长安园•产业墅 全案营销战略案
[目 录]
序：
壹号公园宣言 ……………… 段先念
二中国产新三动力型产解码……… 蓝 戈
第章：项目总体策划
市场分析
1 背景分析
2 市场概况分析
二项目分析
1产品分析
2项目USP提炼
3项目SWOT分析
三项目综合定位
1目标客户定位
2产品市场定位
3案名建议
第二章：营销推广策略
核心营销战略
1动力型产解码
2价格策略
二传播推广策略
1整合传播策略
2媒介组合策略预算分配图
3传播战术组合
三销售策略
1销售阶段控制
2销售战术创新
第三章：项目提升建议
项目运营建议
1长安园示范产业区——产业墅示范重点
2理创新
二产品力提升
附1：产业墅专案行事履
附2：长安科技产业园优惠政策明细
附3：西安市高档写字楼市场调研表
壹号公园宣言
两年前美国硅谷次商务性考察回国硅谷成功找出原中点令长久忘怀硅谷着堪称世界优越性化办公环境
硅谷处绿树成荫鸟语花香接触精神饱满热情洋溢绵延百公里硅谷环境优美花园点缀中高科技公司公园中精品筑
认硅谷成功重原种环境包括然环境包括社会环境文环境尤轻松够激发想象力创造欲文环境
想做定做
产业墅梦想现实结晶
产业墅诞生中国长安科技产业园世界先进高科技园区先进验充分研究创新运结果市场需求企业目标国家特色紧密结合产物
西部开发号角中诞生长安科技产业园成长中奠基全新高科技产业园区动力型产先锋代表仅种产品示范种开发模式示范更种整合创新方法示范
产业墅秉承新西部贯创新作风带市场仅场全新办公革命更中国产示范性丰碑性建筑
段先念
中国产新三动力型产解码
中国产新三
中国产新三中国新海派智业创始蓝戈先生新研究出版新产济理产产业产城市产国家三部分组成产产业探讨产产业特征国民济中特殊作产城市探讨产业产业链区域济城市发展互动关系产国家探讨产业产业链国家建设济发展机联系果句话概括三者间关系国家营城市营开始城市营产营开始中国产新三集中概述中国产未发展客观规律
中国产新三核心问题特点创造性提出应关产社会承载性：土切社会生产活动物质载体基础条件住房类社会基生活资料劳动生产生产基条件土资源固定缺乏弹性生种资源开发赋予产业生俱先天优势时产业发展直接制约力正重基属性决定产业独产业位说产社会承载性中国产新三立基础
配第说：土财富母说：球类母土作球重资源承载着类数传奇神话财富文明……
动力型产
动力型产中国产新三中首次提出根马克思政治济学中关原理提出新产济学观点社会济（总产品）运动包含两部类生产：第Ⅰ部类生产生产资料生产第Ⅱ部类生产生活资料生产根原理产济（总产品）运动包含两部类生产：第Ⅰ部类生产生产资料型产（动力型产）生产第Ⅱ部类生产生活资料型产（消费型产）生产
动力型产消费型产间辨证关系：动力型产消费型产物质基础基保障消费型产动力型产动力终目标两类产开发生产相辅相成缺类产生产（开发）例时导致产相剩导致产泡沫产危机理提出利加强中国产济发展深度研究效控制产开发规模总量例社会济总体发展城市营问题提供力参考
动力型产属产总产品生产中生产资料生产类创造物质财富工业文明客观承载发展中城市营首课题社会济流动力动力型产消费型产提供利物质保证发展水直接影响甚决定消费型产
（见图）
—— 蓝 戈
第章 项目总体策划
市场分析
1项目背景分析：
A项目宏观背景：
● 项目时代背景：中国政府实施西部开发划时代战略
● 项目区位背景：产业墅位西安长安科技产业园属产业园中北示范区
长安科技产业园国家级开发区——西安高新技术产业开发区重组成部分西安市西部开发战略实施程中重点建设项目建成成中国西部具科技创业潜力产业基
Ｂ项目立项背景：
● 西安西部开发桥头堡高新技术开发区长安科技产业园城市动力型产集中板块产业墅中示范性产项目新型办公物业胆创新
● 市场需求：
产业墅诞生源市场传统专业写字楼种种非性化素扬弃全新商务办公理念方式需求
２市场概况分析：
Ａ市场概况：
● 国外高档办公产品形态丰富中商务墅类产品配套性化设计定验积累类产品称office parkvilla park等
● 国高档办公房需求日趋增长开发满足新代办公客户求性化生态化写字楼已迫眉睫
● 西安市场西北区尚办公墅产品面市
● 北京广州重庆西安等已企业开始搬进墅办公墅建设时定位居住缺乏办公须商务环境
● 全国范围产业墅高端稀缺产品仅北京性项目刚刚面市
•森根国际：位北京北苑区北京第家具TOWNHOUSE风格写字楼项目分四期期商务区具浓郁德国馆风格三栋矮层德式风格写字楼1＃楼1500M2层高55米 23＃写字楼独立分六单元2＃楼单元约800M2率883＃楼单元约600M2率96项目车位宽带网等方面配套较完善售价10000元 M2北京般高档高层写字楼售价差
Ｂ西安写字楼市场简析：
● 西安市高档写字楼集中高新西区南二环线城
● 高新西区高档次写字楼集中区域写字楼高层智化高科技等服务配套吸引客户均价格6000元㎡左右
● 南二环写字楼新建项目市场分商住形式写字楼纯商务写字楼两种均价格5000元㎡左右市场销售较
● 城写字楼北街门新城广场区写字楼特点种商业配套成熟丰富商务办公配套相关支撑行业缺乏均价格6000元㎡市场销售情况
● 目前西安市高档写字楼普遍追求科技化商务氛围办公环境性化生态化始终没突破
二 项目分析
１产品分析
Ａ产品类型：
产业墅种升级型具填补市场空白功产品建筑形态墅实功商务办公
Ｂ产品差异化分析：
产业墅需体现居住型墅高贵性化园林化优点时须具备传统写字楼更高档次商务配套
● 传统写字楼缺点：
a．长时间等电梯公交通影响工作效率
b办公室然通风然采光差造成资源浪费利身体健康
c效层高低造成空间狭拥挤感觉
d员工没休息间休息间条件差
e停车位秩序差
d办公区附少令赏心悦目景观
f工作空间死板缺乏活力缺少然话缺少性化缺少关怀直接影响工作者热情遏止创造欲创新精神
● 产业墅传统写字楼优点：
a优秀园区生态氛围
b建筑风格独具性
c良然通风光富变化灵活性生活空间
d更完善商务办公硬件配套软件配套
e更舒适高档休闲会谈场
f体现种非常尊贵性化高级办公状态更程度激发创新精神创造欲
（见表）
● 北京森根国际传统高档写字楼性表：
较项目 产 业 墅 森 根 国 际（北京） 传 统 高 档 写 字 楼 备 注
1 建筑
形态 独体墅 23层 德式风格Townhouse联体墅 23层 层高层
2 面积 1400 ~ 2600M2栋 栋分6单元600~ 800 M2单元 销售面积通常进行分割
3 总房款 高 高 前两者相较低 销售面积影响总房款重素
4 容积率 低容积率低建筑密度 容积率较低建筑密度较低 高容积率高建筑密度
5 生态
环境 高绿化园林式生态化 生态化 低绿化生态环境
6 建筑
风格 风格样高端张扬性唯美 风格样 风格唯
7 部
交通 园区水交通畅达栋垂直交通易达求 垂直交通水交通较 电梯运行周期长轿箱拥挤浪费时间等候
8 建筑
率 建筑率高 85 ~ 964 建筑率相较低80
9 面积单价 等销售单价面积单价低 面积单价较低 等销售单价面积单价高 西安市场产业墅传统高档写字楼相销售单价6000元m2计相差约1000元m2
10 部
空间 宽敞立体感强灵活意 宽敞灵活 较狭度灵活性相较低
11 然通风采光 优良 良 般限制较
12 办公
环境 幽雅舒适文明性突显 幽雅舒适文明 较嘈杂忙乱
13 商务
配套 更先进商务设施高雅商务氛围 先进商务设施高雅商务氛围 较齐全基商务配套
14 智化 配备更先进 配备先进 较先进 森根国际介传统高档写字楼单体商务墅间种产品面积总房款较产业墅产业墅相森根国际类产品更符合目前市场需求
15 停车位 栋楼独立停车位园区公停车场 较充裕停车位 公停车场秩序较差
16 入驻
感受 尊贵性创造欲 高档舒适性 高档性化较弱创造欲较弱
2产品USP提炼：
A专案宏观背景卖点：
长安科技产业园优势分析
● 政策优势
n 整体规划优势：西部开发划时代战略背景长安园作国家级开发区——西安高新技术产业开发区重组成部分建成中国西部具科技创业潜力产业基西安市政府重点项目支持政策西安市南移产业园受益非浅
n 税收优惠措施土优惠政策园区财政扶持：（详见附录）
n 提供融资担保：易形成产业效应建设期短企业果目前资金短缺影响建设速度产业区提供相关担保商业银行申请贷款
n 提供企业援助：迅速形成产业形象项目产业区政府形式偿资助部分资金支持企业发展产业区针市场发展前景收益较高项目进行直接投资注入相应资金支持企业搞建设
● 服务配套优势
n 站通办公：产业区入区企业审批注册登记立项等系列手续实行站式办公流程简化企业入区程序提高办事效率企业尤外企业提供便利
n 高质量居配套： 180万方米超规模国际化社区紫薇田园市规模居西北区首营造完美居环境完全满足社区生活居住需
n 完善市政设施：产业区入区企业设置金融电讯电信通讯邮政教育公交等全套机构提供便利高效市政服务
n 功区域规划：产业区统划分三区域包括产业区中心理区生活配套区产业区产业类型划分相应园区外规划建设住宅宾馆公寓理中心商贸中心会展中心图书中心艺术中心学国际中学双语制学幼园等设施满足入区企业全方位功需求
● 营理念优势
n 高起点：长安科技产业园整体运营招商国型企业担纲具雄厚政府背景强劲综合实力作国家区政府关注重点项目长安园蕴涵潜力前景成入驻企业信心保证
n 长远眼光：产业区运做伊始着眼国际市场充分考虑环节国际接轨海外企业入驻提供天独厚条件园区统划分三区域包括产业区中心理区生活配套区整体考虑园区建设方案区域功合理体现性化理念
n 城市营：长安园开发商已跳出传统消费型产开发商范畴升城市运营商高度籍产业墅长安园动力型产典型代表开发运作整西安市西部中国产生深远影响（详见中国产新三）
n 品牌营：品牌产品类型客户直观具吸引力整体感受高科集团新西部紫薇产长期形成品牌观深植长安产业园营中开发商具备品牌感召力品牌承诺进步确立市场投资信心
B产品体卖点
● 产业墅城市动力型产城市建设核心推进剂
● 产业墅长安科技产业园示范性项目西安西部甚全国产开发范例
● 产业墅传统办公模式场革命开创全新生态办公理念办公物业高形态——国际新文商务标准OFFICE真正体现
● 领先传统业态商务服务硬件设施配套
● 更高档次休闲会前未工作享受
● 激发创造力办公空间
3项目SWOT分析
Ａ项目优势：
● 国领先商务物业模式填补市场空白
● 具西部开发背景
● 开发商实力雄厚信誉卓著
Ｂ项目机会：
● 首创动力型产引爆市场
● 作长安园示范部分助长安园高新开发区进行市场推广
● 市场性化生态化办公模式需求
Ｃ项目劣势：
● 整产业园区政策环境投资氛围相应配套较差外埠国外企业进驻造成障碍
● 单体项目建筑面积栋墅面积约1400—2600㎡间总房款高非普通企业承受
● 项目形态新颖市场认知度低
Ｄ项目威胁：
● 总房款高销售难度非般销售手段达目
● 短期难引起市场深度认知
● 全国科技园区间产生市场争夺
● 项目高度够
（见图）
三 项目综合定位
１目标客户定位：
Ａ基产业墅产品高端性稀缺性决定目标客户群范围较
Ｂ目标客户综合实力雄厚企业类企业领导着眼建立良企业文化企业环境强烈创新意识企业形象较高求时类企业家投资谨慎物业性价升值潜力判断较丰富验
Ｃ目标客户制机构规模分三类：
● 中型民营企业（首推）
● 型国企业
● 中型外资企业
D目标客户行业细分市场调研完成进行
（见图）
２产品市场性价定位：
项目定位高档产品价格定位市场中高档水
（见图）
３案名建议：
Ａ案名剖析：
产业墅优越性化办公环境案名体现出：1生态化园林式2全新高档次商务模式3空前具第性
Ｂ案名建议：
壹号公园企业商务御花园企业公园墅壹号官邸
（见图）
第二章 营销推广策略
核心营销战略
１动力型产解码：
Ａ专案成功关键：
● 动力型产引爆市场全新概念代表着实质性前瞻性建设性产开发形态产模式推出案成功关键
● 围绕动力型产特质：产业墅普通消费型产产品形态目标客户选择区需利非常规重量级营销手段实现核心战略：
动力型产运动战消化
Ｂ动力型产互动流程：
图示：动力型产精髓三创新带三收益良性互动程程终形成推动城市发展巨力量
２价格策略：
Ａ价格控制：
案价格策略侧面充分显示产品强竞争力高品质商新产品未追求超高利润选择超高价位结合市场需求设定中高价位缓释全新业态市时概念认知难度
Ｂ价格杠杆运：
● 专案价格杠杆运策略定意义理解：高开高走起点项目均价利强力市场推广项目体逐步浮出水面带强击稳步提升价格
● 计划通销售杠杆运限度促进销售终实现均1525超价收入
（见图）
二传播推广策略
１ 整合传播策略
图示：整合模式分众传播方法分营销费实处起实效全面结合案产品实质高端性稀缺性特点精确锁定目标客户群体
２媒介组合策略预算分配图
图示：整体传播费中广告攻势体机配合事件公关促销攻势体广告攻势环节采取外结合环环相扣战术西安传媒投放基础辅全国性媒介高空轰炸迅速深化市场案认知
３传播战术组合图
Ａ广告新闻标题：
● 产业墅全球拍卖公告
● WTO新西部•动力产(长安园产业墅)全面入世
● 中国长安版块•动力型产天骄[企业壹号公园]诞生宣言
● 世界500强西部50强
● 中国产第三次革命
● 香港伦敦纽约里CBD西安高科集团造西部中国CBD
● 中国产新陆—[企业壹号公园]
● [企业壹号公园]新西部财富总部
● 开创新文国际商务标准产业墅企业壹号公园
● [企业壹号公园]永谢幕新财富特区
● 西部中国骄傲
Ｂ公关活动促销题
● 产业墅国际拍卖会暨市新闻发布会
● 动力型产城市营坛
● 品牌企业入驻壹号公园庆典
● 壹号公园时代精英嘉年华会
● 优秀民企企业家壹号公园观摩团
● 壹号公园杯新西部十新锐企业家评选
（见图）
三销售策略
１销售阶段控制
全案销售控制中围绕阶段性传播推广重点形成案三次销售浪潮
（见图）
２销售创新战术
Ａ营销战略创新
● 势营销：西部开发国家西部重点城市政策扶持势西安市城市营长安产业园整体推动势实现案势势
● 互动营销：充分利紫薇城市花园已入驻长安园企业产业墅品牌链接实现园区产业区住宅区行政办公区互动赢
（见图）
Ｂ案销售创新战术充分结合动力型产运动战消化核心战略扬弃传统坐店式销售提倡目标客户更实效性沟通讲究走出请进阶段性重点事件营销引爆点
Ｃ五营销战术创新
图示：五营销利器核心战术辅长久形成系统销售技巧
销售力量抓住次契机锤定音
● ONE TO ONE直销营销模式：
扬弃传统销售代表形式高素质理级员专项负责意中客户专服务深度沟通
● 泛CLUB营销模式：
形成案会会员企业间口碑传播巨力量外时针性利俱乐部高端客户集群性诸高尔夫俱乐部网球俱乐部高级商业俱乐部等目标重点推广
● 新空间卖场营销模式：
传统售楼处现代商物业文明展览馆形式面市场客户高科技感高时代感氛围予访者巨感官击销售员扮演讲解员角色系统指导客户程度享案带全新商务体验物业附加值
● 阶段性题营销模式：
消费型产常见销售方式明显适合案波浪式营销事件题活动贯穿全案形成三热销阶段核心举措
● 拍卖营销模式：
案强势开盘方式通充分前期筹备引进重量级企业拍卖会造势案炮红时拍卖会落定部分客户
第三章 项目提升建议
项目运营建议：
1长安园示范产业区——产业墅示范重点
● 形象示范：
产业墅位长安科技产业园入口处两面园区干道面时代广场长安园形象工程时全国首创新文国际商务标准办公模式体现入驻企业卓然群品牌形象
● 规划示范：
规划设计具超前性先导性体现新理念新手法示范产业区时具环境景观示范作
创造布局合理题新颖意想突出现代示范产业区建设新时期生态型国际化科技产业园区形象
● 产业链示范：
长安园提供金融服务政策支持园区物流住宅商业办公文化休闲等全方面配套园园外形成良性互动产业链循环产业墅产业链极具特色环
● 综合效益示范：
产业墅仅企业带济效益体现社会效益边际效益协调关系示范作动力型产代表性作品创造综合效益示范
2理创新
A政策创新
● 站通关：
园区入驻产业墅企业出口业务提供协助办理海关手续设立产品出口快速通道企业效掌控国际商机真正实现壁垒贸易交流
● 企业外交官全程解决方案：
避免水土服现象园区委会免费负责家入驻企业量身聘配名长期企业外交官协助办理企业入园切手续日营中相关法律外联事务确保企业入园站通营事事通
● 企业融资：
园区入驻产业墅企业提供土证次性享受购款相应数额贷款担保服务解决企业营资金困难
● 税收政策：
入驻产业墅企业享受园区外商投资企业税收减免优惠政策享受国家鼓励外商投资中国西部区税延长三年减15税率征收扩投资领域降低控股例关政策规定
B观念创新
● 产业墅种新型物业长安科技产业园开发建设模式中国高新科技产业园区动力型产开发模式创新开发高科技园区胆尝试成西安市全国城市城市营益示范
● 新型物业项目成功作开发商需项目整体运营观念实现创新传统物业理职深化成入驻园区企业事业伙伴角度提升物业附加值提高CS（客户满意度）观念出发营产业墅
C服务创新
全新物业模式形成企业全新OFFICE办公方式推动企业文化发展做开发运营商软性服务方面作充分准备配合专案硬件形态支撑产品市场定位高附加值
（见图）
二产品力提升
１基配置（略）
２新文国际商务标准OFFICE
通产品力提升产业墅进步成国首推新文国际商务标准写字楼产品
新文国际商务标准OFFICE三考评标准：生态化标准智化标准性化标准构成
（见图）
附1：产业墅专案行事履
11月：
1策划出台系统营销执行方案
（1）11月份系统营销执行方案 （11月1日 ~ 11月5日）
——产业墅营销执行总纲
——广告传播计划（含广告设计软文写作）
——政策情报厅组建方案
——生产力促进中心组建方案
——产业墅国际拍卖会暨市新闻发布会执行方案
——动力型产城市营坛执行案
——新空间卖场设计建议
——产业墅置业理手册
——产业墅销售百问
（2）12月份系统营销执行方案 （11月5日 ~ 11月15日）
——企业入驻壹号公园庆典执行案
——壹号公园俱乐部组建运营方案
——壹号公园时代精英嘉年华会活动方案
——实际媒体炒作方案素材
（3）2003年1月份系统营销执行方案 （11月15日 ~ 11月30日）
——媒体炒作方案素材
——优秀民企企业家壹号公园观摩团行动方案
——壹号公园全国性展会执行案
2设计完成产业墅VI应系统 （11月1日 ~ 11月10日）
3招聘培训专案置业理销售服务员 （全月）
4新闻媒体通告动员会媒体分布 （11月5日 ~ 11月30日）
5产业墅国际拍卖会暨新闻发布会筹备工作 （11月5日 ~ 25日）
6坛筹备实施 （11月5日 ~ 11月25日）
7创作设计产业墅海报系统宣传资料 （11月10日 ~ 11月20日）
8产业墅开盘 （11月30日）
二12月：
112月份营销实时方案完善 （12月5日 ~ 12月10日）
2媒体踪报道产业墅动 （全月）
3印刷目标客户参阅高档宣传册启动目标客户营销工程 （全月）
4启动基资料库理Internet网络营销 （全月）
5筹建壹号公园会员俱乐部 （12月10日 ~ 12月30日）
6重量级名企入驻壹号公园庆典 （12月25日 ~ 12月30日）
7举办壹号公园时代精英嘉年华会 （12月20日）
三2003年1月：
12003年1月营销实时方案完善 （1月1日 ~ 1月10日）
2持续推进媒体炒作 （全月）
3举行民企活动 （1月20日 ~ 1月30日）
4壹号公园举办全国性营销展会 （1月25日 ~ 1月30日）
(见表)
产业墅行事履图
时 间
工作项目 11 月 12 月 2003年1月
1~5 6~10 11~15 16~20 21~25 26~30 1~5 6~10 11~15 16~20 21~25 26~31 1~5 6~10 11~15 16~20 21~25 26~30
1 策划出台系统
营销执行方案 12月份营销
实时方案 1月份营销
实时方案
2 设计完成
产业墅VI应系统 媒体踪报道产业墅动 持续推进
媒体炒作
3 招聘培训专案置业理
销售服务员 印刷目标客户参阅高档宣传册启动目标客户营销工程 举行
民企活动
4 新闻媒体通告动员会媒体分布 启动基资料库理
Internet网络营销 壹号公园
参加全国性
营销展会
5 产业墅国际拍卖会暨新闻发布会
筹备工作 筹建壹号公园
会员俱乐部
6 坛筹备实施 重量级名企入驻
壹号公园庆典
7 创作设计产业墅海报
系统宣传资料 举办壹号公园时代精英
嘉年华会
8 产业墅开盘
附2：长安科技产业园优惠政策明细
n 税收优惠措施：
1外商投资企业税收减免优惠政策园区外商投资企业享受国家级高新区外商投资企业项税收减免优惠政策享受国家鼓励外商投资中国西部区税延长三年减15税率征收扩投资领域降低控股例关政策规定
2资企业税收减免优惠政策园区资企业享受国家级高新区国家鼓励投资西部区项税收减免优惠政策
3软件企业税收优惠政策园区软件开发企业享受国家规定税营业税增值税减免优惠政策工资基数抵扣政策规定
n 土优惠政策：
1园区转国土实行七通道路电天然气水排水通讯信息光缆土整
2园区产业保营原进行国土权转产业2000年亩15—18万元民币（方米225—270元包括土出金）进行转写字偻商住商贸娱乐等项目转费2000年均建筑面积方米600元—800元收取
3园区纯生产性厂房中学幼园变配电等公建设施免收市政公设施配套费2000年建筑面积方米30元—50元收取
4园区水电天然气通讯等服务收费西安市统标准收取
n 园区财政扶持：
进入园区企业工商税务关系园区工商税务理机构享受国家高新区委会制定项优惠扶持政策外享受特殊政策：
1生产性项目土转费利政策进入园区投资额3亿元民币（包括3亿元）生产型项目投资额3000万美元（包括3000万美元）资金位50（包括50）园区理办公室审核50亩（包括50亩）产业享受30优惠（亩16万计算优惠240万元）50亩产业规定标准收取土转费优惠部分园区财政补贴
2生产性项目达产达效土转费返政策进入园区生产型项目项目入区实施二年产值达1亿元（包括1亿元缴纳增值税425万元园区留255万元）园区理办公室审核园区财政两年返50亩产业实际转费30（270万）产值达2亿元（包括2亿元园区留增值税510万）返50亩产业土实际转费50（450万）
3厂房租金抵扣出售费扶持政策园区租标准厂房超1000方米（包括1000方米）三年愿行购买三年已付租金次性抵扣购买厂房（低租厂房面积）资金
4生产性项目贷款帖息扶持政策进入园区投资2000万美 元（包括2000万美元）投资额2亿元民币（包括2亿元）生产型项目企业达产达效三年企业申请园区理办公室审核国家土抵押贷款关规定园区财政提供产业购款（实际出资转费）相应数额贷款利息50帖息扶持政策
5生产性项目融资扶持政策进入园区高技术高投入高产出高附加值生产性项目企业申请高新区委会组织证国家土抵押贷款关规定土证次性享受购款相应数额贷款担保服务贷款利息企业负担入区高新技术项目达产达效企业申请高新区委会证优先列高新区科技风险投资产业发展基金扶持项目进入园区产业项目符合条件高新区委会积极推荐申报列入国家省市政府类扶持计划项目取政府资金支持
6生产性项目购款缓交负息扶持政策进入园区高技术高投入高产出高附加值生产性项目投资额2000万美元（包括2000万美元）投资额2亿元（包括2亿元）企业申请园区理办公室组织证三年企业购纯生产厂房转费暂缓付款缓付土转费利息须银行期利息进前次性付清
7纳税户奖励住宅房政策进入园区企业年纳税总额1000万元（包括1000万元估计园区留160万）园区理办公室审核园区理办公室次性奖励三室厅住房套（低100方米）
8奖励技术员营者政策园区理办公室设立奖励基金高新区委会关规定园区企业关键技术员奖售成价住宅房做出突出贡献技术员营者予重奖
附3：西安市高档写字楼市场调研表
序号 楼 盘
名 称 楼 盘
类 型 楼 盘
现 状 裙 楼
情 况 楼盘规模 车位情况 间格 面积层 间数
面结构 售价
租金 实率 理费（月元m2） 交楼日期 公摊率 配置 备注
1 中
国际 裙楼+写字楼 现楼 3世界名牌服饰 总建21000米10层 空置率5 86130
140 2000米 租249元含水电理费中央空调 2000
11 中央空调
2部电梯 高档次楼盘租售外立面装修高档入驻企业国外公司
2 凯爱
厦 裙楼+写字楼 现楼 6层证券银行办公 总建65000米1栋12层1栋21层 100355
米 售7000元
租60元 1493
含中央空调 2000年初 中央空调5A智100兆宽带 属西安较早高档楼盘影响较部硬件设施较高位置
3 世贸
厦 裙楼+写字楼 准现楼 租150
元月 四梯十户 起3500
均3800
高4300 23+0035*楼层*面积 20033 028 容积率85
卖点：台湾发记提供装修设计港式酒店理离城较
劣势：交通便动线堵塞严重周边改造未完成
4 高新国际商务中心——数码
厦 群楼+写字楼 期房 140000米楼数码厦高40层 室400辆
15万
租600元月 起6850
均7600 43 2003年初 019 卖点：接财富五百强配套齐全建设部智化五星级示范
劣势：户型面积价位高目标客户群
5 丽华科技厦 裙楼+写字楼 现楼 4层首层已售余未售 总建37000米25层 1213层分割余整层出售 890米 6000元 61 10
含中央空调 2001
12 4部进口电梯开利中央空调5A智 开工较早停工两年影响购买者信心外观档次般价格偏高
6 华苑
厦 裙楼+写字楼 现楼 3全部租次网通证券餐饮 总建29400米25层
间隔 950米 4650元4层租50元简装 67 4
含中央空调 2002年初 中央空调5A智停车场 价格相区较低位置较
7 E阳
国际 裙楼+写字楼 现楼 3层购物中心银行娱乐等 总建27600米22层 12万 间隔67层分开销售 1255米
四梯八户 起4800
均6250
高6500 65 95
含中央空调费 20025 03507 中央空调5部三菱高速电梯100兆宽带5A智 卖点：5A级智厦观高尔夫球场开发区优势段
劣势：首次开盘成功更名公交线路较少车位少
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[目 录]
序：
壹号公园宣言 ……………… 段先念
二中国产新三动力型产解码……… 蓝 戈
第章：项目总体策划
市场分析
1 背景分析
2 市场概况分析
二项目分析
1产品分析
2项目USP提炼
3项目SWOT分析
三项目综合定位
1目标客户定位
2产品市场定位
3案名建议
第二章：营销推广策略
核心营销战略
1动力型产解码
2价格策略
二传播推广策略
1整合传播策略
2媒介组合策略预算分配图
3传播战术组合
三销售策略
1销售阶段控制
2销售战术创新
第三章：项目提升建议
项目运营建议
1长安园示范产业区——产业墅示范重点
2理创新
二产品力提升
附1：产业墅专案行事履
附2：长安科技产业园优惠政策明细
附3：西安市高档写字楼市场调研表
壹号公园宣言
两年前美国硅谷次商务性考察回国硅谷成功找出原中点令长久忘怀硅谷着堪称世界优越性化办公环境
硅谷处绿树成荫鸟语花香接触精神饱满热情洋溢绵延百公里硅谷环境优美花园点缀中高科技公司公园中精品筑
认硅谷成功重原种环境包括然环境包括社会环境文环境尤轻松够激发想象力创造欲文环境
想做定做
产业墅梦想现实结晶
产业墅诞生中国长安科技产业园世界先进高科技园区先进验充分研究创新运结果市场需求企业目标国家特色紧密结合产物
西部开发号角中诞生长安科技产业园成长中奠基全新高科技产业园区动力型产先锋代表仅种产品示范种开发模式示范更种整合创新方法示范
产业墅秉承新西部贯创新作风带市场仅场全新办公革命更中国产示范性丰碑性建筑
段先念
中国产新三动力型产解码
中国产新三
中国产新三中国新海派智业创始蓝戈先生新研究出版新产济理产产业产城市产国家三部分组成产产业探讨产产业特征国民济中特殊作产城市探讨产业产业链区域济城市发展互动关系产国家探讨产业产业链国家建设济发展机联系果句话概括三者间关系国家营城市营开始城市营产营开始中国产新三集中概述中国产未发展客观规律
中国产新三核心问题特点创造性提出应关产社会承载性：土切社会生产活动物质载体基础条件住房类社会基生活资料劳动生产生产基条件土资源固定缺乏弹性生种资源开发赋予产业生俱先天优势时产业发展直接制约力正重基属性决定产业独产业位说产社会承载性中国产新三立基础
配第说：土财富母说：球类母土作球重资源承载着类数传奇神话财富文明……
动力型产
动力型产中国产新三中首次提出根马克思政治济学中关原理提出新产济学观点社会济（总产品）运动包含两部类生产：第Ⅰ部类生产生产资料生产第Ⅱ部类生产生活资料生产根原理产济（总产品）运动包含两部类生产：第Ⅰ部类生产生产资料型产（动力型产）生产第Ⅱ部类生产生活资料型产（消费型产）生产
动力型产消费型产间辨证关系：动力型产消费型产物质基础基保障消费型产动力型产动力终目标两类产开发生产相辅相成缺类产生产（开发）例时导致产相剩导致产泡沫产危机理提出利加强中国产济发展深度研究效控制产开发规模总量例社会济总体发展城市营问题提供力参考
动力型产属产总产品生产中生产资料生产类创造物质财富工业文明客观承载发展中城市营首课题社会济流动力动力型产消费型产提供利物质保证发展水直接影响甚决定消费型产
（见图）
—— 蓝 戈
第章 项目总体策划
市场分析
1项目背景分析：
A项目宏观背景：
● 项目时代背景：中国政府实施西部开发划时代战略
● 项目区位背景：产业墅位西安长安科技产业园属产业园中北示范区
长安科技产业园国家级开发区——西安高新技术产业开发区重组成部分西安市西部开发战略实施程中重点建设项目建成成中国西部具科技创业潜力产业基
Ｂ项目立项背景：
● 西安西部开发桥头堡高新技术开发区长安科技产业园城市动力型产集中板块产业墅中示范性产项目新型办公物业胆创新
● 市场需求：
产业墅诞生源市场传统专业写字楼种种非性化素扬弃全新商务办公理念方式需求
２市场概况分析：
Ａ市场概况：
● 国外高档办公产品形态丰富中商务墅类产品配套性化设计定验积累类产品称office parkvilla park等
● 国高档办公房需求日趋增长开发满足新代办公客户求性化生态化写字楼已迫眉睫
● 西安市场西北区尚办公墅产品面市
● 北京广州重庆西安等已企业开始搬进墅办公墅建设时定位居住缺乏办公须商务环境
● 全国范围产业墅高端稀缺产品仅北京性项目刚刚面市
•森根国际：位北京北苑区北京第家具TOWNHOUSE风格写字楼项目分四期期商务区具浓郁德国馆风格三栋矮层德式风格写字楼1＃楼1500M2层高55米 23＃写字楼独立分六单元2＃楼单元约800M2率883＃楼单元约600M2率96项目车位宽带网等方面配套较完善售价10000元 M2北京般高档高层写字楼售价差
Ｂ西安写字楼市场简析：
● 西安市高档写字楼集中高新西区南二环线城
● 高新西区高档次写字楼集中区域写字楼高层智化高科技等服务配套吸引客户均价格6000元㎡左右
● 南二环写字楼新建项目市场分商住形式写字楼纯商务写字楼两种均价格5000元㎡左右市场销售较
● 城写字楼北街门新城广场区写字楼特点种商业配套成熟丰富商务办公配套相关支撑行业缺乏均价格6000元㎡市场销售情况
● 目前西安市高档写字楼普遍追求科技化商务氛围办公环境性化生态化始终没突破
二 项目分析
１产品分析
Ａ产品类型：
产业墅种升级型具填补市场空白功产品建筑形态墅实功商务办公
Ｂ产品差异化分析：
产业墅需体现居住型墅高贵性化园林化优点时须具备传统写字楼更高档次商务配套
● 传统写字楼缺点：
a．长时间等电梯公交通影响工作效率
b办公室然通风然采光差造成资源浪费利身体健康
c效层高低造成空间狭拥挤感觉
d员工没休息间休息间条件差
e停车位秩序差
d办公区附少令赏心悦目景观
f工作空间死板缺乏活力缺少然话缺少性化缺少关怀直接影响工作者热情遏止创造欲创新精神
● 产业墅传统写字楼优点：
a优秀园区生态氛围
b建筑风格独具性
c良然通风光富变化灵活性生活空间
d更完善商务办公硬件配套软件配套
e更舒适高档休闲会谈场
f体现种非常尊贵性化高级办公状态更程度激发创新精神创造欲
（见表）
● 北京森根国际传统高档写字楼性表：
较项目 产 业 墅 森 根 国 际（北京） 传 统 高 档 写 字 楼 备 注
1 建筑
形态 独体墅 23层 德式风格Townhouse联体墅 23层 层高层
2 面积 1400 ~ 2600M2栋 栋分6单元600~ 800 M2单元 销售面积通常进行分割
3 总房款 高 高 前两者相较低 销售面积影响总房款重素
4 容积率 低容积率低建筑密度 容积率较低建筑密度较低 高容积率高建筑密度
5 生态
环境 高绿化园林式生态化 生态化 低绿化生态环境
6 建筑
风格 风格样高端张扬性唯美 风格样 风格唯
7 部
交通 园区水交通畅达栋垂直交通易达求 垂直交通水交通较 电梯运行周期长轿箱拥挤浪费时间等候
8 建筑
率 建筑率高 85 ~ 964 建筑率相较低80
9 面积单价 等销售单价面积单价低 面积单价较低 等销售单价面积单价高 西安市场产业墅传统高档写字楼相销售单价6000元m2计相差约1000元m2
10 部
空间 宽敞立体感强灵活意 宽敞灵活 较狭度灵活性相较低
11 然通风采光 优良 良 般限制较
12 办公
环境 幽雅舒适文明性突显 幽雅舒适文明 较嘈杂忙乱
13 商务
配套 更先进商务设施高雅商务氛围 先进商务设施高雅商务氛围 较齐全基商务配套
14 智化 配备更先进 配备先进 较先进 森根国际介传统高档写字楼单体商务墅间种产品面积总房款较产业墅产业墅相森根国际类产品更符合目前市场需求
15 停车位 栋楼独立停车位园区公停车场 较充裕停车位 公停车场秩序较差
16 入驻
感受 尊贵性创造欲 高档舒适性 高档性化较弱创造欲较弱
2产品USP提炼：
A专案宏观背景卖点：
长安科技产业园优势分析
● 政策优势
n 整体规划优势：西部开发划时代战略背景长安园作国家级开发区——西安高新技术产业开发区重组成部分建成中国西部具科技创业潜力产业基西安市政府重点项目支持政策西安市南移产业园受益非浅
n 税收优惠措施土优惠政策园区财政扶持：（详见附录）
n 提供融资担保：易形成产业效应建设期短企业果目前资金短缺影响建设速度产业区提供相关担保商业银行申请贷款
n 提供企业援助：迅速形成产业形象项目产业区政府形式偿资助部分资金支持企业发展产业区针市场发展前景收益较高项目进行直接投资注入相应资金支持企业搞建设
● 服务配套优势
n 站通办公：产业区入区企业审批注册登记立项等系列手续实行站式办公流程简化企业入区程序提高办事效率企业尤外企业提供便利
n 高质量居配套： 180万方米超规模国际化社区紫薇田园市规模居西北区首营造完美居环境完全满足社区生活居住需
n 完善市政设施：产业区入区企业设置金融电讯电信通讯邮政教育公交等全套机构提供便利高效市政服务
n 功区域规划：产业区统划分三区域包括产业区中心理区生活配套区产业区产业类型划分相应园区外规划建设住宅宾馆公寓理中心商贸中心会展中心图书中心艺术中心学国际中学双语制学幼园等设施满足入区企业全方位功需求
● 营理念优势
n 高起点：长安科技产业园整体运营招商国型企业担纲具雄厚政府背景强劲综合实力作国家区政府关注重点项目长安园蕴涵潜力前景成入驻企业信心保证
n 长远眼光：产业区运做伊始着眼国际市场充分考虑环节国际接轨海外企业入驻提供天独厚条件园区统划分三区域包括产业区中心理区生活配套区整体考虑园区建设方案区域功合理体现性化理念
n 城市营：长安园开发商已跳出传统消费型产开发商范畴升城市运营商高度籍产业墅长安园动力型产典型代表开发运作整西安市西部中国产生深远影响（详见中国产新三）
n 品牌营：品牌产品类型客户直观具吸引力整体感受高科集团新西部紫薇产长期形成品牌观深植长安产业园营中开发商具备品牌感召力品牌承诺进步确立市场投资信心
B产品体卖点
● 产业墅城市动力型产城市建设核心推进剂
● 产业墅长安科技产业园示范性项目西安西部甚全国产开发范例
● 产业墅传统办公模式场革命开创全新生态办公理念办公物业高形态——国际新文商务标准OFFICE真正体现
● 领先传统业态商务服务硬件设施配套
● 更高档次休闲会前未工作享受
● 激发创造力办公空间
3项目SWOT分析
Ａ项目优势：
● 国领先商务物业模式填补市场空白
● 具西部开发背景
● 开发商实力雄厚信誉卓著
Ｂ项目机会：
● 首创动力型产引爆市场
● 作长安园示范部分助长安园高新开发区进行市场推广
● 市场性化生态化办公模式需求
Ｃ项目劣势：
● 整产业园区政策环境投资氛围相应配套较差外埠国外企业进驻造成障碍
● 单体项目建筑面积栋墅面积约1400—2600㎡间总房款高非普通企业承受
● 项目形态新颖市场认知度低
Ｄ项目威胁：
● 总房款高销售难度非般销售手段达目
● 短期难引起市场深度认知
● 全国科技园区间产生市场争夺
● 项目高度够
（见图）
三 项目综合定位
１目标客户定位：
Ａ基产业墅产品高端性稀缺性决定目标客户群范围较
Ｂ目标客户综合实力雄厚企业类企业领导着眼建立良企业文化企业环境强烈创新意识企业形象较高求时类企业家投资谨慎物业性价升值潜力判断较丰富验
Ｃ目标客户制机构规模分三类：
● 中型民营企业（首推）
● 型国企业
● 中型外资企业
D目标客户行业细分市场调研完成进行
（见图）
２产品市场性价定位：
项目定位高档产品价格定位市场中高档水
（见图）
３案名建议：
Ａ案名剖析：
产业墅优越性化办公环境案名体现出：1生态化园林式2全新高档次商务模式3空前具第性
Ｂ案名建议：
壹号公园企业商务御花园企业公园墅壹号官邸
（见图）
第二章 营销推广策略
核心营销战略
１动力型产解码：
Ａ专案成功关键：
● 动力型产引爆市场全新概念代表着实质性前瞻性建设性产开发形态产模式推出案成功关键
● 围绕动力型产特质：产业墅普通消费型产产品形态目标客户选择区需利非常规重量级营销手段实现核心战略：
动力型产运动战消化
Ｂ动力型产互动流程：
图示：动力型产精髓三创新带三收益良性互动程程终形成推动城市发展巨力量
２价格策略：
Ａ价格控制：
案价格策略侧面充分显示产品强竞争力高品质商新产品未追求超高利润选择超高价位结合市场需求设定中高价位缓释全新业态市时概念认知难度
Ｂ价格杠杆运：
● 专案价格杠杆运策略定意义理解：高开高走起点项目均价利强力市场推广项目体逐步浮出水面带强击稳步提升价格
● 计划通销售杠杆运限度促进销售终实现均1525超价收入
（见图）
二传播推广策略
１ 整合传播策略
图示：整合模式分众传播方法分营销费实处起实效全面结合案产品实质高端性稀缺性特点精确锁定目标客户群体
２媒介组合策略预算分配图
图示：整体传播费中广告攻势体机配合事件公关促销攻势体广告攻势环节采取外结合环环相扣战术西安传媒投放基础辅全国性媒介高空轰炸迅速深化市场案认知
３传播战术组合图
Ａ广告新闻标题：
● 产业墅全球拍卖公告
● WTO新西部•动力产(长安园产业墅)全面入世
● 中国长安版块•动力型产天骄[企业壹号公园]诞生宣言
● 世界500强西部50强
● 中国产第三次革命
● 香港伦敦纽约里CBD西安高科集团造西部中国CBD
● 中国产新陆—[企业壹号公园]
● [企业壹号公园]新西部财富总部
● 开创新文国际商务标准产业墅企业壹号公园
● [企业壹号公园]永谢幕新财富特区
● 西部中国骄傲
Ｂ公关活动促销题
● 产业墅国际拍卖会暨市新闻发布会
● 动力型产城市营坛
● 品牌企业入驻壹号公园庆典
● 壹号公园时代精英嘉年华会
● 优秀民企企业家壹号公园观摩团
● 壹号公园杯新西部十新锐企业家评选
（见图）
三销售策略
１销售阶段控制
全案销售控制中围绕阶段性传播推广重点形成案三次销售浪潮
（见图）
２销售创新战术
Ａ营销战略创新
● 势营销：西部开发国家西部重点城市政策扶持势西安市城市营长安产业园整体推动势实现案势势
● 互动营销：充分利紫薇城市花园已入驻长安园企业产业墅品牌链接实现园区产业区住宅区行政办公区互动赢
（见图）
Ｂ案销售创新战术充分结合动力型产运动战消化核心战略扬弃传统坐店式销售提倡目标客户更实效性沟通讲究走出请进阶段性重点事件营销引爆点
Ｃ五营销战术创新
图示：五营销利器核心战术辅长久形成系统销售技巧
销售力量抓住次契机锤定音
● ONE TO ONE直销营销模式：
扬弃传统销售代表形式高素质理级员专项负责意中客户专服务深度沟通
● 泛CLUB营销模式：
形成案会会员企业间口碑传播巨力量外时针性利俱乐部高端客户集群性诸高尔夫俱乐部网球俱乐部高级商业俱乐部等目标重点推广
● 新空间卖场营销模式：
传统售楼处现代商物业文明展览馆形式面市场客户高科技感高时代感氛围予访者巨感官击销售员扮演讲解员角色系统指导客户程度享案带全新商务体验物业附加值
● 阶段性题营销模式：
消费型产常见销售方式明显适合案波浪式营销事件题活动贯穿全案形成三热销阶段核心举措
● 拍卖营销模式：
案强势开盘方式通充分前期筹备引进重量级企业拍卖会造势案炮红时拍卖会落定部分客户
第三章 项目提升建议
项目运营建议：
1长安园示范产业区——产业墅示范重点
● 形象示范：
产业墅位长安科技产业园入口处两面园区干道面时代广场长安园形象工程时全国首创新文国际商务标准办公模式体现入驻企业卓然群品牌形象
● 规划示范：
规划设计具超前性先导性体现新理念新手法示范产业区时具环境景观示范作
创造布局合理题新颖意想突出现代示范产业区建设新时期生态型国际化科技产业园区形象
● 产业链示范：
长安园提供金融服务政策支持园区物流住宅商业办公文化休闲等全方面配套园园外形成良性互动产业链循环产业墅产业链极具特色环
● 综合效益示范：
产业墅仅企业带济效益体现社会效益边际效益协调关系示范作动力型产代表性作品创造综合效益示范
2理创新
A政策创新
● 站通关：
园区入驻产业墅企业出口业务提供协助办理海关手续设立产品出口快速通道企业效掌控国际商机真正实现壁垒贸易交流
● 企业外交官全程解决方案：
避免水土服现象园区委会免费负责家入驻企业量身聘配名长期企业外交官协助办理企业入园切手续日营中相关法律外联事务确保企业入园站通营事事通
● 企业融资：
园区入驻产业墅企业提供土证次性享受购款相应数额贷款担保服务解决企业营资金困难
● 税收政策：
入驻产业墅企业享受园区外商投资企业税收减免优惠政策享受国家鼓励外商投资中国西部区税延长三年减15税率征收扩投资领域降低控股例关政策规定
B观念创新
● 产业墅种新型物业长安科技产业园开发建设模式中国高新科技产业园区动力型产开发模式创新开发高科技园区胆尝试成西安市全国城市城市营益示范
● 新型物业项目成功作开发商需项目整体运营观念实现创新传统物业理职深化成入驻园区企业事业伙伴角度提升物业附加值提高CS（客户满意度）观念出发营产业墅
C服务创新
全新物业模式形成企业全新OFFICE办公方式推动企业文化发展做开发运营商软性服务方面作充分准备配合专案硬件形态支撑产品市场定位高附加值
（见图）
二产品力提升
１基配置（略）
２新文国际商务标准OFFICE
通产品力提升产业墅进步成国首推新文国际商务标准写字楼产品
新文国际商务标准OFFICE三考评标准：生态化标准智化标准性化标准构成
（见图）
附1：产业墅专案行事履
11月：
1策划出台系统营销执行方案
（1）11月份系统营销执行方案 （11月1日 ~ 11月5日）
——产业墅营销执行总纲
——广告传播计划（含广告设计软文写作）
——政策情报厅组建方案
——生产力促进中心组建方案
——产业墅国际拍卖会暨市新闻发布会执行方案
——动力型产城市营坛执行案
——新空间卖场设计建议
——产业墅置业理手册
——产业墅销售百问
（2）12月份系统营销执行方案 （11月5日 ~ 11月15日）
——企业入驻壹号公园庆典执行案
——壹号公园俱乐部组建运营方案
——壹号公园时代精英嘉年华会活动方案
——实际媒体炒作方案素材
（3）2003年1月份系统营销执行方案 （11月15日 ~ 11月30日）
——媒体炒作方案素材
——优秀民企企业家壹号公园观摩团行动方案
——壹号公园全国性展会执行案
2设计完成产业墅VI应系统 （11月1日 ~ 11月10日）
3招聘培训专案置业理销售服务员 （全月）
4新闻媒体通告动员会媒体分布 （11月5日 ~ 11月30日）
5产业墅国际拍卖会暨新闻发布会筹备工作 （11月5日 ~ 25日）
6坛筹备实施 （11月5日 ~ 11月25日）
7创作设计产业墅海报系统宣传资料 （11月10日 ~ 11月20日）
8产业墅开盘 （11月30日）
二12月：
112月份营销实时方案完善 （12月5日 ~ 12月10日）
2媒体踪报道产业墅动 （全月）
3印刷目标客户参阅高档宣传册启动目标客户营销工程 （全月）
4启动基资料库理Internet网络营销 （全月）
5筹建壹号公园会员俱乐部 （12月10日 ~ 12月30日）
6重量级名企入驻壹号公园庆典 （12月25日 ~ 12月30日）
7举办壹号公园时代精英嘉年华会 （12月20日）
三2003年1月：
12003年1月营销实时方案完善 （1月1日 ~ 1月10日）
2持续推进媒体炒作 （全月）
3举行民企活动 （1月20日 ~ 1月30日）
4壹号公园举办全国性营销展会 （1月25日 ~ 1月30日）
(见表)
产业墅行事履图
时 间
工作项目 11 月 12 月 2003年1月
1~5 6~10 11~15 16~20 21~25 26~30 1~5 6~10 11~15 16~20 21~25 26~31 1~5 6~10 11~15 16~20 21~25 26~30
1 策划出台系统
营销执行方案 12月份营销
实时方案 1月份营销
实时方案
2 设计完成
产业墅VI应系统 媒体踪报道产业墅动 持续推进
媒体炒作
3 招聘培训专案置业理
销售服务员 印刷目标客户参阅高档宣传册启动目标客户营销工程 举行
民企活动
4 新闻媒体通告动员会媒体分布 启动基资料库理
Internet网络营销 壹号公园
参加全国性
营销展会
5 产业墅国际拍卖会暨新闻发布会
筹备工作 筹建壹号公园
会员俱乐部
6 坛筹备实施 重量级名企入驻
壹号公园庆典
7 创作设计产业墅海报
系统宣传资料 举办壹号公园时代精英
嘉年华会
8 产业墅开盘
附2：长安科技产业园优惠政策明细
n 税收优惠措施：
1外商投资企业税收减免优惠政策园区外商投资企业享受国家级高新区外商投资企业项税收减免优惠政策享受国家鼓励外商投资中国西部区税延长三年减15税率征收扩投资领域降低控股例关政策规定
2资企业税收减免优惠政策园区资企业享受国家级高新区国家鼓励投资西部区项税收减免优惠政策
3软件企业税收优惠政策园区软件开发企业享受国家规定税营业税增值税减免优惠政策工资基数抵扣政策规定
n 土优惠政策：
1园区转国土实行七通道路电天然气水排水通讯信息光缆土整
2园区产业保营原进行国土权转产业2000年亩15—18万元民币（方米225—270元包括土出金）进行转写字偻商住商贸娱乐等项目转费2000年均建筑面积方米600元—800元收取
3园区纯生产性厂房中学幼园变配电等公建设施免收市政公设施配套费2000年建筑面积方米30元—50元收取
4园区水电天然气通讯等服务收费西安市统标准收取
n 园区财政扶持：
进入园区企业工商税务关系园区工商税务理机构享受国家高新区委会制定项优惠扶持政策外享受特殊政策：
1生产性项目土转费利政策进入园区投资额3亿元民币（包括3亿元）生产型项目投资额3000万美元（包括3000万美元）资金位50（包括50）园区理办公室审核50亩（包括50亩）产业享受30优惠（亩16万计算优惠240万元）50亩产业规定标准收取土转费优惠部分园区财政补贴
2生产性项目达产达效土转费返政策进入园区生产型项目项目入区实施二年产值达1亿元（包括1亿元缴纳增值税425万元园区留255万元）园区理办公室审核园区财政两年返50亩产业实际转费30（270万）产值达2亿元（包括2亿元园区留增值税510万）返50亩产业土实际转费50（450万）
3厂房租金抵扣出售费扶持政策园区租标准厂房超1000方米（包括1000方米）三年愿行购买三年已付租金次性抵扣购买厂房（低租厂房面积）资金
4生产性项目贷款帖息扶持政策进入园区投资2000万美 元（包括2000万美元）投资额2亿元民币（包括2亿元）生产型项目企业达产达效三年企业申请园区理办公室审核国家土抵押贷款关规定园区财政提供产业购款（实际出资转费）相应数额贷款利息50帖息扶持政策
5生产性项目融资扶持政策进入园区高技术高投入高产出高附加值生产性项目企业申请高新区委会组织证国家土抵押贷款关规定土证次性享受购款相应数额贷款担保服务贷款利息企业负担入区高新技术项目达产达效企业申请高新区委会证优先列高新区科技风险投资产业发展基金扶持项目进入园区产业项目符合条件高新区委会积极推荐申报列入国家省市政府类扶持计划项目取政府资金支持
6生产性项目购款缓交负息扶持政策进入园区高技术高投入高产出高附加值生产性项目投资额2000万美元（包括2000万美元）投资额2亿元（包括2亿元）企业申请园区理办公室组织证三年企业购纯生产厂房转费暂缓付款缓付土转费利息须银行期利息进前次性付清
7纳税户奖励住宅房政策进入园区企业年纳税总额1000万元（包括1000万元估计园区留160万）园区理办公室审核园区理办公室次性奖励三室厅住房套（低100方米）
8奖励技术员营者政策园区理办公室设立奖励基金高新区委会关规定园区企业关键技术员奖售成价住宅房做出突出贡献技术员营者予重奖
附3：西安市高档写字楼市场调研表
序号 楼 盘
名 称 楼 盘
类 型 楼 盘
现 状 裙 楼
情 况 楼盘规模 车位情况 间格 面积层 间数
面结构 售价
租金 实率 理费（月元m2） 交楼日期 公摊率 配置 备注
1 中
国际 裙楼+写字楼 现楼 3世界名牌服饰 总建21000米10层 空置率5 86130
140 2000米 租249元含水电理费中央空调 2000
11 中央空调
2部电梯 高档次楼盘租售外立面装修高档入驻企业国外公司
2 凯爱
厦 裙楼+写字楼 现楼 6层证券银行办公 总建65000米1栋12层1栋21层 100355
米 售7000元
租60元 1493
含中央空调 2000年初 中央空调5A智100兆宽带 属西安较早高档楼盘影响较部硬件设施较高位置
3 世贸
厦 裙楼+写字楼 准现楼 租150
元月 四梯十户 起3500
均3800
高4300 23+0035*楼层*面积 20033 028 容积率85
卖点：台湾发记提供装修设计港式酒店理离城较
劣势：交通便动线堵塞严重周边改造未完成
4 高新国际商务中心——数码
厦 群楼+写字楼 期房 140000米楼数码厦高40层 室400辆
15万
租600元月 起6850
均7600 43 2003年初 019 卖点：接财富五百强配套齐全建设部智化五星级示范
劣势：户型面积价位高目标客户群
5 丽华科技厦 裙楼+写字楼 现楼 4层首层已售余未售 总建37000米25层 1213层分割余整层出售 890米 6000元 61 10
含中央空调 2001
12 4部进口电梯开利中央空调5A智 开工较早停工两年影响购买者信心外观档次般价格偏高
6 华苑
厦 裙楼+写字楼 现楼 3全部租次网通证券餐饮 总建29400米25层
间隔 950米 4650元4层租50元简装 67 4
含中央空调 2002年初 中央空调5A智停车场 价格相区较低位置较
7 E阳
国际 裙楼+写字楼 现楼 3层购物中心银行娱乐等 总建27600米22层 12万 间隔67层分开销售 1255米
四梯八户 起4800
均6250
高6500 65 95
含中央空调费 20025 03507 中央空调5部三菱高速电梯100兆宽带5A智 卖点：5A级智厦观高尔夫球场开发区优势段
劣势：首次开盘成功更名公交线路较少车位少
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