恋日水岸道项目策划案（产品篇）[原创]
产品篇
产品规划综述
1 周边环境
案处北纬40°冬季受高纬度陆季风影响寒冷干燥夏季受海洋季风影响高温雨典型暖温带半湿润季风型气候海拔35米
处北京西南花乡北京花卉生产基丰富养花历史花卉资源花卉文化花乡700年养花历史花乡北京区花卉生产基目前全乡现花卉生产种植面积7000亩花卉生产企业61家养花专业户120家业员1768花卉市场４花店200余家遍布京城初步形成条销促产产销结合工程服务齐产业链拥中国花木乡全国花卉生产示范基全国重点花卉市场称号区域西北玉泉营环岛周围建材装饰家具花卉等型市场集中区北京知名度非常高中葆台村正建设绿化工程高尔夫球场项目案属区域花乡草桥古记载元史书记载泉源涌出草河桥连接丰台京师养花 清代康熙进士查嗣栗诗草桥十里百花妍幽兰种传草桥年事花卉生产盛况迷景色时真实写
案处区域城南发展较早区目前已发展成南城生活居住区周边普通住宅项目众已入住恋日嘉园期二期星河城草桥欣园花香丽舍玉安园美丽愿景玺萌鹏苑玺萌丽苑明日嘉园南珠苑等楼盘邻接踵形成型成熟生活社区
2 理位置
案处南城紧挨玉泉营环岛北南三环西京开高速路东侧京开东路南面市政规划道路案交通便捷道路通畅距离交通干线较驾车出入方便直达途案公交线路较少公交候车站须步行七分钟左右
铁四号线预计2003年底动工2007年建成试运营四号线起点丰台马家堡途项目真正缩短北京南城北城理差距
3 建筑规划
案期总占面积约7万方米总建筑面积约19万方米容积率22绿化面积约224万方米绿化率32（含西区集中绿）
案三栋板式高层三栋塔式高层建筑组成案建筑设计严谨方色彩丰富时尚符合现代生活趋势
社区学幼园运动场栋型商业楼9#楼底层商业构成社区配套设施
社区块南北进深较建筑分布横排式楼间组团式绿化景观水景设计较规模中心景观两组通行进路线构成逐渐深远景观轴心线布局巧妙风格简练气
整体规划设计十分出色环境设计居流动融合协调仅仅局限营造园林式栽花种草建筑造型遵循历史文脉具定文化涵审美性建筑空间尺度宜富亲力利间谐相处整体设计渗透着居住理念具体化环境景观建筑空间社区氛围完善融合体现种全方位生态居住文社区概念
周边块状况逐步成熟配合案设计产生恋日期二期成功已市场信心着案规划进步完善案整南城项目中具定品质优势中坚层消费者吸引力毋庸置疑
二 社区规划设计
解社区规划中部分细节挖掘案优势卖点促进营销活动成功进行相重作分析前市场中产品规划引导趋势掌握案优势便营销中强化优势弱化劣势
否符合居求衡量房产产品规划根求面项数项指标设计特点――进行分析纳
1 容积率安排
案容积率22直接低竞争手恋日嘉园2期249容积率星河城27容积率更低花香丽舍3点容积率容积率衡量居环境重指标生活舒适度着直接关系认案区域竞争效优势北京房产市场容积率豪富力城容积率达24
2 绿化率安排
目前规划中案绿化率达3205％中未含西区集中绿直接竞争手情况吧恋日嘉园2期绿化率40％绿化率数案没绝优势通绿化竞争建议绿化植品种布局产生竞争优势星河城绿化率30％远低案绿化率未销售说词中利素
3 建筑形式
案9号楼10号楼11号楼高板形式北京45月份SARS疫情已开始重新审视居住理念尤建筑形式法转变认南北通透板楼品质强塔楼根5月份北京市场调查发现塔楼销售例急剧萎缩板楼销售例明显涨
案12号楼13号楼14号楼围合式塔楼形式目前塔楼形式中明显带革命性塔楼新形式目前国塔楼形式绝部分方盒子状窗户采光加入叠拼设计特点者作变化发射形状风车状塔楼已算较塔楼形式案种塔楼形式中空围合式设计效解决通风采光等诸塔楼形式弊端尤中空部分栽种植等楼加部取氧机案重产品优势塔楼具备板楼产品品质案竞争项目情况星河城塔楼花香丽舍塔楼明日嘉园塔楼全部方盒子状避免产生诸生活死角生活暗房革命词说明案塔楼产品点分
4 外立面设计
恋日嘉园2期产品外里面设计案基相点两者间没性相星河城加采光面面宽达42米建筑整体感觉较通透赋予时尚装饰线条具定现代感明日嘉园外立面种千楼面外立面设计没什特点综合外立面方面案恋日嘉园2期星河城相区域产品高档次
5 变化
案变化两种板楼部分南北塔楼部分转45°角前种方式较传统目前北京绝部分采方式45°角方式太表现塔楼形式种方式效分配楼体方单元年中采光时间夏季太阳运动北回线附时案塔楼东北楼面单元加接受阳光时间冬季西北侧露面接受太阳射时间加45°角球转角度说案塔楼年中接受太阳射相明日嘉园星河城塔楼始终面接受太阳射必然会造成营销困难开发利润降低时代花钱买阳光已句玩笑话塔楼销售中优势
（阳采光示意）
6 楼体排列楼间距安排
目前案符合政府关商品房楼间距求楼座间距离较开阔景观视野较阔目前案东西两侧没规划建筑产品整社区感觉较通透开阔特西侧绿化隔离带视野开阔恋日嘉园2期情况基案相似竞争手星河城星河城期采行陈列围合式布局行陈列部分楼间距较密视野拥堵围合式布局部分竟然围合出中央绿规划栋楼围合式布局特点楼间景观绿集中绿面积化现中间规划出栋楼疑犯围合式设计忌产品品质降低然间楼间距符合政府求整社区显密透风堵塞拥挤应该说规划设计中星河城期犯错
7 规划设计分析
①楼座设计变化分析
案楼座中设计意识楼体顶部作处理增加圆弧形式变化高低错落变化尤塔楼部分显灵动生机般呆板塔楼形式特值提C1B2户型中露台设计整楼体形象更加丰富彩联想起静坐露台休闲生活场景
②窗户
窗户楼体眼睛楼座整体跳跃方案中设计师窗框颜色楼体色调相统谐顶部法式老虎窗演变窗户设计眼前亮白色边框显非常优雅明日嘉园密密麻麻布满窗户感觉仿佛楼体出块块东西种设计已明显落案产品星河城开间较感觉象玻璃幕墙面积玻璃特点
③空调机位
目前北京市场产品设计中关空调机位处理错案例北京青年城等设计师空调机位效融合整楼体中谐方反挂墙会造成社区美感差排水问题出现案区域中星河城设计师未问题考虑进明日嘉园干脆老式设计突出块水泥板做空调机位
④阳台
阳台室环境渡室外环境通道居家然接触通道呼吸新鲜空气等生活功通阳台实现
案局部区域设计部分阳台露台高层塔楼中见种设计定程度说明产品品质周边项目中基没类产品出现楼体捂严严实实没美学中透气感
三 户型设计分析
1 户型分析概述
①板楼部分
案期计划6栋板式塔式高层分9号楼10号楼11号楼12号楼13号楼14号楼
初步统计案期板楼部分供量总计697套24种户型中13种户型户型种类非常丰富居两居三居四居类俱全顶层挑空式跃底层沉降式跃超户型
户型单套面积50㎡260㎡面积跨度非常居户型面积50㎡左右62套数量较少仅占89二居户型面积100㎡—120㎡间198套数量较占2841三居户型面积130㎡—160㎡间376套数量占5395四居跃层户型面积160㎡—260㎡左右61套数量较少仅占875面积重然较
种户型设计较合理明显缺陷A1A2居户型设计紧凑合理尤出色部分二居三居户型采南三阳设计采光面达10米堪称典超户型设计运种手法空间感丰富真称户型设计专家
板楼部分套建筑面积100130方米户型户型设计更加完善未高品质生活效通户型设计展现出功分区区品质非常合理设计满足正常居住需居住概念更提升层次真正享受生活房子非常符合中坚层群户家购房需求
整体户型设计风格趋营造舒适型空间格局明显追求享受生活极致感受
□ 户型配分布特点：
1纺锤形分布：户型超户型两极居中三居两居户型流
2楼集中分布：居两居较户型集中分布9号楼三居户型集中分布10号11号楼
□ 案力户型：
1第力户型：C4（三室二厅二卫）
2第二力户型：C1（三室二厅二卫）
3第三力户型：B2（二室二厅二卫）
□ 案流户型：
三室二厅二卫：C1C2C3C4C5C6
②塔楼部分
初步统计案期塔式高层供量总计377套11种户型中8种户型较分配较均户型种类基俱全户型单套面积3905101㎡居户型面积塔楼部分相差50㎡左右141套塔楼总供量374二居户型面积6879417㎡面积分布范围较基满足种二居户型市场需求二居总供量193套占塔楼总供量512％塔楼部分力户型群三居户型C1C2两种中C1面积101㎡43套占塔楼部分总供量114％属较合理例系数居户型设计较出新类户型功完善没暗房出现远远强炫特区户型设计二居户型面积控制非常效然案塔楼形式基房间采光面利消开间问题尤B2户型未封闭露台完全空中花园C1户型设计效解决开间问题等起居室横置开间达57米然进深达168米察觉
整塔楼部分设计紧凑功完善许建筑形式产生弊端效避免应该属实型舒适型渡产品
□ 户型配分布特点：
居户型分布东北侧二居户型集中三面中三居户型全位正南角
2 设计原分析
①分区原
实说分区原仅仅通称诸单分区原组成动静分区干湿分区次分区污洁分区等中包括功分区等原相言面积户型分区原容易贯彻面积越分区原越难处理
动静分区——指家庭活动中心休息区效分隔案两居户型基满足分区原居户型中A1外满足分区原
干湿分区——常规意义讲厨卫部分效独立点案设计尤棒种户型保证厨卫独立
次分区——里指两方面指休息室区活动区次关系二指卧室间次关系（二居）市场出现卧室巨起居室狭甚起居室开门成区域点次分区原尤重案设计师注意问题 活动区安排基满足活动餐需
污洁分区——关健康住宅报道中词出现频率较高居环境效污洁部分进行分区处理避免交叉污染户型效控制污染通道污染范围扩
②面积配
案板楼部分三居（含三居）面积户型辅部分居二居供量相言面市场广泛塔楼部分户型居二居效均衡整期产品配状况拓宽市场范围相互促动带更客户源恋日嘉园二期销售中面积配问题没重视销售控制未做销售达65－70％产生销售阻力问题案中应引起重视
③层高
层高然仅仅数字反映项目品质开发商实力案层高达29米未销售程应优势引导客户案区项目重指标包括恋日嘉园二期产品
层高增加缓解居住心情低层高生活压抑时影响采光装饰风格等
④健康指标
讲健康健康住宅般通部外部两方面考虑部指通风状况采光情况排污状况等外部指空气口密度容积率日气候等年开始越越开发商已开始注意问题
光彩国际公寓出营造会呼吸房屋口号采爱迪生双流热回收式新风系统蓝堡采单元模块化全空气变风量中央空调分户计量新风交换棕榈泉国际公寓采美国全新空气净化系统00110微米颗粒清时维持40％左右湿度三元桥附旺座建立呼吸幕墙留05米中间层通外层幕墙底部百叶滤网空气滤配合中央空调新风系统保证源源断新风量满足然通风需求
然项目外部情况较糟糕案外部情况外部处理设计师意识增加间屋子采光通风渠道留暗房点案设计相成功
⑤开间进深关系
开间进深普通住宅中消费者较关心问题案标准开间39米存36米42米45米57米种开间指标基满足客户底求36米底开间设计师刻意增加采光面出现68㎡B1种户型中案进深设计较灵活板楼部分12米进深单元错落变化察觉出塔楼部分进深安排显更加灵活进深产品问题采光问题案塔楼基保证房间采光面楼体设计时特意留采光通风口未销售中销售员作案优势进行推广
⑥室室外关系
设计保证室外效沟通然亲风阳光景观绿树亲案板楼塔楼部分保证两面室外亲尤塔楼设计两面采光通风观景品质点亚板楼品质室室外沟通成现实
3 功分区分析
居住房屋单元组成卧室厨房等功分开单元简单分割卧室采光面积求起居室单元相互独立相互联系间玄关通道等联系起
①起居室
起居室家庭活动中心基求面积足够采光通风达单元房间方便满足正常家庭集中活动需般起居室开间较案12号楼L1户型开间达57米起居室餐厅起便集中活动出入口较
②卧室
卧室功休息卧室温馨浪漫空间二居分卧次卧进出口般卧求较高面积采光通风定求方便设卫生间衣帽间
③厨房
厨房家庭重活动场功需普通住宅厨房字排开围合布置案台灶台洗菜池等排污需般设窗户烟道等厨房般紧挨着起居室餐厅便食食休闲副餐厨房带储藏室生活阳台便空间完成工作保证干湿分区污洁分区需
④卫生间
般讲卫生间功洗浴排泻功面积居室分卫次卫高档物业卫生间已延伸出洗浴文化观景洗浴等案作普通住宅出现满足洗浴排泄功关键做排水排风处理
四 景观设计
景观设计社区重组成部分年北京房产市场快速发展生活水提高已满足简单栽点树种点草留条路产品景观设计景观设计提出更高求
①道路系统
道路系统设计房产物业设计样设计注意设计原车分流原级干道二级次道关系等
案采车分流原行车道行道效分离开围绕行干道设计案景观干道引导性设计移步换景时赋予诸林间路水景道业行进间享受景观带生活乐趣级干道二级次道区明显社区四通八达道路色彩变化
②绿化系统
绿化系统栽植乔木灌木藤蔓草组成
l 品种——绿化系统乔木灌木应根北京气候特点进行选择适部分针科类植物保证冬季景观需局部灌木科黄芽移植部分原生树植物更反映社区文居住理念草需求相弱点进口草皮价格高定高度长高国产草皮价格低需停修剪维护成高
l 布局——认绿化组合设计门科学高低变化树形颜色变化建筑物关系注意问题阔叶低树绿叠石木廊花架带种生活情趣
③水景系统
通面设计图发现水景系统设计相特点集中两方面：次方面水景设计气势磅礴次水景设计曲水流殇知觉中规范未业活动集中二点线面构成式水景布置水溪象根飘带建筑物关系联系起中央水景喷泉面水溪线水景蜿蜒曲折方处理叠水池工瀑布精彩水景点
北京缺水城市水景设计必然众消费者刮目相营销程中样案优势
④品处理
景观系统中品处理会绿化系统道路系统等进行益补充丰富社区景观系统容增加社区文涵社区品容：雕塑水景点凉亭叠石花池等通产品分析发现设计师方面已考虑周全里提未社区中引导系统说明系统设计需案产品风格文气息相统否会显格格入
⑤面处理
绿化部分面处理说说道路系统中面处理认级路二级次路林间径间面处理应区样做目建立引导作时周围景观相融合干道采块彩色砖块石材铺林间径采鹅卵石铺设凉亭相连径设置高面10㎝木板等
总言景观系统处理建筑产品社区文脉相联系案社区普通住宅社区工业化景观设计谨慎社区景观应该势错落水景罗布阔叶低树绿叠石木廊花架卵石凉亭间动静变化高低变化急促缓包括营造然音响（流水声叠瀑声）目前规划案景观系统设计已走南城项目前列星河城集中广场设计丰富楼座间景观设计基没绿色植案景观系统优势营销中应力加引导
五 配套设施
①室配套设施
案没采精装修交房标准交房标准室配套设施门窗采暖设备(暂未知集中分户供暖) 电路安排宽带入户等案配送东西较少客户较关心表面考虑设备质量点
配套设施资料暂详
②室外配套设施
案室外配套设施较会车位电梯等目前市场中社区会形式已受消费者认会社区活动中心会会兼顾生活配套功医疗洗衣幼托等案部分底商未会功量安排公服务性质容健身娱乐等车位安排社区配套目前北京市场新建项目车位居户数例达11例甚更高社会发展必然趋势案机动车车位安排数量相较少总数592案目前总户数1182套机动车停车率5008％案劣势应销售中注意问题处理电梯品牌资料暂时详板楼部分基梯两户户型部分梯四户塔楼部分户数相较塔楼建筑形式存通病项目塔楼相案塔楼电梯系数相较低案塔楼销售中优势
六 竞争项目产品分析
1 恋日嘉园二期
现销售二期90米左右楼间距开阔舒展建筑布局南北水垂直方呈阶梯状排列户型开间较短进深采光较现已样板间
外墙：高级外墙面砖高级外墙涂料花岗岩结合装饰
墙：楼门厅进口高级耐擦洗涂料花岗结合电梯门套花岗岩拼饰公部分（门厅楼梯间）高级乳胶漆户部分耐水腻子刮
面：楼门厅顶层候梯厅花岗岩层候梯厅砖户部分砼结构面压光次成活厨房卫生间作防水保护层
门窗：楼门高级金属门入口处安装防火门户门高级三防门外窗隔热断桥铝合金窗框配双层玻璃带装饰条
天花：公部分高级进口乳胶漆户耐水腻子刮
卫生间厨房：初装修预留水接口预留通风排烟道
空调机位：户预留空调机位
电源：区采380220V六路供三相四线制 户5路供电：空调插座厨房卫生间 户容量：居室3KW二三居室6KW四居室7KW复式跃层12KW磁卡式电表户插座均设漏电保护
通讯：户配2条超五类电缆（缆48芯）双线电话入户（中两线）户设置1条物业理中心专线作紧急求助系统
燃气：市政道煤气
电视接收：户起居室卧室配置公天线插座线电视系统
区广播：区设置专普通电视频道住房部广播系统
保安系统：区外围墙采红外线射防护系统区部采超低度摄象机24时监视系统户安装视讲机
采暖系统：区集中供暖
体结构：全现浇钢筋砼结构抗震等级8度
信箱：首层户设独立信箱
层高：28米
供水：城市水户配置容量合资热水器
电梯：合资名牌电梯（详）
线电视系统：社区提供丰富电视频道
闭路监控系统：保安监视机画面分割器全天候录制现场资料确保时时安全
楼宇讲门禁系统：控制员出入提供日益完善安全防范理措施
恋日嘉园占44万方米5栋板式高层精品住宅配套设施组成总建筑面积12万方米正南正北通风良具超阔采光面梯两户具丰富层次感外立面部房型合理格局方正分区鲜明功完善现浇框剪结构抗震性佳
恋日嘉园社区部原幼园中学配套基础计划名校联合办学相信会购房者带更信心保障
2 星河城
星河城全案总建筑面积112万方米2003年起三期建设完成种建筑形式（塔楼板式高层板式层）结合中央情景园林设计6900家庭单元期15万米两组团构成居四居60余种户型交通：条路直达西单两条环线横贯京城十余条公交路网密集东侧紧邻建设中马家堡西路秋季全面建成通车配套：阳光游泳池风情商业街幼园市政配套北京康复中心建设银行工商银行农业银行中国银行
3 明日嘉园
明日嘉园宣武区城市建设综合开发总公司开发裕昌置业股份限公司投资继旭日嘉园成功开发项目
明日嘉园距南三环（北方车辆世界正南方）500米坐落马家堡西路嘉园社区建设中菜市口街马家堡西路直达南四环北太庄桥南北贯通百利宝102路70773383351等条线路公交车紧邻区
明日嘉园约1公顷绿园林景观设计紧邻规划总面积超10公顷公园楼宇厅精装修栋楼安装3部合资电梯车库服务性层商业街观景外飘窗落玻璃采光阳台步行社区车分流24时保安
物业理费：18元建筑方米
投资商： 北京市宣武区城市建设综合开发总公司
建筑单位： 宣武城建
占面积： 100000方米
绿化率： 35
总建筑面积： 200000方米
容积率： 2
七 案产品配分析
1 高板部分
2 塔楼部分
12#14#楼户型配统计表
户型 A1 A2 A2a A3 A4 B1 B2 B2a B3 B4 B5 C1 合计
供量 43 6 3 40 49 40 43 6 49 49 6 43 377
面积 391 495 496 532 56 687 804 836 941 942 101
例 11 2 1 11 13 11 11 2 13 13 2 11
楼号 12# 12# 12# 12# 12# 12# 12# 12# 12# 12# 12# 12#
13# 13# 13# 13# 13# 13# 13# 13# 13# 13# 13# 13#
14# 14# 14# 14# 14# 14# 14# 14# 14# 14# 14# 14#
注： 11种户型中：室厅：A1A2A2aA3A4 二室两厅：B1B2 二室两厅两卫：B3B4B5 三室两厅两卫：C1
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
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产品篇
产品规划综述
1 周边环境
案处北纬40°冬季受高纬度陆季风影响寒冷干燥夏季受海洋季风影响高温雨典型暖温带半湿润季风型气候海拔35米
处北京西南花乡北京花卉生产基丰富养花历史花卉资源花卉文化花乡700年养花历史花乡北京区花卉生产基目前全乡现花卉生产种植面积7000亩花卉生产企业61家养花专业户120家业员1768花卉市场４花店200余家遍布京城初步形成条销促产产销结合工程服务齐产业链拥中国花木乡全国花卉生产示范基全国重点花卉市场称号区域西北玉泉营环岛周围建材装饰家具花卉等型市场集中区北京知名度非常高中葆台村正建设绿化工程高尔夫球场项目案属区域花乡草桥古记载元史书记载泉源涌出草河桥连接丰台京师养花 清代康熙进士查嗣栗诗草桥十里百花妍幽兰种传草桥年事花卉生产盛况迷景色时真实写
案处区域城南发展较早区目前已发展成南城生活居住区周边普通住宅项目众已入住恋日嘉园期二期星河城草桥欣园花香丽舍玉安园美丽愿景玺萌鹏苑玺萌丽苑明日嘉园南珠苑等楼盘邻接踵形成型成熟生活社区
2 理位置
案处南城紧挨玉泉营环岛北南三环西京开高速路东侧京开东路南面市政规划道路案交通便捷道路通畅距离交通干线较驾车出入方便直达途案公交线路较少公交候车站须步行七分钟左右
铁四号线预计2003年底动工2007年建成试运营四号线起点丰台马家堡途项目真正缩短北京南城北城理差距
3 建筑规划
案期总占面积约7万方米总建筑面积约19万方米容积率22绿化面积约224万方米绿化率32（含西区集中绿）
案三栋板式高层三栋塔式高层建筑组成案建筑设计严谨方色彩丰富时尚符合现代生活趋势
社区学幼园运动场栋型商业楼9#楼底层商业构成社区配套设施
社区块南北进深较建筑分布横排式楼间组团式绿化景观水景设计较规模中心景观两组通行进路线构成逐渐深远景观轴心线布局巧妙风格简练气
整体规划设计十分出色环境设计居流动融合协调仅仅局限营造园林式栽花种草建筑造型遵循历史文脉具定文化涵审美性建筑空间尺度宜富亲力利间谐相处整体设计渗透着居住理念具体化环境景观建筑空间社区氛围完善融合体现种全方位生态居住文社区概念
周边块状况逐步成熟配合案设计产生恋日期二期成功已市场信心着案规划进步完善案整南城项目中具定品质优势中坚层消费者吸引力毋庸置疑
二 社区规划设计
解社区规划中部分细节挖掘案优势卖点促进营销活动成功进行相重作分析前市场中产品规划引导趋势掌握案优势便营销中强化优势弱化劣势
否符合居求衡量房产产品规划根求面项数项指标设计特点――进行分析纳
1 容积率安排
案容积率22直接低竞争手恋日嘉园2期249容积率星河城27容积率更低花香丽舍3点容积率容积率衡量居环境重指标生活舒适度着直接关系认案区域竞争效优势北京房产市场容积率豪富力城容积率达24
2 绿化率安排
目前规划中案绿化率达3205％中未含西区集中绿直接竞争手情况吧恋日嘉园2期绿化率40％绿化率数案没绝优势通绿化竞争建议绿化植品种布局产生竞争优势星河城绿化率30％远低案绿化率未销售说词中利素
3 建筑形式
案9号楼10号楼11号楼高板形式北京45月份SARS疫情已开始重新审视居住理念尤建筑形式法转变认南北通透板楼品质强塔楼根5月份北京市场调查发现塔楼销售例急剧萎缩板楼销售例明显涨
案12号楼13号楼14号楼围合式塔楼形式目前塔楼形式中明显带革命性塔楼新形式目前国塔楼形式绝部分方盒子状窗户采光加入叠拼设计特点者作变化发射形状风车状塔楼已算较塔楼形式案种塔楼形式中空围合式设计效解决通风采光等诸塔楼形式弊端尤中空部分栽种植等楼加部取氧机案重产品优势塔楼具备板楼产品品质案竞争项目情况星河城塔楼花香丽舍塔楼明日嘉园塔楼全部方盒子状避免产生诸生活死角生活暗房革命词说明案塔楼产品点分
4 外立面设计
恋日嘉园2期产品外里面设计案基相点两者间没性相星河城加采光面面宽达42米建筑整体感觉较通透赋予时尚装饰线条具定现代感明日嘉园外立面种千楼面外立面设计没什特点综合外立面方面案恋日嘉园2期星河城相区域产品高档次
5 变化
案变化两种板楼部分南北塔楼部分转45°角前种方式较传统目前北京绝部分采方式45°角方式太表现塔楼形式种方式效分配楼体方单元年中采光时间夏季太阳运动北回线附时案塔楼东北楼面单元加接受阳光时间冬季西北侧露面接受太阳射时间加45°角球转角度说案塔楼年中接受太阳射相明日嘉园星河城塔楼始终面接受太阳射必然会造成营销困难开发利润降低时代花钱买阳光已句玩笑话塔楼销售中优势
（阳采光示意）
6 楼体排列楼间距安排
目前案符合政府关商品房楼间距求楼座间距离较开阔景观视野较阔目前案东西两侧没规划建筑产品整社区感觉较通透开阔特西侧绿化隔离带视野开阔恋日嘉园2期情况基案相似竞争手星河城星河城期采行陈列围合式布局行陈列部分楼间距较密视野拥堵围合式布局部分竟然围合出中央绿规划栋楼围合式布局特点楼间景观绿集中绿面积化现中间规划出栋楼疑犯围合式设计忌产品品质降低然间楼间距符合政府求整社区显密透风堵塞拥挤应该说规划设计中星河城期犯错
7 规划设计分析
①楼座设计变化分析
案楼座中设计意识楼体顶部作处理增加圆弧形式变化高低错落变化尤塔楼部分显灵动生机般呆板塔楼形式特值提C1B2户型中露台设计整楼体形象更加丰富彩联想起静坐露台休闲生活场景
②窗户
窗户楼体眼睛楼座整体跳跃方案中设计师窗框颜色楼体色调相统谐顶部法式老虎窗演变窗户设计眼前亮白色边框显非常优雅明日嘉园密密麻麻布满窗户感觉仿佛楼体出块块东西种设计已明显落案产品星河城开间较感觉象玻璃幕墙面积玻璃特点
③空调机位
目前北京市场产品设计中关空调机位处理错案例北京青年城等设计师空调机位效融合整楼体中谐方反挂墙会造成社区美感差排水问题出现案区域中星河城设计师未问题考虑进明日嘉园干脆老式设计突出块水泥板做空调机位
④阳台
阳台室环境渡室外环境通道居家然接触通道呼吸新鲜空气等生活功通阳台实现
案局部区域设计部分阳台露台高层塔楼中见种设计定程度说明产品品质周边项目中基没类产品出现楼体捂严严实实没美学中透气感
三 户型设计分析
1 户型分析概述
①板楼部分
案期计划6栋板式塔式高层分9号楼10号楼11号楼12号楼13号楼14号楼
初步统计案期板楼部分供量总计697套24种户型中13种户型户型种类非常丰富居两居三居四居类俱全顶层挑空式跃底层沉降式跃超户型
户型单套面积50㎡260㎡面积跨度非常居户型面积50㎡左右62套数量较少仅占89二居户型面积100㎡—120㎡间198套数量较占2841三居户型面积130㎡—160㎡间376套数量占5395四居跃层户型面积160㎡—260㎡左右61套数量较少仅占875面积重然较
种户型设计较合理明显缺陷A1A2居户型设计紧凑合理尤出色部分二居三居户型采南三阳设计采光面达10米堪称典超户型设计运种手法空间感丰富真称户型设计专家
板楼部分套建筑面积100130方米户型户型设计更加完善未高品质生活效通户型设计展现出功分区区品质非常合理设计满足正常居住需居住概念更提升层次真正享受生活房子非常符合中坚层群户家购房需求
整体户型设计风格趋营造舒适型空间格局明显追求享受生活极致感受
□ 户型配分布特点：
1纺锤形分布：户型超户型两极居中三居两居户型流
2楼集中分布：居两居较户型集中分布9号楼三居户型集中分布10号11号楼
□ 案力户型：
1第力户型：C4（三室二厅二卫）
2第二力户型：C1（三室二厅二卫）
3第三力户型：B2（二室二厅二卫）
□ 案流户型：
三室二厅二卫：C1C2C3C4C5C6
②塔楼部分
初步统计案期塔式高层供量总计377套11种户型中8种户型较分配较均户型种类基俱全户型单套面积3905101㎡居户型面积塔楼部分相差50㎡左右141套塔楼总供量374二居户型面积6879417㎡面积分布范围较基满足种二居户型市场需求二居总供量193套占塔楼总供量512％塔楼部分力户型群三居户型C1C2两种中C1面积101㎡43套占塔楼部分总供量114％属较合理例系数居户型设计较出新类户型功完善没暗房出现远远强炫特区户型设计二居户型面积控制非常效然案塔楼形式基房间采光面利消开间问题尤B2户型未封闭露台完全空中花园C1户型设计效解决开间问题等起居室横置开间达57米然进深达168米察觉
整塔楼部分设计紧凑功完善许建筑形式产生弊端效避免应该属实型舒适型渡产品
□ 户型配分布特点：
居户型分布东北侧二居户型集中三面中三居户型全位正南角
2 设计原分析
①分区原
实说分区原仅仅通称诸单分区原组成动静分区干湿分区次分区污洁分区等中包括功分区等原相言面积户型分区原容易贯彻面积越分区原越难处理
动静分区——指家庭活动中心休息区效分隔案两居户型基满足分区原居户型中A1外满足分区原
干湿分区——常规意义讲厨卫部分效独立点案设计尤棒种户型保证厨卫独立
次分区——里指两方面指休息室区活动区次关系二指卧室间次关系（二居）市场出现卧室巨起居室狭甚起居室开门成区域点次分区原尤重案设计师注意问题 活动区安排基满足活动餐需
污洁分区——关健康住宅报道中词出现频率较高居环境效污洁部分进行分区处理避免交叉污染户型效控制污染通道污染范围扩
②面积配
案板楼部分三居（含三居）面积户型辅部分居二居供量相言面市场广泛塔楼部分户型居二居效均衡整期产品配状况拓宽市场范围相互促动带更客户源恋日嘉园二期销售中面积配问题没重视销售控制未做销售达65－70％产生销售阻力问题案中应引起重视
③层高
层高然仅仅数字反映项目品质开发商实力案层高达29米未销售程应优势引导客户案区项目重指标包括恋日嘉园二期产品
层高增加缓解居住心情低层高生活压抑时影响采光装饰风格等
④健康指标
讲健康健康住宅般通部外部两方面考虑部指通风状况采光情况排污状况等外部指空气口密度容积率日气候等年开始越越开发商已开始注意问题
光彩国际公寓出营造会呼吸房屋口号采爱迪生双流热回收式新风系统蓝堡采单元模块化全空气变风量中央空调分户计量新风交换棕榈泉国际公寓采美国全新空气净化系统00110微米颗粒清时维持40％左右湿度三元桥附旺座建立呼吸幕墙留05米中间层通外层幕墙底部百叶滤网空气滤配合中央空调新风系统保证源源断新风量满足然通风需求
然项目外部情况较糟糕案外部情况外部处理设计师意识增加间屋子采光通风渠道留暗房点案设计相成功
⑤开间进深关系
开间进深普通住宅中消费者较关心问题案标准开间39米存36米42米45米57米种开间指标基满足客户底求36米底开间设计师刻意增加采光面出现68㎡B1种户型中案进深设计较灵活板楼部分12米进深单元错落变化察觉出塔楼部分进深安排显更加灵活进深产品问题采光问题案塔楼基保证房间采光面楼体设计时特意留采光通风口未销售中销售员作案优势进行推广
⑥室室外关系
设计保证室外效沟通然亲风阳光景观绿树亲案板楼塔楼部分保证两面室外亲尤塔楼设计两面采光通风观景品质点亚板楼品质室室外沟通成现实
3 功分区分析
居住房屋单元组成卧室厨房等功分开单元简单分割卧室采光面积求起居室单元相互独立相互联系间玄关通道等联系起
①起居室
起居室家庭活动中心基求面积足够采光通风达单元房间方便满足正常家庭集中活动需般起居室开间较案12号楼L1户型开间达57米起居室餐厅起便集中活动出入口较
②卧室
卧室功休息卧室温馨浪漫空间二居分卧次卧进出口般卧求较高面积采光通风定求方便设卫生间衣帽间
③厨房
厨房家庭重活动场功需普通住宅厨房字排开围合布置案台灶台洗菜池等排污需般设窗户烟道等厨房般紧挨着起居室餐厅便食食休闲副餐厨房带储藏室生活阳台便空间完成工作保证干湿分区污洁分区需
④卫生间
般讲卫生间功洗浴排泻功面积居室分卫次卫高档物业卫生间已延伸出洗浴文化观景洗浴等案作普通住宅出现满足洗浴排泄功关键做排水排风处理
四 景观设计
景观设计社区重组成部分年北京房产市场快速发展生活水提高已满足简单栽点树种点草留条路产品景观设计景观设计提出更高求
①道路系统
道路系统设计房产物业设计样设计注意设计原车分流原级干道二级次道关系等
案采车分流原行车道行道效分离开围绕行干道设计案景观干道引导性设计移步换景时赋予诸林间路水景道业行进间享受景观带生活乐趣级干道二级次道区明显社区四通八达道路色彩变化
②绿化系统
绿化系统栽植乔木灌木藤蔓草组成
l 品种——绿化系统乔木灌木应根北京气候特点进行选择适部分针科类植物保证冬季景观需局部灌木科黄芽移植部分原生树植物更反映社区文居住理念草需求相弱点进口草皮价格高定高度长高国产草皮价格低需停修剪维护成高
l 布局——认绿化组合设计门科学高低变化树形颜色变化建筑物关系注意问题阔叶低树绿叠石木廊花架带种生活情趣
③水景系统
通面设计图发现水景系统设计相特点集中两方面：次方面水景设计气势磅礴次水景设计曲水流殇知觉中规范未业活动集中二点线面构成式水景布置水溪象根飘带建筑物关系联系起中央水景喷泉面水溪线水景蜿蜒曲折方处理叠水池工瀑布精彩水景点
北京缺水城市水景设计必然众消费者刮目相营销程中样案优势
④品处理
景观系统中品处理会绿化系统道路系统等进行益补充丰富社区景观系统容增加社区文涵社区品容：雕塑水景点凉亭叠石花池等通产品分析发现设计师方面已考虑周全里提未社区中引导系统说明系统设计需案产品风格文气息相统否会显格格入
⑤面处理
绿化部分面处理说说道路系统中面处理认级路二级次路林间径间面处理应区样做目建立引导作时周围景观相融合干道采块彩色砖块石材铺林间径采鹅卵石铺设凉亭相连径设置高面10㎝木板等
总言景观系统处理建筑产品社区文脉相联系案社区普通住宅社区工业化景观设计谨慎社区景观应该势错落水景罗布阔叶低树绿叠石木廊花架卵石凉亭间动静变化高低变化急促缓包括营造然音响（流水声叠瀑声）目前规划案景观系统设计已走南城项目前列星河城集中广场设计丰富楼座间景观设计基没绿色植案景观系统优势营销中应力加引导
五 配套设施
①室配套设施
案没采精装修交房标准交房标准室配套设施门窗采暖设备(暂未知集中分户供暖) 电路安排宽带入户等案配送东西较少客户较关心表面考虑设备质量点
配套设施资料暂详
②室外配套设施
案室外配套设施较会车位电梯等目前市场中社区会形式已受消费者认会社区活动中心会会兼顾生活配套功医疗洗衣幼托等案部分底商未会功量安排公服务性质容健身娱乐等车位安排社区配套目前北京市场新建项目车位居户数例达11例甚更高社会发展必然趋势案机动车车位安排数量相较少总数592案目前总户数1182套机动车停车率5008％案劣势应销售中注意问题处理电梯品牌资料暂时详板楼部分基梯两户户型部分梯四户塔楼部分户数相较塔楼建筑形式存通病项目塔楼相案塔楼电梯系数相较低案塔楼销售中优势
六 竞争项目产品分析
1 恋日嘉园二期
现销售二期90米左右楼间距开阔舒展建筑布局南北水垂直方呈阶梯状排列户型开间较短进深采光较现已样板间
外墙：高级外墙面砖高级外墙涂料花岗岩结合装饰
墙：楼门厅进口高级耐擦洗涂料花岗结合电梯门套花岗岩拼饰公部分（门厅楼梯间）高级乳胶漆户部分耐水腻子刮
面：楼门厅顶层候梯厅花岗岩层候梯厅砖户部分砼结构面压光次成活厨房卫生间作防水保护层
门窗：楼门高级金属门入口处安装防火门户门高级三防门外窗隔热断桥铝合金窗框配双层玻璃带装饰条
天花：公部分高级进口乳胶漆户耐水腻子刮
卫生间厨房：初装修预留水接口预留通风排烟道
空调机位：户预留空调机位
电源：区采380220V六路供三相四线制 户5路供电：空调插座厨房卫生间 户容量：居室3KW二三居室6KW四居室7KW复式跃层12KW磁卡式电表户插座均设漏电保护
通讯：户配2条超五类电缆（缆48芯）双线电话入户（中两线）户设置1条物业理中心专线作紧急求助系统
燃气：市政道煤气
电视接收：户起居室卧室配置公天线插座线电视系统
区广播：区设置专普通电视频道住房部广播系统
保安系统：区外围墙采红外线射防护系统区部采超低度摄象机24时监视系统户安装视讲机
采暖系统：区集中供暖
体结构：全现浇钢筋砼结构抗震等级8度
信箱：首层户设独立信箱
层高：28米
供水：城市水户配置容量合资热水器
电梯：合资名牌电梯（详）
线电视系统：社区提供丰富电视频道
闭路监控系统：保安监视机画面分割器全天候录制现场资料确保时时安全
楼宇讲门禁系统：控制员出入提供日益完善安全防范理措施
恋日嘉园占44万方米5栋板式高层精品住宅配套设施组成总建筑面积12万方米正南正北通风良具超阔采光面梯两户具丰富层次感外立面部房型合理格局方正分区鲜明功完善现浇框剪结构抗震性佳
恋日嘉园社区部原幼园中学配套基础计划名校联合办学相信会购房者带更信心保障
2 星河城
星河城全案总建筑面积112万方米2003年起三期建设完成种建筑形式（塔楼板式高层板式层）结合中央情景园林设计6900家庭单元期15万米两组团构成居四居60余种户型交通：条路直达西单两条环线横贯京城十余条公交路网密集东侧紧邻建设中马家堡西路秋季全面建成通车配套：阳光游泳池风情商业街幼园市政配套北京康复中心建设银行工商银行农业银行中国银行
3 明日嘉园
明日嘉园宣武区城市建设综合开发总公司开发裕昌置业股份限公司投资继旭日嘉园成功开发项目
明日嘉园距南三环（北方车辆世界正南方）500米坐落马家堡西路嘉园社区建设中菜市口街马家堡西路直达南四环北太庄桥南北贯通百利宝102路70773383351等条线路公交车紧邻区
明日嘉园约1公顷绿园林景观设计紧邻规划总面积超10公顷公园楼宇厅精装修栋楼安装3部合资电梯车库服务性层商业街观景外飘窗落玻璃采光阳台步行社区车分流24时保安
物业理费：18元建筑方米
投资商： 北京市宣武区城市建设综合开发总公司
建筑单位： 宣武城建
占面积： 100000方米
绿化率： 35
总建筑面积： 200000方米
容积率： 2
七 案产品配分析
1 高板部分
2 塔楼部分
12#14#楼户型配统计表
户型 A1 A2 A2a A3 A4 B1 B2 B2a B3 B4 B5 C1 合计
供量 43 6 3 40 49 40 43 6 49 49 6 43 377
面积 391 495 496 532 56 687 804 836 941 942 101
例 11 2 1 11 13 11 11 2 13 13 2 11
楼号 12# 12# 12# 12# 12# 12# 12# 12# 12# 12# 12# 12#
13# 13# 13# 13# 13# 13# 13# 13# 13# 13# 13# 13#
14# 14# 14# 14# 14# 14# 14# 14# 14# 14# 14# 14#
注： 11种户型中：室厅：A1A2A2aA3A4 二室两厅：B1B2 二室两厅两卫：B3B4B5 三室两厅两卫：C1
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