丽水湾墅
2003年度营销推广整合方案
盈创置业·丽水湾项目组
2003年3月10日
前言
着丽水湾项目项工作利进行时托政府政策利改变区域房产市场良性变化项目进入紧张开工开盘准备工作丽水湾保持信心时应该时做迎接市场挑战准备面项目整合推广市场营销做出定性定量安排预留调整补充空间保证高速高效高质完成丽水湾销售服务工作
·丽水湾客户分析
根2002年12月17日2003年3月7日访235批次客户进行统计分析结果
结1：客户认识丽水湾途径通报纸广告户外广告
绝部分客户通报纸广告户外广告解项目说明前期宣传基达告知市场目客户楼盘法形成较深刻认识未造成口碑效应建议期广告公关活动注意针卖点作宣传时样板墅应快推出
结2：客户购房关心问题价格工程进度
访客户中价格进度关心问题次环境户型面积说明丽水湾项目价位必须楼盘品质宣传推广力支撑问题位置环境等通推广计划进行全方位诉求时明确工程进度素
结3：客户需求面积250—350方米间
客户普遍接受面积250—350方米间例达734125客户选择350—400方米户型外选择400方米250方米占极少数建议开发250—350方米户型面积辅市场需求决定产品定位
结4：客户普遍接受墅总价160万
23消费者认160万价格接受77消费者认价位应160万建议项目力户型价格宜超160万相较户型适提高价格满足层次需求
结5：客户较关心层数二层半传统墅类型
75客户喜欢二层半传统墅类型建议丽水湾墅类型时做精准细巧形成竞争楼盘差异化拉开竞争手产品品质区迅速抢占墅高端市场
结6：客户需求户型五房六房居
项目客户较接受五房六房户型选择七房八房占极少数外1690消费者选择户型原：1许客户解墅户型设计知道墅应设置房间？样布置？2部分客户设计考虑项目应考虑户型优势宣传工夫做扬长避短
结7：客户求交房标准高偏框架结构
453客户选择初装修359客户喜欢装修墅交房标准求高建议交房营销手段根实际情况作适调整外解90客户砖混结构难接受较偏重框架结构
结8：客户选择银行揭付款方式
90客户选择银行揭少部分客户选择次性付款符合南宁市场消费水准外3客户没明确表示付款方式原：1持币观2正进行购买前较选择建议营销手段推出刺激市场政策时应量银行优惠吸引客户
结9：客户年龄构成40岁左右居
访客户中40岁左右居工作年定积蓄事业基础社会位未充满信心敢超前消费时理智成熟见消费没盲动性购买时会价格段品质服务等方面素综合考虑问题
结10：客户顾虑素较目前信心足
例：价格什时候确定？楼盘实际情况？周边环境会会破坏？丽水湾墅终价格没出客户关心问题成影响客户购买素外样板房问题客户仅图片沙盘法获楼盘感性认识需更信息例幢样板房通三维动画虚拟现实等高科技手段表现楼盘特色手段部分客户周边风景感挺满意担心会会遭破坏
·2003年度销售目标
销售分段周期
根项目现状市场情况2003年度丽水湾销售分四阶段
销售时段
起止时间
销售目标
累计栋数
市场引导期
2003年3月15日—2003年4月18日
10％
11
开盘强销期
2003年4月19日－2003年10月18日
45％
51
续销期
2003年10月19日－2004年4月18日
70％
80
尾盘期
2004年4月19日 －2004年10月18日
100％
114
·2003年度营销策略
根广泛市场调研客户分析总结前阶段工作基础调整营销思路结合市场需整合项目优势全面进行效市场推广
思路决定出路 针问题展开营销思路：
什买墅？
什选择丽水湾？
引导客户促进成交？
·概念推广策略
什买墅？—— 原实简单享受
创意原点：生活享受家
概念释义
家提供享受家全程提供丰富Enjoy容家 工作生活会配套室外景观现成美未发展……全程提供享受家
类客户生活行家真正懂生活艺术享受家
Enjoy生活享受家丽水湾楼盘概念楼盘性潜目标客户群体特征心理需
全程享受家享受什？
市生活·真山真水·修身养性·升值空间·休闲乐趣·空间美学·社区文化… …
Enjoy生活享受家产品客户间性产生鸣认感结点
广告语：享受生活
广告语释义
生命历程中
真正堪称纯粹享受阶段
约两——
学龄前切尚未开始纷扰谈起
退休事事尘埃落定幸福水落石出
中青年生活陷入忙盲茫恶性循环
丽水湾提出解决方案——
全年龄层享受 关年龄层（孩中青年老年）生活享受
全程生享受 呵护少老生活享受
全面场享受 体贴城市社区空间转换外种场生活享受
什选择丽水湾？
选择丽水湾六理
现代贵族家庭典范南宁生活领袖丽水湾墅齐
六家庭六旺销理早已公开秘密
风水·座北南负阴抱阳龙脉交汇风水宝众风水专家赞绝口
环境·闻花香听虫鸟鸣焕发生命量生活师养心养身生活宝殿
段·南宁市花园国际级市政配套规划广阔投资生活版图正形成
房子·师倾力规划建筑材料技术实现项南宁首创真正满意安心住宅
景观·闲庭信步指点江山条邕江万顷青山四季您倾情演出
生活加·贵族生活领8800㎡超豪华会网球场滨江俱乐部游艇码头等等
市场推广时卖点然价格然关键敏感问题会广告中直接释放
·2003年度营销保障体系
丽水湾媒介推广策略
（）媒介目标（争取年度销售黄金档期36月场短快漂亮仗）
选择适媒体创意提供佳演出舞台发挥空间广告消费者产生佳说服效果
通科学媒介投放组合策略制造声势保证足够效达率避免必浪费前提吸引消费者前咨询感受现场氛围产生购买欲
树立发展商楼盘形象增强消费者信心发挥口碑宣传优势提高项目知名度美誉度通广告宣传力配合销售丽水湾项目短时间进入销售成熟期迅速回笼资金
（二）媒介投放组合策略
时段结合销售周期媒体推广方式：报纸广告路牌DM单张网络电视现场包装
市场引导期
新闻炒作配合报纸广告
强销期
报纸事件行销辅提升形象强调服务提供更便利购楼条件吸收消费者前咨询盘针卖点做纯销售式广告现场销售力配合促成更高成交额减少销售工作压力时发挥软性文章新闻炒作理性诉求配合宣传达购楼热潮目
持销期
报纸广告形象广告证言方式卖点广告催促式广告形成投放促销广告时配合短程促销活动解决销售中存问题矛盾
尾盘期
利报纸做感性诉求时利工程形象进度收尾阶段增强置业者购房信心消化存量
媒介选择标准
选择南宁消费者影响力媒介——南国早报
选择广西区目标消费者接触媒介——广西日报
选择贴目标客户群体媒介—— 路牌广告直邮广告等等
媒体运
（１）南国早报
综合性型早报日发行量达32万份针众读者家庭订阅率高读者忠诚度高
（２）广西日报南宁晚报南宁电视台等作辅助
广告发布频率
媒介广告发布时间频率互补充
导入期采取试探性发布策略
公开发售期特强销阶段采取集中发布策略媒介持续发布广告便迅速占领市场
成熟期采取间歇发布策略节省广告费保持广告延续性起持续引导提醒作
（三）媒介投放组合方案建议
报纸广告：
报纸广告效果容置疑针目前较特殊时间段必进行规模宣传迅速响丽水湾品牌高品质入市
建议前期开盘日前月开始进行密集型击（建议前月周两期半版南国早报前半月周三期半版南国早报）期媒体推广费相较高考虑报眼形式特定时段（节日活动期间）连续投放针互动推广需报纸进行规模宣传
广告牌：
广告牌效果较尤夜间视觉击力强前期反馈信息达预期目广告牌前阶段楼盘形象阶段释放楼盘活动信息卖点入伙等利信息
建议：南蒲道入口远处增加型广告路牌赢客户仙葫墅群第印象
DM（直邮广告）：
考虑作现阶段丽水湾宣传手段成低针性强传播途径简单方便贴消费群生活时市场造成定视觉击力容易市场接受
建议针时段点进行DM投放次序投放
电视广告：
电视广告种广泛众种图文广告已社会众认接受
建议重新制作电视专题片实物实景着重突出山水景观等硬性卖点6月—8月南宁电视台房产节目点播某知名电视剧广告时段播出
广播媒体：
鉴2002年度丽水湾项目形象市场中认知度偏低2003年度丽水湾推广目标客户群偏移作传播面较广南宁市交通广播频道应列入推广选择手段
建议开盘强销期间考虑利广播媒体进行时段密集型硬性卖点活动信息释放增强项目市场认知度美誉度
网络：
着日益增长精神文化需网已成众解信息途径节假日期间外出活动相减少网机会会明显加强想未置业客户会关注楼盘信息动态网站影响力效果业具备较口碑司建议进行广告方面推广性价网络广告推广硬性广告相价位较低普面广释放容等优势
建议采网络推广手段更具推广性针性传播性时间选择半年
车体广告：
目前项目1路42路公交车陈旧费高影响力偏效果户外广告牌理想
建议车体广告暂
杂志：
市空间（原南宁生活）杂志具定读者群体南宁市区发行阅读面较广效果良
建议阶段楼盘市场进行形象推广时该杂志作辅助
现场包装：
目前丽水湾推广中导视系统明显情况现场包装显尤重
建议市场引导期间增加围墙喷绘广告重新制作路旗广告售楼处前安置气拱门
二丽水湾营销活动计划
（）阶段推广计划
市场引导期 （315—418）
题
阶段目标
营销手段
推广容题媒体具体时间
备注
生活享受家
进步加强项目知名度目标客户进步解项目情况进加深项目关注程度时试探市场项目承接力次积累客户宣传新生活理念
宣传活动
1配合南国早报炒作仙葫片区
流媒体文章：关注仙葫 关注丽水湾
2推广享受生活理念
广告
报纸广告：周四南国早报12版硬广告分规划篇景观篇发展篇等系列刊出
路牌广告：增加南蒲道民族道交界处路牌广告
文：楼书折页DM单张投放工形象包装
公关活动
举办仙葫居坛
促销活动
1电话通知准客户
2推出老带新优惠措施
开盘强销期 （419—1018）
题
阶段目标
营销手段
推广容题媒体具体时间
备注
题
墅时代
全面包装树立巩固项目鲜明形象动引导目标客户置业心理获目标客户群普遍认强化项目品牌形象挖掘潜客户综合运种推广手段针目标客户进行效宣传变潜需求效需求
宣传活动
流媒体文章：
墅时代
开盘活动发布
丽水湾生活体验
1联谊会会相关组织工作
2客户通讯容策划
3相关机构建立
广告
报纸广告：开盘活动硬广告活动期间展销会期间密集发布
电视专题新闻互动
公关活动
开门红开盘红酒会
水开盘游艇·美女秀
房展活动
风水午茶
6月份活动定
促销活动
落定促进（配合次活动折扣）
持销期 （20031019—2004418）
题
阶段目标
营销手段
推广容题媒体具体时间
备注
新住宅运动
阶段提高销售数量目标通前两阶段销售反馈总结验做出方面快速调整包括价格付款办法促销手法宣传包装等务求更切合市场需求阶段宣传速度适时放缓承接第阶段建立声誉逐步达销售目标
宣传活动
流媒体文章：新住宅运动
图片专访：水岸生活
时配合列活动：咨询发布会员收集直效反馈
广告
南国早报丽水湾形象广告
报纸广告杂志（互动）
活动通知促销通知
公关活动
题：丽水湾生活事
容： 丽水湾威士忌餐酒会 题音乐会
现场活动气氛营造
休闲场景策划报纸广告杂志发散现场实景
促销活动
老带新优惠措施
尾盘期 （2004 418—20041018）
题
阶段目标
营销手段
推广容题媒体具体时间
备注
享受生活
年市场销售总结前期销售程中出现问题调整策前期观客户新客户采取种优惠政策迫快落定成交针特殊客户需求调整销售策略消化潜客户阶段利细节卖点做宣传销售手法应该采取灵活方式注意收集客户反映情况期价格制定做出准确判断利业网络少量市场宣传吸引家注意务求单位售清
宣传活动
定
广告
定
公关活动
定
促销活动
定
（二）3—6月活动方案提案
活动：仙葫居坛
题：关注仙葫 关注丽水湾
——山水住宅发展演变
目：配合南国早报炒作仙葫片区
初步亮相先期展示项目形象发展商形象
提前预告项目基情况唤起市场注意
时间：3月25日（周二）
点：售楼处
形式：媒体牵头目宣传通坛高度邀请业界士探讨仙葫片区山水住宅发展演变
容：山水居住新时代理解
效果预测：达更市民解仙葫片区关注丽水湾开盘活动做前期铺垫
费：1万
活动二：开盘活动建议
题：南宁新墅时代
——丽水湾水开盘活动
时间：4月19日星期六
点：丽水湾现场
活动容：
（）公关活动分三部分
1 水中花——举办山水·游艇·泳装秀（考虑明日号游轮合作）
40岁喜欢听谭咏麟歌喜欢金庸说喜欢墅名车游艇美女……
水中花丽水湾题意境相贴
客户喜欢想做
2 开门红——开盘红酒会
丽水湾尊贵高雅应该红酒品
3 龙狮会——传统龙狮表演
传统风水宝结合中国传统文化相益彰
（二）促销 活动
1 天购房额外优惠2万元栋周购房优惠15万元栋
2 邀请客户赠送精美礼品份
效果预测： 通开生面水开盘活动吸引目标客户制造现场气氛制造气展示丽水湾涵魅力配合促销活动实施客户迅速心动行动
费预算：5万
活动三：房博会活动
时间：5月1日—3日
点：民会堂
办单位：南国早报
参展目
房产展销会手商品房市场交易盛会家产公司报名参加展销会希够交易会脱颖出成媒体追踪象市民争相购买热销楼盘次展销会南国早报举办年房展取成功基础次博览会次掀起市民关注热潮丽水湾项目蓄势已久次博览会时间正项目面市时间助次空前产盛会精心策划完美包装推出丽水湾项目力争炮红项目前期市场推广带头进步步塑造出 丽水湾卓尔品牌形象
展示题：生活享受家
次展销会题旨贩卖种时尚墅生活方式围绕题展位布置量体现贴然宁静休闲居家概念利生动然道具吸引民众关注相信种众展示风格够众参展楼盘中凸显出展位装修装饰设计旧山水景观导思想延展做风格容谐统
费预算：3万（含展位费）
活动四：风水午茶活动
目：挖掘发挥项目优势更业（准业）联系沟通扩公司项目品牌感召力促进销售项目已购房客户通活动营销搭建友客户台时更重吸引部分老业亲戚朋友推荐丽水湾样功效胜报纸广告作二扩项目市场影响力吸引更潜客户销售现场
时间：2003年5月16日（周六） 午15：00－17：00
点：售楼部
容：通茶座方式推广风水择居观念
形式： 风水讲座古筝二胡表演抽奖
意义： （1）扩项目品牌度支持度（2）建立交流台增加良性互动
费预算：5千元期
·2003年度宣传推广费估算
销售宣传费
计划（万元）
备 注
媒体投放费
140．00万元
1．报纸
90
1年销售周期分配投放
2．电视广播
10
2月投放
3．路牌
20
市区公路旁1年投放项目附引导
4媒体
20
二楼书等宣传品设计制作
8．00万元
三工现场包装
5．00万元
四公关宣传活动
30．00万元
六费
10．00万元
合 计
193．00万元
说 明
含房博会样板房装修沙盘已投入费
计划制定目前结合初步确定销售进度工程进度进行阶段具体媒介运费终核算商榷工作沟通程中计划逐步细致完善次项目推盘程中结合具体工程进度开盘封顶出外立面入伙等事件事会进步列出单项推广方案配合销售进行
丽水湾项目组总结2002年度工作基础针该项目2003年度12季度推广暨市场引导期开盘强销期整合行销方案谨领导斧正予贯彻实施
盈创置业·丽水湾项目组
2003年3月10日
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丽水湾墅
2003年度营销推广整合方案
盈创置业·丽水湾项目组
2003年3月10日
前言
着丽水湾项目项工作利进行时托政府政策利改变区域房产市场良性变化项目进入紧张开工开盘准备工作丽水湾保持信心时应该时做迎接市场挑战准备面项目整合推广市场营销做出定性定量安排预留调整补充空间保证高速高效高质完成丽水湾销售服务工作
·丽水湾客户分析
根2002年12月17日2003年3月7日访235批次客户进行统计分析结果
结1：客户认识丽水湾途径通报纸广告户外广告
绝部分客户通报纸广告户外广告解项目说明前期宣传基达告知市场目客户楼盘法形成较深刻认识未造成口碑效应建议期广告公关活动注意针卖点作宣传时样板墅应快推出
结2：客户购房关心问题价格工程进度
访客户中价格进度关心问题次环境户型面积说明丽水湾项目价位必须楼盘品质宣传推广力支撑问题位置环境等通推广计划进行全方位诉求时明确工程进度素
结3：客户需求面积250—350方米间
客户普遍接受面积250—350方米间例达734125客户选择350—400方米户型外选择400方米250方米占极少数建议开发250—350方米户型面积辅市场需求决定产品定位
结4：客户普遍接受墅总价160万
23消费者认160万价格接受77消费者认价位应160万建议项目力户型价格宜超160万相较户型适提高价格满足层次需求
结5：客户较关心层数二层半传统墅类型
75客户喜欢二层半传统墅类型建议丽水湾墅类型时做精准细巧形成竞争楼盘差异化拉开竞争手产品品质区迅速抢占墅高端市场
结6：客户需求户型五房六房居
项目客户较接受五房六房户型选择七房八房占极少数外1690消费者选择户型原：1许客户解墅户型设计知道墅应设置房间？样布置？2部分客户设计考虑项目应考虑户型优势宣传工夫做扬长避短
结7：客户求交房标准高偏框架结构
453客户选择初装修359客户喜欢装修墅交房标准求高建议交房营销手段根实际情况作适调整外解90客户砖混结构难接受较偏重框架结构
结8：客户选择银行揭付款方式
90客户选择银行揭少部分客户选择次性付款符合南宁市场消费水准外3客户没明确表示付款方式原：1持币观2正进行购买前较选择建议营销手段推出刺激市场政策时应量银行优惠吸引客户
结9：客户年龄构成40岁左右居
访客户中40岁左右居工作年定积蓄事业基础社会位未充满信心敢超前消费时理智成熟见消费没盲动性购买时会价格段品质服务等方面素综合考虑问题
结10：客户顾虑素较目前信心足
例：价格什时候确定？楼盘实际情况？周边环境会会破坏？丽水湾墅终价格没出客户关心问题成影响客户购买素外样板房问题客户仅图片沙盘法获楼盘感性认识需更信息例幢样板房通三维动画虚拟现实等高科技手段表现楼盘特色手段部分客户周边风景感挺满意担心会会遭破坏
·2003年度销售目标
销售分段周期
根项目现状市场情况2003年度丽水湾销售分四阶段
销售时段
起止时间
销售目标
累计栋数
市场引导期
2003年3月15日—2003年4月18日
10％
11
开盘强销期
2003年4月19日－2003年10月18日
45％
51
续销期
2003年10月19日－2004年4月18日
70％
80
尾盘期
2004年4月19日 －2004年10月18日
100％
114
·2003年度营销策略
根广泛市场调研客户分析总结前阶段工作基础调整营销思路结合市场需整合项目优势全面进行效市场推广
思路决定出路 针问题展开营销思路：
什买墅？
什选择丽水湾？
引导客户促进成交？
·概念推广策略
什买墅？—— 原实简单享受
创意原点：生活享受家
概念释义
家提供享受家全程提供丰富Enjoy容家 工作生活会配套室外景观现成美未发展……全程提供享受家
类客户生活行家真正懂生活艺术享受家
Enjoy生活享受家丽水湾楼盘概念楼盘性潜目标客户群体特征心理需
全程享受家享受什？
市生活·真山真水·修身养性·升值空间·休闲乐趣·空间美学·社区文化… …
Enjoy生活享受家产品客户间性产生鸣认感结点
广告语：享受生活
广告语释义
生命历程中
真正堪称纯粹享受阶段
约两——
学龄前切尚未开始纷扰谈起
退休事事尘埃落定幸福水落石出
中青年生活陷入忙盲茫恶性循环
丽水湾提出解决方案——
全年龄层享受 关年龄层（孩中青年老年）生活享受
全程生享受 呵护少老生活享受
全面场享受 体贴城市社区空间转换外种场生活享受
什选择丽水湾？
选择丽水湾六理
现代贵族家庭典范南宁生活领袖丽水湾墅齐
六家庭六旺销理早已公开秘密
风水·座北南负阴抱阳龙脉交汇风水宝众风水专家赞绝口
环境·闻花香听虫鸟鸣焕发生命量生活师养心养身生活宝殿
段·南宁市花园国际级市政配套规划广阔投资生活版图正形成
房子·师倾力规划建筑材料技术实现项南宁首创真正满意安心住宅
景观·闲庭信步指点江山条邕江万顷青山四季您倾情演出
生活加·贵族生活领8800㎡超豪华会网球场滨江俱乐部游艇码头等等
市场推广时卖点然价格然关键敏感问题会广告中直接释放
·2003年度营销保障体系
丽水湾媒介推广策略
（）媒介目标（争取年度销售黄金档期36月场短快漂亮仗）
选择适媒体创意提供佳演出舞台发挥空间广告消费者产生佳说服效果
通科学媒介投放组合策略制造声势保证足够效达率避免必浪费前提吸引消费者前咨询感受现场氛围产生购买欲
树立发展商楼盘形象增强消费者信心发挥口碑宣传优势提高项目知名度美誉度通广告宣传力配合销售丽水湾项目短时间进入销售成熟期迅速回笼资金
（二）媒介投放组合策略
时段结合销售周期媒体推广方式：报纸广告路牌DM单张网络电视现场包装
市场引导期
新闻炒作配合报纸广告
强销期
报纸事件行销辅提升形象强调服务提供更便利购楼条件吸收消费者前咨询盘针卖点做纯销售式广告现场销售力配合促成更高成交额减少销售工作压力时发挥软性文章新闻炒作理性诉求配合宣传达购楼热潮目
持销期
报纸广告形象广告证言方式卖点广告催促式广告形成投放促销广告时配合短程促销活动解决销售中存问题矛盾
尾盘期
利报纸做感性诉求时利工程形象进度收尾阶段增强置业者购房信心消化存量
媒介选择标准
选择南宁消费者影响力媒介——南国早报
选择广西区目标消费者接触媒介——广西日报
选择贴目标客户群体媒介—— 路牌广告直邮广告等等
媒体运
（１）南国早报
综合性型早报日发行量达32万份针众读者家庭订阅率高读者忠诚度高
（２）广西日报南宁晚报南宁电视台等作辅助
广告发布频率
媒介广告发布时间频率互补充
导入期采取试探性发布策略
公开发售期特强销阶段采取集中发布策略媒介持续发布广告便迅速占领市场
成熟期采取间歇发布策略节省广告费保持广告延续性起持续引导提醒作
（三）媒介投放组合方案建议
报纸广告：
报纸广告效果容置疑针目前较特殊时间段必进行规模宣传迅速响丽水湾品牌高品质入市
建议前期开盘日前月开始进行密集型击（建议前月周两期半版南国早报前半月周三期半版南国早报）期媒体推广费相较高考虑报眼形式特定时段（节日活动期间）连续投放针互动推广需报纸进行规模宣传
广告牌：
广告牌效果较尤夜间视觉击力强前期反馈信息达预期目广告牌前阶段楼盘形象阶段释放楼盘活动信息卖点入伙等利信息
建议：南蒲道入口远处增加型广告路牌赢客户仙葫墅群第印象
DM（直邮广告）：
考虑作现阶段丽水湾宣传手段成低针性强传播途径简单方便贴消费群生活时市场造成定视觉击力容易市场接受
建议针时段点进行DM投放次序投放
电视广告：
电视广告种广泛众种图文广告已社会众认接受
建议重新制作电视专题片实物实景着重突出山水景观等硬性卖点6月—8月南宁电视台房产节目点播某知名电视剧广告时段播出
广播媒体：
鉴2002年度丽水湾项目形象市场中认知度偏低2003年度丽水湾推广目标客户群偏移作传播面较广南宁市交通广播频道应列入推广选择手段
建议开盘强销期间考虑利广播媒体进行时段密集型硬性卖点活动信息释放增强项目市场认知度美誉度
网络：
着日益增长精神文化需网已成众解信息途径节假日期间外出活动相减少网机会会明显加强想未置业客户会关注楼盘信息动态网站影响力效果业具备较口碑司建议进行广告方面推广性价网络广告推广硬性广告相价位较低普面广释放容等优势
建议采网络推广手段更具推广性针性传播性时间选择半年
车体广告：
目前项目1路42路公交车陈旧费高影响力偏效果户外广告牌理想
建议车体广告暂
杂志：
市空间（原南宁生活）杂志具定读者群体南宁市区发行阅读面较广效果良
建议阶段楼盘市场进行形象推广时该杂志作辅助
现场包装：
目前丽水湾推广中导视系统明显情况现场包装显尤重
建议市场引导期间增加围墙喷绘广告重新制作路旗广告售楼处前安置气拱门
二丽水湾营销活动计划
（）阶段推广计划
市场引导期 （315—418）
题
阶段目标
营销手段
推广容题媒体具体时间
备注
生活享受家
进步加强项目知名度目标客户进步解项目情况进加深项目关注程度时试探市场项目承接力次积累客户宣传新生活理念
宣传活动
1配合南国早报炒作仙葫片区
流媒体文章：关注仙葫 关注丽水湾
2推广享受生活理念
广告
报纸广告：周四南国早报12版硬广告分规划篇景观篇发展篇等系列刊出
路牌广告：增加南蒲道民族道交界处路牌广告
文：楼书折页DM单张投放工形象包装
公关活动
举办仙葫居坛
促销活动
1电话通知准客户
2推出老带新优惠措施
开盘强销期 （419—1018）
题
阶段目标
营销手段
推广容题媒体具体时间
备注
题
墅时代
全面包装树立巩固项目鲜明形象动引导目标客户置业心理获目标客户群普遍认强化项目品牌形象挖掘潜客户综合运种推广手段针目标客户进行效宣传变潜需求效需求
宣传活动
流媒体文章：
墅时代
开盘活动发布
丽水湾生活体验
1联谊会会相关组织工作
2客户通讯容策划
3相关机构建立
广告
报纸广告：开盘活动硬广告活动期间展销会期间密集发布
电视专题新闻互动
公关活动
开门红开盘红酒会
水开盘游艇·美女秀
房展活动
风水午茶
6月份活动定
促销活动
落定促进（配合次活动折扣）
持销期 （20031019—2004418）
题
阶段目标
营销手段
推广容题媒体具体时间
备注
新住宅运动
阶段提高销售数量目标通前两阶段销售反馈总结验做出方面快速调整包括价格付款办法促销手法宣传包装等务求更切合市场需求阶段宣传速度适时放缓承接第阶段建立声誉逐步达销售目标
宣传活动
流媒体文章：新住宅运动
图片专访：水岸生活
时配合列活动：咨询发布会员收集直效反馈
广告
南国早报丽水湾形象广告
报纸广告杂志（互动）
活动通知促销通知
公关活动
题：丽水湾生活事
容： 丽水湾威士忌餐酒会 题音乐会
现场活动气氛营造
休闲场景策划报纸广告杂志发散现场实景
促销活动
老带新优惠措施
尾盘期 （2004 418—20041018）
题
阶段目标
营销手段
推广容题媒体具体时间
备注
享受生活
年市场销售总结前期销售程中出现问题调整策前期观客户新客户采取种优惠政策迫快落定成交针特殊客户需求调整销售策略消化潜客户阶段利细节卖点做宣传销售手法应该采取灵活方式注意收集客户反映情况期价格制定做出准确判断利业网络少量市场宣传吸引家注意务求单位售清
宣传活动
定
广告
定
公关活动
定
促销活动
定
（二）3—6月活动方案提案
活动：仙葫居坛
题：关注仙葫 关注丽水湾
——山水住宅发展演变
目：配合南国早报炒作仙葫片区
初步亮相先期展示项目形象发展商形象
提前预告项目基情况唤起市场注意
时间：3月25日（周二）
点：售楼处
形式：媒体牵头目宣传通坛高度邀请业界士探讨仙葫片区山水住宅发展演变
容：山水居住新时代理解
效果预测：达更市民解仙葫片区关注丽水湾开盘活动做前期铺垫
费：1万
活动二：开盘活动建议
题：南宁新墅时代
——丽水湾水开盘活动
时间：4月19日星期六
点：丽水湾现场
活动容：
（）公关活动分三部分
1 水中花——举办山水·游艇·泳装秀（考虑明日号游轮合作）
40岁喜欢听谭咏麟歌喜欢金庸说喜欢墅名车游艇美女……
水中花丽水湾题意境相贴
客户喜欢想做
2 开门红——开盘红酒会
丽水湾尊贵高雅应该红酒品
3 龙狮会——传统龙狮表演
传统风水宝结合中国传统文化相益彰
（二）促销 活动
1 天购房额外优惠2万元栋周购房优惠15万元栋
2 邀请客户赠送精美礼品份
效果预测： 通开生面水开盘活动吸引目标客户制造现场气氛制造气展示丽水湾涵魅力配合促销活动实施客户迅速心动行动
费预算：5万
活动三：房博会活动
时间：5月1日—3日
点：民会堂
办单位：南国早报
参展目
房产展销会手商品房市场交易盛会家产公司报名参加展销会希够交易会脱颖出成媒体追踪象市民争相购买热销楼盘次展销会南国早报举办年房展取成功基础次博览会次掀起市民关注热潮丽水湾项目蓄势已久次博览会时间正项目面市时间助次空前产盛会精心策划完美包装推出丽水湾项目力争炮红项目前期市场推广带头进步步塑造出 丽水湾卓尔品牌形象
展示题：生活享受家
次展销会题旨贩卖种时尚墅生活方式围绕题展位布置量体现贴然宁静休闲居家概念利生动然道具吸引民众关注相信种众展示风格够众参展楼盘中凸显出展位装修装饰设计旧山水景观导思想延展做风格容谐统
费预算：3万（含展位费）
活动四：风水午茶活动
目：挖掘发挥项目优势更业（准业）联系沟通扩公司项目品牌感召力促进销售项目已购房客户通活动营销搭建友客户台时更重吸引部分老业亲戚朋友推荐丽水湾样功效胜报纸广告作二扩项目市场影响力吸引更潜客户销售现场
时间：2003年5月16日（周六） 午15：00－17：00
点：售楼部
容：通茶座方式推广风水择居观念
形式： 风水讲座古筝二胡表演抽奖
意义： （1）扩项目品牌度支持度（2）建立交流台增加良性互动
费预算：5千元期
·2003年度宣传推广费估算
销售宣传费
计划（万元）
备 注
媒体投放费
140．00万元
1．报纸
90
1年销售周期分配投放
2．电视广播
10
2月投放
3．路牌
20
市区公路旁1年投放项目附引导
4媒体
20
二楼书等宣传品设计制作
8．00万元
三工现场包装
5．00万元
四公关宣传活动
30．00万元
六费
10．00万元
合 计
193．00万元
说 明
含房博会样板房装修沙盘已投入费
计划制定目前结合初步确定销售进度工程进度进行阶段具体媒介运费终核算商榷工作沟通程中计划逐步细致完善次项目推盘程中结合具体工程进度开盘封顶出外立面入伙等事件事会进步列出单项推广方案配合销售进行
丽水湾项目组总结2002年度工作基础针该项目2003年度12季度推广暨市场引导期开盘强销期整合行销方案谨领导斧正予贯彻实施
盈创置业·丽水湾项目组
2003年3月10日
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