中国·广西·钦州
2004年3月28日
东南亚十国风情园
暨江两岸房产
项目投资报告
3月28日
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邮政编码：100029
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商业计划书属商业机密权属信义华信投资集团限公司涉容资料限已签署投资意书投资者收计划书收件方应刻确认遵守规定：
1未取信义华信投资集团限公司书面许前收件计划书容复制泄露散布
2收件意进行计划书述项目请述址快计划书完整退回
编制：
目 录
目 录 3
摘 5
1 项目背景 6
11 中国东盟博览会简介 6
111 中国东盟博览会动 6
112 广西优势 6
113 博览会定位 7
114 嘉宾客商 7
115 容 7
116 配套设施建设 7
12 广西壮族治区简介 8
121 理位置 8
122 济发展 8
13 钦州简介 9
131 概况 9
132 交通运输 9
133 发展战略 10
134 济状况 11
135 海工业园区 11
14 三娘湾旅游开发区简介 12
141 理位置气候 12
142 旅游资源 12
143 发展规划前景 13
2 江两岸项目计划 13
21 SWOT分析 13
211 优势： 13
212 劣势： 13
213 机会 14
214 威胁 15
22 总体思路 15
23 项目投资 15
231 建安费 15
232 税费问题 16
233 营销推广费 16
234 费 16
235 项目总投入 17
24 收益测算 17
241 钦州房产市场综述 17
242 产品定价 17
243 开发计划 17
25 项目投资收益模型计算 18
251 现金流量表 18
252 NPV计算 18
253 部收益率计算 19
254 结 19
3 十国风情园项目 20
31 SWOT分析 20
311 优势 20
312 劣势 20
313 机遇 20
314 竞争分析 21
32 客源市场分析 22
33 综合评价： 22
34 营销战略 23
341 定位 23
342 功 23
343 目标客户 23
344 营销策略 23
345 优惠政策 24
35 项目投资 24
351 建安费 24
352 开发费 24
353 项目总投资 25
36 收益测算 25
361 客房收益 25
362 餐饮收益 26
363 娱乐城收益 27
364 收益 27
365 税费总收益 27
366 项目计划 27
37 项目投资收益模型计算 28
4 时间进度安排 30
5 结 30
6 附件 30
附件信义华信投资集团限公司简介 30
附件二钦州市江两岸规划总面图 31
附件三滨江鸟瞰 31
摘
江两岸开发三娘湾旅游区东南亚十国风情园两项目起中国－东盟博览会钦州市政府重点建设工程市政府力支持
着严谨性前瞻性原报告两项目做行性研究出两项目具较高投资价值结
东南亚十国风情园暨江两岸房产
项目投资报告
1 项目背景
11 中国东盟博览会简介
111 中国东盟博览会动
东盟十国包括文莱柬埔寨印度尼西亚老挝马西亚缅甸菲律宾新加坡泰国越南
2003年10月8日温家宝总理印度尼西亚巴厘岛第七次东盟中国10＋1领导会议建议2004年起年11月中国广西南宁举办中国－东盟博览会建议国领导普遍欢迎写入会发表席声明次会议温家宝总理时建议举办中国－东盟午投资峰会首届峰会中国－东盟博览会南宁期举办
2002年11月中国东盟10国领导柬埔寨金边签署中国东盟全面济合作框架协议标志着中国－东盟贸易区建设进程正式启动2004年1月1日起中国－东盟贸易区500种农产品开始降税商品逐年降税
2003年12月17日中国商务部副部长安民国务院新闻办记者招会宣布中国商务部东盟国家贸部门办广西壮族治区民政府承办中国东盟博览会（简称南博会）2004年起年11月3日7日广西首府南宁举办展会点设南宁国际会展中心
中国－东盟博览会创造中国第原三：规格高前未国务院确定总理亲宣布博览会二次性海世博会国举办常年举办博览会三贸易区题
国务院力支持中国－东盟博览会仅着济考虑政治安全方面意义争议区建立战略伙伴合作关系会中国东盟济安全方面双重收益事实1995年中国东盟贸易额年增长速度均超15％2002年双边贸易额达5477亿美元增长3172003年7825亿美元增长429根第七次中国东盟领导会议达成识2005年双边贸易额突破1000亿美元
中国东盟战略合作区域形成拥17亿消费者巨市场
112 广西优势
中国－东盟博览会落户广西南宁广西拥优势：
l 广西理位置更优越2003年2月份前合作机制云南较云南广西东盟陆路接轨水路接轨
l 合作项目广西相关泛亚铁路勘探重新规划改走东线广西境铁轨硬件条件更
l 港口优势东盟10国老挝外全部海国钦州港东盟港口理优势十分明显
113 博览会定位
中国－东盟博览会紧紧围绕中国东盟全面济合作框架协议已贸易区建设实际进程双互利基原贸易区贸合作重点时面全球商界开放中国－东盟博览会进口出口相结合投资引资相结合展销推介专题坛相结合贸活动文化交流相结合促进优势互补深化贸合作实现区普遍繁荣
114 嘉宾客商
参加中国－东盟博览会重嘉宾中国东盟国家领导中国东盟国家济贸易部部长方政府领导著名专家学者中国东盟国家商协会负责跨国公司企业CEO
参展客商中国东盟10国领先生产企业中国东盟10国出口商中国东盟10国招商项目业外承包工程企业国家区跨国公司企业旅行社景点景区航空公司旅游业相关企业
参会客商全球采购商国家投资商贸易投资中介机构
115 容
南博会 五项容具体：
l 货物贸易：展示国优势产品促进进出口成交
l 投资洽谈：推介国投资环境发布招商信息联手吸纳国际资
l 服务贸易合作：交流技术成果理验开展旅游电信物流金融工程承包等领域合作
l 专题坛：围绕贸易区建设热点问题邀请政府官员专家学者企业家进行交流话
l 文化交流：博览会期间举办南宁国际民歌艺术节充分展现中国东盟国民族文化风采
介绍首届南博会设置国际标准展位2000 非标准展位20026万方米室外展场会国客商约2万
116 配套设施建设
l 接设施方面
治区青秀山接基项目建设点青秀山西北面目前正进行三通
南宁市新城区（尤綤东带）增建中高档宾馆现宾馆设施进行改造完善
南宁国际会展中心二期工程增设展位增建宴会厅等项目
南博会求南宁3万张床位目前南宁市仅供15万张床位缺口部分南宁加紧建设解决部分钦州等周边城市帮助解决部分
l 交通信息设施方面
南宁机场跑道停机坪贵宾室进行改扩建申请增设民航航班航线加快治区港口设施建设完善开通东盟国家直航班轮
建设完善南宁通旅游城市景区公路尤快修通南友高速南梧高速等道路市道路建设全面加快
建设专业博览会网站通网站开展形象宣传招商引资电子商务等活动
l 规划建设
规划济园建设商贸城工作方案规划南宁（武鸣）华侨投资区基础规划改造中国—东盟济园吸引东盟企业广西投资吸引国东盟出口企业广西办厂争取明年南博会期间批项目入园开工
南宁市规划建设东盟商贸城方案会展中心附规划建设东盟国题国际商贸城争取明年2月出规划模型现部分商业街改造成东盟国家命名体现东南亚风情商贸街
12 广西壮族治区简介
121 理位置
广西中国五少数民族治区位中国陆海区西南端面东南亚背西南处中国东南海区中国西南区交汇带中国西南便捷出海通道西南四川云南贵州西藏重庆等省区市面积264万方公里口2亿蕴藏着极丰富物产资源战略位十分重国济发展潜力区
广西华南通西南枢纽海江边省份适应亚热带植物生长气候条件丰富矿产资源方便水陆空交通联接世界通讯网络少数民族区全国重侨乡发展迅猛高科技廉价劳动力独物区位优势广西成全国唯具海江边优势少数民族治区
122 济发展
九五时期全区国生产总值实现年均８．１％较快增长济实力增强济质量效益明显提高财政收入年均增长１０．５％实际财力五年累计增长１．１４倍均国生产总值提前年１９９９年实现１９８０年翻两番目标十五济继续稳增长2001年全年实现国生产总值223119亿元价计算年增长82增幅年提高09百分点2002年全年实现国生产总值245536亿元2003年广西生产总值273321亿元年增长102成九五快速增长年份工业生产快速增长工业增加值43692亿元增长176年提高50百分点 中电力冶金机械等特色优势行业工业增长贡献较外贸进出口高速增长出口总额1970亿美元增长307进口总额1222亿美元增长323
13 钦州简介
131 概况
钦州中国北部湾新兴海工业城市广西南部海区中心钦州市现辖二县四区灵山县浦北县钦南区钦北区钦州港济开发区钦城理区陆面积10843方公里海岸线长5208公里全市总口3367万中市区面积32方公里口20万钦州广西侨乡海外华侨港澳胞38万分布46国家区
钦州历史悠久文化底蕴深厚全市文物保护单位49处中国家治区重点文物保护单位8处市区国家级重点保护文物民族英雄刘永福冯子材居
钦州然资源十分丰富盛产荔枝龙眼香蕉芒果等青蟹蚝虾石斑鱼四名产驰名中外中国著名荔枝乡香蕉乡蚝乡奶水牛乡红椎林全国灵山县古民居芦村誉广西楹联第村
钦州市广西社会济发展中南北钦防海济区重组成部分处港口济海洋济高新技术产业重点南北钦防海济区中心位置西南战略通道便捷出海口海通东南亚世界海国家深入西南门户着中国－东盟贸易区建立位东亚济圈中心位置广西成中国进军东盟贸易区桥头堡钦州市成中国世界口国进入中国－东盟市场重门户
132 交通运输
钦州广西海交通枢纽桂海高速公路钦防高速公路南防铁路钦北铁路均钦州市交汇北海机场南宁机场距钦州100公里海陆空交通便捷滨海公路建成极促进桂南济区旅游发展中国南方省份游客进入北部湾提供便捷陆路交通
钦州距周边城市距离
城市
里程（公里）
南宁
120
北海
91
梧州
448
柳州
329
防城
61
百色
385
桂林
466
玉林
236
河池
443
钦州市具天独厚区位优势缘优势带动广西西南区全方位外开放济全面发展龙头中国东南亚区亚太区济合作重桥梁钦州市广西海 3 级市中距首府南宁市西南诸省西南便捷出海通道
钦州交通便利区位优势突出南北部湾南中国海背西南东邻粤港澳面东南亚西南出海通道出海口西部开发建设中国——东盟贸易区中具承东启西桥头堡战略位目前南宁钦州等5条铁路桂林北海等5条高登记公路交汇市区距离南宁机场北海机场均
100公里高速公路路程两机场中国净空港条件机场拥世界先进导航设备航线直通中国城市越南泰国香港澳门等国家区南宁北海机场市区仅1时目前钦州市已成广西海区重交通枢纽钦州目前已世界50国家区贸易
钦州市交通发达现代化海陆空交通运输网已基形成钦州港天然深水良港孙中山先生建国方略中规划南方第二港具水深避风港池宽广回淤航道直挖性建码头岸线长等特点
钦州天然深水良港国务院批准设立类口岸规划建成5港区10作业区深水岸线68公里建1－30万吨码头200建成形成亿吨吞吐力目前钦州港已建成泊位9中万吨码头4年吞吐力300万吨建5万吨级泊位6（中7万吨级码头1）预计2004年钦州港吞吐力达1000万吨
南昆湘桂黔桂黎钦等铁路通进港铁路直达钦州港桂海高速公路公路贯穿钦州二级公路已接通绝部分城镇南宁北海两机场距离钦州均约 100 公里高速公路机场相通
133 发展战略
治区委治区民政府制定钦州市建成海工业城市钦州港建成海工业港战略决策实施港兴市市促港项目支撑开放带动建设海工业城市发展战略重点发展海工业工业园区城市济力推进港口工业物流旅游建设努力实现工业港滨海城市旅游胜战略目标
年着旅游战略位确立钦州旅游业面着前未机会发展十分迅速独特区位优势便捷交通条件完善基础设施优惠投资政策优质服务环境良发展前景吸引着众海外客商广西壮族治区民政府决定钦州港区带建设型海工业园钦州发展提供前未机遇面新机遇钦州市强化发展意识济结构调整意识工业强市意识招商引资意识海工业作攻方加快发展港口济现代农业海洋产业第三产业力争二十年左右时间钦州市建设成海工业体现代化城市
海工业江两岸三娘湾旅游区年市政府工作重点
134 济状况
二十世纪九十年代钦州全面实施开放带动港口带动科教带动战略加快港口重点基础设施建设国民济持续快速增长
九五期间钦州市GDP年均增长 104 财政收入年均增长134％口径五年累计新增总量GDP八五增长673财政收入增长11倍农民均纯收入年均增长10％城镇居民均支配收入年均增长75工业生产取长足发展初步形成制糖建材医药三支柱产业食品纺织化工冶金出口加工等骨干产业发展格局商贸旅游龙头第三产业蓬勃发展城乡居民收入显著提高2002年全市GDP15497亿元财政收入1029亿元2003年全市GDP
165167亿元钦州财政收入11亿年城市居民支配收入7000元农民2700元
135 海工业园区
港口工业园区现已24项目进驻行业包括冶金化工源石化粮油加工制药机械制造等项目总投资195亿元（合投资额）目前已投入10亿元左右全部投入年产值120－150亿元年（电厂二期未计）解决8000业
项目情况
l APP金光纸业
投资方印度尼西亚客商总投资额80亿两年投入成世界纸浆加工基目前征工作已结束APP公司中钦州港三原：钦州港港口优势物料运输便利满足APP全球化战略求二里河海边型水库调水方便日调入量达137万方天工业生活水满足北海等港口行三南海气候适宜速生林木生长原材料供应满足
APP公司方证海区间进行充分分析较钦州市政府谈判时间10年终达成致远期规划投资达420亿元适应全球化发展战略目标求
l 钦州电厂
投资方国投电力该电力公司中国五电力公司期240万千瓦投入78亿元二期增加187万投资70亿元2006年第台发电机组开始发电年发电量60万千瓦2007年四台机组投入年发电量达240万千瓦期投产年产值36亿元
l 沥青厂
中外合资建设100万吨沥青厂期投资1亿元项目已完工年产值达26亿元现中石油正组织实施收购中石油员已进驻做前期准备工作中石油计划基础建成型石化基未建成600万吨生产力
l 电解锌厂
目前项目已国家环保局批准2004年6月开工兴建目前正整土该电解锌厂属国家型色金属加工企业利进口矿产资源进行锌电解加工出口伦敦期货交易年生产力25万吨投资额85亿元建成年产值达20－25亿元
l 豆加工厂
中外合资项目外方美国粮食加工企业年加工豆80万吨投资额3亿元目前已开工2004年8月份投产年产值20亿元
l 酒精厂
木薯加工项目期10万吨酒精生产力投资额51亿元6月份投产二期半年开建项目完成年产值25亿元
项目外5家拥50万吨生产力总投资8亿元硅锰硅铁冶炼加工企业半年投产建成产值30亿元澳利亚焦炭项目正洽谈中
14 三娘湾旅游开发区简介
三娘湾旅游区北部湾具发展潜力旅游胜海奇观七十二泾相连麻蓝仙岛环半岛誉南国蓬莱世界级海豚观赏胜
141 理位置气候
三娘湾位广西钦州市新兴旅游黄金海岸具体位钦州市钦南区犀牛镇三娘湾渔村环渔村带海湾处广西南部钦州湾东北海隔海相南北部湾海域西防城港相邻广西海金三角中心具海边区位优势
三娘湾距离市区半时车程（标准二级公里）距离钦州港22公里（滨海级公里）南宁市120公里北海市91公里防城港市61公里越南芒街100公里交通方便
旅游区位北回线南属南亚热带海洋性方气候区热量充足雨量丰沛年均气温22ºC冷月（1月）均气温134 ºC热月（7月）均气温283 ºC年均日时数1800时全年 霜期354天旅游区受气候调节冬严寒夏酷暑受国海岸带热量资源丰富区年四季皆旅游
旅游区维束植物77科133属171种材植物观赏植物纤维植物油脂腊类植物优良绿化植物等中湿松木麻黄黄槿
钦州湾盛产蚝虾青蟹石斑鱼海豚等海洋哺乳动物时众海鸟沙虫贝壳水蟹等生物栖息
142 旅游资源
三娘湾旅游区拥国家五级旅游资源1海豚湾三娘湾海豚乡里聚居着千珍稀海豚三娘湾海豚属中华白海豚哺乳动物国家级保护动物誉海熊猫海国宝
外三娘湾国家四级旅游资源2：乌雷岭三娘湾国家三级旅游资源8：三娘石三娘滩庙墩红树林丛三娘树北部湾渔场灵犀阁三娘湾渔村国家二级旅游资源13国家级旅游资源7
类划分文景观类乌雷岭奇石三娘湾沙滩庙墩水域风光类乌雷湖三娘湾生物景观类红树林丛三娘树北部湾渔场海豚湾遗址遗迹类古炮台（乌雷炮台）建筑设施类观海山庄乌雷岭战壕伏波庙三娘湾渔村犀牛脚中心渔港文活动汉马援水军整训旧址三娘传说影片海霞外景摄制蚝虾青蟹石斑鱼四海鲜名品
143 发展规划前景
三娘湾旅游景区作治区重点建设项目符合国家关西部开发积极发展旅游业政策求钦州市委市政府三工作重点着宽松政策环境享受广西省制订外开放优惠政策
根广西海岸线利规划等相关规划 三娘湾旅游区范围东起子村流水沟西麻兰岛环半岛界滨海公路南围合陆区域相应海域（包括庙墩乌雷炮台两岛屿）旅游区陆面积
12197km2三娘湾旅游区类型林耕荒交通设施居民社会等规划11547 km2
目前已规划项目海滨浴场乌雷佛教中心高尔夫俱乐部海豚观光岛水运动基渔家乐船队航线型海鲜城等前期已投入3000万元民币进行基础设施建设供水供电通讯等项目配套设施已完全满足需进景区公路已完工连接钦州港防城港北海滨海级公里正建设犀牛脚铁路专线正筹建景区通信设施完善移动信号覆盖全区淡水资源丰富淡水充沛景区供水工程供电工程正筹建项目建设需材料满足求
2 江两岸项目计划
21 SWOT分析
211 优势：
l 政府关系融洽利成控制
l 社区周边环境优美配套设施齐备
l 成熟墅理念建筑成低
l 项目投资高端房产产品带更广告效应
l 高端市场运作验通市政建设换取廉价土拥优先择权利
212 劣势：
l 钦州广西房产市场建设市场相开发商讲算太熟悉
l 投入较高端市场开发
213 机会
l 政务中心东移带巨商机
江两岸市政府未三年重点项目政策获强力支持东移百年计机遇政府搬迁东区促城市重心东移改变原城市格局中国区已先例政务新区搬迁疑会带土快速飙升
例马西亚政府吉隆坡国家行政中心迁移产生拉动效应温州市政府搬迁前新区房价2000元方米左右市政府入住时房价4000元方米现维持6000元方米稍高老城中心区南宁市新区房价5000－6000元方米高老中心城区根验数估计钦州市政府搬迁新区房产1倍升值空间
目前市政府检察院法院文化中心楼竣工计委工会等厅局正抓紧建设广西中学钦州中正施工建成容纳1万名学生学住宿项目土位置处东岸江边紧邻市政府中学商业街新区黄金段更具升值潜力
l 房产市场启动
钦州房产市场启动时间较晚原三：中越边境战争影响二区划屡变钦州原属湛江属广东广西间变换次三钦州性格偏保守投资意识淡薄年始转变年中国房产市场迅速发展价房价呈现逐年升趋势广西境价涨幅惊预计着济水持续发展房产市场发育完善房产价格继续稳步攀升目前钦州市房产发育状况桂林四年前颇类似1999年桂林旅游设施陈旧济水现钦州水相市政府投入6亿元进行漓江改造建滨江花园开发房产建15公里长步行商业街改造时江边房价1000元亩2003年已涨5000元亩土资源逐渐减少开发商段难找土
l 土系原始价未升值潜力巨
目前钦州市场状况类似三年前柳州未市场炒作没泡沫南宁3年涨3000元现5000北海房产泡沫银行揭时市场环境没知道居民购买房屋产生度投机没基础支撑93年国家宏观调控泡沫破裂北海转型时期特定阶段产物
l 港口工业发展带购买力
着港口工业发展钦州市农业城市逐步工业城市转变拉动房产需求钦州港定位 港口工业区未3－5年产值达300－500亿元港区员房产需求
l 民间蕴藏强购买力年边贸钦州居民济条件较钦州济现状政府穷老百姓富藏富民
l 垄断性：没种高端产品市场稀缺
l 高端市场竞争没真正展开
l 新区开发撤迁成低
l 块土出政策改变
1999年前钦州市民基通政府缴纳定费申请块宅基宅基建整栋房屋1999年政府停止块土转政策年存量块土消化基完毕市民住房解决全部转商品房市场预计年商品房需求会快速提升
214 威胁
l 土竞争激烈中国济强劲增长房产业更支独秀2003年房产业中国十暴利行业长期中国房产市场市场风险极众企业纷纷投入巨资加入竞争钦州市政府决定进行江两岸开发许实力企业纷纷抢摊新区建设解目前京沪粤等房产鳄正进入准备进入钦州房产市场企业政府洽谈时总部北京首创集团提出承包整江两岸开发
l 时间紧迫必须房产商进入前抢先步
l 房产商香港澳门产商合作逐渐提高该区市场竞争程度优势
22 总体思路
承揽江两岸工程2公里开发投资额6100万元公司承揽市政工程基础设施建设建设费6100万政府亩30万元价格划拔土200－300亩房产开发
江两岸高端房产项目采政府进行钦江永福桥游二公里范围河道整治项目工程款换取土权举意义定程度降低土价格增加政府谈判砝码改变高产端房产项目周边环境增加该项目卖点
l 市场工程建设公司公开招标选择承建单位行业验招投标节约约20－25％成资金投入根工程进度逐步投入相应减少前期投入资金承建方垫资约2400万元减轻资金压力
l 公司确定价格市政府取土市政府初步意30万元亩价格取土价格进步协商果挂牌时公司实际取土价格超30万元亩政府承诺通市政配套费税收减免方式予补贴保证公司获土价格超30万元亩
l 总200－300亩土开发分三期进行首期100亩做联体墅容积率13户型190－260方米户价格50万元左右建设成 1350元销售象市区港口占半
l 土建2005年8－9月份封顶土建期间开始部认购40％销售量时开盘
l 市政府江两岸工程作工作重点全力支持公司市政府贯保持良关系助建设中项事务协调
l 客户：市机关干部工业园区白领阶层
23 项目投资
231 建安费
高端房产项目总占约200亩(133400方米)分成三期建成第期50亩(33350方米)连体墅单位面积190260方米间容积率15总建筑面积50025方米200套
建设成见表表1
编号
项目名称
建筑面积(方)
单方造价(元)
总投资(万元)
备注
1
土建工程
50025
600
30015
2
排水工程
50025
50
2501
3
电气工程
50025
40
2001
4
室装修
50025
300
15008
5
土
33350
450
1500
5
合计
64525
表计算出方成价1290元
232 税费问题
信义华信作外企业根钦州市政府规定享受税收优惠政策（详见钦州市城区江两岸开发建设政策宣传手册钦江江两岸高端房产项目期工程销售营程中涉税种：房产税（租金收入12资产余值12）营业税（营业收入5）土增值税（土增值部分3060）企业税等（应纳税额33）等
项目投资集中前期利润取中期房产开发操作程中土增值税企业税采取预征方式项目完成规定行审计相关税收额实行退少补土增值税预征标准销售营额2企业税预征标准销售营额33
简化计算结合实际动作方式设定销售收入中扣11税费
233 营销推广费
考虑钦江江两岸高端房产项目期工程处高端产品没形成规模目标客户群体推广渠道竞争激烈程度期工程续工程影响等素结合总体营销策略参房产营销售推广费通常销售总额3行业参数作适调高调4
234 费
房产开发程中会遇预见素投资减少增加投资慎重起见进行投资分析时通常取建安费5作预见费房产开发时前期应支出勘察设计监理规划许证咨询招标等费时需支付开发理费(般取建安费3)工程保险园林绿化环境景观灯光明标识引导系统等费便计算费取建安费10
235 项目总投入
考虑江两岸高端房产项目分成二步三期实现总投资包括江两岸二公里河道整治项目6100万元(两枯水期投入考虑目前该项目尚处规划阶段项目利润部分作预见费)房产项目期投入49525万元合计110525万元
投入期利润作二三期滚动式开发费
24 收益测算
241 钦州房产市场综述
钦州市房产市场市委市政府力推动2000年真正开始起步现房产商：广厦新澳新隆鸿福华信协盛等
房产均价格表2
年份
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
均价格(元方)
850930
9801100
11001200
12001300
1400
升幅
169
106
87
120
开工量(万方米)
72
20
完工量(万方米)
72
138
销售面积(万方米)
72
1256
备注：2003年钦州二手房(公房)销售量132万方米
钦州高端住宅数量较少开发商中鸿发华信开发高端住宅产品均已售磬中华信2003年开发高端住宅产品售价5060万方售价17001800方现开工高端住宅产品基没土原
242 产品定价
房产高端产品定价采成加价法顾客心理需求定价现中低端房产定价般采成加价法建设成般750元方均售价1400元方
时考虑建设周期房价涨素江两岸高端房产项目定价2380元方总销售额119059500元
243 开发计划
江两岸高端房产项目计划分成三期开发第期开发50亩计划2004年9月份开始动工(考虑该项目应钦江河道整治项目定延时)基础出面时开始预售(开工二月)样提前获现金流入减少流动资金投入量时目前钦州房产市场通常做法根目前钦 州房产市场销售情况般开工年售完预售三月销售40三月开盘开盘三月达702005年8月底结构封顶完成销售工作
销售百分表：(2004年2005年) 表3
月份
11月
12月
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
销售百分()
10
10
10
133
133
134
75
75
75
75
累计销售百分()
10
20
30
433
566
70
775
850
925
100
25 项目投资收益模型计算
江两岸高端房产项目采工程款换取土权方法前期投入较模型计算涉第期投入收益
251 现金流量表
现金流入流出表：(单位：万元) 表4
编号
日期
土成
建安费
开发费
流出计
销售收入
推广费
税费
流入计
1
2004年9月
1500
9679
9679
256469
2
2004年10月
4986
4986
54846
3
2004年11月
4986
4986
54846
119060
4762
524
113774
4
2004年12月
4986
4986
54846
119060
4762
524
113774
5
2005年1月
4986
4986
54846
119060
4762
524
113774
6
2005年2月
4986
4986
54846
158350
6334
697
151319
7
2005年3月
4986
4986
54846
158350
6334
697
151319
8
2005年4月
4986
4986
54846
159540
6382
702
152457
9
2005年5月
4986
4986
54846
89295
3572
393
85330
10
2005年6月
4986
4986
54846
89295
3572
393
85330
11
2005年7月
4986
4986
54846
89295
3572
393
85330
12
2005年8月
4986
4986
54846
89295
3572
393
85330
252 NPV计算
NPV值计算表：(单位：万元) 表5
编号
月份
现金流出
折现现金流出
累计折现现金流出
现金流入
折现现金流入
累计折现现金流入
折现率
1
2004年9月
25647
254349
254349
09917
2
2004年10月
54846
53943
308293
09835
3
2004年11月
54846
53497
361790
113774
110976
110976
09754
4
2004年12月
54846
53055
414845
113774
110059
221035
09673
5
2005年1月
54846
52617
467462
113774
109149
330185
09594
6
2005年2月
54846
52182
519644
151319
143969
474154
09514
7
2005年3月
54846
51751
571395
151319
142779
616933
09436
8
2005年4月
54846
51323
622718
152457
142664
759596
09358
9
2005年5月
54846
50899
673617
85330
79189
838786
09280
10
2005年6月
54846
50478
724095
85330
78535
917321
09204
11
2005年7月
54846
50061
774156
85330
77886
995206
09128
12
2005年8月
54846
49647
823803
85330
77242
1072448
09052
备注：折现率10
表出：NPV1072448823803248645万元
253 部收益率计算
部收益率计算表 表6
编号
月份
现金流出
现金流入
净现金流
1
2004年9月
256469
256469
2
2004年10月
54846
54846
3
2004年11月
54846
113774
58928
4
2004年12月
54846
113774
58928
5
2005年1月
54846
113774
58928
6
2005年2月
54846
151319
96473
7
2005年3月
54846
151319
96473
8
2005年4月
54846
152457
97611
9
2005年5月
54846
85330
30484
10
2005年6月
54846
85330
30484
11
2005年7月
54846
85330
30484
12
2005年8月
54846
85330
30484
IRR
128
部收益率128公司预期收益125
254 结
江两岸高端房产项目期收益销售收入扣建安费开发费税费营销推广费计算知该项目收益27796万元收益率251
该项目NPV值IRR均符合投资求
时二三期工程利作第期投入收益作滚动式开发四年完成收益应少8340万元
江两岸高端房产项目总投资110525万元五年总收益11120万元收益率1006
3 十国风情园项目
东南亚十国风情园项目(简称十国风情园) 高标准休闲度假风情园位钦州三娘湾旅游风景区占约200亩功集商务娱乐休闲体
31 SWOT分析
三娘湾旅游区沙滩海水质量逊色北海银滩防城港金滩海洋生物陆生物文化底蕴方面优相邻两旅游区旅游区海域生活着全国罕见海豚群海湾原生性强岸线优美渔家风情浓郁文化底蕴深厚资源特色具良组合优势
311 优势
三娘湾旅游资源丰富独特区位优势明显良交通条件三娘湾山傍水污染源气候温雨量充沛温差负离子含量丰富建设滨海度假村理想点旅游旺季年长达11月旺季时间远高秦皇岛等中国著名海滨景区
三娘湾产品组合良景观类型齐全相北海海滩露天言娘湾滩边树林遮荫更具性色彩
公司具垄断优势类产品酒店接风情园政府允许重复建设二十国风情园土紧邻海滨浴场未天然旅游中心然环境垄断优势
312 劣势
三娘湾风景区开发起步晚缺乏资金短缺旅游基础设施薄弱资源开发力度深度够渔村建筑缺乏特色景观效果差现已修排污道未做生态排放环境保护会受考验
313 机遇
l 国家旅游发展机遇
中国济发展旅游业推动作根国家旅游局十五计划中国旅游业总收入二十年二十年翻三番增长8倍宏伟目标
l 政策机遇
国务院做出实施西部开发战略重决策中鼓励发展旅游业作西部开发重点发展第三产业龙头广西区委区政府做出创建旅游先进省区决定三娘湾旅游区开发建设创造前未发展机遇
三娘湾旅游景区作治区重点建设项目符合国家关西部开发积极发展旅游业政策求钦州市委市政府三工作重点着宽松政策环境享受广西省制订外开放优惠政策
l 旅游市场机遇
世界旅游组织统计：滨海旅游业收入已占全球旅游业总收入12海37国家旅游总收入占全球旅游总收入81％全球滨海旅游业高速发展钦州拥十分优越然环境拥便捷交通条件发展前景十分广阔
广西作中国唯东盟国家陆接壤海通道省区年广西东盟区济发展非常迅速目前东盟已成广西第贸易伙伴
旅游方面1997年东盟10国居民广西旅游总数31万次2002年已高达175万次
2003年中国均GDP首次突破1000美元关根国际验中国进入跨速发展阶段起跑线旅游市场进入新阶段
着中国济增长旅游逐渐奢侈性消费变成普通消费国家旅游业积极支持周六天工作日改周五天工作日年两长假（黄金周）带薪休假制度推动旅游业繁荣
n 西部开发战略创造历史机遇国家广西等西部区实行政策扶持改善基础设施环境
n 国旅游业持续升温1998－2001年国游客年均79速度增长2002年更增长1201奢侈消费变普通消费
原始价项目垄断未年会20万元亩
l 南博会机遇
中国－东盟博览会年南宁举行预计广西东盟贸易日益频繁钦州旅游业带机遇
规模宏南博会求南宁接力3万张床位目前仅15万张床位接力严重足作南博会现场钦州市会务接方面着天独厚优势事实南博会组委会求钦州市政府予接帮助十国风情园助南博会东风迅速提高知名度
l 集群效应
北部湾旅游济圈崛起桂林山水游中国享盛誉游客众年约10－20万游客桂林游览希海边游览钦州目前旅游资源开发刚刚起步滨海区没宾馆餐饮等服务桂林方面求法满足十国风情园项目更满足桂林游客需
l 政府导开发予政策税收支持
314 竞争分析
l 方济基础薄弱
l 周边类产品竞争
周边类产品相邻北海市防城港市旅游开发区景点北海银滩旅游度假区防城港市金滩旅游度假区北海防城港开发较早景点接层次较低相较言三娘湾起点较高海洋生物陆生物文化底蕴方面优相邻两旅游区资源组合更具特色
l 酒店竞争分析
距风情园酒店正施工钦州市政府接基该基定位4星级受土征资金困难影响目前处停工状态项目三面海观赏海景理位置优接基
32 客源市场分析
l 旅游市场目标
旅游市场定位：立足广西外联西南拓展港澳台东南亚国家面全世界
核心目标市场：广西区城市西南区港澳台东南亚国家
基目标市场：国包括湖南湖北中南区中城市海外欧美游客市场
机会市场：国指西北华北东北等区海外澳洲
l 旅游客源概况
三娘湾旅游区2003年7月开始建设2003年10月正式游开放黄金周七天接1865万次中外游客（钦州外）783万次占423着三娘湾旅游区开发建设三娘湾旅游区知名度断提高游客纷沓统计仅2003年十黄金周期间三娘湾旅游区接游客1865万测算三娘湾年接游客达95万次
钦州具海边区位优势钦州接东南亚游客达199相25全国水高出许旅游目结构分休闲观光约占607探亲访友目占187商务目占64预计着钦州港海工业园滨海公路旅游区建设商务目游客会幅增长
l 中国－东盟博览会接
中国－东盟博览会2004年11月3日6日南宁举办接2－3万次直贸易起建立
南宁接力严重足钦州距离南宁仅时高速路程海滨城市环境优美钦州仅家三星级宾馆
l 集群接
三娘湾2003年7月份发现海豚群体数量北部湾渔场世界仅观赏海豚方桂林想开辟海滨游线组团钦州没接力搁浅集群间转移接客户项目资源
l 重心转移建议
强烈建议政府旅游重心西部迁移旅游中心建海滨浴场政府说减少渔村撤迁成公司说十国风情园紧旅游中心更利提升气市场更
33 综合评价：
三娘湾构筑广西－越南－东盟旅游网络体系重景点理想休闲度假观光游览康体健身滨海旅游区
目前旅游资源正处原始未包装状态根身旅游特色策划项目造三娘湾品牌积极北海银滩防城港金滩旅游区形成联动发展新格局十国风情园项目抓住三娘湾开发机遇充分利政府资源迅速占领市场
l 区位优势明显旅游市场前景广阔
l 然生态环境良旅游资源丰富品味高
l 旅游区外交通便捷基础设施条件差
项目建成成三娘湾旅游风景区旅游资源会三娘湾旅游区吸引更游客增添砝码反项目成败相程度取决三娘湾旅游区气两者间相辅相成风景区建设处起步阶段公司相优势应采取增长性投资战略
34 营销战略
十国风情园项目总占约200亩集商务娱乐休闲体包括动静两部分静部分指客房工程包括客房300套东盟十国均国30套客房中五星级客房(墅式)1套四星级9套三星级20套建筑面积10500方米附属工程包括会堂会议室2000方米动部分包括：十国风情美食街3000方米娱乐城3000方米房3000方米等
国家区域分成10区域条件建设营公司建设交外方营公设施场建设营公司负责活动项目客房住宿餐饮室娱乐室外娱乐（潜水垂钓观海豚室外游泳池）等
整广西没海高档旅游产业北海档次低留住顾客防城港济实力限制建设较高档次旅游基项目正填补市场空白
341 定位
高标准休闲度假风情园目标顾客足出户品尝原汁原味异国风情
342 功
l 商务：办公商务洽谈
l 会议接促进文化交流
l 旅游观光休闲度假
l 娱乐
343 目标客户
分四种类型：高档会议接南博会接旅游接分时度假酒店现具体客户省会南宁游客周边城市旅客桂林等周边景区转团接等
344 营销策略
1东南亚10国典型建筑风格建造10国风情特色建筑建筑完全国行设计图纸建造通国文字标识举办国特色活动体现国家文化
22004年6月份公司公司派员参加广西治区政府招商团东南亚招商接洽合作伙伴洽谈合作事宜分成例招募厨师服务员等服务理员
3国外客商合作开发样满足客商需国顾客出国体验货真价实异国休闲娱乐国外国理外国服务外国风格项目完全没出国极方便中国游客极具吸引力
4该项目立意新颖填补广西中国空白该创意已广西治区政府外贸厅张厅长钦州市政府意
5园区定期开展国文化交流活动举办马西亚月泰国月等活动邀请国文化艺术团体表演游客始终保持新鲜感吸引老顾客提高顾客忠诚度
6国遵守中国法律前提方式营
345 优惠政策
l 享受观海豚分成
l 政府支持政府旅游宣传扩知名度节约广告成
l 税收优惠
35 项目投资
351 建安费
根钦州市建设委员会提供钦州市政府接基(四星级)造价信息十国风情园作投资测算：
流动资金前期投入10计算项目总投资额83254万元表7
编号
项目名称
建筑面积
(方米)
单方造价
(千元)
总投资
(万元)
备注
1
五星级客房(墅式)
2000
3500
700
2
四星级客房
4000
3000
1200
3
三星级客房
6500
2800
1820
4
会堂会议室
2000
2500
500
5
美食街
3000
1000
300
6
娱乐城
3000
2800
840
7
房
3000
695
2085
8
观景台
200
9
园林绿化
1000
10
土费
133400
006
800
9
总计
23500
75685
352 开发费
开发费包括项目遇见费必前期费前期广告投入税费等根验费计建安费15
353 项目总投资
项目总投资包括建安费开发费流动资金流动资金建安费10计算项目总投资额94606万元
36 收益测算
十国风情园收益包括客房收入餐饮收入娱乐城收入门票收入观景塔台收入面详细分析
361 客房收益
客房收入方法确定：
l 参景区表1中提供黄山桂林北戴河酒店租金确定风情园客房日房价
l 根钦州市旅游局提供钦州市宾馆酒店入住率估算十国风情园入住率参考酒店日房价校核第步中确定日房价
表8
编号
客房等级
数量(套)
日房价(元)
入住率
年营业额(万元)
年收益(万元)
1
五星级客房(墅式)
10
3000
03
3285
164
2
四星级客房
90
580
05
9526
476
3
三星级客房
200
250
07
12775
639
4
合计
300
25586
1279
备注：利润年营业额50计算
表9
钦州市酒店基览表 表10
编号
酒店星级
数量
客房(套)
床位()
入住率
房价范围
1
三星级
2
379
706
7080
200280
2
二星级
3
573
1127
6070
120140
3
准二星级
5
1100
2047
8090
80100
4
旅馆
3000
85
4060
备注：房价范围两张床日租金计算
362 餐饮收益
表11三娘湾旅游区游客数量表
类
工作日时段
周末
般假日
(51101)黄金周
春节黄金周
次天
1000
4000
8000
26000
12000
年游客数量应250*1000+89*4000+26000*14+12000*7+5*8000
1094万次
广西海三城市游客数量表表12
城市
钦州市
防城港
北海
2003年游客(万次)
136
113
368
2002年游客(万次)
95
101
351
增长率()
432
119
48
备注：北海前年增长率9762003年降原春季非典
餐饮收入方法测算：
l 期测算：年游客次10美食街消费50RMB计算美食街营业额应550万RMB年利润率50年利润275万RMB年
l 远景测算：根目前三娘湾旅游区家简易海鲜饭馆(排挡营业面积200方米)日营业额800016000元日间测算美食城收入美食城3000方米营业面积相述简易海鲜饭馆15倍日营业额应1224万取中值18万年座率60利润率50年营业额3942万年利润19711万租金利润20餐饮收益3942万
餐饮收益取3345万年
363 娱乐城收益
日营业额取10万座率60利润率30年收益10*365*06*03657万
364 收益
门票收入11万次*50元*06330万观光塔50万年收益50万年(包括潜水垂钓等水项目)计430万年
365 税费总收益
总收益包括客房收益餐饮收益娱乐城收益收益合计27005万年月均收益225万月根钦州市政府规定税收优惠政策风情园项目须交纳55营业税月均收益2126万元月年总收益2552万元年
366 项目计划
十国风情园项目计划2004年5月动工2005年5月1投入试运行
2005年10月1日正式运营年11月3日6日作南宁南博会钦州分会场接基
流动资金前期投入10计算项目总投资额83254万元
投资计划表(2004年5月2005年4月)：表13
月份
5
6
7
8
9
10
11
12
1
2
3
4
占总投资例()
20
64
64
64
64
64
64
64
64
64
64
16
2005年收益表处理：表14
月份(2005年)
5月份
6月份
7月份
8月份
9月份
10月份
11月份
12月份
占测算收益百分
30
40
50
60
70
80
90
100
37 项目投资收益模型计算
年折现率10
考虑钦州快速发展中城市GDP增长率12左右项目利润增长率定10表15
编号
月份
现金流出
(万元)
折现现
金流出
(万元)
累计折现现金流出(万元)
现金流入(万元)
折现现
金流入(万元)
累计折现现金流入(万元)
折现率
1
2004年5月
189212
187648
187648
09917
2
2004年6月
60548
59551
247199
09835
3
2004年7月
60548
59059
306258
09754
4
2004年8月
60548
58571
364829
09673
5
2004年9月
60548
58087
422916
09594
6
2004年10月
60548
57607
480523
09514
7
2004年11月
60548
57131
537654
09436
8
2004年12月
60548
56659
594312
09358
9
2005年1月
60548
56190
650503
09280
10
2005年2月
60548
55726
706229
09204
11
2005年3月
60548
55265
761494
09128
12
2005年4月
151370
137022
898516
09052
13
2005年5月
6378
5726
5726
08977
14
2005年6月
8504
7571
13297
08903
15
2005年7月
10630
9386
22683
08830
16
2005年8月
12756
11170
33853
08757
17
2005年9月
14882
12924
46776
08684
18
2005年10月
17008
14648
61424
08612
19
2005年11月
19134
16343
77767
08541
20
2005年12月
21260
18009
95776
08471
21
2006年1月
21437
18009
113785
08401
22
2006年2月
21616
18009
131793
08331
23
2006年3月
21796
18009
149802
08262
24
2006年4月
21978
18009
167810
08194
25
2006年5月
22161
18009
185819
08126
26
2006年6月
22345
18009
203828
08059
27
2006年7月
22532
18009
221836
07993
28
2006年8月
22719
18009
239845
07927
29
2006年9月
22909
18009
257854
07861
30
2006年10月
23100
18009
275862
07796
31
2006年11月
23292
18009
293871
07732
32
2006年12月
23486
18009
311880
07668
33
2007年1月
23682
18009
329888
07604
34
2007年2月
23879
18009
347897
07542
35
2007年3月
24078
18009
365905
07479
36
2007年4月
24279
18009
383914
07417
37
2007年5月
24481
18009
401923
07356
38
2007年6月
24685
18009
419931
07295
39
2007年7月
24891
18009
437940
07235
40
2007年8月
25098
18009
455949
07175
41
2007年9月
25308
18009
473957
07116
42
2007年10月
25518
18009
491966
07057
43
2007年11月
25731
18009
509975
06999
44
2007年12月
25946
18009
527983
06941
45
2008年1月
26162
18009
545992
06884
46
2007年2月
26380
18009
564000
06827
47
2007年3月
26600
18009
582009
06770
48
2007年4月
26821
18009
600018
06714
49
2007年5月
27045
18009
618026
06659
50
2007年6月
27270
18009
636035
06604
51
2007年7月
27497
18009
654044
06549
52
2007年8月
27727
18009
672052
06495
53
2007年9月
27958
18009
690061
06441
54
2007年10月
28191
18009
708070
06388
55
2007年11月
28425
18009
726078
06335
56
2007年12月
28662
18009
744087
06283
57
2008年1月
28901
18009
762095
06231
58
2008年2月
29142
18009
780104
06180
59
2008年3月
29385
18009
798113
06129
60
2008年4月
29630
18009
816121
06078
61
2008年5月
29877
18009
834130
06028
62
2008年6月
30126
18009
852139
05978
63
2008年7月
30377
18009
870147
05928
64
2008年8月
30630
18009
888156
05879
65
2008年9月
30885
18009
906164
05831
述表中出项目投资回收期65月均回报率269
4 时间进度安排
钦州市政府十分重视江两岸房产东南亚十国风情园两项目开发已列入号工程二项目房产旅游开发战略位置未巨升值空间已包括北京首创集团众投资商趋骛家投资商正钦州市政府洽谈投资事宜公司面着投资商竞争然公司背景关系先行者优势暂时处利位定抓紧时间加快进度进步巩固保持种易优势位公司做出时间安排：
时间
计划安排
2004年4月
投资方商定述项目开发成立开发公司准备前期资金位
2004年5月
1进行风情园项目规划完成该项目区东南亚合作营招商相关资料
2市政府商定江两岸项目江岸改造6100万元工程项目干事宜
2004年6月
1广西治区钦州市政府东南亚六国进行风情园项目营招商
2市政府商定方投资6100万元工程项目换取土具体事宜块面积位置等
2004年7月
进行首期50亩房产开发项目规划设计
2004年8月
完成述两项目报批全部手续
2004年9月
两项目正式动工
5 结
广西省钦州市宏观环境进行调查研究基础运SWOT分析方法分江两岸高端房产东南亚十国风情园两项目做定性分析通模型计算投资收益进行分析预测
分析知江两岸高端房产项目部收益率128％东南亚十国风情园项目投资回收期65月均回报率269见两者具高投资价值
时两项目中土潜升值潜力该两项目潜收益钦州市土局块面积10亩土实际升值程：表16
年份
1999年
2001年
2002年
2003年
挂牌价(万元10亩)
198
214
280
500(出价)
果充分考虑伴中国济增长民币升值房产市场发育等素带土升值潜力加公司两项目原始价政府资源垄断位先行者优势两项目更显魅力建议快完成项目证工作加快工程进度抓住商机获取投资利益化
6 附件
附件信义华信投资集团限公司简介
信义华信投资集团限公司英文名称XINYIHUAXIN GROUP CoLtd事资资产委托理证券营高新技术产业投资房产型物流项目投资开发等业务控股公司：北京信义华信房产开发限公司北京华信贸限公司深圳市华信投资限公司参股公司：东营商业银行等
集团元资结构元产业结构享市级进出口权跨国营企业
集团支柱产业汽车关键零部件制造商贸（石化产品现货期货）房产证券国家二型股份制企业公司导产业涉汽车石油化工电子四门类九系列千品种
集团公司1987年成立迄历基础规模搞整顿求发展阶段通强化企业部理实行股份制改造转换营机制逐步建立现代化企业制度整集团理水断提高济实力断增强效益年30速度递增净资产增长90倍2003年公司拥总资产26亿元固定资产19亿元2002年实现销售收入38亿元利税3亿元
16年艰辛创业探索出具信义集团性特色理模式10家具功企业组成全方位元化济实体青岛东营济技术开发区两处信义科技工业园成集团参竞争占领市场坚实基础3省级技术开发中心研发中心科研机构200名国外高精尖工程技术优秀成集团科技创新技术进步持续发展源泉动力1000名具价值观训练素员工仁义诚信窗重创新求实图强信义精神激励迎着阳创流
集团国家级高新技术企业中国汽车工业协会会员中国摩擦密封材料协会常务理事山东省综合实力500强企业省级星火骨干企业中国专利山东明星企业东营市十强企业信义品牌成山东省名牌产品著名商标连续年授予银行AAA级信企业集团公司通ISO9001（2000版）国际质量体系认证德国VDA61美国QS9000质量体系认证ISO14001环境理体系认证
集团公司正逐步成国具实力摩擦材料制动制品生产基托完整技术标准体系知识产权专利技术产学研结合研发实力结合机配套市场绝优势确立汽车刹车片汽车油品汽车橡胶制品发展方形成集团汽车零部件生产元化发展良性互动
信连四海义结五洲信义集团宗旨
附件二钦州市江两岸规划总面图
附件三滨江鸟瞰
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2004年3月28日
东南亚十国风情园
暨江两岸房产
项目投资报告
3月28日
址：
邮政编码：100029
联系职务：
电话：
传真：
电子邮箱：
保 密
商业计划书属商业机密权属信义华信投资集团限公司涉容资料限已签署投资意书投资者收计划书收件方应刻确认遵守规定：
1未取信义华信投资集团限公司书面许前收件计划书容复制泄露散布
2收件意进行计划书述项目请述址快计划书完整退回
编制：
目 录
目 录 3
摘 5
1 项目背景 6
11 中国东盟博览会简介 6
111 中国东盟博览会动 6
112 广西优势 6
113 博览会定位 7
114 嘉宾客商 7
115 容 7
116 配套设施建设 7
12 广西壮族治区简介 8
121 理位置 8
122 济发展 8
13 钦州简介 9
131 概况 9
132 交通运输 9
133 发展战略 10
134 济状况 11
135 海工业园区 11
14 三娘湾旅游开发区简介 12
141 理位置气候 12
142 旅游资源 12
143 发展规划前景 13
2 江两岸项目计划 13
21 SWOT分析 13
211 优势： 13
212 劣势： 13
213 机会 14
214 威胁 15
22 总体思路 15
23 项目投资 15
231 建安费 15
232 税费问题 16
233 营销推广费 16
234 费 16
235 项目总投入 17
24 收益测算 17
241 钦州房产市场综述 17
242 产品定价 17
243 开发计划 17
25 项目投资收益模型计算 18
251 现金流量表 18
252 NPV计算 18
253 部收益率计算 19
254 结 19
3 十国风情园项目 20
31 SWOT分析 20
311 优势 20
312 劣势 20
313 机遇 20
314 竞争分析 21
32 客源市场分析 22
33 综合评价： 22
34 营销战略 23
341 定位 23
342 功 23
343 目标客户 23
344 营销策略 23
345 优惠政策 24
35 项目投资 24
351 建安费 24
352 开发费 24
353 项目总投资 25
36 收益测算 25
361 客房收益 25
362 餐饮收益 26
363 娱乐城收益 27
364 收益 27
365 税费总收益 27
366 项目计划 27
37 项目投资收益模型计算 28
4 时间进度安排 30
5 结 30
6 附件 30
附件信义华信投资集团限公司简介 30
附件二钦州市江两岸规划总面图 31
附件三滨江鸟瞰 31
摘
江两岸开发三娘湾旅游区东南亚十国风情园两项目起中国－东盟博览会钦州市政府重点建设工程市政府力支持
着严谨性前瞻性原报告两项目做行性研究出两项目具较高投资价值结
东南亚十国风情园暨江两岸房产
项目投资报告
1 项目背景
11 中国东盟博览会简介
111 中国东盟博览会动
东盟十国包括文莱柬埔寨印度尼西亚老挝马西亚缅甸菲律宾新加坡泰国越南
2003年10月8日温家宝总理印度尼西亚巴厘岛第七次东盟中国10＋1领导会议建议2004年起年11月中国广西南宁举办中国－东盟博览会建议国领导普遍欢迎写入会发表席声明次会议温家宝总理时建议举办中国－东盟午投资峰会首届峰会中国－东盟博览会南宁期举办
2002年11月中国东盟10国领导柬埔寨金边签署中国东盟全面济合作框架协议标志着中国－东盟贸易区建设进程正式启动2004年1月1日起中国－东盟贸易区500种农产品开始降税商品逐年降税
2003年12月17日中国商务部副部长安民国务院新闻办记者招会宣布中国商务部东盟国家贸部门办广西壮族治区民政府承办中国东盟博览会（简称南博会）2004年起年11月3日7日广西首府南宁举办展会点设南宁国际会展中心
中国－东盟博览会创造中国第原三：规格高前未国务院确定总理亲宣布博览会二次性海世博会国举办常年举办博览会三贸易区题
国务院力支持中国－东盟博览会仅着济考虑政治安全方面意义争议区建立战略伙伴合作关系会中国东盟济安全方面双重收益事实1995年中国东盟贸易额年增长速度均超15％2002年双边贸易额达5477亿美元增长3172003年7825亿美元增长429根第七次中国东盟领导会议达成识2005年双边贸易额突破1000亿美元
中国东盟战略合作区域形成拥17亿消费者巨市场
112 广西优势
中国－东盟博览会落户广西南宁广西拥优势：
l 广西理位置更优越2003年2月份前合作机制云南较云南广西东盟陆路接轨水路接轨
l 合作项目广西相关泛亚铁路勘探重新规划改走东线广西境铁轨硬件条件更
l 港口优势东盟10国老挝外全部海国钦州港东盟港口理优势十分明显
113 博览会定位
中国－东盟博览会紧紧围绕中国东盟全面济合作框架协议已贸易区建设实际进程双互利基原贸易区贸合作重点时面全球商界开放中国－东盟博览会进口出口相结合投资引资相结合展销推介专题坛相结合贸活动文化交流相结合促进优势互补深化贸合作实现区普遍繁荣
114 嘉宾客商
参加中国－东盟博览会重嘉宾中国东盟国家领导中国东盟国家济贸易部部长方政府领导著名专家学者中国东盟国家商协会负责跨国公司企业CEO
参展客商中国东盟10国领先生产企业中国东盟10国出口商中国东盟10国招商项目业外承包工程企业国家区跨国公司企业旅行社景点景区航空公司旅游业相关企业
参会客商全球采购商国家投资商贸易投资中介机构
115 容
南博会 五项容具体：
l 货物贸易：展示国优势产品促进进出口成交
l 投资洽谈：推介国投资环境发布招商信息联手吸纳国际资
l 服务贸易合作：交流技术成果理验开展旅游电信物流金融工程承包等领域合作
l 专题坛：围绕贸易区建设热点问题邀请政府官员专家学者企业家进行交流话
l 文化交流：博览会期间举办南宁国际民歌艺术节充分展现中国东盟国民族文化风采
介绍首届南博会设置国际标准展位2000 非标准展位20026万方米室外展场会国客商约2万
116 配套设施建设
l 接设施方面
治区青秀山接基项目建设点青秀山西北面目前正进行三通
南宁市新城区（尤綤东带）增建中高档宾馆现宾馆设施进行改造完善
南宁国际会展中心二期工程增设展位增建宴会厅等项目
南博会求南宁3万张床位目前南宁市仅供15万张床位缺口部分南宁加紧建设解决部分钦州等周边城市帮助解决部分
l 交通信息设施方面
南宁机场跑道停机坪贵宾室进行改扩建申请增设民航航班航线加快治区港口设施建设完善开通东盟国家直航班轮
建设完善南宁通旅游城市景区公路尤快修通南友高速南梧高速等道路市道路建设全面加快
建设专业博览会网站通网站开展形象宣传招商引资电子商务等活动
l 规划建设
规划济园建设商贸城工作方案规划南宁（武鸣）华侨投资区基础规划改造中国—东盟济园吸引东盟企业广西投资吸引国东盟出口企业广西办厂争取明年南博会期间批项目入园开工
南宁市规划建设东盟商贸城方案会展中心附规划建设东盟国题国际商贸城争取明年2月出规划模型现部分商业街改造成东盟国家命名体现东南亚风情商贸街
12 广西壮族治区简介
121 理位置
广西中国五少数民族治区位中国陆海区西南端面东南亚背西南处中国东南海区中国西南区交汇带中国西南便捷出海通道西南四川云南贵州西藏重庆等省区市面积264万方公里口2亿蕴藏着极丰富物产资源战略位十分重国济发展潜力区
广西华南通西南枢纽海江边省份适应亚热带植物生长气候条件丰富矿产资源方便水陆空交通联接世界通讯网络少数民族区全国重侨乡发展迅猛高科技廉价劳动力独物区位优势广西成全国唯具海江边优势少数民族治区
122 济发展
九五时期全区国生产总值实现年均８．１％较快增长济实力增强济质量效益明显提高财政收入年均增长１０．５％实际财力五年累计增长１．１４倍均国生产总值提前年１９９９年实现１９８０年翻两番目标十五济继续稳增长2001年全年实现国生产总值223119亿元价计算年增长82增幅年提高09百分点2002年全年实现国生产总值245536亿元2003年广西生产总值273321亿元年增长102成九五快速增长年份工业生产快速增长工业增加值43692亿元增长176年提高50百分点 中电力冶金机械等特色优势行业工业增长贡献较外贸进出口高速增长出口总额1970亿美元增长307进口总额1222亿美元增长323
13 钦州简介
131 概况
钦州中国北部湾新兴海工业城市广西南部海区中心钦州市现辖二县四区灵山县浦北县钦南区钦北区钦州港济开发区钦城理区陆面积10843方公里海岸线长5208公里全市总口3367万中市区面积32方公里口20万钦州广西侨乡海外华侨港澳胞38万分布46国家区
钦州历史悠久文化底蕴深厚全市文物保护单位49处中国家治区重点文物保护单位8处市区国家级重点保护文物民族英雄刘永福冯子材居
钦州然资源十分丰富盛产荔枝龙眼香蕉芒果等青蟹蚝虾石斑鱼四名产驰名中外中国著名荔枝乡香蕉乡蚝乡奶水牛乡红椎林全国灵山县古民居芦村誉广西楹联第村
钦州市广西社会济发展中南北钦防海济区重组成部分处港口济海洋济高新技术产业重点南北钦防海济区中心位置西南战略通道便捷出海口海通东南亚世界海国家深入西南门户着中国－东盟贸易区建立位东亚济圈中心位置广西成中国进军东盟贸易区桥头堡钦州市成中国世界口国进入中国－东盟市场重门户
132 交通运输
钦州广西海交通枢纽桂海高速公路钦防高速公路南防铁路钦北铁路均钦州市交汇北海机场南宁机场距钦州100公里海陆空交通便捷滨海公路建成极促进桂南济区旅游发展中国南方省份游客进入北部湾提供便捷陆路交通
钦州距周边城市距离
城市
里程（公里）
南宁
120
北海
91
梧州
448
柳州
329
防城
61
百色
385
桂林
466
玉林
236
河池
443
钦州市具天独厚区位优势缘优势带动广西西南区全方位外开放济全面发展龙头中国东南亚区亚太区济合作重桥梁钦州市广西海 3 级市中距首府南宁市西南诸省西南便捷出海通道
钦州交通便利区位优势突出南北部湾南中国海背西南东邻粤港澳面东南亚西南出海通道出海口西部开发建设中国——东盟贸易区中具承东启西桥头堡战略位目前南宁钦州等5条铁路桂林北海等5条高登记公路交汇市区距离南宁机场北海机场均
100公里高速公路路程两机场中国净空港条件机场拥世界先进导航设备航线直通中国城市越南泰国香港澳门等国家区南宁北海机场市区仅1时目前钦州市已成广西海区重交通枢纽钦州目前已世界50国家区贸易
钦州市交通发达现代化海陆空交通运输网已基形成钦州港天然深水良港孙中山先生建国方略中规划南方第二港具水深避风港池宽广回淤航道直挖性建码头岸线长等特点
钦州天然深水良港国务院批准设立类口岸规划建成5港区10作业区深水岸线68公里建1－30万吨码头200建成形成亿吨吞吐力目前钦州港已建成泊位9中万吨码头4年吞吐力300万吨建5万吨级泊位6（中7万吨级码头1）预计2004年钦州港吞吐力达1000万吨
南昆湘桂黔桂黎钦等铁路通进港铁路直达钦州港桂海高速公路公路贯穿钦州二级公路已接通绝部分城镇南宁北海两机场距离钦州均约 100 公里高速公路机场相通
133 发展战略
治区委治区民政府制定钦州市建成海工业城市钦州港建成海工业港战略决策实施港兴市市促港项目支撑开放带动建设海工业城市发展战略重点发展海工业工业园区城市济力推进港口工业物流旅游建设努力实现工业港滨海城市旅游胜战略目标
年着旅游战略位确立钦州旅游业面着前未机会发展十分迅速独特区位优势便捷交通条件完善基础设施优惠投资政策优质服务环境良发展前景吸引着众海外客商广西壮族治区民政府决定钦州港区带建设型海工业园钦州发展提供前未机遇面新机遇钦州市强化发展意识济结构调整意识工业强市意识招商引资意识海工业作攻方加快发展港口济现代农业海洋产业第三产业力争二十年左右时间钦州市建设成海工业体现代化城市
海工业江两岸三娘湾旅游区年市政府工作重点
134 济状况
二十世纪九十年代钦州全面实施开放带动港口带动科教带动战略加快港口重点基础设施建设国民济持续快速增长
九五期间钦州市GDP年均增长 104 财政收入年均增长134％口径五年累计新增总量GDP八五增长673财政收入增长11倍农民均纯收入年均增长10％城镇居民均支配收入年均增长75工业生产取长足发展初步形成制糖建材医药三支柱产业食品纺织化工冶金出口加工等骨干产业发展格局商贸旅游龙头第三产业蓬勃发展城乡居民收入显著提高2002年全市GDP15497亿元财政收入1029亿元2003年全市GDP
165167亿元钦州财政收入11亿年城市居民支配收入7000元农民2700元
135 海工业园区
港口工业园区现已24项目进驻行业包括冶金化工源石化粮油加工制药机械制造等项目总投资195亿元（合投资额）目前已投入10亿元左右全部投入年产值120－150亿元年（电厂二期未计）解决8000业
项目情况
l APP金光纸业
投资方印度尼西亚客商总投资额80亿两年投入成世界纸浆加工基目前征工作已结束APP公司中钦州港三原：钦州港港口优势物料运输便利满足APP全球化战略求二里河海边型水库调水方便日调入量达137万方天工业生活水满足北海等港口行三南海气候适宜速生林木生长原材料供应满足
APP公司方证海区间进行充分分析较钦州市政府谈判时间10年终达成致远期规划投资达420亿元适应全球化发展战略目标求
l 钦州电厂
投资方国投电力该电力公司中国五电力公司期240万千瓦投入78亿元二期增加187万投资70亿元2006年第台发电机组开始发电年发电量60万千瓦2007年四台机组投入年发电量达240万千瓦期投产年产值36亿元
l 沥青厂
中外合资建设100万吨沥青厂期投资1亿元项目已完工年产值达26亿元现中石油正组织实施收购中石油员已进驻做前期准备工作中石油计划基础建成型石化基未建成600万吨生产力
l 电解锌厂
目前项目已国家环保局批准2004年6月开工兴建目前正整土该电解锌厂属国家型色金属加工企业利进口矿产资源进行锌电解加工出口伦敦期货交易年生产力25万吨投资额85亿元建成年产值达20－25亿元
l 豆加工厂
中外合资项目外方美国粮食加工企业年加工豆80万吨投资额3亿元目前已开工2004年8月份投产年产值20亿元
l 酒精厂
木薯加工项目期10万吨酒精生产力投资额51亿元6月份投产二期半年开建项目完成年产值25亿元
项目外5家拥50万吨生产力总投资8亿元硅锰硅铁冶炼加工企业半年投产建成产值30亿元澳利亚焦炭项目正洽谈中
14 三娘湾旅游开发区简介
三娘湾旅游区北部湾具发展潜力旅游胜海奇观七十二泾相连麻蓝仙岛环半岛誉南国蓬莱世界级海豚观赏胜
141 理位置气候
三娘湾位广西钦州市新兴旅游黄金海岸具体位钦州市钦南区犀牛镇三娘湾渔村环渔村带海湾处广西南部钦州湾东北海隔海相南北部湾海域西防城港相邻广西海金三角中心具海边区位优势
三娘湾距离市区半时车程（标准二级公里）距离钦州港22公里（滨海级公里）南宁市120公里北海市91公里防城港市61公里越南芒街100公里交通方便
旅游区位北回线南属南亚热带海洋性方气候区热量充足雨量丰沛年均气温22ºC冷月（1月）均气温134 ºC热月（7月）均气温283 ºC年均日时数1800时全年 霜期354天旅游区受气候调节冬严寒夏酷暑受国海岸带热量资源丰富区年四季皆旅游
旅游区维束植物77科133属171种材植物观赏植物纤维植物油脂腊类植物优良绿化植物等中湿松木麻黄黄槿
钦州湾盛产蚝虾青蟹石斑鱼海豚等海洋哺乳动物时众海鸟沙虫贝壳水蟹等生物栖息
142 旅游资源
三娘湾旅游区拥国家五级旅游资源1海豚湾三娘湾海豚乡里聚居着千珍稀海豚三娘湾海豚属中华白海豚哺乳动物国家级保护动物誉海熊猫海国宝
外三娘湾国家四级旅游资源2：乌雷岭三娘湾国家三级旅游资源8：三娘石三娘滩庙墩红树林丛三娘树北部湾渔场灵犀阁三娘湾渔村国家二级旅游资源13国家级旅游资源7
类划分文景观类乌雷岭奇石三娘湾沙滩庙墩水域风光类乌雷湖三娘湾生物景观类红树林丛三娘树北部湾渔场海豚湾遗址遗迹类古炮台（乌雷炮台）建筑设施类观海山庄乌雷岭战壕伏波庙三娘湾渔村犀牛脚中心渔港文活动汉马援水军整训旧址三娘传说影片海霞外景摄制蚝虾青蟹石斑鱼四海鲜名品
143 发展规划前景
三娘湾旅游景区作治区重点建设项目符合国家关西部开发积极发展旅游业政策求钦州市委市政府三工作重点着宽松政策环境享受广西省制订外开放优惠政策
根广西海岸线利规划等相关规划 三娘湾旅游区范围东起子村流水沟西麻兰岛环半岛界滨海公路南围合陆区域相应海域（包括庙墩乌雷炮台两岛屿）旅游区陆面积
12197km2三娘湾旅游区类型林耕荒交通设施居民社会等规划11547 km2
目前已规划项目海滨浴场乌雷佛教中心高尔夫俱乐部海豚观光岛水运动基渔家乐船队航线型海鲜城等前期已投入3000万元民币进行基础设施建设供水供电通讯等项目配套设施已完全满足需进景区公路已完工连接钦州港防城港北海滨海级公里正建设犀牛脚铁路专线正筹建景区通信设施完善移动信号覆盖全区淡水资源丰富淡水充沛景区供水工程供电工程正筹建项目建设需材料满足求
2 江两岸项目计划
21 SWOT分析
211 优势：
l 政府关系融洽利成控制
l 社区周边环境优美配套设施齐备
l 成熟墅理念建筑成低
l 项目投资高端房产产品带更广告效应
l 高端市场运作验通市政建设换取廉价土拥优先择权利
212 劣势：
l 钦州广西房产市场建设市场相开发商讲算太熟悉
l 投入较高端市场开发
213 机会
l 政务中心东移带巨商机
江两岸市政府未三年重点项目政策获强力支持东移百年计机遇政府搬迁东区促城市重心东移改变原城市格局中国区已先例政务新区搬迁疑会带土快速飙升
例马西亚政府吉隆坡国家行政中心迁移产生拉动效应温州市政府搬迁前新区房价2000元方米左右市政府入住时房价4000元方米现维持6000元方米稍高老城中心区南宁市新区房价5000－6000元方米高老中心城区根验数估计钦州市政府搬迁新区房产1倍升值空间
目前市政府检察院法院文化中心楼竣工计委工会等厅局正抓紧建设广西中学钦州中正施工建成容纳1万名学生学住宿项目土位置处东岸江边紧邻市政府中学商业街新区黄金段更具升值潜力
l 房产市场启动
钦州房产市场启动时间较晚原三：中越边境战争影响二区划屡变钦州原属湛江属广东广西间变换次三钦州性格偏保守投资意识淡薄年始转变年中国房产市场迅速发展价房价呈现逐年升趋势广西境价涨幅惊预计着济水持续发展房产市场发育完善房产价格继续稳步攀升目前钦州市房产发育状况桂林四年前颇类似1999年桂林旅游设施陈旧济水现钦州水相市政府投入6亿元进行漓江改造建滨江花园开发房产建15公里长步行商业街改造时江边房价1000元亩2003年已涨5000元亩土资源逐渐减少开发商段难找土
l 土系原始价未升值潜力巨
目前钦州市场状况类似三年前柳州未市场炒作没泡沫南宁3年涨3000元现5000北海房产泡沫银行揭时市场环境没知道居民购买房屋产生度投机没基础支撑93年国家宏观调控泡沫破裂北海转型时期特定阶段产物
l 港口工业发展带购买力
着港口工业发展钦州市农业城市逐步工业城市转变拉动房产需求钦州港定位 港口工业区未3－5年产值达300－500亿元港区员房产需求
l 民间蕴藏强购买力年边贸钦州居民济条件较钦州济现状政府穷老百姓富藏富民
l 垄断性：没种高端产品市场稀缺
l 高端市场竞争没真正展开
l 新区开发撤迁成低
l 块土出政策改变
1999年前钦州市民基通政府缴纳定费申请块宅基宅基建整栋房屋1999年政府停止块土转政策年存量块土消化基完毕市民住房解决全部转商品房市场预计年商品房需求会快速提升
214 威胁
l 土竞争激烈中国济强劲增长房产业更支独秀2003年房产业中国十暴利行业长期中国房产市场市场风险极众企业纷纷投入巨资加入竞争钦州市政府决定进行江两岸开发许实力企业纷纷抢摊新区建设解目前京沪粤等房产鳄正进入准备进入钦州房产市场企业政府洽谈时总部北京首创集团提出承包整江两岸开发
l 时间紧迫必须房产商进入前抢先步
l 房产商香港澳门产商合作逐渐提高该区市场竞争程度优势
22 总体思路
承揽江两岸工程2公里开发投资额6100万元公司承揽市政工程基础设施建设建设费6100万政府亩30万元价格划拔土200－300亩房产开发
江两岸高端房产项目采政府进行钦江永福桥游二公里范围河道整治项目工程款换取土权举意义定程度降低土价格增加政府谈判砝码改变高产端房产项目周边环境增加该项目卖点
l 市场工程建设公司公开招标选择承建单位行业验招投标节约约20－25％成资金投入根工程进度逐步投入相应减少前期投入资金承建方垫资约2400万元减轻资金压力
l 公司确定价格市政府取土市政府初步意30万元亩价格取土价格进步协商果挂牌时公司实际取土价格超30万元亩政府承诺通市政配套费税收减免方式予补贴保证公司获土价格超30万元亩
l 总200－300亩土开发分三期进行首期100亩做联体墅容积率13户型190－260方米户价格50万元左右建设成 1350元销售象市区港口占半
l 土建2005年8－9月份封顶土建期间开始部认购40％销售量时开盘
l 市政府江两岸工程作工作重点全力支持公司市政府贯保持良关系助建设中项事务协调
l 客户：市机关干部工业园区白领阶层
23 项目投资
231 建安费
高端房产项目总占约200亩(133400方米)分成三期建成第期50亩(33350方米)连体墅单位面积190260方米间容积率15总建筑面积50025方米200套
建设成见表表1
编号
项目名称
建筑面积(方)
单方造价(元)
总投资(万元)
备注
1
土建工程
50025
600
30015
2
排水工程
50025
50
2501
3
电气工程
50025
40
2001
4
室装修
50025
300
15008
5
土
33350
450
1500
5
合计
64525
表计算出方成价1290元
232 税费问题
信义华信作外企业根钦州市政府规定享受税收优惠政策（详见钦州市城区江两岸开发建设政策宣传手册钦江江两岸高端房产项目期工程销售营程中涉税种：房产税（租金收入12资产余值12）营业税（营业收入5）土增值税（土增值部分3060）企业税等（应纳税额33）等
项目投资集中前期利润取中期房产开发操作程中土增值税企业税采取预征方式项目完成规定行审计相关税收额实行退少补土增值税预征标准销售营额2企业税预征标准销售营额33
简化计算结合实际动作方式设定销售收入中扣11税费
233 营销推广费
考虑钦江江两岸高端房产项目期工程处高端产品没形成规模目标客户群体推广渠道竞争激烈程度期工程续工程影响等素结合总体营销策略参房产营销售推广费通常销售总额3行业参数作适调高调4
234 费
房产开发程中会遇预见素投资减少增加投资慎重起见进行投资分析时通常取建安费5作预见费房产开发时前期应支出勘察设计监理规划许证咨询招标等费时需支付开发理费(般取建安费3)工程保险园林绿化环境景观灯光明标识引导系统等费便计算费取建安费10
235 项目总投入
考虑江两岸高端房产项目分成二步三期实现总投资包括江两岸二公里河道整治项目6100万元(两枯水期投入考虑目前该项目尚处规划阶段项目利润部分作预见费)房产项目期投入49525万元合计110525万元
投入期利润作二三期滚动式开发费
24 收益测算
241 钦州房产市场综述
钦州市房产市场市委市政府力推动2000年真正开始起步现房产商：广厦新澳新隆鸿福华信协盛等
房产均价格表2
年份
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
均价格(元方)
850930
9801100
11001200
12001300
1400
升幅
169
106
87
120
开工量(万方米)
72
20
完工量(万方米)
72
138
销售面积(万方米)
72
1256
备注：2003年钦州二手房(公房)销售量132万方米
钦州高端住宅数量较少开发商中鸿发华信开发高端住宅产品均已售磬中华信2003年开发高端住宅产品售价5060万方售价17001800方现开工高端住宅产品基没土原
242 产品定价
房产高端产品定价采成加价法顾客心理需求定价现中低端房产定价般采成加价法建设成般750元方均售价1400元方
时考虑建设周期房价涨素江两岸高端房产项目定价2380元方总销售额119059500元
243 开发计划
江两岸高端房产项目计划分成三期开发第期开发50亩计划2004年9月份开始动工(考虑该项目应钦江河道整治项目定延时)基础出面时开始预售(开工二月)样提前获现金流入减少流动资金投入量时目前钦州房产市场通常做法根目前钦 州房产市场销售情况般开工年售完预售三月销售40三月开盘开盘三月达702005年8月底结构封顶完成销售工作
销售百分表：(2004年2005年) 表3
月份
11月
12月
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
销售百分()
10
10
10
133
133
134
75
75
75
75
累计销售百分()
10
20
30
433
566
70
775
850
925
100
25 项目投资收益模型计算
江两岸高端房产项目采工程款换取土权方法前期投入较模型计算涉第期投入收益
251 现金流量表
现金流入流出表：(单位：万元) 表4
编号
日期
土成
建安费
开发费
流出计
销售收入
推广费
税费
流入计
1
2004年9月
1500
9679
9679
256469
2
2004年10月
4986
4986
54846
3
2004年11月
4986
4986
54846
119060
4762
524
113774
4
2004年12月
4986
4986
54846
119060
4762
524
113774
5
2005年1月
4986
4986
54846
119060
4762
524
113774
6
2005年2月
4986
4986
54846
158350
6334
697
151319
7
2005年3月
4986
4986
54846
158350
6334
697
151319
8
2005年4月
4986
4986
54846
159540
6382
702
152457
9
2005年5月
4986
4986
54846
89295
3572
393
85330
10
2005年6月
4986
4986
54846
89295
3572
393
85330
11
2005年7月
4986
4986
54846
89295
3572
393
85330
12
2005年8月
4986
4986
54846
89295
3572
393
85330
252 NPV计算
NPV值计算表：(单位：万元) 表5
编号
月份
现金流出
折现现金流出
累计折现现金流出
现金流入
折现现金流入
累计折现现金流入
折现率
1
2004年9月
25647
254349
254349
09917
2
2004年10月
54846
53943
308293
09835
3
2004年11月
54846
53497
361790
113774
110976
110976
09754
4
2004年12月
54846
53055
414845
113774
110059
221035
09673
5
2005年1月
54846
52617
467462
113774
109149
330185
09594
6
2005年2月
54846
52182
519644
151319
143969
474154
09514
7
2005年3月
54846
51751
571395
151319
142779
616933
09436
8
2005年4月
54846
51323
622718
152457
142664
759596
09358
9
2005年5月
54846
50899
673617
85330
79189
838786
09280
10
2005年6月
54846
50478
724095
85330
78535
917321
09204
11
2005年7月
54846
50061
774156
85330
77886
995206
09128
12
2005年8月
54846
49647
823803
85330
77242
1072448
09052
备注：折现率10
表出：NPV1072448823803248645万元
253 部收益率计算
部收益率计算表 表6
编号
月份
现金流出
现金流入
净现金流
1
2004年9月
256469
256469
2
2004年10月
54846
54846
3
2004年11月
54846
113774
58928
4
2004年12月
54846
113774
58928
5
2005年1月
54846
113774
58928
6
2005年2月
54846
151319
96473
7
2005年3月
54846
151319
96473
8
2005年4月
54846
152457
97611
9
2005年5月
54846
85330
30484
10
2005年6月
54846
85330
30484
11
2005年7月
54846
85330
30484
12
2005年8月
54846
85330
30484
IRR
128
部收益率128公司预期收益125
254 结
江两岸高端房产项目期收益销售收入扣建安费开发费税费营销推广费计算知该项目收益27796万元收益率251
该项目NPV值IRR均符合投资求
时二三期工程利作第期投入收益作滚动式开发四年完成收益应少8340万元
江两岸高端房产项目总投资110525万元五年总收益11120万元收益率1006
3 十国风情园项目
东南亚十国风情园项目(简称十国风情园) 高标准休闲度假风情园位钦州三娘湾旅游风景区占约200亩功集商务娱乐休闲体
31 SWOT分析
三娘湾旅游区沙滩海水质量逊色北海银滩防城港金滩海洋生物陆生物文化底蕴方面优相邻两旅游区旅游区海域生活着全国罕见海豚群海湾原生性强岸线优美渔家风情浓郁文化底蕴深厚资源特色具良组合优势
311 优势
三娘湾旅游资源丰富独特区位优势明显良交通条件三娘湾山傍水污染源气候温雨量充沛温差负离子含量丰富建设滨海度假村理想点旅游旺季年长达11月旺季时间远高秦皇岛等中国著名海滨景区
三娘湾产品组合良景观类型齐全相北海海滩露天言娘湾滩边树林遮荫更具性色彩
公司具垄断优势类产品酒店接风情园政府允许重复建设二十国风情园土紧邻海滨浴场未天然旅游中心然环境垄断优势
312 劣势
三娘湾风景区开发起步晚缺乏资金短缺旅游基础设施薄弱资源开发力度深度够渔村建筑缺乏特色景观效果差现已修排污道未做生态排放环境保护会受考验
313 机遇
l 国家旅游发展机遇
中国济发展旅游业推动作根国家旅游局十五计划中国旅游业总收入二十年二十年翻三番增长8倍宏伟目标
l 政策机遇
国务院做出实施西部开发战略重决策中鼓励发展旅游业作西部开发重点发展第三产业龙头广西区委区政府做出创建旅游先进省区决定三娘湾旅游区开发建设创造前未发展机遇
三娘湾旅游景区作治区重点建设项目符合国家关西部开发积极发展旅游业政策求钦州市委市政府三工作重点着宽松政策环境享受广西省制订外开放优惠政策
l 旅游市场机遇
世界旅游组织统计：滨海旅游业收入已占全球旅游业总收入12海37国家旅游总收入占全球旅游总收入81％全球滨海旅游业高速发展钦州拥十分优越然环境拥便捷交通条件发展前景十分广阔
广西作中国唯东盟国家陆接壤海通道省区年广西东盟区济发展非常迅速目前东盟已成广西第贸易伙伴
旅游方面1997年东盟10国居民广西旅游总数31万次2002年已高达175万次
2003年中国均GDP首次突破1000美元关根国际验中国进入跨速发展阶段起跑线旅游市场进入新阶段
着中国济增长旅游逐渐奢侈性消费变成普通消费国家旅游业积极支持周六天工作日改周五天工作日年两长假（黄金周）带薪休假制度推动旅游业繁荣
n 西部开发战略创造历史机遇国家广西等西部区实行政策扶持改善基础设施环境
n 国旅游业持续升温1998－2001年国游客年均79速度增长2002年更增长1201奢侈消费变普通消费
原始价项目垄断未年会20万元亩
l 南博会机遇
中国－东盟博览会年南宁举行预计广西东盟贸易日益频繁钦州旅游业带机遇
规模宏南博会求南宁接力3万张床位目前仅15万张床位接力严重足作南博会现场钦州市会务接方面着天独厚优势事实南博会组委会求钦州市政府予接帮助十国风情园助南博会东风迅速提高知名度
l 集群效应
北部湾旅游济圈崛起桂林山水游中国享盛誉游客众年约10－20万游客桂林游览希海边游览钦州目前旅游资源开发刚刚起步滨海区没宾馆餐饮等服务桂林方面求法满足十国风情园项目更满足桂林游客需
l 政府导开发予政策税收支持
314 竞争分析
l 方济基础薄弱
l 周边类产品竞争
周边类产品相邻北海市防城港市旅游开发区景点北海银滩旅游度假区防城港市金滩旅游度假区北海防城港开发较早景点接层次较低相较言三娘湾起点较高海洋生物陆生物文化底蕴方面优相邻两旅游区资源组合更具特色
l 酒店竞争分析
距风情园酒店正施工钦州市政府接基该基定位4星级受土征资金困难影响目前处停工状态项目三面海观赏海景理位置优接基
32 客源市场分析
l 旅游市场目标
旅游市场定位：立足广西外联西南拓展港澳台东南亚国家面全世界
核心目标市场：广西区城市西南区港澳台东南亚国家
基目标市场：国包括湖南湖北中南区中城市海外欧美游客市场
机会市场：国指西北华北东北等区海外澳洲
l 旅游客源概况
三娘湾旅游区2003年7月开始建设2003年10月正式游开放黄金周七天接1865万次中外游客（钦州外）783万次占423着三娘湾旅游区开发建设三娘湾旅游区知名度断提高游客纷沓统计仅2003年十黄金周期间三娘湾旅游区接游客1865万测算三娘湾年接游客达95万次
钦州具海边区位优势钦州接东南亚游客达199相25全国水高出许旅游目结构分休闲观光约占607探亲访友目占187商务目占64预计着钦州港海工业园滨海公路旅游区建设商务目游客会幅增长
l 中国－东盟博览会接
中国－东盟博览会2004年11月3日6日南宁举办接2－3万次直贸易起建立
南宁接力严重足钦州距离南宁仅时高速路程海滨城市环境优美钦州仅家三星级宾馆
l 集群接
三娘湾2003年7月份发现海豚群体数量北部湾渔场世界仅观赏海豚方桂林想开辟海滨游线组团钦州没接力搁浅集群间转移接客户项目资源
l 重心转移建议
强烈建议政府旅游重心西部迁移旅游中心建海滨浴场政府说减少渔村撤迁成公司说十国风情园紧旅游中心更利提升气市场更
33 综合评价：
三娘湾构筑广西－越南－东盟旅游网络体系重景点理想休闲度假观光游览康体健身滨海旅游区
目前旅游资源正处原始未包装状态根身旅游特色策划项目造三娘湾品牌积极北海银滩防城港金滩旅游区形成联动发展新格局十国风情园项目抓住三娘湾开发机遇充分利政府资源迅速占领市场
l 区位优势明显旅游市场前景广阔
l 然生态环境良旅游资源丰富品味高
l 旅游区外交通便捷基础设施条件差
项目建成成三娘湾旅游风景区旅游资源会三娘湾旅游区吸引更游客增添砝码反项目成败相程度取决三娘湾旅游区气两者间相辅相成风景区建设处起步阶段公司相优势应采取增长性投资战略
34 营销战略
十国风情园项目总占约200亩集商务娱乐休闲体包括动静两部分静部分指客房工程包括客房300套东盟十国均国30套客房中五星级客房(墅式)1套四星级9套三星级20套建筑面积10500方米附属工程包括会堂会议室2000方米动部分包括：十国风情美食街3000方米娱乐城3000方米房3000方米等
国家区域分成10区域条件建设营公司建设交外方营公设施场建设营公司负责活动项目客房住宿餐饮室娱乐室外娱乐（潜水垂钓观海豚室外游泳池）等
整广西没海高档旅游产业北海档次低留住顾客防城港济实力限制建设较高档次旅游基项目正填补市场空白
341 定位
高标准休闲度假风情园目标顾客足出户品尝原汁原味异国风情
342 功
l 商务：办公商务洽谈
l 会议接促进文化交流
l 旅游观光休闲度假
l 娱乐
343 目标客户
分四种类型：高档会议接南博会接旅游接分时度假酒店现具体客户省会南宁游客周边城市旅客桂林等周边景区转团接等
344 营销策略
1东南亚10国典型建筑风格建造10国风情特色建筑建筑完全国行设计图纸建造通国文字标识举办国特色活动体现国家文化
22004年6月份公司公司派员参加广西治区政府招商团东南亚招商接洽合作伙伴洽谈合作事宜分成例招募厨师服务员等服务理员
3国外客商合作开发样满足客商需国顾客出国体验货真价实异国休闲娱乐国外国理外国服务外国风格项目完全没出国极方便中国游客极具吸引力
4该项目立意新颖填补广西中国空白该创意已广西治区政府外贸厅张厅长钦州市政府意
5园区定期开展国文化交流活动举办马西亚月泰国月等活动邀请国文化艺术团体表演游客始终保持新鲜感吸引老顾客提高顾客忠诚度
6国遵守中国法律前提方式营
345 优惠政策
l 享受观海豚分成
l 政府支持政府旅游宣传扩知名度节约广告成
l 税收优惠
35 项目投资
351 建安费
根钦州市建设委员会提供钦州市政府接基(四星级)造价信息十国风情园作投资测算：
流动资金前期投入10计算项目总投资额83254万元表7
编号
项目名称
建筑面积
(方米)
单方造价
(千元)
总投资
(万元)
备注
1
五星级客房(墅式)
2000
3500
700
2
四星级客房
4000
3000
1200
3
三星级客房
6500
2800
1820
4
会堂会议室
2000
2500
500
5
美食街
3000
1000
300
6
娱乐城
3000
2800
840
7
房
3000
695
2085
8
观景台
200
9
园林绿化
1000
10
土费
133400
006
800
9
总计
23500
75685
352 开发费
开发费包括项目遇见费必前期费前期广告投入税费等根验费计建安费15
353 项目总投资
项目总投资包括建安费开发费流动资金流动资金建安费10计算项目总投资额94606万元
36 收益测算
十国风情园收益包括客房收入餐饮收入娱乐城收入门票收入观景塔台收入面详细分析
361 客房收益
客房收入方法确定：
l 参景区表1中提供黄山桂林北戴河酒店租金确定风情园客房日房价
l 根钦州市旅游局提供钦州市宾馆酒店入住率估算十国风情园入住率参考酒店日房价校核第步中确定日房价
表8
编号
客房等级
数量(套)
日房价(元)
入住率
年营业额(万元)
年收益(万元)
1
五星级客房(墅式)
10
3000
03
3285
164
2
四星级客房
90
580
05
9526
476
3
三星级客房
200
250
07
12775
639
4
合计
300
25586
1279
备注：利润年营业额50计算
表9
钦州市酒店基览表 表10
编号
酒店星级
数量
客房(套)
床位()
入住率
房价范围
1
三星级
2
379
706
7080
200280
2
二星级
3
573
1127
6070
120140
3
准二星级
5
1100
2047
8090
80100
4
旅馆
3000
85
4060
备注：房价范围两张床日租金计算
362 餐饮收益
表11三娘湾旅游区游客数量表
类
工作日时段
周末
般假日
(51101)黄金周
春节黄金周
次天
1000
4000
8000
26000
12000
年游客数量应250*1000+89*4000+26000*14+12000*7+5*8000
1094万次
广西海三城市游客数量表表12
城市
钦州市
防城港
北海
2003年游客(万次)
136
113
368
2002年游客(万次)
95
101
351
增长率()
432
119
48
备注：北海前年增长率9762003年降原春季非典
餐饮收入方法测算：
l 期测算：年游客次10美食街消费50RMB计算美食街营业额应550万RMB年利润率50年利润275万RMB年
l 远景测算：根目前三娘湾旅游区家简易海鲜饭馆(排挡营业面积200方米)日营业额800016000元日间测算美食城收入美食城3000方米营业面积相述简易海鲜饭馆15倍日营业额应1224万取中值18万年座率60利润率50年营业额3942万年利润19711万租金利润20餐饮收益3942万
餐饮收益取3345万年
363 娱乐城收益
日营业额取10万座率60利润率30年收益10*365*06*03657万
364 收益
门票收入11万次*50元*06330万观光塔50万年收益50万年(包括潜水垂钓等水项目)计430万年
365 税费总收益
总收益包括客房收益餐饮收益娱乐城收益收益合计27005万年月均收益225万月根钦州市政府规定税收优惠政策风情园项目须交纳55营业税月均收益2126万元月年总收益2552万元年
366 项目计划
十国风情园项目计划2004年5月动工2005年5月1投入试运行
2005年10月1日正式运营年11月3日6日作南宁南博会钦州分会场接基
流动资金前期投入10计算项目总投资额83254万元
投资计划表(2004年5月2005年4月)：表13
月份
5
6
7
8
9
10
11
12
1
2
3
4
占总投资例()
20
64
64
64
64
64
64
64
64
64
64
16
2005年收益表处理：表14
月份(2005年)
5月份
6月份
7月份
8月份
9月份
10月份
11月份
12月份
占测算收益百分
30
40
50
60
70
80
90
100
37 项目投资收益模型计算
年折现率10
考虑钦州快速发展中城市GDP增长率12左右项目利润增长率定10表15
编号
月份
现金流出
(万元)
折现现
金流出
(万元)
累计折现现金流出(万元)
现金流入(万元)
折现现
金流入(万元)
累计折现现金流入(万元)
折现率
1
2004年5月
189212
187648
187648
09917
2
2004年6月
60548
59551
247199
09835
3
2004年7月
60548
59059
306258
09754
4
2004年8月
60548
58571
364829
09673
5
2004年9月
60548
58087
422916
09594
6
2004年10月
60548
57607
480523
09514
7
2004年11月
60548
57131
537654
09436
8
2004年12月
60548
56659
594312
09358
9
2005年1月
60548
56190
650503
09280
10
2005年2月
60548
55726
706229
09204
11
2005年3月
60548
55265
761494
09128
12
2005年4月
151370
137022
898516
09052
13
2005年5月
6378
5726
5726
08977
14
2005年6月
8504
7571
13297
08903
15
2005年7月
10630
9386
22683
08830
16
2005年8月
12756
11170
33853
08757
17
2005年9月
14882
12924
46776
08684
18
2005年10月
17008
14648
61424
08612
19
2005年11月
19134
16343
77767
08541
20
2005年12月
21260
18009
95776
08471
21
2006年1月
21437
18009
113785
08401
22
2006年2月
21616
18009
131793
08331
23
2006年3月
21796
18009
149802
08262
24
2006年4月
21978
18009
167810
08194
25
2006年5月
22161
18009
185819
08126
26
2006年6月
22345
18009
203828
08059
27
2006年7月
22532
18009
221836
07993
28
2006年8月
22719
18009
239845
07927
29
2006年9月
22909
18009
257854
07861
30
2006年10月
23100
18009
275862
07796
31
2006年11月
23292
18009
293871
07732
32
2006年12月
23486
18009
311880
07668
33
2007年1月
23682
18009
329888
07604
34
2007年2月
23879
18009
347897
07542
35
2007年3月
24078
18009
365905
07479
36
2007年4月
24279
18009
383914
07417
37
2007年5月
24481
18009
401923
07356
38
2007年6月
24685
18009
419931
07295
39
2007年7月
24891
18009
437940
07235
40
2007年8月
25098
18009
455949
07175
41
2007年9月
25308
18009
473957
07116
42
2007年10月
25518
18009
491966
07057
43
2007年11月
25731
18009
509975
06999
44
2007年12月
25946
18009
527983
06941
45
2008年1月
26162
18009
545992
06884
46
2007年2月
26380
18009
564000
06827
47
2007年3月
26600
18009
582009
06770
48
2007年4月
26821
18009
600018
06714
49
2007年5月
27045
18009
618026
06659
50
2007年6月
27270
18009
636035
06604
51
2007年7月
27497
18009
654044
06549
52
2007年8月
27727
18009
672052
06495
53
2007年9月
27958
18009
690061
06441
54
2007年10月
28191
18009
708070
06388
55
2007年11月
28425
18009
726078
06335
56
2007年12月
28662
18009
744087
06283
57
2008年1月
28901
18009
762095
06231
58
2008年2月
29142
18009
780104
06180
59
2008年3月
29385
18009
798113
06129
60
2008年4月
29630
18009
816121
06078
61
2008年5月
29877
18009
834130
06028
62
2008年6月
30126
18009
852139
05978
63
2008年7月
30377
18009
870147
05928
64
2008年8月
30630
18009
888156
05879
65
2008年9月
30885
18009
906164
05831
述表中出项目投资回收期65月均回报率269
4 时间进度安排
钦州市政府十分重视江两岸房产东南亚十国风情园两项目开发已列入号工程二项目房产旅游开发战略位置未巨升值空间已包括北京首创集团众投资商趋骛家投资商正钦州市政府洽谈投资事宜公司面着投资商竞争然公司背景关系先行者优势暂时处利位定抓紧时间加快进度进步巩固保持种易优势位公司做出时间安排：
时间
计划安排
2004年4月
投资方商定述项目开发成立开发公司准备前期资金位
2004年5月
1进行风情园项目规划完成该项目区东南亚合作营招商相关资料
2市政府商定江两岸项目江岸改造6100万元工程项目干事宜
2004年6月
1广西治区钦州市政府东南亚六国进行风情园项目营招商
2市政府商定方投资6100万元工程项目换取土具体事宜块面积位置等
2004年7月
进行首期50亩房产开发项目规划设计
2004年8月
完成述两项目报批全部手续
2004年9月
两项目正式动工
5 结
广西省钦州市宏观环境进行调查研究基础运SWOT分析方法分江两岸高端房产东南亚十国风情园两项目做定性分析通模型计算投资收益进行分析预测
分析知江两岸高端房产项目部收益率128％东南亚十国风情园项目投资回收期65月均回报率269见两者具高投资价值
时两项目中土潜升值潜力该两项目潜收益钦州市土局块面积10亩土实际升值程：表16
年份
1999年
2001年
2002年
2003年
挂牌价(万元10亩)
198
214
280
500(出价)
果充分考虑伴中国济增长民币升值房产市场发育等素带土升值潜力加公司两项目原始价政府资源垄断位先行者优势两项目更显魅力建议快完成项目证工作加快工程进度抓住商机获取投资利益化
6 附件
附件信义华信投资集团限公司简介
信义华信投资集团限公司英文名称XINYIHUAXIN GROUP CoLtd事资资产委托理证券营高新技术产业投资房产型物流项目投资开发等业务控股公司：北京信义华信房产开发限公司北京华信贸限公司深圳市华信投资限公司参股公司：东营商业银行等
集团元资结构元产业结构享市级进出口权跨国营企业
集团支柱产业汽车关键零部件制造商贸（石化产品现货期货）房产证券国家二型股份制企业公司导产业涉汽车石油化工电子四门类九系列千品种
集团公司1987年成立迄历基础规模搞整顿求发展阶段通强化企业部理实行股份制改造转换营机制逐步建立现代化企业制度整集团理水断提高济实力断增强效益年30速度递增净资产增长90倍2003年公司拥总资产26亿元固定资产19亿元2002年实现销售收入38亿元利税3亿元
16年艰辛创业探索出具信义集团性特色理模式10家具功企业组成全方位元化济实体青岛东营济技术开发区两处信义科技工业园成集团参竞争占领市场坚实基础3省级技术开发中心研发中心科研机构200名国外高精尖工程技术优秀成集团科技创新技术进步持续发展源泉动力1000名具价值观训练素员工仁义诚信窗重创新求实图强信义精神激励迎着阳创流
集团国家级高新技术企业中国汽车工业协会会员中国摩擦密封材料协会常务理事山东省综合实力500强企业省级星火骨干企业中国专利山东明星企业东营市十强企业信义品牌成山东省名牌产品著名商标连续年授予银行AAA级信企业集团公司通ISO9001（2000版）国际质量体系认证德国VDA61美国QS9000质量体系认证ISO14001环境理体系认证
集团公司正逐步成国具实力摩擦材料制动制品生产基托完整技术标准体系知识产权专利技术产学研结合研发实力结合机配套市场绝优势确立汽车刹车片汽车油品汽车橡胶制品发展方形成集团汽车零部件生产元化发展良性互动
信连四海义结五洲信义集团宗旨
附件二钦州市江两岸规划总面图
附件三滨江鸟瞰
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