OBOS前世生
l 书概念新生活
2000年5月美国标准周刊高级编辑卫布鲁克斯出书书名费解————BOBO IN PARADISE（天堂里布波士）然杜撰出奇怪概念————BOBOS快成时髦话题
布波21世纪新精英族群
追求浪漫实际兼顾精神物质
BOBO族特征
消费布波居家风格昂贵然粗糙通常会摆设件非洲工艺品种昂贵然粗糙布波买双B[奔驰宝马]车会样钱RANGE ROVER样高档吉普车
布波族拥高学历会意藐视说值提物质起非常反物质精英反精英
布波族念学断学成长旅行爬探索布波族热情工作工作游戏表达种社会命
布波族学者懂行销终极目标成金融界精英时尚界精英演艺界精英政治精英中分子
解放控制间布波族讲究享乐享乐
布波族仿佛什缺断追寻透种仪典次次追寻心灵颠峰验
BOBO成社会派济保守派公正常谈真济等忧心忡忡左右温火
资布波
布波族成流行文化指南针中国资算拥真正教科书获生活爱情事业高纲领尤资涵变越越苍白外延越越辽阔天布波族出现时整合广散乱突资队伍
中国资历史说话长资玩心跳意象资没现时创造活廊桥遗梦花样年华代生活软性批评资态度资代生活种确认加入
成资挺进布波族
成100BOBO真件容易事情：
时俱进专业跨国公司总理头衔高薪加强烈特质特殊兴趣登山考古读诗种树忘记服务社区援助非洲难民拯救球
操盘项目种感觉
布波历史
60年代流行嬉皮嬉皮口号：爱情战争
80年代流行雅皮雅皮风格：捍卫制度积极进取
布波21世纪新精英族群象嬉皮雅皮结合体追求浪漫实际兼顾精神物质
HIPPIES（嬉皮士）YUPPIES（雅皮士）路走布波士孤立资义生产线突然蹦出逐渐接手社会新代社会精英生活精神审美义双重选择视实力创造力生活源时审美义核心
布波士说物质未匮乏物质身带精神愉悦通适物质条件独特审美趣味身体力行种前未风尚创造出时候布波士愉悦力会降
HIPPIES[嬉皮士]
嬉皮初思想动机开始20世纪40年代短短30年中美国历两次世界战历史空前绝济萧条时期时起已开始出现种反ESTABLISHMENT思潮ESTABLISHMENT词身非常宽泛包涵全体成社会成分社会俗国家政府包罗万象
进入50年代种诗歌开始音乐结合起时期称跨掉代影响叛逆思想开始广流传
显著特点：极明显叛逆性倾性
数诗音乐家独特身份赋予更独特思维方式两类具社会责感理想义者倾喜欢I AM HIP表明称呼朋友喜欢HIPPIE词日HIPPIE源
60年代中期超规模露天音乐演出造嬉皮运动辉煌时期
辉煌短暂1969年WOODSTOCK音乐节达顶峰嬉皮运动逐渐开始衰落
YUPPIES（雅皮士）
时代周刊1990年篇总结80年代雅皮现象文章雅皮特征结：
40岁年收入十万美圆专业士家里真空扩机配35A书架型喇叭十张ECM唱片常听
美国外实谈谓雅皮
述标准实容易套谓中产阶级身
布波IF族
国际族称IF[INTENATIONAL FREEMAN]族指全球范围根喜选择工作居住旅游度假群球国家民族甚亚文化处全球范围享工作居住旅游度假高度
国际族工作生活理念完美统：成工作奴隶工作必须生活品质服务——————种生活方式继布波种生活模式
丽江阳朔拉萨海北京等聚集批国外国际方没流发展机会流古老文化淳朴生活
项目初步市场情况调查
步骤A：宏观济环境分析
（） 宏观环境研究
1城市性质
城市性质定位中国东部海重济中心港口城市国家历史名城分景旅游胜城市体功定位港口国家综合交通枢纽国际海洋科研海洋产业开发中心区域性金融贸易信息中心国家高新技术产业综合化工轻纺工业基旅游度假避暑文化娱乐中心
2城市规模
口 规 模
口
年份
中心城市实际居住口
城市口
非农业口
农业口
2000
234
170
330
2005
255
182
325
2010
276
194
300
规 模
年份
城镇建设
（方公里）
均城市建社
（方米）
2000
206
93．6
2005
230
89．8
2010
266
85．8
3城市总布局
城市总体布局结构规划胶州湾东岸城西岸辅城环胶州湾线发展组团形成两点环发展趋势
城市南区市北区四方区李沧区城阳区中心城区（城阳流亭）崂山区中心城区（高科技工业园）环崂山崂山沙子口王哥庄惜福镇夏庄组成规划建设面积1925方公里实际居住口230万均建设837方米规划体功全市行政文化科教旅游居住中心资金流物质流信息流集散中心集约化现代工业高科技产业区
中东部新济综合功片区中部居住商贸综合片区
西部工业仓储综合功片区组成市南区成岛城重居住商贸区东部青岛CLD日趋成型
济环境
（1） 济发展状况
国民济继续保持良发展势头济进步优化全市济保持16述度第三产业集团化保持快速增长重点项目建设投资力度加社会需求稳步回升
济指标（关数见附表）
青岛市年份国生产总值情况
青岛市年份产业结构情况
青岛市年份社会消费品零售额情况
青岛市年份固定资产投资完成情况
商业消费
全市万米零售网点40余类商品交易市场915处2002年商品交易市场成交额608亿元社会消费品零售额4005亿元引进14家世界500强企业著名跨国公司中佳世客家乐福麦德龙第百盛普尔斯马特法宝福源麦劳肯德基等9家已开业运营
（2） 济发展务
增加投资规模改善投资环境高起点高标准加快城市建设步伐加城区改造提升整岛城形象
扩消费方面促进消费升级需实施更加利扩住房汽车教育电信旅游等热点消费政策措施刺激市民消费水购房付款方式灵活提高市民购房支付力
济环境综述
着改革深入济发展房产业诚国民济新增长点住宅产业化发展政府进步重视投资力度加强环境进步改善促进消费进步升级银行揭成数年限空间放宽整房产业运作逐渐走专业化规范化
2．政策环境
金融信贷部门运宏观手段调控房产市场开发项目实行7成贷款购房时间达1530年揭购房者需支付30入住许家庭足够支付首期款项刺激市民举债购房提前消费行
3．文化环境
（1） 文环境
现类高校27处校生146万国家教育部重点学全国唯中国海洋学青岛国际学校青岛MTI国际学校招收青岛工作外国子女
（2） 理环境
（二） 宏观环境综述
1．宏观济形势项目发展影响
国民济保持着良增长势头宏观济景气房产业奠定基础时青岛房产业步入稳步增长景气空间扩项目生存发展空间项目济环境健康发展
2．投资环境项目发展影响
2002年房产投资年高速增长基础新提高全年房产投资675亿增长72然房产投资指数全年呈现稳步升趋势投资指数然景气空间运行
家银行住房信贷参充分调动市民住房消费积极性促进额需求释放形中扩项目需求市场增加部分买家群体
3．住宅需求项目影响
着青岛市房产产业整体进入景气空间商品房新开工面积年初淡状态进入火爆状态新开工面积指数高10203点低9694点全年房屋新开工面积5993万方米年增长426
2003年房产市场额需求继续增加商品房销售量较年增数项目商品房总体稳中升价格区域升值
4．销售价格走势项目发展影响
2002年青岛市商品房销售价格指数3月份（9055）开始路攀升11月份达高点1358相应商品房均销售价格低18412元方米高227161元方米相差42989元方米
房产价格市场稳中升疑中加市民产市场信心形中促进产市场前良性发展增强项目推入市场安全系数
房产品牌建设更加重市场消费需求样化迫开发商走市场细分BOBOS公寓品牌化市场细分刻容缓消费者仅仅间房张订住宅需求仅住宅成栖息更高愿满足生价值更高追求针群需求渴需求代理商市场需求性化细分化促市场细分
项目区域房产市场分析
通项目区域房产市场调研分析房产市场现状走势作出较客观判断预测外市场深入调查分析出现买方基构成房产市场现客户作出分析预测
板块市场研究根处区域房产分布现状项目进行战略性板块划分分块市场进行分析描述重点项目板块功定位市场定位开发动态价格水等素分析
（）项目区域房产市场总量情况
岛城房产发展态势特点：
1开发规模创新纪录
截止2002年市南市北四方房产开发投资商品房屋施工面积竣工面积销售面积方面均年期幅提高空置商品房基符存
2市场消费体发生根转变
着房改深入住房货币化分配制度建立集团购买已淡出住房市场住房消费已成房产绝力
3住宅产品实现产品升级换代
着住宅产业现代化全面实施时房产开发企业精品意识断增强住宅建设已迈新台阶具体表现：
a住房面积济型舒适型转变
年全市均套型90方米普遍住宅均面积85方米左右年增长10方米左右原出售住宅套二户型年开始三居室住宅销售呈升趋势已超50发展例继续加
b住宅配套设施规划水明显提高
发展商满足国设计放眼开引进美国澳利亚加韩国等国家高水设计留精品工程智化环保节绿色生态等高科技配套产品逐步渗入民百姓家中
4房价稳适度涨
成考虑新建筑材料应工求提高限土资源刺激成增加
需求关系年效需求明显高年表现：
年全市财政拨款机关团体事业单位条件企业收支单位干部职工住房补贴陆续发放位约亿资金流房产市场
作新城区青岛东部力发展海商业时块已出现奇缺势头已寸土局面环境整治商业铂金圈加速形成物业品质继续提升等等预示着年家商品房销售畅
5购房力趋工薪化
付款方式样化极程度减轻负担承受力集合生活素市南区楼盘成交率非常高
6性化元化高层区领导期置业潮流
通青岛楼市调查发现着购房者品位日益提升性化区带完善社区配套层次区建筑类型组合点面结合空间结合绿化景观设计样化户型选择性化区购房者带物业附加价值强烈吸引购买者注意力
7装修房需求容忽视
建设部门正推行住宅产业现代化提高住宅质量逐步取消毛坯房积极推广全装修房菜单式装修模式市场品质竞争加剧舒适房次引起关注刻入住概念逐步市场重视装修房市场消费定潜力
（二） 项目板块段分析
BOBOS公寓位青岛市市南区属东部板块东部板块青岛政治济中心青岛房产热销坂块属高端市场该板块细分定三类段
第类段：
香港中路东海路海线段环境优美配套齐全滨海花园碧海花园海逸名代表高档社区密集段段开发已达饱状态房产市场需求存部份空间
第二类段：
香港中路江西路间段供开幕建设中城悦海花园段离海段距离环境第段段商业氛围浓郁带生活方便快捷
第三类段：
江西路快速路段高校建工学院开发量较高层项目金福家园创业者公寓博思公寓等处楼盘存环境优势价值二种段较低
（三） 项目段描述
BOBOS公寓位第二类段段较成熟楼盘新贵名城悦泉公寓逍遥居周边配套齐全市场位置较利资源较
（四） 板块功定位
第类段楼盘年发展已东部房产呈扬走势推高潮东部板块成房产市场热点BOBOS公寓处第二板块优势然明显交通便利配套设施齐全度成抢购热点房价路攀升导致买方楼步BOBOS公寓言建立高起点标准高高怪次具性化高档社区第二段中扮演时尚领跑者跃入高档社区行列项段达成双赢
（五） 板块开发动态
东部板块成岛城高端市场中买方热点风景优美成置业首送
第段：滨海花园太洋中心金花园天晟苑碧海花园颐景园海逸名
第二段：香港花园新贵名城逍遥居悦泉公寓
第三段：华嘉夏广发金融中心博思公寓金福家园
（六） 板块物业价格分析
东部板块现开发项目住宅价格划分段划分总体划分整价格区第类段线第二段二线第三段三线
表出线价格维持 元m2线A类处高价格段受环境素影响明显二线受交通商业氛围影响三线前两线明显优势
市场反馈情况表明二线段出现层次较高定位准确赋予项性化楼盘作BOBOS公寓楼盘综合质素功夫配合创新社区题定位价格线略低价格齐找客观支持点
总结：板块建项目时产生影响会分食BOBOS公寓部份客户群体二线市场力求达线价格鸣惊具体做点
社区方面素质做特强调社区层次定位新精项族群（BOBOS）力求达岛城中坚力量量身定做效果
二创新独特新颖社区题扮演倡导者角色做二线市场精品楼盘
步骤二：确定类项类目调研结果分析
制定调研区域方式司派专门员负责方确定类项目进行调查获取基情况重情报项目组分析整理类项目作出针性分析评价类项目身特点市场空白点等
宏业高层周边项目市场调查研究
楼盘名称
路盘位置
物业形态
均价[元方米]
名城
青岛冶金房产
燕岛路江西路交叉路口东南
高层住宅5栋
均价5800元㎡销售50
颐灏园
青岛崇杰房产
东海路
墅层高层住宅
均价10000元㎡
销售80
海怡名
青岛颐灏房产
东海路
墅高层高层
碧海花园
东海路澳门路交汇处
墅高层
均价8000元㎡
祥泰商住厦
祥泰房产
民路抚路交叉路口东南
L型板式
高层住宅1栋
3200
售完
方荟佳苑
世嘉置业公司
鞍山路鞍山二路交叉路口东南
纯层社区
5200
尾盘
康储山庄
康储实业公司
辽阳西路福州路交叉路口西南
方型塔式
高层住宅1栋
4600
销售率80
黄金岁月
伟置业公司
温州路民路交叉路口东北
方型塔式
高层住宅1栋
3600
销售率70
博思公寓
恒基宏实业公司
山东路宁夏路交叉路口东北
直型板式
高层住宅3栋
5700
销售率50
华宇厦
华宇房产公司
山东路延吉路交叉路口西南
蝶型塔式
高层住宅1栋
5200
销售率60
金福家园
金富房产公司
山东路宁夏路交叉路口西南
蝶型塔式
高层住宅1栋
6000
体13
银禧苑
富捷房产公司
山东路宁夏路交叉路口西北
方型塔式
高层住宅2栋
5800
精装修
茗古屋
环宇房产公司
山东路敦化路交叉路口西南
T型塔式
高层住宅3栋
未动工
创业者公寓
新园房产公司
山东路宁夏路交叉路口东南
弧型板式
高层住宅2栋
未动工
颐广厦
房产实业公司
鞍山路鞍山二路交叉路口西南
方型塔式
高层住宅1栋
4200
销售率60
泽通房产策划代理机构 市场研究部
调研日期：200312
● 现阶段直接竞争手
名城
青岛冶金房产
燕岛路江西路交叉路口东南
高层住宅5栋
均价5800元㎡销售50
颐灏园
青岛崇杰房产
东海路
墅层高层住宅
均价10000元㎡
销售80
海怡名
青岛颐灏房产
东海路
墅高层高层
碧海花园
东海路澳门路交汇处
墅高层
均价8000元㎡
泽通产策划代理机构市场研究部200312
● 户室分析
博思公寓
户室
二室二厅二卫
113111120
三室二厅二卫
145150
二室：三室
2：1
华宇厦
户室
二室二厅二卫
114116
三室二厅二卫
169
二室：三室
2：1
金福家园
户室
二室二厅二卫
118
三室二厅二卫
128133
二室：三室
1：2
泽通产策划代理机构市场研究部200312
● 潜竞争手
名城
青岛冶金房产公司
燕岛路江西路交叉路口东南
高层住宅6栋
体完工销售良
金福家园
金富房产公司
山东路宁夏路交叉路口西南
蝶型塔式
高层住宅1栋
6000体13
未开盘
博思公寓
恒基宏实业公司
山东路宁夏路交叉路口东北
直型板式
高层住宅3栋
5700外装修
销售率50
华宇厦
华宇房产公司
山东路延吉路交叉路口西南
蝶型塔式
高层住宅1栋
5200封顶
销售率60
泽通产策划代理机构市场研究部200312
步骤三：项目SWOT分析总体策划思路拟定
阶段A 项目SWOT分析
（）项目简介
理位置：
占面积：
建筑面积：
社区规模：
工程进度：
（二）BOBOS处位置概况分析
a区域位置：处江西路燕岛路交界处
b然环境：该块位青岛东部繁华段市中心段距东海路颇步行海边需15分钟
c公设施：工商银行建行中行光银行华夏银行商业银行交通银行农业银行401医院家乐福超市佳世客超市阳光百货期开业洺君精品购物广场等咫尺
d文环境：17中新东方学校基隆学杭路学市南区实验幼园青岛卫生学校青岛远洋船舶学院
e交通状况：公交车222309320322182051252321043043213180160150137433等保证路路通畅
（三）项目SWOT分析
A项目优势分析
1理位置优越属青岛市南区中心带
2周边公配套设施齐全东部中心卖场咫尺
3处燕岛路江西路香港中路交汇带交通四通八达20路公交车穿梭
4香港中路称作青岛心脏项目升值带穷潜力
5项目规划新颖合理极富现代明快简约感易调
动目标消费者购买积极性
6项目周边名城逍遥居悦泉公寓已定知名度美誉度加强目标消费者购买信心项目宣传推广奠定基础
7青岛远景规划中东部功定位确定：源居住商贸工业交通枢纽
8消费者购房意识日趋理性投资意识日渐增强
B项目劣势分析
1居住区集中车杂噪音污染较重
2目前道路建设尚完善
3卖场须穿车水马龙香港中路甚方便
4项目目前工程未进入实质阶段BOBOS公寓宣传推广形象提升产生定影响
5附普通住宅区区域定位定影响进影响BOBOS公寓档次提升
C项目市场机会
1力建设完善东部环境青岛外窗口
2概念定位超前买家销定专握佳入市时机
D项目威胁
直接竞争手项目构成定威胁
（四）项目价值挖掘
BOBOS公寓价值挖掘通项处段价值分析努力克服利素限制影响限度发挥项目块资源优势买家切实感受购买住宅起值满足深层次渴求充分挖掘项目价值
A品牌价值
充分助BOBOS全新概念树立搭建BOBOS公寓形象品牌产品高质素构筑BOBOS公寓价值品牌
B时机价值
充分利力改造建设东部完善东部发展契机势推出BOBOS公寓新精项族群理想居成东部楼盘中颗璀璨明珠成岛城产界典典范
C文化价值
充分利BOBOS公寓文化价值BOBOS公寓浪漫实际义方式实式时尚概念定位奠定坚实基础
阶段B：根市场情况类项目调查研究
结合项SWOT分析创新体系理念程式提出项目总体策划思路系统化清晰化形成初步方案
（） BOBOS公寓策划总体思路
结合司BOBOS公寓进行SWOT分析BOBOS公寓战略目标单满足常规性高层物业达具代表层次BOBOS公寓成区域产助推器成种标志性物业形态超越第层面板心价值达第二层面核心价值
BOBOS公寓二区域助推器
软性台硬付设施充实现实营造BOBOS公寓特时尚概念想成区域产助推剂首先进入引领高层物业形态专市场进影响岛城东部产市场成东部产市场阶段领跑者超越BOBOS公寓房产实体范畴成代表种品牌
具体部署：
进入引领高层物业专市场
导东部产市场
岛城东部产市场阶段旗航
超越房产实体范畴
成区域产助推器
步骤4：项目核心体系建立
核心价值体系项目超越普通价值推进器发掘项目潜价值额手段限度增加项目阶加值项目性更鲜明
（） 第层面核心价值描述
新市义核心延伸新物质义新文明义两时尚派值提升BOBOS公寓高层物业品牌形象
（二） 第层面核心价值诠释
BOBOS公寓第层面核心价值体系BOBOS公寓高质素高层物业形态吸引BOBOS公寓赋予超常规性理念性附加光环进行互动销售
BOBOS公寓第层次核心价值
超常规性价值体系 理念性附加值
新市义 新物质义 新文明义 升值空间
A 超常规性价值体系
第层面核心价值体系重心落BOBOS公寓高层业态限度价值形成超常规性业态理念性附加值完美结合
提出新市义新物质义新文明义革命求BOBOS公寓中创造更台分列入倡导述义革命BOBOS公寓类物业形态中树立继开新模式引导者角色完善超越类物业填补东部块市场空白点时作东部重产发展推动器填补青岛白领精项族群空白点
1 新市义
新市义张—反蔓延整整市解读市涵建立真正新精英族群社区
新市义者意创建什奇思幻想相反新奇怪诞风行时现代义设计终失败提醒：挖空心思味求新求变求变倒目光转早已存历时间考验生命力旧东西探究蕴藏中持久变特质—永恒性东西栖息功效居住环境应该选择符合特定生理心理社会需求全新居住环境时代变换城市断赋予新面貌功作新市精英族群应该尊重城市作居住基属性没改变断前进探索中继续寻找属阶段应表现形式
2 新物质义新文明义交叉特点
a． 消费布波居家风格粗糙通常会摆设款简单工艺品种昂贵粗糙布波实档轿车社会标钱高档吉普车
b． 布波族拥高学历会意渺视说值提物质起非常反物质箐项反菁英
c．布波族念学断学成长旅行爬探索布波族热情工作工作游戏表达种社会命
d．布波族学者懂行销终极目标成金融界菁英时尚界菁英演艺界菁英政治菁英中分子
e．解放控制间布波族讲究享受享受男欢女爱探索身体千里跋涉旅行考验开发
f．布波族仿佛什缺断追寻透种仪典次次追寻心灵巅峰验
g．政治布波族左右冷热走元义暨中心新中间路线
总作观察者布鲁克斯描述BOBO喝卡布诺衣着轻松驾驶SUR越野车喜欢迹罕方进行充满涵苦难旅行读亚里士德理着公司钱许工作副产品讲黄色笑话绝说种族笑话计算价值法网络价值反物质态度强调元化政治正确梦想消费利已作风等等BOBO成社会派济保守派公正常谈真济等忧心仲仲左右温火
述三义革命重点阐述BOBOS公寓第层面核心价值超常规性价值基基层消者针BOBOS公寓普通目标群提出：
B理念性附加值体系
BOBOS公寓岛城产声誉度
氛围功推进
影响力气推
营造三义
针BOBOS公寓专市场定位
公寓升值空间
步骤5：项目目标客户群锁定分析
结合项目整买方市场分析结果重点锁定项潜客户群项目核心价值体系策略思路进行密码接终筛选出重点客户群落清晰化中操作容包括：目标客户骆购买惯心理惯等分析总结锁定客户群需求心理走势进行预测
（） 目标客户群定位
BOBOS公寓目标客户群市新精英族群划分隐性目标客户群显性目标客户群两部分
隐性客户群针项目身氛围形象定位专否吸引流类型提出显性客户群BOBOS公寓供良创新生活氛围量市白领阶层布波生活方式身具量流量等先决条件包括供职青岛知名企业中层着令羡慕环境薪金收入私营企业老板忙碌中着高额收入拥物质收入时断追求文明心灵满足
述二者种互动关系BOBOS公寓提供产品—高级公寓特性存互动关系
（二） 目标客户群描述
隐性客户群：
BOBOS公寓顾客求广泛适应性男女老少皆宜
BOBOS公寓顾客求强烈吸引力吸引着市高收入阶层
BOBOS公寓具独亲力绝数流者作回头客
BOBOS公寓具超常规综合性享受着BOBOS赋予独特涵
BOBOS公寓具前卫独特品位吸引城中新精英族群
显性客户群：
市高收入阶层
（） BOBOS公寓商场目标客户群消费心亘研判需求分析
1目标客户群消费心理研判
（）隐性目标客户群消费心理研判
综节隐性客户群定位描述出消费心理特征
消费行注重实惠追求质量时尚
消费惯倾型商业氛围农夺取商圈
消费理念开始转变开始提介享受消费动消费脱离种需买东西消费动消费模式开始接受假日消费亘念认消费单购物娱乐购物享受休闲文明时间物质消费观念
消费心理预测越越消费行作日常享受部分
消费行会追求质量时尚性消费
消费惯倾丰富货品集吃喝玩乐身场
消费亘念变动消费假日休闲消费模式
（二）显性目标客户群消费心理研判
消费心理特征
消费行投资额相较较谨慎价格性求较高
消费惯倾购买租流旺盛商业区域指标较注重
消费理念拥年商验会较专业
消费心理预测
着市场竞争压力预演预烈会物业求更严格更加细腻品味考虑更谨慎价格反变样重
青岛市居住进步成型流分布呈集约化拘泥传达居室格调社区表面规划断寻找适合居家环境价格走会转全新涵性化项功档次较社区
目标客户群需求分析
（1） 隐性目标客户群需求分析
BOBOS公寓隐性目标客户群吸引力前景BOBOS公寓销售利否前提基础BOBOS公寓理念设计迎合贴满足基消费者需求需求分析：
需求舒适新颖居家场外进行获更文明领域满足
需求种文化氛围感受现代物质文明时浓厚时尚特色予里
（2） 显性目标客户群需求分析
节分析需求预测：
定位准确项功完善档次较高物业
价格性较优秀物业
超常规新颖物业
理念空间物业
步骤6项目形象定位
形象定位营造项目题概念服务旨紧贴题概念策划出系列软件硬件设置题概念清晰化创新体系工作思路部分会结合实际运中做优境界
（）BOBOS公寓题概念提出
1楼盘概念提出原
a．楼盘独特开发理念树立楼盘消费者心目中独特鲜明形象
b．切合消费者心理消费者营造理想布波生活方式理念性居住环境消费者楼盘理念形象产生认欣赏追捧激发消费者购买欲进楼盘产生宿感领域感豪感
c．考虑题概念操作性题概念产品中充分惯彻实现进融入业生活中方方面面
d．概念作项目品牌基础延伸性概念终通品牌积累形成项目身文化
2BOBOS公寓题概念
结合青岛市房产场营销特点BOBOS公寓具体情况司确定新精英族群引领新市居住理念概念作BOBOS公寓题营造市山庄市桃园里成适合布波族居住市家成布波族物质文明混合体追求追求物质文明间接触沟通通布波引入溶合培养提升新精英族群居住品位希创造种全新理念居住空间居住者享市丰富精彩温馨桀骜逊生活
营造高雅物质文化艺术存氛围起前移默化理念推动作时赋予BOBOS公寓物质文明存全新居家诠释居住生活互动提升
3BOBOS公寓题概念行性
4BOBOS题概念适应性
着社会发展物质文明进步生活品质越越高求种求仅体现物质生活追求更体现居住环境文明领域追求
现代社会工业发展导致居住生活环境复杂单工作生活节奏加快导致心理生活压力加剧际交模式逐步发生改变间关系变愈愈疏远阶段需种全新居住理念出现吸引着类群聚集起
基状况司BOBOS公寓塑造新精英族群引领新市居住理念概念倡导种物质文明相融合生活方式种纯居住环境升物质反物质文明反文明更高层面
5BOBOS公寓题概念独创性
BOBOS公寓新精英族群引领新市居住理念题概念青岛市全国房产市场均属独创性尤倡导物质文明存生活方式理念实操效果强市场击力配合开盘前软性推广俏售中广告推广入住社区文化活动延伸开发商开发项目形成开发商品牌性企业文化带附加值远远楼盘销售价格中包含衡量
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OBOS前世生
l 书概念新生活
2000年5月美国标准周刊高级编辑卫布鲁克斯出书书名费解————BOBO IN PARADISE（天堂里布波士）然杜撰出奇怪概念————BOBOS快成时髦话题
布波21世纪新精英族群
追求浪漫实际兼顾精神物质
BOBO族特征
消费布波居家风格昂贵然粗糙通常会摆设件非洲工艺品种昂贵然粗糙布波买双B[奔驰宝马]车会样钱RANGE ROVER样高档吉普车
布波族拥高学历会意藐视说值提物质起非常反物质精英反精英
布波族念学断学成长旅行爬探索布波族热情工作工作游戏表达种社会命
布波族学者懂行销终极目标成金融界精英时尚界精英演艺界精英政治精英中分子
解放控制间布波族讲究享乐享乐
布波族仿佛什缺断追寻透种仪典次次追寻心灵颠峰验
BOBO成社会派济保守派公正常谈真济等忧心忡忡左右温火
资布波
布波族成流行文化指南针中国资算拥真正教科书获生活爱情事业高纲领尤资涵变越越苍白外延越越辽阔天布波族出现时整合广散乱突资队伍
中国资历史说话长资玩心跳意象资没现时创造活廊桥遗梦花样年华代生活软性批评资态度资代生活种确认加入
成资挺进布波族
成100BOBO真件容易事情：
时俱进专业跨国公司总理头衔高薪加强烈特质特殊兴趣登山考古读诗种树忘记服务社区援助非洲难民拯救球
操盘项目种感觉
布波历史
60年代流行嬉皮嬉皮口号：爱情战争
80年代流行雅皮雅皮风格：捍卫制度积极进取
布波21世纪新精英族群象嬉皮雅皮结合体追求浪漫实际兼顾精神物质
HIPPIES（嬉皮士）YUPPIES（雅皮士）路走布波士孤立资义生产线突然蹦出逐渐接手社会新代社会精英生活精神审美义双重选择视实力创造力生活源时审美义核心
布波士说物质未匮乏物质身带精神愉悦通适物质条件独特审美趣味身体力行种前未风尚创造出时候布波士愉悦力会降
HIPPIES[嬉皮士]
嬉皮初思想动机开始20世纪40年代短短30年中美国历两次世界战历史空前绝济萧条时期时起已开始出现种反ESTABLISHMENT思潮ESTABLISHMENT词身非常宽泛包涵全体成社会成分社会俗国家政府包罗万象
进入50年代种诗歌开始音乐结合起时期称跨掉代影响叛逆思想开始广流传
显著特点：极明显叛逆性倾性
数诗音乐家独特身份赋予更独特思维方式两类具社会责感理想义者倾喜欢I AM HIP表明称呼朋友喜欢HIPPIE词日HIPPIE源
60年代中期超规模露天音乐演出造嬉皮运动辉煌时期
辉煌短暂1969年WOODSTOCK音乐节达顶峰嬉皮运动逐渐开始衰落
YUPPIES（雅皮士）
时代周刊1990年篇总结80年代雅皮现象文章雅皮特征结：
40岁年收入十万美圆专业士家里真空扩机配35A书架型喇叭十张ECM唱片常听
美国外实谈谓雅皮
述标准实容易套谓中产阶级身
布波IF族
国际族称IF[INTENATIONAL FREEMAN]族指全球范围根喜选择工作居住旅游度假群球国家民族甚亚文化处全球范围享工作居住旅游度假高度
国际族工作生活理念完美统：成工作奴隶工作必须生活品质服务——————种生活方式继布波种生活模式
丽江阳朔拉萨海北京等聚集批国外国际方没流发展机会流古老文化淳朴生活
项目初步市场情况调查
步骤A：宏观济环境分析
（） 宏观环境研究
1城市性质
城市性质定位中国东部海重济中心港口城市国家历史名城分景旅游胜城市体功定位港口国家综合交通枢纽国际海洋科研海洋产业开发中心区域性金融贸易信息中心国家高新技术产业综合化工轻纺工业基旅游度假避暑文化娱乐中心
2城市规模
口 规 模
口
年份
中心城市实际居住口
城市口
非农业口
农业口
2000
234
170
330
2005
255
182
325
2010
276
194
300
规 模
年份
城镇建设
（方公里）
均城市建社
（方米）
2000
206
93．6
2005
230
89．8
2010
266
85．8
3城市总布局
城市总体布局结构规划胶州湾东岸城西岸辅城环胶州湾线发展组团形成两点环发展趋势
城市南区市北区四方区李沧区城阳区中心城区（城阳流亭）崂山区中心城区（高科技工业园）环崂山崂山沙子口王哥庄惜福镇夏庄组成规划建设面积1925方公里实际居住口230万均建设837方米规划体功全市行政文化科教旅游居住中心资金流物质流信息流集散中心集约化现代工业高科技产业区
中东部新济综合功片区中部居住商贸综合片区
西部工业仓储综合功片区组成市南区成岛城重居住商贸区东部青岛CLD日趋成型
济环境
（1） 济发展状况
国民济继续保持良发展势头济进步优化全市济保持16述度第三产业集团化保持快速增长重点项目建设投资力度加社会需求稳步回升
济指标（关数见附表）
青岛市年份国生产总值情况
青岛市年份产业结构情况
青岛市年份社会消费品零售额情况
青岛市年份固定资产投资完成情况
商业消费
全市万米零售网点40余类商品交易市场915处2002年商品交易市场成交额608亿元社会消费品零售额4005亿元引进14家世界500强企业著名跨国公司中佳世客家乐福麦德龙第百盛普尔斯马特法宝福源麦劳肯德基等9家已开业运营
（2） 济发展务
增加投资规模改善投资环境高起点高标准加快城市建设步伐加城区改造提升整岛城形象
扩消费方面促进消费升级需实施更加利扩住房汽车教育电信旅游等热点消费政策措施刺激市民消费水购房付款方式灵活提高市民购房支付力
济环境综述
着改革深入济发展房产业诚国民济新增长点住宅产业化发展政府进步重视投资力度加强环境进步改善促进消费进步升级银行揭成数年限空间放宽整房产业运作逐渐走专业化规范化
2．政策环境
金融信贷部门运宏观手段调控房产市场开发项目实行7成贷款购房时间达1530年揭购房者需支付30入住许家庭足够支付首期款项刺激市民举债购房提前消费行
3．文化环境
（1） 文环境
现类高校27处校生146万国家教育部重点学全国唯中国海洋学青岛国际学校青岛MTI国际学校招收青岛工作外国子女
（2） 理环境
（二） 宏观环境综述
1．宏观济形势项目发展影响
国民济保持着良增长势头宏观济景气房产业奠定基础时青岛房产业步入稳步增长景气空间扩项目生存发展空间项目济环境健康发展
2．投资环境项目发展影响
2002年房产投资年高速增长基础新提高全年房产投资675亿增长72然房产投资指数全年呈现稳步升趋势投资指数然景气空间运行
家银行住房信贷参充分调动市民住房消费积极性促进额需求释放形中扩项目需求市场增加部分买家群体
3．住宅需求项目影响
着青岛市房产产业整体进入景气空间商品房新开工面积年初淡状态进入火爆状态新开工面积指数高10203点低9694点全年房屋新开工面积5993万方米年增长426
2003年房产市场额需求继续增加商品房销售量较年增数项目商品房总体稳中升价格区域升值
4．销售价格走势项目发展影响
2002年青岛市商品房销售价格指数3月份（9055）开始路攀升11月份达高点1358相应商品房均销售价格低18412元方米高227161元方米相差42989元方米
房产价格市场稳中升疑中加市民产市场信心形中促进产市场前良性发展增强项目推入市场安全系数
房产品牌建设更加重市场消费需求样化迫开发商走市场细分BOBOS公寓品牌化市场细分刻容缓消费者仅仅间房张订住宅需求仅住宅成栖息更高愿满足生价值更高追求针群需求渴需求代理商市场需求性化细分化促市场细分
项目区域房产市场分析
通项目区域房产市场调研分析房产市场现状走势作出较客观判断预测外市场深入调查分析出现买方基构成房产市场现客户作出分析预测
板块市场研究根处区域房产分布现状项目进行战略性板块划分分块市场进行分析描述重点项目板块功定位市场定位开发动态价格水等素分析
（）项目区域房产市场总量情况
岛城房产发展态势特点：
1开发规模创新纪录
截止2002年市南市北四方房产开发投资商品房屋施工面积竣工面积销售面积方面均年期幅提高空置商品房基符存
2市场消费体发生根转变
着房改深入住房货币化分配制度建立集团购买已淡出住房市场住房消费已成房产绝力
3住宅产品实现产品升级换代
着住宅产业现代化全面实施时房产开发企业精品意识断增强住宅建设已迈新台阶具体表现：
a住房面积济型舒适型转变
年全市均套型90方米普遍住宅均面积85方米左右年增长10方米左右原出售住宅套二户型年开始三居室住宅销售呈升趋势已超50发展例继续加
b住宅配套设施规划水明显提高
发展商满足国设计放眼开引进美国澳利亚加韩国等国家高水设计留精品工程智化环保节绿色生态等高科技配套产品逐步渗入民百姓家中
4房价稳适度涨
成考虑新建筑材料应工求提高限土资源刺激成增加
需求关系年效需求明显高年表现：
年全市财政拨款机关团体事业单位条件企业收支单位干部职工住房补贴陆续发放位约亿资金流房产市场
作新城区青岛东部力发展海商业时块已出现奇缺势头已寸土局面环境整治商业铂金圈加速形成物业品质继续提升等等预示着年家商品房销售畅
5购房力趋工薪化
付款方式样化极程度减轻负担承受力集合生活素市南区楼盘成交率非常高
6性化元化高层区领导期置业潮流
通青岛楼市调查发现着购房者品位日益提升性化区带完善社区配套层次区建筑类型组合点面结合空间结合绿化景观设计样化户型选择性化区购房者带物业附加价值强烈吸引购买者注意力
7装修房需求容忽视
建设部门正推行住宅产业现代化提高住宅质量逐步取消毛坯房积极推广全装修房菜单式装修模式市场品质竞争加剧舒适房次引起关注刻入住概念逐步市场重视装修房市场消费定潜力
（二） 项目板块段分析
BOBOS公寓位青岛市市南区属东部板块东部板块青岛政治济中心青岛房产热销坂块属高端市场该板块细分定三类段
第类段：
香港中路东海路海线段环境优美配套齐全滨海花园碧海花园海逸名代表高档社区密集段段开发已达饱状态房产市场需求存部份空间
第二类段：
香港中路江西路间段供开幕建设中城悦海花园段离海段距离环境第段段商业氛围浓郁带生活方便快捷
第三类段：
江西路快速路段高校建工学院开发量较高层项目金福家园创业者公寓博思公寓等处楼盘存环境优势价值二种段较低
（三） 项目段描述
BOBOS公寓位第二类段段较成熟楼盘新贵名城悦泉公寓逍遥居周边配套齐全市场位置较利资源较
（四） 板块功定位
第类段楼盘年发展已东部房产呈扬走势推高潮东部板块成房产市场热点BOBOS公寓处第二板块优势然明显交通便利配套设施齐全度成抢购热点房价路攀升导致买方楼步BOBOS公寓言建立高起点标准高高怪次具性化高档社区第二段中扮演时尚领跑者跃入高档社区行列项段达成双赢
（五） 板块开发动态
东部板块成岛城高端市场中买方热点风景优美成置业首送
第段：滨海花园太洋中心金花园天晟苑碧海花园颐景园海逸名
第二段：香港花园新贵名城逍遥居悦泉公寓
第三段：华嘉夏广发金融中心博思公寓金福家园
（六） 板块物业价格分析
东部板块现开发项目住宅价格划分段划分总体划分整价格区第类段线第二段二线第三段三线
表出线价格维持 元m2线A类处高价格段受环境素影响明显二线受交通商业氛围影响三线前两线明显优势
市场反馈情况表明二线段出现层次较高定位准确赋予项性化楼盘作BOBOS公寓楼盘综合质素功夫配合创新社区题定位价格线略低价格齐找客观支持点
总结：板块建项目时产生影响会分食BOBOS公寓部份客户群体二线市场力求达线价格鸣惊具体做点
社区方面素质做特强调社区层次定位新精项族群（BOBOS）力求达岛城中坚力量量身定做效果
二创新独特新颖社区题扮演倡导者角色做二线市场精品楼盘
步骤二：确定类项类目调研结果分析
制定调研区域方式司派专门员负责方确定类项目进行调查获取基情况重情报项目组分析整理类项目作出针性分析评价类项目身特点市场空白点等
宏业高层周边项目市场调查研究
楼盘名称
路盘位置
物业形态
均价[元方米]
名城
青岛冶金房产
燕岛路江西路交叉路口东南
高层住宅5栋
均价5800元㎡销售50
颐灏园
青岛崇杰房产
东海路
墅层高层住宅
均价10000元㎡
销售80
海怡名
青岛颐灏房产
东海路
墅高层高层
碧海花园
东海路澳门路交汇处
墅高层
均价8000元㎡
祥泰商住厦
祥泰房产
民路抚路交叉路口东南
L型板式
高层住宅1栋
3200
售完
方荟佳苑
世嘉置业公司
鞍山路鞍山二路交叉路口东南
纯层社区
5200
尾盘
康储山庄
康储实业公司
辽阳西路福州路交叉路口西南
方型塔式
高层住宅1栋
4600
销售率80
黄金岁月
伟置业公司
温州路民路交叉路口东北
方型塔式
高层住宅1栋
3600
销售率70
博思公寓
恒基宏实业公司
山东路宁夏路交叉路口东北
直型板式
高层住宅3栋
5700
销售率50
华宇厦
华宇房产公司
山东路延吉路交叉路口西南
蝶型塔式
高层住宅1栋
5200
销售率60
金福家园
金富房产公司
山东路宁夏路交叉路口西南
蝶型塔式
高层住宅1栋
6000
体13
银禧苑
富捷房产公司
山东路宁夏路交叉路口西北
方型塔式
高层住宅2栋
5800
精装修
茗古屋
环宇房产公司
山东路敦化路交叉路口西南
T型塔式
高层住宅3栋
未动工
创业者公寓
新园房产公司
山东路宁夏路交叉路口东南
弧型板式
高层住宅2栋
未动工
颐广厦
房产实业公司
鞍山路鞍山二路交叉路口西南
方型塔式
高层住宅1栋
4200
销售率60
泽通房产策划代理机构 市场研究部
调研日期：200312
● 现阶段直接竞争手
名城
青岛冶金房产
燕岛路江西路交叉路口东南
高层住宅5栋
均价5800元㎡销售50
颐灏园
青岛崇杰房产
东海路
墅层高层住宅
均价10000元㎡
销售80
海怡名
青岛颐灏房产
东海路
墅高层高层
碧海花园
东海路澳门路交汇处
墅高层
均价8000元㎡
泽通产策划代理机构市场研究部200312
● 户室分析
博思公寓
户室
二室二厅二卫
113111120
三室二厅二卫
145150
二室：三室
2：1
华宇厦
户室
二室二厅二卫
114116
三室二厅二卫
169
二室：三室
2：1
金福家园
户室
二室二厅二卫
118
三室二厅二卫
128133
二室：三室
1：2
泽通产策划代理机构市场研究部200312
● 潜竞争手
名城
青岛冶金房产公司
燕岛路江西路交叉路口东南
高层住宅6栋
体完工销售良
金福家园
金富房产公司
山东路宁夏路交叉路口西南
蝶型塔式
高层住宅1栋
6000体13
未开盘
博思公寓
恒基宏实业公司
山东路宁夏路交叉路口东北
直型板式
高层住宅3栋
5700外装修
销售率50
华宇厦
华宇房产公司
山东路延吉路交叉路口西南
蝶型塔式
高层住宅1栋
5200封顶
销售率60
泽通产策划代理机构市场研究部200312
步骤三：项目SWOT分析总体策划思路拟定
阶段A 项目SWOT分析
（）项目简介
理位置：
占面积：
建筑面积：
社区规模：
工程进度：
（二）BOBOS处位置概况分析
a区域位置：处江西路燕岛路交界处
b然环境：该块位青岛东部繁华段市中心段距东海路颇步行海边需15分钟
c公设施：工商银行建行中行光银行华夏银行商业银行交通银行农业银行401医院家乐福超市佳世客超市阳光百货期开业洺君精品购物广场等咫尺
d文环境：17中新东方学校基隆学杭路学市南区实验幼园青岛卫生学校青岛远洋船舶学院
e交通状况：公交车222309320322182051252321043043213180160150137433等保证路路通畅
（三）项目SWOT分析
A项目优势分析
1理位置优越属青岛市南区中心带
2周边公配套设施齐全东部中心卖场咫尺
3处燕岛路江西路香港中路交汇带交通四通八达20路公交车穿梭
4香港中路称作青岛心脏项目升值带穷潜力
5项目规划新颖合理极富现代明快简约感易调
动目标消费者购买积极性
6项目周边名城逍遥居悦泉公寓已定知名度美誉度加强目标消费者购买信心项目宣传推广奠定基础
7青岛远景规划中东部功定位确定：源居住商贸工业交通枢纽
8消费者购房意识日趋理性投资意识日渐增强
B项目劣势分析
1居住区集中车杂噪音污染较重
2目前道路建设尚完善
3卖场须穿车水马龙香港中路甚方便
4项目目前工程未进入实质阶段BOBOS公寓宣传推广形象提升产生定影响
5附普通住宅区区域定位定影响进影响BOBOS公寓档次提升
C项目市场机会
1力建设完善东部环境青岛外窗口
2概念定位超前买家销定专握佳入市时机
D项目威胁
直接竞争手项目构成定威胁
（四）项目价值挖掘
BOBOS公寓价值挖掘通项处段价值分析努力克服利素限制影响限度发挥项目块资源优势买家切实感受购买住宅起值满足深层次渴求充分挖掘项目价值
A品牌价值
充分助BOBOS全新概念树立搭建BOBOS公寓形象品牌产品高质素构筑BOBOS公寓价值品牌
B时机价值
充分利力改造建设东部完善东部发展契机势推出BOBOS公寓新精项族群理想居成东部楼盘中颗璀璨明珠成岛城产界典典范
C文化价值
充分利BOBOS公寓文化价值BOBOS公寓浪漫实际义方式实式时尚概念定位奠定坚实基础
阶段B：根市场情况类项目调查研究
结合项SWOT分析创新体系理念程式提出项目总体策划思路系统化清晰化形成初步方案
（） BOBOS公寓策划总体思路
结合司BOBOS公寓进行SWOT分析BOBOS公寓战略目标单满足常规性高层物业达具代表层次BOBOS公寓成区域产助推器成种标志性物业形态超越第层面板心价值达第二层面核心价值
BOBOS公寓二区域助推器
软性台硬付设施充实现实营造BOBOS公寓特时尚概念想成区域产助推剂首先进入引领高层物业形态专市场进影响岛城东部产市场成东部产市场阶段领跑者超越BOBOS公寓房产实体范畴成代表种品牌
具体部署：
进入引领高层物业专市场
导东部产市场
岛城东部产市场阶段旗航
超越房产实体范畴
成区域产助推器
步骤4：项目核心体系建立
核心价值体系项目超越普通价值推进器发掘项目潜价值额手段限度增加项目阶加值项目性更鲜明
（） 第层面核心价值描述
新市义核心延伸新物质义新文明义两时尚派值提升BOBOS公寓高层物业品牌形象
（二） 第层面核心价值诠释
BOBOS公寓第层面核心价值体系BOBOS公寓高质素高层物业形态吸引BOBOS公寓赋予超常规性理念性附加光环进行互动销售
BOBOS公寓第层次核心价值
超常规性价值体系 理念性附加值
新市义 新物质义 新文明义 升值空间
A 超常规性价值体系
第层面核心价值体系重心落BOBOS公寓高层业态限度价值形成超常规性业态理念性附加值完美结合
提出新市义新物质义新文明义革命求BOBOS公寓中创造更台分列入倡导述义革命BOBOS公寓类物业形态中树立继开新模式引导者角色完善超越类物业填补东部块市场空白点时作东部重产发展推动器填补青岛白领精项族群空白点
1 新市义
新市义张—反蔓延整整市解读市涵建立真正新精英族群社区
新市义者意创建什奇思幻想相反新奇怪诞风行时现代义设计终失败提醒：挖空心思味求新求变求变倒目光转早已存历时间考验生命力旧东西探究蕴藏中持久变特质—永恒性东西栖息功效居住环境应该选择符合特定生理心理社会需求全新居住环境时代变换城市断赋予新面貌功作新市精英族群应该尊重城市作居住基属性没改变断前进探索中继续寻找属阶段应表现形式
2 新物质义新文明义交叉特点
a． 消费布波居家风格粗糙通常会摆设款简单工艺品种昂贵粗糙布波实档轿车社会标钱高档吉普车
b． 布波族拥高学历会意渺视说值提物质起非常反物质箐项反菁英
c．布波族念学断学成长旅行爬探索布波族热情工作工作游戏表达种社会命
d．布波族学者懂行销终极目标成金融界菁英时尚界菁英演艺界菁英政治菁英中分子
e．解放控制间布波族讲究享受享受男欢女爱探索身体千里跋涉旅行考验开发
f．布波族仿佛什缺断追寻透种仪典次次追寻心灵巅峰验
g．政治布波族左右冷热走元义暨中心新中间路线
总作观察者布鲁克斯描述BOBO喝卡布诺衣着轻松驾驶SUR越野车喜欢迹罕方进行充满涵苦难旅行读亚里士德理着公司钱许工作副产品讲黄色笑话绝说种族笑话计算价值法网络价值反物质态度强调元化政治正确梦想消费利已作风等等BOBO成社会派济保守派公正常谈真济等忧心仲仲左右温火
述三义革命重点阐述BOBOS公寓第层面核心价值超常规性价值基基层消者针BOBOS公寓普通目标群提出：
B理念性附加值体系
BOBOS公寓岛城产声誉度
氛围功推进
影响力气推
营造三义
针BOBOS公寓专市场定位
公寓升值空间
步骤5：项目目标客户群锁定分析
结合项目整买方市场分析结果重点锁定项潜客户群项目核心价值体系策略思路进行密码接终筛选出重点客户群落清晰化中操作容包括：目标客户骆购买惯心理惯等分析总结锁定客户群需求心理走势进行预测
（） 目标客户群定位
BOBOS公寓目标客户群市新精英族群划分隐性目标客户群显性目标客户群两部分
隐性客户群针项目身氛围形象定位专否吸引流类型提出显性客户群BOBOS公寓供良创新生活氛围量市白领阶层布波生活方式身具量流量等先决条件包括供职青岛知名企业中层着令羡慕环境薪金收入私营企业老板忙碌中着高额收入拥物质收入时断追求文明心灵满足
述二者种互动关系BOBOS公寓提供产品—高级公寓特性存互动关系
（二） 目标客户群描述
隐性客户群：
BOBOS公寓顾客求广泛适应性男女老少皆宜
BOBOS公寓顾客求强烈吸引力吸引着市高收入阶层
BOBOS公寓具独亲力绝数流者作回头客
BOBOS公寓具超常规综合性享受着BOBOS赋予独特涵
BOBOS公寓具前卫独特品位吸引城中新精英族群
显性客户群：
市高收入阶层
（） BOBOS公寓商场目标客户群消费心亘研判需求分析
1目标客户群消费心理研判
（）隐性目标客户群消费心理研判
综节隐性客户群定位描述出消费心理特征
消费行注重实惠追求质量时尚
消费惯倾型商业氛围农夺取商圈
消费理念开始转变开始提介享受消费动消费脱离种需买东西消费动消费模式开始接受假日消费亘念认消费单购物娱乐购物享受休闲文明时间物质消费观念
消费心理预测越越消费行作日常享受部分
消费行会追求质量时尚性消费
消费惯倾丰富货品集吃喝玩乐身场
消费亘念变动消费假日休闲消费模式
（二）显性目标客户群消费心理研判
消费心理特征
消费行投资额相较较谨慎价格性求较高
消费惯倾购买租流旺盛商业区域指标较注重
消费理念拥年商验会较专业
消费心理预测
着市场竞争压力预演预烈会物业求更严格更加细腻品味考虑更谨慎价格反变样重
青岛市居住进步成型流分布呈集约化拘泥传达居室格调社区表面规划断寻找适合居家环境价格走会转全新涵性化项功档次较社区
目标客户群需求分析
（1） 隐性目标客户群需求分析
BOBOS公寓隐性目标客户群吸引力前景BOBOS公寓销售利否前提基础BOBOS公寓理念设计迎合贴满足基消费者需求需求分析：
需求舒适新颖居家场外进行获更文明领域满足
需求种文化氛围感受现代物质文明时浓厚时尚特色予里
（2） 显性目标客户群需求分析
节分析需求预测：
定位准确项功完善档次较高物业
价格性较优秀物业
超常规新颖物业
理念空间物业
步骤6项目形象定位
形象定位营造项目题概念服务旨紧贴题概念策划出系列软件硬件设置题概念清晰化创新体系工作思路部分会结合实际运中做优境界
（）BOBOS公寓题概念提出
1楼盘概念提出原
a．楼盘独特开发理念树立楼盘消费者心目中独特鲜明形象
b．切合消费者心理消费者营造理想布波生活方式理念性居住环境消费者楼盘理念形象产生认欣赏追捧激发消费者购买欲进楼盘产生宿感领域感豪感
c．考虑题概念操作性题概念产品中充分惯彻实现进融入业生活中方方面面
d．概念作项目品牌基础延伸性概念终通品牌积累形成项目身文化
2BOBOS公寓题概念
结合青岛市房产场营销特点BOBOS公寓具体情况司确定新精英族群引领新市居住理念概念作BOBOS公寓题营造市山庄市桃园里成适合布波族居住市家成布波族物质文明混合体追求追求物质文明间接触沟通通布波引入溶合培养提升新精英族群居住品位希创造种全新理念居住空间居住者享市丰富精彩温馨桀骜逊生活
营造高雅物质文化艺术存氛围起前移默化理念推动作时赋予BOBOS公寓物质文明存全新居家诠释居住生活互动提升
3BOBOS公寓题概念行性
4BOBOS题概念适应性
着社会发展物质文明进步生活品质越越高求种求仅体现物质生活追求更体现居住环境文明领域追求
现代社会工业发展导致居住生活环境复杂单工作生活节奏加快导致心理生活压力加剧际交模式逐步发生改变间关系变愈愈疏远阶段需种全新居住理念出现吸引着类群聚集起
基状况司BOBOS公寓塑造新精英族群引领新市居住理念概念倡导种物质文明相融合生活方式种纯居住环境升物质反物质文明反文明更高层面
5BOBOS公寓题概念独创性
BOBOS公寓新精英族群引领新市居住理念题概念青岛市全国房产市场均属独创性尤倡导物质文明存生活方式理念实操效果强市场击力配合开盘前软性推广俏售中广告推广入住社区文化活动延伸开发商开发项目形成开发商品牌性企业文化带附加值远远楼盘销售价格中包含衡量
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