成都市商务办公物业市场调查

成市商务办公物业市场调查
前：
营市战略已正式成市政府提工作议程城市新策略形象定位西部心魅力成
城市营战略终体现整体环境佳结合成市商务环境选择商务办公物业供应需求市场阐述
次供应市场调查结果通成市二环路(二环路外纯写字楼数量极少忽略计)世纪90年代中期修建投入51纯写字楼(含酒店商务办公楼)进行调查获消费市场需求通类机构负责进行访谈获
供应市场
    1 供应市场总体状况
1) 商务办公物业天府广场城街玉带桥东城根街民南路锤状区域分布已基形成城市中央商务区(CBD)雏形
2) 商务办公分布已开始出现市中心南延伸发展状况着城南副中心规划建设实施种现象更加明显
3) 中高档商务办公物业供应量较出租率较高中低档商务物业供应整体率低
4) 中高档商务办公物业集中城街天府广场周边纯写字楼形式出现中低档商务物业更出现环路线
5) 数商务办公物业周边绿化面积较甚没周边适合普通员工消费餐饮配套设施少(商务办公物业设员工餐厅)商务办公物业工作员餐非常方便

6) 2002年8月成市新土级基准价施行城区级商业基准价攀升亩57367万目前城市商务办公物业分布区域属级商业标准物业租售价格跌机率较
7) SARS健康更深刻理解写字楼作班族活动场采光通风健康生态环境关注程度更甚类型物业想知商务办公物业开发理念产品设计会更突破
8) 现阶段数商务办公物业世纪90年代中期修建新项目投入较少仅目前出现包括时代广场央扩置业·开行国际广场新加城仁恒项目等建拟建工程定位甲级写字楼两者更附加生态健康性化素相信引导成商务环境飞跃
2 基数：
1) 历年销售情况
年份
写字楼竣工面积（万M2）
实际销售面积（万M2）
空置面积
（万M2）
新开工面积
（万M2）
施工面积
（万M2）
1996
2620
578
1214
1592
11290
1997
2699
1095
2494
2107
12098
1998
2656
773
2801
——
——
1999
2648
898
2009
2563
9952
2000
1507
885
2095
1599
6576
2001
969
1494
1979
842
5719
2002
7217
2298
1768
——
——
2003
（19）
493
1146
1027
 
6650
年商务办公物业建设竣工面积呈降趋势目前商务办公物业属97年前建设质化写字楼智化设施物业服务环境等方面提高改善2002年写字楼竣工面积突增7217万方米率高达7552003年施工面积较2001年提升10方米样结果前年高率城市发展策略改变直接关联观2004年央扩置业·开行国际广场新加坡仁恒项目百货楼改建项目筹备实施势必会批旧商务办公物业淘汰进入新轮博弈

整体商务办公物业空置面积正呈逐年降趋势逐年降商务办公物业竣工面积结合起难发现：目前成市商务办公物业市场供需正趋衡发展市场杠杆调节作明显
2) 区域分布 

目前成市区(二环路区域)写字楼分布城路春熙路天府广场围合成市中心区域达总体供应水54然次城南城西城东城北没
成市城区南北贯穿民南路城道线东西联贯蜀道组成城市交通网络动脉区域传统商业商务文化服务较集中繁华种配套设施较完善达城区方面直线距离较外区域土价值已属级商业价投资潜力巨
着城市东南发展进步加快城市结构单核心核心发展特城市南部副中心建设城市轴线民南路线办公物业发展呈升趋势商务商业功逐渐显现出城市新结构商务线民南路线兴建商务办公物业发展趋势验证外城南桐梓林棕南棕北区域高档次社区中商务办公现象正出现已然成熟成商务接活动场民南路线商务道形成必然

3) 位置分布 

城街天府广场春熙路东城根街四片区已囊括成市70商务办公物业集中城街天府广场周边民南路线分布包括川信厦威斯顿联邦厦岷山饭店锦江宾馆等高档纯办公物业星级酒店(提供商务服务次调查未包含)然数量抢占城市数高端消费者环路线写字楼分布磨子桥片区城西
目前城街聚集成市部分中高档写字楼(城市总体商务办公物业中占2157例)城街西玉龙街形成L型区域分布成市80左右金融机构城市商务中心城街片区已具备形成中央商务区(CBD)必条件开始中央商务区(CBD)雏形加政府规划城市CBD区域纳入中成市铁号线现成市体育馆附设出入口成城市未真正CBD提供更支持
时着城市旧城改造深化进行国土出规范化操作城市中心土稀缺性土价值飞升会区域商务办公物业开发走更高层次产品路线会区域现商务办公物业产生较击

4) 物业档次(租金水)

目前成市商务办公市场供应物业类型中档产品占总体供应量51中高档高档商务办公物业例相应低例分总体供应量251410低档商务办公物业
调查目前成市幢老牌高档商务办公物业入驻率基已超80新推出威斯顿联邦厦城市心推出时间长入驻率相应低着城市中央商务区规划建设实施结合城市营新战略考虑土价格飙升应西部开发带实力商务消费机构需求商务办公物业出现产品高档化性化生态化趋势
5) 物业理费


451商务办公物业月·方米物业理费5元方米20商务办公物业收取物业理费物业理费510元方米1015元方米商务办公物业例供应量样占总体供应量19611569
市场供应商务办公物业中档类型居决定办公物业提供物业理服务水高目前消费市场说商务消费者商务办公物业物业理水更求软性配套建立健全实现商务办公服务达性化状态
6) 高档写字楼入住率较高
根调查目前成高档写字楼入住率较高均达80％年成招商引资环境断优化吸引量外资金写字楼需求增加剂强心针时政府民营济鼓励扶持量中型民营企业成高档写字楼需求中忽视力军外受金融会计律师等服务性行业电信运营等行业影响入世着行业发展营业务规模着业务发展逐渐扩写字楼需求逐渐释放出成目前甲级写字楼中档写字楼需求较旺盛
7) 写字楼租赁客户呈现元化

目前写字楼部分入住客户进行行业分析发现行业涉分布较均行业特征客户集中IT通讯电子科技文化传媒金融保险建筑房产电信医药中IT通讯电子科技行业知名客户高居首位行业正成济组成部分预计趋势年会变化未新增写字楼面客户群分析目前市中心民南路城街集中量高档写字楼外东城根街骡马市商圈中中档写字楼集中量中型成长型企业

8) 外资企业机构偏爱星级酒店成高档商务办公物业硬件软件配套等方面已档次离国际水准相距离相外资机构宁愿花价钱租五星级酒店锦江宾馆总府皇冠假日酒店外资机构入住较星级酒店长租锦江宾馆香港汇丰银行成办事处康隆亚洲公司成办事处日丰田汽车成代表处等长租皇冠假日酒店加加成顾问限公司成办事处日济协会成事务等写字楼没放弃争取努力成商务办公物业专业化水高制约成写字楼发展障碍
需求市场
    1 基情况
1) 商务办公物业租赁租赁购买间例概占73例

2) 商务办公物业租赁客户中私营企业占绝数(47)次30左右外资企业机构外国营企业合资企业占定例购买商务办公物业客户中国营企业居达45例投资例达25外30私营企业
3) 80企业没员工办公环境进行规范性求少数员工办公面积标准企业制定员工办公面积4方米10方米员工办公条件改善十分重视
4) 目前绝数企业接受物服务：24时保安保卫代收电话水电费收发信件报纸邮递服务扫公环境卫生停车位等基服务容
5) 停车餐电梯通风采光等素容易受商务办公消费群体挑剔目前数消费群体满意程度高影响素
2 目标消费市场需求心理分析
    1) 选择办公点重影响素
    ² 否符合公司发展形象求
    ² 商务办公物业租金售价
    ² 进出办公点交通畅方便
    ² 商务办公物业处位置否商业繁华段
    ² 商务办公配套否完善方便程度
    ² 办公环境舒适性健康性(餐否方便通风采光条件否良等)
2) 办公条件求建议
    ² 办公环境安静整洁
    ² 停车便利充足停车位
    ² 提供餐厅餐饮配套解决班工作餐
    ² 网络宽带中央空调配备
    ² 入驻企业整体素质进行选择事前控件利提升物业身档次


    ² 建立整物业租户通讯录方便业务联络
3 商务办公物业消费群体需求倾
1) 实力机构选择档次较高物较完善办公物业中机构提高身公司形象选择档次相低功适办公物业未段时期中型发展企业投资行会提升国际资引进势必会引发高端商务办公物业开发
    2) 纯办公物业然需求体
    3) 适居中(100200方米)办公面积普遍
    4) 产品需求特征越越集中配套理价位等方面
结
未办公环境科技健康性化相结合着西部开发深化势必会吸引批国际性企业入驻成商务办公物业提供量消费需求外国际贸易形式发展趋势电子商务网交易普相应写字楼网络配套硬件设施物业理水提出更高求满足商务办公物业5A级智办公求
新科技办公模式特色服务考虑企业常加班物业理公司考虑提供24时服务建立前台服务满足商业服务标准设配餐中心提供满意餐饮服务通常商务办公物业员工餐厅提供午餐基础时提供早晚员工餐外环保办公24时工程理服务等
性化商务办公物业必然会出现更考虑室采光房间享受然光线较高层高较开阔视野较通透开放空间坐里面没压抑感外充足新风量满足消费者通风求商务物业绿化环境应考虑重点


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