住宅物业服务五级标准
基求
客户服务场
1设置客户服务中心配置办公家具电话传真机
复印机电脑印机网络等办公设备
2公示物业服务企业资质证书复印件项目负责服务员片物业服务事项服务标准收费项目收费标准等相关信息提供特约服务公示特约服务项目服务标准收费标准
3客户服务中心工作时间工作日少12 时节假日少8 时时间设置值班员
4设置公示24 时服务电话
二员
1业员相关规定取职业资格证书
2业员分岗位统着装佩戴标志
3配备物业服务项目负责房屋建筑安全理员
4项目负责具 5 年物业服务企业等岗位工作历市项目负责信信息档案登记册员
5需求配备具外语会话力理员
三制度
1建立部位设施设备维修养护消防安全防范绿化养护环境卫生公秩序维护等理制度
2建立突发公事件应急预案
3建立培训体系定期组织培训考核
4建立物业服务工作记录
四档案
1建立物业理档案
2配备专职档案理员档案资料室
3应物业服务软件理基信息基础资料维修养护资料收费资料等
五标志
设置安全警示作业施工警示温馨提示等物业服务标志
六客户服务
1年第季度公示年度物业服务合履行情况收支情况年度收支预算年第三季度公示半年物业服务合履行情况收支情况
月公示月工作计划完成情况月工作计划
2涉业正常生活重物业服务事项应出入口楼单元门张贴通知履行告知义务
3违反治安规划环保等方面法律法规规定行应劝阻报告相关行政部门
4水电急修 15 分钟报修 30 分钟达现场专项服务企业负责设施设备应 30 分钟告知报修回访率应少30
5业提出意见建议投诉 1 工作日回复投诉回访率 100
6年少公开征集 1 次物业服务意见问卷率 85公示整改情况
7月组织 1 次项目服务质量检查重节假日前组织安全检查
8年组织业参观设施设备机房
9年少组织3 次社区文化活动
10重节日进行美化装饰
11设置公信息栏月少更新1 次配合相关部门进行公益性宣传
12规定投保物业部位设施设备公众责保险
13条件提供室清洁洗衣做饭洗车财物 保票务代理等特约服务
七专项服务委托理
1签订专项服务委托合明确方权利义务
2专项服务企业应符合相关行政部门资质求操作员应持相应职业资格证书
3专项服务企业员统着装佩戴标志
4专项服务进行监督评价
八部位设施设备运行维修养护综合理
1建立房屋设施设备基础档案
2运行检查维修养护记录应月档
3组织实施房屋安全情况评估检查
4部位检查中发现问题应责范围编制修缮计划计划组织修缮设施设备运行中出现障检查中发现问题应时组织修复
5年第四季度制定年度维修养护计划
6特种设备关规定运行维修养护定期检测
7雷电强降水风沙尘暴等极端天气前进行检查落实防范措施
8设备机房
1．月清洁1 次室杂物
2 设置挡鼠板鼠药盒粘鼠板
3．明显易取位置配备消防器材月检查 1 次消防器材确保完效
4．设施设备标志标牌齐全
5．显著位置张贴悬挂相关制度证书
6 交接班记录工作日志等齐全完整
九部位
1房屋结构
季度检查1 次梁板柱等结构构件外观出现变形开裂等现象时应申请房屋安全鉴定时采取必防护措施鉴**果组织修缮
2建筑部件
1季度检查1 次外墙贴饰面抹灰屋檐阳台雨罩空调室外机支撑构件等
2．周巡查1 次部位门窗玻璃等
3．月检查1 次部位室面墙面天棚室外屋面散水等
4．年汛前强降雨检查屋面防水雨落等
3属构筑物
1 巡1 次道路场阶梯扶手侧石井沟渠等
2 巡查1次污水井网
3 巡查 1 次门围墙围栏等
4 巡查1 次休闲椅凉亭雕塑景观品等
5 检测 1 次防雷装置信号系统应加装信号级电涌保护器
十调系统
1．前冷水机组循环水泵冷塔风机风机盘水处理等设施设备进行系统性检查
2．期间日巡视 1 次空调系统保证室温度符合相关规定
3．制定节措施月源消耗进行统计分析
4．年检查1 次道阀门锈
5．年检验1 次压力容器仪表冷塔噪声
6．年清洗消毒 1 次新风机空气处理机滤网表冷器箱体等年清洗消毒2 次风机盘滤网2 年清洗消毒1次风
7．年空调系统进行1 次整体性维修养护
十二次供水设施
1．卫生防疫部门求消毒设备水箱规 定清洗消毒 水质化验水质符合国家生活饮水卫生标准
2．巡视2次水箱间水泵房检查设备运行状况
3 月切换1次备水泵
4 季度检查1 次水泵润滑情况补充更换润滑剂年养护1 次水泵
5 年供水道阀门等进行锈刷漆年入冬前暴露道进行防冻处理
6 水箱蓄水池盖板应保持完加锁钥匙专保溢流口透气口应安装金属防护网保持完
十二排水系统
1 排水设施
年汛前雨 污水井 屋面雨水口等设施进行检查组织清理疏通确保畅通次降雨前程中排水口井进行检查
2 污水泵
汛期日巡视2 次时日巡视1次检查设备运行状态周进行1 次手动启动测试季度养护1 次
3 化粪池
半年检查1次化粪池组织安排清掏
十三 明电气设备
1 楼明
班巡视1 次般障8 时修复复杂障1 日修复
2 楼外明
日巡视 1 次般障 12 时修复复杂障 3 日修复2 周调整1 次时间控制器
3 应急明
日巡视1 次发现障时修复
4 低压柜
日巡视3 次设备运行状况半年养护1 次养护容包括紧固检测清扫年检查2
次电气安全半年
检测1 次接电阻年校验1 次仪表
5 低压配电箱低压线路
周巡视1 次设备运行状况半年养护1 次容包
括紧固检测清扫半年切换1 次双路互投开关
6 控制柜
周巡视2 次设备运行状况年养护2 次养护容
包括紧固检测调试清扫季度校正1 次种电器装
置控制设备设定值年检查2 次类远控装置节装置
7 发电机
月试运行1次保证运行正常年2 次带负荷运行年活化2 次蓄电池班巡视1 次充电机蓄电池
8 检测
年检验1 次部结算电表
9 配电室楼层配电间
防动物措施完备 穿墙线槽周边封堵严密锁具完电缆进出线开关标志清晰准确
十四 安全防范系统
1 报警控制理机
日巡查1 次检查设备运行状态 日表面清洁1 次 季度部尘1 次
2 讲门口机
周检查1 次键显示屏等周表面清洁1 次季度部尘1 次
3 网络控制箱
季度检查1 次外观接线季度表面清洁1 次季度部尘1 次
4 红外射探测器
月检查1
次接线探测范围防水状况等月表面清洁1次季度部尘1 次
5 图采集设备
日检查1 次监视画面 录功周表面清洁1 次季度部尘1 次
6 摄机
季度检查1 次聚焦红外夜视接线防水状况等进行相应调试季度镜头表面清洁1 次年防护罩部尘1 次
7 解码器
季度检查1次防雨罩接线等进行相应调试季度表面清洁1 次半年部尘1 次
8 云台
季度检查1 次运转接线进行清晰度调校季度表面清洁1 次半年转动部位润滑油1 次
9 巡更点
周检查1 次外观表面清洁1 次日存储巡更记录
10 读卡器
周检查1 次外观周表面清洁1 次查防水状况
11 电磁锁门锁
2 周检查1 次吸力外观接线
12 出门钮2 周检查1 次开锁功接线
十五 电梯
1 电梯投入前者投入 30日应相关行政部门办理登记登记标志应置附着电梯显著位置
2 电梯安全检验合格效期届满前 1 月应电梯检验检测机构提出定期检验申请
3 日常维护保养定期检查中发现问题应时排电梯安全附件安全保护装置测量调控装置关附属仪器仪表应年进行校验检修
4 应资质电梯制造安装改造维修单位签
订电梯维保合约定维护保养容求频次期限
双方权利义务责 专项服务企业维修保养工作进行监督专项服务企业定期检修计划落实情况进行监督
5 配备电梯安全理员定期电梯安全理员进行特种设备安全培训保证具备必安全知识
6 制定电梯应急救援预案定期演练发生电梯困重事件时应立启动事应急预案组织救援时相关行政部门报告物业服务员应 15 分钟达现场专业维修员应30 分钟达现场
十六 水景
1 启前进行防渗漏防漏电检查防止渗漏保证电安全
2 期间日巡查1 次喷水池水泵附属设施周检查1 次防漏电设施
3 设置必安全警示标志
4 水质符合卫生求
十七 消防安全防范
综合理
1 建立落实消防安全责制设消防安全负责逐级逐岗明确消防安全职责
2 成立义务消防队配备必消防器材相关员掌握消防基知识技年组织2 次员工业参加消防演练
3 设置消防安全宣传专栏组织开展常性消防安全宣传教育年员工进行
2 次消防安全培训
4 日防火巡查 1 次月防火检查 2 次规定年检测1 次建筑消防设施保障疏散通道安全出口消防车通道消防设施器材符合消防安全求
5 发现消防安全违法行火灾隐患立纠正排法立纠正排应公安机关消防机构报告
6 消防控制室设专24 时值班班2 时处理类报警障信息
7 发生火情立报警 组织扑救初起火灾疏散遇险员协助配合公安机关消防机构工作
十八 消防设施设备维修养护
火灾动报警系统
1火灾报警控制器联动控制设备
日巡查 1 次设备运行情况保证 24 时连续正常运行月检查测试1 次报警控制器联动控制设备报警联动控制显示印等功年机柜部尘1 次
2火灾报警探测器手动报警钮警报装置
月抽查测试1 次火灾报警探测器手动报警钮警报装置报警警报功探测器投入运行2 年3 年专业清洗单位清洗1 次
3备电源
月检测切换1 次备电源季度备电源蓄电池充放电试验表面尘1次
2消防广播系统
月检查测试1次消防专电话 重场讲电话 讲电话机播音设备扩音器扬声器联动强制切
换功测试音量年机柜部尘1
次年机柜设备部尘1 次
3防排烟系统
月检查测试1 次防排烟风机排烟阀联动功核风速年养护防2 次排烟风机电源控制柜风口排烟阀等
4防火分隔设施
月抽查测试1 次防火门启闭功防火卷帘手动动控制功电动防火阀联动关闭功年防火卷帘门电机转动齿轮链条传动部位补充1 次润滑油电控箱部尘1 次年维修养护2 次防火门附件门转动部位补充1 次润滑油
5 水灭火系统
消防泵喷淋泵月盘车1 次季度检查1 次润滑情
况年养护1 次室外消火栓
6 应急明疏散指示标志
月测试切断正常供电1次测量1次度供电时间
7 消防电梯
月检查测试1 次钮迫降联动控制功轿箱消防电话
8 灭火器
日巡查 1 次灭火器数量位置情况月检查核 1 次灭火器选型压力效期保证处完状态
十九 绿化养护
基求
1 乔木
植株生长健壮树冠完整出现死亡缺株应时补栽生长季节叶片保存率高 95
2 灌木
植株生长健壮枝叶丰满枝分布均匀合理观赏效果符合植物品种造型特点
3 绿篱色块
造型整齐美观轮廓清晰高度致修剪时出现死亡缺株应时补栽
4 花坛植物
植物覆盖率高99花坛植物死亡率超1时补栽更换
5 草坪
草坪整齐覆盖率高 99
二十养护容
1 灌溉
灌溉计划灌溉水渗充足均匀排涝措施采节水灌溉设备措施利雨水资源进行灌溉确保萌芽前4 月5 月秋季入冬前浇水时间根植物种类生长情况土壤墒情合理安排灌溉
2 施肥
乔木年施肥1 次2次灌木年施肥3次4次草坪植物年施肥4 次5 次花坛植物根生长情况进行追肥通机覆盖等方法逐年增加土壤机质
3 病虫害防治
采取预防综合防治方针时掌控病虫害发生情况量采生物物理方法效防治病虫害减少化学农药环境影响
4 整形修剪
乔木年夏季冬季修剪1 次灌木修剪时全年少修剪3 次绿篱色块年少修剪5 次冷季型草坪生长季节少2 周修剪1 次全年少修剪20
次
5 草
年全面草5 次重点绿增加草次数出现杂草绿面积超总绿面积2局部杂草覆盖率超绿面积30出现 20 厘米杂草
6 垃圾处理
绿化作业产生垃圾绿垃圾杂物应时清理干净
二十 工作检查
1 生长季节周少检查1次绿化工作
2 编制周绿化养护措施工作计划
3 绿化档案齐全准确
二十二 环境卫生
生活垃圾收集清运
1 实行生活垃圾分类收集
2 配置密闭式垃圾收集容器分类标志塔楼栋板楼单元设置垃圾收集容器
3 周少清洗 1 次垃圾收集容器蝇蚊孳生季节
日喷洒1 次杀虫药
4 日清运 1 次生活垃圾指定垃圾消纳场乱堆乱倒
5 配专垃圾清运车清运垃圾密闭运输外观整洁
二十三 物业部分清洁
楼
1堂层候梯厅
日清扫清拖1 次堂层候梯厅面
日擦拭1 次信报箱
周擦拭1 次堂玻璃
周擦拭1 次堂候梯厅墙面
配家具月护理1 次
日巡视保洁3 次堂层候梯厅
2楼道楼梯
日清扫清拖1 次楼道楼梯面
日擦拭1 次楼梯扶手栏杆窗台防火门消火栓
指示牌等设施
季度尘1次楼灯具
根面材质定期做面清洗养护
日巡视保洁2 次楼道楼梯 81
3 电梯轿箱
日擦拭2 次电梯轿厢门面板
日清拖2 次轿厢面
锈钢材料装饰电梯轿厢周护理1 次石
材装饰电梯轿厢月养护1 次
日巡视保洁3 次电梯轿箱
3 **屋面
月清扫1 次**屋面雨季期间月清扫2 次**屋面
周巡查1 次**天井杂物时清扫
4 楼外道路设施
日清扫1 次巡视保洁4 次楼外道路
周清洁1 次楼外公明设施月清洁1 次
雨蓬门头等
5 水景
根水质情况进行消毒净化处理
期间日清洁1次水面年清洁2次水池池底
6 害生物预防控制
配合相关部门进行害生物预防控制
投放药物应预先告知投药位置明显标志
7 雨雪天气清洁
雨区路干路积水进行清扫雨4时道路成片积水雨天晴1 日恢复道路清洁水
降雪时时清扫积雪铲结冰昼间降雪时清扫夜间降雪道路冰雪次日 900 前清扫干净责段冰雪次日 1000 前清扫干净
二十四工作检查记录
1 日检查1 次清洁质量做记录
2 2 周全面检查1 次清洁质量做记录
3 清洁档案齐全
二十五 公秩序维护
1 出入口专24 时值守
2 制定巡查路线巡视检查做记录600 22 00 巡视 4 次中楼巡视 2 次2200 次日 600 巡 视2 次夜间巡查2 行
3 巡视检查停车场维护道路场秩序
4 机动车辆登记出入
二十六 安防控制室设专24 时值守监控影资料报
警记录应留存 30 日备查理制度应急预案张贴显著 位置
二十七 违法行立报警协助相关部门处理
1年进行 4 次专项应急预案演中业参演少1 次做记录
2 备勤员 24 时岗数少秩序维护员 25配备必应急工具
3 记录档案
1 项工作记录完整效
2． 档案齐全
二十八 装饰装修理
1 建立装饰装修理服务制度
2 建立装饰装修理档案
3
受理业装饰装修申报登记业装饰装修企业签订住宅室装饰装修理服务协议告知业装饰装修工程中禁止行注意事项
4 装饰装修期间日巡查 1 次现场发现业未申报登记者违法违规行应立劝阻拒改正报告相关行政部门业业委员会物业理区域公示
5 装饰装修结束进行检查违反住宅室装饰装修理服务协议事约定处理
6 委托清运装修垃圾应指定点时堆放采取围挡遮盖措施2 日清运
行清运装修垃圾应采袋装运输密闭运输方式2 日清运
二十九制度
1 根项目情况制定项理制度房屋理制
度维修理制度二次供水理制度电梯理制度消
防安全防范制度绿化养护制度环境卫生理制度公
秩序维护理制度装饰装修理制度值班制度财务
理制度收费理制度培训考核制度等
2 根项目情况制定突发公事件应急预案：火灾水电气电梯公卫生事件极端气象灾害等应急预案
3 员工培训考核包括容
员工入职培训针企业文化规章制度服务理念等进行培训考核 员工岗位培训针专业 岗
位制定培训计划考核
4
建立巡视检查运行维修养护等物业服务工作记录记录应清晰完整准确
5 档案
建立物业理档案包括：基础资料业资料运行维护资料 基础资料包括竣工验收资料 设施设备技术资料
物业质量保**件物业说明文件等业资料包括业
基信息物业权属资料等运行维护资料包
括房屋设施设备运行维修养护记录服务理资
料等
档案理应遵守关保密规定外泄业资料
四级标准求设档案资料室专职档案理
员
四级标准求专业物业服务软件理物业
理档案
6 标志
消防逃生通道安全出口等重点部位设施设备应设置专标志作业施工期间应设置警示标志绿水景等部位设置温馨提示 标志应清晰完整准确遮挡转涂改移位转
7 客户服务
1 五级标准求停水停电停气电梯维修喷洒农药灭鼠 灭蟑等涉业正常生活重物业服务事项应履行告知义务
3 五级标准求月检查 1 次物业服务质量重节假前组织房屋设施设备检查消防安全检查等发现问题整改措施整改结果等进行记录
4
组织社区文化活动应充分考虑活动中存风险避免发生意外
5 重节日进行美化装饰
6设立公信息栏宣传宣传材料应张贴序更新时保持美观
7 提供特约服务业提供便利
8 专项服务委托理
建立专项服务委托理制度设施设备维修 养护环境卫生公秩序维护等专项服务企业资质操作员职业资格证书进行确认签订专项服务委托合专项服务进行监督评价 中涉电梯作业限空间作业高空作业压力 容器操作等特种作业委托工作实施前应现场情况进行交底履行相应审批手续
9 部位设施设备运行维修养护
标准描述维修工作住宅部位设施设备
日常维修服务需住宅专项维修资金进行维修更新
改造北京市住宅专项维修资金理办法北
京市住宅专项维修资金审核标准等执行
三十 综合理
1 物业服务项目应建立完整房屋设施设备档案包括设施设备运行巡视检查维修养护记录等
2 根北京市城镇房屋建筑安全综合治理办法规定时房屋安全情况进行评估鉴定
3 明确部位设施设备巡视检查容路线频次等求制定维修养护计划巡视检查维修养护 做记录年第四季度制定年度房屋设施设 备维修养护计划组织实施
4 根国家相关规定特种设备应定期检验检测相应记录
5 发生雷电强降水风沙尘暴等极端天气前防雷装置屋面防水排水系统等组织专项检查做记录
三十 部位
1 房屋结构
季度房屋建筑安全检查员目测方式基础梁 板柱等结构构件进行检查中年第四季度检查应配合年房屋检查工作进行
2 建筑部件
1．期建筑部件进行巡视检查责范围进行维修养护
标准中描述建筑部件雨罩空调室外机台架指体结构形成整体构件业装外
2．巡视时发现窗框松动门窗扇开关灵活糟朽开焊五金缺损等情况应修补修补钢木门窗应开关灵活松动框墙体结合牢固五金齐全玻璃装钉牢固腻子饱满窗纱绷紧露纱头
物业部分室墙面顶棚应出现空鼓
剥落现象修缮墙面顶棚应恢复原功抹面应
接搓整起泡翘边面层基层结合牢固吊顶
龙骨应整齐明显变形吊顶板整洁污渍缺边角
室面散水应出现起砂空鼓松动情况维修应整光滑接搓
外墙面应保持整洁墙皮涂料起皮开裂外墙
砖松动空鼓外檐抹灰块料面层局部严重空鼓
脱落危险应时排险情排应存危险隐患
冬夏季节交换高温差时期特加强墙面装饰材
料检查维修防止高空坠落伤现象发生
烟道应裂缝破损堵塞修缮应保持通畅
4 定期屋面雨水口采光井积存杂物清扫干净雨落局部残缺破损应更换修缮应补齐五金配件
屋面局部滴漏影响属屋面局部补漏范围补漏应达滴漏 阳台雨罩梁等结构构件出现保护层开裂应时封堵裂缝维修结构构件应裂缝露筋现象
三十二 附属构筑物
1．定期巡查道路路面侧石井沟渠等发现陷落损坏松动丢失等现象应安排修复
2 定期门围墙等进行巡查存开裂倒塌基础松动等现象应安排修复
3 定期休闲椅凉亭雕塑景观品等进行巡查发现损坏时修复保证安全时修复进行围护设置相应警示标志
4 防雷装置应符合相关规范求年汛前6月 15日前完成检测
次出现雷电防雷装置进行专项检查发现损坏应立修复更换 检测中发现符合项目应时采取措施处理
三十三空调系统
1 根关严格执行公建筑空调温度控制标准通知国发[2006]28 号控制室温度夏季低 26 摄氏度冬季高20 摄氏度
2．根卫生部公场集中空调通风系统卫生理办法卫监督发[2006]53
号求建立空调卫生理制度应急预案
3． 三级标准求年检查1 次道阀门锈
4 三级标准冷塔噪声提出检测求
三十四 二次供水设施
二次供水设施设备运行维修养护应达求
1 运行正常设施完渗漏污染
2 水质符合卫生标准
3 水箱道锈蚀水箱间保持清洁
4 做日常巡视维修养护水箱清洗消毒记录
三十五 排水系统
1 排水排污道应通畅堵塞外溢现象 次降雨前强降雨程中排水口井进行检查
2 化粪池污水井清掏工作应具备安全生产条件专项服务企业实施物业服务企业应确认资质清掏作业程进行监督
三十六 明电气设备
1 楼明
楼明指建筑物部位明 电光源明灯具完度低设计标准80时应进行维修
2 楼外明
楼外明指建筑物外部位明包括：园区明园区道路明围墙明景观明航空障碍标志灯等
度低设计标准80时应进行维修 保证灯具附属配电箱防水性应达设计防护等级
景观明园区明明效果否明显受影响作维修光控开关时间控制器应保持完根季节变化
开启关闭时间进行定期调整部位道路明开闭时间应市路灯开闭时间基步
3 应急明
应急明包括安全明灯疏散明灯疏散指示灯 楼层指示灯 高100 米建筑物应急明断电蓄电池 维持时间应少30分钟 低100米应少20分钟应急明灯具集中式带式蓄电池应定期进行充放电
4 低压柜低压配电箱控制柜
检查低压柜支路负荷情况电气元件连接点温度种表计异常误差柜积尘情况异常噪声气味 类电气元件设定值异常变化进出线护口锁具 柜体种标志标牌指示灯种电器装置控制设备设定参数钮转换开关远控装置
定期切换 EPS 备电源末端双路电源互投开关定期蓄电池充放电
5 发电机
启动前检查燃油位润滑油位水位启动电池充电
机输出电压电流发电机馈线柜运行时检查发电机转速稳度机体振动情况类表计显示排烟口进风口动作排烟颜色
定期试运行时间应少 15 分钟定期带载运行 时间应少1 时做记录
定期检查油料质量油料储存间通气现场储油量超1 吨
入冬前检查水箱防冻液加注情况生产厂家规定进行周期性等级保养
6 配电室楼层配电间
配电室门口应设置挡鼠板高度低 06 米
穿变电室墙壁顶棚面线槽线周围空隙应严密封堵 配电室应保持干燥 室种标志标牌完备
三十七 安全防范系统
1 报警控制理机
报警控制理机应日巡视时排类障
检查设备表面部线路板电子元器件表面积尘情况
应投涮干净拧干滴水抹布擦拭设备表面吹吸风机吹吸取部灰尘顽垢先软毛刷清
2 讲门口机
求键灵敏效显示屏显示正常通话清晰固定牢固防水状况良
3 网络控制箱
外观变形接线紧固
4 红外射探测器
固定牢固防水良探测范围效误报接线紧固
5 图采集设备
求监视画面图清晰录功正常矩阵开关摇杆灵活效图切换正常
6 摄机
摄机镜头表面清洁时镜头纸擦拭求聚焦清晰红外夜视正常防水状况良固定牢接线连接正常环境恶劣时表面清洁缩短周期增加频次
7 解码器
求防雨罩牢固接线
8 云台
云台转动部位锈涩会增加电机工作负荷甚损坏求运转灵活噪音接线
9 巡更点
求固定牢固外观良存储记录效
10 读卡器
求固定牢固 键盘灵敏效 读卡时蜂鸣器声音正常 防水状况良
11 电磁锁门锁
求固定牢固吸力达标外观变形接线紧固
12 出门钮
求牢固开锁正常污损
28 电梯
电梯安全运行维修养护应**市电梯安全监
督理办法求执行
1 电梯专职安全理员应履行**市电梯安全监
督理办法第二十条规定职责
2 电梯发生事事发生单位应迅速采取效措施组织抢救防止事扩减少员伤亡财产损失
电梯事报告调查处理程序生产安全事报告
调查处理条例规定执行
3 电梯维修养护应委托具备资质专项服务企业进
行
三十八 水景
1 水质控制采滤消毒等方式水质标准
参考CJT 481999生活杂水水质标准
2 消防安全防范
综合理
1 消防安全责岗位职责清晰消防组织工作章循应明确消防安全责消防安全理消防理职部门负责消防控制室值班员消防设施操作维护员秩序维护员等级岗位员消防安全职责
2 义务消防队物业项目全体员工组成义务消防队务协助项目开展消防知识宣传日常消防检查消防设施设备器材完善维修养扑灭初起火灾
定期组织灭火应急疏散预案演练熟悉消防设施器材位置方法检查设备应急状况增强消防意识
救力断完善修订灭火应急疏散预案等
3 定期组织消防安全教育解消防安全常识火灾
危险性等掌握火灾预防报警扑救灭火器材
员疏散逃生等方法
4 防火巡查应确定巡查员容部位频次等
巡查防火安全制度落实情况包括违规行纠正情况安全
出口疏散通道畅通情况安全疏散标志完情况消防设
施设备器材状况火灾隐患排查处置情况等
住宅物业应组织专业员定期消防安全进行专项检查检查容包括：报警控制机联动台消防泵消防水箱正压送风消防排烟等重点设施设备设备机房疏散出入口屋面台易燃易爆危险物品存放场等重点部位 检查应记录 检查中发现问题应制定整改方案规定期限完成整改
5 发现火情立启动项目灭火应急疏散预案相
应规定时报警配合消防员灭火保护现场火灾调查
分析等工作
6 消防控制室实行24 时专值班制度做运行记录值班必须具备消防行业特工种职业资格
日检查火灾报警控制设备检消音复位功
定期检查备电源切换功填写记录确保火灾动报警
系统灭火系统处正常工作状态
三十九 消防设施设备维修养护
1 火灾动报警系统
日巡视检查报警控制机联动台运行情况发现问题时维修定期探测器表面进行清洁果工作环境恶劣探测器应隔 2 年甚 1 年清洗1 次
备电源外观清洁变形接线紧固停电时持续工作8 时输出电压稳定
2 消防广播系统
参条文说明27中介绍方法定期设备表面进行
清洁发现问题时维修
3 防排烟系统
送风排烟机房工作环境整洁送风机排烟机电
源控制柜送风口排烟口防火阀等发现问题时维修
4 防火分隔系统
防火卷帘门功正常周围障碍
5 水灭火系统
室外消火栓阀塞启闭杆端部周围杂物转动启闭杆锈蚀漏水闷盖橡胶卷圈完漏水室外消火栓附障碍物消防栓井杂物 室消火栓水枪水带消防卷盘齐全完锈蚀漏水接口垫圈完 报警钮指示灯报警控制线路功正常 动喷水灭火系统喷头 报警控制阀 闸阀报警控制器附件网接头等外观损坏锈蚀渗漏启闭位置等现象发现异常时修复 喷淋泵工作环境喷淋泵稳压设备电源控制柜湿 式报警阀网阀门喷头水泵接合器储水设施等完 消防泵工作环境消防泵稳压设备电源控制柜网阀门水泵接合器储水设施等正常完
四十 绿化养护
1 基求
植株保存率指现植株总数量原植株总数量
百分年成活率指年新补栽存活植株数量新补栽植株总数量百分覆盖率指现植物总面积数量原植物总面积数量百分植物死亡率指死亡 缺失植物总面积数量原植物总面积数量百分保存率成活率覆盖率等指标
1 乔木指干分枝明显高植物分常绿乔木落叶乔木常绿乔木包括油松白皮松华山松雪松云杉等松科植物桧柏侧柏等柏科植物落叶乔木包括银杏槐枫栾树悬铃木梧桐泡桐杜仲白蜡刺槐合欢海棠玉兰杨柳桃李杏樱梅苹果梨山楂柿枣马褂木楸椴梓臭椿香椿 榆核桃水杉七叶树文冠果构树桑树等
2 灌木指干明显干植物
常绿灌木落叶灌木木质藤植物常绿灌木包括
叶黄杨叶黄杨凤尾兰沙柏紫杉等植物落叶灌
木包括迎春连翘牡丹腊梅绣线菊栒子花椒柽
柳石榴红瑞木枸杞紫荆金银木锦带花太花
丁香月季玫瑰蔷薇火炬树紫穗槐黄栌天目琼
花猥实棣棠榆叶梅毛樱桃黄刺玫珍珠梅木槿
紫薇女贞紫叶檗金叶莸竹子等藤植物包括葡
萄紫藤凌霄爬山虎扶芳藤常春藤葛金银花等
3 绿篱指距离成行种植工修剪具规
紧密造型灌木乔木色块通常距离成片种植工修剪保持定花叶枝色彩效果灌木乔
木广义绿篱色块包括具立体形态球体树墙物 防火门功附件完等植物造型常见绿篱色块植物包括叶黄杨叶黄杨金叶女贞紫叶檗桧柏金叶莸珍珠梅绣线菊棣棠等
4 植物指覆盖土壤表面年生宿根植物够播繁殖年生植物通常较低矮需常修剪般耐践踏常见植物包括萱草鸢尾玉簪 103
麦冬芍药蜀葵三叶草苔草菊菊福禄考
二月兰紫花丁景** 花坛植物指露容器集中栽培呈现种色彩花朵叶片植物通常年生年生草植物般露越冬包括串红三色堇矮牵牛非洲凤仙彩叶草四季海棠太阳花万寿菊金盏菊雏菊翠菊腊菊**花鼠尾草酢浆草紫罗兰丽花美蕉石竹等
植物植物作花坛植物年
出现观赏草
5 草坪指禾科植物形成面积低矮绿耐践踏般需定期修剪草坪植物保持良景观效果通常修剪时剪留高度超 10 厘米常见冷季型草坪植物包括早熟禾属羊茅属黑麦草属剪股颖属等暖季型草坪植物包括野牛草属结缕草属狗牙根属等广义草坪包括豆科莎草科百合科等非禾科植物组成绿
四十 绿化养护容
1 目前常灌溉方式水漫灌喷灌滴灌等中喷灌滴灌属节水灌溉采节水灌溉设备措施进行浇灌减少绿化水量
2 根植物土壤营养需求规律施肥时期般安排春季萌芽前秋季落叶前通常结合降水浇水进行般情况草坪方米年化肥施肥总量超 40 克次超 10 克肥料裸露采埋施水施等
方法埋施先挖穴开沟施肥回填土踏实 淋足水找
3 病虫害防治原预防综合防治避免度农药般植物萌芽开花期常检查解病虫害动态必时进行效干预
病虫害防治重点包括红蜘蛛蚜虫介壳虫美国白蛾蛴螬等虫害锈病白粉病腐霉病等病害局部绿发生植物病虫害应制定针性防治措施 采化学农药防治病虫害时应遵守国家关农药贮运回收规定次化学农药前应明显位 置张贴关喷洒农药通知警示
4 常见整形修剪方法短截疏剪回缩摘心扭梢等
园林植物整形修剪基原形死形乱
美观草坪修剪般遵循13 原次修剪剪草坪高度超修剪前草坪高度13
5 草栽培植物外植物
6 树体保护应结合养护求具体环境条采取措施般包括树干涂白保护剂树干枝条缠草绳报纸薄膜等材料植物周围设置风障挡风墙遮阳网等树盘面覆盖土壤机物塑料薄膜等材料
7 绿化作业垃圾指绿化养护作业产生枝条
树叶草屑杂草杂树等废弃物
四十二 工作检查
1 检查容包括种植物生长土壤天气等情况采取浇水施肥病虫害防治整形修剪草垃圾处理防护等措施
2建立断完善绿化档案档案容包括绿面积苗木清单材料物资消耗农药理制度园林机械理制度绿化养护措施工作计划检查记录总结等
四十三垃圾处理
生活垃圾收集清运
1 市规定实行生活垃圾分类收集
2 四级标准垃圾收集容器配置点数量提
出求
3垃圾收集容器清洗消毒时间分提出求
4 生活垃圾收集清运达标准：圾收集容器集装箱外体干净整洁周围3 米垃圾污水区域周围明显异味垃圾收集作业时生活垃圾落垃圾收集作业完成应时清理场容器做车走净垃圾密闭式清洁站垃圾转运站垃圾应做日产日清垃圾收集容器集装箱垃圾密闭式清洁站垃圾转运 站时垃圾暂存区应定期喷洒臭剂消毒剂药灭蝇站作业时必须进行降尘垃圾密闭式清洁站蜘蛛网老鼠蛆等
四十三 物业部分清洁
1 物业部分清洁达标准楼面洁净污渍水渍积尘乱贴乱划擅占乱堆乱放等现象信报箱楼梯扶手栏杆窗台防火门消防栓箱指示牌等干净光亮堂玻璃干净明亮 电梯轿厢门面板干净光亮玻璃镜面保持光亮 污迹锈钢表面光亮灰尘污迹面干净污渍**屋面积尘纸屑塑料袋等杂物 楼外道路设施目视道路基干净垃圾杂物积水目视灯具宣传栏等设施设备灰尘雨蓬门头污渍积灰水景保持水体清澈杂物进出溢水口通畅堵塞
3 害生物预防控制应达求
配合属爱委会社区居委会卫生防疫部门等开展物业理区域灭鼠蚊蝇蟑螂等活动
投放药物前应物业理区域显著位置公告投药时间位置注意事项等投药点应设置提示性标志投放药物应实施规范理
4 雨雪天气清洁
五级标准雨清洁时性提出求
扫雪求路干路积雪积冰清冰雪应整齐堆放妨碍交通**处保证责段车辆行通行含融雪剂冰雪堆放树坑绿
5 工作检查记录
1） 清洁质量检查范围应覆盖物业理区域室外公区域
2） 建立断完善清洁档案
四十四 公秩序维护
1）物业理区域出入口设专 24时值守
2）根项目特点制定巡查路线定期更换
3）物业理区域消防通道应保持畅通道路堵塞乱停乱放现象
4）安防控制室实行24 时专值班制度做运行记录发现问题时处理报安防控制室显著位置张贴理制度应急预案
5）发生突发事件时应采取报警保护现场等措施时处置
6）紧急突发事件演容方式频次做出规定求定期进行培训演
7）配备定数量秩序维护员24 时处备勤状态时听候调四级标准求配备应急工具应急工具器械应处良状态数量充足存放点摆放方式应做取方便
四十五 装饰装修理
1 住宅室装饰装修理办法中华民 国设部令第110 号相关法律法规规定时理规约理规约约定建立装饰装修理服务制度包括 装饰装修工程申报登记制度装饰装修期间巡查监督制度发现违法违规行劝阻报告制度等
2 装饰装修理档案包括装饰装修申报登记资料现场巡视检查资料违规行劝阻报告资料等应户设档完保存
2 住宅室装饰装修理办法建设部令第110 规定业进行装饰装修申报登记时应提交
材料房屋权证者证明合法权益效 证申请身份证件装饰装修方案委托装饰装修企业施 工提供该企业相关资质证书复印件非业住宅 提供业意装饰装修书面证明装修者装修装饰装修企业应物业服务企业签订住宅室装饰装修理服务协议协议应包括列容装饰装修工程实施容装饰装修工程实施期限允许施工时间废弃物清运处置住宅外立面设施防盗窗安装求禁止行注意事项理服务费违约责等
4 加强装饰装修期间巡查发现装修者装饰装修企业存擅拆改承重结构违法建设等违法违规行时应立劝阻业装饰装修企业发出书面整改通知单业楼公告栏户门公示拍备存拒改正应时关行政部门报告物业理区域公示
装饰装修巡查容包括确认装饰装修禁止行发生装修施工装修方案范围施工员符合求现场消防措施符合求施工时间符合求建筑垃圾处理符合求等
5
装修工程竣工应住宅室装饰装修理服务协议约定进行现场检查违反法律法规装饰装修理服务协议应求装修装饰装修企业纠正检查记录存档拒改正应报告行政部门时告知业业委员会
6 城市建筑垃圾理规定中华民国建设部令第 139 号规定装修应装饰装修程中产生建筑垃圾生活垃圾分收集堆放指定点意倾倒抛撒者堆放
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基求
客户服务场
1设置客户服务中心配置办公家具电话传真机
复印机电脑印机网络等办公设备
2公示物业服务企业资质证书复印件项目负责服务员片物业服务事项服务标准收费项目收费标准等相关信息提供特约服务公示特约服务项目服务标准收费标准
3客户服务中心工作时间工作日少12 时节假日少8 时时间设置值班员
4设置公示24 时服务电话
二员
1业员相关规定取职业资格证书
2业员分岗位统着装佩戴标志
3配备物业服务项目负责房屋建筑安全理员
4项目负责具 5 年物业服务企业等岗位工作历市项目负责信信息档案登记册员
5需求配备具外语会话力理员
三制度
1建立部位设施设备维修养护消防安全防范绿化养护环境卫生公秩序维护等理制度
2建立突发公事件应急预案
3建立培训体系定期组织培训考核
4建立物业服务工作记录
四档案
1建立物业理档案
2配备专职档案理员档案资料室
3应物业服务软件理基信息基础资料维修养护资料收费资料等
五标志
设置安全警示作业施工警示温馨提示等物业服务标志
六客户服务
1年第季度公示年度物业服务合履行情况收支情况年度收支预算年第三季度公示半年物业服务合履行情况收支情况
月公示月工作计划完成情况月工作计划
2涉业正常生活重物业服务事项应出入口楼单元门张贴通知履行告知义务
3违反治安规划环保等方面法律法规规定行应劝阻报告相关行政部门
4水电急修 15 分钟报修 30 分钟达现场专项服务企业负责设施设备应 30 分钟告知报修回访率应少30
5业提出意见建议投诉 1 工作日回复投诉回访率 100
6年少公开征集 1 次物业服务意见问卷率 85公示整改情况
7月组织 1 次项目服务质量检查重节假日前组织安全检查
8年组织业参观设施设备机房
9年少组织3 次社区文化活动
10重节日进行美化装饰
11设置公信息栏月少更新1 次配合相关部门进行公益性宣传
12规定投保物业部位设施设备公众责保险
13条件提供室清洁洗衣做饭洗车财物 保票务代理等特约服务
七专项服务委托理
1签订专项服务委托合明确方权利义务
2专项服务企业应符合相关行政部门资质求操作员应持相应职业资格证书
3专项服务企业员统着装佩戴标志
4专项服务进行监督评价
八部位设施设备运行维修养护综合理
1建立房屋设施设备基础档案
2运行检查维修养护记录应月档
3组织实施房屋安全情况评估检查
4部位检查中发现问题应责范围编制修缮计划计划组织修缮设施设备运行中出现障检查中发现问题应时组织修复
5年第四季度制定年度维修养护计划
6特种设备关规定运行维修养护定期检测
7雷电强降水风沙尘暴等极端天气前进行检查落实防范措施
8设备机房
1．月清洁1 次室杂物
2 设置挡鼠板鼠药盒粘鼠板
3．明显易取位置配备消防器材月检查 1 次消防器材确保完效
4．设施设备标志标牌齐全
5．显著位置张贴悬挂相关制度证书
6 交接班记录工作日志等齐全完整
九部位
1房屋结构
季度检查1 次梁板柱等结构构件外观出现变形开裂等现象时应申请房屋安全鉴定时采取必防护措施鉴**果组织修缮
2建筑部件
1季度检查1 次外墙贴饰面抹灰屋檐阳台雨罩空调室外机支撑构件等
2．周巡查1 次部位门窗玻璃等
3．月检查1 次部位室面墙面天棚室外屋面散水等
4．年汛前强降雨检查屋面防水雨落等
3属构筑物
1 巡1 次道路场阶梯扶手侧石井沟渠等
2 巡查1次污水井网
3 巡查 1 次门围墙围栏等
4 巡查1 次休闲椅凉亭雕塑景观品等
5 检测 1 次防雷装置信号系统应加装信号级电涌保护器
十调系统
1．前冷水机组循环水泵冷塔风机风机盘水处理等设施设备进行系统性检查
2．期间日巡视 1 次空调系统保证室温度符合相关规定
3．制定节措施月源消耗进行统计分析
4．年检查1 次道阀门锈
5．年检验1 次压力容器仪表冷塔噪声
6．年清洗消毒 1 次新风机空气处理机滤网表冷器箱体等年清洗消毒2 次风机盘滤网2 年清洗消毒1次风
7．年空调系统进行1 次整体性维修养护
十二次供水设施
1．卫生防疫部门求消毒设备水箱规 定清洗消毒 水质化验水质符合国家生活饮水卫生标准
2．巡视2次水箱间水泵房检查设备运行状况
3 月切换1次备水泵
4 季度检查1 次水泵润滑情况补充更换润滑剂年养护1 次水泵
5 年供水道阀门等进行锈刷漆年入冬前暴露道进行防冻处理
6 水箱蓄水池盖板应保持完加锁钥匙专保溢流口透气口应安装金属防护网保持完
十二排水系统
1 排水设施
年汛前雨 污水井 屋面雨水口等设施进行检查组织清理疏通确保畅通次降雨前程中排水口井进行检查
2 污水泵
汛期日巡视2 次时日巡视1次检查设备运行状态周进行1 次手动启动测试季度养护1 次
3 化粪池
半年检查1次化粪池组织安排清掏
十三 明电气设备
1 楼明
班巡视1 次般障8 时修复复杂障1 日修复
2 楼外明
日巡视 1 次般障 12 时修复复杂障 3 日修复2 周调整1 次时间控制器
3 应急明
日巡视1 次发现障时修复
4 低压柜
日巡视3 次设备运行状况半年养护1 次养护容包括紧固检测清扫年检查2
次电气安全半年
检测1 次接电阻年校验1 次仪表
5 低压配电箱低压线路
周巡视1 次设备运行状况半年养护1 次容包
括紧固检测清扫半年切换1 次双路互投开关
6 控制柜
周巡视2 次设备运行状况年养护2 次养护容
包括紧固检测调试清扫季度校正1 次种电器装
置控制设备设定值年检查2 次类远控装置节装置
7 发电机
月试运行1次保证运行正常年2 次带负荷运行年活化2 次蓄电池班巡视1 次充电机蓄电池
8 检测
年检验1 次部结算电表
9 配电室楼层配电间
防动物措施完备 穿墙线槽周边封堵严密锁具完电缆进出线开关标志清晰准确
十四 安全防范系统
1 报警控制理机
日巡查1 次检查设备运行状态 日表面清洁1 次 季度部尘1 次
2 讲门口机
周检查1 次键显示屏等周表面清洁1 次季度部尘1 次
3 网络控制箱
季度检查1 次外观接线季度表面清洁1 次季度部尘1 次
4 红外射探测器
月检查1
次接线探测范围防水状况等月表面清洁1次季度部尘1 次
5 图采集设备
日检查1 次监视画面 录功周表面清洁1 次季度部尘1 次
6 摄机
季度检查1 次聚焦红外夜视接线防水状况等进行相应调试季度镜头表面清洁1 次年防护罩部尘1 次
7 解码器
季度检查1次防雨罩接线等进行相应调试季度表面清洁1 次半年部尘1 次
8 云台
季度检查1 次运转接线进行清晰度调校季度表面清洁1 次半年转动部位润滑油1 次
9 巡更点
周检查1 次外观表面清洁1 次日存储巡更记录
10 读卡器
周检查1 次外观周表面清洁1 次查防水状况
11 电磁锁门锁
2 周检查1 次吸力外观接线
12 出门钮2 周检查1 次开锁功接线
十五 电梯
1 电梯投入前者投入 30日应相关行政部门办理登记登记标志应置附着电梯显著位置
2 电梯安全检验合格效期届满前 1 月应电梯检验检测机构提出定期检验申请
3 日常维护保养定期检查中发现问题应时排电梯安全附件安全保护装置测量调控装置关附属仪器仪表应年进行校验检修
4 应资质电梯制造安装改造维修单位签
订电梯维保合约定维护保养容求频次期限
双方权利义务责 专项服务企业维修保养工作进行监督专项服务企业定期检修计划落实情况进行监督
5 配备电梯安全理员定期电梯安全理员进行特种设备安全培训保证具备必安全知识
6 制定电梯应急救援预案定期演练发生电梯困重事件时应立启动事应急预案组织救援时相关行政部门报告物业服务员应 15 分钟达现场专业维修员应30 分钟达现场
十六 水景
1 启前进行防渗漏防漏电检查防止渗漏保证电安全
2 期间日巡查1 次喷水池水泵附属设施周检查1 次防漏电设施
3 设置必安全警示标志
4 水质符合卫生求
十七 消防安全防范
综合理
1 建立落实消防安全责制设消防安全负责逐级逐岗明确消防安全职责
2 成立义务消防队配备必消防器材相关员掌握消防基知识技年组织2 次员工业参加消防演练
3 设置消防安全宣传专栏组织开展常性消防安全宣传教育年员工进行
2 次消防安全培训
4 日防火巡查 1 次月防火检查 2 次规定年检测1 次建筑消防设施保障疏散通道安全出口消防车通道消防设施器材符合消防安全求
5 发现消防安全违法行火灾隐患立纠正排法立纠正排应公安机关消防机构报告
6 消防控制室设专24 时值班班2 时处理类报警障信息
7 发生火情立报警 组织扑救初起火灾疏散遇险员协助配合公安机关消防机构工作
十八 消防设施设备维修养护
火灾动报警系统
1火灾报警控制器联动控制设备
日巡查 1 次设备运行情况保证 24 时连续正常运行月检查测试1 次报警控制器联动控制设备报警联动控制显示印等功年机柜部尘1 次
2火灾报警探测器手动报警钮警报装置
月抽查测试1 次火灾报警探测器手动报警钮警报装置报警警报功探测器投入运行2 年3 年专业清洗单位清洗1 次
3备电源
月检测切换1 次备电源季度备电源蓄电池充放电试验表面尘1次
2消防广播系统
月检查测试1次消防专电话 重场讲电话 讲电话机播音设备扩音器扬声器联动强制切
换功测试音量年机柜部尘1
次年机柜设备部尘1 次
3防排烟系统
月检查测试1 次防排烟风机排烟阀联动功核风速年养护防2 次排烟风机电源控制柜风口排烟阀等
4防火分隔设施
月抽查测试1 次防火门启闭功防火卷帘手动动控制功电动防火阀联动关闭功年防火卷帘门电机转动齿轮链条传动部位补充1 次润滑油电控箱部尘1 次年维修养护2 次防火门附件门转动部位补充1 次润滑油
5 水灭火系统
消防泵喷淋泵月盘车1 次季度检查1 次润滑情
况年养护1 次室外消火栓
6 应急明疏散指示标志
月测试切断正常供电1次测量1次度供电时间
7 消防电梯
月检查测试1 次钮迫降联动控制功轿箱消防电话
8 灭火器
日巡查 1 次灭火器数量位置情况月检查核 1 次灭火器选型压力效期保证处完状态
十九 绿化养护
基求
1 乔木
植株生长健壮树冠完整出现死亡缺株应时补栽生长季节叶片保存率高 95
2 灌木
植株生长健壮枝叶丰满枝分布均匀合理观赏效果符合植物品种造型特点
3 绿篱色块
造型整齐美观轮廓清晰高度致修剪时出现死亡缺株应时补栽
4 花坛植物
植物覆盖率高99花坛植物死亡率超1时补栽更换
5 草坪
草坪整齐覆盖率高 99
二十养护容
1 灌溉
灌溉计划灌溉水渗充足均匀排涝措施采节水灌溉设备措施利雨水资源进行灌溉确保萌芽前4 月5 月秋季入冬前浇水时间根植物种类生长情况土壤墒情合理安排灌溉
2 施肥
乔木年施肥1 次2次灌木年施肥3次4次草坪植物年施肥4 次5 次花坛植物根生长情况进行追肥通机覆盖等方法逐年增加土壤机质
3 病虫害防治
采取预防综合防治方针时掌控病虫害发生情况量采生物物理方法效防治病虫害减少化学农药环境影响
4 整形修剪
乔木年夏季冬季修剪1 次灌木修剪时全年少修剪3 次绿篱色块年少修剪5 次冷季型草坪生长季节少2 周修剪1 次全年少修剪20
次
5 草
年全面草5 次重点绿增加草次数出现杂草绿面积超总绿面积2局部杂草覆盖率超绿面积30出现 20 厘米杂草
6 垃圾处理
绿化作业产生垃圾绿垃圾杂物应时清理干净
二十 工作检查
1 生长季节周少检查1次绿化工作
2 编制周绿化养护措施工作计划
3 绿化档案齐全准确
二十二 环境卫生
生活垃圾收集清运
1 实行生活垃圾分类收集
2 配置密闭式垃圾收集容器分类标志塔楼栋板楼单元设置垃圾收集容器
3 周少清洗 1 次垃圾收集容器蝇蚊孳生季节
日喷洒1 次杀虫药
4 日清运 1 次生活垃圾指定垃圾消纳场乱堆乱倒
5 配专垃圾清运车清运垃圾密闭运输外观整洁
二十三 物业部分清洁
楼
1堂层候梯厅
日清扫清拖1 次堂层候梯厅面
日擦拭1 次信报箱
周擦拭1 次堂玻璃
周擦拭1 次堂候梯厅墙面
配家具月护理1 次
日巡视保洁3 次堂层候梯厅
2楼道楼梯
日清扫清拖1 次楼道楼梯面
日擦拭1 次楼梯扶手栏杆窗台防火门消火栓
指示牌等设施
季度尘1次楼灯具
根面材质定期做面清洗养护
日巡视保洁2 次楼道楼梯 81
3 电梯轿箱
日擦拭2 次电梯轿厢门面板
日清拖2 次轿厢面
锈钢材料装饰电梯轿厢周护理1 次石
材装饰电梯轿厢月养护1 次
日巡视保洁3 次电梯轿箱
3 **屋面
月清扫1 次**屋面雨季期间月清扫2 次**屋面
周巡查1 次**天井杂物时清扫
4 楼外道路设施
日清扫1 次巡视保洁4 次楼外道路
周清洁1 次楼外公明设施月清洁1 次
雨蓬门头等
5 水景
根水质情况进行消毒净化处理
期间日清洁1次水面年清洁2次水池池底
6 害生物预防控制
配合相关部门进行害生物预防控制
投放药物应预先告知投药位置明显标志
7 雨雪天气清洁
雨区路干路积水进行清扫雨4时道路成片积水雨天晴1 日恢复道路清洁水
降雪时时清扫积雪铲结冰昼间降雪时清扫夜间降雪道路冰雪次日 900 前清扫干净责段冰雪次日 1000 前清扫干净
二十四工作检查记录
1 日检查1 次清洁质量做记录
2 2 周全面检查1 次清洁质量做记录
3 清洁档案齐全
二十五 公秩序维护
1 出入口专24 时值守
2 制定巡查路线巡视检查做记录600 22 00 巡视 4 次中楼巡视 2 次2200 次日 600 巡 视2 次夜间巡查2 行
3 巡视检查停车场维护道路场秩序
4 机动车辆登记出入
二十六 安防控制室设专24 时值守监控影资料报
警记录应留存 30 日备查理制度应急预案张贴显著 位置
二十七 违法行立报警协助相关部门处理
1年进行 4 次专项应急预案演中业参演少1 次做记录
2 备勤员 24 时岗数少秩序维护员 25配备必应急工具
3 记录档案
1 项工作记录完整效
2． 档案齐全
二十八 装饰装修理
1 建立装饰装修理服务制度
2 建立装饰装修理档案
3
受理业装饰装修申报登记业装饰装修企业签订住宅室装饰装修理服务协议告知业装饰装修工程中禁止行注意事项
4 装饰装修期间日巡查 1 次现场发现业未申报登记者违法违规行应立劝阻拒改正报告相关行政部门业业委员会物业理区域公示
5 装饰装修结束进行检查违反住宅室装饰装修理服务协议事约定处理
6 委托清运装修垃圾应指定点时堆放采取围挡遮盖措施2 日清运
行清运装修垃圾应采袋装运输密闭运输方式2 日清运
二十九制度
1 根项目情况制定项理制度房屋理制
度维修理制度二次供水理制度电梯理制度消
防安全防范制度绿化养护制度环境卫生理制度公
秩序维护理制度装饰装修理制度值班制度财务
理制度收费理制度培训考核制度等
2 根项目情况制定突发公事件应急预案：火灾水电气电梯公卫生事件极端气象灾害等应急预案
3 员工培训考核包括容
员工入职培训针企业文化规章制度服务理念等进行培训考核 员工岗位培训针专业 岗
位制定培训计划考核
4
建立巡视检查运行维修养护等物业服务工作记录记录应清晰完整准确
5 档案
建立物业理档案包括：基础资料业资料运行维护资料 基础资料包括竣工验收资料 设施设备技术资料
物业质量保**件物业说明文件等业资料包括业
基信息物业权属资料等运行维护资料包
括房屋设施设备运行维修养护记录服务理资
料等
档案理应遵守关保密规定外泄业资料
四级标准求设档案资料室专职档案理
员
四级标准求专业物业服务软件理物业
理档案
6 标志
消防逃生通道安全出口等重点部位设施设备应设置专标志作业施工期间应设置警示标志绿水景等部位设置温馨提示 标志应清晰完整准确遮挡转涂改移位转
7 客户服务
1 五级标准求停水停电停气电梯维修喷洒农药灭鼠 灭蟑等涉业正常生活重物业服务事项应履行告知义务
3 五级标准求月检查 1 次物业服务质量重节假前组织房屋设施设备检查消防安全检查等发现问题整改措施整改结果等进行记录
4
组织社区文化活动应充分考虑活动中存风险避免发生意外
5 重节日进行美化装饰
6设立公信息栏宣传宣传材料应张贴序更新时保持美观
7 提供特约服务业提供便利
8 专项服务委托理
建立专项服务委托理制度设施设备维修 养护环境卫生公秩序维护等专项服务企业资质操作员职业资格证书进行确认签订专项服务委托合专项服务进行监督评价 中涉电梯作业限空间作业高空作业压力 容器操作等特种作业委托工作实施前应现场情况进行交底履行相应审批手续
9 部位设施设备运行维修养护
标准描述维修工作住宅部位设施设备
日常维修服务需住宅专项维修资金进行维修更新
改造北京市住宅专项维修资金理办法北
京市住宅专项维修资金审核标准等执行
三十 综合理
1 物业服务项目应建立完整房屋设施设备档案包括设施设备运行巡视检查维修养护记录等
2 根北京市城镇房屋建筑安全综合治理办法规定时房屋安全情况进行评估鉴定
3 明确部位设施设备巡视检查容路线频次等求制定维修养护计划巡视检查维修养护 做记录年第四季度制定年度房屋设施设 备维修养护计划组织实施
4 根国家相关规定特种设备应定期检验检测相应记录
5 发生雷电强降水风沙尘暴等极端天气前防雷装置屋面防水排水系统等组织专项检查做记录
三十 部位
1 房屋结构
季度房屋建筑安全检查员目测方式基础梁 板柱等结构构件进行检查中年第四季度检查应配合年房屋检查工作进行
2 建筑部件
1．期建筑部件进行巡视检查责范围进行维修养护
标准中描述建筑部件雨罩空调室外机台架指体结构形成整体构件业装外
2．巡视时发现窗框松动门窗扇开关灵活糟朽开焊五金缺损等情况应修补修补钢木门窗应开关灵活松动框墙体结合牢固五金齐全玻璃装钉牢固腻子饱满窗纱绷紧露纱头
物业部分室墙面顶棚应出现空鼓
剥落现象修缮墙面顶棚应恢复原功抹面应
接搓整起泡翘边面层基层结合牢固吊顶
龙骨应整齐明显变形吊顶板整洁污渍缺边角
室面散水应出现起砂空鼓松动情况维修应整光滑接搓
外墙面应保持整洁墙皮涂料起皮开裂外墙
砖松动空鼓外檐抹灰块料面层局部严重空鼓
脱落危险应时排险情排应存危险隐患
冬夏季节交换高温差时期特加强墙面装饰材
料检查维修防止高空坠落伤现象发生
烟道应裂缝破损堵塞修缮应保持通畅
4 定期屋面雨水口采光井积存杂物清扫干净雨落局部残缺破损应更换修缮应补齐五金配件
屋面局部滴漏影响属屋面局部补漏范围补漏应达滴漏 阳台雨罩梁等结构构件出现保护层开裂应时封堵裂缝维修结构构件应裂缝露筋现象
三十二 附属构筑物
1．定期巡查道路路面侧石井沟渠等发现陷落损坏松动丢失等现象应安排修复
2 定期门围墙等进行巡查存开裂倒塌基础松动等现象应安排修复
3 定期休闲椅凉亭雕塑景观品等进行巡查发现损坏时修复保证安全时修复进行围护设置相应警示标志
4 防雷装置应符合相关规范求年汛前6月 15日前完成检测
次出现雷电防雷装置进行专项检查发现损坏应立修复更换 检测中发现符合项目应时采取措施处理
三十三空调系统
1 根关严格执行公建筑空调温度控制标准通知国发[2006]28 号控制室温度夏季低 26 摄氏度冬季高20 摄氏度
2．根卫生部公场集中空调通风系统卫生理办法卫监督发[2006]53
号求建立空调卫生理制度应急预案
3． 三级标准求年检查1 次道阀门锈
4 三级标准冷塔噪声提出检测求
三十四 二次供水设施
二次供水设施设备运行维修养护应达求
1 运行正常设施完渗漏污染
2 水质符合卫生标准
3 水箱道锈蚀水箱间保持清洁
4 做日常巡视维修养护水箱清洗消毒记录
三十五 排水系统
1 排水排污道应通畅堵塞外溢现象 次降雨前强降雨程中排水口井进行检查
2 化粪池污水井清掏工作应具备安全生产条件专项服务企业实施物业服务企业应确认资质清掏作业程进行监督
三十六 明电气设备
1 楼明
楼明指建筑物部位明 电光源明灯具完度低设计标准80时应进行维修
2 楼外明
楼外明指建筑物外部位明包括：园区明园区道路明围墙明景观明航空障碍标志灯等
度低设计标准80时应进行维修 保证灯具附属配电箱防水性应达设计防护等级
景观明园区明明效果否明显受影响作维修光控开关时间控制器应保持完根季节变化
开启关闭时间进行定期调整部位道路明开闭时间应市路灯开闭时间基步
3 应急明
应急明包括安全明灯疏散明灯疏散指示灯 楼层指示灯 高100 米建筑物应急明断电蓄电池 维持时间应少30分钟 低100米应少20分钟应急明灯具集中式带式蓄电池应定期进行充放电
4 低压柜低压配电箱控制柜
检查低压柜支路负荷情况电气元件连接点温度种表计异常误差柜积尘情况异常噪声气味 类电气元件设定值异常变化进出线护口锁具 柜体种标志标牌指示灯种电器装置控制设备设定参数钮转换开关远控装置
定期切换 EPS 备电源末端双路电源互投开关定期蓄电池充放电
5 发电机
启动前检查燃油位润滑油位水位启动电池充电
机输出电压电流发电机馈线柜运行时检查发电机转速稳度机体振动情况类表计显示排烟口进风口动作排烟颜色
定期试运行时间应少 15 分钟定期带载运行 时间应少1 时做记录
定期检查油料质量油料储存间通气现场储油量超1 吨
入冬前检查水箱防冻液加注情况生产厂家规定进行周期性等级保养
6 配电室楼层配电间
配电室门口应设置挡鼠板高度低 06 米
穿变电室墙壁顶棚面线槽线周围空隙应严密封堵 配电室应保持干燥 室种标志标牌完备
三十七 安全防范系统
1 报警控制理机
报警控制理机应日巡视时排类障
检查设备表面部线路板电子元器件表面积尘情况
应投涮干净拧干滴水抹布擦拭设备表面吹吸风机吹吸取部灰尘顽垢先软毛刷清
2 讲门口机
求键灵敏效显示屏显示正常通话清晰固定牢固防水状况良
3 网络控制箱
外观变形接线紧固
4 红外射探测器
固定牢固防水良探测范围效误报接线紧固
5 图采集设备
求监视画面图清晰录功正常矩阵开关摇杆灵活效图切换正常
6 摄机
摄机镜头表面清洁时镜头纸擦拭求聚焦清晰红外夜视正常防水状况良固定牢接线连接正常环境恶劣时表面清洁缩短周期增加频次
7 解码器
求防雨罩牢固接线
8 云台
云台转动部位锈涩会增加电机工作负荷甚损坏求运转灵活噪音接线
9 巡更点
求固定牢固外观良存储记录效
10 读卡器
求固定牢固 键盘灵敏效 读卡时蜂鸣器声音正常 防水状况良
11 电磁锁门锁
求固定牢固吸力达标外观变形接线紧固
12 出门钮
求牢固开锁正常污损
28 电梯
电梯安全运行维修养护应**市电梯安全监
督理办法求执行
1 电梯专职安全理员应履行**市电梯安全监
督理办法第二十条规定职责
2 电梯发生事事发生单位应迅速采取效措施组织抢救防止事扩减少员伤亡财产损失
电梯事报告调查处理程序生产安全事报告
调查处理条例规定执行
3 电梯维修养护应委托具备资质专项服务企业进
行
三十八 水景
1 水质控制采滤消毒等方式水质标准
参考CJT 481999生活杂水水质标准
2 消防安全防范
综合理
1 消防安全责岗位职责清晰消防组织工作章循应明确消防安全责消防安全理消防理职部门负责消防控制室值班员消防设施操作维护员秩序维护员等级岗位员消防安全职责
2 义务消防队物业项目全体员工组成义务消防队务协助项目开展消防知识宣传日常消防检查消防设施设备器材完善维修养扑灭初起火灾
定期组织灭火应急疏散预案演练熟悉消防设施器材位置方法检查设备应急状况增强消防意识
救力断完善修订灭火应急疏散预案等
3 定期组织消防安全教育解消防安全常识火灾
危险性等掌握火灾预防报警扑救灭火器材
员疏散逃生等方法
4 防火巡查应确定巡查员容部位频次等
巡查防火安全制度落实情况包括违规行纠正情况安全
出口疏散通道畅通情况安全疏散标志完情况消防设
施设备器材状况火灾隐患排查处置情况等
住宅物业应组织专业员定期消防安全进行专项检查检查容包括：报警控制机联动台消防泵消防水箱正压送风消防排烟等重点设施设备设备机房疏散出入口屋面台易燃易爆危险物品存放场等重点部位 检查应记录 检查中发现问题应制定整改方案规定期限完成整改
5 发现火情立启动项目灭火应急疏散预案相
应规定时报警配合消防员灭火保护现场火灾调查
分析等工作
6 消防控制室实行24 时专值班制度做运行记录值班必须具备消防行业特工种职业资格
日检查火灾报警控制设备检消音复位功
定期检查备电源切换功填写记录确保火灾动报警
系统灭火系统处正常工作状态
三十九 消防设施设备维修养护
1 火灾动报警系统
日巡视检查报警控制机联动台运行情况发现问题时维修定期探测器表面进行清洁果工作环境恶劣探测器应隔 2 年甚 1 年清洗1 次
备电源外观清洁变形接线紧固停电时持续工作8 时输出电压稳定
2 消防广播系统
参条文说明27中介绍方法定期设备表面进行
清洁发现问题时维修
3 防排烟系统
送风排烟机房工作环境整洁送风机排烟机电
源控制柜送风口排烟口防火阀等发现问题时维修
4 防火分隔系统
防火卷帘门功正常周围障碍
5 水灭火系统
室外消火栓阀塞启闭杆端部周围杂物转动启闭杆锈蚀漏水闷盖橡胶卷圈完漏水室外消火栓附障碍物消防栓井杂物 室消火栓水枪水带消防卷盘齐全完锈蚀漏水接口垫圈完 报警钮指示灯报警控制线路功正常 动喷水灭火系统喷头 报警控制阀 闸阀报警控制器附件网接头等外观损坏锈蚀渗漏启闭位置等现象发现异常时修复 喷淋泵工作环境喷淋泵稳压设备电源控制柜湿 式报警阀网阀门喷头水泵接合器储水设施等完 消防泵工作环境消防泵稳压设备电源控制柜网阀门水泵接合器储水设施等正常完
四十 绿化养护
1 基求
植株保存率指现植株总数量原植株总数量
百分年成活率指年新补栽存活植株数量新补栽植株总数量百分覆盖率指现植物总面积数量原植物总面积数量百分植物死亡率指死亡 缺失植物总面积数量原植物总面积数量百分保存率成活率覆盖率等指标
1 乔木指干分枝明显高植物分常绿乔木落叶乔木常绿乔木包括油松白皮松华山松雪松云杉等松科植物桧柏侧柏等柏科植物落叶乔木包括银杏槐枫栾树悬铃木梧桐泡桐杜仲白蜡刺槐合欢海棠玉兰杨柳桃李杏樱梅苹果梨山楂柿枣马褂木楸椴梓臭椿香椿 榆核桃水杉七叶树文冠果构树桑树等
2 灌木指干明显干植物
常绿灌木落叶灌木木质藤植物常绿灌木包括
叶黄杨叶黄杨凤尾兰沙柏紫杉等植物落叶灌
木包括迎春连翘牡丹腊梅绣线菊栒子花椒柽
柳石榴红瑞木枸杞紫荆金银木锦带花太花
丁香月季玫瑰蔷薇火炬树紫穗槐黄栌天目琼
花猥实棣棠榆叶梅毛樱桃黄刺玫珍珠梅木槿
紫薇女贞紫叶檗金叶莸竹子等藤植物包括葡
萄紫藤凌霄爬山虎扶芳藤常春藤葛金银花等
3 绿篱指距离成行种植工修剪具规
紧密造型灌木乔木色块通常距离成片种植工修剪保持定花叶枝色彩效果灌木乔
木广义绿篱色块包括具立体形态球体树墙物 防火门功附件完等植物造型常见绿篱色块植物包括叶黄杨叶黄杨金叶女贞紫叶檗桧柏金叶莸珍珠梅绣线菊棣棠等
4 植物指覆盖土壤表面年生宿根植物够播繁殖年生植物通常较低矮需常修剪般耐践踏常见植物包括萱草鸢尾玉簪 103
麦冬芍药蜀葵三叶草苔草菊菊福禄考
二月兰紫花丁景** 花坛植物指露容器集中栽培呈现种色彩花朵叶片植物通常年生年生草植物般露越冬包括串红三色堇矮牵牛非洲凤仙彩叶草四季海棠太阳花万寿菊金盏菊雏菊翠菊腊菊**花鼠尾草酢浆草紫罗兰丽花美蕉石竹等
植物植物作花坛植物年
出现观赏草
5 草坪指禾科植物形成面积低矮绿耐践踏般需定期修剪草坪植物保持良景观效果通常修剪时剪留高度超 10 厘米常见冷季型草坪植物包括早熟禾属羊茅属黑麦草属剪股颖属等暖季型草坪植物包括野牛草属结缕草属狗牙根属等广义草坪包括豆科莎草科百合科等非禾科植物组成绿
四十 绿化养护容
1 目前常灌溉方式水漫灌喷灌滴灌等中喷灌滴灌属节水灌溉采节水灌溉设备措施进行浇灌减少绿化水量
2 根植物土壤营养需求规律施肥时期般安排春季萌芽前秋季落叶前通常结合降水浇水进行般情况草坪方米年化肥施肥总量超 40 克次超 10 克肥料裸露采埋施水施等
方法埋施先挖穴开沟施肥回填土踏实 淋足水找
3 病虫害防治原预防综合防治避免度农药般植物萌芽开花期常检查解病虫害动态必时进行效干预
病虫害防治重点包括红蜘蛛蚜虫介壳虫美国白蛾蛴螬等虫害锈病白粉病腐霉病等病害局部绿发生植物病虫害应制定针性防治措施 采化学农药防治病虫害时应遵守国家关农药贮运回收规定次化学农药前应明显位 置张贴关喷洒农药通知警示
4 常见整形修剪方法短截疏剪回缩摘心扭梢等
园林植物整形修剪基原形死形乱
美观草坪修剪般遵循13 原次修剪剪草坪高度超修剪前草坪高度13
5 草栽培植物外植物
6 树体保护应结合养护求具体环境条采取措施般包括树干涂白保护剂树干枝条缠草绳报纸薄膜等材料植物周围设置风障挡风墙遮阳网等树盘面覆盖土壤机物塑料薄膜等材料
7 绿化作业垃圾指绿化养护作业产生枝条
树叶草屑杂草杂树等废弃物
四十二 工作检查
1 检查容包括种植物生长土壤天气等情况采取浇水施肥病虫害防治整形修剪草垃圾处理防护等措施
2建立断完善绿化档案档案容包括绿面积苗木清单材料物资消耗农药理制度园林机械理制度绿化养护措施工作计划检查记录总结等
四十三垃圾处理
生活垃圾收集清运
1 市规定实行生活垃圾分类收集
2 四级标准垃圾收集容器配置点数量提
出求
3垃圾收集容器清洗消毒时间分提出求
4 生活垃圾收集清运达标准：圾收集容器集装箱外体干净整洁周围3 米垃圾污水区域周围明显异味垃圾收集作业时生活垃圾落垃圾收集作业完成应时清理场容器做车走净垃圾密闭式清洁站垃圾转运站垃圾应做日产日清垃圾收集容器集装箱垃圾密闭式清洁站垃圾转运 站时垃圾暂存区应定期喷洒臭剂消毒剂药灭蝇站作业时必须进行降尘垃圾密闭式清洁站蜘蛛网老鼠蛆等
四十三 物业部分清洁
1 物业部分清洁达标准楼面洁净污渍水渍积尘乱贴乱划擅占乱堆乱放等现象信报箱楼梯扶手栏杆窗台防火门消防栓箱指示牌等干净光亮堂玻璃干净明亮 电梯轿厢门面板干净光亮玻璃镜面保持光亮 污迹锈钢表面光亮灰尘污迹面干净污渍**屋面积尘纸屑塑料袋等杂物 楼外道路设施目视道路基干净垃圾杂物积水目视灯具宣传栏等设施设备灰尘雨蓬门头污渍积灰水景保持水体清澈杂物进出溢水口通畅堵塞
3 害生物预防控制应达求
配合属爱委会社区居委会卫生防疫部门等开展物业理区域灭鼠蚊蝇蟑螂等活动
投放药物前应物业理区域显著位置公告投药时间位置注意事项等投药点应设置提示性标志投放药物应实施规范理
4 雨雪天气清洁
五级标准雨清洁时性提出求
扫雪求路干路积雪积冰清冰雪应整齐堆放妨碍交通**处保证责段车辆行通行含融雪剂冰雪堆放树坑绿
5 工作检查记录
1） 清洁质量检查范围应覆盖物业理区域室外公区域
2） 建立断完善清洁档案
四十四 公秩序维护
1）物业理区域出入口设专 24时值守
2）根项目特点制定巡查路线定期更换
3）物业理区域消防通道应保持畅通道路堵塞乱停乱放现象
4）安防控制室实行24 时专值班制度做运行记录发现问题时处理报安防控制室显著位置张贴理制度应急预案
5）发生突发事件时应采取报警保护现场等措施时处置
6）紧急突发事件演容方式频次做出规定求定期进行培训演
7）配备定数量秩序维护员24 时处备勤状态时听候调四级标准求配备应急工具应急工具器械应处良状态数量充足存放点摆放方式应做取方便
四十五 装饰装修理
1 住宅室装饰装修理办法中华民 国设部令第110 号相关法律法规规定时理规约理规约约定建立装饰装修理服务制度包括 装饰装修工程申报登记制度装饰装修期间巡查监督制度发现违法违规行劝阻报告制度等
2 装饰装修理档案包括装饰装修申报登记资料现场巡视检查资料违规行劝阻报告资料等应户设档完保存
2 住宅室装饰装修理办法建设部令第110 规定业进行装饰装修申报登记时应提交
材料房屋权证者证明合法权益效 证申请身份证件装饰装修方案委托装饰装修企业施 工提供该企业相关资质证书复印件非业住宅 提供业意装饰装修书面证明装修者装修装饰装修企业应物业服务企业签订住宅室装饰装修理服务协议协议应包括列容装饰装修工程实施容装饰装修工程实施期限允许施工时间废弃物清运处置住宅外立面设施防盗窗安装求禁止行注意事项理服务费违约责等
4 加强装饰装修期间巡查发现装修者装饰装修企业存擅拆改承重结构违法建设等违法违规行时应立劝阻业装饰装修企业发出书面整改通知单业楼公告栏户门公示拍备存拒改正应时关行政部门报告物业理区域公示
装饰装修巡查容包括确认装饰装修禁止行发生装修施工装修方案范围施工员符合求现场消防措施符合求施工时间符合求建筑垃圾处理符合求等
5
装修工程竣工应住宅室装饰装修理服务协议约定进行现场检查违反法律法规装饰装修理服务协议应求装修装饰装修企业纠正检查记录存档拒改正应报告行政部门时告知业业委员会
6 城市建筑垃圾理规定中华民国建设部令第 139 号规定装修应装饰装修程中产生建筑垃圾生活垃圾分收集堆放指定点意倾倒抛撒者堆放
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