XX区住宅区物业服务质量星级评定方案
进步加强物业服务行业律规范物业服务行业营行鼓励物业服务企业提升服务品质根XX省物业理条例等关规定结合区实际制定方案
指导思想
分级核准动态理公正透明奖惩结合原通区物业住宅区进行定期标准化考评充分调动物业服务企业积极性断提升物业服务整体水促进物业服务行业健康发展
二考评象
物业服务企业提供服务备案住宅区
三组织实施
（）考评组组成
区住建局组织区物业行业协会镇（街道）实施考评区物业行业协会市区物业理专家库抽取物业理专家组成考评组检查标准进行实考评镇（街道）区住建局检查标准进行综合考评
（二）考评方式
采四两直方式进行考评
（三）考评时间
年度进行考评般半年考评年度者半年考评年度
（四）考评容
考评容分实考评综合考评实考评容分基础理服务清洁卫生秩序维护绿化养护部位设施设备六项考核容（详见附件1）综合考评容详见附件23
(五)分值组成
物业项目星级评定根项目实际物业服务质量进行评分考评分值实行100分制实考评分占星级评定总分权重70镇（街道）综合考评分占星级评定总分权重20区住建局综合考评分占星级评定总分权重10三者相加项目星级评定总分
（五）星级划分
星级物业服务质量等级标志设立五等级五星级低星级高五星级星级标准严格物业项目实际物业服务水予评定标准进行划分：
90分（含）优秀评定五星级区
85（含）90分良评定四星级区
80（含）85分达标评定三星级区
75（含）80分般评定二星级区
70（含）75分格评定星级区
低70分合格评定未达标区
四结果运
（）年考评成绩区住建局发文通报媒体网站台公布星级评定结果星级评定结果作物业服务企业承接项目评先评优扶持奖励等重
（二）区住建局根物业项目星级评定结果颁发物业服务质量星级评定铭牌物业企业应星级评定铭牌置物业项目显著处便识意变动悬挂张贴位置
（三）年度星级评定五星级四星级物业区项目理分奖励1000元800元记录该物业企业良信息档案企业信加分2分星级评定星级区区镇（街道）约谈区项目负责求采取力措施提升物业服务质量星级评定未达标区该行记录物业企业良信息档案扣企业信分2分参加年度年度前期物业理招投标参加评优评先列重点监企业增加日常监督频次连续两次年度星级评定未达标物业项目区镇（街道）物业服务委托方发提醒函建议委托方重新选聘物业服务企业
（四）物业服务委托方星级服务标准星级评定结果选聘物业服务企业物业服务企业质价相符原根年度星级评定结果业会提出调整区物业收费意见
五
方案印发日起开始实施
附件：1XX区住宅区物业服务质量星级评定实考评表
2XX区住宅区物业服务质量星级评定综合考评表（镇（街道）考评）
3XX区住宅区物业服务质量星级评定综合考评表（区住建局考评）
附件1
XX区住宅区物业服务质量星级评定实考评表
区名称： 物业服务企业： 分：
服务容
服务容子项
规定分值
标准容
评分标准
评分细
扣分
考核评分
基础理服务
服务中心设置
1
（1）设置服务中心配备专职客服员客户诉求规范流程处理
（1）服务中心配备专职客服员客户诉求规范流程处理必网络电脑等现代化办公设备
（2）环境整洁序营业证服务容收费标准监督电话服务团队名单墙公示
（3）签定合报部门备案
符合1分发现处符合扣03分高扣分1分（业委会未换届未成立等非物业企业原造成合法备案该项扣分）
（2）办公接档案区域功齐备场整洁序
（3）配备电脑印机复印机网络等办公设备环境舒适美观
（4）证齐备服务等级收费标准监督电话服务团队名单墙公示
理员求
1
（1）两年理类型项目负责职历
（1）项目负责两年理类型项目验
（2）工作员服装统挂牌岗仪表整洁规范服务动热情
（3）专业技术员持证岗①配电：高低压电工证
②电梯：电梯安全理员证
③消防：消防设施操作员证建(构)筑物消防员证
④二次供水：水员健康证等⑤保安员证：持证员占总数20
符合1分发现处符合扣03分高扣分1分
（2）工作员服装统挂牌岗仪表整洁规范
（3）专业技术员持证岗
服务时间
1
正常班时间提供现场专职客服楼宇理接服务提供24时报修投诉服务
24 时网络服务台电话投诉报修服务渠道畅通程服务记录班时间专职前台客服楼宇家接服务节假日理员值班接24时服务电话
符合1分发现处符合扣05分高扣分1分
基础理服务
19
（1）24时受理住户报修投诉急修半时场处理投诉24时答复处理户维修回访率100
（1）24时受理业报修投诉相应记录接公部位紧急报修半时现场处理（预约外）业专部分报修物业服务合中特约服务容约定
业投诉24时答复处理
查阅现场投诉报修相关记录符合1分发现处符合扣05分高扣分1分
（2）制定区房屋二次装修理服务制度违规行时劝阻制止制止效时报告业委员会相关部门
（2）制定区房屋二次装修告知审核巡视违规处理验收等装修理服务制度受理业装修申请登记告知装修注意事项装修期间套日现场少巡查次违反规定私搭乱建影响外观危房屋安全占公部位违反区理规约等违规行时劝阻制止制止效12时报告业委员会相关部门
查阅二装理相关资料符合1分违章搭建求履行制止报告部门安全隐患侵犯相邻权明显破坏外观扣分否发现处扣02分高扣分1分
（3）建立健全财务理制度规定时间进行公布
（3）包干制理方式公部位营收益季度公布次酬金制理方式服务费半年公示次公部位营收益季度公布次
查阅公示相关资料符合1分发现处符合扣1分高扣分1分
（4）建立完善档案理制度部理制度考核制度建立齐全区物业理档案
（4）建立完善档案理制度部理制度考核制度[包括投诉客户满意度调查设施设备维保等理制度]建立齐全区物业理档案包括：
①业资料档案（含业装修档案）
②日常理档案
③物业竣工验收档案
④设备理档案：设备台账维保合维保记录维修记录等档案资料
⑤电梯：梯档(电梯年检报告维保合维保记录维保员特种设备操作证等)
⑥消防系统：维保记录维修记录等
⑦二次供水：清洗消毒合水登记水质检测报告等
（5）制定区物业理物业服务工作计划组织实施
根档案目录机抽查档案资料符合4分发现处扣05分高扣分4分
（5）制定区物业理物业服务工作计划 组织实施
（6）建立完善应急预案开展应急演练培训
（6）建立完善应急预案应火警防汛抗台防暴恐电梯困停水停电水污染等应急预案
年应组织少2次火警防汛抗台电梯困等应急演练相应演练方案培训图片总结记录
查阅预案相关演资料符合2分发现处符合扣05分高扣分2分
（7）服务容服务事项服务标准收费项目计费方式收费标准公部位营收益情况公水电分摊情况电梯维修保养检验费等关事项
（7）服务容服务事项服务标准收费项目计费方式收费标准求固定公示公部位营收益情况求季度公示次公水电分摊情况求月公示电梯维修保养检验费求实际公示
查阅现场相关资料符合2分发现处符合扣02分高扣分2分
（8）制定公部位设施设备年度维修保养计划维修资金预算具体实施方案
（8）制定公部位设施设备年度维修保养计划维修资金预算具体实施方案业会业委员会提出报告建议根业会决定组织实施
未成立业委员会应根前期物业合条例法规约定进行审批公示
符合1分发现处符合扣02分（安全隐患未排扣1分）
（9）年客户满意率调查少次
(9)年客户满意率调查少次满意率低80测评结果进行分析时整改满意客户100回访
查阅客户满意率调查分析回访资料符合1 分发现处符合扣02 分高扣分1分
（10）运物业服务信息化理电子化服务台加强部理业提供便民查询便捷性服务
（10）运物业服务信息化理电子化服务台（收费系统客户投诉系统财务系统等）加强部理业提供便民查询便捷性服务
符合1分符合分
（11）业委会保持沟通联系季度业委会少召开次工作例会提供书面工作报告
（11）业委会保持沟通联系半年业委会少召开次工作例会提供书面工作报告
查阅汇报相关资料符合1分发现处符合扣05分高扣分1分
（12）提供特约服务（偿）便民服务
（12）提供十种特约服务（偿）五种便民服务
查阅便民活动图片相关资料特约服务公示符合1分发现处符合扣05分高扣分1分
（13）年少五节假日专题布置二次花卉布置
（13）年少五节假专题布置
年中二次花卉布置
查阅相关资料节假日布置图片资料符合1分发现处符合扣03分高扣分1分
（14）年组织社区活动少四次组织业参观公设施设备机房年少次
（14）年组织社区活动少四次组织业参观公设施设备机房年少次
查阅社区活动图片相关资料符合1分发现处符合扣03分高扣分1分
（15）综合理服务项目达约定服务标准
（15）综合理服务项目达约定服务标准
（16）违反区理规约（时理规约）政府关规定行进行劝阻制止制止效时报业委员会相关部门
符合1分发现处符合扣05分高扣分1分
（16）违反区理规约（时理规约）政府关规定行进行劝阻制止制止效时报业委员会相关部门
清洁卫生
楼公区域
6
（1）面墙面：面清洁目视污迹水迹印痕墙面保持灰尘污渍石材定期护理光泽干净破损
（1）面日循环清扫日拖洗保洁墙面保持灰尘污渍堂门厅理石花岗石面季度保养次保持材质原貌干净光泽
符合3分发现处符合扣02分高扣分3分
（2）楼梯扶手栏杆窗台：目视灰尘污渍
（2）楼梯扶手栏杆窗台日擦抹次保持干净灰尘污渍
（3）天花板公灯具：目视灰尘污迹蜘蛛网
（3）天花板公灯具半月尘次目视灰尘污迹蜘蛛网
（4）消防栓防火门指示牌开关面板等公设施：目视灰尘污迹
（4）消防栓防火门指示牌开关面板等公设施月擦抹两次表面干净灰尘污迹
（5）门窗等玻璃：灰尘污渍水迹
（5）门窗等玻璃半月擦拭次中门厅玻璃天次目视洁净光亮灰尘污渍水迹
（6）车库天台屋顶：保持清洁垃圾杂物
（6）车库天循环保洁月清洗次保持清洁垃圾杂物
天台屋顶保持清洁垃圾周清洁1次清洁干净杂物堆放排水沟积水积垢
（7）垃圾收集：政府垃圾分类求规范设置垃圾分类收集点
（7）政府垃圾分类求规范设置垃圾分类收集点日定时清理日产日清垃圾收集点周围面散落垃圾污迹异味垃圾桶日清洗保持整洁装修垃圾应袋装指定堆放时外运设置防扬尘围挡措施
符合2分发现处符合扣05分高扣分2分
（8）电梯轿厢：整洁明亮污渍印痕
（8）日循环保洁操作板周消毒次半月电梯门壁护理光次表面光亮污迹油渍轿厢壁浮尘印痕
符合1分发现处符合扣03分高扣分1分
楼外公区域
4
（1）道路面绿室外车场明沟：道路面绿室外车场目视清洁杂物明沟杂物积水
（1）道路面绿室外车场日普扫两次日常循环保洁干道月清洗次年机械深度清洁少两次目视面干净整洁明沟日清扫次杂物积水
符合25分发现处符合扣03分高扣分25分
（2）公灯具标识牌开关面板矮柱灯立面信报箱宣传栏品等：目视泥土手印积尘
（2）公灯具2米月尘两次标识牌开关面板矮柱灯立面信报箱宣传栏品日擦抹次目视灰尘泥土手印明亮清洁（2米部分半月擦抹尘次）
（3）水景：保持水体清洁水面漂浮物保持水体异味
（3）定期捞漂浮杂物保持水体清洁水面漂浮物定期水体投放药剂进行处理保持水体异味
（4）垃圾厢（房）：目视整洁干净异味
（4）垃圾厢（房）循环保洁保持整洁干净异味灭害措施完善
（5）分类垃圾桶：合理设置异味污迹
（5）分类垃圾桶合理设置日清洗异味污迹
（6）消毒灭害：窨井明沟垃圾房进行消毒灭害
（6）根项目情况编制年度消杀计划计划进行消杀月窨井明沟垃圾房喷洒药水次季度灭鼠次投药点明显标志
查现场查消杀计划消杀记录符合1分发现处符合扣05分高扣分1分
（7）化粪池：化粪池设置防坠网警示标志溢满
（7）化粪池设置警示标志年清理次记录（生化处理外）溢满月检查记录
现场查阅相关资料符合05分符合分
秩序维护
员求
1
合约定配备相应秩序员秩序维护员统着装文明执勤训练素认真负责
（1）专职秩序维护员中青年55周岁员占总数 50身体健康形象良工作认真负责定期接受培训
符合1分发现处符合扣05分高扣分1分
（2）处理应区公秩序维护工作正确类消防物防技防器械设备够熟悉掌握类刑事治安案件类灾害事应急预案
（3）岗时佩带统标志穿戴统制服装备佩戴规范仪容仪表规范整齐值时坐姿挺直站岗时倚
（4）配备讲装置必备安全护卫器械
门岗
2
出入口门岗24时值守实行封闭理车辆通行保持通畅序
（1）出入口24 时值守早晚业出入高峰期立岗
符合2分发现处符合扣05分高扣分2分
（2）外员进入区访客（保安）网络（电话）联系住户业决定否放行实行智门禁（含：脸识门禁卡等方式门禁）进行严格理
（3）进出区车辆进行理疏导引导车辆通行保持通畅序保持出入口环境整洁序道路畅通
（4）张贴非区非机动车禁入标识劝阻非区非机动车进入物业区域
巡逻岗
2
（1）安防员巡更方案指定时间路线进行巡视重点部位应设巡更点电子巡更设备
（1）制定详细巡逻方案（少两条巡逻路线）安防员巡更方案指定时间路线根物业服务合求频次进行巡视物业服务合明确求两时巡视次智化电子巡更系统点巡更记录效查验重点部位（区外围单元出入口设备机房车库）应设巡更点
（2）电子巡更：保证正常运行保持巡更时间点员序等数显示档查询印等功正常巡更违规记录提示功正常
查验巡更记录效性符合1分发现处符合扣02分高扣分1分
（2）接火警住户紧急求助异常情况三分钟赶现场采取相应措施
（3）接火警警情三分钟达现场采取相应措施协助保护现场立报告相关部门业委员会
查阅相关记录符合1分发现处符合扣05分高扣分1分
（4）遇异常情况住户紧急求助时三分钟赶现场采取相应措施
技防设施救助（监控岗）
5
（1）监视系统：安防系统工作正常监控设备24时驻守监视
（1）区设监控中心应具备录监控(监控点少覆盖楼栋进出口区道路出入口)楼宇讲(视)周界报警(全封闭)门锁智卡等技防设施24时开通驻守注视设备传达信息
监视系统定期进行调试保养保证项监控设备24时正常运行图清晰完整黑屏现象录功正常录存储时间30天检查维修记录
符合2分发现处符合扣05分高扣分2分（监控系统瘫痪分）
（2）监控中心接警报信号指派相关员三分钟赶现场处理接受业户困难救助咨询
（2）监控中心接报警信号安防员三分钟赶现场进行处理时中心应接受户救助求解答户询问
符合1分发现处符合扣05分高扣分1分
（3）周界报警：定期进行调试保养保证24时设防正常运行功完
（3）周界报警撤布防功正常保证２４时设防正常运行定期进行调试保养保证该系统警戒线封闭盲区死角保证中心控制室通显示屏报警控制器电子图准确识报警区域收警情时时发出声光报警信号
符合1分发现处符合扣02分高扣分1分(周界报警停业委会相关部门意项参评)
（4）楼宇讲系统（视）：定期进行调试保养保证24时运行正常功完
（4）定期进行调试保养保证24时运行正常讲机选呼功正常选呼讲（视）功正常语音（图）清晰讲分机开锁功门体闭门器动闭门功正常
符合1分发现处符合扣02分高扣分1分(楼宇讲系统停业委会相关部门意项参评)
交通（车辆理）
2
（1）车场理制度完善（含非机动车理制度）收费标准等车场出入口公示
（1）车场理制度完善（含非机动车理制度）收费标准等车场出入口公示
符合2分发现处符合扣03分高扣分2分
（2）面墙面车辆道路行驶求设立指示牌标车辆行驶规定路线车辆停放序车库改变功
（2）面墙面车辆道路行驶求设立指示牌动线标识车辆行驶规定路线车辆停放序车库改变功
（3）鼓励车场采技防理车库配置道闸录监视设立指示牌标明消防器械配置齐全
（3）车场应设置24时服务电话配备专现场巡视协助监控室观察车场出入口画面车辆停放序区划线停车位车辆占堵塞消防通道现象保持区道路交通畅通
车库配置道闸录监视面墙面车辆道路行驶求设立指示牌标车库渗漏积水通风良易燃易爆危险物品存放明消防器械配置齐全
（4）非机动车理：指定位置规范充电配充电保护装置规定位置停放理序
（4）划定电动车非机动车专停车区域配备消防器材引导序停放日巡查 电动车智充电理提高安全
绿化养护
浇灌排水
5
（1）绿明显缺水现象长期积水
（1）浇水均匀遗漏全覆盖明显缺水现象长期积水土壤湿度保持植物正常需水状态出现缺水原导致明显干旱枯萎绿开裂等现象
（2）天气植物区域势土壤情况合理安排浇灌秋冬季干旱须浇透浇足
（3）暴雨1天积水应时排涝
（4）采节水浇灌措施提高浇水效率节约水
符合5分发现处符合扣02分高扣分5分
修剪整形
（2）修剪时草整灌木色带造型美观部空虚乔木通透树型端正观花观果植物正常开花结果
（1）草视品种合理安排修剪年修剪少6次草整斑秃草高超6厘米边缘清晰
（2）灌木夏秋季月少修剪次全年少 6 次形状丰满色块完整美观部空虚
（3）乔木年修剪次树形端正通透生长正常
施肥
（3）绿化植物长势正良明显缺肥症状
（1）合理施肥肥害
（2）乔灌草整体年度普施肥少两次局部缺肥区域栽花卉花镜追施
病虫害防治
（4）明显病虫危害高毒高异味药剂制定年度消杀方案药品理制度消杀制度
（1）预防性防治发生病虫害时早防治灭杀病虫害发生率低5（查消杀记录）
（2）药剂应符合环保求选择高效低毒农药 （3）消杀前温馨提示告知住户
（4）制定年度消杀方案药品理制度消杀制度
杂草
（5）绿明显杂草
时处理杂草目视绿明显杂草
补植
（6）明显黄土裸露绿完整
时补植目视明显缺株黄土裸露
安全
（7）时加固扶正发生倒伏树木（灾害天气发布预警时时树木进行加固等应急处理）道路乔木树木标识牌绿停车晾晒衣物堆放杂物等现象
（1）乔木明显枯枝坠落倒伏枯朽折断风险
（2）抗风性差栽植3年乔木必支撑防护措施
（3）道路乔木悬挂树牌标明：树名名科属生长性等灌草分界沟草坪欠佳完整区域应乔灌木树穴
（4）绿停车晾晒衣物堆放杂物等现象
部位
部位
11
（1）房屋结构：求进行房屋结构巡查相关记录安全隐患
（1）年次房屋结构进行巡查涉安全部位半年巡查次记录发现损坏安全隐患时业会业委员会提出报告建议根业会决定组织实施(记录)
符合1分 发现处符合扣05分（安全隐患未排扣1分
（2）楼公部位门窗：保持玻璃门窗配件完安全隐患
（2）楼公部位门窗保持玻璃门窗配件完门窗开闭灵活异响必限位措施防护安全警示安全隐患
符合1分 发现处符合扣02分高扣分1分(安全隐患未排扣1分)
（3）墙面砖砖涂料抹灰层等装饰材料：脱落安全隐患
（3）墙面砖砖涂料抹灰层等装饰材料脱落安全隐患安全隐患时做安全防护措施制定应急预案业会业委员会提出报告建议根业会决定组织实施（记录）
符合1分发现处符合扣02分（安全隐患未采取必措施应急预案扣1分）
（4）道排水沟屋顶：明显杂物防水层起鼓碎裂隔热板断裂缺损安全隐患楼层强弱电井水表井门完杂物堆放
（4）半月次屋面泄水沟楼外排水道进行清扫疏通保障排水畅通雨季台风前增加巡视清扫频率季度检查次屋顶发现防水层气臌碎裂隔热板断裂缺损应时消隐患报告业会业委员会申请维修楼层强弱电井水表井门完正常关闭井干净整洁杂物堆放
符合1分发现处符合扣02分高扣分1分（安全隐患未排扣1分）
（5）围墙：外观完安全隐患明显破损锈蚀
（5）半月次巡查围墙外观完安全隐患明显破损锈蚀发现存隐患损坏立消隐患业会业委员会提出报告建议根业会决定组织实施（记录）铁栅栏围墙表面锈蚀保持围墙完
符合1分发现处符合扣02分高扣分1分（安全隐患未排扣1分）
（6）道路场等：路面整破损积水井盖破损缺失侧石直缺损安全隐患
（6）周次巡查道路路面侧石井盖等发现损坏时修复报告业会业委员会保持路面整破损积水井盖破损缺失侧石直缺损
符合1分发现处符合扣02分高扣分1分（安全隐患未排扣1分）
（7）休闲椅凉亭雕塑景观品室外健身设施童乐园等：正常明显缺损安全须知安全隐患
游泳池理规范制度齐全安全标识防护措施齐全效
（7）日次休闲椅凉亭雕塑景观品等进行巡查安全须知发现损坏存安全隐患立隔离停止业会业委员会提出报告建议根业会决定组织实施（记录）保证安全
游泳池理规范制度齐全安全标识防护措施齐全效游泳池正常开放时专项理外日巡检次时间月巡检次相应记录
符合1分发现处符合扣02分高扣分1分（安全隐患未排扣1分）
（8）安全标志等：公区域危险区域危险隐患部位通道等安全标志齐全清晰完整设施运行正常安全隐患
（8）公区域指示提示标识危险区域警示避难标识危险隐患部位设置安全防范警示标志通道疏散通道设置安全疏散指示事明设施占杂物堵塞等现象月检查次保证标志清晰完整设施运行正常安全隐患
符合1分发现处符合扣02分高扣分1分（安全隐患未排扣1分）
（9）公灯具景观类节日彩灯：完破损缺失正常园区公明根季节天气变化适时调整明开闭时间
（9）时修复损坏灯座灯泡开关等保持灯具完区楼道灯区间明灯景观灯节日彩灯等保持灯具完根季节天气变化适时调整明开闭时间
符合1分发现处符合扣02分高扣分1分
（10）消防栓：外观破损阀门开闭正常水压正常消防栓箱种配件完
（10）消防栓月巡查次阀门开闭正常水压正常消防栓箱种配件完外观破损明显积尘锈蚀渗漏现象相应记录定期进行保养放水检查半年检查次消防水带阀杆处加注润滑油作次末端放水测试
符合1分发现处符合扣02分高扣分1分（道水效改造申报相关资料分）
（11）灭火器（箱）：外观完压力正常
（11）灭火器（箱）外观明显锈迹压力正常合格证效期铅封完整效月检查次灭火器失效立更新充压
符合1分发现处符合扣02分高扣分1分
设
施
设
备
供水系统
5
（1）机房干净整洁设置防动物安全措施设施设备运行维护正常异常声响
（1）日检查设备运行状态做巡查记录机房堆放杂物配备灭火器应急明通风明良水泵阀门等标识齐全水流方明确清晰道阀门支架泵体基座等外观明显积尘锈蚀等现象定期油漆保养水泵运行稳异响季度维护保养记录完整阀门动作灵活跑滴漏现象泵体水封完渗漏水道稳压罐压力正常
符合2分发现处符合扣02分高扣分2分
（2）二次供水理制度健全水箱蓄水池设施完渗漏污染二次供水水质相关部门检测合格
（2）二次供水理制度齐全停水水污染应急预案水箱水池设施完渗漏污染水箱蓄水池盖板应保持完加锁溢流口通气孔必须安装防护网完年暴露锈蚀水水箱支架进行油漆保养少季度次清洗水箱蓄水池水质检测合格报告
符合2分发现处符合扣05分高扣分2分（安全隐患水质检测合格扣2分）
（3）二次供水系统控制柜干净整洁电气设备完积尘
（3）二次供水系统控制柜干净整洁电器设备完积尘配线完电线接头烧灼变色等异常现象
符合1分发现处符合扣05分高扣分1分
排水系统
2
（1）排水系统网通畅堵塞反外溢污水泵时启手动动功正常污水排放符合环保求
（1）定期检查辖范围排水网遇雨季暴雨时屋面集水坑机房等重点部位进行排查确保排水网堵塞反外溢月次检查污水泵确保污水泵时启手动动功正常年少次检测保养记录完整年次清淘污水泵集水坑集水坑滤格栅堵塞明显漂浮物积污
符合1分发现处符合扣02分高扣分1分（安全隐患污水泵启动扣1分）
（2）控制柜电气性完运行正常处动状态
（2）控制柜电气性完柜体干净整洁线路齐整手动动运行功正常处动状态
符合1分发现处符合扣02分高扣分1分（安全隐患未排扣1分）
公明
3
公电气柜干净整洁漏电保护措施安全隐患路灯楼梯灯堂明等正常
公电气柜干净整洁漏电保护措施控制区域标识锁接安全安全隐患路灯楼梯灯堂明破损正常明
符合3分发现处符合扣02分高扣分3分（安全隐患未排扣3分）
消防系统
13
（1）机房干净整洁设置防动物安全措施机房配置齐全远程启动运行异常声响渗漏水
（1）机房干净整洁设置防动物安全措施机房配置灭火器应急明火灾报警电话通畅消防泵喷淋泵稳压泵远程启动运行异常声响渗漏水消防水池设立水位标志警戒水位蓄水量满足火灾延续时间消防水总量求阀门密封良跑滴漏现象道压力正常水流指示准确清晰
（2）控制柜干净整洁电气设备完指示灯仪表显示正常控制柜处动状态位置
符合4分发现处符合扣05分高扣分4分
（1）正常启泵扣4分（2）网水水压明显足扣4分
（2）消防泵喷淋泵稳压系统控制柜干净整洁电气设备完处动状态位置
（3）消防送排烟风机运行正常时远程启动送排风烟机道完破损
（3）消防送排烟风机月启动次相应记录年保养次相应记录运行正常异响风机网明显抖动现象
（4）电气设备完积尘配线完接触点锈蚀开关线路标识清晰限控制柜处动状态位置
符合4分发现处符合扣05分高扣分4分（正常启动扣4分）
（4）消防送排烟风机系统控制柜干净整洁电气设备完处动状态位置
（5）防火卷帘门运行正常功完防火幕布完破损
（5）防火卷帘门月启动次相应记录年保养次保证正常运行防火幕布完破损防火卷帘降程脱槽现象行程开关动作正常
符合1分发现处符合扣05分高扣分1分（未处动位置状态扣1分）
（6）消防控制室实行24时专值班制度火灾动报警系统功完运行正常
（6）机房卫生干净整洁杂物配备灭火器应急电源天检查火灾报警控制器检消音复位备电源切换功发现问题时准确处置做记录障点屏蔽点超总点数千分六火灾探测器投入运行两年应隔三年全部清洗次合格应调换专业机构维保相应维保记录年度检测报告
符合4分发现处符合扣1分高扣分5分
（1）障点屏蔽点超总点数千分六扣3分
（2）火灾动报警系统瘫痪扣4分
避雷系统
1
避雷装置断裂破损明显锈迹
年雨季前全面检查避雷装置发现锈蚀变形断裂等异常情况时处理检查记录
年检测次保证性符合国家相关标准
符合1分发现处符合扣05分高扣分1分
升降系统
7
（1）保证电梯24时运行正常轿厢钮灯具等保持完轿厢干净整洁
（1）电梯运行正常明显抖动异响光幕安全触板安全
（2）电梯轿厢效电梯安全理公示牌电梯维保公告栏电梯标志
（3）五方通话功正常通话清晰
（4）底坑垃圾时清理杂物积水明显油污
（5）轿顶干净整洁轨道油杯油量充足
（6）机房干净整洁设置防动物安全措施配备灭火器应急明明通风良法满足电梯安全运行求需安装空调采取通风散热措施
（7）曳引钢丝绳层标识清晰层标志图准确效
（8）机房灭火器盘车手轮松闸扳手等设施齐全效
总分7分设备设施涉重安全隐患（五方通话电梯控制系统存线路短接底坑积水钢丝绳曳引轮磨损严重等）发现处扣3分应急明灭火器标识清全等符合项发现处符合扣05分高扣分7分
（2）专业维修保养单位进行定期保养年进行安全检测持效合格证书物业公司应专电梯保养进行监督电梯运行进行理
（3）电梯发生般障时专业维修员应两时达现场修理发生电梯困重事件时物业员须五分钟现场处理专业技术员须半时现场进行救助
水景（动力）
2
（1）水景系统设备设施齐全运行正常
（1）月次巡视检查喷水池水泵附属设施损坏部位时修复保证设施设备齐全正常运行
（2）安全警示标识控制箱锁漏电保护装置接安全
符合1分发现处符合扣02分高扣分1分
（1）安全隐患未排扣1分
（2）水景设施停业委会相关部门意项参评
（2）重节日前应景观设施进行安全功检查保证节日期间项设施运行正常
（2）定期重节日安全检查记录
符合1分发现处符合扣02分高扣分1分
发电机
4
（1）发电机房干净整洁设置防动物安全措施配备灭火器材储油间相应防火措施
（2）设备完外观干净整洁明显渗漏油现象时起
（1）发电机房干净整洁设置防动物安全措施配备灭火器材储油间相应防火措施
（2）发电机周少巡查次定期维护保养记录完整半月试运行次次少15分钟运行正常
（3）油箱储油量应满足连续8时供电需求
（4）设备完外观干净整洁明显渗漏油现象时起
符合4分发现处符合扣05分高扣分4分
（1）安全隐患未排扣2分
（2）发电机启动扣4分
变配电系统
3
（1）高低压变配电室干净整洁
（2）高低压变配电设备仪表指示灯显示运行正常
（3）安全操作具求配置定期检测
（1）高低压变配电室干净整洁通风明良设置防动物安全措施配备灭火器材
（2）高低压变配电设备仪表指示灯显示运行正常记录完整
（3）高低压配电柜发霉明显积尘异味异响安全隐患
（4）绝缘垫明显老化破损现象安全操作具求配置定期检测
符合3分发现处符合扣05分高扣分3分（安全隐患未排扣3分）
表仅物业专家现场检查占评定分值70（终评定分值专家现场检查分*70+镇（街道）评定分值*20+区住建局评定分值*10）终评定分值：90（含）分五星级85（含）90分四星级80（含）85分三星级75（含）80分二星级70（含）75分星级低70分未达标区
项目负责（签字）： 联系电话 ：
实考评员（签字）： 检查时间：
附件2
XX区住宅区物业服务质量星级评定综合考评表（镇（街道）考评）
区名称： 物业服务企业： 分：
序号
考评容
分值
考评细
扣分
考核评分
1
村（社区）委物业服务质量评价
10
镇（街道）征求区村（社区）委意见符合求15分般符合10分符合0分
2
配合村（社区）委开展工作情况
10
村（社区）委结合物业服务项目日常监督情况予评分积极配合15分般配合10分配合0分
3
业代表意见
20
村（社区）业代表征询意见征询少5业均评分计算分
4
日常监督检查情况（垃圾分类方面）
10
镇（街道）结合物业服务项目日常监督情况予评分
5
日常监督检查情况（创城创卫方面）
10
镇（街道）结合物业服务项目日常监督情况予评分
6
日常监督检查情况（综治安方面）
10
镇（街道）结合物业服务项目日常监督情况予评分
7
日常监督检查情况（安全生产方面）
10
镇（街道）结合物业服务项目日常监督情况予评分
8
物业企业信访投诉处理情况
10
引发群体性事件核实属物业服务企业责该项分日常物业投诉纠纷未时处理发生起扣5分
9
物业服务企业积极配合镇（街道）开展物业理工作时报送材料等情况
10
结合物业服务项目日常监督情况予评分积极配合10分般配合5分配合0分
附件3
XX区住宅区物业服务质量星级评定综合考评表（区住建局考评）
区名称： 物业服务企业： 分：
序号
考评容
分值
考评细
扣分
考核评分
1
日常检查发现问题点数情况
20
结合物业服务项目日常监督情况予评分发现问题扣1分扣20分
2
发现问题整改情况
20
日常检查发现问题未整改发现处扣2分
3
通报批评行政处罚情况
20
通报批评行政处罚该项分
4
物业企业信访投诉处理情况
20
引发群体性事件核实属物业服务企业责该项分日常物业投诉纠纷未时处理发生起扣5分
5
物业服务企业积极配合区住建局开展物业理工作时报送材料等情况
20
结合物业服务项目日常监督情况予评分积极配合10分般配合5分配合0分
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进步加强物业服务行业律规范物业服务行业营行鼓励物业服务企业提升服务品质根XX省物业理条例等关规定结合区实际制定方案
指导思想
分级核准动态理公正透明奖惩结合原通区物业住宅区进行定期标准化考评充分调动物业服务企业积极性断提升物业服务整体水促进物业服务行业健康发展
二考评象
物业服务企业提供服务备案住宅区
三组织实施
（）考评组组成
区住建局组织区物业行业协会镇（街道）实施考评区物业行业协会市区物业理专家库抽取物业理专家组成考评组检查标准进行实考评镇（街道）区住建局检查标准进行综合考评
（二）考评方式
采四两直方式进行考评
（三）考评时间
年度进行考评般半年考评年度者半年考评年度
（四）考评容
考评容分实考评综合考评实考评容分基础理服务清洁卫生秩序维护绿化养护部位设施设备六项考核容（详见附件1）综合考评容详见附件23
(五)分值组成
物业项目星级评定根项目实际物业服务质量进行评分考评分值实行100分制实考评分占星级评定总分权重70镇（街道）综合考评分占星级评定总分权重20区住建局综合考评分占星级评定总分权重10三者相加项目星级评定总分
（五）星级划分
星级物业服务质量等级标志设立五等级五星级低星级高五星级星级标准严格物业项目实际物业服务水予评定标准进行划分：
90分（含）优秀评定五星级区
85（含）90分良评定四星级区
80（含）85分达标评定三星级区
75（含）80分般评定二星级区
70（含）75分格评定星级区
低70分合格评定未达标区
四结果运
（）年考评成绩区住建局发文通报媒体网站台公布星级评定结果星级评定结果作物业服务企业承接项目评先评优扶持奖励等重
（二）区住建局根物业项目星级评定结果颁发物业服务质量星级评定铭牌物业企业应星级评定铭牌置物业项目显著处便识意变动悬挂张贴位置
（三）年度星级评定五星级四星级物业区项目理分奖励1000元800元记录该物业企业良信息档案企业信加分2分星级评定星级区区镇（街道）约谈区项目负责求采取力措施提升物业服务质量星级评定未达标区该行记录物业企业良信息档案扣企业信分2分参加年度年度前期物业理招投标参加评优评先列重点监企业增加日常监督频次连续两次年度星级评定未达标物业项目区镇（街道）物业服务委托方发提醒函建议委托方重新选聘物业服务企业
（四）物业服务委托方星级服务标准星级评定结果选聘物业服务企业物业服务企业质价相符原根年度星级评定结果业会提出调整区物业收费意见
五
方案印发日起开始实施
附件：1XX区住宅区物业服务质量星级评定实考评表
2XX区住宅区物业服务质量星级评定综合考评表（镇（街道）考评）
3XX区住宅区物业服务质量星级评定综合考评表（区住建局考评）
附件1
XX区住宅区物业服务质量星级评定实考评表
区名称： 物业服务企业： 分：
服务容
服务容子项
规定分值
标准容
评分标准
评分细
扣分
考核评分
基础理服务
服务中心设置
1
（1）设置服务中心配备专职客服员客户诉求规范流程处理
（1）服务中心配备专职客服员客户诉求规范流程处理必网络电脑等现代化办公设备
（2）环境整洁序营业证服务容收费标准监督电话服务团队名单墙公示
（3）签定合报部门备案
符合1分发现处符合扣03分高扣分1分（业委会未换届未成立等非物业企业原造成合法备案该项扣分）
（2）办公接档案区域功齐备场整洁序
（3）配备电脑印机复印机网络等办公设备环境舒适美观
（4）证齐备服务等级收费标准监督电话服务团队名单墙公示
理员求
1
（1）两年理类型项目负责职历
（1）项目负责两年理类型项目验
（2）工作员服装统挂牌岗仪表整洁规范服务动热情
（3）专业技术员持证岗①配电：高低压电工证
②电梯：电梯安全理员证
③消防：消防设施操作员证建(构)筑物消防员证
④二次供水：水员健康证等⑤保安员证：持证员占总数20
符合1分发现处符合扣03分高扣分1分
（2）工作员服装统挂牌岗仪表整洁规范
（3）专业技术员持证岗
服务时间
1
正常班时间提供现场专职客服楼宇理接服务提供24时报修投诉服务
24 时网络服务台电话投诉报修服务渠道畅通程服务记录班时间专职前台客服楼宇家接服务节假日理员值班接24时服务电话
符合1分发现处符合扣05分高扣分1分
基础理服务
19
（1）24时受理住户报修投诉急修半时场处理投诉24时答复处理户维修回访率100
（1）24时受理业报修投诉相应记录接公部位紧急报修半时现场处理（预约外）业专部分报修物业服务合中特约服务容约定
业投诉24时答复处理
查阅现场投诉报修相关记录符合1分发现处符合扣05分高扣分1分
（2）制定区房屋二次装修理服务制度违规行时劝阻制止制止效时报告业委员会相关部门
（2）制定区房屋二次装修告知审核巡视违规处理验收等装修理服务制度受理业装修申请登记告知装修注意事项装修期间套日现场少巡查次违反规定私搭乱建影响外观危房屋安全占公部位违反区理规约等违规行时劝阻制止制止效12时报告业委员会相关部门
查阅二装理相关资料符合1分违章搭建求履行制止报告部门安全隐患侵犯相邻权明显破坏外观扣分否发现处扣02分高扣分1分
（3）建立健全财务理制度规定时间进行公布
（3）包干制理方式公部位营收益季度公布次酬金制理方式服务费半年公示次公部位营收益季度公布次
查阅公示相关资料符合1分发现处符合扣1分高扣分1分
（4）建立完善档案理制度部理制度考核制度建立齐全区物业理档案
（4）建立完善档案理制度部理制度考核制度[包括投诉客户满意度调查设施设备维保等理制度]建立齐全区物业理档案包括：
①业资料档案（含业装修档案）
②日常理档案
③物业竣工验收档案
④设备理档案：设备台账维保合维保记录维修记录等档案资料
⑤电梯：梯档(电梯年检报告维保合维保记录维保员特种设备操作证等)
⑥消防系统：维保记录维修记录等
⑦二次供水：清洗消毒合水登记水质检测报告等
（5）制定区物业理物业服务工作计划组织实施
根档案目录机抽查档案资料符合4分发现处扣05分高扣分4分
（5）制定区物业理物业服务工作计划 组织实施
（6）建立完善应急预案开展应急演练培训
（6）建立完善应急预案应火警防汛抗台防暴恐电梯困停水停电水污染等应急预案
年应组织少2次火警防汛抗台电梯困等应急演练相应演练方案培训图片总结记录
查阅预案相关演资料符合2分发现处符合扣05分高扣分2分
（7）服务容服务事项服务标准收费项目计费方式收费标准公部位营收益情况公水电分摊情况电梯维修保养检验费等关事项
（7）服务容服务事项服务标准收费项目计费方式收费标准求固定公示公部位营收益情况求季度公示次公水电分摊情况求月公示电梯维修保养检验费求实际公示
查阅现场相关资料符合2分发现处符合扣02分高扣分2分
（8）制定公部位设施设备年度维修保养计划维修资金预算具体实施方案
（8）制定公部位设施设备年度维修保养计划维修资金预算具体实施方案业会业委员会提出报告建议根业会决定组织实施
未成立业委员会应根前期物业合条例法规约定进行审批公示
符合1分发现处符合扣02分（安全隐患未排扣1分）
（9）年客户满意率调查少次
(9)年客户满意率调查少次满意率低80测评结果进行分析时整改满意客户100回访
查阅客户满意率调查分析回访资料符合1 分发现处符合扣02 分高扣分1分
（10）运物业服务信息化理电子化服务台加强部理业提供便民查询便捷性服务
（10）运物业服务信息化理电子化服务台（收费系统客户投诉系统财务系统等）加强部理业提供便民查询便捷性服务
符合1分符合分
（11）业委会保持沟通联系季度业委会少召开次工作例会提供书面工作报告
（11）业委会保持沟通联系半年业委会少召开次工作例会提供书面工作报告
查阅汇报相关资料符合1分发现处符合扣05分高扣分1分
（12）提供特约服务（偿）便民服务
（12）提供十种特约服务（偿）五种便民服务
查阅便民活动图片相关资料特约服务公示符合1分发现处符合扣05分高扣分1分
（13）年少五节假日专题布置二次花卉布置
（13）年少五节假专题布置
年中二次花卉布置
查阅相关资料节假日布置图片资料符合1分发现处符合扣03分高扣分1分
（14）年组织社区活动少四次组织业参观公设施设备机房年少次
（14）年组织社区活动少四次组织业参观公设施设备机房年少次
查阅社区活动图片相关资料符合1分发现处符合扣03分高扣分1分
（15）综合理服务项目达约定服务标准
（15）综合理服务项目达约定服务标准
（16）违反区理规约（时理规约）政府关规定行进行劝阻制止制止效时报业委员会相关部门
符合1分发现处符合扣05分高扣分1分
（16）违反区理规约（时理规约）政府关规定行进行劝阻制止制止效时报业委员会相关部门
清洁卫生
楼公区域
6
（1）面墙面：面清洁目视污迹水迹印痕墙面保持灰尘污渍石材定期护理光泽干净破损
（1）面日循环清扫日拖洗保洁墙面保持灰尘污渍堂门厅理石花岗石面季度保养次保持材质原貌干净光泽
符合3分发现处符合扣02分高扣分3分
（2）楼梯扶手栏杆窗台：目视灰尘污渍
（2）楼梯扶手栏杆窗台日擦抹次保持干净灰尘污渍
（3）天花板公灯具：目视灰尘污迹蜘蛛网
（3）天花板公灯具半月尘次目视灰尘污迹蜘蛛网
（4）消防栓防火门指示牌开关面板等公设施：目视灰尘污迹
（4）消防栓防火门指示牌开关面板等公设施月擦抹两次表面干净灰尘污迹
（5）门窗等玻璃：灰尘污渍水迹
（5）门窗等玻璃半月擦拭次中门厅玻璃天次目视洁净光亮灰尘污渍水迹
（6）车库天台屋顶：保持清洁垃圾杂物
（6）车库天循环保洁月清洗次保持清洁垃圾杂物
天台屋顶保持清洁垃圾周清洁1次清洁干净杂物堆放排水沟积水积垢
（7）垃圾收集：政府垃圾分类求规范设置垃圾分类收集点
（7）政府垃圾分类求规范设置垃圾分类收集点日定时清理日产日清垃圾收集点周围面散落垃圾污迹异味垃圾桶日清洗保持整洁装修垃圾应袋装指定堆放时外运设置防扬尘围挡措施
符合2分发现处符合扣05分高扣分2分
（8）电梯轿厢：整洁明亮污渍印痕
（8）日循环保洁操作板周消毒次半月电梯门壁护理光次表面光亮污迹油渍轿厢壁浮尘印痕
符合1分发现处符合扣03分高扣分1分
楼外公区域
4
（1）道路面绿室外车场明沟：道路面绿室外车场目视清洁杂物明沟杂物积水
（1）道路面绿室外车场日普扫两次日常循环保洁干道月清洗次年机械深度清洁少两次目视面干净整洁明沟日清扫次杂物积水
符合25分发现处符合扣03分高扣分25分
（2）公灯具标识牌开关面板矮柱灯立面信报箱宣传栏品等：目视泥土手印积尘
（2）公灯具2米月尘两次标识牌开关面板矮柱灯立面信报箱宣传栏品日擦抹次目视灰尘泥土手印明亮清洁（2米部分半月擦抹尘次）
（3）水景：保持水体清洁水面漂浮物保持水体异味
（3）定期捞漂浮杂物保持水体清洁水面漂浮物定期水体投放药剂进行处理保持水体异味
（4）垃圾厢（房）：目视整洁干净异味
（4）垃圾厢（房）循环保洁保持整洁干净异味灭害措施完善
（5）分类垃圾桶：合理设置异味污迹
（5）分类垃圾桶合理设置日清洗异味污迹
（6）消毒灭害：窨井明沟垃圾房进行消毒灭害
（6）根项目情况编制年度消杀计划计划进行消杀月窨井明沟垃圾房喷洒药水次季度灭鼠次投药点明显标志
查现场查消杀计划消杀记录符合1分发现处符合扣05分高扣分1分
（7）化粪池：化粪池设置防坠网警示标志溢满
（7）化粪池设置警示标志年清理次记录（生化处理外）溢满月检查记录
现场查阅相关资料符合05分符合分
秩序维护
员求
1
合约定配备相应秩序员秩序维护员统着装文明执勤训练素认真负责
（1）专职秩序维护员中青年55周岁员占总数 50身体健康形象良工作认真负责定期接受培训
符合1分发现处符合扣05分高扣分1分
（2）处理应区公秩序维护工作正确类消防物防技防器械设备够熟悉掌握类刑事治安案件类灾害事应急预案
（3）岗时佩带统标志穿戴统制服装备佩戴规范仪容仪表规范整齐值时坐姿挺直站岗时倚
（4）配备讲装置必备安全护卫器械
门岗
2
出入口门岗24时值守实行封闭理车辆通行保持通畅序
（1）出入口24 时值守早晚业出入高峰期立岗
符合2分发现处符合扣05分高扣分2分
（2）外员进入区访客（保安）网络（电话）联系住户业决定否放行实行智门禁（含：脸识门禁卡等方式门禁）进行严格理
（3）进出区车辆进行理疏导引导车辆通行保持通畅序保持出入口环境整洁序道路畅通
（4）张贴非区非机动车禁入标识劝阻非区非机动车进入物业区域
巡逻岗
2
（1）安防员巡更方案指定时间路线进行巡视重点部位应设巡更点电子巡更设备
（1）制定详细巡逻方案（少两条巡逻路线）安防员巡更方案指定时间路线根物业服务合求频次进行巡视物业服务合明确求两时巡视次智化电子巡更系统点巡更记录效查验重点部位（区外围单元出入口设备机房车库）应设巡更点
（2）电子巡更：保证正常运行保持巡更时间点员序等数显示档查询印等功正常巡更违规记录提示功正常
查验巡更记录效性符合1分发现处符合扣02分高扣分1分
（2）接火警住户紧急求助异常情况三分钟赶现场采取相应措施
（3）接火警警情三分钟达现场采取相应措施协助保护现场立报告相关部门业委员会
查阅相关记录符合1分发现处符合扣05分高扣分1分
（4）遇异常情况住户紧急求助时三分钟赶现场采取相应措施
技防设施救助（监控岗）
5
（1）监视系统：安防系统工作正常监控设备24时驻守监视
（1）区设监控中心应具备录监控(监控点少覆盖楼栋进出口区道路出入口)楼宇讲(视)周界报警(全封闭)门锁智卡等技防设施24时开通驻守注视设备传达信息
监视系统定期进行调试保养保证项监控设备24时正常运行图清晰完整黑屏现象录功正常录存储时间30天检查维修记录
符合2分发现处符合扣05分高扣分2分（监控系统瘫痪分）
（2）监控中心接警报信号指派相关员三分钟赶现场处理接受业户困难救助咨询
（2）监控中心接报警信号安防员三分钟赶现场进行处理时中心应接受户救助求解答户询问
符合1分发现处符合扣05分高扣分1分
（3）周界报警：定期进行调试保养保证24时设防正常运行功完
（3）周界报警撤布防功正常保证２４时设防正常运行定期进行调试保养保证该系统警戒线封闭盲区死角保证中心控制室通显示屏报警控制器电子图准确识报警区域收警情时时发出声光报警信号
符合1分发现处符合扣02分高扣分1分(周界报警停业委会相关部门意项参评)
（4）楼宇讲系统（视）：定期进行调试保养保证24时运行正常功完
（4）定期进行调试保养保证24时运行正常讲机选呼功正常选呼讲（视）功正常语音（图）清晰讲分机开锁功门体闭门器动闭门功正常
符合1分发现处符合扣02分高扣分1分(楼宇讲系统停业委会相关部门意项参评)
交通（车辆理）
2
（1）车场理制度完善（含非机动车理制度）收费标准等车场出入口公示
（1）车场理制度完善（含非机动车理制度）收费标准等车场出入口公示
符合2分发现处符合扣03分高扣分2分
（2）面墙面车辆道路行驶求设立指示牌标车辆行驶规定路线车辆停放序车库改变功
（2）面墙面车辆道路行驶求设立指示牌动线标识车辆行驶规定路线车辆停放序车库改变功
（3）鼓励车场采技防理车库配置道闸录监视设立指示牌标明消防器械配置齐全
（3）车场应设置24时服务电话配备专现场巡视协助监控室观察车场出入口画面车辆停放序区划线停车位车辆占堵塞消防通道现象保持区道路交通畅通
车库配置道闸录监视面墙面车辆道路行驶求设立指示牌标车库渗漏积水通风良易燃易爆危险物品存放明消防器械配置齐全
（4）非机动车理：指定位置规范充电配充电保护装置规定位置停放理序
（4）划定电动车非机动车专停车区域配备消防器材引导序停放日巡查 电动车智充电理提高安全
绿化养护
浇灌排水
5
（1）绿明显缺水现象长期积水
（1）浇水均匀遗漏全覆盖明显缺水现象长期积水土壤湿度保持植物正常需水状态出现缺水原导致明显干旱枯萎绿开裂等现象
（2）天气植物区域势土壤情况合理安排浇灌秋冬季干旱须浇透浇足
（3）暴雨1天积水应时排涝
（4）采节水浇灌措施提高浇水效率节约水
符合5分发现处符合扣02分高扣分5分
修剪整形
（2）修剪时草整灌木色带造型美观部空虚乔木通透树型端正观花观果植物正常开花结果
（1）草视品种合理安排修剪年修剪少6次草整斑秃草高超6厘米边缘清晰
（2）灌木夏秋季月少修剪次全年少 6 次形状丰满色块完整美观部空虚
（3）乔木年修剪次树形端正通透生长正常
施肥
（3）绿化植物长势正良明显缺肥症状
（1）合理施肥肥害
（2）乔灌草整体年度普施肥少两次局部缺肥区域栽花卉花镜追施
病虫害防治
（4）明显病虫危害高毒高异味药剂制定年度消杀方案药品理制度消杀制度
（1）预防性防治发生病虫害时早防治灭杀病虫害发生率低5（查消杀记录）
（2）药剂应符合环保求选择高效低毒农药 （3）消杀前温馨提示告知住户
（4）制定年度消杀方案药品理制度消杀制度
杂草
（5）绿明显杂草
时处理杂草目视绿明显杂草
补植
（6）明显黄土裸露绿完整
时补植目视明显缺株黄土裸露
安全
（7）时加固扶正发生倒伏树木（灾害天气发布预警时时树木进行加固等应急处理）道路乔木树木标识牌绿停车晾晒衣物堆放杂物等现象
（1）乔木明显枯枝坠落倒伏枯朽折断风险
（2）抗风性差栽植3年乔木必支撑防护措施
（3）道路乔木悬挂树牌标明：树名名科属生长性等灌草分界沟草坪欠佳完整区域应乔灌木树穴
（4）绿停车晾晒衣物堆放杂物等现象
部位
部位
11
（1）房屋结构：求进行房屋结构巡查相关记录安全隐患
（1）年次房屋结构进行巡查涉安全部位半年巡查次记录发现损坏安全隐患时业会业委员会提出报告建议根业会决定组织实施(记录)
符合1分 发现处符合扣05分（安全隐患未排扣1分
（2）楼公部位门窗：保持玻璃门窗配件完安全隐患
（2）楼公部位门窗保持玻璃门窗配件完门窗开闭灵活异响必限位措施防护安全警示安全隐患
符合1分 发现处符合扣02分高扣分1分(安全隐患未排扣1分)
（3）墙面砖砖涂料抹灰层等装饰材料：脱落安全隐患
（3）墙面砖砖涂料抹灰层等装饰材料脱落安全隐患安全隐患时做安全防护措施制定应急预案业会业委员会提出报告建议根业会决定组织实施（记录）
符合1分发现处符合扣02分（安全隐患未采取必措施应急预案扣1分）
（4）道排水沟屋顶：明显杂物防水层起鼓碎裂隔热板断裂缺损安全隐患楼层强弱电井水表井门完杂物堆放
（4）半月次屋面泄水沟楼外排水道进行清扫疏通保障排水畅通雨季台风前增加巡视清扫频率季度检查次屋顶发现防水层气臌碎裂隔热板断裂缺损应时消隐患报告业会业委员会申请维修楼层强弱电井水表井门完正常关闭井干净整洁杂物堆放
符合1分发现处符合扣02分高扣分1分（安全隐患未排扣1分）
（5）围墙：外观完安全隐患明显破损锈蚀
（5）半月次巡查围墙外观完安全隐患明显破损锈蚀发现存隐患损坏立消隐患业会业委员会提出报告建议根业会决定组织实施（记录）铁栅栏围墙表面锈蚀保持围墙完
符合1分发现处符合扣02分高扣分1分（安全隐患未排扣1分）
（6）道路场等：路面整破损积水井盖破损缺失侧石直缺损安全隐患
（6）周次巡查道路路面侧石井盖等发现损坏时修复报告业会业委员会保持路面整破损积水井盖破损缺失侧石直缺损
符合1分发现处符合扣02分高扣分1分（安全隐患未排扣1分）
（7）休闲椅凉亭雕塑景观品室外健身设施童乐园等：正常明显缺损安全须知安全隐患
游泳池理规范制度齐全安全标识防护措施齐全效
（7）日次休闲椅凉亭雕塑景观品等进行巡查安全须知发现损坏存安全隐患立隔离停止业会业委员会提出报告建议根业会决定组织实施（记录）保证安全
游泳池理规范制度齐全安全标识防护措施齐全效游泳池正常开放时专项理外日巡检次时间月巡检次相应记录
符合1分发现处符合扣02分高扣分1分（安全隐患未排扣1分）
（8）安全标志等：公区域危险区域危险隐患部位通道等安全标志齐全清晰完整设施运行正常安全隐患
（8）公区域指示提示标识危险区域警示避难标识危险隐患部位设置安全防范警示标志通道疏散通道设置安全疏散指示事明设施占杂物堵塞等现象月检查次保证标志清晰完整设施运行正常安全隐患
符合1分发现处符合扣02分高扣分1分（安全隐患未排扣1分）
（9）公灯具景观类节日彩灯：完破损缺失正常园区公明根季节天气变化适时调整明开闭时间
（9）时修复损坏灯座灯泡开关等保持灯具完区楼道灯区间明灯景观灯节日彩灯等保持灯具完根季节天气变化适时调整明开闭时间
符合1分发现处符合扣02分高扣分1分
（10）消防栓：外观破损阀门开闭正常水压正常消防栓箱种配件完
（10）消防栓月巡查次阀门开闭正常水压正常消防栓箱种配件完外观破损明显积尘锈蚀渗漏现象相应记录定期进行保养放水检查半年检查次消防水带阀杆处加注润滑油作次末端放水测试
符合1分发现处符合扣02分高扣分1分（道水效改造申报相关资料分）
（11）灭火器（箱）：外观完压力正常
（11）灭火器（箱）外观明显锈迹压力正常合格证效期铅封完整效月检查次灭火器失效立更新充压
符合1分发现处符合扣02分高扣分1分
设
施
设
备
供水系统
5
（1）机房干净整洁设置防动物安全措施设施设备运行维护正常异常声响
（1）日检查设备运行状态做巡查记录机房堆放杂物配备灭火器应急明通风明良水泵阀门等标识齐全水流方明确清晰道阀门支架泵体基座等外观明显积尘锈蚀等现象定期油漆保养水泵运行稳异响季度维护保养记录完整阀门动作灵活跑滴漏现象泵体水封完渗漏水道稳压罐压力正常
符合2分发现处符合扣02分高扣分2分
（2）二次供水理制度健全水箱蓄水池设施完渗漏污染二次供水水质相关部门检测合格
（2）二次供水理制度齐全停水水污染应急预案水箱水池设施完渗漏污染水箱蓄水池盖板应保持完加锁溢流口通气孔必须安装防护网完年暴露锈蚀水水箱支架进行油漆保养少季度次清洗水箱蓄水池水质检测合格报告
符合2分发现处符合扣05分高扣分2分（安全隐患水质检测合格扣2分）
（3）二次供水系统控制柜干净整洁电气设备完积尘
（3）二次供水系统控制柜干净整洁电器设备完积尘配线完电线接头烧灼变色等异常现象
符合1分发现处符合扣05分高扣分1分
排水系统
2
（1）排水系统网通畅堵塞反外溢污水泵时启手动动功正常污水排放符合环保求
（1）定期检查辖范围排水网遇雨季暴雨时屋面集水坑机房等重点部位进行排查确保排水网堵塞反外溢月次检查污水泵确保污水泵时启手动动功正常年少次检测保养记录完整年次清淘污水泵集水坑集水坑滤格栅堵塞明显漂浮物积污
符合1分发现处符合扣02分高扣分1分（安全隐患污水泵启动扣1分）
（2）控制柜电气性完运行正常处动状态
（2）控制柜电气性完柜体干净整洁线路齐整手动动运行功正常处动状态
符合1分发现处符合扣02分高扣分1分（安全隐患未排扣1分）
公明
3
公电气柜干净整洁漏电保护措施安全隐患路灯楼梯灯堂明等正常
公电气柜干净整洁漏电保护措施控制区域标识锁接安全安全隐患路灯楼梯灯堂明破损正常明
符合3分发现处符合扣02分高扣分3分（安全隐患未排扣3分）
消防系统
13
（1）机房干净整洁设置防动物安全措施机房配置齐全远程启动运行异常声响渗漏水
（1）机房干净整洁设置防动物安全措施机房配置灭火器应急明火灾报警电话通畅消防泵喷淋泵稳压泵远程启动运行异常声响渗漏水消防水池设立水位标志警戒水位蓄水量满足火灾延续时间消防水总量求阀门密封良跑滴漏现象道压力正常水流指示准确清晰
（2）控制柜干净整洁电气设备完指示灯仪表显示正常控制柜处动状态位置
符合4分发现处符合扣05分高扣分4分
（1）正常启泵扣4分（2）网水水压明显足扣4分
（2）消防泵喷淋泵稳压系统控制柜干净整洁电气设备完处动状态位置
（3）消防送排烟风机运行正常时远程启动送排风烟机道完破损
（3）消防送排烟风机月启动次相应记录年保养次相应记录运行正常异响风机网明显抖动现象
（4）电气设备完积尘配线完接触点锈蚀开关线路标识清晰限控制柜处动状态位置
符合4分发现处符合扣05分高扣分4分（正常启动扣4分）
（4）消防送排烟风机系统控制柜干净整洁电气设备完处动状态位置
（5）防火卷帘门运行正常功完防火幕布完破损
（5）防火卷帘门月启动次相应记录年保养次保证正常运行防火幕布完破损防火卷帘降程脱槽现象行程开关动作正常
符合1分发现处符合扣05分高扣分1分（未处动位置状态扣1分）
（6）消防控制室实行24时专值班制度火灾动报警系统功完运行正常
（6）机房卫生干净整洁杂物配备灭火器应急电源天检查火灾报警控制器检消音复位备电源切换功发现问题时准确处置做记录障点屏蔽点超总点数千分六火灾探测器投入运行两年应隔三年全部清洗次合格应调换专业机构维保相应维保记录年度检测报告
符合4分发现处符合扣1分高扣分5分
（1）障点屏蔽点超总点数千分六扣3分
（2）火灾动报警系统瘫痪扣4分
避雷系统
1
避雷装置断裂破损明显锈迹
年雨季前全面检查避雷装置发现锈蚀变形断裂等异常情况时处理检查记录
年检测次保证性符合国家相关标准
符合1分发现处符合扣05分高扣分1分
升降系统
7
（1）保证电梯24时运行正常轿厢钮灯具等保持完轿厢干净整洁
（1）电梯运行正常明显抖动异响光幕安全触板安全
（2）电梯轿厢效电梯安全理公示牌电梯维保公告栏电梯标志
（3）五方通话功正常通话清晰
（4）底坑垃圾时清理杂物积水明显油污
（5）轿顶干净整洁轨道油杯油量充足
（6）机房干净整洁设置防动物安全措施配备灭火器应急明明通风良法满足电梯安全运行求需安装空调采取通风散热措施
（7）曳引钢丝绳层标识清晰层标志图准确效
（8）机房灭火器盘车手轮松闸扳手等设施齐全效
总分7分设备设施涉重安全隐患（五方通话电梯控制系统存线路短接底坑积水钢丝绳曳引轮磨损严重等）发现处扣3分应急明灭火器标识清全等符合项发现处符合扣05分高扣分7分
（2）专业维修保养单位进行定期保养年进行安全检测持效合格证书物业公司应专电梯保养进行监督电梯运行进行理
（3）电梯发生般障时专业维修员应两时达现场修理发生电梯困重事件时物业员须五分钟现场处理专业技术员须半时现场进行救助
水景（动力）
2
（1）水景系统设备设施齐全运行正常
（1）月次巡视检查喷水池水泵附属设施损坏部位时修复保证设施设备齐全正常运行
（2）安全警示标识控制箱锁漏电保护装置接安全
符合1分发现处符合扣02分高扣分1分
（1）安全隐患未排扣1分
（2）水景设施停业委会相关部门意项参评
（2）重节日前应景观设施进行安全功检查保证节日期间项设施运行正常
（2）定期重节日安全检查记录
符合1分发现处符合扣02分高扣分1分
发电机
4
（1）发电机房干净整洁设置防动物安全措施配备灭火器材储油间相应防火措施
（2）设备完外观干净整洁明显渗漏油现象时起
（1）发电机房干净整洁设置防动物安全措施配备灭火器材储油间相应防火措施
（2）发电机周少巡查次定期维护保养记录完整半月试运行次次少15分钟运行正常
（3）油箱储油量应满足连续8时供电需求
（4）设备完外观干净整洁明显渗漏油现象时起
符合4分发现处符合扣05分高扣分4分
（1）安全隐患未排扣2分
（2）发电机启动扣4分
变配电系统
3
（1）高低压变配电室干净整洁
（2）高低压变配电设备仪表指示灯显示运行正常
（3）安全操作具求配置定期检测
（1）高低压变配电室干净整洁通风明良设置防动物安全措施配备灭火器材
（2）高低压变配电设备仪表指示灯显示运行正常记录完整
（3）高低压配电柜发霉明显积尘异味异响安全隐患
（4）绝缘垫明显老化破损现象安全操作具求配置定期检测
符合3分发现处符合扣05分高扣分3分（安全隐患未排扣3分）
表仅物业专家现场检查占评定分值70（终评定分值专家现场检查分*70+镇（街道）评定分值*20+区住建局评定分值*10）终评定分值：90（含）分五星级85（含）90分四星级80（含）85分三星级75（含）80分二星级70（含）75分星级低70分未达标区
项目负责（签字）： 联系电话 ：
实考评员（签字）： 检查时间：
附件2
XX区住宅区物业服务质量星级评定综合考评表（镇（街道）考评）
区名称： 物业服务企业： 分：
序号
考评容
分值
考评细
扣分
考核评分
1
村（社区）委物业服务质量评价
10
镇（街道）征求区村（社区）委意见符合求15分般符合10分符合0分
2
配合村（社区）委开展工作情况
10
村（社区）委结合物业服务项目日常监督情况予评分积极配合15分般配合10分配合0分
3
业代表意见
20
村（社区）业代表征询意见征询少5业均评分计算分
4
日常监督检查情况（垃圾分类方面）
10
镇（街道）结合物业服务项目日常监督情况予评分
5
日常监督检查情况（创城创卫方面）
10
镇（街道）结合物业服务项目日常监督情况予评分
6
日常监督检查情况（综治安方面）
10
镇（街道）结合物业服务项目日常监督情况予评分
7
日常监督检查情况（安全生产方面）
10
镇（街道）结合物业服务项目日常监督情况予评分
8
物业企业信访投诉处理情况
10
引发群体性事件核实属物业服务企业责该项分日常物业投诉纠纷未时处理发生起扣5分
9
物业服务企业积极配合镇（街道）开展物业理工作时报送材料等情况
10
结合物业服务项目日常监督情况予评分积极配合10分般配合5分配合0分
附件3
XX区住宅区物业服务质量星级评定综合考评表（区住建局考评）
区名称： 物业服务企业： 分：
序号
考评容
分值
考评细
扣分
考核评分
1
日常检查发现问题点数情况
20
结合物业服务项目日常监督情况予评分发现问题扣1分扣20分
2
发现问题整改情况
20
日常检查发现问题未整改发现处扣2分
3
通报批评行政处罚情况
20
通报批评行政处罚该项分
4
物业企业信访投诉处理情况
20
引发群体性事件核实属物业服务企业责该项分日常物业投诉纠纷未时处理发生起扣5分
5
物业服务企业积极配合区住建局开展物业理工作时报送材料等情况
20
结合物业服务项目日常监督情况予评分积极配合10分般配合5分配合0分
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