储展示设施设计进出口员货物履行关三检保税等相关手续服务成功国际展览博览会会吸引区外著名贸易金融商业旅游等系列服务机构参设常驻机构见展览博览业发展效带动交通酒店旅游金融保险通讯咨询印刷传播等行业蓬勃发展

23 广州市城市整体规划发展情况
21世纪广州珠三角区域组合城市框架中考虑整体发展布局重点加强广佛市圈协发展74344方公里市域划分会区花化增城南沙片区针实际情况制定政策引导发展：着北抑南拓西调东移总体战略方广州重点包括番禺市中心区形成江带两产业轴两转移方三条城市发展带三港四物流中心城市整体格局：
江岸：珠江成广州城市发展纽带条珠江众水系珠三角特滨水景观
两轴：条珠江新城黄埔新塘延伸传统产业拓展轴条科学城琶洲国际会展中心生物岛南沙济技术开发区串连起高新产业发展轴
两转移方：城市传统商贸居住功北部白云山西侧搬迁白云机场带转移旧城口南部海珠区市桥带疏散转移
三带：城市珠江前航道航道沙湾水道三条发展带形成适宜居住滨江城市特色
三港：新白云机场建设成华南区航空港建设龙穴岛深水港琶洲国际会议中心生物岛学园区建设成IT时代广州信息港
四物流中心：北部结合新白云机场发展商贸物流中心南部龙穴岛发展仓储物流中心西部芳村发展商品物流中心东部结合黄埔港新沙港发展生产物流中心
江岸两产业轴两转移方三条城市发展带三港四物流中心中提琶洲国际会展中心两说明广州市政府琶洲发展重视政府规划支持琶洲辉煌指日

24 广州口变化增长情况
241 口规模
广州市统计局发布广州市口普查公报显示截止2000年11月1日零时广州市普查总口99430万1990年7月1日第四次口普查相总口增加36430万增长5783总口规模重庆（3090万）海（1674万）北京（1382万）天津（1001万）等直辖市表明广州市口规模正超规模城市迈进十年广州市总口幅度增加广州市实施改革开放政策社会济快速发展吸引量外口穗务工商结果显示出广州中心城市位作
242 家庭户规模
全广州市家庭户23736万户均家庭户口3321990年口普查383减少062家庭户规模缩推行计划生育政策独生子女家重增加方面着广州市城市建设房产业发展居住条件改善家庭越越取代代堂
243 口变化
（1） 白云区口天河区口增长快
全市10行政区中白云区总口达17487万居第位芳村区总口少3238万白云区番禺区海珠区天河区总口均已超100万成口区10年间口增长快天河区增幅达158倍
（2） 老城区口降口周边区转移
着城区改造房产业发展市中心区口逐步城市周边新区扩散1990年第四次全国口普查相越秀区口减少999万减幅2264荔湾区减少798万减幅1438东山区口仅增长204天河区白云区番禺区黄埔区口10年间增长倍
（3） 口密度变化较荔湾区跃居首位
全市口密度1337方公里1990年第四次口普查847方公里增加49010年间口密度发生较变化荔湾区402万方公里口密度四普第二位升全市第位口密度超1万方公里区四普3增加5高低排列次荔湾区越秀区东山区海珠区天河区越秀区荔湾区口密度幅降中越秀区496万方公里降384万荔湾区470万方公里降402万
表241：行政区口密度
行政区域
口密度
（ 方公里）
东山区
32341
荔湾区
40240
越秀区
38362
海珠区
13687
天河区
10243
白云区
1677
黄埔区
3200
番禺区
1242
花区
742
芳村区
7600
3 广州市房产市场分析
开放着改革力度断深入中心城市功断强化广州市城市建设取长足发展1980年广州建成区面积已达170方公里1993年扩2066方公里1997年达267方公里1980年中心区面积扩16倍预计2010年新轮城市规划修改方案实现广州南中国成拥发展区（建成区）面积4366方公里名副实现代化国际性市 改革开放广州城市建设长足发展时广州市房产发展带广阔空间
31 房产市场投资情况分析
311 房产开发投资额逐年增加
2000年广州市房产市场投资继续保持温增长根广州市统计局2000年统计公报数显示房产开发投资额度完成35605亿元增长203房产开发投资占全市固定资产投资重385年首次超基建设投资重中住宅建设投资占体全年完成商品住宅投资24904亿元年增长245占全市房产开发投资额70占重提高24百分点
预售面积受政府效控制降低601547万方米预售商品房成交登记金额受集团购买幅减少影响减少1048316亿元商品房供求总量基衡二手楼市交易活跃楼价降幅趋市场效需求然保持旺盛


图表311：广州市历年房产开发投资额
（单位：亿元）
资料源：广州统计年鉴
312 空置面积增加
截止2000年底全市商品房现楼存量面积（空置面积）58229万方米1999年增长199空置房压力未减造成资金积压严重阻碍广州市房产市场良性发展加快消化空置房面积广州市政府特出台系列优惠政策吸引市民购置空置房外商品房现楼住宅积压严重外已完成拆迁整块闲置建项目中途停顿现象较严重图广州市住宅历年空置率情况：





图表313：广州市住宅历年空置率情况

资料源：广州市房产信息中心
32 广州住宅物业调查分析
321 批准预售量降
2000年批准预售住宅物业面积442万方米占批准预售商品房总面积重81中批准预售高层住宅面积361万方米增长1534批准预售层住宅面积81万方米降低50值注意：2000年住宅物业总批准预售面积年相降
图广州市层住宅高层住宅年批准预售面积情况：

图表3211：广州市高层层住宅批准预售面积
单位：万方米
资料源：广州市房产信息中心资料
区分布高层住宅批出量较集中天河区海珠区两区批出量分占全市高层住宅批出总量29842742层住宅批出量较集中白云区该区批出量占全市层住宅批出总量5399白云区区域面积较区位素等原土成高开发商开发
层住宅居白云区层住宅供应量较外旧城区改造等原旧城区新推出住宅高层住宅特东山区荔湾区越秀区层住宅供应量较少
322 登记成交保持活跃
全市商品房销售保持增长趋势交投活跃1999年国家继续实施系列刺激消费财税金融政策国家减轻商品房流通环节税费方面出台重措施广州市财政税务部门时出台系列配套措施契税营业税土增值税实施减免政策定程度刺激市民购买商品住宅欲外金融机构积极介入购买商品房贷款抵押业务令揭购房例增加2000年市房产登记登记备案购房抵押宗数38490宗1999年相增长4127商品房购房例1999年63升85说明取消实物分房实施住房货币分配市场效需求保持旺盛
图广州市层住宅高层住宅1996年2000年半年成交面积情况：
图3221：广州市高层层住宅成交面积
单位：万方米
资料源：广州市房产信息中心资料
高层住宅天河区海珠区供应量高层住宅成交量二区域成交量二区域高层住宅成交量占全市高层住宅成交量50黄埔区成交量少区域供应量少定联系层住宅成交量白云区次海珠区白云区楼盘层住宅居相区域楼盘说售价较便宜少单位均趁房改政策结束前区域购买层住宅职工居住造成区域层住宅成交量较
高层住宅批出量成交量占市场中重越越2000年例2000年全年批准预售高层住宅面积361万方米占住宅预售总面积重82方面高层住宅登记成交量幅增长全年登记高层住宅成交面积346万方米99年相增长1849占住宅成交总面积重99年54升70超层住宅重达历年高水造成现象批高层住宅推出市场价格起真正意义高层住宅更便宜吸引批买家前购置
住宅总批准预售面积成交面积年度数进行较更宏观解住宅市场发展图1993年2000年广州市住宅批准预售面积成交面积年度较图中出1993年1996年间住宅批准预售面积远远超成交面积空
置量较1997年开始情况改善1999年住宅成交面积超批准预售面积表明广州市住宅物业市场正进入序竞争状态供求状况正趋衡
图表3222：广州市住宅历年批准预售成交面积
单位：万方米
资料源：广州市房产信息中心资料
323 住宅成交价格稳中调
广州市商品房价格受供求关系影响1996年住宅成交均价格呈降趋势中高层住宅成交价格降趋势明显1996年7372元方米降5290元方米降幅达282受售价低高层住宅高层住宅供应量升影响层住宅售价相较稳基保持4000元方米幅度见图：
图表3231：广州市高层层住宅成交价格
单位：元方米
资料源：广州市房产信息中心资料
1999年2000年广州市高层住宅成交均价天河区外老城区（荔湾区越秀区东山区海珠区）高层住宅成交价格较新城区（芳村区黄埔区白云区）高海珠区高层住宅成交价格全市八区中处第五位老城区较强价格优势见图：

图表3232：广州市区高层住宅成交价格
单位：元方米
资料源：广州市房产信息中心资料

般说高层住宅受建筑成等素影响价格会高层住宅1999年东山区越秀区层住宅均价均高高层住宅东山区层住宅均价中包括墅成交价格升高层住宅成交均价越秀区受质素高售价高楼盘影响海珠区层住宅价格情况高层相类似较旧城区类住宅相会偏低天河区芳村区白云区黄埔区售层住宅般中低档售价住宅成交均价相较低


图表3233：广州市区层住宅成交价格
单位：元方米

资料源：广州市房产信息中心资料
广州住宅市场整体市场情况年批准预售量直处降趋势表明政府预售楼盘调控断重视成交方面福利分房结束楼市然保持稳批出成交量基持表明住宅市场进行序竞争状态供求趋衡广州市旧八区中海珠区高层住宅物业供应分布较均衡楼盘质素价格均相优势
高层住宅成交量均位老城区前列说海珠区住宅市场广州市然会市场潜力

33 广州写字楼物业调查分析
331 广州市写字楼整体市场分析
（1） 广州写字楼供需情况
根广州市房产信息中心数显示1996年—2000年广州写字楼批准预售成交量明显集中天河东山越秀三区域
1995年前写字楼盲目开发导致整市场持续低迷政府仅1994年开始连续三年停止新批写字楼项目严格控制写字楼批准预售量96年区写字楼批出量均呈降势区成交面积东山区环市中淘金带早已成熟商务区域写字楼市场租赁成交方面相较淡反天河年发展迅速带动起天河北商务氛围成众写字楼家投资者关注新区域19996—2000年天河区写字楼预售成交量全市占例高达52仅居全市首位更远远超出区域
广州甲级写字楼现存量达1231万方米预计2001—2003年全市类写字楼新增供应量会少达3678万方米说广州写字楼供应量未会相潜力
图表3311：19962000年广州区写字楼批出量
资料源：广州市房产信息中心


图表3312：19962000年广州区写字楼成交量
资料源：广州市房产信息中心
（2） 写字楼价格水分析
回顾95年99年段时期广州写字楼租金售价直呈降趋势99年底受国入世资讯科技热潮等素影响写字楼价格开始回升2000年广州写字楼市场租售价格表现十分坚挺活跃程度较年高
2000年前三季广州两商业区写字楼均租售价格分12美元1800美元m2波动整体行情呈稳中升态势中天河商业区租售价格分115美元M22100美元M2左右环市中商业区租售价格分125美元M21400美元M2左右环市中路建造型标志性绿化广场天河北路扩东站绿化广场两项市政设施力支撑两处写字楼租售价格两处商业办公环境幅改善面广州市写字楼历年租售价格指数走势图
图表3313：广州市历年写字楼租售价格指数走势图
资料源：戴德梁行研究部
（3） 写字楼区域分布分析
目前广州市甲级写字楼分布天河东山越秀三区域天河区天河北路东山区环市中淘金段传统两商务办公中心区写字楼物业直保持着较高入住率2000年两区写字楼均出租率达85
—90越秀区写字楼物业然分布较零散该区少写字楼均较高质素配套设施理服务受政府办公区铁号线开通等利素影响该区写字楼均出租率70—80[健力宝厦][捷泰广场]等优质物业更高达90
图表3314：2000年广州甲级写字楼现存量分布区域面积
资料源：戴德梁行研究部
广州市三写字楼集中区域进行详细调查分析：
天河区
天河区广州市政府重点发展新区域天河北汇集型甲级写字楼该区成广州市继淘金带写字楼集中区广州市房产信息中心数天河区写字楼市场广州整体市况致趋然成交状况畅旺租赁方面较出色表现目前天河北甲级写字楼出租率般保持85形成十分成熟商务氛围
天河区商务热门段天河北带该区广州重点发展新城区区域行业电子通讯科技类行业次工业制造类金融类贸易专业服务类等行业写字楼户国分析国公司存2特点：
数量国城市公司占例广州市公司尚高出13百分点
二美国公司数量写字楼高例甚超出广州公司合写字楼面积
见广州国外公司相高投资吸引力天河区成商家（尤外资）特重商务区
图表3315：天河区历年写字楼批准预售成交情况

资料源：广州市房产信息中心



东山区
东山区环市中淘金带广州传统写字楼热点区域90年代初已
[世贸][广东国际厦][花园酒店厦]等甲级写字楼落成形成良成熟商务气氛年东山区写字楼批出量成交量相减少该区写字楼直保持较高出租率利写字楼销售写字楼高峰期整市场成交均价保持较稳趋势
该区写字楼家传统工业制造业电子产品类行业时集中房产专业服务（包括会计律师评估等）贸易电子科技等类行业分布重相较均户国广州城市公司写字楼家公司占重相广州公司重相接见该区写字楼户然保持非常强吸引力
图表3316：东山区历年写字楼批准预售成交情况

资料源：广州市房产信息中心
越秀区
越秀区写字楼分布较零散商务气氛直未形成气候根广州市信息中心统计该区历年写字楼批出成交量
越秀区整体写字楼市场畅旺该区[健力宝厦][捷泰广场]等甲级写字楼般年落成段配套设施理等优越素甲级写字楼相高入住率尤2000年该区写字楼入住率普遍80定程度带动东风路线铁线等路段商务氛围
该区写字楼户特点东山区较相似行业性质然工业制造电子产品纺织类行业外金融银行保险类行业该区较高写字楼需求然数量算办公面积较金融类行业方面占重仅次工业类该区写字楼户国样国公司需求者外美国公司该区数量写字楼面积占重






图表3317：越秀区历年写字楼批准预售成交情况

资料源：广州市房产信息中心

332 广州市商务区甲级写字楼需求象分析
次调查中司广州甲级写字楼进行抽样调查分目前家作详细数处理分析根调查结果知市商务区写字楼需求象分呈现特点：
（1） 天河区
天河区商务热门段天河北带该区广州重点发展新城区区域行业电子通讯科技类行业次工业制造类金融类贸易专业服务类等行业写字楼户国分析国公司存2特点：
数量国城市公司占例广州市公司尚高出13百分点
二美国公司数量写字楼高例甚超出广州公司合写字楼面积
见广州国外公司相高投资吸引力天河区成商家（尤外资）特重商务区
图表3321：天河区写字楼商户行业分类
a 写字楼办公面积分类
资料源：戴德梁行研究部










b 写字楼户数量分类
资料源：戴德梁行研究部


图表3322：天河区写字楼商户国分类
a 写字楼办公面积分类
资料源：戴德梁行研究部



b 写字楼户数量分类
资料源：戴德梁行研究部

（2） 东山区
环市中淘金带东山区写字楼集中段广州传统热点商务区域该区写字楼家工业制造业电子产品纺织类行业时集中房产专业服务（包括会计律师评估等）贸易电子科技等类行业分布重相较均户国广州城市公司写字楼家公司占重相广州公司重相接见该区写字楼户然保持非常强吸引力
图表3323：东山区写字楼商户行业分类
a 写字楼办公面积分类
资料源：戴德梁行研究部
b 写字楼户数量分类
资料源：戴德梁行研究部


图表3324：东山区写字楼商户国分类
a 写字楼办公面积分类
资料源：戴德梁行研究部

b 写字楼户数量分类
资料源：戴德梁行研究部

（3） 越秀区
现时越秀区尚未真正形成热门商务氛围段乏受市场关注甲级写字楼物业次调查选取该区代表性极强三幢写字楼进行调查分析分健力宝厦捷泰广场交易广场
调查数出该区写字楼户特点东山区较相似行业性质然工业制造电子产品纺织类行业外金融银行保险类行业该区较高写字楼需求然数量算办公面积较金融类行业方面占重仅次工业类该区写字楼户国样国公司需求者外美国公司该区数量写字楼面积占重
图表3325：越秀区写字楼商户行业分类
a 写字楼办公面积分类
资料源：戴德梁行研究部

b 写字楼户数量分类
资料源：戴德梁行研究部

图表3326：越秀区写字楼商户国分类
a 写字楼办公面积分类
资料源：戴德梁行研究部

b 写字楼户数量分类
资料源：戴德梁行研究部

333 广州典型写字楼项目分析
次调查中司选取广州典型甲级写字楼进行详细调查具体调查结果详见附广州写字楼调查表
综观广州写字楼市场情况1999年底开始国入世资讯科技热潮等素影响广州写字楼市场开始回暖出租率价格均开始回升相高活跃程度目前市甲级写字楼分布天河东山越秀三区域
海珠区传统居住区住宅物业分布商务气氛较淡缺乏写字楼物业琶洲然新发展区域受会展中心（新广交会）影响预计会带动区域商务氛围发展需较长时间建议贵项目写字楼项目需较超前设计质素适应区域发展市场需求
34 广州市商场物业调查分析
341 商铺供需情况分析
图表3411：广州市历年商铺批出成交量
资料源：广州市房产信息中心
表出广州市政府逐年控制商铺批出量1998年外商铺批出量逐年减少1998年商铺批出量幅涨受97年[新中国厦][天马厦]等掀起销售热潮刺激时住宅物业价格量供应量保值性相降情况商业物业增值特性越发突现出开始重视商业物业投资历年商业物业成交量逐年增原

342 商物业租售价格水分析
图表3421：广州市历年商铺成交价格
资料源：广州市房产信息中心
1997年登记商铺成交量1996年较幅度增长然价格降整体商业形势转位繁华商业区商铺更呈现销售业绩年商铺成交量升幅较稳价格基年持
343 商物业发展趋势分析
（1） 济形势转带动商物业需求复苏
济形势市场信心逐步恢复物价水历1999年触底回升直持续温攀升市场调队新统计数年1明月份广州居民消费价格年12月升13消费品价格指数升09种缓势预示着广州商铺物业走出目前空置率较高局面转趋活跃
（2） 城市建设发展促成新商业圈
着城市建设迅猛发展城市范围断延伸新居民区断形成新城区（华南板块客村板块琶洲板块机场板块）里少生活附属设施尚属空白点商铺租售带市场机遇求租新城区商铺开设药店食店发廊等客户起着入住率提高第批进驻商家喝独市生意
头啖汤
（3） 铁线商铺发展迅速
铁号线开通铁方便快捷舒适改变市民出行交通方式逐渐众接受直接拉动线商铺发展[天河城广场][流行前线]等商场旺场印证铁商铺物业带巨商机原铁号线规划尚未开发商业二三号线线商块前景
（4） 商业巨霸进驻广州
型货超市年掀起开店高潮前成功先例少：先[岛价][]等仓储式超开进居民区生意兴隆[吉岛][百佳][天河城][中旅商业城]带蜂拥潮物业发发展商引进类型百货超市深感兴趣正超市进军广州市场计划谋合[家乐福]率先海珠区[万国商业广场]租面积市场广场建成开业外少型外资零售商意欲抢滩广州市场零售业市场发展日全球零售连锁企业——美国沃尔玛公司总裁兼首席执行官表示沃尔玛明年进入广州开设第家分店表明广州零售业巨发展空间中国加入WTO利消息加两类商业商物业需求
总体说广州市商物业前景乐观琶洲区域受会展中心（新广交会）影响周边商业预计会相前景必须具备前瞻性眼光预先考虑行商业模式良硬件设施基础外准确市场定位系统化理迎合实际营策略提高竞争力关键

35 广州市高级公寓调查分析
351 公寓供需情况分析
目前广州国际公寓（包括五星级酒店公寓）累计1584套单元（供出租套数）广州常驻外籍员逾6万假设20外籍员会选择公寓作广州停留时间居公寓缺口然高级外籍行政理员广州居住场中高档酒店公寓目前广州四间五星级酒店——广州花园酒店中国酒店白天鹅宾馆广东国际厦B附楼两间四星级酒店——广州凯旋华美达酒店假日酒店店提供租赁服务外供外籍士选择居住金亚花园祈福华厦富城花园岭南会等数家国际服务性公寓公寓采取酒店式营理住户提供星级酒店家收费酒店便宜公寓受外籍员欢迎出租率超70％
现售楼盘中公寓卖点部分分布商务区交通便利区珠江新城[新厦]标榜公寓实质高级住宅发售[远洋明珠厦]天河北[天麒驿][新达诚广场]机场路[万科园]等楼盘销售情况难发现公寓市场需求量非常旺盛供远远足供需衡导致公寓式住宅根愁卖外单身公寓面积投资相较少加商住两非常适合部分首次置业士体私老板部分深港两商需国市场需求趋旺盛
352 公寓区域分布目标客户分析
目前市公寓分布部分分布商务区交通便利区东山天河两区东山区公寓[金亚花园][岭南会][祈福华厦]等该区公寓租均租价16美元方米左右业香港租客外籍高级白领
天河区[新厦][名雅苑][黄怡苑]等[新厦]新落成物业外两项目已落成数年外观较落该区公寓租售情况相活跃目标客户锁定东山天河商贸区白领阶层新厦均租价15美元方米名雅苑怡苑均租金约5美元方米





353 公寓租售情况调查表
表3531：广州市东山区高级公寓调查表
物业
供出租户数
户型
建筑面积
（sqm)
月租金（）
（配家电）
均售价
（m2）
新世界棕榈花园
70
62
23 房
复式
87123
199229
16000
40000
18000
金亚花园
（服务式公寓）
142
2 房
3 房
4 房
5 房
165
185215
200
390
35000
40000
42000
73000
18000
12
墅
412633
150000

物业
供出租户数
户型
建筑面积
（sqm)
月租金（）
（配家电）
均售价
（m2）
岭南会
（服务式公寓）
58
3 房
3 房
复式
193197+40
231+54
338+60
43000
35000
71000
23000
富城花园
（服务式公寓）
92
1 房
2 房
3 房
4 房
8705
9911548
12579
25994
15000
18000
24000
46000
售
祈福华厦
（服务式公寓）
84

1 房
2 房
3 房
4 房
6691
110162
109
253
15000
25000
30000
售
4
复式
464
100000
凯旋华美达酒店
（服务式公寓）
90
1 房
2 房
3 房
4 房
529582
8268127
1551516722
17757
20000
22000
30000
50000
售
花园酒店
（服务式公寓）
144
1 房
2 房
3 房
60
90120
150300
20000
34000
80000
售
假日酒店
（服务式公寓）
20
1 房
2 房
595
892119
17000
39000
售
锦城花园
616
2 房
3 房
复式
838486
105159
152200
6000
8000
18000
8000
东风广场
544
2 房
3 房
68
86993
3600
4800
8000
恒福阁
392
3 房
3 房
144215338
29957
8000
28000
700010000
广东国际厦B附楼
200
1 房
2 房
3 房
528
875
1479
6000
4000
10000
—
资料源：戴德梁行研究部
表3532：广州市天河区高级公寓调查表

物业
供出租户数
户型
建筑面积
（sqm)
月租金（）
（配家电）
均售价
（方米）

物业
供出租户数
户型
建筑面积
（sqm)
月租金（）
（配家电）
均售价
（方米）
中信广场
（T1）服务式公寓
548
2 房
3 房
113~125
146~167
25000
25000
(T1)
16000
10000
16000
（T2）
荟雅苑
720
3 房
复式
93~118
220
6200
26000
10000
天誉花园
552
2 房
3 房
4 ~6房
109
111~152
141~2598
6500
9000
17000
7800
怡苑
204
2 房
3 房
复式
106
12653~180
200~260
7000
13000
25000
8000
帝景苑
1360
3 房
4 房
111~123
136
10000
13000
8000
新厦
（服务式公寓）
212
4
3~4 房
6~8 房
168~183
400
30000
70000
12000
资料源：戴德梁行研究部




表3533：广州市区高级公寓调查表
物业
供出
租户数
户型
建筑面积
（sqm)
月租金（）
（配家电）
均售价
（方米）
白云堡
50
公寓4 房
墅5~6房
211
412~465
25000
49000
8700
中国酒店
177
工作间
1 房
2 房
3 房
50
70
174~208
273
10000
19000
37000
51000
10000
中国酒店
（服务式公寓）
166
工作间
1 房
2 房
50
70
174~208
10000
37000
51000
售

物业
供出
租户数
户型
建筑面积
（sqm)
月租金（）
（配家电）
均售价
（方米）


3 房
273


白天鹅宾馆
（服务式公寓）
20
1 房
2 房
3 房
80~94
109~125
228~234
26000
37000
80000
售
中海锦苑
328
2 房
3 房
109
129~149
8000
10000
10000
资料源：戴德梁行研究部

354 公寓市场发展分析
（1） 国外需求激增
公寓面目标客户外籍士 1998年底广州8470家外商投资企业中58家世界排名500位跨国公司广州设立分支机构年半年外资企业已逾万家500强中跨国公司中98家目前驻穗外籍士已逾6万加眷属超10万市场发展状况类客源日益壮趋势中国加入WTO广阔市场必定会吸引更华投资者作南中国济文化中心广州市国外型机构设立分公司办事处首选届时外商投资企业1998年增加1倍驻穗外国投资士超越6万针外籍士豪华型居需求量倍增
（2） 年轻白领阶层需求容忽视
着济环境购房置业门槛逐步降低广州少年轻白领阶层士纷纷加入置业队伍中单身公寓面积总价低月供负担轻年轻族尤外技术格外吸引力
（3） 市场催生新型目标客户
新济形态催生新型家庭办公族类家庭办公族统称SOHO族SOHO族属创业类手头资金限需商住合型物业SOHO族需家事工作生活方面包括餐洗衣保安等方面均需提供高素质服务酒店式公寓前年热炒SOHO概念物业着异曲工处两者均居住概念分酒店式服务居家办公相结合公寓SOHO物业基础增加全新概念24时商务公寓仅居室划分居住办公两区域做动静分区吸收E时代写字楼特点拥良通讯条件针性提供秘书信息翻译等商务特色服务SOHO族公寓定需求
（4） 投资者较吸引
公寓作较新型物业类型供应量少具定投资价值类物业投资数言超值回报空间通常酒店租金公寓高出30％公寓理易出租等特点物业项目难拟适合中长线投资者

目前市公寓物业供应数量限高级服务式公寓屈指数市场需求表现甚殷加投资价值较高购买作投资途士少预见目前广州市公寓市场存较市场空间时详细解公寓物业目标市场需求特点区位条件求做矢中说目前广州市公寓市场存较市场空间
贵项目琶洲重点发展区域会展中心带动作该区建高级公寓会相市场正写字楼物业公寓物业设计定位样需考虑超前性高档位适应市场发展需

4 项目区位分析
41 项目区域（琶洲岛）概况发展
411 理位置
贵项目琶洲岛北珠江广州新城市中心──珠江新城隔江相西赤岗领事馆区华侨新城华南道东邻广州环城高速公路长洲岛黄埔港衣带水南广州南肺──海珠果园保护区继续南便番禺原
全岛东西长85公里南北宽约1公里总面积约1047方公里现常住口1万6千暂住口7千左右全岛总岸线全长201公里中珠江前航道岸线长105公里（占珠江前航道半）时岛条水系穿梭目前该岛面积农田然村落较琶洲涌贯穿中外机械制造食品生产化学加工船舶修理等二三类国企业农业海洋等行业科研单位建筑物低层空间开阔然环境良

















万亩果园黄埔涌

家庭花园


412 交通状况
琶洲区现村镇街道工厂等外交通新港东路目前新港东路道路宽度仅6米通行力低接入村镇街道工厂道路般成系统路网缺乏道路狭窄法满足车流流物流消防需整体说琶洲区交通设施定基础环城高速公路华南快速路均南北穿越区区设出入口通横贯区东西新港东路海珠区区联系拓宽中新港东路建设中琶洲岛环岛路等岛创造更便利交通联系条件着广州新国际机场机场高速公路环快速路外环快速放射线建成铁二号线运量轨道交通设施建成投入琶洲区具备便捷高效车工时交通网络外该区具利珠江水路联系珠江三角洲区水网独特优势琶洲区形成铁路公路水路空运市交通紧密结合样化立体化客货运交通体系未交通优势十分明显
413 居住环境商业氛围分析
琶洲现居住区岛单位职工住宅宿舍般村民住宅相互交错建筑布局质量建筑外观均较差次年开发完成住宅然建筑外观较新独屹立孤芳赏感布局混乱缺乏完善基础设施支持岛村镇建设中量村民建住宅占约107方公里构成琶洲岛住宅群村民住宅没高质量规划结构散乱整体环境质量低着广交会建设政府规划琶洲岛倾斜琶洲成交通便利配套完善新兴住宅区
目前琶洲岛没型商场新港东路设少量营木材石材汽车维修等商铺零星穿插饮食店整体说商业气氛较淡规划中广交会外没型商业项目
414 配套设施
生活配套设施方面般村镇建设完成区然村服务商店餐饮店分布零乱集贸市场陈旧档次较低讲琶洲区幼园学等教育体育设施医疗设施严重缺乏社区体育文化设施更说
贵项目斜琶洲村家庭花园周边配套设施算齐全琶洲村学邮局农村信合作社村卫生站邮局农贸市场家庭花园三期拟建幼园
配套服务设施方面统计离新会展中心选址10分钟车程酒店数目01030分钟车程酒店5间占总数133060分钟车程酒店32间占总数86根历年广交会实际验广交会附宾馆酒店外广州市区量酒店宾馆然会起重接分流作
珠江华南干线广州道三条连接琶洲国际会展中心交通干线酒店琶洲区酒店物业会较影响

表411：连接琶洲交通干线线宾馆
珠江线
（快艇交通）
白天鹅宾馆江湾酒店华厦酒店广州宾馆东亚酒店爱群厦富丽华酒店珠岛宾馆
华南干线线
国防厦岗顶酒店总统酒店华侨友谊宾馆中信厦景星酒店
广州道线
外商活动中心凯旋华美达酒店华景酒店祁福华厦酒店
环市路线
花园酒店白云宾馆世界贸易中心国际酒店文化假日酒店天河宾馆华泰宾馆

江南酒店番禺广州宾馆番禺香江酒店番禺宾馆
415 琶洲岛型房产项目调查
琶洲区理位置偏僻交通便市政生活配套设施足房产业没受年海珠区整体市场活跃利发展仅赤岗西南角琶洲塔面 [珠江家庭花园][教师新村]等少量住宅建设
中[家庭花园]发展商广东家庭实业集团股份限公司占100亩总建筑面积约13000方米期开发南区建筑面积65万方米3栋9层洋房2栋17层洋房4栋12层洋房组成住房设三房二厅二房二厅二房厅房二厅房厅单房套间复式单位等种规格套面积40方米250方米等约700套已完成二期建设已入伙正进行三期建设二期销售较现售价范围33004850元方米刚推盘时2
700元左右价格升22销售业绩算俗二期已基销售完毕剩少量单房套间复式住宅区配套设施较完善篮球场游泳池网球场商场拟建幼园教师新村九层住宅建筑外观较差
新会展中心建设带动琶洲区房产特会展中心周边房产变十分抢手完全统计琶洲村东面两快土权分属中骏实业房产开发限公司越华房产开发限公司黄埔涌东南环高速公路交界附已整土面积约80000方米左右中南房产开发限公司开发拟建成名[名仕居]墅区会展中心东边科韵路西边块属花园酒店面积逾10万方米拟建星级酒店房产项目现时处前期开发研究阶段市场定位功定位开发进度等法判断暂时难评估贵项目影响程度
表412：琶洲岛房产项目调查表
序号
单位名称
性质
面积
1
广州市土开发中心
未定
52683
2
中南房产开发限公司
住宅
80000方米左右
3
广州越华房产开发限公司
住宅
查
4
广州中骏实业房产开发限公司
住宅
查
5
广州市教委
住宅
查
6
广州家庭实业股份限公司
住宅
100亩



42 项目区域发展规划
然琶洲区现状条件甚成熟着会展中心建设种现象会改变新会展中心建设全岛济发展机遇会带动房产业旅游商业发展完善更新基础设施提升区域生活质量时广州市政府推进会展中心建设土税费基础设施配套等方面予优惠计划琶洲区发展成21世纪广州城市建设热点政府政策倾斜力扶持社会关注设施完善功完备布局合理环境品质高尚现代化国际会议博览城短时间完成全面提升促进琶洲区整体形象功位带动全岛整体发展
外撤市设区议题提出东南部发展战略制定城市发展战略调整等琶洲区中心位影响作日显突出
分析评估贵项目区位条件关键清楚解政府琶洲区发展规划新会展中心周边物业辐射程度互动关系

421 功区布局
琶洲区发展会展博览作核心功展开会展博览然成整区发展导功功中部分作核心导功辅助功存中包括部分居住功宏观功区划分A区——居住文化休闲综合区B区——会展博览园区C区——居住高新技术产业综合园区三功区
A区——居住文化休闲综合区位岛西部居住功中低密度开发区啤酒文化园区滨水娱乐区科技设计贸易咨询等功
B区——会展博览园区位琶洲岛中部华南快速路东环高速路间规模占规划半功会展博览核心导功外配套辅助功国际会议中心酒店博物馆金融服务咨询服务商务办公国际传媒信息网络邮政通讯医疗服务康乐服务居住公交通中心等根会展博览功细纷划分成会展区博览区规划科韵路界路西会展区东博览区新港东路北珠江布置会展博览核心功区辅助配套功区布置新港东路南区
C区——居住高新技术产业综合园区位琶洲岛东部区域功布局安置原居民农村城市社区高新技术产业开发区中居住高新技术产业功分秋色居住农村城市化社区体外新港东路南北低密度住居组团

422 发展时序规划
根政府发展规划琶洲区开发实施分成三阶段10年完成阶段目标建设容见表：






发展
时间
目标
容

阶段



启动期
20002002年
通政府广州会展中心期工程直接投入铁二号线期工程建设全面启动琶洲区开发建设
：
A区新港东路两侧规划绿轴南住居综合社区开发B区建设包括会展中心首期工程琶洲公园新港东路北部分新港东路南东环高速路西住居综合社区C区建设东环高速路东新港东路北高新技术产业园区
交通：
完成新港东路琶洲岛全线建成环岛北路会展中心段环岛南路A区路段B区会展区域路段会展东路会展西路铁二号线
协调发展期
20032007年
通政府该区开发建设政策性倾斜鼓励引导市场资金投入该区着规划目标协调发展
：
A区规划发展绿轴北居住综合社区B区逐步完善会展核心区配套功区包括体育公园琶洲公园新港东路南部分建成新港东路南东环高速路西居住综合社区合理利国际博览园区C区重点现状农民村结构进行调整启动农民村城市化社区建设规划逐步建设高新技术产业园区
交通：
建成江海道科韵路新窖南路环岛路等城市干道建成连接新城市轴线会展中心绿轴
目标完善期
20082010年
针前两发展时期存许客观原未规划目标实施问题根时具体情况条件制定确实行实施策略化完善规划提出战略目标
：
原黄埔村石基村村址规划形成城市型住居综合区调整A区珠江啤酒厂C区珠江渔轮厂岛东端军事性质功完善B区国际博览园配套区建设



423 新会展中心贵项目互动关系
贵项目位B区——会展博览园区紧邻新会展中心功定位目标市场定位开发计划受新会展中心影响协调项目新会展中心功促进两者互动互补显尤重
（1） 新会展中心简介
新会展中心建设规模全亚洲该工程体项目占70万方米建筑面积50万方米容纳8000展位包括展览厅国际会议厅等配套项目约60万方米建筑面积40万方米包括酒店国际商务中心新闻媒体中心信息博物馆等
会展中心设计飘理念体现会展中心屋顶波浪起伏式样珠江水面形成映衬珠江北岸会展中心珠江融体银色屋顶宛江水涌动波涛
（2） 会展中心功布局
会展中心北侧面江带规划型广场公园等场馆珠江连接广义场馆公园会展中心区展馆外建设酒店博物馆商务办公博览旅游等设施会展中心北侧公园室外展场提供市民新观赏江景娱乐休闲区
（3） 会展中心建设进度安排
会展中心分两期建设连接两期工程珠江行珠江散步道条道路西东致期工程二期工程展场中部穿散步道南面展厅二层结构北面室外展场服务设施期工程巨展览厅珠江散步道二期工程常年展览市场展厅厅入口设两期工程间散步道会展中心基新港路行
会展中心工程造价40亿元民币首期工程14亿元民币新广交会首期工程建筑面积20万方米计划2003年交付 资料源：建筑时报2000年11月6日
现时已通初步设计复审首期工程征工作基完成场整基处理工程正进行
（4） 配套设施建设安排
铁二号线：2002年底开通三元里晓港站2003年秋交会时三元里琶洲全线开通观光运营
（5） 会展中心贵项目影响
功定位：会展中心建设贵项目发展契机项目功目标市场会会展业相关联根国外验展览博览业发展效带动交通运输酒店旅游金融保险通讯咨询印刷传播等行业发展项目功定位须详细考虑分析行业需求特点
建设时序：会展中心首期工程2003年交付二期会2007年完成贵项目作会展中心辅助功型物业开发进度安排需会展中心建设计划保持致时铁二号线会2003年全线开通观光运营贵项目销售推广会相利促进
43 结
总体说贵项目位广州市未发展相中心区位期城市建设重点区具较区位条件明显发展优势：
首先广州会展中心建设琶洲区发展确立明确发展题成琶洲区发展激发点会展中心建成会琶洲区带量
流必然会拉动琶洲区消费成琶洲区济发展力拉动点
次琶洲具优越理环境琶洲区城市中心番禺衔接度带城市东南部发展战略推进发展导入新动力
次铁兴建新港东路拓宽琶洲岛环岛路修建琶洲区形成铁路公路水路市交通紧密结合样化客货运交通体系未交通优势十分明显素中铁作显更明显铁具快捷方便优点铁建成通车会极改善琶洲区交通状况出入琶洲会变更容易流必然会增
外推进会展中心建设广州市政府土税费基础设施配套等方面机遇优惠计划琶洲区发展成21世纪广州城市建设热点
众利条件带动尤广州会展中心建设会极促进项目发展会展中心建设契机开发会展博览相关联系列配套功物业促进项目会展中心协调发展项目成功关键预见项目发展前景十分诱

1 亚洲区部分城市会展中心附物业发展情况分析
51 广州（中国出口商品交易会）
511 会展中心情况分析
[中国出口商品交易会]坐落广州市越秀区[中国出口商品交易会]称[广交会]创办1957年春季年春秋两季广州举办迄已四十三年历史中国目前规模商品种类齐全层次高综合性国际贸易盛会
交易会46交易团组成数千家资信良实力雄厚外贸公司生产企业科研院外商投资独资企业私营企业参展
交易会贸易方式灵活样传统样成交外举办网交易会交易会出口贸易做进口生意开展种形式济技术合作交流商检保险运输广告咨询等业务活动世界客商云集广州互通商情增进友谊
创办年代：1957年春季
第89届交易会展出时间：2001年4月15日26日
会期：12天
展览点：广州市流花路117号交易会展馆
展场面积：160000方米
摊位数量：6800
场馆数：20
场租金：民币19—25万方米
场外展馆数：6——[东方宾馆][锦汉厦][康乐厦][东宝广场][友谊剧院][体育馆]
场外展馆面积：[东方宾馆]1—3层：17000方米左右
[锦汉厦]：5000方米左右
[康乐厦]：3000方米
[东宝广场]：12000方米
[友谊剧院]：时搭建场根承租者少增减
[体育馆]：45000方米
场外展馆租金：
[东方宾馆]：民币02—18万方米（层租金相差20—30左右）
[锦汉厦]：民币04万方米（层间租金相差）
[康乐厦]：民币006万方米（层租金相差月1015）
[东宝广场]：分割3×3M2铺位铺位租金民币3万元左右
[友谊剧院]：分割3×3 M2铺位铺 位租金2—3万元左右
[体育馆]：分3×3 M2铺位铺位租金根楼层29—38万元等
商品种类：100000种
会客商：101281（2001年春交会）
成交额：159亿美元（2001年秋春交会）
512 会展中心周边物业情况分析
[中国出口商品交易会]位广州越秀区南流花路西民北路步行五分钟便达广州火车站时周边市公汽车站省公汽车站交通十分便利
周围物业包括酒店写字楼住宅商城等酒店综合物业
酒店：中五星级宾馆[中国酒店][东方宾馆]三星级宾馆[招商宾馆][流花宾馆][友谊宾馆][广东新宾馆][红棉酒店]等
[中国酒店]（简称[中酒]）[东方宾馆]广交会期间客房价格根房间类250美元1928美元等时双倍价格分介绍[中酒][东方宾馆]写字楼商场公寓情况：
[中国酒店]
客房服务外[中酒][东方宾馆]出租写字楼商场外[中国酒店]偶公寓出租[中国酒店]商场月租金根楼层位置223元方米1966元方米等该租金面积指面积包电费理费商铺60中乏名牌LOUIS VUITTONCARTIERCHRESTIAN DIORCELINEGUCCIFENDIHUGO BOSSBURBERRY LANNVIN等商场整体入住率92
[中酒]写字楼租金174元方米232元方米等集中315层入住客户美国领事馆商务处农业处加驻广州总领事馆丹麦驻广州总领事馆新西兰意利奥利驻广州商务处美国柯达公司日三井公司等中日公司占租户例35欧美公司20香港公司13写字楼整体入住率85
[中酒]公寓租金132元方米191元方米等分散J座D座户型工作间四房厅套数168套租户43日17欧美剩余40国家士现公寓整体入住率60
[东方宾馆]
[东方宾馆]中西式客房1100间分标准单房高级单房标准双房高级双房豪华双房标准套房豪华套房商务套房豪华商务套房总统套房贵宾套房等
写字楼租金150元方米起包含理费服务费24时中央空调费水电费市电话费写字楼集中二号楼三号楼根否居住分写字楼商住房商住房居住办公类似公寓没厨房实面积：三号楼商住房：26—36方米二号楼商住房31—72方米二号楼写字楼150—500方米现写字楼已100租出商住楼部分单位客户太洋保险限公司中国民保险限公司中国日报广州办事处外商投资理机构金帆房产限公司达美斯广告限公司等楼外商理机构二楼日租户欧美租户数少
[东方宾馆]商场租金分全年租租金包含广交会租金两种全年租方式月租金460元方米包含广交会期间租赁方式月租金220元方米二层商场出租率98左右三楼商场出租率仅50左右租户租户整体营档次高
三星级宾馆中[招商宾馆]位流花路民北路交接处240间客房分：标准房湖景房湖景套房豪华房豪华湖景房豪华湖景套房种类型房价民币580元1480元等实际折低房价398元居住时间超两周调348元广交会期间租金价格民币798元1778元晚等客房服务外[招商宾馆]提供20间写字楼全部位宾馆四楼现仅剩间面积60方米写字楼月租9000元（包理费服务费）目前入驻公司行业类型包括电器旅行社展览等
[流花宾馆]客房分布南北两座楼通邮标准客房商务客房套房写字楼等五百余间商务楼层位五六楼设商务双房单房商务套房80间豪华套房位南七楼东段种设计风格房间11套房价418元2000元等低获6折折扣[流花宾馆]装广东视讯款带网
广交会周边较物业综合物业[广东东宝展览中心][康乐牛仔城][新贵商贸城][金祥厦]等
中[广东东宝展览中心]集展览会议写字楼体功化商务厦总建筑面积2万方米五层专业展览场面积12万方米外贸部批准已列中国出口商品交易会20号馆中七九层甲级写字楼租金74元方米121元方米等物业理公司珠江酒店物业理公司月理费22元民币车位40车位月租金1500元现入住公司贸易
[康乐牛仔城]六层建筑楼三层牛仔服装城三层租金110元方米月理费25元方米月出租率100四六层写字楼
[新贵商贸城][广控厦]原[贵酒店]现14层建筑总建筑面积3万方米楼负四层商场建筑面积1万方米租金根楼层民币190280元方米等物业理费民币30元方米广交会期间交易会轻工特艺馆写字楼部分建筑面积约2万方米带光纤通讯宽带完网等先进通讯设备分南楼公寓式写字楼北楼橱窗式写字楼两种类型租金范围民币180190方米月理费民币18元方米月
[金祥厦]称[广州服装会展中心]位广州市站前路华南区服装批发交易市场年交易额逾100亿元15层街面长118米建筑面积35000方米
距广交会写字楼[达宝广场][泰广场][达宝广场]位流花路[达宝广场]十五层建筑物层车库约车位60余车位月租金民币1500元二层餐厅等配套设施三层开始写字楼层建筑面积2000方米实率76租金景观民币8595元等理费民币30元方米月[泰广场]位解放北路部分四层部分五层层部分家私商场二楼五楼写字楼二楼部分剩余空位三楼基全部租出中租户宝洁公司华银行月租金高民币240元方米没停车场车辆环绕泰广场露天停放需停车费
广交会周边住宅项目较少站前横路名[流花雅轩]楼盘销售已接尾声约剩20套单元价格根楼层民币5650元方米11416元方米等实率87发展商广州南兴房产开发限公司采智区理方式进行物业理提供酒店式家居服务配会3000方米球场花园外捷泰广场面南国天然居项目推出时公寓形式推出公司部原目前已停工超年
外值提广交会旁边45年历史[广州体育馆]年5月18日爆破拆老体育馆1995年开始成广交会附属馆年接纳草柳竹藤类展商拆取代会铁二号线越秀公园站56层[体育厦]两项目均广州越秀投资产集团公司投资兴建
广交会周边[友谊剧院]旁建工程市电信局生产班组房工程
513 供鉴验教训
广交会邻火车站离飞机场路程短交通便利便利交通带量流广交会周边汇集量商场商场综合物业商场物业整体档次高量流支撑租金价位普遍偏高
广交会周围众酒店物业中两间五星级酒店部分酒店提供般住宿场提供公寓写字楼场酒店物业完全广交会准备中部分针火车站周边流非广交会期间入住率低
广交会周边写字楼物业档次较杂高档广东东宝展览中心写字楼达宝广场低档次康乐牛仔城金祥厦等写字楼较低档次写字楼入住客户广交会关公司租金普遍偏高
综观整广交会周边物业发展状况项目值鉴方旧广交会处城市成熟发展区拥天独厚理位置周边物业尤商场物业完全赖广交会存然广交会存提升租金价值尤广交会期间利广交会场足状况成场外展馆获高利繁荣优越理位置密分广交会新址情况完全样琶洲区城市新发展区切处规划中区域发展广交会密切相关整体琶洲岛具备旅游商务功两种功赖广交会带动作新广交会周边物业老广交会样周边布置量商场物业期新广交会建周边商场物业旧广交会周边商场物业样广交会期间获取高利琶洲区发展成集旅游商务身城市副中心区
52 厦门（[厦门国际会议展览中心]）
521 会展中心情况分析
[厦门国际会议展览中心]位厦门岛东端填海造田工程集展览会议信息交易商贸洽谈型活动体配套商务广告仓储酒店餐饮娱乐等服务型现代化智展馆
会展中心2000年9月8日建成投入占约47万方米总建筑面积15万方米楼辅楼组成楼高8层途展览会议厅辅楼高5层拟建成三星级酒店
位展厅前堂功前区面积5000方米高185方米举行3000庆典洽谈展厅总面积33万方米设2000摊位展厅时分ABCDE五展区单独展区面积均6560方米
楼二层20余间中高档会议室总面积5510方米面积48方米2164方米等中位楼四层国际会议厅面积684方米设230座位配6声道步传译系统型媒体投影仪等现代化会议设施楼顶层中央2164方米型功厅供2000集会外楼两翼顶层面积约6000方米屋顶花园休闲娱乐方
522 会展中心周边物业情况分析
[厦门会展]2000年9月建成[厦门会展]填海造田工程周围缺乏配套物业[明发国际城市花园]商品房现楼该区层住宅区单方价格约4000左右外建工程发展商东方三元拟建成空中墅形式复式层住宅拟梯两户楼高六层
53 海
531 [海国际会议中心]
（1） 会展中心情况分析
[海国际会议中心]位东方明珠塔西南方浦东滨江道外滩隔江相南侧面积绿广场托组成陆家嘴区道著名景观
会议中心占45万方米中楼16万方米绿3万方米建筑总面积达11万方米中面积73000方米面积37万方米整项目部分组成：
现代化会议场馆4300方米功厅（宴会容纳3000会议容纳4000兼作展厅）2500方米新闻中心（暨展厅）国际会议厅200会议厅两10050等种规格会场20
宾馆客房总统套房商务套房标准间259余套
高级餐饮设施中西餐厅特色餐厅咖啡厅等
休闲场夜总会歌舞厅健身房游泳池保龄球桌球桑商场等
停车场车位600余


（2） 会展中心周边物业情况分析
[海国际会议中心]位东方明珠电视塔西南方紧邻陆家嘴金融区周边物业甲级写字楼包括金茂厦世界广场时代广场森茂国际厦招商局厦浦项广场金穗厦等陆家嘴海商务热点区域世界知名金融贸易区根府规划区域金融商贸办公占75商场占16文化娱乐占24住宅占66陆家嘴现已初步形成金融市场商旅会展房产等五功板块
该区写字楼租赁均租金约06美元M2月[金贸厦}[森茂国际厦]两幢顶级写字楼月租更高达13165美元方米该区写字楼入住率均达80进入陆家嘴区域写字楼客户国外金融贸易类企业公司目前类中外金融机构已逾87家越越证券公司外资财务公司投资信托公司保险公司等构成较完善金融体系时海证券交易海房产交易中心海期货交易海交易市场海产权交易海钻石等6国家素市场已汇集初步确立陆家嘴素市场配置中心位
住宅国际会议中心周边集中相距较远包括[艺术传家堡][菊园][金顶公寓][仁恒滨江园]等楼盘已建成2—3年销售受国际会议中心影响反益陆家嘴金融区成熟商务氛围仅售价高相错销售业绩楼价幅度5200
—8000元方米销售率普遍85买家国士白领
会议中心周边建筑造型设计充分考虑城市空间形态周围环境突出域文化时代感相结合特点选取[金茂厦[[海招商厦[分析建筑特色

金茂厦实景图
[金茂厦[位[海国际会议展览中心[东南面楼高88层面采15国际标准设计模数便周边办公区灵活设置隔墙办公楼采世界新技术创造现代化满足户种需求办公面

海招商厦效果图
厦中国塔形象起点具强烈时代感方特色塔式建筑厦塔双轴称柔阶梯状造型逐渐明快节奏收伸展达非塔尖厦外墙玻璃锈钢组成商场玻璃穹顶名贵花岗岩铺砌台高级毯桃木装修云石板外现代设计中渗入园林景致厦散发宁静然气息高贵中显落俗套
[海招商厦[位陆家嘴金融中心带集办公银行商业娱乐身综合性现代化楼楼高38层总高度140米建筑形式海城市文脉出发追求时代精神厦楼塔身形象稳重挺拔神似雨春笋节节升隐喻厦户事业日千里灿烂辉煌
（[海国际会议中心]周边物业详细资料分析见附表三）
532 [海新国际博览中心]
（1） 会展中心情况分析
[海新国际博览中心]位浦东花木路目前正处建设中邻铁二号线总建筑面积约20万方米计划分三期建设预计2010年全部建设完成
（2） 会展中心周边物业情况分析
[海新国际博览中心]处浦东世纪公园东南方该区域正处发展阶段目前缺乏类配套设施解该区浦东未重点发展会展板块周边物业包括写字楼住宅酒店等
目前新博览中心周边物业住宅墅公寓集中新博览中心西南面均具区规模档次高低容积率包括万邦市花园环龙新纪园绿缘公寓等区楼盘均价般4500元方米客户白领阶层象值提新博览中心附两型外销高档楼盘——[四季雅苑][汤臣高尔夫花园]两者均墅区包括部分公寓出租面象沪投资外商外资企业出租率均高达90
博览中心周边物业规划水较高环境空间感生活氛围营造佳充分体现性生态然空间选取[汤臣高尔夫花园][四季雅苑][万邦市花园]分析建筑特色




汤臣高尔夫花园洋房实景
[汤臣高尔夫花园]：邻铁2号线龙阳路站位[海新博览中心]东花园规划东北角座称布置联体住宅作区标志性建筑中间四层高穹顶通道西品字型分布七双联体公寓建筑间栋距30—50米采光布景八栋八层公寓户高尔夫球场景观

汤臣高尔夫花园洋房区园林环境
区规划回然亲阳光碧水绿树理念建筑覆盖率10外墙全部采高级石材石料基座金属条饰罗马穹顶花架希腊山场底部架空穿越式开放空间理石贴面门厅电梯精心装潢感非常气派整花园区感觉欧洲典建筑取舍创新

四季雅苑园林环境
[四季雅苑]：规划幢墅层公寓型低密度住宅区位海浦东花木路邻铁2号线世纪公园占109幢三层独立式墅配私花园盖车库面积279方米521方米等庭园配工湖齐整草坪喷泉雕塑等环境设计清新细腻具五星级设施会建筑设计具特殊显豪华荣贵四季雅苑类型墅皆结合豪华舒适概念具独特风格充满时代气息
[万邦市花园]：总占20万方米总建筑面积40万方米处龙阳路铁站旁[海新博览中心]西建筑规划梯二户高层栋距较建筑设计遵循然谐理念区配套设施齐备3000方米型会宽带网接入建筑设计采欧陆建筑风格
（[海新国际博中心]周边物业详细资料分析见附表四）
533 [海光会展中心]
（1） 会展中心情况分析
[海光会展中心]位徐汇区腹北面海城市副中心徐家汇海体育城南[锦江乐园][南方商城西面海早国家级高新技术开发区漕江泾东面海著名旅游景点海龙华旅游城遥相呼应
铁号线漕宝路站铁三号线轻轨明珠线距环线高架入口500米距虹桥机场仅20分钟车程周边18条公交线路沪杭高速公路必路
[海光会展中心]中国光集团投资214亿元民币建设总建筑面积24万方米东西两翼组成空中走廊相连接东馆三组六幢高30层连体式型综合建筑包括3万方米展览会议场馆4万方米星级宾馆办公楼公寓楼酒店式公寓中5A智化办公楼采取空间开敞式办公室公寓楼房型面积92—280方米建筑设计手法绝部分采直线条衬托出宏伟西馆幢三层空间标准展馆
[光会展中心]设综合性娱乐休闲设施包括健身房种球类场馆时设商务中心会议室宴会厅咖啡厅等种配套设施
（2） 会展中心周边物业情况分析
[海光会展中心]位徐汇区处区域住宅较集中段包括[华尔兹花园][中海馨园][梓树园][胜利家园][康沁园]等九五期间肇嘉滨路托宽华山路改造虹桥路辟通配铁立交面交通立交环明珠线六层交通网络推动徐家汇发生功性转变逐步形成城市副中心商业中心公活动中心三中心位徐家汇发展空间越越
该区楼盘已建成入住买家住户白领士政府国企干部分析该段两较新楼盘万科[华尔兹花园]中海[中海馨园]然推出时间长（均2000年底推出）销售速度较快目前销售率均达80两楼盘宣传推广手法取良销售业绩优秀项目质素发展商良品牌[光会展中心]种成熟居住区域然楼盘销售相促进作会产生直接影响成该区楼盘卖点
选取[光会展中心]周边较特色[华尔兹花园][中海馨园][梓树园]三楼盘分析建筑风格：
[华尔兹花园]：位徐家汇商城旁新龙华海铁路南站附正[光会展中心]整体环境运量音乐符号水景植栽雕塑音乐景观园林题住宅区花园层高层均采梯两户户户南格局方正规划采取中轴线称做法条环形车道围绕抱合四周高中央低元宝型格局建筑造型横线条屋顶弧形线条搭配红橙黄绿蓝紫七种鲜明立面色彩显示住宅柔面反映市节奏

[华尔兹花园]效果图


[中海馨园]外景图
[中海馨园]：位海田林成熟社区层高层力户型二厅二房二厅三房三厅四房空中墅等栋距景观深达80米横跨景观达250方米15万方米景观中心32000方米园林水榭融会欧洲园林中式庭院特点建筑外观典雅清淡园林设计融合起成道独特风景





[梓树园]外景图
[梓树园]：位海钦洲南路冠生园路口座现代化庭园式住宅邻徐家汇高级商务区区4幢高层3幢高层东座商场组成户型：厅二房厅三房二厅四房中庭花园然景相融草石设原挺拔俊朗楼体添分钟神韵生机
（[海光会展中心]周边物业详细资料分析见附表五）
534 [海世贸商城]
（1） 会展中心情况分析
[海世贸商城]位虹桥济技术开发区海市政府十重点工程中唯外商投资项目
[海世贸商城]集营销贸易展示办公展览会议资讯体拥世界级展览业两功特点——常年展示短期展览功商业中心[海世贸商城]总建筑28万方米包括三部分：
Ø 常年展览市场：面积19万方米容纳2000间长期出租交易展示间专供国外厂商常年展示促销精良产品
Ø 海世贸展馆：面积三万方米海短期展览馆专门举办短期商展
Ø [海世贸厦]：面积六万方米三十层作海外企业贸机构采购办事处外销作业空间事贸易佳点
时[海世贸商城]邻[国贸中心][国际展览中心]组成沪规模现代化展览展示区1992年数百次型国际国展示活动高科技博览会华交会汽车展宠物展等纷纷举行该区成类前信息发布展示中心
（2） 会展中心周边物业情况分析
[海世贸商城]位长宁区延安西路该区海市民政府决定新辟重外活动新区发展外济贸易旅游事业提供外商外侨办公居住业务活动条件相应商业体育娱乐服务集中建设批外国驻沪领事馆环境幽静条件舒适位置适中交通方便服务完善现代化新区
区位海市区西部距虹桥机场55公里距市中心65公里新区规划建设１）办公综合楼２）高层办公楼３）高层旅馆４）高层公寓建筑群５）商业服务设施６）体育设施７）文化教育医疗设施８）邮政电讯设施９）综合服务设施
[世贸商城]周边物业分分两圈层第圈层世贸商城周边集中写字楼物业包括[新虹桥厦][新世纪广场][协泰中心][东方国际厦][远东国际广场]等写字楼出租租金均约055美元M2月
第二圈层住宅集中古北新区包括[名城][罗马花园][维利亚厦][巴黎花园][马赛花园][鹿特丹花园]等该段楼盘外销期楼盘转销性质售价均高8000元方米楼盘已现楼已较长入住时间目前销售率般90入住率超70
选取[东方国际厦][海金桥厦][海虹桥友谊商城][海虹桥国际展览中心]分析周边物业建筑特色：

[东方国际厦]外景图
[东方国际厦]：处虹桥济技术开发区位[世贸商城]北面总高28层总建筑面积47000余方米堂格调曲雅写字间格灵活商业配套设施齐全部采光纤综合布线配备完善CABAFAQA动化控制系统海现代化商务楼厦三座错落致具特色楼体组合成外形奇特气势宏伟
[海金桥厦]：位海虹桥开发区显位置邻[世贸商城]虹桥开发区标志性建筑仅表现出端重典雅恬静方公寓性格表现现代化城市技术先进济发达环境舒适特征水
[海虹桥友谊商城]：位海虹桥区建筑形象材料制作工艺简炼突出两侧高分割细公寓办公楼增加招徕性正面建筑13处矗立似风车螺旋形灯标灯标基座面相切圆叠合组成入夜产生透明半透明（玻璃砖）生动效果
[海虹桥国际展览中心]：位[世贸商城]东侧总体布局货分流入口广场布置水池雕塑绿化旗杆展览中心建筑周围环境然联系渡广场身丰富彩生机盎然展览中心设计体现高效率功整幢建筑白色调建筑圆弧形墙角处理建筑更亲切更富时代感时立面虚实手法凹凸处理造型增加雕塑感正建筑艺术魅力
（[海世贸商城]周边物业详细资料分析见附表六）
54 北京（[中国国际贸易中心]）
541 会展中心情况分析
[中国国际贸易中心]（简称[国贸中心]）目前中国规模综合性高档商务服务企业仅次纽约世贸中心世界第二世贸中心
[国贸中心]处北京中央商务区核心段占12公顷总建筑面积达56万方米集办公住宿会议展览购物娱乐等功体众跨国公司商社进驻北京首选
[国贸中心]始建1985年8月90年8月30日全面开业开业国贸中心已成功举办种国国际性展览博览会400年举行种国际国会议活动4700场中中外部长级贵宾出席高规格高档次政务商务活动四五百次
542 会展中心周边物业情况分析
[中国国际贸易中心]处建国门外街身集办公住宿会议展览购物娱乐等功体邻周边物业写字楼酒店构成北京城中央商务区典型写字楼包括[嘉里中心][国际厦][航华科贸中心][东海中心][华彬国际厦]等租金
28—40元方米月等入住率普遍高达90入住客户外资国型知名公司
[国贸中心]周边住宅项目离国贸中心相较远公寓包括[现代城][阳光100国际公寓][世贸国际公寓][盛世嘉园][光华欣居][新城国际]等受中央商务区影响该区楼盘外销楼价较高普遍9000元方米中著名项目现代城阳光100国际公寓两楼盘成功身前卫优秀设计外更善进行概念炒作进步提高身档次名声达带动租售业绩目
选取国贸中心周边较具特色住宅[SOHO现代城][阳光100国际公寓]分析建筑特色：
[SOHO现代城]：[SOHO现代城]建筑理念充分性化生活空间分私空间社交空间户型复式面积150—300方米楼宽敞厅作办公区会客区楼居住区独立互干扰建筑风格采现代义简直奉行极少义原建筑外观结构设置空间布局装饰装修力求简洁明整体风格纯净简洁典雅




[阳光100国际公寓]外景图
[阳光100公寓]：分二期建设期工程包括两栋34层100米高枫叶形塔楼二期工程三栋28层塔楼8
—13层板楼组成公寓区中央中心公园四周走廊花园分成里外两花园区外部花园休闲部花园包括玻璃四季花房温泉游泳池
整公寓区现代手法表现北京城紫禁城传统建筑风格塔楼设计包括方板条形紧条形幢塔楼独特色彩包括阳光中红黄橙窗户表现组合形式住宅楼相建筑风格更具性化识化

香港会议展览中心
（[中国国际贸易中心周边物业详细资料分析见附表七）
55 香港[香港会议展览中心]
551 会展中心情况分析
[香港会议展览中心]位香港商业中心——湾仔区会展中心附瞰维利亚港连接盖行天桥通邻豪华酒店[君悦酒店][万丽海景酒店]交通便利铁机场穿梭巴士市区巴士渡海轮等银行附邮局购物商场娱乐场
[香港会议展览中心]1988年开幕耗资48亿港元（6亿2千万美元）扩建部分1997年落成扩建部分总面积较原中心增加逾倍扩建会展中心成全球中间独特具规模世界级会议展览场馆
[香港国际会议展览中心]亚洲第二会议展览场馆包括栋600房间超级豪华酒店栋900房间四星级旅游酒店座37层高57000方米甲级写字楼座800住宅单元高层高级公寓会展综合体
会议展览综合体六层分设3层3展览厅提供2万8千方米展览面积外干型展览厅型会议厅容纳45003000方米干型会议室供客商国际商务中心外设全海景餐厅咖啡厅工园林等设施停车场卸货区坡道车辆调度区时停放157辆型货车客货车座加顶盖行天桥连接湾仔铁站造型海鹰水面展翅高飞表现力量称美座宏伟建筑象征香港作亚洲商业中心未位成香港极具特殊较老建筑





552 会展中心周边情况分析

[中环广场]外景图
[香港会展中心]位湾仔区身已包含展览办公公寓餐饮等种功包括两座酒店座写字楼座高层公寓会展综合体
周边物业写字楼集中较甲级商厦中包括新鸿基中心鹰君海港中心中环广场等栋知名写字楼里鹰君中心外座均属新鸿基集团名物业投资兴建该段写字楼租金
25—30元方尺月新鸿基集团总部设新鸿基中心写字楼租户知名集团外资公司入住率均达90
会展中心周边物业甲级商厦中[中环广场][新鸿基中心][香港鹰君][海港中心]等分析建筑特色分：
[中环广场]：九龙香港湾仔[中环广场]3739米高度昂然耸立厦写字楼外设泳池专会应俱全康乐聚会设施塔楼外表玻璃幕墙装修基金银两色金色居中两边银色立面线条垂直划分简洁图案配顶部轻盈匀称力尖塔更显出整造型稳重典雅气质
堂占面积4500方米空间高25米宽敞宏伟量石材装修金黄色绿色辅加花草树木艺术品衬托配合更显高贵清新综观整厦造型构图明显采基座楼身顶部三段式划分古典手法整体握细部出显严谨老练立面色彩调遣夜间灯光渲染令活跃彩流露着强烈时代气息
[鹰君海港中心]：座落港岛湾仔海旁繁华商业区面海湾商业中心连成气九龙半岛商业区遥相呼应双塔式典型建筑设计两座37层高写字楼厦组成双塔流线型外貌披银色反光玻璃幕墙现古铜色铝框互相辉映宽阔盖行道环绕着层四周商业中心提供全天候商场写字楼入口二层库外台端停车场容车600辆台底部三层商场设酒楼服装店家私店型电影院二层外围绕行天桥商场吸引少外顾客
写字楼层采柱设计宽敞楼面便分隔整座建筑采节省源设计反光外墙减低阳光热量渗透冷气系统建筑物动控制测试电脑系统相连接量减低源消耗时提供舒适空调环境写字楼层天花板采隔音顶棚提供合国际水准工作环境
[新鸿基中心]：湾仔高士道海旁连库51层1商业厦三层商场三四楼酒楼餐厅层全部写字楼该中心建筑设计实美感兼顾特色位台间酒楼餐厅楼面面积逾4650方米观众阁楼俯览堂表演台餐厅层透茶色玻璃幕墙远眺海港风光
（[香港会议展览中心]周边物业详细资料分析见附表八）
56 新加坡
561 会展中心情况分析
[新加坡国际会议展览中心]（The Singapore International convention & Exhibition）
[新加坡国际会议展览中心]位TAFFLES BOULEVARD 路号亚太区会议展览中心新加坡标志性综合物业SENTEC CITY重组成部分
[新加坡国际会议展览中心]总建筑面积100000方米六层楼组成处商务中心完善室配套生活设施专业服务队伍[新加坡国际会议展览中心]提供优良会见会议展览宴会场包括：
· 12000方米会议厅
· 12000方米展览厅
· 31满足10400会议会议厅
· 容纳596礼堂
· 容纳1800功舞场
业务
· 物业理会议展览厅会客室中央厅美术馆餐厅附属设施租赁开办业务
· 承办专业展览提供会议场
· 承办非会议展览宴会开幕仪式等重事件
· 组织商展博览会
· 组织音乐会类活动
[国际贸易展览中心]（world Trade Centre Exhibition Comples）
[国际贸易展览中心]位MARITIME SPUARE城市发展委员会已意改建港前商务休闲活动中心名HARBOURFRONT包括展览中心会议中心海滨娱乐场海滨场馆
展览中心展览面积24000方米亚洲展览馆年超120场次展览里举行该展览中心举办种展览满足展览需该展览中心提供类展场：
· 24000方米空调展厅2300方米室外展厅海展览准备300米泊位
· 举办会议音乐会宴会运动会海滨展场
· 2000停车位
· 参展商展会期间中心配套设施
会议中心位国际贸易中心楼包括两层已重新装修通完善设施满足会议音乐会婚礼需包括：
· 举办国际会议展览海滨展场
· 举行中等规模会议礼堂
· 举行型会议进修班海滨套房会议厅讨间
海滨娱乐场新加坡唯容纳5000集会馆该展场移动舞台根需改变形态设全动收缩移动容纳5000座位系统良现场音乐会舞台剧国际选美表演晚宴运动会
海滨场馆1995年7月建成展览中心相连会馆设施三场馆组成场馆面积135方米高6米整场馆容纳400展馆均配拆隔音板会议座位舞台放映系统满足种会议求
[SINGAPORE EXPO]
[SINGAPORE EXPO]位新加坡西部高速公路公交通系统铁站门前（2002年会直接通机场道路）展览中心建筑面积60000方米柱展馆二期工程会增加外40000方米展场
整展览中心功性强包括：室60000方米展场25000方米户外展场意拆分成6100×100M独立场馆展馆会议室餐厅足够储藏间容纳1100会议厅容纳2000辆车停车场等
配套服务包括：餐厅商务中心完善通讯设施高效交通理系统等
562 会展中心周边物业情况分析
[World Trade Centre Exhibition Complex] 位新加坡南部海周边属区没什建筑[
Singapore Expo] 位新加坡西部展品飞机进行飞机展览时会飞行表演固周边没什物业唯处较繁华域展馆[The Singapore International Convention & Exhibition]

[The Singapore International Convention & Exhibition] 处济繁荣区四栋写字楼栋楼组成连接五栋建筑三层购物中心周边布置干写字楼宾馆
57 供鉴验教训（广州市外区）
通国外城市会展中心周边物业调查解发现会展中心区域发展特点会展中心特定性质途发展情况通处值鉴分析项目值鉴验教训处：
² 会展中心周边物业影响会展中心发展情况般成功会展中心（[海国际会议中心][海光会展中心][北京中国贸易中心][香港会展中心]等）会选择发展成熟区域周边物业配套设施完善建设开业作作区域项配套时进步带动区域商务发展提升该区域物业价值正会展区域成熟发展会展中心区域物业发展促进作般会太明显效果周边类型物业销售出租会会展中心作卖点作推广
² 会展周边写字楼住宅物业分析会展中心周边物业分布特点会展中心会议展览途必然常年会国外商家云集会展中心身固然会定写字楼酒店等配套功数量较少
般紧邻会展中心周边物业写字楼相数量酒店公寓物业弥补会展中心身功足整区域形成较强商务气氛住宅物业分布离会展中心稍远段会展中心商务圈保持定距离形成较居住环境氛围
² 会展中心周边区域普遍缺乏较浓商业气氛会展中心功限较难凝聚长期旺盛流商务气氛会展中心周边较少设置型商场物业海光会展中心然位处城市副中心徐家汇离徐汇商业圈相距离分析会展周边物业特点发现：成功会展中心区域中般难形成商业焦点规模会浓厚商业氛围
² 浦东花木区会展板块发展特点次调查情况项目区域（琶洲）较强性段浦东新区花木区世纪公园带海新博览中心周边段该区正处发展阶段目前新博览中心周边住宅物业已现楼定位中高档较销售率分析销售原买家中浦东整体发展前景建设中会展中心会区域发展促进作增强购房者该区信心目前发展阶段周边物业销售影响尚未明显
² 厦门会展板块发展鉴厦门会展周围物业缺乏政府发展规划支持单纯希通会展建设带动整会展区域发展造成会展周围物业配套全会展中心成厦门岛东端孤立建筑见仅赖会展中心带动周边物业整区域发展行政府规划引导会展中心周围物业发展关键作现情况广州市政府琶洲区发展保持相重视态度现时广州存厦门会展周边物业发展状况
综述会展发展情况分析值项目鉴点：
（1）受区域环境影响项目适宜较高档次定位
（2）项目块分成两块商务居住两种功分隔开利项目规划发展根会展中心周边物业分布规律块离会展中心较建议发展商务功块适宜居住功
（3）会展仅作商务区域中项配套项目定位推广应仅围绕会展中心焦点应综合考虑项目优劣势素突出项目身特点
2 项目分析
61 项目优劣势分析

431 优 势
432 劣 势
区位条件
1 琶洲区位广州市区珠江三角洲济腹结合部
2 项目处琶洲区广州市未会展板块良发展前景
3 琶洲区城市中心区番禺区衔接度带撤市改区议题实施城市东南部发展战略推进发展导入新动力
4 琶洲区北珠江珠江新城广州高新技术产业开发区赤岗领事馆区长洲文化旅游风景区海珠果园保护区等城市重发展区
5 琶洲区发展成城市副中心区
1 项目块离市区中心较远
2 项目周围配套设施尚未成型距完善配套生活区段时期
街区功
1 项目紧邻会展中心
2 根琶洲控制性规划整琶洲区通组团概念社区属感强化加强邻里间联系
3 块琶洲村赖琶洲村现生活配套周围配套尚算齐全

1 块处未立交旁车流交通会项目产生定影响
2 琶洲村员较杂乱配套设施会降低项目档次


规划条件
1 项目两块均较方正利规划布局
2 项目PZB1603块限高100米块24米具较高度优势
3 项目PZB1702块中河利整体形象创立
1 项目教师新村划分两块利项目整体形象建立
2 项目前面立交会项目产生较影响
（页续）






续表

433 优 势
434 劣 势
交通条件
1新港东路正拓宽
2琶洲岛环岛路行建设
3 华南快速干线开通
4 东南环高速路开通
5 环快速路外环快速放 射线建成通车
6 铁二号线建成
7 毗邻珠江航运提供利条件
435 华南快速干线东南环高速路外环放射线外道路尚未成型建成尚时日
然环境
1 块万年开发万亩果园隔江相然环境优越
2 块附琶洲公园体育公园环境优美
436 林木较会增加蚊虫滋养造成生活适

62 项目机会投资分析
针块状况特点分种途分析该项目投资机会点：

机会点分析
利点分析
住宅
1 项目周围景观良北面琶洲塔南面见万亩果林环境优美适居住
2 项目附铁琶洲站交通方便
3 规划中铁站点建立综合社区购物中心满足居住购物需
4 项目会展中心未配套设施十分完善
5 项目附建成琶洲公园体育公园休闲娱乐处
6 项目南边永开发果林项目空气清新利居住
1 项目前立交存会带较噪音污染
2 邻教师新村会项目建筑外观协调会影响项目住宅档次
（页续）



续表

机会点分析
利点分析
公寓
1 项目毗邻会展中心交易会间流动口会较少客商尤潮汕客商愿意租带厨房物业公寓正满足求
2 参展商会广州设立长期办公点时解决居住需公寓兼顾办公居住需求
3 公寓边写字楼配置起相辅相成作
距离市中心较远相市区优质公寓说较缺乏竞争力
写字楼
1 琶洲区发展成高尚商业旅游景点科技求会较高会吸引IT行业公司办公时会展中心会吸引律师事务会计师事务外贸公司办公
2 位会展中心旁边吸引会展相关公司办公
距市中心较远吸引市区公司办公客源限



3 项目处铁附时条交通道外界相连交通方便
4 海珠区缺乏写字楼项目许公司酒店住宅楼办公住宅禁止商政策出台必然会写字楼需求量增

酒店
1 项目会展中心会展期间会量客商需酒店物业满足居住需
1 会展时间性较强没会展时间酒店空置率会高
2 项目点距市中心较远难吸引市区客源
3 项目周围已块规划建酒店酒店等级较高竞争会非常激烈
（页续）





续表

机会点分析
利点分析
商场
1 琶洲区建成商业旅游景区商场必少营特色高档次货品定获菲收益
2 会展召开时带效益会非常观
琶洲区属新发展区域商场短期走旺
墅
1 项目江边带环境优美具备墅必须具幽静美景
2 项目处商业旅游区加较布局设计定吸引众买家
1 项目江边面积毕竟限起墅成规模
2 项目附占七万方米墅盘竞争会相激烈

63 综合分析
根表分析见酒店选方案住宅写字楼商场公寓墅
优点
墅优缺点相总体说项目江面积毕竟限建独立式墅建四五栋左右未形成规模整体效果建Townhouse形式联体式墅然建栋数较项目年开发时Townhouse已适应市场需求销售业绩定理想见项目条件言墅理想选择敝司建议江复式弥补
商务墅定位考虑般言公司考虑形象问题会偏选择写字楼集中区公司拥固定客户群公司偏选择价位相较低商务式墅华侨新村说理位置交通情况等条件项目性较差PZB1603块公寓具商务功目标客户群会商务式墅相突建议块适宜定位商务墅
住宅写字楼公寓商场具开发性司建议PZB1702块开发住宅层住宅该块然利住宅开发素——块前4米高立交该立交产生噪音影响通宽达120米隔离带司建议营建瀑布降低道路部分建会等公建设施进步减少立交产生影响该块会建少量商场仅满足居住需目该块考虑建写字楼公寓原限高24米外国层写字楼考虑广州区尚前例造成土资源浪费
考虑PZB1603块限高较宽松建100米建议该块建写字楼公寓商场中写字楼公寓建设起相辅相成作写字楼会提高公寓入住率二公寓作配套写字楼租购者吸引力会更时满足办公居住需该块会建商场极增加贵司收入
（优势发挥机会利详见项目发展定位）

3 项目发展定位分析
71 项目整体市场定位
鉴整块分成两部分两块规模功规划设计求等完全建议项目分成两子项目分定位基项目块优劣势周边环境综合分析项目定位提出建议：
PZB1603块定位：
写字楼：具时代气息生态建筑智化甲级写字楼（生物气候厦）
定位：
1） 目前广州写字楼整体市场开始回升甲级写字楼租赁市场甚出现供应求状况适宜甲级写字楼项目发展琶洲作未广州城市副中心商贸区甲级写字楼市场潜力更
根目前建写字楼情况未三年广州市新增甲级写字楼约30万方米分布天河越秀东山三区域目前市场情况分析天河东山两区均相浓商务氛围预计会较强市场承受力支持新增写字楼消化越秀区目前未形成强烈商务气候新增写字楼项目少会形成竞争该区规划完善交通便利配套设施齐备更政府部门集中写字楼家提供利办公条件相信该区优质写字楼会较市场潜力
外值注意广州写字楼需求会出现新特点趋势面积写字楼需求会成型公司带垄断性行业偏目前已实力雄厚型公司（保险类）欲选择万方米写字楼作总部带垄断性质行业邮政电讯等会建写字楼计划
20012003年广州市新增甲级写字楼
名称
区位
面积
银丰国际厦
天河
28000
三新厦
天河
30000
锦绣商贸厦
天河
40000
合银广场
东山
100000
新宝利厦
越秀
19904
富商贸厦
越秀
13248
资料源：戴德梁行研究部
2） 长远住宅禁商政策必然严格执行效保证写字楼发展
3） 受会展中心展览商务等功影响会导致类公司企业常年参展设立常驻办事处刺激该区写字楼需求增强司解现时广交会周边写字楼租率保持90
4） 目前会展中心规划方案会展中心商贸办公面积4206方米占总建筑面积例仅约07目前会展中心周边控制性规划紧邻会展中心规划写字楼物业相较少贵项目写字楼定位正弥补该段写字楼市场空白会较强竞争力
5） 铁二号线通达带动该区商业办公氛围铁号带旺中山路线写字楼明证
6） 根加入WTO谈判中承诺入世国外金融保险旅游法律会计理咨询商业零售交通运输邮电通讯建筑设计咨询服务计算机相关服务等部门进入国市场广州市作中国南门改革开放前良济发展基础相优越投资环境较完善配套设施建设吸引众境外投资者开展金融保险贸易生产旅游等济活动刺激办公房需求增加商务写字楼开发建设带新发展契机

公寓：高级酒店式服务公寓
定位：
1） 广州优质酒店式公寓供应量少市场空间较适宜发展高档酒店式服务公寓金亚花园岭南会等优质公寓物业常年出租率均保持 90见高素质公寓市场需求量甚殷
2） 项目公寓规划绿色生态型厦设计意念超前应住宅规划发展趋势容易形成强烈社会效应树立项目品牌获良社会效益
3） 市政府规划中琶洲定位新城市副中心贵项目紧邻会展中心优越理位置公寓物业会较投资性升值潜力
4） 会展中心长期展览会议商务功外交流活动频繁会该区公寓市场较需求潜力
5） 相五星级酒店公寓样提供五星级酒店式服务具家庭感业提供商务服务周边五星级酒店更具优势
6） 写字楼相辅相成互补充功足

商场：
第阶段：会展中心附属展馆（期完工二期完工前期间）
定位：会展中心期2002年底完工展馆尚完全落成展场面积限附物业作会展附属展场弥补会展中心功未齐全足
第二阶段：旅游特色题商城 （会展中心完全投入）
定位：
1） 琶州规划高级商贸旅游区万亩果园琶州公园体育公园等旅游 景点具定价值
2） 铁二号线开通利带动流聚集商场负层铁站联通会进步带动商场流商业气氛
3） 目前市商场未相定位建设旅游特色题商场正符合琶洲会展商务旅游导区域定位成广州旅游景点
商场功分布建议：
1） 超级市场
2） 银行区
3） 高品位书城（阅读区音区办公品区礼品区）
4） 饮食城
5） 古玩街
6） 高科技产品销售展示城

PZPZB1702块定位：中高档生态住宅区
定位：
1） 市政府规划中琶洲定位新城市副中心贵项目位会展中心周边位政府规划居住区适宜住宅物业发展
2） 会展利素该项目周边交通条件具先天优势
3） 根广州市政府规划定位琶洲具高品质居住生活功RBD型生态型新城市副中心贵项目住宅物业应中高档层次定位
4） 政府规划中PZB1702块身居住途周边较少住宅项目住宅定位发展良竞争优势

72 目标客户定位
（1）写字楼目标客户群：
A 参加会展客商会展中心常年会议展览举行公司企业会写字楼目标客户群根司届广交会调查结果显示参展中外客商逾50计划广州设点预计写字楼市场较需求潜力
B 国外型公司IT保险类公司型跨国集团等类公司般办公面积需求较广州写字楼市场趋旺目前市已甲级写字楼均缺乏面积办公场根司调查统计未三年广州市新增甲级写字楼逾40万方米（包括建烂尾写字楼）分布天河越秀东山三区域见未市甲级写字楼供应量琶洲作广州城市副中心该区出现高质素写字楼必然会受类公司欢迎

（2）公寓目标客户群：
A 参加会展客商根司广交会调查数算租居住物业士6成左右会首选服务式公寓希办公居住功相结合类士仅参展期间逗留建议公寓部分单元采日租方式进行出租吸引参展公司中层员
B 广州市投资客户公寓位处会展中心旁边必然会极升值潜力必会吸引市众投资者选择购买公寓便投资获利
C 会展中心周边类国外公司常驻广州高级职员类士般居住求较高长驻广州酒店费显较高便办公通常会选择离班点服务式公寓
D 难预测购房士

（3）住宅目标客户群：
A 天河高新技术产业开发区生物岛等区域白领阶层白领阶层士较稳定高收入生活质素需求较高科韵路直通天河区高新技术开发区便利交通贵项目提供极优势相信类士会成贵项目住宅区目标客户
B 海珠区原居民铁2号线线客村赤岗等区原居民考虑区位素直接影响楼盘销售建议吸纳河南原居民考虑项目位置离市中心较远类目标客户应针年轻夫妻特点：定济条件购买力较强然会受域情结影响会首选河南居住观念较新会接受发展前景良区作居住
C 天河东圃居民建议吸引东圃置业士样物业琶洲区较天河东圃较价格优势相距琶洲东南环高速公路十分钟便达东圃东圃整体环境较琶洲区差项目整体感觉必然吸引部分买家
D 黄埔带居民建议吸引黄埔区二次置业士综观黄埔区楼盘没优质楼盘项目黄埔区部分富裕希改善生活环境愿意离开者愿意离黄埔太远士会吸引力
E 广州市投资客户整区设计低密度层住宅特色邻会展中心会较升值潜力会吸引广州市投资客户购买作出租投资途
F 参加会展客商根司次广交会期间调查资料显示参展者会展中心周边物业选择商住区例超30次服务式公寓表明参展客户住宅定需求然住宅目标客户参展客商考虑楼盘综合质素较高预计会吸引参展客商关注成贵项目部分目标客户
G 难预测购房士

73 项目价格定位
方便贵司司作价格修正确定理解价格修正素作出解释：
交易情况修正包括素：交易双方事非市场化体倾交易动机交易双方情感素交易双方市场行情解程度交易方式特殊情形等
交易时点修正指见交易实例成交日期价格修正估案例估价期日价格
区域素修正包括繁华程度交通状况基础设施状况文环境等
素修正包括构成房产身功质量坏等素


（1） 写字楼价格确定
贵项目处区域特点定位司选取广交会周边物业作参广州市甲级写字楼均价格水初步制定写字楼建议租售价格


437 表731 价格计算表
单位：元M2月
项目
中国酒店（写字楼）
东方宾馆
（写字楼）
东宝展览中心（写字楼）
达宝广场
均租金
178
180
117
120
交易情况修正
100100
100100
100100
100100
交易时点修正
105100
105100
108100
110100
区域素修正
100110
100105
100105
100105
素修正
10090
10095
10092
10090
修正单价
188
190
130
139
注：中国酒店东方宾馆写字楼租金均含理费统测算单位东宝展览中心达宝广场写字楼理费纳入租金
根表数写字楼整体租金（含理费）计算：
（188+190+130+139）4159（元方米月）
目前广州市甲级写字楼整体租金水约100元M2月（含理费）理费般30元M2月考虑两年市场变化素较难预测现初步建议2年写字楼租金：110元M2月（含理费）扣30营运费关税费等年纯收益77元M2月根收益原法计算出均售价：
Par[11(1+r)n]
（中r表示项目年收益率P代表单方售价n代表年份）
110×127×[11(1+7)40]
11018（元M2）
目前广州市甲级写字楼整体售价水约14000元M2初步建议写字楼均售价11000元方米
根市场情况初步建议车位1000元月价格出租

（2） 公寓价格确定
鉴旧广交会周边缺乏单栋公寓物业司选取周边五星酒店公寓市住高级高层公寓作参物业初步制定公寓建议租售价格
438 表732 价格计算表
单位：元M2月
项目
新厦
中国酒店
（公寓）
祈福华厦
中信广场公寓
均租金
160
170
160
140
交易情况修正
100100
100100
100100
100100
交易时点修正
103100
102100
103100
105100
区域素修正
100105
100108
100105
100108
素修正
100105
100102
100102
100105
修正单价
149
157
153
129
根表数公寓整体租金定价计算：
（149+157+153+129）4147（元方米）
考虑贵项目推出时整区域属发展阶段初步建议2年公寓均租金价120元方米（含理费）扣理费（30元M
2月计）30营运费税金年纯收益63元M2月根收益原法计算出均售价：
Par[11(1+r)n]
（中r表示项目年收益率P代表单方售价n代表年份）
63×128×[11(1+8)40]
9015（元M2）
目前广州市高级服务式公寓整体售价水约13000元M2扣公寓营成（理费家私费等）考虑市场接受程度初步建议公寓均售价8000元方米

（3） 商场价格确定
目前广交会周边商场物业均相高租金水出租率司参广交会周边商业物业租金初步制定贵项目商场建议租价
439 表733 价格计算表
单位：元M2月
项目
康乐牛仔城
新贵商城
东方宾馆
（商场）
均租金
110
240
220
交易情况修正
100100
100100
100100
交易时点修正
104100
103100
103100
区域素修正
100105
100105
100103
素修正
10080
100105
100105
修正单价
136
224
209
根表数商场整体定价计算：
（136+224+209）3189（元方米）
目前广交会周边商业物业出租情况均相出租率初步建议商场部分均租金200元M2月（含理费）





（4） 住宅价格确定
司建议贵项目定位中高档住宅区区位档次综合质素等方面考虑选择海珠区贵项目相类似楼盘作参进行素修正初步确定贵项目推售价格
4310 表734 价格计算表
项目
美林海岸花园
叠彩园
家庭花园
景雅苑
揭均价
3600
4000
3850
5500
交易情况修正
100100
100100
100100
100100
交易时点修正
104100
104100
104100
103100
区域素修正
10098
100102
10098
100110
素修正
10098
10098
10095
10098
修正单价
3898
4161
4300
5255
根表数初步定价计算：
（3898+4161+4300+5255）44430（元方米）
考虑项目中高档住宅区定位较高升值潜力初步建议住宅均售价4350元方米
根目前市场情况初步建议车位10万元进行发售

74 户型面积建议
（1） 公寓户型例建议
户型
建筑面积（M2）
分布例
出租（60）
出售（40）
房厅
56—70
30
40
二房二厅
85—100
40
40
三房二厅
105—125
30
20
公寓户型确定：
1） 房厅针客户：单身客户SOHO族投资者等单身士SOHO族士会太强济基础般会选择单位投资者会考虑单元易出租回报快特点两类士需求出发点需求特点会偏选择面积单元
2） 二房三房针客户：国外公司长驻广州高层理员考虑会展中心会吸引众国外公司会广州设点办公类公司长驻高层员广州选择物业般会服务式公寓类士已家庭般会考虑选择较面积单元二房三房单元正需求户型
3） 公寓出租象包括参展客商类客户般会采短租形式居住时间长房二房单元会选择户型
4） 鉴分析特点司建议公寓房二房单元力户型时考虑未市场需求难预测性初步建议公寓50分进行出租出售
5） 公寓两年推出市场未市场较难握公寓进行面设计时建议房单元相邻放置根市场需作设计变更改成二房单元满足客户需求
（2） 住宅户型例建议
户型
建筑面积（M2）
分布例
二房二厅
66—80
30
三房二厅
88—100
105—115
25
30
四房二厅
120—140
15
复式
220
24套
注：标准层单元例包含复式
住宅户型确定例
1） 二房三房（面积）针客户：高新科技园生物岛白领士投资客户白领客户群般单身新婚家庭住宅房间数求高会选择面积二房单元项目住宅综合质素较高相信会吸引投资士二房面积三房会首选择
2） 三房（面积）四房针客户：海珠区客村赤岗铁2号线线居民东圃黄埔等居民会展中心参展客商部分客户相济基础二次置业居住环境楼盘质素均求较高般会考虑类似环境较交通方便涵丰富楼盘
3） 复式针客户：参展客商东圃黄埔等士难预测士部分客户中具较强济力生活求高复式高质素生活满足类士需求
4 项目开发计划建议
司建议整项目PZB1603PZB1702两块分进行开发先发展块（PZB1603）写字楼公寓开发块（PZB1702）住宅区
块2001年7—9月进行前期工作包括项目设计质勘探三等工作9月份开始整块进行施工包括栋23层写字楼1栋19层公寓三层商场工期两年2003年10月竣工项目配合会展中心期时交付建议商场2002年底开业作会展中心附属展馆获投资收益
块2004年1月开始动工建议分两期进行开发期荔枝涌北面住宅群包括12栋层住宅（层高均6层）会幼园等二期开发位涌南住宅6栋5层住宅首层均设复式单元整区2005年12月全部完工
（具体工程安排详见附表工程实施计划表）

5 项目规划建议
根贵公司提供资料贵项目总占91593方米道路面积35027方米项目实际面积56566方米
PZB1603
项目红线图
PZB1702

贵项目[教师新村][家庭花园]分二根报告市场定位部分求贵项目分两子项目考虑：PZB1603块PZB1702块根琶州区控制性详细规划PZB1603块性质居住组团PZB1702块性质居住司市场进行深入调查基础引导出项目定位思路结合贵项目规划争取政府规划部门意改变性质建筑高度意见初步拟定贵项目建设规模规划设计建议分两子项目PZB1603块PZB1702块提出建议：
91 PZB1603块规划建议
兼顾环境效果济效益原综合考虑行进行市场调查结果项目建筑限高规划部门关配套设施安排求贵司意见司PZB1603块制定出济指标数供贵司参考
4311 表911：PZB1603块建设规模指标览表
项目名称
指标数
单位
规划净面积
23681
方米
总建筑面积
93043
方米

中
建筑面积
71043
方米
建筑面积
22000
方米
建筑基底面积
9000
方米
容积率
3
方米
建筑密度
38

绿化率
≥30

机动车停车位
437

功面积例
述规划指标结合文市场分析项目定位思路考虑项目关配套服务设施安排求贵项目发展综合建筑群功面积例表示：



4312 表912：PZB1603块功面积分布例表
功
建筑面积（方米）
占总建筑面积例（）
写字楼
30000
322
公寓
24000
258
商场
15000
161
会
4000
43

停车场
13110
141

6933
75
总计
93043
100
注指标确定仅供参考项目终指标确定政府批准专业规划师意见准

功分配说明
功分配分析集合种素面积（含公部分电梯厅楼梯走廊通道卫生间……等）位置宏观订定项功总额分配引导建筑师作进行方案设计建筑方案确定应评估方案中子项功面积位置相互关系修正进行施工图设计室装修阶段时落实集体具体面积
二层
Ø 建议层部分商场外余部分二层容纳求足够泊车位停车场提供437私家车型汽车停泊位设置载客电梯直达首层入口堂电梯堂
Ø 二层均预留设备房清洁维修仓库房
堂入口
Ø 写字楼公寓入口堂建议设计二层楼底高度达宏伟华贵气势磅簿效果
面落客点前庭广场
Ø 建筑群周围前庭广场落客区车达落客区直接进入入口电梯直抵属楼层
Ø 前广场设计富特色园林花园喷泉等时摆放题活动雕塑作点缀
裙楼
Ø 北面首层二层商场南面首层餐饮二层会
Ø 三层台花园设置游泳场网球场童游乐场等设施
写字楼四～二十二层
Ø 提供优质办公室环境引进先进空调系统缔造理想健康工作空间提高员工工作效率
Ø 层办公室均安装架空板方便铺设电线讯号线
Ø 层设茶水间男女洗手间

写字楼二十三屋
Ø 设计功厅眺全岛万亩果林远处河景
公寓四～十九层
Ø 根项目基户型安排思路公寓户型三种房厅二房二厅三房二厅

规划建筑初步设计建议：
（1） 项目位琶洲岛中心区西北面正兴建广州国际会展中心外周围规划兴建幢星级酒店银行高级公寓等根琶洲区控制性详
细规划贵司提供资料政府琶洲岛规划建筑限高贵项目建筑物限高100米外余建筑物限高24米基述素司建议贵项目规划建筑设计成该区标志性建筑建筑造型建筑空间建筑技术三方面表现时代感城市传递现代信息成城市重景点
（2） 规划建筑设计建筑限高100米写字楼建筑定23层布置块北面考虑公寓建筑成定2类建筑层数19层（报建时18层设计复式公寓考虑市场素实际建设时标准层面设计）建议布置块南面二层商场会通两层高阳光穹顶联系功独立联系室景象阳光时辰季节变化异室外空间互相融通玻璃构架面环境相适应起视觉连接空间作三层台花园层二层开敞式边庭加贯通流集中新港东路敞开商场层设联系层扶梯楼梯连接铁车站通道边庭底面绿树婆娑繁花似锦潺潺流水泻入池中流光溢彩清爽宜走街驻足路边见层商品琳琅满目购物流熙攘充满动感诱惑充分满足商业空间必须展示性导性引入性体现高档次浓厚商业文化气氛提升价值商场带量商业机会
4313 图911：开敞式边庭商场设计图例









建议写字楼商场入口设北面干道新港东路公寓入口布置南面车库入口设东南西南面写字楼公寓设计意念建议参德国法兰克福商业银行总部新楼设计手法设计成绿色生态厦厦中设置量空中花园阳光新鲜空气水植物等然子引入室创造类面环境减少远离面心理生理良影响量利然源渡空间空中庭院垂直景观然通风等综合起厦合绿色植物相伴厦更具性生活工作间心情舒畅种回然感成充满绿色环境生物气候厦

4314 图912：PZB1603块方案建议功分配剖面图





写字楼公寓设计成生物气候厦成功建筑设计案例供贵司参考：
（1） 德国法兰克福市商业银行：
[德国法兰克福商业银行]总部厦世界第座生态型超高层建筑座53层高300米建筑面积10万方米办公塔楼矗立市区中心
办公楼三面围绕中央筒布置办公室两边窗户开闭空气然流方式进行中央筒体升具良然通风特性时办公楼隔四层设四层高温室绿化空间呈螺旋状交旋转8办公层均温室绿化空间中央筒玻璃墙样便坐V形楼板穿暖房式观楼层景观采光处理充分利天然采光通中央筒体透射建筑室

4315 图913：法兰克福厦外观图









4316 图914：法兰克福厦立面图面图







（2） 马西亚包斯泰德厦




栋位马西亚首吉隆坡商业
金三角区31层办公楼建筑面积29840方米设计意图设计座办公建筑堆空中系列封闭混凝土圆盘建筑物许角落设置室外台形成该建筑显著特征台空间楼层绿化提供绿种服务设施安置提供潜场时办公室设置落镀膜玻璃窗提供足够遮阳减少空调总量建筑造型考虑热带阳光外饰通风遮雨铝合金幕墙吸收散发热量阻隔阳光进入体结构中心筒卫生间放受阳光较东西面层电梯厅然通风采光东西窗遮阳装置
（3） 马西亚雪兰莪州梅纳拉商厦
梅纳拉商厦展示作复杂气候滤器写字楼建筑设计研究发展方风采
座15层高办公楼建筑面积10340方米家电子办公设备公司总部部外部采取双气候处理手法成适应热带气候低耗建筑植物裁培楼侧坡开始然螺旋式升种植楼凹台创造遮阳富含氧环境受日晒较东西窗户装铝合金遮阳百叶南北采镀膜玻璃窗获取良然通风柔光线办公空间置楼正中外围样设计保证良然光时带阳台设落玻璃推拉门调节然通风量电梯厅楼梯间卫生间均然通风采光







4317 图915：马西亚雪兰莪州梅纳拉商厦外观图



（4） Pingiran公寓
Pingiran公寓位吉隆坡套公寓独立单元少量墙公走廊串连起具通风空隙公寓许种阴空缝设中央空调建筑物说利然风带走热气明显改进居住环境节省耗
4318 图916：Pingiran公寓面图


（5） 绿色高层板楼方案
金奖方案座落块约210000方米虚拟三角形块块处海城乡交接带三面均居住区块西邻铁路铁车站城市快速干道东南条12米宽景观河金奖方案中住宅布局三种模式蓝：面——条条弄堂通绿野弦形背里弄住居团（约70住宅面积7～8层）线——蜿蜒曲折行云流水般环抱绿野绿色高层板楼（18层13层8层）点——纤细修长置绿野中绿色高层塔楼（27层）图便置绿野中绿色高层塔楼（27层）体现海方性传统里弄住宅风格现代建筑风格绿色生态建筑形式三者间巧妙组合
建筑物边界水池草坪围合相互交错布置标高建议采圆柱形花泊种种树种水池草坪围栏花钵均素混凝土制成素雅材料柔曲线静水面绿色调谐色彩构成幽静环境氛围切生物气候厦弧面造型遥相呼应
项目写字楼建筑计划建议
谓智化楼美国智楼协会（AIBI）定义栋厦通四基素结构系统服务理进行优化考虑户提供高效率具济效益工作环境特强调：智楼必须新求产生时导入相适应新技术楼司认：贵项目写字楼建筑设计时应考虑功素（写字楼环境系统考虑素详见附表）

写字楼功：
92 PZB1702块规划建议
兼顾环境效果济效益原综合考虑行进行市场调查结果项目建筑限高规划部门关配套设施安排求贵司意见司PZB1702块制定出济指标数供贵司参考
4319 表921：PZB1702块建设规模指标览表
项目名称
指标数
单位
规划净面积
32883612
方米
总建筑面积
55408
方米

中
建筑面积
50218
方米
建筑面积
5190
方米
建筑基面积
9738
方米
容积率
153

建筑密度
296

绿化率
≥30

规划总户数
446
户
规划总口数
1516

口毛密度
461
公顷
机动车停车面积
5190
方米
机动车停车位
173

指标确定兼顾环境效果济效益原综合考虑行进行市场调查结果项目建筑限高规划部门关配套设施安排求贵司意见出表中示配套设施部分具体容面积安排详见章部分外保证区生活环境质量机动停车位拟全部进行安排初步估算规模中贵项目停车位分配25户车位
921 功面积例
述发展方案项目关配套服务设施安排求贵项目发展商住区功面积例表示：
4320 表922：PZB1702块功面积分布表
功
建筑面积（方米）
占总建筑面积例（）
住宅
44928
811
配套服务设施
5290
95
机动车停车场面积
5190
94
总计
55408
100
注指标确定仅供参考项目终指标确定政府批准专业规划师意见准
根基户型确定项目住宅户型户数建筑面积占住宅总量指标例表示：

4321 表923：住宅单位户型面积例表：
户型种类
项目
二房二厅
三房二厅
四房二厅
复式
户建筑面积（方米）
75
90
110
130
220
合计户数（户）
158
110
108
46
24
合计面积（方米）
11888
9900
11880
5980
5280
占总户数例（）
354
247
242
103
54
占住宅总建筑面积例（）
265
22
264
133
118
总户数（户）
446
总建筑面积（方米）
44928
注：该表中关数仅供参考具体指标确定规划师设计师意见准
922 规划建筑初步设计建议
贵项目处广州琶洲区考虑琶洲区21世纪新型生态社区会展博览国际商务信息交流导功等国际性特征配合琶洲现状PZB1702整体定位档次中高档生态住宅区建筑单体层数安排现代风格区配套高起点考虑面布置方案时充分体现项目发展题满足定建筑限高容积率等规划求前提规划区留视觉意义活动意义空绿
贵项目面布置建议思路进行：
（1） 贵项目规划结构应满足次总体规划逐步滚动实施求充分考虑汽车业发展利基形具体特征争取停车空间严格安排动态交通静态交通道路设计原采车分流形式区创造安全宁静生活空间紧急救护消防搬家外机动车辆进入院落空间项目两出入口西南出入口南出入口利原水塘资源规划具特色荔枝湾通精美石拱桥石道连接两相独立组团北面组团风格独特建筑群南面考虑形素布置台阶式花园住宅户均花园台台花园层层叠落丰富建筑造型
4322 图921：荔枝湾实景图

建议利原资源——荔枝湾
（2） 项目须强调然谐理念限度创造出然沟通绿空间水空间结合基水塘塘边茂密荔枝树东北面立交片公绿东面新规划公园琶洲塔公园黄埔涌毗邻洲生态果园天独厚然条件实现诗意栖居类身居住行期盼
（3） 项目划分两相独立组团具独特风格住宅错落致围合成具特色庭院式空间配适铺品座椅景观设计突出亲切感独立性居民身处区体会绿化景观处理种
家门口花园居民说更亲切方便

4323 图922：块果树实景图
建议保留棵果树

（4） 项目西南南两出入口设置绿化广场通道路绿化流水引入中心绿荔枝湾西南入口设片绿流水雕塑等建议结合会底层部分架空设计开放空间具建筑特色会设计显示出项目气派提高项目档次

（5） 针前述住宅类型建筑面客户群建议面积户型住宅安排台阶式花园住宅中心绿布置
（6） 避免西晒量建筑物南北布置
（7） 建议区机动车停车场出入口建议安排项目东面西面
（8） 建议部分首层通空间开阔没压抑感视觉范围绿化流水
（9） 政府项目西北面建设科韵路——新港东路互通式立交建议项目西面西北面带种植型绿化带时配瀑布等品提高项目档次减少噪音空气等污染
（10） 文化活动中心（会）卫生商业服务游泳池网球场等配套设施集中布置形成教育娱乐设施较集中布局发挥土开发效益规模效益突出项目优势卖点
（11） 幼园东面利住宅架空首层成区绿化作活动区域面附图项目面布置图具体体现述建议思路该图仅贵司提供规划示意图终规划设计需专业规划师设计师准






4324 图923：PZB1702规划图


923 项目整体风格建议
贵项目品位高具性作品建议风格讲求然精致静静生活实现诗意栖居理念建筑部合理实前提追求方高雅独特外部造型留深刻印象
里项目风格点建议着重概括：
（1） 建筑外观独特高雅实事求采适宜亚热带气候色彩材料进行建设面提供独特建筑外观图例供贵司参考：

4325 图924：新加坡STMARTIN RESIDENCE建筑外观图

（2） 环境景观刻意套固定风格强调住宅景观均性量住宅拥丰富景观容目体现然谐


4326 图925：新加坡STMARTIN RESIDENCE区环境图





（3） 采中国园林应然特色貌环境相生相利热带名果荔枝林园林构筑享天独厚天景绕树成景石成趣亭楼间细细保留果木认真补充草皮热带花木水池游鱼果林丛中品美味种步行通道踏步砖石铺砌成果出落果木林间花草犹曲清新乡间调

（4） 居室部设计采科学构造方法户型更合理外需考虑贵项目现代定位智住宅设计思路运套住房满足铺宽频网络通道安装红外线防盗系统住宅保安系统等线路求未业智住宅关产品更新换代良基础
（5） 根述市场定位建议项目配套设施尤会托幼定位较高
（6） 贵项目良运作基础销售前景建议项目开发整体市场定位价格高档次高标准高质量高面积功全占环境美做点简单开发商利需定位设计施工理方面周密运作

924 户型设计建议
住宅建筑开发成品建筑素围合成室空间空间更加吸引买家
需户型设计充分考虑未入住者种需求具体言户型设计需遵动静分离居寝分离洁污分离等原应采取种手法提高室空间转变性实性组织穿堂风房间厨房卫生间争取足够然采光厅房面积方正起居厅穿套干扰区安排家坐适距离摆放电视时离厨房远方设餐空间厅设计量避免开门时考虑设计童房间色彩孩乐意居住户型浴室解决游泳玩耍问题楼梯触摸扶手亮灯复式户型
根贵项目基户型安排思路贵项目开发住宅五种户型：二厅二房（75方米）二厅三房（90方米）二厅三房（110方米）二厅四房（130方米）复式（220方米）述户型功需求设计量提高建筑实率二充分利限面积设计出满足种功
外思想贯穿户型设计细节低位飘窗厅房均采全透明全景式设计房采超飘窗例设计较合理户型供参考


4327 图926：[荔港南湾]户型设计图

图广州[荔港南湾]户型设计实例采1梯4户带电梯户采光通风良居住空间起居空间相独立户型结构合理实







深圳万科四季花城3E户型图
4328 图927：深圳万科四季花城面设计图

深圳万科四季花城2A户型图


（1）客厅：173M2
（1）客厅：2008M2
（2）餐厅：1179M2
（2）餐厅：74M2
（3）房：1318M2
（3）房：1346M2
（4）童房：94M2
（4）父母房：1243M2
（5）卫生间：442M2
（5）童房：795M2
（6）厨房：436M2
（6）卫生间：564M2
（7）客厅阳台：21M2
（7）走道：325M2
（8）阳台：11M2

图深圳龙岗区万科四季花城户型实例图示两种户型建筑面积均较空间做合理布局室种功合理安排两种户型分隔方正限空间较顾户型设计原值鉴





925 环境景观方案
贵项目环境景观设计分开放空间相私密空间景观二部分功满足居民户外活动需满足住宅业景观观赏需项目整体形象建设需容水景绿系统贯穿成（绿系统包括公绿住宅绿道路绿）面项目环境景观建设建议进行叙述
926 公绿系统
区干道两侧空间作景观设计重部分区外开放空间区整体形象重体现司建议广场公建开放空间作景观设计重点通绿化水景建筑形态巧妙处理形成庄重高雅具强烈生态果园区建筑性格居民创造具特色现代模式居住区景观区部分景观设计确立题
贵项目环境景观设计手法建议采公绿系统荔枝湾水道相结合贵项目规划面积司认居民日常生活围绕住楼宇周围展开中心绿化广场设计限度延伸栋住宅面
区住宅单位方便增强公绿系统实性均性建议具独特风格住宅错落致围合成具特色较私密庭院式空间景观设计突出亲切感独立性院落具视觉流动性避免院落空间封闭感孤独感样公绿效服务住户提高项目整体素质
区面图示项目原水塘荔枝带资源荔枝湾然分隔二组团荔枝湾中心横灌溉长水道水面面积四
延伸控制整花园白理石雕塑高雅水面明朗创造出华丽素雅愉悦带分悠思气氛荔枝湾细长水道彩色琉璃面砖装饰岸线般水景明媚灿烂晶莹跳跃等视觉美效果水景注入独特象征性思想性面砖石铺砌荔枝湾水道网络煞费苦心衬托出精巧设计表现荔枝树表现水身通工灌溉系统歌颂水滋养着生命浇灌着绿色题
住户获更视觉效果根新加坡日受欢迎楼盘验建议贵项目建筑采底层架空形式公绿水景建筑外围引入建筑架空层分绿化架空层安放简单休闲娱乐样设施仅景扩居民户外活动空间方便居民种气候条件
区公绿系统设背景音乐灯系统饰件活动场指示牌路灯休闲椅高雅设计风格运曲线种体等做出富性色彩具较高艺术赏性作品
927 住宅绿化系统
住宅绿系统包括住宅建筑布置绿化景观包括底层架空层屋顶车库建筑外墙植等通住宅绿化系统环境景观引体丰富项目立面效果整项目生机勃勃
架空底层安排阴生低矮植物避免植太高密建筑底层显阴湿拥挤住宅建筑屋顶轻质遮雨篷花架种植藤类瓜果植物强调生态果园理念建筑外墙植赖未客户入住建设设计阶段通住宅阳台安置种花位促成未外墙丰富植形成整区显欣欣荣
928 道路绿化系统
贵项目道路行道车行道两种车行道路绿化整区形象第直观表现需根植物生长特色分层次进行统筹布置路带次序高低色调安排种植物种类组合时注意通较高植物阻挡车行道噪音灰尘减项目部居住环境利影响
区行道休闲弯曲形式建设旁绿化系统应阻挡行视线道路两旁植影响公绿化系统总体景观准较宽方通搭设行雨篷利道路旁较宽阔方安置休息椅起点缀作体现发展商细心精心
项目东北面规划科韵路新港东路互通式立交减少建成产生噪声空气污染建议项目东面东北面带种植型绿化带减少立交贵项目影响
外项目客户良形象口碑树立发展商品牌形象建议贵项目部分环境景观项目发售前建前参观客户良楼盘整体形象信心

929 配套服务设施
（1） 公配套设施指标确定
根贵司提供关资料市场调研贵项目公建配套服务设置标准较高方便行广东省居住组团级（1000~3000规模）公配套规划求附具体见页表示中配套服务设施建设提出建议：
4329 表928：公服务设施项目分级配建表
类型
序号
项目
般规模
千指标
（sqm千）
需处数（处万）
贵项目拟定（sqm）
备注
建筑
面积

面积
建筑面积
面积
建筑面积
面积
教育
1
托幼园
15002500
20003800
280320
350500
115
1500
2000

卫生
2
卫生站
3050
—
610
—
2



文娱
3
文化活动站
350500

2030


3000
2000

商业服务
4
吃店
100150

2030

34
100


5
饮食店
150300

3040

23
150


6
基层百货商店
300500

2030

12
300


7
电讯
58

3

58



市政公设施
8
变电房
6075

1020

23
60

处
9
垃圾集散点
50
5080
510

1
50
50

行政理
10
居民委员会
5080

1530

35
30

处
合计




8091063


5290



（2） 教育配套
根琶洲区控制性详细规划B区会展博览园区区规划目前PBZ16PBZ17住宅区区域住宅物业档次较高需配高档次托幼园建议贵项目中建档次较高托幼园具体参海珠半岛花园等成功兴建高级托幼园学校验成立少潜开发基引进世界公认先进教材教具教学方法派出专家组织实施教学种方式进时童建立潜开发成长档案家长教育辅导员时解童成长情况
（3） 文化娱乐系统
贵项目文化娱乐系统分室外室两部分项目室外文体设施包括：网球场篮球场羽毛球场等室部分项目文娱活动中心（会）文娱活动中心部设置童活动中心老活动中心解决区住户文化娱乐需会部设室泳池健身房（包括桑浴室）桌球室乒乓球室阅览室放映厅等供区居民活动设施关设备量采国产优质名牌产品节约开发成会设置项目块北面三角形区域底层部分架空空间入口广场相融建筑造型高雅方独特吸引路视线
会营业性业通优惠购卖会籍定期月卡季卡享项目室外项文体设施营者发展商物业理商项目具定入住规模广州市较名健身老中医健康餐饮条龙建立健康瘦身档案会会籍权作市场推广促销手段

（4） 外交通停车系统
区部交通配套包括区道路配套停车配套贵项目档次定位提高区居住质量机动车停车库安排业停车结合住宅进行定价销售发展商进行出租出售定年限权等方式获长期收益
根关规划求贵项目需解决非机动车辆停车利架空住宅建筑底层进行布置建议采取封闭停放布置量安排项目外围建筑架空层
（5）
项目述求配套外项目会许细节服务配套需发展商设计师规划时充分考虑居住区项目指示牌行雨蓬公绿公场休息椅等值提项目环境景观安排住宅底层架空层里会布置绿植相应配套设施简单公悠闲型童娱乐设施放置架空层供业雨天项目架空层成项目绿公活动场两者延伸增强项目部通透感家居生活气息建议种种区配套设施均印区标志图样增强项目整体标识性


6 项目物业理建议
物业设备较现代化求现时智化建议采5A建筑动化办公动化通讯智火警动化防盗动化（BAOACAFASA）全部动化系统中功必达致顶级求功普遍效准
5A智化系统必须5种动化系统（建筑物动化办公动化通讯智化火警动化系统保安动化系统）开放式系统台（OPEN SYSTEN ARCHITECTURE）高阶界面通讯（HIGH EVEL NTERFACE）互相连接提供户灵敏效率具支援性环境达理系统操作系统者系统优化
建筑智系统必须国际标准ISOITU—TTEEEANSI标准建筑开放式台动化系统间必须够进行资料享数传送资料存取高阶界面通讯系统必须范畴频宽安全程序兼容性扩展性性等中适应通讯科技需求发展建设动化系统时必须考虑系统安全性特涉系统间数传送资料存取系统外界通讯等必须确保数通讯系统安装适足够安全措施防火墙数加密解密密码验证数码证书等

部分司动化系统动化系统界面深入说明：
（1）建筑物动化系统（BA－BUILDING UTOMATION）
＊建筑物动化系统必须分布式计算机控制系统楼部量分散电力明空调排水电梯动扶梯等设备系统通系统检测监视动控制中央计算机控制实施测量监控理协调达节省源力物力高效目正体现分布式控制
集中理分散控制特点
＊建筑物动化系统考虑安装动电力读表系统供电局互相连接达远程电表读取功
＊建筑物动化系统应透应软件办公动化系统租户计算机相连租户部分终端机控制预设单位温度湿度明系统状态等
＊建筑物动化系统考虑利工动智科技学租户单位空调明控制模式预备单位进行控制（关控制指示没租户输入时）
＊建筑物动化系统必须防盗动化系统沟通达综合保安理楼利少手监控整座楼重进出口通道隐蔽方
＊建筑物动化系统应透电脑办公室动化系统互相连接利电子邮件通讯工具软件处理楼宇理部门办公室租户间日常沟通楼电力中断通告装修通告防火演通道封闭等通知


（2）办公动化系统（OA－OFFICE UTOMATION）
＊办公动化系统局域网联接计算机网络系统户台工作站终端电脑便完成业务享印机调制解调器传真查询数资料收发电子邮件进入互联网等
＊办公动化系统应通电脑网络电子数交换技术（ELCTRONIC ATA NTERCHANGE）实现业务处理文件传递纸化动化光盘储存器取代办公室里文件资料
＊办公动化系统应通数库综合设计系统电子出版系统视图文信息系统等实现信息资源享提高业务处理效率达优化工作成果
＊办公动化系统应透互联网应进行电子商贸活动处理办公室日常外通讯订货缴付电费账单等等
＊办公动化系统部分终端机应防盗动化系统连接楼租户透闭路电视系统实时监测单位附情况
（3）通讯智化系统（CA－COMMUNICATION AUTOMATION）
＊通讯智化系统指楼数字专交换机中心楼联接程控电话系统电视会议系统线传呼系统媒体声服务系统等外公电话网广域网城域网卫星通讯系统相连实现楼更便捷话音数图通讯时数字专交换机必须具低成路理功动计费功
＊通讯智化系统必须建筑线缆系统综合布线系统实现服务统理类型服务间互换弹性
＊通讯智化系统考虑建筑物动化系统互相连接达遥距监测例网络系统发生障时负责监控建筑物动化系统考虑建筑物动化系统值员应时悉障快通知关单位进行维修
＊科技进步通讯系统必须够透宽频互联网服务连接世界方
（4）火警动化系统（FA－FIRE ERVICES UTOMATION）
＊火警动化系统应建筑物动化工系统互相连接达实时监测火警动化系统考虑租户办公室动化系统连接租户实时监测单位火灾警报
＊建议火警动化系统防盗动化系统互相连接感烟感热探测警报时防盗系统应接事必点电视摄录机动调适角度监视摄录火灾现场情况
（5）防盗动化系统（SA－SECURITY UTOMATION）
防盗动化系统应动化系统相连达实时保安监测动防盗报警等功
＊建议利智卡（聪明卡）楼宇出入口进行理外巡更系统时利智卡系统编排巡更路编写智卡新闻记者透智卡系统机编定巡更路等
＊建议透互联网租户厦外方通数机监测租户部情况

7 项目市场推广计划初步建议
111 进入市场时机选择
会展中心期2002年底完工时会展中心展场面积会较少推出商场物业作广交会附属展馆获取佳投资回报率建议商场2002年半年前进行招租会展中心期开业
根工程进度写字楼公寓2003年12月竣工时铁2号线全面运行2002年半会展中心期竣工两利素带动
建议写字楼公寓部分2002年半年开始推出市场进行预售招租
会展中心期建成预计周边类型物业纷纷兴建发展会带动整琶洲区发展块住宅2004年年初兴建2004年半年正会展中心周边物业发展高潮阶段期住宅已封顶阶段预计时推出住宅较易树立楼盘形象取良销售业绩
112 宣传推广建议
贵项目涉种物业类型包括块办公商场公寓综合物业块住宅区两者分开推出市场项目环境交通设计等市场接受熟悉必然素初步设想项目宣传导思想提升形象力求宣传受众感种真实然展示宣传着眼点形象气势社区文化氛围底蕴建议分阶段角度展开宣传：

1） 介绍阶段突出建筑物身特点风格特点
2） 开售新闻宣传琶洲会展中心周边环境质素发展商处处业着想思路写字楼公寓推出租赁市场情况进行宣传引导尤着重突出租客层次投资回报
3） 正式销售阶段广告宣传形象考虑角度：
A 市场焦点
B 消费心态
C 心理感受挖掘
通宣传体现发展商迎合未需求追求带户超前享受见升值

113 价格策略
琶洲区发展中区域整区区项目必须历发展成熟阶段项目入市时较易获市场接受建议分期定价循序渐进价格策略基定价原：
1） 低开高走分期分阶段定价利位置客观存差异实现
2） 入市时市场留出定升值空间吸引投资者入市购买者获心理满足形成社会关系集团购买局面
3） 竞争力市场价格整体售价充分体现市场行情体现业级数质素价格达理想水实现物业价值社会公认
8 项目投资济效益分析
121 项目投资构成总投资估算
1221 项目开发建设进度计划
详见前第8点项目开发计划
1222 基参数
表121：技术济指标（块）
序号
项目
参数
1
项目总面积
23681
方米

2
容积率
3

3
建筑密度
38

4
总建筑面积
93043
方米
41
总建筑面积
20043
方米
411
停车场
13110
方米
412
设备层
6933
方米
42
总建筑面积
73000
方米
421
公寓面积
24000
方米
422
商场面积
15000
方米
423
写字楼面积
30000
方米
424
会面积
4000
方米
5
效车位（车位30方米）
437

6
绿化率



表122：技术济指标（块）
序号
技术济指标
参数
1
项目总面积
328836
方米
2
容积率
15

3
建筑密度
296

4
总建筑面积
55408
方米
41
总建筑面积
5190
方米
42
总建筑面积
50218
方米
421
住宅面积
44928
方米

序号
技术济指标
参数
422
公建面积
5290
方米
5
效车位（车位30方米）
173

6
绿化率


7
规划总户数
431
户
1223 项目成分析
表123：项目投资成分析（块）
序号
项目名称
金额
单方成
1
土成
94434
10150
2
建安工程成
280892
30189
21
土建工程成
143362
15408
211
工程成
52112
5601
212
部结构工程成
91250
9807
22
装修工程成
74434
8000
221
室外装修工程
60478
6500
222
室水电安装工程
13956
1500
23
设备安装工程成
63095
6781
231
消防电气智化等设备安装
47452
5100
232
通风空调设备工程
7443
800
233
电梯费
8200
881
3
前期费
13737
1476
31
筹建开办项目理费
7022
755
32
行性研究费
421
45
33
勘探规划设计费
5583
600
34
三通费
710
76
4
预见费
11672
1254
5
开发期税费
21519
2313
51
土税
178
19

序号
项目名称
金额
单方成
52
配套设施建设费
6307
678
53
供电电负荷费
7696
827
54
供水网补偿费
1954
210
55
预算定额理费
281
30
56
建筑工程监理费
2949
317
57
建设工程质量检验费
215
23
58
建设工程质量监督费
702
75
59
建设工程安全监督费
215
23
510
报建费
17
02
511
建设工程招投标活动资金
258
28
512
新型墙体材料保证金
281
30
513
杂税费
465
50
6
红线外工程公建配套成


61
外电工程
3140
338
62
时施工电费
108
12
63
区部道路设施标牌工程费
941
101
64
外水工程费
837
90
65
时施工水费
147
16
66
区外园林绿化环境美化工程费
1432
154
7
开发期投资
428858
46092
表124：项目投资成分析（块）
序号
项目名称
金额
单方成
1
土成
22163
4000
2
建安工程成
89278
16113
21
土建工程成
43495
7850
211
工程成
4074
735
212
部结构工程成
39421
7115
22
装修工程成
33245
6000
221
室外装修工程
24934
4500

序号
项目名称
金额
单方成
222
室水电安装工程
8311
1500
23
设备安装工程成
12538
2263
231
消防电气智化等设备安装
1773
320
232
电梯费
1600
289
233
消防报警保安监视设备安装
6372
1150
234
区污水排放系统工程
1385
250
235
区智化系统设备安装
1056
191
236
广播防盗讲设备安装
164
30
237
泛光明防雷接工程
188
34
3
前期费
5569
1005
31
筹建开办项目理费
2232
403
32
行性研究费
134
24
33
勘探规划设计费
2216
400
34
三通费
987
178
4
预见费
3510
634
5
开发期税费
11251
2031
51
土税
197
36
52
配套设施建设费
4339
783
53
供电电负荷费
3882
701
54
供水网补偿费
1003
181
55
预算定额理费
89
16
56
建筑工程监理费
937
169
57
建设工程质量检验费
65
12
58
建设工程质量监督费
223
40
59
建设工程安全监督费
65
12
510
报建费
05
01
511
建设工程招投标活动资金
78
14
512
新型墙体材料保证金
89
16
513
杂税费
277
50
6
红线外工程公建配套成
12428
2243
61
外电工程
1870
338

序号
项目名称
金额
单方成
62
时施工电费
64
12
63
区部道路设施标牌工程费
1307
236
64
外水工程费
499
90
65
时施工水费
87
16
66
区外园林绿化环境美化工程费
1988
359
67
公建配套设施
6613
1193
7
开发期投资
144200
26025
综合述出项目总开发投资成：57306万元中块开发投资成：42886万元假设总售面积93043M 2分摊单方成：4609元¤ M2块开发投资成：14420万元总售面积55408M 2分摊块单方成：2603元¤ M 2

122 项目济效益分析
1221 济效益分析假设前提
（1） 项目投资进度计划
根项目特点会展中心建设进度房产市场状况建议项目分二期进行开发（分块部分块部分）第期块写字楼公寓建设开发期2年半第二期住宅建设开发期2年分两阶段进行第阶段开发北区57层层住宅会第二阶段开发南区台阶式花园住宅项目整建设开发期4年半分9期投入资金详见表126
表125 ：项目投资进度估算表
项目
建设营期
2001年
半年
2002年
半年
2002年
半年
2003年
半年
2003年
半年
2004年
半年
2004年
半年
2005年
半年
2005年
半年

投资额
10082
6269
6775
11808
7953
2643
2527
4085
5165
合计
57306
（2） 项目收入估算
根项目实施计划建议项目分二阶段进行销售根项目特点市类项目综合分析设定项目阶段收入分期帐例收入测定中第阶段公寓写字楼物业假设50出售外50出租商场车位物业全部出租超出计算期外出租收益第9期折现第二阶段住宅物业全部出售阶段收入情况详见表127
表126：项目收入估算表

面积
售价
租金
销售收入预测
2002年
半年
2003年
半年
2003年
半年
2004年
半年
2004年
半年
2005年
半年
2005年
半年
租售进度
销售收入









写字楼
15000
11000
100
150
200
200
150
100
100
商场









公寓
12000
8800
100
150
250
250
150
100

住宅
44928
4350




300
400
300
住宅车位
173
100000




300
400
300
租赁收入









写字楼
15000
159



300
500
750
1000
商场
15000
200



500
800
1000
1000
公寓
12000
120



300
500
800
1000
写字楼车位
437
1000



300
550
800
1000
分期账金额
块收益


2706
4059
5940
8274
7883
7990
7750
写字楼


1650
2475
3300
3300
2475
1650
1650
公寓


1056
1584
2640
2640
1584
1056
0
计


2706
4059
5940
5940
4059
2706
1650
写字楼租金





601
1002
1503
2003




2002年
半年
2003年
半年
2003年
半年
2004年
半年
2004年
半年
2005年
半年
2005年
半年

面积
售价
租金
销售收入预测

商场租金





1260
2016
2520
2520
（3） 营税费税
（4） 销售关税费：
营业税金：销售额5计算
营业税附加：包括教育专项资金等营业税额5计算
防洪工程维护费：营业额018 计算
交易理费印花税：销售额055 计算
公证费：销售额015 计算
（5） 销售费：
包括项目推广宣传费物业代理佣金等销售收入4计算
（6） 税：
项目工程结算开发商已帐面收入扣总投资销售税费财务费等费出销售利润计算出项目税（税率33）
（4） 开发投资资金源资金运作成设定
假设项目开发投资资金源三方面资金二阶段租售收入三资金已全部投入开发未获租售收入租售收入足满足开发投资时采贷款形式解决资金问题项目贷款半年息32租售收入计算资金成贷款利息偿方式：期租售收入中满足期开发投资剩余部分作偿贷款利息源直贷款息偿完毕止
表127：财务衡表
序号
项目
合计
建设营期
2001年
半年
2002年
半年
2002年
半年
2003年
半年
2003年
半年
2004年
半年
2004年
半年
2005年
半年
2005年
半年
1
资金源
97311
10082
6269
7042
12208
8539
8274
14265
16499
14132
11
销售收入
65876
0
0
2706
4059
5940
8274
14265
16499
14132
12
资金
17192
10082
6269
841
0
0
0
0
0
0
13
贷款
14243
0
0
3495
8149
2599
0
0
0
0
14
物业租赁折现
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
2
资金运
97311
10082
6269
7042
12208
8539
8274
14265
16499
14132
21
开发投资
57306
10082
6269
6775
11808
7953
2643
2527
4085
5165
211
建设投资
57306
10082
6269
6775
11808
7953
2643
2527
4085
5165
212
开发间接费
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
22
期间费
4198
0
0
108
162
238
1534
911
681
565
221
销售费
2635
0
0
108
162
238
331
571
660
565
222
财务费
1563
0
0
0
0
0
1203
340
21
0
23
销售关税费
3867
0
0
159
238
349
486
837
969
830
231
营业税金
3294
0
0
135
203
297
414
713
825
707
232
营业税附加
165
0
0
7
10
15
21
36
41
35
233
防洪费
59
0
0
2
4
5
7
13
15
13
234
交易理费印花税
349
0
0
14
22
31
44
76
87
75
24
土增值税

0
0
0
0
0
0
0
0
0
25
税
167








167
26
偿贷款金
14243
0
0
0
0
0
3612
9990
642
0
27
资金盈余
17530
0
0
0
0
0
0
0
10124
7406

1222 项目盈利力分析
参国财会制度结合现时房产开发实际情况计入写字楼商场公寓等物业超出计算期出租收益折现前提分计财务费投资计入财务费投资计算济效益
计算结果（详见表129表1210图121）：
计入财务费时：
财务部收益率FIRR 265
财务净现值FNPV 11396万元计入出租物业折现值42418万元
净现值率NPVR 242
投资回报率（静态） 333
计入财务费时：
财务部收益率FIRR 238
财务净现值FNPV 10194万元计入出租物业折现值41217万元
净现值率NPVR 216
投资回报率（静态） 306
图121：项目现金流量分析（计入出租物业折现）

图122：项目现金流量分析（计入出租物业折现）

1223 项目确定性分析
（1） 项目盈利衡分析
假定项目总投资变计入写字楼商场公寓等物业超出计算期出租收益折现收款进度售价基准方案设计入财务费时销售率68 时累计净现金流量0投资刚计入财务费时销售率72
时累计净现金流量0刚息见项目底线收益较容易达详见图123
图123：盈亏衡分析图

（2） 项目敏感性分析
影响项目济效益风险素售价总投资（总开发成）计入写字楼商场公寓等物业超出计算期出租收益折现计入财务费前提分计算出述两素次递增递减5 时济指标影响分析图124示分析知项目评价指标两种风险素变化较敏感尤开发成变化
图124：敏感性分析图

123 效益分析结
项目中选定68基准收益率（半年期）表129表1210中计入计入财务费项目部收益率均远远68 净现值均零见项目已满足低求较强盈利力
盈亏衡分析中知计入出租收益折现值情况销售率降72 时项目开始亏（计入财务费）提高项目销售率项目利开发关重
敏感性分析中知项目评价指标总投资售价两种风险素变化较敏感尤开发成计入出租收益折现值情况售价跌28开发成增加26时项目达盈亏衡点见项目具定抗风险力
表128：现金流量表（计入财务费）
序号
项目
合计
建设营期
2001年
半年
2002年
半年
2002年
半年
2003年
半年
2003年
半年
2004年
半年
2004年
半年
2005年
半年
2005年
半年
1
现金流入
83068
10082
6269
3547
4059
5940
8274
14265
16499
14132
11
销售收入
65876
0
0
2706
4059
5940
8274
14265
16499
14132
12
资金
17192
10082
6269
841
0
0
0
0
0
0
13
物业租赁折现
0









2
现金流出
65538
10082
6269
7098
12452
8963
3939
4276
5734
6726
21
开发投资
57306
10082
6269
6775
11808
7953
2643
2527
4085
5165
211
建设投资
57306
10082
6269
6775
11808
7953
2643
2527
4085
5165
212
开发间接费
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
22
营费
4198
0
0
164
406
661
810
911
681
565
221
理费
0









222
销售费
2635
0
0
108
162
238
331
571
660
565
223
财务费
1563
0
0
56
244
424
479
340
21
0
23
销售关税费
3867
0
0
159
238
349
486
837
969
830
231
营业税金
3294
0
0
135
203
297
414
713
825
707
232
营业税附加
165
0
0
7
10
15
21
36
41
35
233
防洪费
59
0
0
2
4
5
7
13
15
13




2001年
半年
2002年
半年
2002年
半年
2003年
半年
2003年
半年
2004年
半年
2004年
半年
2005年
半年
2005年
半年
序号
项目
合计
建设营期
234
交易理费印花税
349
0
0
14
22
31
44
76
87
75
24
土增值税
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
25
税
167








167
3
净现金流量
17530
0
0
3551
8393
3023
4335
9990
10766
7406
4
累计净现金流量

0
0
3551
11944
14967
10631
642
10124
17530
5
净现值
10194
0
0
3078
6937
2382
3257
7157
7354
4823
6
累计净现值

0
0
3078
10015
12397
9139
1983
5371
10194
7
净现值率
216









8
部收益率
238









9
投资回报率 （静态）
306












表129：现金流量表（计入财务费）
序号
项目
合计
建设营期
2001年
半年
2002年
半年
2002年
半年
2003年
半年
2003年
半年
2004年
半年
2004年
半年
2005年
半年
2005年
半年
1
现金流入
83068
10082
6269
3547
4059
5940
8274
14265
16499
14132




2001年
半年
2002年
半年
2002年
半年
2003年
半年
2003年
半年
2004年
半年
2004年
半年
2005年
半年
2005年
半年
序号
项目
合计
建设营期
11
销售收入
65876
0
0
2706
4059
5940
8274
14265
16499
14132
12
资金
17192
10082
6269
841
0
0
0
0
0
0
13
物业租赁折现
0









2
现金流出
63974
10082
6269
7042
12208
8539
3460
3935
5713
6726
21
开发投资
57306
10082
6269
6775
11808
7953
2643
2527
4085
5165
211
建设投资
57306
10082
6269
6775
11808
7953
2643
2527
4085
5165
212
开发间接费
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
22
营费
2635
0
0
108
162
238
331
571
660
565
221
理费
0









222
销售费
2635
0
0
108
162
238
331
571
660
565
223
财务费
0









23
销售关税费
3867
0
0
159
238
349
486
837
969
830
231
营业税金
3294
0
0
135
203
297
414
713
825
707
232
营业税附加
165
0
0
7
10
15
21
36
41
35
233
防洪费
59
0
0
2
4
5
7
13
15
13
234
交易理费印花税
349
0
0
14
22
31
44
76
87
75
24
土增值税
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
25
税
167








167
3
净现金流量
19093
0
0
3495
8149
2599
4814
10330
10786
7406




2001年
半年
2002年
半年
2002年
半年
2003年
半年
2003年
半年
2004年
半年
2004年
半年
2005年
半年
2005年
半年
序号
项目
合计
建设营期
4
累计净现金流量

0
0
3495
11644
14243
9429
901
11688
19093
5
净现值
11396
0
0
3029
6735
2048
3617
7400
7368
4823
6
累计净现值

0
0
3029
9764
11813
8195
795
6573
11396
7
净现值率
242









8
部收益率
265









9
投资回报率 （静态）
333














9 项目综合评价
次调查研究程中司作较全面深入调查包括广州类物业市场情况旧广交会周边物业情况广交会参展客户情况国外城市会展中心周边物业作实调研
琶洲区作广州重点发展区域会展博览国际商务信息交流高新科技研发旅游服务导兼具高品质居住生活功RBD型生态型新城市副中心种规划思路指导会展中心周边物业高档次定位利身发展整区域定位发展相呼应
基础司贵项目发展建议：PZB1603PZB1702块分独立定位块（PZB1603）定位集写字楼公寓商场体综合性高档物业块定位中高档生态居住区
根定位司贵项目济行性分析结果表明计入计入财务费项目部收益率均远远68 净现值均零见项目较强盈利力
盈亏衡分析中知计入出租收益折现值情况销售率降72 时项目开始亏（计入财务费）增强楼盘推广力度提高项目销售率项目利开发关重
敏感性分析中知项目评价指标总投资售价两种风险素变化较敏感尤开发成计入出租收益折现值情况售价跌28开发成增加26时项目达盈亏衡点见项目具定抗风险力




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