前房产市场形势发展态势分析——六市省房产市场形势分析报告
20020903中国房产报
建设部提议中国房产业协会办房产市场形势分析会期海召开北京海天津重庆广州杭州6城市浙江省房协负责部分企业家专家出席会议述城市（省）国房产业发展重点热点区进行深入分析具典型意义区域济社会发展基础房改进程房产市场发育程度房产市场发展形势存差异次分析会重点房产市场年发展情况房产市场出现值关注问题发展态势进行深入研讨引导国房产业健康发展着非常积极意义
六市省房产市场期发展情况
1房产供应量继续呈高位增长态势
首先房产开发投资继续保持较快增长幅度
年15月海北京浙江杭州房产开发投资增长幅度超40％海完成开发投资2805亿元增长582％北京完成开发投资2539亿元增长42％杭州完成开发投资4057亿元增长416％浙江完成开发投资1986亿元增长406％天津季度完成开发投资203亿元增长20％重庆完成开发投资5729亿元增长19％广州房产开发投资保持10年快速增长15月完成开发投资1185亿元增长597％
次房产开发力度继续加
2002年15月北京房产开复工面积4680万方米增长317％中住宅开复工面积3441万方米增长362％天津季度房产施工面积1182万方米增长106％中新开工面积151万方米增长19％重庆房产施工面积264381万方米增长32％中住宅面积25083万方米增长323％海浙江广州杭州房产施工面积新开工面积年高速发展基础年15月稳步升增长10％
次商品房竣工面积总体呈现增长六市省升降
15月海商品房竣工面积达34704万方米增长582％中住宅竣工面积30175万方米北京商品房竣工面积1752万方米增长194％中住宅竣工面积149万方米增长374％天津季度商品房竣工面积96万方米年期减少31万方米占年度竣工计划116％重庆商品房竣工面积892万方米降231％中住宅竣工面积7159万方米降67％
2商品房销售总体保持快速增长六市省差异
15月北京商品房销售面积达212万方米北京呈现快速发展态势销售面积增长销售额增长率
海商品房销售面积达4501万方米增长89％然处稳升阶段海1999年2002年5月商品住宅销售量连续3年超竣工量
浙江省年商品房销售面积销售额直保持20％左右增长幅度年15月全省商品房销售面积达3416万方米销售额69亿元增长分31％96％杭州年15月商品房销售面积5101万方米占全省商品房销售面积15％左右
广州商品房销售面积达34686万方米增长332％销售金额15822亿元降024％商品房销售方面现房交易增速期房交易现房交易面积已占总销售面积401％
天津季度商品房市量64万方米降18％商品房销售面积98万方米销售额249亿元分降34％31％
重庆15月现房销售面积7478万方米销售额1152亿元降分208％336％期房销售17026万方米销售额3381亿元降分174％301％
3商品房价格总体稳区表现
海年商品房价格呈稳中升走势2001年商品房商品住宅方米均价格3866元3670元均年增长8％年季度商品房销售价格年期涨57％中新建商品住宅涨59％海商品房价格升空间
浙江省商品房价格2001年开始稳步升方米均价格1979元商品住宅价格1820元年15月商品房均价格2023元商品住宅价格18086元
天津2001年陆续出台导致建房成增加政策（土出金提高）年季度受政策影响全市商品房均销售价格方米2540元年期涨120元涨幅达5％
北京2001年商品住宅均价格方米4716元维持较高水基保持稳态势期商品住宅价格会出现期幅度回落会涨幅
广州年商品房价格直稳中降1998年商品房均价格方米5100元1999年4960元2000年4480元2001年4183元
重庆年商品房价格直保持较稳态势年15月重庆城区商品房销售价格出现回落商品房均销售价格方米1850元年期相降156％
4房产投资消费体进步发展变化
投资体已国家单投资国民营外商等投资体重格局方发展济发展较快市场化程度较高海广州杭州浙江省民营外商企业投资已占全市（省）房产投资半壁江山海2001年民营外商房产投资企业注册资已占全市房产企业总资455％广州2002年15月民营企业完成房产投资7179亿元增长258％北京天津重庆民企业投资数量增加
消费体购买商品房重已达90％年15月海购买商品房商品住宅重分959％981％北京购买商品住宅达925％浙江987％天津989％重庆976％时消费体逐步扩济发展较快区外省市境外士区购房数量断增加海2000年外省市境外士购房占商品房预售总套数113％年15月已达25％左右浙江外省市境外士购房已达333％广州北京数字增加
5二手房市场日趋活跃交易量加速增长
海2001年二手房市场交易突破1000万方米2002年15月超600万方米呈现强发展劲二手房交易增长速度已超商品房销售增长速度
广州二手房市场交易连年幅度增长2001年二手房交易223万方米增长777％占整市场重2944％2002年15月二手房市场交易10921万方米占整市场重5225％
杭州二手房市场交易量年直呈稳步升态势二手房价新建商品房售价水涨船高2001年二手房市场交易462万方米年初成交价方米2838元年季度二手房均价已升方米3546元市场呈现商品房二手房齐头进势头
重庆城区二手房成交面积金额较年期均出现幅度增长年15月二手房市场交易7181万方米交易金额59亿元增长306％199％
天津二手房交易公房置换继续保持增长年季度二手房交易面积35万方米成交金额41亿元分年期增长24％36％
二房产市场形势发展态势分析
总体年国房产业正处快速发展阶段全国城市房产市场继续保持供求两旺态势国房产市场进入买方市场判断市场形势研究供求关系时决定素需求考察需求时投资需求消费需求间消费需求关键根样推理六市省房产市场发展情况分：
（）海市房产市场形势发展态势
1海房产市场处高位运行长台稳步发展态势发展健康
（1）房产投资开发规模适度2001年海济增长速度102％连续10年保持两位数增长速度海济健康快速持续发展房产发展动力2001年房产开发投资63073亿元占全社会固定资产投资303％拉动固定资产投资增长29百分点2000年2001年房产开发投资增长分99％114％增长速度海济发展水相适应（2）住房消费保持较高增长速度2001年新建商品房销售面积年增长15％中商品住宅销售面积增长163％年15月商品房销售面积增长74％中住宅面积增长89％（3）房产市场结构趋合理新建商品房供求关系基衡2000年2001年新建商品房竣工面积销售面积106：1099：1年15月077：1新建商品房存量房市场联动效应明显（4）房产市场市场化程度断提高
投资体消费体元化趋势明显投资更加理性慎重消费已成市场体房产市场已出现存量增量联动销售租赁进格局市场身调节力抗波动力增强
2总体海房产市场升空间
房产市场前高位运行长台稳步发展态势少持续十五期末会发生波动
海房产市场发展态势：开发投资新建商品房交易会继续保持较高水投资消费继续步增长存量房交易会幅度提高整房产交易中重断提高房屋租赁市场会进步活跃规范成住房投资消费重领域
（二）浙江省房产市场形势发展态势
1浙江省年房产市场呈现快速发展态势市场供需两旺发展基健康城市商品住宅价格涨快低价位住房供应求
（1）国民济发展民营济带动民收入提高浙江省房产市场快速发展基矗（2）房产开发投资开发量持续快速增长商品房购销两旺空置率降保持合理区间商品房7％住宅5％（3）商品房供应结构基合理已竣工住宅中普通商品住宅占901％济适房占69％墅占3％（4）购房已占导位商品房价格稳步升（5）存量房市场呈现繁荣存量房交易量快速增长
2未三五年正视问题政策浙江省房产市场继续保持稳步发展趋势
（1）浙江省第十次代会决定未三五年全面推进全省现代化建设国民济继续保持快速增长浙江济支撑房产市场稳步发展（2）全省城市化进程继续推进根浙江省城市化发展纲规定城市化水年提高1～15百分点预计年增加50万非农业口必会增加房产市场投资消费需求（3）民营济发展带动区收入水整体提高民富裕购买力强城镇居民消费结构基达康型开始富裕型迈进呈现住房消费升级态势加遍布全国浙江外出商员住房消费需求会断扩（4）住房货币补贴逐步推开职工购房力提高二手房市场日趋活跃住房梯级消费显现
（三）杭州市房产市场形势发展态势
1杭州房产市场呈现片繁荣房产投资开发销售房价全线扬商品房供应求市场正处高速发展阶段市场繁荣背存隐患
（1）杭州房产市场兴旺益杭州济快速发展益系列开放搞活市尝调动消费积极性政策推动天独厚居住环境旺盛住房消费需求投资需求
（2）杭州土供应市场稳步健康发展杭州1999年开始市区房产开发项目全面公开招标（拍卖）方式供
（3）商品房开发销售形势直呈现升势新建商品房住宅空置率逐步降房产投资房屋施工面积竣工面积增长较快市区住房供应求
（4）二手房市场供销两旺房产市场结构已商品房统天演变成现商品房二手房齐头进
（5）购房已占导位居民均居住面积2001年底已升112方米
（6）商品房价格持续扬涨幅度位全国城市前列年季度涨幅7％左右
（7）市场显现住宅产品供应结构失衡
现杭州市场高档住宅市中心高价位住房远郊墅增量幅度面中低收入阶层济型楼盘相缺乏
（8）济适房供求错位表现面积价格优势明显供求关系相紧张等方面
（9）投机者进入市场炒楼花开发商量圈行抬头
2杭州房产市场全省济发展带动未三五年保持稳步发展态势中低价位住宅供应增加价格涨幅趋缓
（1）供应市场两年土供应量成倍增加决定二三年房产市场商品房投放量会断增加直接影响房价持续增势
（2）供应结构着市中心段供开发住宅土资源日趋减少郊区住宅开发量迅速增加房价整体水会降政府年加济适房开发力度住房市场结构更趋合理
（3）市场需求长期积累住房消费需求压力前年已获较集中释放着二手房市场日趋活跃商品房供应量转稳发展
（4）住房消费者构成前年市场庞外购房者群体数温州台州义乌东阳海等定程度支持房价走高年消费者开始转进入海北京杭州市场逐步转区住房消费
（四）北京市房产市场形势发展态势
1北京房产市场继续呈现快速发展态势增量房市场商品房供销两旺商品房价格走势稳市场供应结构正发生变化市场竞争加剧
（1）房产开发规模继续扩房产投资新开工面积竣工面积持续增长（2）商品房销售稳步升年商品房销售面积首次超竣工面积销售势头需求较旺（3）危旧房改造速度加快年15月拆危房212万方米占全年计划269％危房改造快速发展带动城郊区房产开发量住房需求（4）外省市境外企业进入投资数量增加加剧市场竞争开发规模迅速升企业面考验（5）商品住宅均价格维持较高水基保持稳态势（6）济适房新开工量竣工量保持两位数增长幅度占市场总量份额然偏校（7）市场中高价位商品住宅结构性剩中低价位商品住宅结构性短缺现象然存（8）存量房市场运行畅已购公房市量校
2北京房产市场未三五年保持稳定增长态势市场会出现起落市场格局然增量房商品房开发销售稳定增长市场潜需求量
（1）北京济快速发展市政基础设施断完善申奥成功入世两利素继续带动开发规模扩开发投资量增长（2）开发热点区着市政道路交通改善集中奥运村周边中关村CBD中央商务区逐步扩展城郊城南危改区（3）房产开发企业数量快速增长外省市实力民营开发企业市股份公司量进入北京房产市场市场影响竞争加剧
（4）住房消费保持稳定增长速度销售面积稳定增长济适房供应求（5）市场潜需求量市政拆迁危旧房改造十五期间继续保持年均300万方米规模涉动迁居民347万户年需住房500万方米左右城市化进程继续推进城镇口十五期间预计年新增15万年需住宅230万方米左右外省市外国京购房例逐年增加（6）商品房价格保持稳态势总体价格会稍回落（7）存量房市场进步激活
（五）广州市房产市场形势发展态势
1广州房产市场起步早发展快市场化程度较高市场竞争激烈连续年高速发展市场出现供求销售增幅滑商品房价格回落房产市场进入理性发展阶段
（1）房产开发投资连续年快速增长年增幅趋缓（2）土供应量商品房市量较控制新开工面积竣工面积稳步升（3）商品房销售面积缓慢增加销售额略降现房交易增速期房交易（4）商品房总体价格稳中降（5）二手房交易连年成倍增加房改房市交易量增长快
2广州房产市场稳步发展时供需调整更加理性成熟
（1）广州济快速发展实施北优南拓东移西调城市发展战略中发展系列知识济信息产业新兴产业区房产发展提供新空间房产投资开发稳步增长（2）政府加土供应量调控房产市场供需趋衡（3）房产开发呈现郊区化盘化集中化趋势楼盘综合素质提高（4）房产市场竞争激烈民营企业投资已占全市房产总投资半（5）房产开发已告暴利时代进入微利居民消费日益成熟商品房价趋稳（6）二手房交易增长加快
（六）天津市房产市场形势发展态势
1天津市房产市场历连续3年快速发展年半年商品房销售项指标降二成房产市场步入调整期
（1）房产投资开发保持增长态势增幅校（2）土供应总量年期降（3）商品房销售总量降年季度滑1999年低水（4）空置房增幅较总量达544万方米（5）房价稳中升年季度增长5％出台导致建房成增加政策关
2未10年天津市房产市场稳步发展趋势
（1）预测天津十五期间住房需求总量3111万方米（2）出台鼓励政策培育市场购买力扩市场需求降低商品房契税实行购房支出抵扣税政策扩空置房政策享受范围帮助开发企业盘活积压商品房激活住房二级市场形成梯次消费（3）改善商品房供应结构面中低收入家庭继续加快危房改造创造规模刚性需求（4）加快城镇建设步伐继续新四区部分县城镇建房予济适房优惠政策城镇开发成新增长点
（七）重庆市房产市场形势发展态势
13年快速发展半年重庆市房产市场出现调整态势商品房竣工量销售量降明显存量房交易量升3成
（1）房产开发投资保持2成增长增幅相年半（2）商品房竣工面积降2成（3）商品房销售面积总体回落降幅度较办公房住宅降146％（4）商品房销售均价降161％（5）存量房交易面积幅度增加增长30％（6）商品房空置量减少
2着城市化房产市场化进程加速重庆市房产市场发展空间通市场结构调整市场秩序整顿增量市场存量市场互相促进互相补充未市场会继续供需两旺
（1）目前重庆城市化率33％2010年目标50％年增长2百分点重庆房产业发展带需求空间（2）土市场化进程加快市场透明度增强推动房产市场发展（3）加速危旧房改造长期拉动房产业发展（4）二手房市门槛进步降低中介机构日趋成熟规范必进步活跃房产市常
三房产市场形势总体评价分析
1房产市场房产供求关系总
分析供求关系评价市场形势首先供需求间关系
次供应者需求者间关系更确切讲房产市场体间关系产品生产者——开发商市场行否规范流通领域——中介纪否诚信活跃服务理者——物业理公司否服务位消费者——广购房者租户否理性成熟等等
2次调查六市省济水较差异具定代表意义
六市省房产开发投资占全国房产总投资4成房产市场形势发展状况全国举足轻重影响极六市省房产市场走势程度代表着全国发展态势
3判断年半年全国房产市场形势必定联系1999年新轮城镇住房制度改革年全国宏观济形势国家政策导
1998年底国家宣布停止住房实物分配标 志着中国住房制度改革终取突破性进展1999年2001年3年中全国房产开发投资分保持138％195％253％增长商品房销售面积分实现239％30％294％增长年半年继续保持前3年势头开发投资增长329％销售面积增长225％销售额增长224％
住房制度改革突破性进展导致前房产市场繁荣源泉动力1998年中国房产市场直保持着供求两旺局面商品房供应量（竣工面积）年递增16％～28％年半年20％商品房需求量（销售面积）年递增223％～27％年半年225％
4需指出中国房产市场供求两旺快速发展中国住房体制快速转轨中出现
快速转轨体现两方面集团购房转购房1998年前商品房购房者中购房仅占半左右目前止购房已占9成二商品化市场化转轨目前全国年新建城镇住宅超5亿方米余集资建房合作建房建房商品化市场化转轨体现：单位建房偿分配转轨职工筹资集资建房合作建房等体现集资建房购买商品房转轨预测：种快速转轨促进快速发展房产市场态势继续阶段
5谁会否认中国已连续三四年出现房产业热
房产业热表现投资热新开工热建造热销售热种持续热否理性呢？
轮房产业热国房产业真正意义进入市场济情况（停止住房实物分配成买房体）销售热带动消费拉动投资种消费居民购房住消费二轮投资增长竣工面积增长百分十二十快速增长远1992年1994年成倍增长（高速超高速增长）况种增长速度宏观济发展期盼国民济投资结构中合理认三四年出现房产业热理性热
注意1998年年全国商品房竣工面积均销售面积六七千万方米（：1998年商品房竣工面积177亿方米2000年竣工23亿方米销售17亿方米2001年竣工273亿方米销售208亿方米）引起商品房空置面积逐年增加1997年底空置7000万方米增加2001年底11亿方米市场济出现商品房供求正常现象没空置房周转商品房现实城市空置房（尤年空置房）应引起足够重视应采取相应消化减少措施
令注目年半年统计数字商品房竣工面积5826万方米商品房销售面积6280万方米销售面积反超期竣工面积454万方米供求关系正进步合理调整
6正确分析判断房产市场形势政策企业百姓关心事情
房产业国民济社会发展中重位作房产业域性强特点分析市场形势时注意全国宏观济发展形势房产市场态势更注意分析城市市场形势
六市省房产市场发展情况出间性较差异（性）性六市省房产开发投资竣工销售均持续实现三四年快速增长房产热普遍现象差异性浙江尤杭州表现热年15月房产投资增长416％房价涨59％甚出现卖盖快商品房空置面积明显减少现象北京海投资竣工销售持续出现攀升广州出现衡增长天津重庆竣工量销售量出现明显降势头
城市房产市场形势发展取决方面素济发展素海北京广州济基础均收入高居民购买力较强房产市场发展速度快浙江省民营济发展快加快居民致富速度必然支撑较高购房力造成房产较快提升
二政策素海房产市场活跃序政府采取系列刺激鼓励居民住房消费政策措施尤二手房市场活跃住房金融服务位出现广居民购房热天津市前三年采取加快危房改造巨工程刚性需求拉动天津房产市场出现连续三年购销两旺年刚性需求拉动减弱便出现明显需求滑坡
三市场素指产品供求情况海例1998年前年中商品房销售量低竣工量造成空置量量增加1999年2000年商品房销售量接竣工量2001年2002年商品房销售量超竣工量特1999年2002年6月商品住宅销售量连续三年半超竣工量商品房空置量明显减少实现供求基衡出现房价稳步升广州例广州居民收入年年增长广州楼盘品质年年1996年商品房总体价格直稳中降2001年办公房成交价降767％商品住宅降371％时出现商品房销售滑商品房空置量增加年15月全市实际销售面积销售额分年期降146％24％预售面积预售额分降11％35％认广州房产市场高速增长中步入调整期造成种情况原前年增长速度快基数造成年供求
7研究分析房产市场供求关系必须深入分析产品供应结构消费者需求结构否匹配
面提广州房产销售降现象调查非市民购房意愿强眼商品房价未合购房者心中理想价格调查资料表明欲购房者中8成计划购买方米4500元房屋购房总价（套）均311万元市场种价位品质段较商品房少广州外许城市房产市场存着供求结构合理问题北京例存中高档价位商品住宅供求结构性剩问题更存中低档价位商品住宅供应求结构性短缺问题
热销北京翠城济适房方米售价3180元处东四环外公里导致1000三伏天排队三天三夜争购非情景说明中国房产市场三四年买房现已进入众百姓——中等收入家庭买房阶段方面调查北京中等收入家庭支付力套30万～50万间翠城济适房正适合种消费力需求
中国房产市场发展天保持持续发展态势必须高度重视产品结构调整问题结构调整作线实施房产业持续发展市场济产品供应结构适应产品消费结构消费者购买适应消费水爱产品产品结构调整体现增量交易力发展适合中低收入家庭住房消费支付力济适房者中等收入家庭买起商品住宅海市没专门开发济适房房价3000～4000元／方米商品住宅市场供应流产品般工薪阶层通住房金融支持均买起结构调整需通政府部门引导安排实施更需开发商通市场引导调节实现
8产品结构调整体现存量交易
百姓成房产市场买方体居民收入爱等差异住房市场出现层次档次等差异性需求产品结构调整必须适应种住房消费者需求住房消费者买新房买旧房必须发展手房市场时力推进二手房繁荣海居民收入水相较高果没十分活跃二手房市场满足种收入家庭购房需求二手房联动两年海均住房交易量（手房交易量＋二手房交易量）达2方米左右等北京等城市2倍
海外浙江省二手房市场十分活跃广州重庆天津等市二手房交易量出现幅度增长北京二手房市场正努力发展中产品结构调整扭住楼市面普通百姓手二手联动发展放松中国房产市场保持高位运行长台稳定发展
9研究分析市场形势必须关注房价升降
全国2000年商品住宅房价年增长25％2001年年增长6％年半年增长012％分析房价走势需说明前题：二三年全国消费价格指数始终零面浮动二楼盘品质快提升（提高品质）三开始调整产品结构统计显示房价全国均房价通销售总额销售面积出价格档次楼盘总销售量中占例（便种楼盘售价变）房价会国家统计局称年半年房价提升产品结构调整关说面中低收入供应中低价位楼盘件事
认二三年房价稳中升正常合理
现少城市居民甚领导说房价太高希降低（北京）更居民买起住房时进步拓展市场拉动济相反开发商意降价认房产已进入微利时代然房价升降谁说算市场决定市场济决定房价升降素供求关系希降价效办法增加供应量
外产品结构原会出现房价升降会反映出房价高低城市房产市场里某时间段中高档价位楼盘供应量加会导致时间段均房价攀升年半年北京房价升25％原某时间段中低档价位楼盘供应量加济适房量销售会导致该时间段均房价跌落分析年调整住宅产品结构中城市全国房价（均房价）会出现攀升稳中升发展态势相信少（中低收入者）认房价太高中重原买适合购买力住房房价高攀结构调整二手房市场发展差中等收入者均买房价性满意住房会觉房价高发现海居民认房价太高呼声北京少然北京均房价现海高出方米1200元左右
10综分析中国房产市场三年高位运行处持续发展热潮中
步着政府部门鼓励住房消费政策措施进步建立着产品供应结构断调整着住房二级市场加快全面开放完全实现三五年甚更长时间持续稳定发展
时应引起重视年半年房产开发投资速度进步加快增长329％远高前三年增长138％195％253％速度投资增长速度远高销售额增长速度（224％）10百分点三年没区土供应量面积囤积土现象抬头迹象城市投资新开工面积增幅销售增长快甚出现降空置量增长快明显出现供求情况应引起高度关注
城市例杭州房产市场火爆形容房产开发力度房价升快销售然二手房市场供销两旺分析杭州楼市红火原济支撑二居民需求增长三住杭州居住环境四政策推动效应外投资者推动作杭州房局测算前年杭州房产市场52％房产产品杭州市外外购买者购买
认浙江杭州市场火爆局部杭州市房产市场相应社会济发展条件密切相关希中国楼市出现热泡沫分析判断房产市场时忘记1998年亚洲金融危机香港东南亚带房产泡沫教训忘记19921993年海南北海等房产泡沫济发生带巨影响房产市场发展需进入市场进入消费投资
前鉴低利息股票市场现实情况会越越投资者加入房产市场投资房产两种目：出租获利投资等升值卖出获利种投资房产购买行房产购买行者实际需求投资者虚拟需求虚拟需求容易房产市场摆脱区消费体误导市场供应结构时投资需求特等升值卖出（炒卖）期盼房价断攀升助长房产泡沫生成长日泡沫破灭果堪设想日1989年房产泡沫破灭翻身仅影响房产业影响金融业整国民济欢迎鼓励投资房产时谨防炒楼者量入市更谨防炒楼者导楼市
11前面提分析供应关系评价市场形势供应者需求者关系分析市场体间关系
市场济房产市场体间关系应公公正公开诚信关系国房产市场尚处发育阶段初始阶段体制市场快速接轨迅速成购买房产产品（包括物质产品服务产品）程中政府部门出台许法规政策市场体理念交易发生迅速变化应说中国房产市场体行规范总体健康相理性
中国房产市场明显表现出真正发育中特点法规够健全相应监督理机制没目前房产市场发展程中开发营行规范问题较突出表现违规开发广告虚假面积缩水质量低劣中介欺诈物业理乱收费等方面国家提出整顿规范房产市场秩序重点放种违法违纪行查处整顿市场手段规范秩序目秩序会损害消费者利益会影响消费者投资消费缺乏诚信会妨碍消费影响房产市场繁荣发展通整顿规范房产市场断规范市场体行融洽改善供需者间关系提高房产市场运行质量
认发展中国房产市场前两务：调整结构扩开拓市场容量二整顿秩序规范市场体行改进提市场运行质量两手抓两手硬中国房产市场更兴旺（文删节）
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20020903中国房产报
建设部提议中国房产业协会办房产市场形势分析会期海召开北京海天津重庆广州杭州6城市浙江省房协负责部分企业家专家出席会议述城市（省）国房产业发展重点热点区进行深入分析具典型意义区域济社会发展基础房改进程房产市场发育程度房产市场发展形势存差异次分析会重点房产市场年发展情况房产市场出现值关注问题发展态势进行深入研讨引导国房产业健康发展着非常积极意义
六市省房产市场期发展情况
1房产供应量继续呈高位增长态势
首先房产开发投资继续保持较快增长幅度
年15月海北京浙江杭州房产开发投资增长幅度超40％海完成开发投资2805亿元增长582％北京完成开发投资2539亿元增长42％杭州完成开发投资4057亿元增长416％浙江完成开发投资1986亿元增长406％天津季度完成开发投资203亿元增长20％重庆完成开发投资5729亿元增长19％广州房产开发投资保持10年快速增长15月完成开发投资1185亿元增长597％
次房产开发力度继续加
2002年15月北京房产开复工面积4680万方米增长317％中住宅开复工面积3441万方米增长362％天津季度房产施工面积1182万方米增长106％中新开工面积151万方米增长19％重庆房产施工面积264381万方米增长32％中住宅面积25083万方米增长323％海浙江广州杭州房产施工面积新开工面积年高速发展基础年15月稳步升增长10％
次商品房竣工面积总体呈现增长六市省升降
15月海商品房竣工面积达34704万方米增长582％中住宅竣工面积30175万方米北京商品房竣工面积1752万方米增长194％中住宅竣工面积149万方米增长374％天津季度商品房竣工面积96万方米年期减少31万方米占年度竣工计划116％重庆商品房竣工面积892万方米降231％中住宅竣工面积7159万方米降67％
2商品房销售总体保持快速增长六市省差异
15月北京商品房销售面积达212万方米北京呈现快速发展态势销售面积增长销售额增长率
海商品房销售面积达4501万方米增长89％然处稳升阶段海1999年2002年5月商品住宅销售量连续3年超竣工量
浙江省年商品房销售面积销售额直保持20％左右增长幅度年15月全省商品房销售面积达3416万方米销售额69亿元增长分31％96％杭州年15月商品房销售面积5101万方米占全省商品房销售面积15％左右
广州商品房销售面积达34686万方米增长332％销售金额15822亿元降024％商品房销售方面现房交易增速期房交易现房交易面积已占总销售面积401％
天津季度商品房市量64万方米降18％商品房销售面积98万方米销售额249亿元分降34％31％
重庆15月现房销售面积7478万方米销售额1152亿元降分208％336％期房销售17026万方米销售额3381亿元降分174％301％
3商品房价格总体稳区表现
海年商品房价格呈稳中升走势2001年商品房商品住宅方米均价格3866元3670元均年增长8％年季度商品房销售价格年期涨57％中新建商品住宅涨59％海商品房价格升空间
浙江省商品房价格2001年开始稳步升方米均价格1979元商品住宅价格1820元年15月商品房均价格2023元商品住宅价格18086元
天津2001年陆续出台导致建房成增加政策（土出金提高）年季度受政策影响全市商品房均销售价格方米2540元年期涨120元涨幅达5％
北京2001年商品住宅均价格方米4716元维持较高水基保持稳态势期商品住宅价格会出现期幅度回落会涨幅
广州年商品房价格直稳中降1998年商品房均价格方米5100元1999年4960元2000年4480元2001年4183元
重庆年商品房价格直保持较稳态势年15月重庆城区商品房销售价格出现回落商品房均销售价格方米1850元年期相降156％
4房产投资消费体进步发展变化
投资体已国家单投资国民营外商等投资体重格局方发展济发展较快市场化程度较高海广州杭州浙江省民营外商企业投资已占全市（省）房产投资半壁江山海2001年民营外商房产投资企业注册资已占全市房产企业总资455％广州2002年15月民营企业完成房产投资7179亿元增长258％北京天津重庆民企业投资数量增加
消费体购买商品房重已达90％年15月海购买商品房商品住宅重分959％981％北京购买商品住宅达925％浙江987％天津989％重庆976％时消费体逐步扩济发展较快区外省市境外士区购房数量断增加海2000年外省市境外士购房占商品房预售总套数113％年15月已达25％左右浙江外省市境外士购房已达333％广州北京数字增加
5二手房市场日趋活跃交易量加速增长
海2001年二手房市场交易突破1000万方米2002年15月超600万方米呈现强发展劲二手房交易增长速度已超商品房销售增长速度
广州二手房市场交易连年幅度增长2001年二手房交易223万方米增长777％占整市场重2944％2002年15月二手房市场交易10921万方米占整市场重5225％
杭州二手房市场交易量年直呈稳步升态势二手房价新建商品房售价水涨船高2001年二手房市场交易462万方米年初成交价方米2838元年季度二手房均价已升方米3546元市场呈现商品房二手房齐头进势头
重庆城区二手房成交面积金额较年期均出现幅度增长年15月二手房市场交易7181万方米交易金额59亿元增长306％199％
天津二手房交易公房置换继续保持增长年季度二手房交易面积35万方米成交金额41亿元分年期增长24％36％
二房产市场形势发展态势分析
总体年国房产业正处快速发展阶段全国城市房产市场继续保持供求两旺态势国房产市场进入买方市场判断市场形势研究供求关系时决定素需求考察需求时投资需求消费需求间消费需求关键根样推理六市省房产市场发展情况分：
（）海市房产市场形势发展态势
1海房产市场处高位运行长台稳步发展态势发展健康
（1）房产投资开发规模适度2001年海济增长速度102％连续10年保持两位数增长速度海济健康快速持续发展房产发展动力2001年房产开发投资63073亿元占全社会固定资产投资303％拉动固定资产投资增长29百分点2000年2001年房产开发投资增长分99％114％增长速度海济发展水相适应（2）住房消费保持较高增长速度2001年新建商品房销售面积年增长15％中商品住宅销售面积增长163％年15月商品房销售面积增长74％中住宅面积增长89％（3）房产市场结构趋合理新建商品房供求关系基衡2000年2001年新建商品房竣工面积销售面积106：1099：1年15月077：1新建商品房存量房市场联动效应明显（4）房产市场市场化程度断提高
投资体消费体元化趋势明显投资更加理性慎重消费已成市场体房产市场已出现存量增量联动销售租赁进格局市场身调节力抗波动力增强
2总体海房产市场升空间
房产市场前高位运行长台稳步发展态势少持续十五期末会发生波动
海房产市场发展态势：开发投资新建商品房交易会继续保持较高水投资消费继续步增长存量房交易会幅度提高整房产交易中重断提高房屋租赁市场会进步活跃规范成住房投资消费重领域
（二）浙江省房产市场形势发展态势
1浙江省年房产市场呈现快速发展态势市场供需两旺发展基健康城市商品住宅价格涨快低价位住房供应求
（1）国民济发展民营济带动民收入提高浙江省房产市场快速发展基矗（2）房产开发投资开发量持续快速增长商品房购销两旺空置率降保持合理区间商品房7％住宅5％（3）商品房供应结构基合理已竣工住宅中普通商品住宅占901％济适房占69％墅占3％（4）购房已占导位商品房价格稳步升（5）存量房市场呈现繁荣存量房交易量快速增长
2未三五年正视问题政策浙江省房产市场继续保持稳步发展趋势
（1）浙江省第十次代会决定未三五年全面推进全省现代化建设国民济继续保持快速增长浙江济支撑房产市场稳步发展（2）全省城市化进程继续推进根浙江省城市化发展纲规定城市化水年提高1～15百分点预计年增加50万非农业口必会增加房产市场投资消费需求（3）民营济发展带动区收入水整体提高民富裕购买力强城镇居民消费结构基达康型开始富裕型迈进呈现住房消费升级态势加遍布全国浙江外出商员住房消费需求会断扩（4）住房货币补贴逐步推开职工购房力提高二手房市场日趋活跃住房梯级消费显现
（三）杭州市房产市场形势发展态势
1杭州房产市场呈现片繁荣房产投资开发销售房价全线扬商品房供应求市场正处高速发展阶段市场繁荣背存隐患
（1）杭州房产市场兴旺益杭州济快速发展益系列开放搞活市尝调动消费积极性政策推动天独厚居住环境旺盛住房消费需求投资需求
（2）杭州土供应市场稳步健康发展杭州1999年开始市区房产开发项目全面公开招标（拍卖）方式供
（3）商品房开发销售形势直呈现升势新建商品房住宅空置率逐步降房产投资房屋施工面积竣工面积增长较快市区住房供应求
（4）二手房市场供销两旺房产市场结构已商品房统天演变成现商品房二手房齐头进
（5）购房已占导位居民均居住面积2001年底已升112方米
（6）商品房价格持续扬涨幅度位全国城市前列年季度涨幅7％左右
（7）市场显现住宅产品供应结构失衡
现杭州市场高档住宅市中心高价位住房远郊墅增量幅度面中低收入阶层济型楼盘相缺乏
（8）济适房供求错位表现面积价格优势明显供求关系相紧张等方面
（9）投机者进入市场炒楼花开发商量圈行抬头
2杭州房产市场全省济发展带动未三五年保持稳步发展态势中低价位住宅供应增加价格涨幅趋缓
（1）供应市场两年土供应量成倍增加决定二三年房产市场商品房投放量会断增加直接影响房价持续增势
（2）供应结构着市中心段供开发住宅土资源日趋减少郊区住宅开发量迅速增加房价整体水会降政府年加济适房开发力度住房市场结构更趋合理
（3）市场需求长期积累住房消费需求压力前年已获较集中释放着二手房市场日趋活跃商品房供应量转稳发展
（4）住房消费者构成前年市场庞外购房者群体数温州台州义乌东阳海等定程度支持房价走高年消费者开始转进入海北京杭州市场逐步转区住房消费
（四）北京市房产市场形势发展态势
1北京房产市场继续呈现快速发展态势增量房市场商品房供销两旺商品房价格走势稳市场供应结构正发生变化市场竞争加剧
（1）房产开发规模继续扩房产投资新开工面积竣工面积持续增长（2）商品房销售稳步升年商品房销售面积首次超竣工面积销售势头需求较旺（3）危旧房改造速度加快年15月拆危房212万方米占全年计划269％危房改造快速发展带动城郊区房产开发量住房需求（4）外省市境外企业进入投资数量增加加剧市场竞争开发规模迅速升企业面考验（5）商品住宅均价格维持较高水基保持稳态势（6）济适房新开工量竣工量保持两位数增长幅度占市场总量份额然偏校（7）市场中高价位商品住宅结构性剩中低价位商品住宅结构性短缺现象然存（8）存量房市场运行畅已购公房市量校
2北京房产市场未三五年保持稳定增长态势市场会出现起落市场格局然增量房商品房开发销售稳定增长市场潜需求量
（1）北京济快速发展市政基础设施断完善申奥成功入世两利素继续带动开发规模扩开发投资量增长（2）开发热点区着市政道路交通改善集中奥运村周边中关村CBD中央商务区逐步扩展城郊城南危改区（3）房产开发企业数量快速增长外省市实力民营开发企业市股份公司量进入北京房产市场市场影响竞争加剧
（4）住房消费保持稳定增长速度销售面积稳定增长济适房供应求（5）市场潜需求量市政拆迁危旧房改造十五期间继续保持年均300万方米规模涉动迁居民347万户年需住房500万方米左右城市化进程继续推进城镇口十五期间预计年新增15万年需住宅230万方米左右外省市外国京购房例逐年增加（6）商品房价格保持稳态势总体价格会稍回落（7）存量房市场进步激活
（五）广州市房产市场形势发展态势
1广州房产市场起步早发展快市场化程度较高市场竞争激烈连续年高速发展市场出现供求销售增幅滑商品房价格回落房产市场进入理性发展阶段
（1）房产开发投资连续年快速增长年增幅趋缓（2）土供应量商品房市量较控制新开工面积竣工面积稳步升（3）商品房销售面积缓慢增加销售额略降现房交易增速期房交易（4）商品房总体价格稳中降（5）二手房交易连年成倍增加房改房市交易量增长快
2广州房产市场稳步发展时供需调整更加理性成熟
（1）广州济快速发展实施北优南拓东移西调城市发展战略中发展系列知识济信息产业新兴产业区房产发展提供新空间房产投资开发稳步增长（2）政府加土供应量调控房产市场供需趋衡（3）房产开发呈现郊区化盘化集中化趋势楼盘综合素质提高（4）房产市场竞争激烈民营企业投资已占全市房产总投资半（5）房产开发已告暴利时代进入微利居民消费日益成熟商品房价趋稳（6）二手房交易增长加快
（六）天津市房产市场形势发展态势
1天津市房产市场历连续3年快速发展年半年商品房销售项指标降二成房产市场步入调整期
（1）房产投资开发保持增长态势增幅校（2）土供应总量年期降（3）商品房销售总量降年季度滑1999年低水（4）空置房增幅较总量达544万方米（5）房价稳中升年季度增长5％出台导致建房成增加政策关
2未10年天津市房产市场稳步发展趋势
（1）预测天津十五期间住房需求总量3111万方米（2）出台鼓励政策培育市场购买力扩市场需求降低商品房契税实行购房支出抵扣税政策扩空置房政策享受范围帮助开发企业盘活积压商品房激活住房二级市场形成梯次消费（3）改善商品房供应结构面中低收入家庭继续加快危房改造创造规模刚性需求（4）加快城镇建设步伐继续新四区部分县城镇建房予济适房优惠政策城镇开发成新增长点
（七）重庆市房产市场形势发展态势
13年快速发展半年重庆市房产市场出现调整态势商品房竣工量销售量降明显存量房交易量升3成
（1）房产开发投资保持2成增长增幅相年半（2）商品房竣工面积降2成（3）商品房销售面积总体回落降幅度较办公房住宅降146％（4）商品房销售均价降161％（5）存量房交易面积幅度增加增长30％（6）商品房空置量减少
2着城市化房产市场化进程加速重庆市房产市场发展空间通市场结构调整市场秩序整顿增量市场存量市场互相促进互相补充未市场会继续供需两旺
（1）目前重庆城市化率33％2010年目标50％年增长2百分点重庆房产业发展带需求空间（2）土市场化进程加快市场透明度增强推动房产市场发展（3）加速危旧房改造长期拉动房产业发展（4）二手房市门槛进步降低中介机构日趋成熟规范必进步活跃房产市常
三房产市场形势总体评价分析
1房产市场房产供求关系总
分析供求关系评价市场形势首先供需求间关系
次供应者需求者间关系更确切讲房产市场体间关系产品生产者——开发商市场行否规范流通领域——中介纪否诚信活跃服务理者——物业理公司否服务位消费者——广购房者租户否理性成熟等等
2次调查六市省济水较差异具定代表意义
六市省房产开发投资占全国房产总投资4成房产市场形势发展状况全国举足轻重影响极六市省房产市场走势程度代表着全国发展态势
3判断年半年全国房产市场形势必定联系1999年新轮城镇住房制度改革年全国宏观济形势国家政策导
1998年底国家宣布停止住房实物分配标 志着中国住房制度改革终取突破性进展1999年2001年3年中全国房产开发投资分保持138％195％253％增长商品房销售面积分实现239％30％294％增长年半年继续保持前3年势头开发投资增长329％销售面积增长225％销售额增长224％
住房制度改革突破性进展导致前房产市场繁荣源泉动力1998年中国房产市场直保持着供求两旺局面商品房供应量（竣工面积）年递增16％～28％年半年20％商品房需求量（销售面积）年递增223％～27％年半年225％
4需指出中国房产市场供求两旺快速发展中国住房体制快速转轨中出现
快速转轨体现两方面集团购房转购房1998年前商品房购房者中购房仅占半左右目前止购房已占9成二商品化市场化转轨目前全国年新建城镇住宅超5亿方米余集资建房合作建房建房商品化市场化转轨体现：单位建房偿分配转轨职工筹资集资建房合作建房等体现集资建房购买商品房转轨预测：种快速转轨促进快速发展房产市场态势继续阶段
5谁会否认中国已连续三四年出现房产业热
房产业热表现投资热新开工热建造热销售热种持续热否理性呢？
轮房产业热国房产业真正意义进入市场济情况（停止住房实物分配成买房体）销售热带动消费拉动投资种消费居民购房住消费二轮投资增长竣工面积增长百分十二十快速增长远1992年1994年成倍增长（高速超高速增长）况种增长速度宏观济发展期盼国民济投资结构中合理认三四年出现房产业热理性热
注意1998年年全国商品房竣工面积均销售面积六七千万方米（：1998年商品房竣工面积177亿方米2000年竣工23亿方米销售17亿方米2001年竣工273亿方米销售208亿方米）引起商品房空置面积逐年增加1997年底空置7000万方米增加2001年底11亿方米市场济出现商品房供求正常现象没空置房周转商品房现实城市空置房（尤年空置房）应引起足够重视应采取相应消化减少措施
令注目年半年统计数字商品房竣工面积5826万方米商品房销售面积6280万方米销售面积反超期竣工面积454万方米供求关系正进步合理调整
6正确分析判断房产市场形势政策企业百姓关心事情
房产业国民济社会发展中重位作房产业域性强特点分析市场形势时注意全国宏观济发展形势房产市场态势更注意分析城市市场形势
六市省房产市场发展情况出间性较差异（性）性六市省房产开发投资竣工销售均持续实现三四年快速增长房产热普遍现象差异性浙江尤杭州表现热年15月房产投资增长416％房价涨59％甚出现卖盖快商品房空置面积明显减少现象北京海投资竣工销售持续出现攀升广州出现衡增长天津重庆竣工量销售量出现明显降势头
城市房产市场形势发展取决方面素济发展素海北京广州济基础均收入高居民购买力较强房产市场发展速度快浙江省民营济发展快加快居民致富速度必然支撑较高购房力造成房产较快提升
二政策素海房产市场活跃序政府采取系列刺激鼓励居民住房消费政策措施尤二手房市场活跃住房金融服务位出现广居民购房热天津市前三年采取加快危房改造巨工程刚性需求拉动天津房产市场出现连续三年购销两旺年刚性需求拉动减弱便出现明显需求滑坡
三市场素指产品供求情况海例1998年前年中商品房销售量低竣工量造成空置量量增加1999年2000年商品房销售量接竣工量2001年2002年商品房销售量超竣工量特1999年2002年6月商品住宅销售量连续三年半超竣工量商品房空置量明显减少实现供求基衡出现房价稳步升广州例广州居民收入年年增长广州楼盘品质年年1996年商品房总体价格直稳中降2001年办公房成交价降767％商品住宅降371％时出现商品房销售滑商品房空置量增加年15月全市实际销售面积销售额分年期降146％24％预售面积预售额分降11％35％认广州房产市场高速增长中步入调整期造成种情况原前年增长速度快基数造成年供求
7研究分析房产市场供求关系必须深入分析产品供应结构消费者需求结构否匹配
面提广州房产销售降现象调查非市民购房意愿强眼商品房价未合购房者心中理想价格调查资料表明欲购房者中8成计划购买方米4500元房屋购房总价（套）均311万元市场种价位品质段较商品房少广州外许城市房产市场存着供求结构合理问题北京例存中高档价位商品住宅供求结构性剩问题更存中低档价位商品住宅供应求结构性短缺问题
热销北京翠城济适房方米售价3180元处东四环外公里导致1000三伏天排队三天三夜争购非情景说明中国房产市场三四年买房现已进入众百姓——中等收入家庭买房阶段方面调查北京中等收入家庭支付力套30万～50万间翠城济适房正适合种消费力需求
中国房产市场发展天保持持续发展态势必须高度重视产品结构调整问题结构调整作线实施房产业持续发展市场济产品供应结构适应产品消费结构消费者购买适应消费水爱产品产品结构调整体现增量交易力发展适合中低收入家庭住房消费支付力济适房者中等收入家庭买起商品住宅海市没专门开发济适房房价3000～4000元／方米商品住宅市场供应流产品般工薪阶层通住房金融支持均买起结构调整需通政府部门引导安排实施更需开发商通市场引导调节实现
8产品结构调整体现存量交易
百姓成房产市场买方体居民收入爱等差异住房市场出现层次档次等差异性需求产品结构调整必须适应种住房消费者需求住房消费者买新房买旧房必须发展手房市场时力推进二手房繁荣海居民收入水相较高果没十分活跃二手房市场满足种收入家庭购房需求二手房联动两年海均住房交易量（手房交易量＋二手房交易量）达2方米左右等北京等城市2倍
海外浙江省二手房市场十分活跃广州重庆天津等市二手房交易量出现幅度增长北京二手房市场正努力发展中产品结构调整扭住楼市面普通百姓手二手联动发展放松中国房产市场保持高位运行长台稳定发展
9研究分析市场形势必须关注房价升降
全国2000年商品住宅房价年增长25％2001年年增长6％年半年增长012％分析房价走势需说明前题：二三年全国消费价格指数始终零面浮动二楼盘品质快提升（提高品质）三开始调整产品结构统计显示房价全国均房价通销售总额销售面积出价格档次楼盘总销售量中占例（便种楼盘售价变）房价会国家统计局称年半年房价提升产品结构调整关说面中低收入供应中低价位楼盘件事
认二三年房价稳中升正常合理
现少城市居民甚领导说房价太高希降低（北京）更居民买起住房时进步拓展市场拉动济相反开发商意降价认房产已进入微利时代然房价升降谁说算市场决定市场济决定房价升降素供求关系希降价效办法增加供应量
外产品结构原会出现房价升降会反映出房价高低城市房产市场里某时间段中高档价位楼盘供应量加会导致时间段均房价攀升年半年北京房价升25％原某时间段中低档价位楼盘供应量加济适房量销售会导致该时间段均房价跌落分析年调整住宅产品结构中城市全国房价（均房价）会出现攀升稳中升发展态势相信少（中低收入者）认房价太高中重原买适合购买力住房房价高攀结构调整二手房市场发展差中等收入者均买房价性满意住房会觉房价高发现海居民认房价太高呼声北京少然北京均房价现海高出方米1200元左右
10综分析中国房产市场三年高位运行处持续发展热潮中
步着政府部门鼓励住房消费政策措施进步建立着产品供应结构断调整着住房二级市场加快全面开放完全实现三五年甚更长时间持续稳定发展
时应引起重视年半年房产开发投资速度进步加快增长329％远高前三年增长138％195％253％速度投资增长速度远高销售额增长速度（224％）10百分点三年没区土供应量面积囤积土现象抬头迹象城市投资新开工面积增幅销售增长快甚出现降空置量增长快明显出现供求情况应引起高度关注
城市例杭州房产市场火爆形容房产开发力度房价升快销售然二手房市场供销两旺分析杭州楼市红火原济支撑二居民需求增长三住杭州居住环境四政策推动效应外投资者推动作杭州房局测算前年杭州房产市场52％房产产品杭州市外外购买者购买
认浙江杭州市场火爆局部杭州市房产市场相应社会济发展条件密切相关希中国楼市出现热泡沫分析判断房产市场时忘记1998年亚洲金融危机香港东南亚带房产泡沫教训忘记19921993年海南北海等房产泡沫济发生带巨影响房产市场发展需进入市场进入消费投资
前鉴低利息股票市场现实情况会越越投资者加入房产市场投资房产两种目：出租获利投资等升值卖出获利种投资房产购买行房产购买行者实际需求投资者虚拟需求虚拟需求容易房产市场摆脱区消费体误导市场供应结构时投资需求特等升值卖出（炒卖）期盼房价断攀升助长房产泡沫生成长日泡沫破灭果堪设想日1989年房产泡沫破灭翻身仅影响房产业影响金融业整国民济欢迎鼓励投资房产时谨防炒楼者量入市更谨防炒楼者导楼市
11前面提分析供应关系评价市场形势供应者需求者关系分析市场体间关系
市场济房产市场体间关系应公公正公开诚信关系国房产市场尚处发育阶段初始阶段体制市场快速接轨迅速成购买房产产品（包括物质产品服务产品）程中政府部门出台许法规政策市场体理念交易发生迅速变化应说中国房产市场体行规范总体健康相理性
中国房产市场明显表现出真正发育中特点法规够健全相应监督理机制没目前房产市场发展程中开发营行规范问题较突出表现违规开发广告虚假面积缩水质量低劣中介欺诈物业理乱收费等方面国家提出整顿规范房产市场秩序重点放种违法违纪行查处整顿市场手段规范秩序目秩序会损害消费者利益会影响消费者投资消费缺乏诚信会妨碍消费影响房产市场繁荣发展通整顿规范房产市场断规范市场体行融洽改善供需者间关系提高房产市场运行质量
认发展中国房产市场前两务：调整结构扩开拓市场容量二整顿秩序规范市场体行改进提市场运行质量两手抓两手硬中国房产市场更兴旺（文删节）
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