2003年广州市房产市场
形势分析报告
广州市国土资源房屋理局
广州市房产交易中心
二零零四年月
2003年广州市房产市场形势分析报告
目录：
宏观形势 3
1 广州年济快速发展 3
2 吸引外资数量持续增长 3
3 社会消费品零售总额稳步增长 4
4 房产开发投资总额增幅收窄 4
二 市场总体形势分析 5
1房屋销售形势良 5
2预售商品房成交价格稳中降 6
3二手商业房均价波动较 7
4二手房占份额幅升 7
5住宅占份额升 8
三 预售商品房成交区域特性 9
1预售商品房成交面积增长 9
2预售商品房成交金额 10
3区预售住宅成交面积 11
4区预售商铺成交面积 12
5区预售办公楼成交面积 13
四 二手房成交区域特性 15
1二手房成交面积 15
2二手房成交金额 16
3二手住宅成交面积 17
4二手商铺成交面积 18
5二手办公楼成交面积 19
五 区预售二手房成交 20
1区预售二手房成交面积 20
2区预售二手住宅成交面积 21
3区预售二手住宅成交均价 22
4区预售二手商铺成交面积 23
5区预售二手商铺成交均价 24
6区预售二手办公楼成交面积 25
7区预售二手办公楼成交均价 26
宏观形势
1 广州年济快速发展
数源：广州年鉴2004：广州济形势分析预测
预计2003年（广州）GDP达3544亿元2002年增长15％2004年GDP达4141亿元增长13．5％（数源：广州济蓝皮书2004：广州济形势分析预测）广州济已连续年保持两位数增长速度国民济总体呈现速度快效益良发展态势工业生产强劲增长市场销售逐步活跃市场价格稳中升居民收支稳步增长
2 吸引外资数量持续增长
数源：广州年鉴2004：广州济形势分析预测
1998年广州市实际利外资数量谓起伏基保持年30亿美元年懈努力广州投资环境已改善实际利外资数量开始回升增幅较前年高预测2004年广州实际利外资数额达34亿美元较2003年增长
125
3 社会消费品零售总额稳步增长
数源：广州年鉴
1999年广州市社会消费品零售总额突破1000亿元关口保持稳定发展年增长幅度10左右
4 房产开发投资总额增幅收窄
数源：广州市统计局
2003年111月份广州市完成房产投资32456亿元增长260％九五时期房产开发年均增长1142001年2002年分增长88102
房产开发投资增幅收窄原2003年国家房产开发调控力度加政策银行贷款加强调控期发文规定新审批高档墅等加市房产开发年快速增长目前已进入稳步发展期2003年房产开发投资呈现稳增长态势
二 市场总体形势分析
1房屋销售形势良
面积单位：万方米金额单位：亿元
2003年
2002年
增长
全市房屋成交登记面积
163887
141486
1583
中：八区
104978
88256
1895
全市预售商品房成交登记面积
104654
92893
1266
中：八区
63255
57765
950
全市二手房屋成交登记面积
59232
48594
2189
中：八区
41723
30491
3684
全市房屋成交登记金额
60399
55855
814
中：八区
46596
42342
1005
全市预售商品房成交登记金额
44395
43209
275
中：八区
33358
32119
386
全市二手房屋成交登记金额
16004
12646
2656
中：八区
13238
10223
2950
2003年全市十区房屋成交登记面积163887万方米较2002年期增长1583（2002年1912）中预售商品房成交登记面积突破1000万方米关达104654万方米增长1266（2002年1473）二手房屋成交登记面积59232万方米增长2189（2002年2854）已连续六年增幅超20二手房屋成交年快速增长拉动房屋整体成交增长起举足轻重作着占份额断提高产生更明显影响2003年项成交登记面积增幅指标均较2002年略低然保持双位数增长显示快速持续增长态势
2003年全市房屋成交登记金额首次超600亿元60399亿元较2002年增长814中预售商品房成交登记金额44395亿元增长275二手房屋成交登记金额16004亿元增长2656金额项增长指标均低面积增长指标显示2003年全市房屋整体成交价格持续走低
2002年—2003年原八区预售商品房成交情况
单位：万方米
2003年
2002年
面积
售出率
面积
售出率
批准预售
68998
664
64702
预售登记
63255
9168
950
57765
8928
外2003年原八区预售商品房批准预售68998万方米增长664区域预售商品房成交登记面积增长95明显批准预售增长高时区域预售商品房成交登记面积63255万方米市场消化率（预售登记面积批准预售面积）91682002年8928升24百分点显示预售商品房效需求然充足房产市场形势旧
2预售商品房成交价格稳中降
2003年广州市预售住宅成交均价3888元方米较2002年4143元方米降616广州市预售商铺成交均价8090元方米较2002年9017元方米降
1028广州市预售办公楼成交均价7613元方米较2002年9291元方米幅降1807
季度均价预售住宅商铺办公楼成交均价二三季度略回升整体趋势均轻微2001年预售住宅价格基呈幅单边探走势商铺办公楼成交均价呈反复波动走势
3二手商业房均价波动较
2003年广州市二手住宅成交均价2631元方米2002年二手住宅成交均价2707元方米降2792003年广州市二手商铺成交均价4519元方米较2002年5081元方米降11052003年广州市二手办公楼成交均价4492元方米较2002年4779元方米降6
2001年二手房季度均价走势表现：二手住宅价格窄幅行二手商铺价格反复升两年2003年单边探二手办公楼价格波动基持
4二手房占份额幅升
2002年广州市二手房成交面积占商品房成交面积例34352003年例3614二手房市场占额幅升原八区讲2002年原八区二手房成交面积占原八区商品房成交面积例34552003年例增加
3974市场占率较2002年提高519百分点显示2003年原八区二手房市场增长明显领先番禺花两区原八区房产市场起步较早起两新区发展更成熟房产发展越成熟二手房市场发展程度越高
5住宅占份额升
2002年—2003年种类型房屋成交面积占重
面积单位：万方米
2003年
2002年
成交面积
重
成交面积
重
房屋合计
合计
163887
10000
1583
141486
10000
1912
预售
104654
10000
1266
92893
10000
1473
二手
59232
10000
2189
48594
10000
2854
住宅
合计
130299
7951
1980
108762
7687
1628
预售
90916
8687
1505
79023
8507
1097
二手
39383
6649
3243
29739
6120
3323
商铺
合计
10231
624
1450
8936
632
1929
预售
5440
520
636
5810
625
2526
二手
4791
809
5329
3126
643
958
办公楼
合计
4371
267
448
4576
323
2503
预售
2145
205
2574
2888
311
3131
二手
2226
376
3188
1688
347
1556
注：重计算中合计预售商品房二手房分列计算：预售住宅重预售住宅成交面积占预售商品房成交面积重二手住宅重二手住宅成交面积占二手商品房成交面积重表中列类型合计住宅商铺办公楼数余类型没分列
2002年2003年住宅商铺写字楼预售二手成交面积进行住宅占位预售二手住宅占份额较2002年程度升显示住房消费效需求然充足住房消费形势持续商铺办公楼方面预售占份额2002年均降供应量关系二手占份额2002年升显示广州营商环境继续
三 预售商品房成交区域特性
1预售商品房成交面积增长
2002年—2003年区预售商品房成交面积
单位：万方米
2003年
2002年
成交面积
重
成交面积
重
全市
104654
10000
1266
92893
10000
1473
东山区
5247
501
1788
4451
479
2534
荔湾区
3919
374
058
3941
424
1019
越秀区
1145
109
3600
1789
193
422
海珠区
20670
1975
1279
18326
1973
1320
天河区
19619
1875
926
17956
1933
2387
芳村区
1872
179
3457
1391
150
146
白云区
9638
921
792
8931
961
1456
黄埔区
1144
109
1675
980
105
1041
番禺区
33258
3178
1710
28401
3057
2843
花区
8142
778
1852
6870
740
2712
2003年广州预售商品房成交面积突破1000万方米达104654万方米较2002年92893万方米增长1266增长幅度2002年1473相轻微降207百分点十区中6区增幅高全市水2区略低全市水2区出现负增长
番禺海珠天河广州房产市场重点区域成交面积番禺区2003年预售商品房成交面积达33258万方米占全市预售商品房成交面积3178海珠区全年预售商品房成交面积20670万方米占全市预售商品房成交面积1975天河区全年预售商品房成交面积19619万方米占全市预售商品房成交面积1875三重点区加起已占全市预售商品房成交总面积7028说房产商逐鹿战场
白云花芳村黄埔广州房产市场潜力区域中白云花两区受铁2号线通车新机场启等利影响年区域预售商品房成交面积增长相迅速两区合计市场份额1699芳村黄埔两区受铁概念拉动成交面积效放增长率高达34571675前景
东山荔湾越秀老城区区域面积供开发块少开发成高等素显活力足中荔湾越秀两区预售商品房成交面积继2002年出现负增长2003年继续负增长市场份额进步萎缩
总说区2003年表现广州城市东移南拓北优西联发展方吻合
2预售商品房成交金额
20022003年广州市区预售商品房成交金额
单位：亿元
2003年
2002年
成交金额
重
成交金额
重
全市
44395
10000
275
43209
10000
1284
东山区
3538
797
522
3362
778
368
荔湾区
2390
538
100
2414
559
1061
越秀区
1043
235
3716
1660
384
204
海珠区
10042
2262
1197
8969
2076
1282
天河区
11249
2534
369
10848
2511
2128
芳村区
644
145
3518
477
110
341
白云区
4056
914
059
4079
944
1103
黄埔区
397
089
2838
309
072
1247
番禺区
9338
2103
265
9592
2220
3154
花区
1699
383
1245
1511
350
4151
2003年广州市预售商品房成交金额44395亿元仅年增长275明显滞成交面积1266增速概出2003年广州预售商品房成交均价走低态势
十区中6区增长速度高全市均水中增速高四区分芳村区（增幅3518）黄埔区(增幅2838)花区(增幅1245)海珠区(增幅1197)海珠花基数全市增长拉动作巨芳村黄埔增幅高基数较全市增长影响较微然潜力突现余四低全市水区域均出现负增长特越秀区跌幅高达3716
2003年两区域预售商品房销售金额超100亿：天河区11249亿元海珠区10042亿元分占全市预售商品房销售金额2534
2262番禺区2003年预售商品房销售金额9338亿元占全市2103三区合计占全市预售商品房销售金额6899三区域预售商品房销售金额增长速度分析海珠区增长势头猛2003年增长达1197接1279面积增长速度天河番禺增长速度分369265明显落面积增长速度2003年预售商品房销售海珠区量增价跌天河番禺量增价跌
3区预售住宅成交面积
2002年—2003年广州市区预售住宅成交面积
单位：万方米
2003年
2002年
成交面积
重
成交面积
重
全市
90916
10000
1505
79023
10000
1097
东山区
4160
458
1464
3629
459
4337
荔湾区
3471
382
220
3549
449
525
越秀区
672
074
3896
1102
139
2071
海珠区
19332
2126
1244
17194
2176
1292
天河区
16819
1850
1120
15125
1914
2235
芳村区
1510
166
2476
1210
153
1055
白云区
8622
948
447
8253
1044
1387
黄埔区
845
093
768
915
116
1092
番禺区
29021
3192
2366
23469
2970
2232
花区
6466
711
4121
4579
579
478
2003年广州市预售商品住宅成交面积90916万方米年期相增长1505增幅高2002年1097显示住房消费效需求充足
十区中3区增幅高全市均水分花芳村番禺外7区增幅低全市均水中荔湾黄埔越秀三区成交面积低2002年成交面积特越秀区降幅度高达3896增长基数较低花芳村增长率较高分41212476增长基数较海珠天河增长率接全市均水
成交面积前三位番禺区（29021万方米）海珠区（19332万方米）天河区(16819万方米)三区分占全市预售成交总面积319221261850
三区合计占全市预售住宅成交面积7168番禺区增幅较增长2366两区增幅相差海珠区增长1244天河区1120三区占市场份额2002年相差海珠区占重2002年21762003年2126降05百分点天河区2002年19142003年1850降064番禺区2003年29702003年3192升222市场份额变化
4区预售商铺成交面积
2002年—2003年广州市区预售商铺成交面积
单位：万方米
2003年
2002年
成交面积
重
成交面积
重
全市
5440
10000
636
5810
10000
2526
东山区
505
928
27665
134
231
5492
荔湾区
222
407
3391
166
285
6498
越秀区
248
455
736
267
460
096
海珠区
974
1791
2355
788
1357
4878
天河区
989
1818
1286
877
1509
269
芳村区
217
399
5233
142
245
38305
白云区
409
752
1861
345
594
2479
黄埔区
075
137
1985
062
107
476
番禺区
1374
2526
3477
2106
3625
4817
花区
428
787
5358
922
1587
27633
2003年广州市预售商铺成交面积544万方米2002年减少37万方米减少636增幅年相降低超30百分点占市场较份额番禺花两区成交面积幅降引起
十区中外出现负增长区域越秀区7区预售商铺成交面积增幅均10东山区增幅高达27665番禺花两区域成交面积幅降抹杀7区增长带成果
番禺区2003年预售商铺成交面积1374万方米位列十区第占全市预售商铺成交总面积四分强次天河海珠东山花成交面积分989万方米974万方米505万方米428万方米占全市预售商铺总面积重分
181817919287872002年期相番禺占市场份额2002年3625降2003年2526降1099百分点花2002年1587降2003年787降幅8百分点天河海珠东山三区37百分点升
值注意芳村区2003年预售商铺成交面积然占全市份额足42002年该区预售商铺成交面积增长383052003年预售商铺成交面积增长5233增幅相
5区预售办公楼成交面积
2002—2003年广州市区预售办公楼成交面积
单位：万方米
2003年
2002年
成交面积
重
成交面积
重
全市
2145
10000
2574
2888
10000
3131
东山区
234
1093
5601
533
1845
1660
荔湾区
140
655
2622
190
659
23862
越秀区
169
790
4991
338
1171
12076
海珠区
192
894
13796
081
279
7141
天河区
1169
5449
2789
1621
5612
7193
芳村区
013
061
18215
005
016
5529
白云区
044
207
20115
015
051
8728
黄埔区
178
828
000
000
番禺区
000
000
10000
106
366
花区
005
023
000
000
2003年广州市预售办公楼成交面积2145万方米成交面积较2002年2888万方米减少743万方米减幅2574
区成交量成交面积稍变化伴增长率百分反应白云区例2002年预售办公楼成交面积015万方米2003年预售办公楼成交面积044万方米成交增长率高达201152002年成交增长率8728相差极市场容量较
天河区商务办公气氛较浓厚成交面积较年减少2789情况占全市
54491169万方米连续两年占全市预售办公楼成交面积半次东山海珠黄埔三区成交面积分234万方米192万方米178万方米分占全市1093894828天河区相差较远值注意海珠黄埔两区市场份额增长突出潜力突现
办公气氛浓厚区番禺花芳村白云等区预售办公楼成交面积相基忽略计
综合说2003年广州市预售商品房成交面积达104654万方米增长1266成交热点集中番禺海珠天河三区黄埔白云花芳村等区潜力逐步显现
预计2004年种局面会太改变番禺海珠天河两区差距减三足鼎立形势更明显更牢固黄埔白云两区新开发项目黄埔区黄埔花园万科项目滨海豪园白云区富力桃园恒金沙洲项目万科项目等纷纷推市场成交量会迅速增加市场潜力会更突现前三强差距起码会扩
外2004年商场写字楼项目会迎新高潮特写字楼项目市场供应量会较增长
2004年广州市预售商品房市场持续繁荣供应量充足效需求巨销售空间然广阔
四 二手房成交区域特性
1二手房成交面积
2002年—2003年广州市区二手房成交面积
单位：万方米
2003年
2002年
成交面积
重
成交面积
重
全市
59232
10000
2189
48594
10000
2854
东山区
5265
889
3218
3983
820
2075
荔湾区
3569
602
4573
2449
504
1913
越秀区
3335
563
4304
2332
480
8387
海珠区
9005
1520
6109
5590
1150
3442
天河区
9557
1613
2750
7495
1542
4537
芳村区
1577
266
2970
1216
250
4254
白云区
7398
1249
1469
6450
1327
6256
黄埔区
2017
341
10685
975
201
6224
番禺区
13873
2342
910
15261
3140
1482
花区
3637
614
2793
2843
585
3031
2003年广州市二手房成交面积59232万方米较2002年增长2189增幅较2002年2854低665百分点保持20增幅显示高位快速运行态势
十区中8区域增幅高全市均水中原八区占7黄埔区增幅高达10685十区增幅水高次海珠荔湾越秀三区增长幅度位4060间花天河芳村东山四区增幅位2030间白云区成交面积7398万方米增长1469略微落全市水十区中番禺区二手房成交面积负增长增长率91二手商铺类二手房屋交易面积幅降引起
2003年二手房成交面积区域番禺全年二手房成交面积13873万方米占全市二手房成交总面积2342次天河海珠白云三区2003年二手房成交面积分9557万方米9005万方米7398万方米三区占全市2003年二手房成交面积重分161315201249四区合起占全市二手房成交总面积6724
观2003年二手房成交面积分布已2002年番禺区枝独秀演变2003年四强鼎立
2二手房成交金额
2002年2003年广州市区二手房成交金额
单位：亿元
2003年
2002年
成交金额
重
成交金额
重
全市
16004
10000
2656
12646
10000
2833
东山区
2276
1422
2137
1875
1483
632
荔湾区
1148
717
3535
848
670
1905
越秀区
1386
866
4011
989
782
4856
海珠区
2580
1612
5474
1667
1318
3330
天河区
3504
2190
2259
2859
2261
3225
芳村区
274
171
194
269
212
5234
白云区
1629
1018
865
1500
1186
7484
黄埔区
441
276
10408
216
171
11433
番禺区
2339
1462
1088
2110
1668
3350
花区
427
267
3627
313
248
2558
2003年广州市二手房成交总额16004亿元增长2656
全市5区增长幅度高均速度黄埔区增长10408位列增幅榜首次海珠区增长5474天河区2003年二手房成交金额增长幅度2259稍低全市均水
2003年天河区二手房成交金额3504亿元占全市二手房成交金额219重位列第次海珠番禺东山三区2003年二手房成交金额分2580亿元2339亿元2276亿元分占全市2003年二手房成交金额161214621422
3二手住宅成交面积
2002年—2003年广州市区二手住宅成交面积
单位：万方米
2003年
2002年
成交面积
重
成交面积
重
全市
39383
10000
3243
29739
10000
3323
东山区
4238
1076
3598
3117
1048
2530
荔湾区
2482
630
3204
1880
632
4623
越秀区
1868
474
1845
1577
530
6347
海珠区
7037
1787
4417
4881
1641
7070
天河区
7290
1851
3657
5338
1795
4283
芳村区
1066
271
2335
864
291
4979
白云区
4939
1254
4029
3521
1184
7267
黄埔区
911
231
6024
568
191
342
番禺区
8038
2041
1803
6810
2290
680
花区
1513
384
2790
1183
398
1813
2003年广州市二手住宅成交面积39383万方米2002年29739万方米增长3243增幅高二手商品房增幅2002年二手住宅增长速度3323略低08百分点
番禺区广州市二手住宅成交面积区域2003年番禺二手住宅成交面积8038万方米占全市2041二手住宅成交面积第二名第三名差距已2003年天河区二手住宅成交面积729万方米占全市1851海珠区二手住宅成交面积7037万方米占全市1787二手住宅前三名市场占率相差25百分点三区增长说2003年海珠区增长4417天河区增长3657均高全市均水番禺区2003年增长率1803增长率广州市十区低黄埔区6024位列十区2003年二手住宅成交面积增长率首
4二手商铺成交面积
2002年—2003年广州市十区二手商铺成交面积
单位：万方米
2003年
2002年
成交面积
重
成交面积
重
全市
4791
10000
5329
3126
10000
958
东山区
156
325
1012
173
554
11399
荔湾区
304
634
2567
242
774
5142
越秀区
713
1488
29970
178
571
7388
海珠区
389
812
8747
208
664
1041
天河区
249
520
451
261
835
7063
芳村区
049
101
3726
078
248
5723
白云区
202
421
5387
437
1398
26531
黄埔区
083
172
1974
069
220
17345
番禺区
1443
3011
2235
1179
3773
109
花区
1205
2515
30007
301
964
2930
2003年广州市二手商铺成交面积4791万方米2002年3126万方米增加1665万方米增长5329高2003年二手房成交面积增长率二手商铺市场较活跃年
花越秀两区300072997增长位列增幅前两位海珠区增长率超80区域二手商铺成交面积出现负增长天河区增长率451东山区增长率1012白云区增长率更5387
二手商铺市场充满变数2003年二手商铺成交面积增长率负数区域2002年增长率502003年增长幅度低白云区2002年增长幅度高区域（26531）花区2002年增幅2932003年增长率高达30007值关注区域越秀区越秀2002年二手商铺成交面积增长73882003年高达2997增长势头强劲
成交规模方面番禺花两区二手商铺成交面积均超10万方米分1443万方米1205万方米分占全市二手商铺总成交面积30112515越秀区713万方米成交量位居第三占全市总成交量1488
5二手办公楼成交面积
2002年—2003年二手办公楼成交面积
单位：万方米
2003年
2002年
成交面积
重
成交面积
重
全市
2226
10000
3188
1688
10000
1556
东山区
558
2508
890
513
3038
1222
荔湾区
100
449
28323
026
154
1293
越秀区
377
1693
1746
321
1900
11397
海珠区
131
587
3789
095
561
372
天河区
588
2642
16072
226
1336
2088
芳村区
032
142
20365
010
062
6080
白云区
221
992
8310
121
714
7210
黄埔区
013
058
4359
023
136
111746
番禺区
207
929
1419
241
1428
花区
000
000
10000
113
669
2003年广州市二手办公楼成交面积2226万方米2002年相增加3188天河东山两商务旺区二手办公楼成交重点区域天河区二手办公楼成交面积588万方米占全市二手办公楼总成交面积2642东山区二手办公楼成交面积558万方米占全市二手办公楼总成交面积2508荔湾黄埔花等区域二手办公楼成交市场占率5
综述2003年广州市二手房成交面积59232万方米增长2189商品房市场占率3614份额进步扩市场热点集中番禺天河海珠东山白云区生活配套成熟区域二手市场发展较快
预计2004年二手房市场继续保持高速增长市场份额继续扩新兴区域逐步成熟成熟区域更加成熟规范
外2004年二手商铺市场二手写字楼市场会着粤港两贸关系更加紧密 进步兴旺预计成交量会观升幅度
五 区预售二手房成交
1区预售二手房成交面积
2001年—2003年广州市区预售二手房成交面积例
面积单位：万方米
2003年
2002年
2001年
商品房
二手房
商品房
二手房
商品房
二手房
全市
成交面积
104654
59232
92893
48594
80968
37804
例
64
36
66
34
68
32
东山区
成交面积
5247
5265
4451
3983
3551
3299
例
50
50
53
47
52
48
荔湾区
成交面积
3919
3569
3941
2449
4388
3028
例
52
48
62
38
59
41
越秀区
成交面积
1145
3335
1789
2332
1868
1268
例
26
74
43
57
60
40
海珠区
成交面积
20670
9005
18326
5590
16188
4159
例
70
30
77
23
80
20
天河区
成交面积
19619
9557
17956
7495
14495
5156
例
67
33
71
29
74
26
芳村区
成交面积
1872
1577
1391
1216
1412
853
例
54
46
53
47
62
38
白云区
成交面积
9638
7398
8931
6450
10453
3968
例
57
43
58
42
72
28
黄埔区
成交面积
1144
2017
980
975
1094
601
例
36
64
50
50
65
35
番禺区
成交面积
33258
13873
28401
15261
22114
13291
例
71
29
65
35
62
38
花区
成交面积
8142
3637
6870
2843
5404
2181
例
69
31
71
29
71
29
2003年广州市预售商品房成交面积104654万方米二手房成交面积59232万方米二手房成交例64：362001年广州市二手房成交面积例基年预售商品房降低两百分点幅度变化
2003年广州市区二手房交易中越秀黄埔两区二手市场占角东山荔湾芳村三区二手房成交面积已相接番禺海珠天河三重区域二手房成交面积基70：30分布
2区预售二手住宅成交面积
2001年—2003年广州市区预售二手住宅成交面积例
面积单位：万方米
2003年
2002年
2001年
预售
二手
预售
二手
预售
二手
全市
成交面积
90916
39383
79023
29739
71211
22322
例
70
30
73
27
76
24
东山区
成交面积
4160
4238
3709
3117
2596
2488
例
50
50
54
46
51
49
荔湾区
成交面积
3471
2482
3583
1880
3733
1286
例
58
42
66
34
74
26
越秀区
成交面积
672
1868
1107
1577
1398
965
例
27
73
41
59
59
41
海珠区
成交面积
19332
7037
17309
4881
15296
2860
例
73
27
78
22
84
16
天河区
成交面积
16819
7290
15246
5338
12390
3737
例
70
30
74
26
77
23
芳村区
成交面积
1510
1066
1276
864
1368
577
例
59
41
60
40
70
30
白云区
成交面积
8622
4939
8255
3521
9653
2039
例
64
36
70
30
83
17
黄埔区
成交面积
845
911
914
568
1032
550
例
48
52
62
38
65
35
番禺区
成交面积
29021
8038
23556
6810
19548
6377
例
78
22
78
22
75
25
花区
成交面积
6466
1513
4579
1183
4395
1445
例
81
19
79
21
75
25
2003年广州市预售二手住宅成交面积例年73：27变70：30二手住宅占例升3百分点
中越秀区二手住宅成交面积预售住宅成交面积东山黄埔两区预售二手住宅成交面积例50：50左右原八区区预售住宅成交面积般占预售二手住宅成交面积总量6070番禺花两区预售住宅成交面积占预售二手住宅成交总面积80左右
3区预售二手住宅成交均价
2001年—2003年广州市区预售二手住宅成交均价
单位：元方米
预售住宅
二手住宅
2001年
2002年
2003年
2001年
2002年
2003年
全市
均价
4220
4143
3888
2779
2707
2631
183
616
261
279
东山区
均价
6998
6190
6045
4746
4316
3881
1155
234
904
1009
荔湾区
均价
5286
5083
5240
3257
2916
2924
385
310
1047
027
越秀区
均价
6457
5861
5842
4123
3585
3307
924
033
1306
775
海珠区
均价
4730
4646
4727
3145
2915
2810
178
174
732
358
天河区
均价
5357
5204
5226
4127
3562
3405
285
042
1370
440
芳村区
均价
3156
3120
3474
2359
2234
1988
115
1134
530
1099
白云区
均价
4240
4353
4081
2656
2617
2372
266
625
149
937
黄埔区
均价
2927
3047
3118
1129
1849
1765
409
232
6386
456
番禺区
均价
3085
3017
2490
1390
1359
1505
220
1747
219
1076
花区
均价
1813
1865
1793
966
1032
1061
289
385
684
279
2003年广州市预售商品住宅成交均价3888元方米2002年降616降幅度2002年相高433百分点价格基保持稳定
然广州预售商品住宅整体楼价降616区降芳村区2003年预售住宅均价3474元方米较年升1134黄埔楼价2左右升幅荔湾海珠天河花预售住宅均价均价格水窄幅波动东山越秀均价格止跌迹象番禺楼价单边挫
番禺天河海珠影响广州住宅成交均价重三区带动广州盘价格降素占预售住宅成交面积超30番禺区成交均价幅降2002年3017元方米跌2490元方米跌幅度达1
747
2003年广州二手住宅成交均价2631元方米较年降279预售住宅价格变化番禺2003年二手住宅均价较年升1076原八区中荔湾外七区二手住宅成交均价均降降幅度东山芳村白云三区幅度10左右
4区预售二手商铺成交面积
2001年—2003年广州市区预售二手商铺成交面积
面积单位：万方米
2003
2002
2001
预售
二手
预售
二手
预售
二手
全市
成交面积
5440
4791
5780
3126
4622
2853
例
53
47
65
35
62
38
东山区
成交面积
505
156
132
173
283
081
例
76
24
43
57
78
22
荔湾区
成交面积
222
304
166
242
479
498
例
42
58
41
59
49
51
越秀区
成交面积
248
713
233
178
265
103
例
26
74
57
43
72
28
海珠区
成交面积
974
389
791
208
521
232
例
72
28
79
21
69
31
天河区
成交面积
989
249
864
261
850
153
例
80
20
77
23
85
15
芳村区
成交面积
217
049
145
078
029
049
例
82
18
65
35
37
63
白云区
成交面积
409
202
358
437
469
120
例
67
33
45
55
80
20
黄埔区
成交面积
075
083
062
069
064
025
例
48
52
47
53
72
28
番禺区
成交面积
1374
1443
2107
1179
1436
1166
例
49
51
64
36
55
45
花区
成交面积
428
1205
922
301
226
426
例
26
74
75
25
35
65
2003年广州市预售二手商铺成交面积53：47两者相差区商铺成交面积预售者二手商铺成交稍微点引起二者例较差花区2002年预售二手商铺成交面积75：252003年例迅速变26：74
5区预售二手商铺成交均价
2001年—2003年广州市区预售二手商铺成交均价表
均价单位：元方米
预售商铺
二手商铺
2001年
2002年
2003年
2001年
2002年
2003年
全市
均价
10197
9017
8090
4607
5081
4519
1157
1028
1027
1105
东山区
均价
20984
30208
8286
14291
8105
13895
4396
7257
4329
7144
荔湾区
均价
13227
28224
16056
7417
9175
6450
11339
4311
2370
2970
越秀区
均价
20560
21369
16175
11318
8225
6559
394
2431
2733
2026
海珠区
均价
10786
10659
7423
5894
6927
7104
118
3036
1754
255
天河区
均价
15057
12220
12308
9726
7250
7980
1884
072
2545
1007
芳村区
均价
8074
6235
3871
3565
4510
4334
2277
3792
2651
390
白云区
均价
6739
8993
7509
4142
5246
4643
3344
1650
2664
1149
黄埔区
均价
7928
4731
6207
9976
3004
3995
4032
3119
6989
3298
番禺区
均价
4210
5109
4618
2145
3143
3211
2135
960
4653
218
花区
均价
3925
4114
4992
2009
3007
1653
482
2133
4972
4502
2003年广州市预售商铺成交均价8090元方米较年期降1028二手商铺成交均价4519元方米较年期降1105
2003年天河区商铺成交均价12308元方米较年微增072黄埔花预售商铺均价6207元方米4992元方米较年期升31192133七区较年程度降
二手商铺成交均价方面东山区2003年成交均价13895元方米较年升超70海珠天河黄埔番禺成交均价升五区2003年二手商铺成交均价程度降
6区预售二手办公楼成交面积
2001年—2003年广州市区预售二手办公楼成交面积表
面积单位：万方米
2003年
2002年
2001年
预售
二手
预售
二手
预售
二手
全市
成交面积
2145
2226
2988
1689
2227
1460
例
49
51
64
36
60
40
东山区
成交面积
234
558
533
513
662
457
例
30
70
51
49
59
41
荔湾区
成交面积
140
100
190
026
056
030
例
58
42
88
12
65
35
越秀区
成交面积
169
377
376
321
149
150
例
31
69
54
46
50
50
海珠区
成交面积
192
131
081
095
282
098
例
60
40
46
54
74
26
天河区
成交面积
1169
588
1682
226
935
285
例
67
33
88
12
77
23
芳村区
成交面积
013
032
005
010
010
006
例
29
71
33
67
63
38
白云区
成交面积
044
221
015
121
125
432
例
17
83
11
89
22
78
黄埔区
成交面积
178
013
000
023
000
002
例
93
7
0
100
0
100
番禺区
成交面积
000
207
106
241
008
000
例
0
100
31
69
100
0
花区
成交面积
005
000
000
113
000
000
例
100
0
0
100
2003年广州市预售办公楼成交面积2145万方米二手办公楼成交面积2226万方米二者基保持50：50例成交重点区域天河区预售二手办公楼成交面积例67：33
7区预售二手办公楼成交均价
2001年—2003年广州市区预售二手办公楼成交均价表
均价单位：元方米
预售办公楼
二手办公楼
2001年
2002年
2003年
2001年
2002年
2003年
全市
均价
9266
9291
7613
5557
4779
4492
028
1807
1401
600
东山区
均价
11844
8488
6715
7066
6162
5283
2833
2089
1280
1425
荔湾区
均价
7913
6381
12377
5256
5579
3766
1936
9396
616
3250
越秀区
均价
12602
10182
8198
7311
4723
4802
1920
1948
3540
168
海珠区
均价
3781
3873
4989
4444
3935
3300
242
2882
1145
1612
天河区
均价
9191
10574
8301
8422
8679
6001
1505
2150
305
3085
芳村区
均价
2644
1376
1029
664
1689
2500
4795
2524
15454
4801
白云区
均价
5842
4746
3951
1797
2808
2042
1877
1675
5625
2727
黄埔区
均价
4345
8466
2408
2689
7156
1168
番禺区
均价
1187
1301
1636
2572
花区
均价
1600
1688
2003年广州市预售办公楼成交均价7613元方米较年降1807二手办公楼成交均价4492元方米年期相低6
2003年预售办公楼成交方面海珠荔湾两区成交均价较年升两区占全市份额楼价拉升够明显办公楼重点成交区域天河区预售办公楼成交均价较年降215二手办公楼成交均价较年降3085整市场均价降素
2003年广州市房产市场十分关键年整体市场预售商品房市场二手房市场成交指标均达历年新高取辉煌成绩总结预售商品房二手房市场互相拉动互惠互利历史数结提供容置疑佐证
1993年—2003年广州市原八区房屋成交面积情况表
单位：万方米
年份
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
总量
65
132
167
275
458
627
694
685
758
883
1050
份额
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
预售
54
116
149
254
438
587
631
559
535
578
633
份额
83
88
89
93
96
94
91
82
71
65
60
二手
11
16
18
21
20
40
63
126
223
305
417
份额
17
12
11
7
4
6
9
18
29
35
40
年广州市房产市场走曲折发展历程广州市原八区例预售商品房市场1993年54万方米成交量起步开始六年高速增长1999年达峰值631万方米调整两年2002年开始重拾升途2003年创633万方米新高二手房市场方面1997年前均明显增长1998年已实现连续六年高速增长
二手房市场增长起步1998年19961997年预售商品房市场均处高速增长期成交量分达254万方米438万方米事实证明预售商品房市场呈现高速巨量发展形态时期二手房市场拉动作巨
预售商品房市场增长起步源2002年2001年二手房市场步入高速增长第四年头市场占率接30表明二手房市场高速发展定阶段占相市场份额时（界线估计30左右）整房产市场起明显促进作预售商品房市场拉动力明显增强
预见2004年房产市场预售商品房二手房市场互相拉动继续稳步高速前发展未干年互动增长势头继续强劲
年广州市房产市场交投活跃成交面积成交金额连年增长显著特点：金额增长略微低面积增长显示整市场价格缓缓行态势预售商品房供应量充足二手房市场活跃必然结果未年市场背景没太改变前提房产价格窄幅行局面会改变房产价格行简单意味着楼价跌表明房产消费结构改变体消费群（购房者）目标价格档次消费品（房产）聚拢
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2003年广州市房产市场
形势分析报告
广州市国土资源房屋理局
广州市房产交易中心
二零零四年月
2003年广州市房产市场形势分析报告
目录：
宏观形势 3
1 广州年济快速发展 3
2 吸引外资数量持续增长 3
3 社会消费品零售总额稳步增长 4
4 房产开发投资总额增幅收窄 4
二 市场总体形势分析 5
1房屋销售形势良 5
2预售商品房成交价格稳中降 6
3二手商业房均价波动较 7
4二手房占份额幅升 7
5住宅占份额升 8
三 预售商品房成交区域特性 9
1预售商品房成交面积增长 9
2预售商品房成交金额 10
3区预售住宅成交面积 11
4区预售商铺成交面积 12
5区预售办公楼成交面积 13
四 二手房成交区域特性 15
1二手房成交面积 15
2二手房成交金额 16
3二手住宅成交面积 17
4二手商铺成交面积 18
5二手办公楼成交面积 19
五 区预售二手房成交 20
1区预售二手房成交面积 20
2区预售二手住宅成交面积 21
3区预售二手住宅成交均价 22
4区预售二手商铺成交面积 23
5区预售二手商铺成交均价 24
6区预售二手办公楼成交面积 25
7区预售二手办公楼成交均价 26
宏观形势
1 广州年济快速发展
数源：广州年鉴2004：广州济形势分析预测
预计2003年（广州）GDP达3544亿元2002年增长15％2004年GDP达4141亿元增长13．5％（数源：广州济蓝皮书2004：广州济形势分析预测）广州济已连续年保持两位数增长速度国民济总体呈现速度快效益良发展态势工业生产强劲增长市场销售逐步活跃市场价格稳中升居民收支稳步增长
2 吸引外资数量持续增长
数源：广州年鉴2004：广州济形势分析预测
1998年广州市实际利外资数量谓起伏基保持年30亿美元年懈努力广州投资环境已改善实际利外资数量开始回升增幅较前年高预测2004年广州实际利外资数额达34亿美元较2003年增长
125
3 社会消费品零售总额稳步增长
数源：广州年鉴
1999年广州市社会消费品零售总额突破1000亿元关口保持稳定发展年增长幅度10左右
4 房产开发投资总额增幅收窄
数源：广州市统计局
2003年111月份广州市完成房产投资32456亿元增长260％九五时期房产开发年均增长1142001年2002年分增长88102
房产开发投资增幅收窄原2003年国家房产开发调控力度加政策银行贷款加强调控期发文规定新审批高档墅等加市房产开发年快速增长目前已进入稳步发展期2003年房产开发投资呈现稳增长态势
二 市场总体形势分析
1房屋销售形势良
面积单位：万方米金额单位：亿元
2003年
2002年
增长
全市房屋成交登记面积
163887
141486
1583
中：八区
104978
88256
1895
全市预售商品房成交登记面积
104654
92893
1266
中：八区
63255
57765
950
全市二手房屋成交登记面积
59232
48594
2189
中：八区
41723
30491
3684
全市房屋成交登记金额
60399
55855
814
中：八区
46596
42342
1005
全市预售商品房成交登记金额
44395
43209
275
中：八区
33358
32119
386
全市二手房屋成交登记金额
16004
12646
2656
中：八区
13238
10223
2950
2003年全市十区房屋成交登记面积163887万方米较2002年期增长1583（2002年1912）中预售商品房成交登记面积突破1000万方米关达104654万方米增长1266（2002年1473）二手房屋成交登记面积59232万方米增长2189（2002年2854）已连续六年增幅超20二手房屋成交年快速增长拉动房屋整体成交增长起举足轻重作着占份额断提高产生更明显影响2003年项成交登记面积增幅指标均较2002年略低然保持双位数增长显示快速持续增长态势
2003年全市房屋成交登记金额首次超600亿元60399亿元较2002年增长814中预售商品房成交登记金额44395亿元增长275二手房屋成交登记金额16004亿元增长2656金额项增长指标均低面积增长指标显示2003年全市房屋整体成交价格持续走低
2002年—2003年原八区预售商品房成交情况
单位：万方米
2003年
2002年
面积
售出率
面积
售出率
批准预售
68998
664
64702
预售登记
63255
9168
950
57765
8928
外2003年原八区预售商品房批准预售68998万方米增长664区域预售商品房成交登记面积增长95明显批准预售增长高时区域预售商品房成交登记面积63255万方米市场消化率（预售登记面积批准预售面积）91682002年8928升24百分点显示预售商品房效需求然充足房产市场形势旧
2预售商品房成交价格稳中降
2003年广州市预售住宅成交均价3888元方米较2002年4143元方米降616广州市预售商铺成交均价8090元方米较2002年9017元方米降
1028广州市预售办公楼成交均价7613元方米较2002年9291元方米幅降1807
季度均价预售住宅商铺办公楼成交均价二三季度略回升整体趋势均轻微2001年预售住宅价格基呈幅单边探走势商铺办公楼成交均价呈反复波动走势
3二手商业房均价波动较
2003年广州市二手住宅成交均价2631元方米2002年二手住宅成交均价2707元方米降2792003年广州市二手商铺成交均价4519元方米较2002年5081元方米降11052003年广州市二手办公楼成交均价4492元方米较2002年4779元方米降6
2001年二手房季度均价走势表现：二手住宅价格窄幅行二手商铺价格反复升两年2003年单边探二手办公楼价格波动基持
4二手房占份额幅升
2002年广州市二手房成交面积占商品房成交面积例34352003年例3614二手房市场占额幅升原八区讲2002年原八区二手房成交面积占原八区商品房成交面积例34552003年例增加
3974市场占率较2002年提高519百分点显示2003年原八区二手房市场增长明显领先番禺花两区原八区房产市场起步较早起两新区发展更成熟房产发展越成熟二手房市场发展程度越高
5住宅占份额升
2002年—2003年种类型房屋成交面积占重
面积单位：万方米
2003年
2002年
成交面积
重
成交面积
重
房屋合计
合计
163887
10000
1583
141486
10000
1912
预售
104654
10000
1266
92893
10000
1473
二手
59232
10000
2189
48594
10000
2854
住宅
合计
130299
7951
1980
108762
7687
1628
预售
90916
8687
1505
79023
8507
1097
二手
39383
6649
3243
29739
6120
3323
商铺
合计
10231
624
1450
8936
632
1929
预售
5440
520
636
5810
625
2526
二手
4791
809
5329
3126
643
958
办公楼
合计
4371
267
448
4576
323
2503
预售
2145
205
2574
2888
311
3131
二手
2226
376
3188
1688
347
1556
注：重计算中合计预售商品房二手房分列计算：预售住宅重预售住宅成交面积占预售商品房成交面积重二手住宅重二手住宅成交面积占二手商品房成交面积重表中列类型合计住宅商铺办公楼数余类型没分列
2002年2003年住宅商铺写字楼预售二手成交面积进行住宅占位预售二手住宅占份额较2002年程度升显示住房消费效需求然充足住房消费形势持续商铺办公楼方面预售占份额2002年均降供应量关系二手占份额2002年升显示广州营商环境继续
三 预售商品房成交区域特性
1预售商品房成交面积增长
2002年—2003年区预售商品房成交面积
单位：万方米
2003年
2002年
成交面积
重
成交面积
重
全市
104654
10000
1266
92893
10000
1473
东山区
5247
501
1788
4451
479
2534
荔湾区
3919
374
058
3941
424
1019
越秀区
1145
109
3600
1789
193
422
海珠区
20670
1975
1279
18326
1973
1320
天河区
19619
1875
926
17956
1933
2387
芳村区
1872
179
3457
1391
150
146
白云区
9638
921
792
8931
961
1456
黄埔区
1144
109
1675
980
105
1041
番禺区
33258
3178
1710
28401
3057
2843
花区
8142
778
1852
6870
740
2712
2003年广州预售商品房成交面积突破1000万方米达104654万方米较2002年92893万方米增长1266增长幅度2002年1473相轻微降207百分点十区中6区增幅高全市水2区略低全市水2区出现负增长
番禺海珠天河广州房产市场重点区域成交面积番禺区2003年预售商品房成交面积达33258万方米占全市预售商品房成交面积3178海珠区全年预售商品房成交面积20670万方米占全市预售商品房成交面积1975天河区全年预售商品房成交面积19619万方米占全市预售商品房成交面积1875三重点区加起已占全市预售商品房成交总面积7028说房产商逐鹿战场
白云花芳村黄埔广州房产市场潜力区域中白云花两区受铁2号线通车新机场启等利影响年区域预售商品房成交面积增长相迅速两区合计市场份额1699芳村黄埔两区受铁概念拉动成交面积效放增长率高达34571675前景
东山荔湾越秀老城区区域面积供开发块少开发成高等素显活力足中荔湾越秀两区预售商品房成交面积继2002年出现负增长2003年继续负增长市场份额进步萎缩
总说区2003年表现广州城市东移南拓北优西联发展方吻合
2预售商品房成交金额
20022003年广州市区预售商品房成交金额
单位：亿元
2003年
2002年
成交金额
重
成交金额
重
全市
44395
10000
275
43209
10000
1284
东山区
3538
797
522
3362
778
368
荔湾区
2390
538
100
2414
559
1061
越秀区
1043
235
3716
1660
384
204
海珠区
10042
2262
1197
8969
2076
1282
天河区
11249
2534
369
10848
2511
2128
芳村区
644
145
3518
477
110
341
白云区
4056
914
059
4079
944
1103
黄埔区
397
089
2838
309
072
1247
番禺区
9338
2103
265
9592
2220
3154
花区
1699
383
1245
1511
350
4151
2003年广州市预售商品房成交金额44395亿元仅年增长275明显滞成交面积1266增速概出2003年广州预售商品房成交均价走低态势
十区中6区增长速度高全市均水中增速高四区分芳村区（增幅3518）黄埔区(增幅2838)花区(增幅1245)海珠区(增幅1197)海珠花基数全市增长拉动作巨芳村黄埔增幅高基数较全市增长影响较微然潜力突现余四低全市水区域均出现负增长特越秀区跌幅高达3716
2003年两区域预售商品房销售金额超100亿：天河区11249亿元海珠区10042亿元分占全市预售商品房销售金额2534
2262番禺区2003年预售商品房销售金额9338亿元占全市2103三区合计占全市预售商品房销售金额6899三区域预售商品房销售金额增长速度分析海珠区增长势头猛2003年增长达1197接1279面积增长速度天河番禺增长速度分369265明显落面积增长速度2003年预售商品房销售海珠区量增价跌天河番禺量增价跌
3区预售住宅成交面积
2002年—2003年广州市区预售住宅成交面积
单位：万方米
2003年
2002年
成交面积
重
成交面积
重
全市
90916
10000
1505
79023
10000
1097
东山区
4160
458
1464
3629
459
4337
荔湾区
3471
382
220
3549
449
525
越秀区
672
074
3896
1102
139
2071
海珠区
19332
2126
1244
17194
2176
1292
天河区
16819
1850
1120
15125
1914
2235
芳村区
1510
166
2476
1210
153
1055
白云区
8622
948
447
8253
1044
1387
黄埔区
845
093
768
915
116
1092
番禺区
29021
3192
2366
23469
2970
2232
花区
6466
711
4121
4579
579
478
2003年广州市预售商品住宅成交面积90916万方米年期相增长1505增幅高2002年1097显示住房消费效需求充足
十区中3区增幅高全市均水分花芳村番禺外7区增幅低全市均水中荔湾黄埔越秀三区成交面积低2002年成交面积特越秀区降幅度高达3896增长基数较低花芳村增长率较高分41212476增长基数较海珠天河增长率接全市均水
成交面积前三位番禺区（29021万方米）海珠区（19332万方米）天河区(16819万方米)三区分占全市预售成交总面积319221261850
三区合计占全市预售住宅成交面积7168番禺区增幅较增长2366两区增幅相差海珠区增长1244天河区1120三区占市场份额2002年相差海珠区占重2002年21762003年2126降05百分点天河区2002年19142003年1850降064番禺区2003年29702003年3192升222市场份额变化
4区预售商铺成交面积
2002年—2003年广州市区预售商铺成交面积
单位：万方米
2003年
2002年
成交面积
重
成交面积
重
全市
5440
10000
636
5810
10000
2526
东山区
505
928
27665
134
231
5492
荔湾区
222
407
3391
166
285
6498
越秀区
248
455
736
267
460
096
海珠区
974
1791
2355
788
1357
4878
天河区
989
1818
1286
877
1509
269
芳村区
217
399
5233
142
245
38305
白云区
409
752
1861
345
594
2479
黄埔区
075
137
1985
062
107
476
番禺区
1374
2526
3477
2106
3625
4817
花区
428
787
5358
922
1587
27633
2003年广州市预售商铺成交面积544万方米2002年减少37万方米减少636增幅年相降低超30百分点占市场较份额番禺花两区成交面积幅降引起
十区中外出现负增长区域越秀区7区预售商铺成交面积增幅均10东山区增幅高达27665番禺花两区域成交面积幅降抹杀7区增长带成果
番禺区2003年预售商铺成交面积1374万方米位列十区第占全市预售商铺成交总面积四分强次天河海珠东山花成交面积分989万方米974万方米505万方米428万方米占全市预售商铺总面积重分
181817919287872002年期相番禺占市场份额2002年3625降2003年2526降1099百分点花2002年1587降2003年787降幅8百分点天河海珠东山三区37百分点升
值注意芳村区2003年预售商铺成交面积然占全市份额足42002年该区预售商铺成交面积增长383052003年预售商铺成交面积增长5233增幅相
5区预售办公楼成交面积
2002—2003年广州市区预售办公楼成交面积
单位：万方米
2003年
2002年
成交面积
重
成交面积
重
全市
2145
10000
2574
2888
10000
3131
东山区
234
1093
5601
533
1845
1660
荔湾区
140
655
2622
190
659
23862
越秀区
169
790
4991
338
1171
12076
海珠区
192
894
13796
081
279
7141
天河区
1169
5449
2789
1621
5612
7193
芳村区
013
061
18215
005
016
5529
白云区
044
207
20115
015
051
8728
黄埔区
178
828
000
000
番禺区
000
000
10000
106
366
花区
005
023
000
000
2003年广州市预售办公楼成交面积2145万方米成交面积较2002年2888万方米减少743万方米减幅2574
区成交量成交面积稍变化伴增长率百分反应白云区例2002年预售办公楼成交面积015万方米2003年预售办公楼成交面积044万方米成交增长率高达201152002年成交增长率8728相差极市场容量较
天河区商务办公气氛较浓厚成交面积较年减少2789情况占全市
54491169万方米连续两年占全市预售办公楼成交面积半次东山海珠黄埔三区成交面积分234万方米192万方米178万方米分占全市1093894828天河区相差较远值注意海珠黄埔两区市场份额增长突出潜力突现
办公气氛浓厚区番禺花芳村白云等区预售办公楼成交面积相基忽略计
综合说2003年广州市预售商品房成交面积达104654万方米增长1266成交热点集中番禺海珠天河三区黄埔白云花芳村等区潜力逐步显现
预计2004年种局面会太改变番禺海珠天河两区差距减三足鼎立形势更明显更牢固黄埔白云两区新开发项目黄埔区黄埔花园万科项目滨海豪园白云区富力桃园恒金沙洲项目万科项目等纷纷推市场成交量会迅速增加市场潜力会更突现前三强差距起码会扩
外2004年商场写字楼项目会迎新高潮特写字楼项目市场供应量会较增长
2004年广州市预售商品房市场持续繁荣供应量充足效需求巨销售空间然广阔
四 二手房成交区域特性
1二手房成交面积
2002年—2003年广州市区二手房成交面积
单位：万方米
2003年
2002年
成交面积
重
成交面积
重
全市
59232
10000
2189
48594
10000
2854
东山区
5265
889
3218
3983
820
2075
荔湾区
3569
602
4573
2449
504
1913
越秀区
3335
563
4304
2332
480
8387
海珠区
9005
1520
6109
5590
1150
3442
天河区
9557
1613
2750
7495
1542
4537
芳村区
1577
266
2970
1216
250
4254
白云区
7398
1249
1469
6450
1327
6256
黄埔区
2017
341
10685
975
201
6224
番禺区
13873
2342
910
15261
3140
1482
花区
3637
614
2793
2843
585
3031
2003年广州市二手房成交面积59232万方米较2002年增长2189增幅较2002年2854低665百分点保持20增幅显示高位快速运行态势
十区中8区域增幅高全市均水中原八区占7黄埔区增幅高达10685十区增幅水高次海珠荔湾越秀三区增长幅度位4060间花天河芳村东山四区增幅位2030间白云区成交面积7398万方米增长1469略微落全市水十区中番禺区二手房成交面积负增长增长率91二手商铺类二手房屋交易面积幅降引起
2003年二手房成交面积区域番禺全年二手房成交面积13873万方米占全市二手房成交总面积2342次天河海珠白云三区2003年二手房成交面积分9557万方米9005万方米7398万方米三区占全市2003年二手房成交面积重分161315201249四区合起占全市二手房成交总面积6724
观2003年二手房成交面积分布已2002年番禺区枝独秀演变2003年四强鼎立
2二手房成交金额
2002年2003年广州市区二手房成交金额
单位：亿元
2003年
2002年
成交金额
重
成交金额
重
全市
16004
10000
2656
12646
10000
2833
东山区
2276
1422
2137
1875
1483
632
荔湾区
1148
717
3535
848
670
1905
越秀区
1386
866
4011
989
782
4856
海珠区
2580
1612
5474
1667
1318
3330
天河区
3504
2190
2259
2859
2261
3225
芳村区
274
171
194
269
212
5234
白云区
1629
1018
865
1500
1186
7484
黄埔区
441
276
10408
216
171
11433
番禺区
2339
1462
1088
2110
1668
3350
花区
427
267
3627
313
248
2558
2003年广州市二手房成交总额16004亿元增长2656
全市5区增长幅度高均速度黄埔区增长10408位列增幅榜首次海珠区增长5474天河区2003年二手房成交金额增长幅度2259稍低全市均水
2003年天河区二手房成交金额3504亿元占全市二手房成交金额219重位列第次海珠番禺东山三区2003年二手房成交金额分2580亿元2339亿元2276亿元分占全市2003年二手房成交金额161214621422
3二手住宅成交面积
2002年—2003年广州市区二手住宅成交面积
单位：万方米
2003年
2002年
成交面积
重
成交面积
重
全市
39383
10000
3243
29739
10000
3323
东山区
4238
1076
3598
3117
1048
2530
荔湾区
2482
630
3204
1880
632
4623
越秀区
1868
474
1845
1577
530
6347
海珠区
7037
1787
4417
4881
1641
7070
天河区
7290
1851
3657
5338
1795
4283
芳村区
1066
271
2335
864
291
4979
白云区
4939
1254
4029
3521
1184
7267
黄埔区
911
231
6024
568
191
342
番禺区
8038
2041
1803
6810
2290
680
花区
1513
384
2790
1183
398
1813
2003年广州市二手住宅成交面积39383万方米2002年29739万方米增长3243增幅高二手商品房增幅2002年二手住宅增长速度3323略低08百分点
番禺区广州市二手住宅成交面积区域2003年番禺二手住宅成交面积8038万方米占全市2041二手住宅成交面积第二名第三名差距已2003年天河区二手住宅成交面积729万方米占全市1851海珠区二手住宅成交面积7037万方米占全市1787二手住宅前三名市场占率相差25百分点三区增长说2003年海珠区增长4417天河区增长3657均高全市均水番禺区2003年增长率1803增长率广州市十区低黄埔区6024位列十区2003年二手住宅成交面积增长率首
4二手商铺成交面积
2002年—2003年广州市十区二手商铺成交面积
单位：万方米
2003年
2002年
成交面积
重
成交面积
重
全市
4791
10000
5329
3126
10000
958
东山区
156
325
1012
173
554
11399
荔湾区
304
634
2567
242
774
5142
越秀区
713
1488
29970
178
571
7388
海珠区
389
812
8747
208
664
1041
天河区
249
520
451
261
835
7063
芳村区
049
101
3726
078
248
5723
白云区
202
421
5387
437
1398
26531
黄埔区
083
172
1974
069
220
17345
番禺区
1443
3011
2235
1179
3773
109
花区
1205
2515
30007
301
964
2930
2003年广州市二手商铺成交面积4791万方米2002年3126万方米增加1665万方米增长5329高2003年二手房成交面积增长率二手商铺市场较活跃年
花越秀两区300072997增长位列增幅前两位海珠区增长率超80区域二手商铺成交面积出现负增长天河区增长率451东山区增长率1012白云区增长率更5387
二手商铺市场充满变数2003年二手商铺成交面积增长率负数区域2002年增长率502003年增长幅度低白云区2002年增长幅度高区域（26531）花区2002年增幅2932003年增长率高达30007值关注区域越秀区越秀2002年二手商铺成交面积增长73882003年高达2997增长势头强劲
成交规模方面番禺花两区二手商铺成交面积均超10万方米分1443万方米1205万方米分占全市二手商铺总成交面积30112515越秀区713万方米成交量位居第三占全市总成交量1488
5二手办公楼成交面积
2002年—2003年二手办公楼成交面积
单位：万方米
2003年
2002年
成交面积
重
成交面积
重
全市
2226
10000
3188
1688
10000
1556
东山区
558
2508
890
513
3038
1222
荔湾区
100
449
28323
026
154
1293
越秀区
377
1693
1746
321
1900
11397
海珠区
131
587
3789
095
561
372
天河区
588
2642
16072
226
1336
2088
芳村区
032
142
20365
010
062
6080
白云区
221
992
8310
121
714
7210
黄埔区
013
058
4359
023
136
111746
番禺区
207
929
1419
241
1428
花区
000
000
10000
113
669
2003年广州市二手办公楼成交面积2226万方米2002年相增加3188天河东山两商务旺区二手办公楼成交重点区域天河区二手办公楼成交面积588万方米占全市二手办公楼总成交面积2642东山区二手办公楼成交面积558万方米占全市二手办公楼总成交面积2508荔湾黄埔花等区域二手办公楼成交市场占率5
综述2003年广州市二手房成交面积59232万方米增长2189商品房市场占率3614份额进步扩市场热点集中番禺天河海珠东山白云区生活配套成熟区域二手市场发展较快
预计2004年二手房市场继续保持高速增长市场份额继续扩新兴区域逐步成熟成熟区域更加成熟规范
外2004年二手商铺市场二手写字楼市场会着粤港两贸关系更加紧密 进步兴旺预计成交量会观升幅度
五 区预售二手房成交
1区预售二手房成交面积
2001年—2003年广州市区预售二手房成交面积例
面积单位：万方米
2003年
2002年
2001年
商品房
二手房
商品房
二手房
商品房
二手房
全市
成交面积
104654
59232
92893
48594
80968
37804
例
64
36
66
34
68
32
东山区
成交面积
5247
5265
4451
3983
3551
3299
例
50
50
53
47
52
48
荔湾区
成交面积
3919
3569
3941
2449
4388
3028
例
52
48
62
38
59
41
越秀区
成交面积
1145
3335
1789
2332
1868
1268
例
26
74
43
57
60
40
海珠区
成交面积
20670
9005
18326
5590
16188
4159
例
70
30
77
23
80
20
天河区
成交面积
19619
9557
17956
7495
14495
5156
例
67
33
71
29
74
26
芳村区
成交面积
1872
1577
1391
1216
1412
853
例
54
46
53
47
62
38
白云区
成交面积
9638
7398
8931
6450
10453
3968
例
57
43
58
42
72
28
黄埔区
成交面积
1144
2017
980
975
1094
601
例
36
64
50
50
65
35
番禺区
成交面积
33258
13873
28401
15261
22114
13291
例
71
29
65
35
62
38
花区
成交面积
8142
3637
6870
2843
5404
2181
例
69
31
71
29
71
29
2003年广州市预售商品房成交面积104654万方米二手房成交面积59232万方米二手房成交例64：362001年广州市二手房成交面积例基年预售商品房降低两百分点幅度变化
2003年广州市区二手房交易中越秀黄埔两区二手市场占角东山荔湾芳村三区二手房成交面积已相接番禺海珠天河三重区域二手房成交面积基70：30分布
2区预售二手住宅成交面积
2001年—2003年广州市区预售二手住宅成交面积例
面积单位：万方米
2003年
2002年
2001年
预售
二手
预售
二手
预售
二手
全市
成交面积
90916
39383
79023
29739
71211
22322
例
70
30
73
27
76
24
东山区
成交面积
4160
4238
3709
3117
2596
2488
例
50
50
54
46
51
49
荔湾区
成交面积
3471
2482
3583
1880
3733
1286
例
58
42
66
34
74
26
越秀区
成交面积
672
1868
1107
1577
1398
965
例
27
73
41
59
59
41
海珠区
成交面积
19332
7037
17309
4881
15296
2860
例
73
27
78
22
84
16
天河区
成交面积
16819
7290
15246
5338
12390
3737
例
70
30
74
26
77
23
芳村区
成交面积
1510
1066
1276
864
1368
577
例
59
41
60
40
70
30
白云区
成交面积
8622
4939
8255
3521
9653
2039
例
64
36
70
30
83
17
黄埔区
成交面积
845
911
914
568
1032
550
例
48
52
62
38
65
35
番禺区
成交面积
29021
8038
23556
6810
19548
6377
例
78
22
78
22
75
25
花区
成交面积
6466
1513
4579
1183
4395
1445
例
81
19
79
21
75
25
2003年广州市预售二手住宅成交面积例年73：27变70：30二手住宅占例升3百分点
中越秀区二手住宅成交面积预售住宅成交面积东山黄埔两区预售二手住宅成交面积例50：50左右原八区区预售住宅成交面积般占预售二手住宅成交面积总量6070番禺花两区预售住宅成交面积占预售二手住宅成交总面积80左右
3区预售二手住宅成交均价
2001年—2003年广州市区预售二手住宅成交均价
单位：元方米
预售住宅
二手住宅
2001年
2002年
2003年
2001年
2002年
2003年
全市
均价
4220
4143
3888
2779
2707
2631
183
616
261
279
东山区
均价
6998
6190
6045
4746
4316
3881
1155
234
904
1009
荔湾区
均价
5286
5083
5240
3257
2916
2924
385
310
1047
027
越秀区
均价
6457
5861
5842
4123
3585
3307
924
033
1306
775
海珠区
均价
4730
4646
4727
3145
2915
2810
178
174
732
358
天河区
均价
5357
5204
5226
4127
3562
3405
285
042
1370
440
芳村区
均价
3156
3120
3474
2359
2234
1988
115
1134
530
1099
白云区
均价
4240
4353
4081
2656
2617
2372
266
625
149
937
黄埔区
均价
2927
3047
3118
1129
1849
1765
409
232
6386
456
番禺区
均价
3085
3017
2490
1390
1359
1505
220
1747
219
1076
花区
均价
1813
1865
1793
966
1032
1061
289
385
684
279
2003年广州市预售商品住宅成交均价3888元方米2002年降616降幅度2002年相高433百分点价格基保持稳定
然广州预售商品住宅整体楼价降616区降芳村区2003年预售住宅均价3474元方米较年升1134黄埔楼价2左右升幅荔湾海珠天河花预售住宅均价均价格水窄幅波动东山越秀均价格止跌迹象番禺楼价单边挫
番禺天河海珠影响广州住宅成交均价重三区带动广州盘价格降素占预售住宅成交面积超30番禺区成交均价幅降2002年3017元方米跌2490元方米跌幅度达1
747
2003年广州二手住宅成交均价2631元方米较年降279预售住宅价格变化番禺2003年二手住宅均价较年升1076原八区中荔湾外七区二手住宅成交均价均降降幅度东山芳村白云三区幅度10左右
4区预售二手商铺成交面积
2001年—2003年广州市区预售二手商铺成交面积
面积单位：万方米
2003
2002
2001
预售
二手
预售
二手
预售
二手
全市
成交面积
5440
4791
5780
3126
4622
2853
例
53
47
65
35
62
38
东山区
成交面积
505
156
132
173
283
081
例
76
24
43
57
78
22
荔湾区
成交面积
222
304
166
242
479
498
例
42
58
41
59
49
51
越秀区
成交面积
248
713
233
178
265
103
例
26
74
57
43
72
28
海珠区
成交面积
974
389
791
208
521
232
例
72
28
79
21
69
31
天河区
成交面积
989
249
864
261
850
153
例
80
20
77
23
85
15
芳村区
成交面积
217
049
145
078
029
049
例
82
18
65
35
37
63
白云区
成交面积
409
202
358
437
469
120
例
67
33
45
55
80
20
黄埔区
成交面积
075
083
062
069
064
025
例
48
52
47
53
72
28
番禺区
成交面积
1374
1443
2107
1179
1436
1166
例
49
51
64
36
55
45
花区
成交面积
428
1205
922
301
226
426
例
26
74
75
25
35
65
2003年广州市预售二手商铺成交面积53：47两者相差区商铺成交面积预售者二手商铺成交稍微点引起二者例较差花区2002年预售二手商铺成交面积75：252003年例迅速变26：74
5区预售二手商铺成交均价
2001年—2003年广州市区预售二手商铺成交均价表
均价单位：元方米
预售商铺
二手商铺
2001年
2002年
2003年
2001年
2002年
2003年
全市
均价
10197
9017
8090
4607
5081
4519
1157
1028
1027
1105
东山区
均价
20984
30208
8286
14291
8105
13895
4396
7257
4329
7144
荔湾区
均价
13227
28224
16056
7417
9175
6450
11339
4311
2370
2970
越秀区
均价
20560
21369
16175
11318
8225
6559
394
2431
2733
2026
海珠区
均价
10786
10659
7423
5894
6927
7104
118
3036
1754
255
天河区
均价
15057
12220
12308
9726
7250
7980
1884
072
2545
1007
芳村区
均价
8074
6235
3871
3565
4510
4334
2277
3792
2651
390
白云区
均价
6739
8993
7509
4142
5246
4643
3344
1650
2664
1149
黄埔区
均价
7928
4731
6207
9976
3004
3995
4032
3119
6989
3298
番禺区
均价
4210
5109
4618
2145
3143
3211
2135
960
4653
218
花区
均价
3925
4114
4992
2009
3007
1653
482
2133
4972
4502
2003年广州市预售商铺成交均价8090元方米较年期降1028二手商铺成交均价4519元方米较年期降1105
2003年天河区商铺成交均价12308元方米较年微增072黄埔花预售商铺均价6207元方米4992元方米较年期升31192133七区较年程度降
二手商铺成交均价方面东山区2003年成交均价13895元方米较年升超70海珠天河黄埔番禺成交均价升五区2003年二手商铺成交均价程度降
6区预售二手办公楼成交面积
2001年—2003年广州市区预售二手办公楼成交面积表
面积单位：万方米
2003年
2002年
2001年
预售
二手
预售
二手
预售
二手
全市
成交面积
2145
2226
2988
1689
2227
1460
例
49
51
64
36
60
40
东山区
成交面积
234
558
533
513
662
457
例
30
70
51
49
59
41
荔湾区
成交面积
140
100
190
026
056
030
例
58
42
88
12
65
35
越秀区
成交面积
169
377
376
321
149
150
例
31
69
54
46
50
50
海珠区
成交面积
192
131
081
095
282
098
例
60
40
46
54
74
26
天河区
成交面积
1169
588
1682
226
935
285
例
67
33
88
12
77
23
芳村区
成交面积
013
032
005
010
010
006
例
29
71
33
67
63
38
白云区
成交面积
044
221
015
121
125
432
例
17
83
11
89
22
78
黄埔区
成交面积
178
013
000
023
000
002
例
93
7
0
100
0
100
番禺区
成交面积
000
207
106
241
008
000
例
0
100
31
69
100
0
花区
成交面积
005
000
000
113
000
000
例
100
0
0
100
2003年广州市预售办公楼成交面积2145万方米二手办公楼成交面积2226万方米二者基保持50：50例成交重点区域天河区预售二手办公楼成交面积例67：33
7区预售二手办公楼成交均价
2001年—2003年广州市区预售二手办公楼成交均价表
均价单位：元方米
预售办公楼
二手办公楼
2001年
2002年
2003年
2001年
2002年
2003年
全市
均价
9266
9291
7613
5557
4779
4492
028
1807
1401
600
东山区
均价
11844
8488
6715
7066
6162
5283
2833
2089
1280
1425
荔湾区
均价
7913
6381
12377
5256
5579
3766
1936
9396
616
3250
越秀区
均价
12602
10182
8198
7311
4723
4802
1920
1948
3540
168
海珠区
均价
3781
3873
4989
4444
3935
3300
242
2882
1145
1612
天河区
均价
9191
10574
8301
8422
8679
6001
1505
2150
305
3085
芳村区
均价
2644
1376
1029
664
1689
2500
4795
2524
15454
4801
白云区
均价
5842
4746
3951
1797
2808
2042
1877
1675
5625
2727
黄埔区
均价
4345
8466
2408
2689
7156
1168
番禺区
均价
1187
1301
1636
2572
花区
均价
1600
1688
2003年广州市预售办公楼成交均价7613元方米较年降1807二手办公楼成交均价4492元方米年期相低6
2003年预售办公楼成交方面海珠荔湾两区成交均价较年升两区占全市份额楼价拉升够明显办公楼重点成交区域天河区预售办公楼成交均价较年降215二手办公楼成交均价较年降3085整市场均价降素
2003年广州市房产市场十分关键年整体市场预售商品房市场二手房市场成交指标均达历年新高取辉煌成绩总结预售商品房二手房市场互相拉动互惠互利历史数结提供容置疑佐证
1993年—2003年广州市原八区房屋成交面积情况表
单位：万方米
年份
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
总量
65
132
167
275
458
627
694
685
758
883
1050
份额
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
预售
54
116
149
254
438
587
631
559
535
578
633
份额
83
88
89
93
96
94
91
82
71
65
60
二手
11
16
18
21
20
40
63
126
223
305
417
份额
17
12
11
7
4
6
9
18
29
35
40
年广州市房产市场走曲折发展历程广州市原八区例预售商品房市场1993年54万方米成交量起步开始六年高速增长1999年达峰值631万方米调整两年2002年开始重拾升途2003年创633万方米新高二手房市场方面1997年前均明显增长1998年已实现连续六年高速增长
二手房市场增长起步1998年19961997年预售商品房市场均处高速增长期成交量分达254万方米438万方米事实证明预售商品房市场呈现高速巨量发展形态时期二手房市场拉动作巨
预售商品房市场增长起步源2002年2001年二手房市场步入高速增长第四年头市场占率接30表明二手房市场高速发展定阶段占相市场份额时（界线估计30左右）整房产市场起明显促进作预售商品房市场拉动力明显增强
预见2004年房产市场预售商品房二手房市场互相拉动继续稳步高速前发展未干年互动增长势头继续强劲
年广州市房产市场交投活跃成交面积成交金额连年增长显著特点：金额增长略微低面积增长显示整市场价格缓缓行态势预售商品房供应量充足二手房市场活跃必然结果未年市场背景没太改变前提房产价格窄幅行局面会改变房产价格行简单意味着楼价跌表明房产消费结构改变体消费群（购房者）目标价格档次消费品（房产）聚拢
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