南京国际商城项目投资价值分析报告
目 录
南京国际商城项目概况 …………………………………………………………2
1．发展商简介 …………………………………………………………………2
2．项目参方 …………………………………………………………………3
3．项目概况 ……………………………………………………………………3
（1） 选址分析……………………………………………………………4
（2） 南京国际商城总体规划介绍………………………………………5
（3） 南京国际商城首期工程介绍………………………………………6
二项目投资收益分析………………………………………………………………7
1．项目建设进度情况分析……………………………………………………7
2．项目资金投入情况分析……………………………………………………7
3．项目首期工程市值收益预测……………………………………………9
三项目敏感性分析…………………………………………………………………12
四项目投资价值分析………………………………………………………………14
1．南京国际商城项目投资收益指标分析……………………………………14
2．项目投资价值判断…………………………………………………………15
备 注：分析报告关项目数华东建筑设计研究院作项目初步设计方案终须项目施工图设计数准
南京国际商城项目概况
1．发展商简介
南京国际集团股份限公司（简称公司）1993年6月发起设立目前公司总股27123万股股净资产248元资产负责率256
NET系统定募集法股40275万股10送5新定募集法股608625万股华夏证券包销
公司股东单位
南京国际商城建设限公司
武汉钢铁（集团）公司
中国石化集团扬子石油化工限责公司
恒通集团股份限公司
中国石化集团金陵石油化工限责公司
南京南华北方实业限责公司
中国民保险公司江苏省分公司
中国城乡建设发展总公司
中国农房公司
安徽省国际信托投资公司
公司发展目标
公司建设持南京国际商城南京市中心区域综合性超型商建筑群发展目标基础拓展国中心城市类似商业产物业成长期持优质商业物业投资方物业租赁业务收益源收租股概念型公众公司股东获取长期稳定丰厚收益回报资产增值
期发展计划 （2001年11月始36月时间）：
建成首期工程（21万㎡）开业工程建设步实现公司发行社会公众股申请市目标
中期发展计划 （2005年2月始30月时间）：
建成二期工程（约16万㎡）开业
长期发展计划：拓展国中心城市类似商业产物业股东获取长期稳定收益回报资产增值
2．项目参方
建 筑 师：美国洛翰建筑师事务 （美国芝加哥）
海华东建筑设计研究院 （中国 海）
物业理：第太戴维斯牧业顾问限公司 （中国香 港）
酒店理：雅高国际酒店理集团 （法国巴 黎）
物业代理：美联物业（香港联交市公司） （中国 海）
法律顾问：方吴正律师行 （中国香 港）
发 展 商：南京国际集团股份限公司
南京国际商城建设限公司（中外合资）
3．项目概况
南京国际商城（World Trade & Exhibition CenterNanjing）位南京市城区中心区域综合性超型商建筑群项目总建筑面积37万米
（1）选址分析
南京国际商城项目位南京市城区西北部鼓楼区鼓楼区建明洪武十五年（1382）鼓楼名区扫叶楼江南水师学堂附设矿路学堂民国时政府参议院旧址等文物古迹52处中市级文物保护单位9处区域古林公园国际园江苏电视塔清凉山公园乌龙潭公园等构成南京市城西旅游风光带中著名石头城公元212年东吴统洁者孙权建石头城作建邺卫城蜿蜒雄峙石头城遗址现国家级文物保护单位
辖区山西路广场区全市繁华商贸中心中湖南路精品条街南京名牌产品质量优款式新商业街全国创建文明城市活动百家示范点全国十五条百家万店假货活动示范街紧邻玄武饭店南侧东起中央路西山西路广场全长1100米街商店174家总营业面积56360米中商场5家名牌专卖店25家特色商店40家金融网点9家湖南路东端规划建成全国规模江苏省书城湖南路集商贸金融信息旅游娱乐等诸功体独具风格特色浓郁现代气息形成未市风貌雏型
鼓楼区高等院校集中南京学河海学等高等院校28五台山体育中心文体功齐全鼓楼区体育馆文化气息浓体育锻炼热情高两年举办次鼓楼金秋艺术节文体活动丰富彩八十年代改革开放鼓楼区充满生机活力
南京国际商城项目扼居南京市轴线中央路繁华段华东区贸活动中心——江苏展览馆隔街相紧邻四星级玄武饭店南京唯国家级商业示范街湖南路毗邻邻南京国际商城项目南京城市公园玄武湖直线距离仅300余米南京国际商城项目南京市政府江苏省政府构成南京城金三角区域南京商贸政治文化通讯交通旅游中心区
基现状
南京国际商城基位南京市鼓楼区占32477方米基北侧马家街东侧中央路南侧童家巷东玄武湖紫金山北达宁沪高速巴士总站南京火车站长江二桥南直抵南京传统商贸中心新街口北面新模范马路连接玄武湖湖底隧道直达新庄南京国际会展中心建南京铁期工程（2005年竣工通车）玄武门站项目紧邻
项目具南京新商贸中心段优势托玄武湖秀丽风景优势拥公交铁构筑成立体交通优势铁概念景观物业综合功超规模CBD位置项目独占鳌头市场优势显易见
（2）南京国际商城总体规划介绍
南京国际商城作功综合性型建筑群规划建筑面积37万米总体布局结合基东面玄武湖紫金山壮丽景观天独厚理位置组成塔南京国际厦体品字形布局三幢超高层塔楼鼎足立面布置重点中央路开辟中心广场城市干道形成良空间尺度关系面积达8000米弧形柱廊广场成进入商城裙楼超型Shopping Mall入口
南京国际商城先进国际标准衡量巨高水准功开发项目零售娱乐餐饮展览办公酒店高级公寓公众停车场融汇统规划建筑群体南京国际商城建成提升南京城市商业基础设施档次水准誉南京市十五计划期间首标志性建筑南京市2002年固定资产投资城建重项目
（3）南京国际商城首期工程介绍
南京国际商城项目分两期开发第期包括南北塔楼裙楼总计213万米第二期楼约16万米
首期工程融汇四建筑功：
裙 楼
位八层裙楼（约84万米）名店世界北美标准设计型复合商业设施中型精品百货众特色名牌专卖店风格化餐厅休闲娱乐等服务业复合舒适宏享室公众空间中提供站式完善服务名店世界采光中庭广场逾千米室步行商业街宽达9米休闲空间设施充裕里购物唯目逛Mall成市热衷生活方式裙楼第八层世界贸易展览中心展览厅面积逾万米透二百米长东弧形落玻璃广阔景观视野扫普通展馆封闭压抑传统印象举行商业展示发布活动变轻松愉快更具魅力
南 塔 楼
南塔楼35层高度146米
南塔楼部（23层）南京诺富特国际酒店（四星级）约300房间（含北塔楼部分酒店式服务公寓）法国雅高（Accor）国际酒店理集团理
南塔楼部（1122层）面积约26万米高科技商务办公楼国际公认智化建筑标准BACnet（建筑控网络数通讯标准）求定位建筑采跨度框架结构意改变间隔
北 塔 楼
北塔楼38层高度149米
北塔楼11层38层面积约42万米高档公寓130套建筑面积240米370米间南北跃层复式单位者称空中墅
裙 楼天台花园双塔910层酒店客商公寓住户享俱乐部会
首期工程含4万米两层库容纳625汽车车位
二项目投资收益分析
1．项目建设进度情况分析
南京国际商城项目工程施工包括前两期项目总建设期55年合计66月工期2001年11月开始2007年5月底结束中期工程南北塔楼裙楼建设总建筑面积213617方米工期预计36月2001年11月动工2004年10月结束二期工程60层塔裙楼建设总建筑面积158025方米工期预计30月
2．项目资金投入情况分析
南京国际商城项目行性研究报告项目静态总投资242882万元中期工程静态投资119046万元二期工程静态投资123836万元期工程投资情况：
A．土费： 16800万元
B．工程费： 79569万元
C．费： 17008万元
D．预见费（5）： 5669万元
总投资：119046万元（折合单位成5573元㎡）
需说明预计南京国际商城项目投资时考虑静态素考虑时间投入影响建筑原材料价格变化
南京国际集团资金投入计划：
期工程：
l 公司筹资金工程总包单位融资完成进度裙楼结构四层顶约15亿元
l 项目建工程抵押形式银行申请建设资金贷款约2亿元
l 工程进度±0时开始预售建设期销售回笼资金（美联物业销售计划综合市场种潜素）约6亿元
l 资金缺口部分采公司股东扩股增资引进战略投资者投资者筹措资金
二期工程：
l 期工程物业租售回款作二期工程建设投入资金完成二期工程建设
l 资金缺口部分通贷款市筹资引进投资者
3．项目首期工程市值收益预测
（1） 期工程市值预测
预测 南京市目前类相似物业售价水准
表1 建筑功销售单位总价
建筑功 售面积 销售价格 销售总价
（㎡） （元㎡） （万元）
北塔楼公寓 42044 8000 33635
南塔楼办公 26598 10000 26598
南塔楼酒店 22140 13000 28782
裙楼商场 84229 20000 168454
北塔楼会 5722 9800 5608
库车位 625（） 25（万元） 156625
总 计 278702
项目首期工程市值总价净现金收入
首期工程物业总资产市值278702万元
（2）期工程建成收益预测
南京国际商城项目进入正负零时期开始进行相关楼盘预租预售意味着项目启动便会现金流入
实施销售：
l 南京国际商城功部分出租出售价格取值参南京市目前类物业出售出租水准定
l 出租率取定：基第第二年7080例正常营年90例取定
l 出售率取定：商场公寓式酒店建设期第二年预售50第三年预售30营期第年销售20例住宅分305020例出售
l 种税费国家标准计取
l 折旧年限取土费50年前期配套费业开办费室装饰预见费建设期利息折旧年限5年房屋建筑折旧年限30年设备安装10年均采分类直线折旧
l 出租物业营成租金收入10计取
l 期工程物业租售模式：商场：15销售85出租办公楼：100出租公寓式酒店北塔住宅均100销售
销售收入：
期工程提供出售物业包括住宅公寓式酒店裙楼商场15物业总计销售收入：99208万元（见表2）
表2 期工程物业销售收入汇总（详见附表二）
建筑功 出售面积 销售基价 销售收入
（㎡） （元㎡） （万元）
裙楼商场 12634 20000 27268
南塔公寓式酒店 22140 13000 31679
北塔楼住宅 42044 8000 40261
总 计 99208
备 注：表中销售收入中已含功配车库销售收入
出租收入：
总计年均出租收入：78838万元
表3 期工程物业出租收入汇总（20年营期计）
建筑功 出租面积 出租基价 租金总收入 年均租金收入
（㎡） （元㎡日） （万元） （万元）
裙楼商场 71595 20 1342953 67148
南塔办公楼 26598 8 183507 9175
会 5722 10 50299 2515
总 计 1576759 78838
备 注：表中租金收入中已含功配车库出租收入
营年度租金收入详见附表二
说明：物业租金收入成公司利润源
期工程牧业租售税利预测（详见附表二）
根附表二知：首期工程20年营期计实现税利润716445万元民币年均税利润32566万元民币
根期工程全投资现金流量分析：（详见附表三）
投资回收期：666年（含建设期）
部收益率：2319
净 现 值：178818万元
表4 报告中租售模式研报告中租售模式汇总
租售模式 投资回收期 部收益率 净现值
（年） （万元）
出租：商场70
研报告测算 出售：商场30 349 2966 81991
出售：办公酒店
住宅办公楼
出租：商场85
报告测算 办公100 664 2319 178818
出售：商场15
出售：酒店住宅
四项目敏感性分析
进步说明南京国际商城项目投资收益稳定性分析报告物业销售价格出租价格租售率总投资商场物业出租出租率等作敏感性子南京国际商城项目关收益指标进行单子敏感性分析述关敏感性子价格子变化相敏感尤商场办公楼租售价格更容易受外界素影响发生较幅度变动影响南京国际商场总体销售收入部收益率投资回收期南京国际商城项目关收益指标敏感性测算结果该项目抗风险力相较强影响素变动收益净现值部收益率投资回收期影响明显投资增加10利情形期工程竣工连续营20年税利润总值709846万元部收益率高达21净现值165437万元表5出南京国际商城项目期工程收益敏感性分析
表5 期工程敏感性分析
测算指标
变化率
净现值
（万元）
部收益率
投资回收期
（年）
利润总
（万元）
售价
商场售价
基准值
8000
9000
11000
12000
178818
176168
177493
180144
181469
2319
2273
2296
2343
2367
664
677
671
658
651
716445
713196
714820
718069
719694
公寓式酒店售价
基准值
9000
9500
10500
11000
178818
177309
178064
179573
180328
2319
2293
2306
2333
2346
664
672
668
660
657
716445
714595
715520
717370
718295
住宅(单层)售价
基准值
9000
9500
10500
11000
178818
178751
178785
178852
178886
2319
2318
2319
2320
2321
664
665
664
664
664
716445
716362
716403
716487
716528
住宅(跃层)售价
基准值
9000
9500
10500
11000
178818
176998
177903
179728
180638
2319
2288
2304
2335
2351
664
673
669
660
655
716445
714188
715316
717574
718702
二出 租 价
商场出租价格
基准值
9000
9500
10500
11000
178818
154180
166499
191138
203457
2319
2133
2226
2411
2502
664
711
668
644
626
716445
654213
685329
747561
778677
办公楼台出租价格
基准值
9000
9500
10500
11000
178818
175607
177213
180424
182030
2319
2297
2308
2330
2341
664
669
667
662
660
716445
708030
712238
720652
724859
会出租价格
基准值
9000
9500
10500
178818
177922
178370
179267
2319
2213
2316
2322
664
666
665
664
716445
714102
715273
717617
11000
179715
2326
663
718788
三总 投 资
基准值
9000
9500
10500
11000
178818
192140
185487
172135
165437
2319
2579
2444
2205
2100
664
606
635
694
726
716445
722957
719712
713156
709846
四出 租 率
商场出租率
基准值
9000
9500
10500
11000
178818
154180
166499
191138
203457
2319
2133
2226
2411
2502
664
711
686
644
626
716445
654213
685329
747561
778677
办公楼出租率
基准值
9000
9500
10500
11000
178818
175607
177213
180424
182030
2319
2297
2308
2330
2341
664
669
667
662
660
716445
708030
712238
720652
724859
会出租率
基准值
9000
9500
10500
11000
178818
177922
178370
179267
179715
2319
2313
2316
2322
2326
664
666
665
664
663
716445
714102
715273
717617
718788
五出租例
裙楼商场出租例
85
0
25
50
75
100
基准值
0
2941
5882
8823
11765
178818
4598
49345
103288
157230
211186
2319
713
1454
1896
2214
2461
664
313
327
339
349
435
716445
180081
337826
495570
653315
811097
备注净现值贴现率8计算
五项目投资价值分析
1南京国际商城项目投资收益指标分析
根期工程项目开工23年收支税利现金流量净现值预测南京国际商城项目期工程未财务指标状况良具较投资价值期工程第二年开始年正利润第2年税利润足5000万元外第3年第23年年税利润均高2亿元变化趋势期工程税利润第5年开始呈现出逐年增长趋势项目净现金流量前3年处投入建设期出现负净现金流外年度均正净现金流中第4年始净现金流量23亿元逐年递增数均反映出南京国际商城项目较投资收益
通动态财务分析预测知项目期工程财务测算指标：
投资回收期：364年(含建设期)
部收益率2319
净 现 值178818万元
2项目投资价值判断
通南京国际商城项目投资规模收益预测投资回收期市场需求状况等方面审慎分析长期发展短期收益南京国际商城项目具投资价值时该项目机会效应已南京市政府列十五城建重点建设工程作南京市标性建筑物该项目具较社会投资价值助提升投资者形象位具良品牌效应
南京国际商城项目期工程租售面积产生效益单位汇总表
附 表
项 目 建 筑 功
项 目 建 筑 面 积（M2）
合 计
商 场
办 公
酒店式公寓
住宅
库分摊
1商场 建筑面积（m2）
79911
4318
84229
2会 建筑面积（m2）
1822
1822
1822
256
5722
3办公 建筑面积（m2）
25214
1384
26598
4公寓式酒店 建筑面积（m2）
20954
1186
22140
5住宅（单层） 建筑面积（m2）
1440
164
1604
6住宅（跃层） 建筑面积（m2）
39354
1086
40440
7汽车库 （辆）
294
100
75
156
625
期工程物业租售税利预测
附表二
单位：万元
起始年限建设期始
第2年
第3年
第4年
第5年
第6年
第7年
第8年
第9年
第10年
第11年
第12年
第13年
第14年
第15年
第16年
第17年
第18年
第19年
第20年
第21年
第22年
第23年
合计
营收入
1
商场
出租面积
71595
出租率
7000
8500
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
租金(元日M2)
200
206
212
219
225
232
239
246
253
261
269
277
285
294
303
312
321
331
340
351
361
年租金收入
36585
45757
49902
51399
52941
54530
56165
57850
59586
61374
63215
65111
67064
69076
71149
73283
75482
77746
80079
82481
84955
车位数
250
出租率
8000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
租金(元月车位)
1000
1030
1061
1093
1126
1159
1194
1230
1267
1305
1344
1384
1426
1469
1513
1558
1605
1653
1702
1754
车位年租金收入
240
278
286
295
304
313
322
332
342
352
363
374
385
396
408
420
433
446
459
473
计
36585
45997
50180
51686
53236
54833
56478
58173
59918
61715
63567
65474
67438
69461
71545
73691
75902
78179
80525
82940
85429
1342953
出售面积
12634
预售率
5000
3000
2000
预收款率
3621
2282
4097
售价(元)
20000
21000
22050
销售收入
9476
5970
10720
出售车位数
44
预售率
5000
3000
2000
预收款单
3750
2250
4000
售价(元)
200000
200000
200000
车位销售收入
331
198
353
计
9807
6168
11073
27048
2
办公楼
出租面积
26598
出租率
7500
8000
8500
8500
8500
8500
8500
8500
8500
8500
8500
8500
8500
8500
8500
8500
8500
8500
8500
8500
租金(元日M2)
82
84
87
90
92
95
98
101
104
107
110
114
117
120
124
128
132
136
140
144
年租金收入
5971
6560
7179
7394
7616
7844
8080
8322
8572
8829
9094
9367
9648
9937
10235
10542
10859
11184
11520
11865
车位数
100
出租率
8000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
起始年限建设期始
第2年
第3年
第4年
第5年
第6年
第7年
第8年
第9年
第10年
第11年
第12年
第13年
第14年
第15年
第16年
第17年
第18年
第19年
第20年
第21年
第22年
第23年
合计
租金(元日M2)
1000
1030
1061
1093
1126
1159
1194
1230
1267
1305
1344
1384
1426
1496
1513
1558
1605
1653
1702
1754
车位年租金收入
96
111
115
118
122
125
129
133
137
141
145
149
154
159
163
168
173
179
184
189
计
6067
6671
7293
7512
7737
7970
8209
8455
8709
8970
9239
9516
9802
10096
10399
10711
11032
11363
11704
12055
183507
3
公寓式酒店
出售面积
22140
预售率
5000
3000
2000
预收款率
3621
2282
4097
售价(元)
13000
13650
14333
销售收入
10793
6800
12211
29804
出售车位数
75
预售率
5000
3000
2000
预收款率
3750
2250
4000
售价(元)
150000
150000
150000
销售收入
422
253
450
计
11215
7053
12661
30929
4
住宅
单层出售面积
1604
预售率
3000
5000
2000
预收款单
2152
3766
4082
售价
8000
8400
8820
销售收入
289
505
548
1342
跃层出售面积
40440
预售率
3000
5000
2000
预收款单
2152
3766
4082
售价
8600
9030
9482
销售收入
7825
13694
14842
36361
出售车位数
156
预售率
3000
5000
2000
预收款率
2250
3750
4000
售价
200000
200000
200000
销售收入
702
1170
1248
计
8527
14864
16090
39481
5
会
出租面积
5722
出租率
8000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
收益(元日M2)
100
103
106
109
113
116
119
123
127
130
134
138
143
147
151
156
160
165
170
175
起始年限建设期始
第2年
第3年
第4年
第5年
第6年
第7年
第8年
第9年
第10年
第11年
第12年
第13年
第14年
第15年
第16年
第17年
第18年
第19年
第20年
第21年
第22年
第23年
合计
收益收入
1671
1936
1994
2054
2116
2179
2244
2312
2381
2453
2526
2602
2680
2760
2843
2928
3016
3107
3200
3296
50299
合 计
29837
65175
94106
58787
60973
62802
64686
66627
68626
70685
72805
74989
77239
79556
81943
84401
86933
89541
92227
94994
97844
100779
1675558
二
营业税附加
1660
3627
5237
3272
3393
3495
3600
3708
3819
3934
4052
4173
4298
4427
4560
4697
4838
4983
5132
5286
5445
5608
93245
三
销售理费
895
1955
1764
1829
1884
1941
1999
2059
2121
2184
2250
2317
2387
2458
2532
2608
2686
2767
2850
2935
3023
47444
四
营成折旧
1
商场折旧(出租)
5794
5794
5794
5794
5794
2219
2219
2219
2219
2219
602
602
602
602
602
602
602
602
602
602
46089
2
商场成(出售)
4835
2901
1934
3
办公楼折旧(出租)
2562
2562
2562
2562
2562
926
926
926
926
926
239
239
239
239
239
239
239
239
239
239
19830
4
酒店式公寓成(出售)
8995
5397
3598
5
住宅成(出售)
7525
12542
5017
6
商场房产税(出租)
4390
5520
6022
6202
6388
6580
6777
6981
7190
7406
7628
7857
8093
8335
8585
8843
9108
9382
9663
9953
10251
161154
7
办公楼房产税(出租)
728
801
875
901
928
956
985
1015
1045
1076
1109
1142
1176
1211
1248
1285
1324
1364
1404
1447
22021
8
会房产税(出租)
200
232
239
246
254
261
269
277
286
294
303
312
322
331
341
351
362
373
384
396
6036
9
财务费
10
出租房产营成
3658
5373
5879
6097
6280
6469
6663
6863
7068
7281
7499
7724
7956
8194
8440
8693
8954
9223
9499
9784
10078
157676
计
21355
28888
30726
21289
21770
22172
22587
17804
18243
18696
19163
19643
17834
18343
18868
19409
19966
20540
21131
21740
22367
23013
465548
五
税前利润
5927
30705
58143
32463
33981
35251
36559
43117
44505
45934
47406
48923
52790
54399
56056
57763
59521
61332
63197
65118
67097
69135
1069321
六
税
1956
10133
19187
10713
11214
11633
12065
14228
14686
15158
15644
16145
17421
17952
18498
19062
19642
20240
20855
21489
22142
22815
352876
七
税利润
3971
20572
38956
21750
22767
23618
24496
28888
29818
30776
31762
32778
35369
36447
37557
38701
39879
41092
42342
43629
44955
46321
716445
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目 录
南京国际商城项目概况 …………………………………………………………2
1．发展商简介 …………………………………………………………………2
2．项目参方 …………………………………………………………………3
3．项目概况 ……………………………………………………………………3
（1） 选址分析……………………………………………………………4
（2） 南京国际商城总体规划介绍………………………………………5
（3） 南京国际商城首期工程介绍………………………………………6
二项目投资收益分析………………………………………………………………7
1．项目建设进度情况分析……………………………………………………7
2．项目资金投入情况分析……………………………………………………7
3．项目首期工程市值收益预测……………………………………………9
三项目敏感性分析…………………………………………………………………12
四项目投资价值分析………………………………………………………………14
1．南京国际商城项目投资收益指标分析……………………………………14
2．项目投资价值判断…………………………………………………………15
备 注：分析报告关项目数华东建筑设计研究院作项目初步设计方案终须项目施工图设计数准
南京国际商城项目概况
1．发展商简介
南京国际集团股份限公司（简称公司）1993年6月发起设立目前公司总股27123万股股净资产248元资产负责率256
NET系统定募集法股40275万股10送5新定募集法股608625万股华夏证券包销
公司股东单位
南京国际商城建设限公司
武汉钢铁（集团）公司
中国石化集团扬子石油化工限责公司
恒通集团股份限公司
中国石化集团金陵石油化工限责公司
南京南华北方实业限责公司
中国民保险公司江苏省分公司
中国城乡建设发展总公司
中国农房公司
安徽省国际信托投资公司
公司发展目标
公司建设持南京国际商城南京市中心区域综合性超型商建筑群发展目标基础拓展国中心城市类似商业产物业成长期持优质商业物业投资方物业租赁业务收益源收租股概念型公众公司股东获取长期稳定丰厚收益回报资产增值
期发展计划 （2001年11月始36月时间）：
建成首期工程（21万㎡）开业工程建设步实现公司发行社会公众股申请市目标
中期发展计划 （2005年2月始30月时间）：
建成二期工程（约16万㎡）开业
长期发展计划：拓展国中心城市类似商业产物业股东获取长期稳定收益回报资产增值
2．项目参方
建 筑 师：美国洛翰建筑师事务 （美国芝加哥）
海华东建筑设计研究院 （中国 海）
物业理：第太戴维斯牧业顾问限公司 （中国香 港）
酒店理：雅高国际酒店理集团 （法国巴 黎）
物业代理：美联物业（香港联交市公司） （中国 海）
法律顾问：方吴正律师行 （中国香 港）
发 展 商：南京国际集团股份限公司
南京国际商城建设限公司（中外合资）
3．项目概况
南京国际商城（World Trade & Exhibition CenterNanjing）位南京市城区中心区域综合性超型商建筑群项目总建筑面积37万米
（1）选址分析
南京国际商城项目位南京市城区西北部鼓楼区鼓楼区建明洪武十五年（1382）鼓楼名区扫叶楼江南水师学堂附设矿路学堂民国时政府参议院旧址等文物古迹52处中市级文物保护单位9处区域古林公园国际园江苏电视塔清凉山公园乌龙潭公园等构成南京市城西旅游风光带中著名石头城公元212年东吴统洁者孙权建石头城作建邺卫城蜿蜒雄峙石头城遗址现国家级文物保护单位
辖区山西路广场区全市繁华商贸中心中湖南路精品条街南京名牌产品质量优款式新商业街全国创建文明城市活动百家示范点全国十五条百家万店假货活动示范街紧邻玄武饭店南侧东起中央路西山西路广场全长1100米街商店174家总营业面积56360米中商场5家名牌专卖店25家特色商店40家金融网点9家湖南路东端规划建成全国规模江苏省书城湖南路集商贸金融信息旅游娱乐等诸功体独具风格特色浓郁现代气息形成未市风貌雏型
鼓楼区高等院校集中南京学河海学等高等院校28五台山体育中心文体功齐全鼓楼区体育馆文化气息浓体育锻炼热情高两年举办次鼓楼金秋艺术节文体活动丰富彩八十年代改革开放鼓楼区充满生机活力
南京国际商城项目扼居南京市轴线中央路繁华段华东区贸活动中心——江苏展览馆隔街相紧邻四星级玄武饭店南京唯国家级商业示范街湖南路毗邻邻南京国际商城项目南京城市公园玄武湖直线距离仅300余米南京国际商城项目南京市政府江苏省政府构成南京城金三角区域南京商贸政治文化通讯交通旅游中心区
基现状
南京国际商城基位南京市鼓楼区占32477方米基北侧马家街东侧中央路南侧童家巷东玄武湖紫金山北达宁沪高速巴士总站南京火车站长江二桥南直抵南京传统商贸中心新街口北面新模范马路连接玄武湖湖底隧道直达新庄南京国际会展中心建南京铁期工程（2005年竣工通车）玄武门站项目紧邻
项目具南京新商贸中心段优势托玄武湖秀丽风景优势拥公交铁构筑成立体交通优势铁概念景观物业综合功超规模CBD位置项目独占鳌头市场优势显易见
（2）南京国际商城总体规划介绍
南京国际商城作功综合性型建筑群规划建筑面积37万米总体布局结合基东面玄武湖紫金山壮丽景观天独厚理位置组成塔南京国际厦体品字形布局三幢超高层塔楼鼎足立面布置重点中央路开辟中心广场城市干道形成良空间尺度关系面积达8000米弧形柱廊广场成进入商城裙楼超型Shopping Mall入口
南京国际商城先进国际标准衡量巨高水准功开发项目零售娱乐餐饮展览办公酒店高级公寓公众停车场融汇统规划建筑群体南京国际商城建成提升南京城市商业基础设施档次水准誉南京市十五计划期间首标志性建筑南京市2002年固定资产投资城建重项目
（3）南京国际商城首期工程介绍
南京国际商城项目分两期开发第期包括南北塔楼裙楼总计213万米第二期楼约16万米
首期工程融汇四建筑功：
裙 楼
位八层裙楼（约84万米）名店世界北美标准设计型复合商业设施中型精品百货众特色名牌专卖店风格化餐厅休闲娱乐等服务业复合舒适宏享室公众空间中提供站式完善服务名店世界采光中庭广场逾千米室步行商业街宽达9米休闲空间设施充裕里购物唯目逛Mall成市热衷生活方式裙楼第八层世界贸易展览中心展览厅面积逾万米透二百米长东弧形落玻璃广阔景观视野扫普通展馆封闭压抑传统印象举行商业展示发布活动变轻松愉快更具魅力
南 塔 楼
南塔楼35层高度146米
南塔楼部（23层）南京诺富特国际酒店（四星级）约300房间（含北塔楼部分酒店式服务公寓）法国雅高（Accor）国际酒店理集团理
南塔楼部（1122层）面积约26万米高科技商务办公楼国际公认智化建筑标准BACnet（建筑控网络数通讯标准）求定位建筑采跨度框架结构意改变间隔
北 塔 楼
北塔楼38层高度149米
北塔楼11层38层面积约42万米高档公寓130套建筑面积240米370米间南北跃层复式单位者称空中墅
裙 楼天台花园双塔910层酒店客商公寓住户享俱乐部会
首期工程含4万米两层库容纳625汽车车位
二项目投资收益分析
1．项目建设进度情况分析
南京国际商城项目工程施工包括前两期项目总建设期55年合计66月工期2001年11月开始2007年5月底结束中期工程南北塔楼裙楼建设总建筑面积213617方米工期预计36月2001年11月动工2004年10月结束二期工程60层塔裙楼建设总建筑面积158025方米工期预计30月
2．项目资金投入情况分析
南京国际商城项目行性研究报告项目静态总投资242882万元中期工程静态投资119046万元二期工程静态投资123836万元期工程投资情况：
A．土费： 16800万元
B．工程费： 79569万元
C．费： 17008万元
D．预见费（5）： 5669万元
总投资：119046万元（折合单位成5573元㎡）
需说明预计南京国际商城项目投资时考虑静态素考虑时间投入影响建筑原材料价格变化
南京国际集团资金投入计划：
期工程：
l 公司筹资金工程总包单位融资完成进度裙楼结构四层顶约15亿元
l 项目建工程抵押形式银行申请建设资金贷款约2亿元
l 工程进度±0时开始预售建设期销售回笼资金（美联物业销售计划综合市场种潜素）约6亿元
l 资金缺口部分采公司股东扩股增资引进战略投资者投资者筹措资金
二期工程：
l 期工程物业租售回款作二期工程建设投入资金完成二期工程建设
l 资金缺口部分通贷款市筹资引进投资者
3．项目首期工程市值收益预测
（1） 期工程市值预测
预测 南京市目前类相似物业售价水准
表1 建筑功销售单位总价
建筑功 售面积 销售价格 销售总价
（㎡） （元㎡） （万元）
北塔楼公寓 42044 8000 33635
南塔楼办公 26598 10000 26598
南塔楼酒店 22140 13000 28782
裙楼商场 84229 20000 168454
北塔楼会 5722 9800 5608
库车位 625（） 25（万元） 156625
总 计 278702
项目首期工程市值总价净现金收入
首期工程物业总资产市值278702万元
（2）期工程建成收益预测
南京国际商城项目进入正负零时期开始进行相关楼盘预租预售意味着项目启动便会现金流入
实施销售：
l 南京国际商城功部分出租出售价格取值参南京市目前类物业出售出租水准定
l 出租率取定：基第第二年7080例正常营年90例取定
l 出售率取定：商场公寓式酒店建设期第二年预售50第三年预售30营期第年销售20例住宅分305020例出售
l 种税费国家标准计取
l 折旧年限取土费50年前期配套费业开办费室装饰预见费建设期利息折旧年限5年房屋建筑折旧年限30年设备安装10年均采分类直线折旧
l 出租物业营成租金收入10计取
l 期工程物业租售模式：商场：15销售85出租办公楼：100出租公寓式酒店北塔住宅均100销售
销售收入：
期工程提供出售物业包括住宅公寓式酒店裙楼商场15物业总计销售收入：99208万元（见表2）
表2 期工程物业销售收入汇总（详见附表二）
建筑功 出售面积 销售基价 销售收入
（㎡） （元㎡） （万元）
裙楼商场 12634 20000 27268
南塔公寓式酒店 22140 13000 31679
北塔楼住宅 42044 8000 40261
总 计 99208
备 注：表中销售收入中已含功配车库销售收入
出租收入：
总计年均出租收入：78838万元
表3 期工程物业出租收入汇总（20年营期计）
建筑功 出租面积 出租基价 租金总收入 年均租金收入
（㎡） （元㎡日） （万元） （万元）
裙楼商场 71595 20 1342953 67148
南塔办公楼 26598 8 183507 9175
会 5722 10 50299 2515
总 计 1576759 78838
备 注：表中租金收入中已含功配车库出租收入
营年度租金收入详见附表二
说明：物业租金收入成公司利润源
期工程牧业租售税利预测（详见附表二）
根附表二知：首期工程20年营期计实现税利润716445万元民币年均税利润32566万元民币
根期工程全投资现金流量分析：（详见附表三）
投资回收期：666年（含建设期）
部收益率：2319
净 现 值：178818万元
表4 报告中租售模式研报告中租售模式汇总
租售模式 投资回收期 部收益率 净现值
（年） （万元）
出租：商场70
研报告测算 出售：商场30 349 2966 81991
出售：办公酒店
住宅办公楼
出租：商场85
报告测算 办公100 664 2319 178818
出售：商场15
出售：酒店住宅
四项目敏感性分析
进步说明南京国际商城项目投资收益稳定性分析报告物业销售价格出租价格租售率总投资商场物业出租出租率等作敏感性子南京国际商城项目关收益指标进行单子敏感性分析述关敏感性子价格子变化相敏感尤商场办公楼租售价格更容易受外界素影响发生较幅度变动影响南京国际商场总体销售收入部收益率投资回收期南京国际商城项目关收益指标敏感性测算结果该项目抗风险力相较强影响素变动收益净现值部收益率投资回收期影响明显投资增加10利情形期工程竣工连续营20年税利润总值709846万元部收益率高达21净现值165437万元表5出南京国际商城项目期工程收益敏感性分析
表5 期工程敏感性分析
测算指标
变化率
净现值
（万元）
部收益率
投资回收期
（年）
利润总
（万元）
售价
商场售价
基准值
8000
9000
11000
12000
178818
176168
177493
180144
181469
2319
2273
2296
2343
2367
664
677
671
658
651
716445
713196
714820
718069
719694
公寓式酒店售价
基准值
9000
9500
10500
11000
178818
177309
178064
179573
180328
2319
2293
2306
2333
2346
664
672
668
660
657
716445
714595
715520
717370
718295
住宅(单层)售价
基准值
9000
9500
10500
11000
178818
178751
178785
178852
178886
2319
2318
2319
2320
2321
664
665
664
664
664
716445
716362
716403
716487
716528
住宅(跃层)售价
基准值
9000
9500
10500
11000
178818
176998
177903
179728
180638
2319
2288
2304
2335
2351
664
673
669
660
655
716445
714188
715316
717574
718702
二出 租 价
商场出租价格
基准值
9000
9500
10500
11000
178818
154180
166499
191138
203457
2319
2133
2226
2411
2502
664
711
668
644
626
716445
654213
685329
747561
778677
办公楼台出租价格
基准值
9000
9500
10500
11000
178818
175607
177213
180424
182030
2319
2297
2308
2330
2341
664
669
667
662
660
716445
708030
712238
720652
724859
会出租价格
基准值
9000
9500
10500
178818
177922
178370
179267
2319
2213
2316
2322
664
666
665
664
716445
714102
715273
717617
11000
179715
2326
663
718788
三总 投 资
基准值
9000
9500
10500
11000
178818
192140
185487
172135
165437
2319
2579
2444
2205
2100
664
606
635
694
726
716445
722957
719712
713156
709846
四出 租 率
商场出租率
基准值
9000
9500
10500
11000
178818
154180
166499
191138
203457
2319
2133
2226
2411
2502
664
711
686
644
626
716445
654213
685329
747561
778677
办公楼出租率
基准值
9000
9500
10500
11000
178818
175607
177213
180424
182030
2319
2297
2308
2330
2341
664
669
667
662
660
716445
708030
712238
720652
724859
会出租率
基准值
9000
9500
10500
11000
178818
177922
178370
179267
179715
2319
2313
2316
2322
2326
664
666
665
664
663
716445
714102
715273
717617
718788
五出租例
裙楼商场出租例
85
0
25
50
75
100
基准值
0
2941
5882
8823
11765
178818
4598
49345
103288
157230
211186
2319
713
1454
1896
2214
2461
664
313
327
339
349
435
716445
180081
337826
495570
653315
811097
备注净现值贴现率8计算
五项目投资价值分析
1南京国际商城项目投资收益指标分析
根期工程项目开工23年收支税利现金流量净现值预测南京国际商城项目期工程未财务指标状况良具较投资价值期工程第二年开始年正利润第2年税利润足5000万元外第3年第23年年税利润均高2亿元变化趋势期工程税利润第5年开始呈现出逐年增长趋势项目净现金流量前3年处投入建设期出现负净现金流外年度均正净现金流中第4年始净现金流量23亿元逐年递增数均反映出南京国际商城项目较投资收益
通动态财务分析预测知项目期工程财务测算指标：
投资回收期：364年(含建设期)
部收益率2319
净 现 值178818万元
2项目投资价值判断
通南京国际商城项目投资规模收益预测投资回收期市场需求状况等方面审慎分析长期发展短期收益南京国际商城项目具投资价值时该项目机会效应已南京市政府列十五城建重点建设工程作南京市标性建筑物该项目具较社会投资价值助提升投资者形象位具良品牌效应
南京国际商城项目期工程租售面积产生效益单位汇总表
附 表
项 目 建 筑 功
项 目 建 筑 面 积（M2）
合 计
商 场
办 公
酒店式公寓
住宅
库分摊
1商场 建筑面积（m2）
79911
4318
84229
2会 建筑面积（m2）
1822
1822
1822
256
5722
3办公 建筑面积（m2）
25214
1384
26598
4公寓式酒店 建筑面积（m2）
20954
1186
22140
5住宅（单层） 建筑面积（m2）
1440
164
1604
6住宅（跃层） 建筑面积（m2）
39354
1086
40440
7汽车库 （辆）
294
100
75
156
625
期工程物业租售税利预测
附表二
单位：万元
起始年限建设期始
第2年
第3年
第4年
第5年
第6年
第7年
第8年
第9年
第10年
第11年
第12年
第13年
第14年
第15年
第16年
第17年
第18年
第19年
第20年
第21年
第22年
第23年
合计
营收入
1
商场
出租面积
71595
出租率
7000
8500
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
租金(元日M2)
200
206
212
219
225
232
239
246
253
261
269
277
285
294
303
312
321
331
340
351
361
年租金收入
36585
45757
49902
51399
52941
54530
56165
57850
59586
61374
63215
65111
67064
69076
71149
73283
75482
77746
80079
82481
84955
车位数
250
出租率
8000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
租金(元月车位)
1000
1030
1061
1093
1126
1159
1194
1230
1267
1305
1344
1384
1426
1469
1513
1558
1605
1653
1702
1754
车位年租金收入
240
278
286
295
304
313
322
332
342
352
363
374
385
396
408
420
433
446
459
473
计
36585
45997
50180
51686
53236
54833
56478
58173
59918
61715
63567
65474
67438
69461
71545
73691
75902
78179
80525
82940
85429
1342953
出售面积
12634
预售率
5000
3000
2000
预收款率
3621
2282
4097
售价(元)
20000
21000
22050
销售收入
9476
5970
10720
出售车位数
44
预售率
5000
3000
2000
预收款单
3750
2250
4000
售价(元)
200000
200000
200000
车位销售收入
331
198
353
计
9807
6168
11073
27048
2
办公楼
出租面积
26598
出租率
7500
8000
8500
8500
8500
8500
8500
8500
8500
8500
8500
8500
8500
8500
8500
8500
8500
8500
8500
8500
租金(元日M2)
82
84
87
90
92
95
98
101
104
107
110
114
117
120
124
128
132
136
140
144
年租金收入
5971
6560
7179
7394
7616
7844
8080
8322
8572
8829
9094
9367
9648
9937
10235
10542
10859
11184
11520
11865
车位数
100
出租率
8000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
起始年限建设期始
第2年
第3年
第4年
第5年
第6年
第7年
第8年
第9年
第10年
第11年
第12年
第13年
第14年
第15年
第16年
第17年
第18年
第19年
第20年
第21年
第22年
第23年
合计
租金(元日M2)
1000
1030
1061
1093
1126
1159
1194
1230
1267
1305
1344
1384
1426
1496
1513
1558
1605
1653
1702
1754
车位年租金收入
96
111
115
118
122
125
129
133
137
141
145
149
154
159
163
168
173
179
184
189
计
6067
6671
7293
7512
7737
7970
8209
8455
8709
8970
9239
9516
9802
10096
10399
10711
11032
11363
11704
12055
183507
3
公寓式酒店
出售面积
22140
预售率
5000
3000
2000
预收款率
3621
2282
4097
售价(元)
13000
13650
14333
销售收入
10793
6800
12211
29804
出售车位数
75
预售率
5000
3000
2000
预收款率
3750
2250
4000
售价(元)
150000
150000
150000
销售收入
422
253
450
计
11215
7053
12661
30929
4
住宅
单层出售面积
1604
预售率
3000
5000
2000
预收款单
2152
3766
4082
售价
8000
8400
8820
销售收入
289
505
548
1342
跃层出售面积
40440
预售率
3000
5000
2000
预收款单
2152
3766
4082
售价
8600
9030
9482
销售收入
7825
13694
14842
36361
出售车位数
156
预售率
3000
5000
2000
预收款率
2250
3750
4000
售价
200000
200000
200000
销售收入
702
1170
1248
计
8527
14864
16090
39481
5
会
出租面积
5722
出租率
8000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
9000
收益(元日M2)
100
103
106
109
113
116
119
123
127
130
134
138
143
147
151
156
160
165
170
175
起始年限建设期始
第2年
第3年
第4年
第5年
第6年
第7年
第8年
第9年
第10年
第11年
第12年
第13年
第14年
第15年
第16年
第17年
第18年
第19年
第20年
第21年
第22年
第23年
合计
收益收入
1671
1936
1994
2054
2116
2179
2244
2312
2381
2453
2526
2602
2680
2760
2843
2928
3016
3107
3200
3296
50299
合 计
29837
65175
94106
58787
60973
62802
64686
66627
68626
70685
72805
74989
77239
79556
81943
84401
86933
89541
92227
94994
97844
100779
1675558
二
营业税附加
1660
3627
5237
3272
3393
3495
3600
3708
3819
3934
4052
4173
4298
4427
4560
4697
4838
4983
5132
5286
5445
5608
93245
三
销售理费
895
1955
1764
1829
1884
1941
1999
2059
2121
2184
2250
2317
2387
2458
2532
2608
2686
2767
2850
2935
3023
47444
四
营成折旧
1
商场折旧(出租)
5794
5794
5794
5794
5794
2219
2219
2219
2219
2219
602
602
602
602
602
602
602
602
602
602
46089
2
商场成(出售)
4835
2901
1934
3
办公楼折旧(出租)
2562
2562
2562
2562
2562
926
926
926
926
926
239
239
239
239
239
239
239
239
239
239
19830
4
酒店式公寓成(出售)
8995
5397
3598
5
住宅成(出售)
7525
12542
5017
6
商场房产税(出租)
4390
5520
6022
6202
6388
6580
6777
6981
7190
7406
7628
7857
8093
8335
8585
8843
9108
9382
9663
9953
10251
161154
7
办公楼房产税(出租)
728
801
875
901
928
956
985
1015
1045
1076
1109
1142
1176
1211
1248
1285
1324
1364
1404
1447
22021
8
会房产税(出租)
200
232
239
246
254
261
269
277
286
294
303
312
322
331
341
351
362
373
384
396
6036
9
财务费
10
出租房产营成
3658
5373
5879
6097
6280
6469
6663
6863
7068
7281
7499
7724
7956
8194
8440
8693
8954
9223
9499
9784
10078
157676
计
21355
28888
30726
21289
21770
22172
22587
17804
18243
18696
19163
19643
17834
18343
18868
19409
19966
20540
21131
21740
22367
23013
465548
五
税前利润
5927
30705
58143
32463
33981
35251
36559
43117
44505
45934
47406
48923
52790
54399
56056
57763
59521
61332
63197
65118
67097
69135
1069321
六
税
1956
10133
19187
10713
11214
11633
12065
14228
14686
15158
15644
16145
17421
17952
18498
19062
19642
20240
20855
21489
22142
22815
352876
七
税利润
3971
20572
38956
21750
22767
23618
24496
28888
29818
30776
31762
32778
35369
36447
37557
38701
39879
41092
42342
43629
44955
46321
716445
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