目 录
1 项目情况简介………………………………2
2 项目规划 …………………………………4
3合作条件 ………………………………5
4项目定位 …………………………………6
5项目济分析 …… ………………………8
6结 ………………………………………14
7 附件 ………………………………………14
项目情况简介
11北京科技园建设股份限公司简介：
北京科技园建设股份限公司（BSCC）根国务院关建设中关村科技园区批复精神北京市政府批准北京国资产营限责公司北京首创股份限公司等八家公司发起设立事中关村科技园区土级开发综合性业务股份制企业公司1999年11月18日正式成立截2002年6月已拥控股子公司4家参股子公司5家外投资851亿元民币总资产624亿元民币
北京科技园建设股份限公司承担着中关村高科技商务中心区——西区北京中关村生命科学园发展限责公司北京中关村软件园发展限责公司北京谷园限责公司等中关村科技园区重项目规划设计开发建设
12中关村广场项目简介：
中关村广场(原中关村西区)北京市十五规划中科技园区建设重点项目国家级重点建设项目位北京市海淀区海淀镇规划范围东起中关村街西彩坊路（海淀图书城）北起北四环路南海淀镇南街总占面积５１４４公顷总建筑面积150万方米100万米50万米
北北京学清华学圆明园东中国科学院西颐园北京西山风景遥遥相处深厚历史文化底蕴首文教科研区中关村核心区交通条件良文环境优越 中关村广场功金融资讯科技贸易行政办公科技会展配商业酒店文化康体娱乐型公绿等配套公服务设施西区区划分六功区中ⅠⅡⅢ区综合科贸组团区建设科技贸易类企业写字楼IV区公建筑区设金融中心会展中心酒店型公理设施ⅤⅥ公绿建开敞式楔型绿广场沉式中心广场绿面积达71公顷三层结构总建筑面积达50万方米城中层北京城市建设中首次采综合廊层二层建国首次采贯通建筑交通环廊时设商业文化康体娱乐等功齐全服务区
工程2000年6月20日正式启动项目总投资150亿民币空间基础设施2002年1月28日完成全部工程预计2005年竣工2000年6月开工年鼎电子城法国家乐福理想厦等40万方米面积交付2004年完成全部项目602005年中关村广场基建成建成中关村广场成北京全国高科技商务中心高科技企业技术产品交易中心资市场中心交流中心信息中心北京西北城区商业中心中关村广场围绕城市形态城市功城市交通城市基础设施建设城市环境城市理六方面进行规划设计体现：现代科技绿色文四体中关村特文化
13中关村广场综述
北京科技园建设股份限公司开发150米高中关村金融中心中关村科技广场左右侧商业配套展会设施酒店公寓形成功齐全综合体必中关村广场争议标10公顷亚洲空中花园占中关村广场核心位置中关村金融中心座140米长彩虹状空中连廊飞架空中花园中心形成中关村广场世界奇景展观紧邻交通干线北四环中关村街位置分布着幢幢极具现代感高档写字楼CEC厦辉煌时代CEO首创拓展厦等写字楼国际流高科技商务中心提供理想办公条件中关村广场真正实现规划目标：高科技产品理决策中心信息交流中心研究开发中心高科技成果展示中心高科技产业金融服务中心高科技产品集散中心
二项目规划
项目占面积4700方米总建筑面积58500米中
建筑面积45000米：
建筑面积13500米：
公司接手项目化分：
总建筑面积585万米建筑面积45万米135万米总面积4700米
考虑退线面回收素：
设三层：
单层面积4500米二三层车库设备房9000米
中：设备房1000米
车库（含防）8000米做车位260（30米车位）
层设商业面积4500米
21层：
123层设商业4层酒店式公寓123层单层面积设3500米10500米层高5米15米高
4层总建筑面积34500米层高设28米单层面积2000米层数3450020001725层设18层总高28*18504米
全楼总高15+504654米符合规划求
面积分配：
车库9000米车位260
商业15000米
公寓34500米
建筑高度654米
绿化率 255
三 合作条件
北京科技园建设股份限公司（简称建设公司）中铁建设集团限公司（简称公司）开发项目中建设公司中关村西区5号入股（面积楼面熟价5703元米25667万元）公司负责开发（包括土出金前期手续等开发事项）
利益分配：
1 协议签定计算方投入资金量确定股份例分配建筑面积
2 协议签定计算方投入资金量确定股份例分配建筑面积定期限公司成价回收建设公司分建筑面积
合作方式分析：
1公司资金投入7500万元建设公司核算项目成67858万元建设公司资金25667万元占3782股份分2213万米公司分3637万米销售收益49500万元
公司部成53894万元扣建设公司资金25667万元公司实际成28227万元公司税前收益17673万元投资收益率176738000221成收益率1767328227626
2公司资金投入7500万元公司部成53894万元扣建设公司资金25667万元公司实际成28227万元公司税前收益25706万元投资收益率257068000321成收益率2570628227911
分析公司采项目销售回款支付建设公司土成合作模式收益较
四项目定位分析
41区位分析：
中关村西区规划范围东起中关村路西规划彩坊路北起建设中北四环路南规划海淀镇南街总占5144公顷总建筑面积150万方米北京市海淀区重点建设项目次性投资统拆迁建设统规划道路绿化景观整体建设单体楼建设
中关村客户高科技企业中关村西区写字楼供应量110万方米寄居中关村企业般说两种需求：种力资源海淀区高校科研院云集优势然必说种研发机构第市场里企业会离开
2004年初中关村说极具历史意义时刻中关村核心区———中关村广场中关村金融中心理想国际厦中国电子厦等七八座甲A级写字楼陆续封顶进入全面市场销售阶段2003年数表明中关村广场写字楼供应面积约40万建筑方米根目前情况估算2004年写字楼供应面积必然会2003年竞争激烈程度年更甚 2004年中关村广场写字楼存着集中放量市情况样2004年北京区域写字楼集中供应量非常甚业士戏称2004年北京写字楼放量年
中关村广场写字楼说面着双重竞争格局：区外写字楼竞争二区写字楼间竞争区外企业竞争激烈程度区企业相互竞争周边项目相较价位中关村广场写字楼明显处劣势中关村广场周边甲级写字楼均售价般12000元方米区写字楼售价18000元方米中出区写字楼售价远远高周边写字楼幅度达4050中关村广场写字楼竞争力受损重原中关村广场写字楼高价格重素土成高中关村广场土级开发北京科技园建设股份限公司统规划实施立体交通系统统中水处理面积绿化完善商务设施供电制冷采暖方面全面统建设配套
中关村广场面貌2004年年中会发生根性变化中关村委会透露2004年年中区道路会开通进行试运行市政道水电等基础设施2004年半年交通廊运行面积达13万方米商城目前已完成6070招商家乐福等家型商业企业已落户亚洲空中花园已初具规模
具体项目销售政策会根市场情况断发生变化总体供结构着区域写字楼市场供应进步放效需求足进步持续竞争压力中关村广场许项目销售售租改租售举成普遍现象着市场供应断加出售写字楼供转租赁面积继续增加业士分析目前国房产信贷普遍紧缩层次房产金融市场迟迟建立情况区数开发商处短期资金运作长期项目境况回收资金压力规避更市场风险需求市场新增项目入市然出售方式
42项目定位：
通中关村写字楼现状分析解该区域写字楼集中度酒店式公寓供应量相较少售价较高（区酒店式公寓售价14000员米左右）
项目定位采酒店式公寓兼部分商业
五项目济分析
项目投资估算
1 开发成估算
11土成
项目土毛价25667万元项目土出金1090元米部分出金13项目征费总额民币31059万元
单位销售面积成31059585（面积）5309元米
12前期工程费
包括土出金契税行性研究费设计费工程勘探费等费计约1451万元
单位销售面积成1451585（面积）248元米
13基础设施配套设施建设费
包括供电供气供水排污明道路等基础设施配套设施建设费估计713元
单位销售面积成713585（面积）122元米
14建安费
建安费包括中央空调电梯等费建筑面积3000元米计算17550万元
单位销售面积成17550585（面积）3000元米
15预见费
取四项费总1508万元
单位销售面积成508585（面积）87元米
2 开发费估算
21理费
理费取直接费1计算理费16997万元
单位销售面积成508585（面积）87元米
22销售费
销售费取销售收入15销售费1194万元
单位销售面积成1194585（面积）204元米
23财务费
项目财务费贷款利息贷款8000万元贷款期限年利息560万元
单位销售面积成560585（面积）96元米
3 项目开发总成
项目开发总成估计53894万元
单位成538945859213元㎡
项目投资成估算汇总表
序号
名称
成总额
（万元）
备注
1
土费
31059
含土出金5396万元
项目土费25667万元
2
前期工程费
1451
3
基础设施配套设施建设费
713
市政建设
4
建安工程费
17550
5
预见费
508
占1—5项费合计1
6
物业理基金计提
351
建安成2
7
财务费
560
贷款8000万元贷款期限年利率7
8
理费
508
占1—5项费合计1
9
销售费
1194
销售收入（约8亿元）15
10
成合计
53894
项目销售收入预算
1销售单价确定
根政府相关政策项目周边楼盘调查结果设定项目销售均价：酒店式公寓：12000元米商业：22000元米车位：20万元
2 销售总收入确定
销售总收入预测表
物业类型
售面积
销售单价
销售总收入
（万元）
酒店式公寓
345万㎡
12000元㎡
41400
商业
15万㎡
22000元㎡
33000
车位
260
10万元
5200
合 计
79600
3 济分析
项目损益表（单位：万元）
销售收入投资分析表(中关村项目）
序号
名 称
公寓部分
商业部分
车库
总收入
79600
销售收入
41400
33000
5200
售面积(万㎡)
345万米
15万米
260车位
出 售 率
100
100
100
销售单价(元㎡）
12000
22000
20万
二
投资成合计
5389363
面积(万㎡)
585
单位面积成(元㎡)
921259
利润
2570637
三
营业税附加
437800
四
营业税税利润
2132837
五
税前投资收益率
3957
六
税
703836
七
税税利润
1429001
八
税投资收益率
17863
4工程进度安排
序号
时间
进度安排
1
2004年5月
双方达成开发协议
2
2004年5月
成立开发公司
3
2004年6月
方案设计前期
4
2004年7—9月
前期手续
5
2004年1012月
结构施工
6
2005年1—7月
结构封顶
7
2005年810月
开始销售室初装修外墙装修
8
2005年11月
销售精装修
9
2005年12月
室装修市政建设交房
5费支付资金筹措
资金进度表
序号
时间
（1）费支付
资金筹措
账面余额
1
2004年
签定项目协议土摘牌
56月
2
2004年
支付土出金2158万元前期工程费1451万元计支出3610万元
项目融资8000万元
4390
3季度
3
2004年
结构施工支付预见费102万元理费102万元支出203万元
——
4187
4季度
4
2005年
交纳剩余60土出金3237万元支付预见费理费203万元计支出3643万元结构封顶
——
544
12季度
5
2005年
支付结构建安费4000万元理34万元预见费34万元销售费199万元利息560万元计4827万元销售回款13267万元贷款8000万元
销售回笼13267万元
984
7月
6
2005年
建安费2710万元理34万元预见费34万元销售费199万元销售收入13267万元计支出2977万元
销售回笼13267万元
11274
8月
7
2005年
建安费2710万元理34万元预见费34万元销售费199万元销售收入13267万元计支出2977万元
销售回笼13267万元
21564
9月
8
2005年
支付建安费2710万元理34万元预见费34万元销售费199万元基础设施费238万元销售收入13267万元计支出3214万元
销售回笼13267万元
31617
10月
9
2005年
支付建安费2710万元理34万元预见费34万元销售费199万元基础设施费238万元销售收入13267万元计支出3214万元
销售回笼13267万元
41670
11月
10
2005年
支付建安费2710万元理34万元预见费34万元销售费199万元基础设施费238万元支付土费25667万元物业理基金351万元税金11416万元销售收入13267万元计支出40645万元
销售回笼13267万元
14292
12月
六 结
根项目区客观市场分析市场现状调查趋势研究出结该域酒店式公寓项目行
根投资分析项目项济指标优越总利润投资收益率等指标均行
五附件
1项目投资估算明细表
2项目现金流量表
3销售收入投资分析
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目 录
1 项目情况简介………………………………2
2 项目规划 …………………………………4
3合作条件 ………………………………5
4项目定位 …………………………………6
5项目济分析 …… ………………………8
6结 ………………………………………14
7 附件 ………………………………………14
项目情况简介
11北京科技园建设股份限公司简介：
北京科技园建设股份限公司（BSCC）根国务院关建设中关村科技园区批复精神北京市政府批准北京国资产营限责公司北京首创股份限公司等八家公司发起设立事中关村科技园区土级开发综合性业务股份制企业公司1999年11月18日正式成立截2002年6月已拥控股子公司4家参股子公司5家外投资851亿元民币总资产624亿元民币
北京科技园建设股份限公司承担着中关村高科技商务中心区——西区北京中关村生命科学园发展限责公司北京中关村软件园发展限责公司北京谷园限责公司等中关村科技园区重项目规划设计开发建设
12中关村广场项目简介：
中关村广场(原中关村西区)北京市十五规划中科技园区建设重点项目国家级重点建设项目位北京市海淀区海淀镇规划范围东起中关村街西彩坊路（海淀图书城）北起北四环路南海淀镇南街总占面积５１４４公顷总建筑面积150万方米100万米50万米
北北京学清华学圆明园东中国科学院西颐园北京西山风景遥遥相处深厚历史文化底蕴首文教科研区中关村核心区交通条件良文环境优越 中关村广场功金融资讯科技贸易行政办公科技会展配商业酒店文化康体娱乐型公绿等配套公服务设施西区区划分六功区中ⅠⅡⅢ区综合科贸组团区建设科技贸易类企业写字楼IV区公建筑区设金融中心会展中心酒店型公理设施ⅤⅥ公绿建开敞式楔型绿广场沉式中心广场绿面积达71公顷三层结构总建筑面积达50万方米城中层北京城市建设中首次采综合廊层二层建国首次采贯通建筑交通环廊时设商业文化康体娱乐等功齐全服务区
工程2000年6月20日正式启动项目总投资150亿民币空间基础设施2002年1月28日完成全部工程预计2005年竣工2000年6月开工年鼎电子城法国家乐福理想厦等40万方米面积交付2004年完成全部项目602005年中关村广场基建成建成中关村广场成北京全国高科技商务中心高科技企业技术产品交易中心资市场中心交流中心信息中心北京西北城区商业中心中关村广场围绕城市形态城市功城市交通城市基础设施建设城市环境城市理六方面进行规划设计体现：现代科技绿色文四体中关村特文化
13中关村广场综述
北京科技园建设股份限公司开发150米高中关村金融中心中关村科技广场左右侧商业配套展会设施酒店公寓形成功齐全综合体必中关村广场争议标10公顷亚洲空中花园占中关村广场核心位置中关村金融中心座140米长彩虹状空中连廊飞架空中花园中心形成中关村广场世界奇景展观紧邻交通干线北四环中关村街位置分布着幢幢极具现代感高档写字楼CEC厦辉煌时代CEO首创拓展厦等写字楼国际流高科技商务中心提供理想办公条件中关村广场真正实现规划目标：高科技产品理决策中心信息交流中心研究开发中心高科技成果展示中心高科技产业金融服务中心高科技产品集散中心
二项目规划
项目占面积4700方米总建筑面积58500米中
建筑面积45000米：
建筑面积13500米：
公司接手项目化分：
总建筑面积585万米建筑面积45万米135万米总面积4700米
考虑退线面回收素：
设三层：
单层面积4500米二三层车库设备房9000米
中：设备房1000米
车库（含防）8000米做车位260（30米车位）
层设商业面积4500米
21层：
123层设商业4层酒店式公寓123层单层面积设3500米10500米层高5米15米高
4层总建筑面积34500米层高设28米单层面积2000米层数3450020001725层设18层总高28*18504米
全楼总高15+504654米符合规划求
面积分配：
车库9000米车位260
商业15000米
公寓34500米
建筑高度654米
绿化率 255
三 合作条件
北京科技园建设股份限公司（简称建设公司）中铁建设集团限公司（简称公司）开发项目中建设公司中关村西区5号入股（面积楼面熟价5703元米25667万元）公司负责开发（包括土出金前期手续等开发事项）
利益分配：
1 协议签定计算方投入资金量确定股份例分配建筑面积
2 协议签定计算方投入资金量确定股份例分配建筑面积定期限公司成价回收建设公司分建筑面积
合作方式分析：
1公司资金投入7500万元建设公司核算项目成67858万元建设公司资金25667万元占3782股份分2213万米公司分3637万米销售收益49500万元
公司部成53894万元扣建设公司资金25667万元公司实际成28227万元公司税前收益17673万元投资收益率176738000221成收益率1767328227626
2公司资金投入7500万元公司部成53894万元扣建设公司资金25667万元公司实际成28227万元公司税前收益25706万元投资收益率257068000321成收益率2570628227911
分析公司采项目销售回款支付建设公司土成合作模式收益较
四项目定位分析
41区位分析：
中关村西区规划范围东起中关村路西规划彩坊路北起建设中北四环路南规划海淀镇南街总占5144公顷总建筑面积150万方米北京市海淀区重点建设项目次性投资统拆迁建设统规划道路绿化景观整体建设单体楼建设
中关村客户高科技企业中关村西区写字楼供应量110万方米寄居中关村企业般说两种需求：种力资源海淀区高校科研院云集优势然必说种研发机构第市场里企业会离开
2004年初中关村说极具历史意义时刻中关村核心区———中关村广场中关村金融中心理想国际厦中国电子厦等七八座甲A级写字楼陆续封顶进入全面市场销售阶段2003年数表明中关村广场写字楼供应面积约40万建筑方米根目前情况估算2004年写字楼供应面积必然会2003年竞争激烈程度年更甚 2004年中关村广场写字楼存着集中放量市情况样2004年北京区域写字楼集中供应量非常甚业士戏称2004年北京写字楼放量年
中关村广场写字楼说面着双重竞争格局：区外写字楼竞争二区写字楼间竞争区外企业竞争激烈程度区企业相互竞争周边项目相较价位中关村广场写字楼明显处劣势中关村广场周边甲级写字楼均售价般12000元方米区写字楼售价18000元方米中出区写字楼售价远远高周边写字楼幅度达4050中关村广场写字楼竞争力受损重原中关村广场写字楼高价格重素土成高中关村广场土级开发北京科技园建设股份限公司统规划实施立体交通系统统中水处理面积绿化完善商务设施供电制冷采暖方面全面统建设配套
中关村广场面貌2004年年中会发生根性变化中关村委会透露2004年年中区道路会开通进行试运行市政道水电等基础设施2004年半年交通廊运行面积达13万方米商城目前已完成6070招商家乐福等家型商业企业已落户亚洲空中花园已初具规模
具体项目销售政策会根市场情况断发生变化总体供结构着区域写字楼市场供应进步放效需求足进步持续竞争压力中关村广场许项目销售售租改租售举成普遍现象着市场供应断加出售写字楼供转租赁面积继续增加业士分析目前国房产信贷普遍紧缩层次房产金融市场迟迟建立情况区数开发商处短期资金运作长期项目境况回收资金压力规避更市场风险需求市场新增项目入市然出售方式
42项目定位：
通中关村写字楼现状分析解该区域写字楼集中度酒店式公寓供应量相较少售价较高（区酒店式公寓售价14000员米左右）
项目定位采酒店式公寓兼部分商业
五项目济分析
项目投资估算
1 开发成估算
11土成
项目土毛价25667万元项目土出金1090元米部分出金13项目征费总额民币31059万元
单位销售面积成31059585（面积）5309元米
12前期工程费
包括土出金契税行性研究费设计费工程勘探费等费计约1451万元
单位销售面积成1451585（面积）248元米
13基础设施配套设施建设费
包括供电供气供水排污明道路等基础设施配套设施建设费估计713元
单位销售面积成713585（面积）122元米
14建安费
建安费包括中央空调电梯等费建筑面积3000元米计算17550万元
单位销售面积成17550585（面积）3000元米
15预见费
取四项费总1508万元
单位销售面积成508585（面积）87元米
2 开发费估算
21理费
理费取直接费1计算理费16997万元
单位销售面积成508585（面积）87元米
22销售费
销售费取销售收入15销售费1194万元
单位销售面积成1194585（面积）204元米
23财务费
项目财务费贷款利息贷款8000万元贷款期限年利息560万元
单位销售面积成560585（面积）96元米
3 项目开发总成
项目开发总成估计53894万元
单位成538945859213元㎡
项目投资成估算汇总表
序号
名称
成总额
（万元）
备注
1
土费
31059
含土出金5396万元
项目土费25667万元
2
前期工程费
1451
3
基础设施配套设施建设费
713
市政建设
4
建安工程费
17550
5
预见费
508
占1—5项费合计1
6
物业理基金计提
351
建安成2
7
财务费
560
贷款8000万元贷款期限年利率7
8
理费
508
占1—5项费合计1
9
销售费
1194
销售收入（约8亿元）15
10
成合计
53894
项目销售收入预算
1销售单价确定
根政府相关政策项目周边楼盘调查结果设定项目销售均价：酒店式公寓：12000元米商业：22000元米车位：20万元
2 销售总收入确定
销售总收入预测表
物业类型
售面积
销售单价
销售总收入
（万元）
酒店式公寓
345万㎡
12000元㎡
41400
商业
15万㎡
22000元㎡
33000
车位
260
10万元
5200
合 计
79600
3 济分析
项目损益表（单位：万元）
销售收入投资分析表(中关村项目）
序号
名 称
公寓部分
商业部分
车库
总收入
79600
销售收入
41400
33000
5200
售面积(万㎡)
345万米
15万米
260车位
出 售 率
100
100
100
销售单价(元㎡）
12000
22000
20万
二
投资成合计
5389363
面积(万㎡)
585
单位面积成(元㎡)
921259
利润
2570637
三
营业税附加
437800
四
营业税税利润
2132837
五
税前投资收益率
3957
六
税
703836
七
税税利润
1429001
八
税投资收益率
17863
4工程进度安排
序号
时间
进度安排
1
2004年5月
双方达成开发协议
2
2004年5月
成立开发公司
3
2004年6月
方案设计前期
4
2004年7—9月
前期手续
5
2004年1012月
结构施工
6
2005年1—7月
结构封顶
7
2005年810月
开始销售室初装修外墙装修
8
2005年11月
销售精装修
9
2005年12月
室装修市政建设交房
5费支付资金筹措
资金进度表
序号
时间
（1）费支付
资金筹措
账面余额
1
2004年
签定项目协议土摘牌
56月
2
2004年
支付土出金2158万元前期工程费1451万元计支出3610万元
项目融资8000万元
4390
3季度
3
2004年
结构施工支付预见费102万元理费102万元支出203万元
——
4187
4季度
4
2005年
交纳剩余60土出金3237万元支付预见费理费203万元计支出3643万元结构封顶
——
544
12季度
5
2005年
支付结构建安费4000万元理34万元预见费34万元销售费199万元利息560万元计4827万元销售回款13267万元贷款8000万元
销售回笼13267万元
984
7月
6
2005年
建安费2710万元理34万元预见费34万元销售费199万元销售收入13267万元计支出2977万元
销售回笼13267万元
11274
8月
7
2005年
建安费2710万元理34万元预见费34万元销售费199万元销售收入13267万元计支出2977万元
销售回笼13267万元
21564
9月
8
2005年
支付建安费2710万元理34万元预见费34万元销售费199万元基础设施费238万元销售收入13267万元计支出3214万元
销售回笼13267万元
31617
10月
9
2005年
支付建安费2710万元理34万元预见费34万元销售费199万元基础设施费238万元销售收入13267万元计支出3214万元
销售回笼13267万元
41670
11月
10
2005年
支付建安费2710万元理34万元预见费34万元销售费199万元基础设施费238万元支付土费25667万元物业理基金351万元税金11416万元销售收入13267万元计支出40645万元
销售回笼13267万元
14292
12月
六 结
根项目区客观市场分析市场现状调查趋势研究出结该域酒店式公寓项目行
根投资分析项目项济指标优越总利润投资收益率等指标均行
五附件
1项目投资估算明细表
2项目现金流量表
3销售收入投资分析
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