第章 概述
项目概况
1 项目名称性质
名称：星光湖休闲度假苑
性质：新建
2 项目容
星光湖休闲度假苑项目包括狩猎区射箭场墅区中心接区停车场野营区农庄美食休闲区等总投资9300万元
3 建设点
项目处武汉市黄陂区罗汉街长岭镇接壤部位星光湖东畔
4 建设单位
业单位：武汉市常青城市综合开发限公司
负责：乐道明
二 行性研究报告编制
中华民国水法中华民国水污染防治法中华民国水土保持法黄陂区土利总体规划黄陂旅游开发总体规划（纲）武汉市木兰生态旅游区环境保护规划方案
三 项目背景介绍
世界旅游业快速发展已成现代世界济特征十年里全球旅游业均增长率达9改革开放国旅游业已成第三产业中具活力新兴产品国民济新增长点专家研究表明：中国国旅游世界数量增长快市场潜力强旅游市场预计现2010年中国旅游业年均增长率达12现阶段旅游活动特点短程短时少消费周末游消费需求方式休闲娱乐观光空间结构表现城市著名景区中心辐射圈层结构着社会生产力进步提高生活水提高追求然粗犷张扬性成年轻追求越越通旅游种方式追求身心放松缓解工作压力紧张情绪渴山间田野绿草碧水中亲历竞技游猎野营劳作体验然悠闲乡村静谧生态田园游乡村休闲成国旅游业发展新潮流
武汉市常青城市综合开发限公司武汉市城乡建设公司武汉南湖房产公司武汉市乐建市政工程限公司出资组建济技术力量雄厚长期事国房产开发市政工程建设国特武汉市类市场信息解全面市场判断力强通国外旅游业形势分析武汉周边休闲度假市场长期实考察分析认投资建设木兰星光湖休闲度假苑潜力风险低回报高促进方济发展角度壮企业身营规模分散投资分散风险角度该项目进入实际实施行
第二章 项目旅游资源分析评价
然资源分析
1 貌景观
星光湖休闲度假苑半抱泥河水库南汊半岛面积达800余亩岸陆组成低丘绵连层峦叠嶂山水兼备灵禅通幽静然峰峦七座高海拔80—85米独成峰抬腿登半岛半岛伸入星光湖中形成良亲水岸线景观
2水域风光
休闲度假村山顶星光湖水光湖色收眼底岸线透迤汊湾众星光湖面积约7方公里库容1741万立方米水体清澈水质良基符合表水环境质量标准Ⅱ类标准
3生物景观
植类型亚热带常绿针叶林亚热带落叶针叶林亚热带阔叶林常绿阔叶混文林植生态系统分层明显乔木高度5—7米盖度50灌丝1—2米盖度80—90草层稀疏分布荒区疏林区常见树种松树杉树间成构骨枫林火棘冬青枫杨等草种白茅红茅
类活动影响星光湖休闲渡假苑植类型致异质性高土利类型致林乔林盖度高树种较疏林乔木盖度低树种单松树荒灌木丛生覆盖度良耕种植旱生作物
野生动物：常见野生动物野兔野猪野鸡野鸭等说明区生态系统质量良动物生境类破坏严重
5 气候气象条件
区处中纬度属湿润北亚热带季风气候区四季分明光充足雨量充沛区整体植生态系统保存完山傍水林木葱郁空气格外清新环境适宜避暑休闲佳
二 文旅游资源
果说黄陂盘龙文化蕴育武汉文明发展众历史物事件演绎着黄陂精神里佛道伦理二程理学文化木兰军事代风云物证战沙场佳话
民间俗：黄陂素陂成镇九佬十八匠称商事手工制作传统黄陂泥塑铸铁纺织土布竹器等十分贵旅游资源
民间艺术：黄陂皮影戏湖北鼓久负盛名楚剧汉剧市场节庆期间民间艺术活动采莲船蛛蚌精踩高跷舞狮舞龙灯等更独具特色观赏性娱乐性强
三 旅游资源评价
评定旅游资源等仅确定旅游开发重点时序具重指导意义
星光湖休闲度假苑兼备然文条件资源种类较组合状况较具定开条件种类资源中水域风光条件次林草资源根实勘察情况咨询关专家意见评价旅游资源质量整体高属般水塑性较根现资源情况合理休闲度假营定位变劣质资源效资源重点突出休闲度假活动特色狩猎射击抗射击等利现特色资源弥补整体资源质量足
第三章 项目行性分析评价
项目实施必性
1 推进黄陂旅游产业化元化发展需
黄陂旅游发展现状分析目前形成单休闲度假森林景观游吸纳群年龄结构消费结构较单停留走走吃吃层次没参体验快感没次吸引群力星光湖休闲渡假苑仅休闲度假功重特征狩猎射击竞技刺激性强参感盛体验深吸纳消费群消费结构样野营野炊样种特色体验感觉娱乐项目发展疑含丰富促进黄陂旅游产业发展
2 黄陂旅游兴区需
黄陂农业区口众济相较滞北部区貌资源赋情况分析发展工业集约化农业均逾越障碍根黄陂十五济发展总体规划黄陂区十五旅游总体规划北部区划木兰生态旅游区定位十分科学合理实事求该项目实施进步拉动黄陂济方济发展
3 投资企业断发展需
济元作投资商必须敏锐判断济发展方合理资金投获佳效益样抓住机遇切入点非常关键休闲旅游业方兴未艾发展势头强劲适时进入仅实现投资元化抢占商机更壮企业发展规模分散投资风险
二 项目竞争优势
1区位优势
木兰星光湖休闲度假苑位黄陂星光湖东岸距武汉中心城区仅40余公里岱黄路黄孝路相连驱车仅需40分钟直接抵达交通十分便利区交通网密集便达孝感武汉周边城镇距武汉天河国际机场约30公里
木兰生态旅游区已成武汉名符实花园品牌效应日益强劲成武汉市郊区旅游热点区景点众特色异星光湖休闲度假苑占区旅游品牌市场效应抢发先机遇
2市场优势
星光湖休闲度假苑客源市场武汉市包括武汉市市民外汉旅游者（商务会议旅游）次孝感麻城黄石等中城市武汉华中区特城市口800余万流动口300余万旅游消费市场潜力巨根行业研究游客武汉黄陂居民占84省（武汉）占12省外占4着武汉市济发展收入提高生活方式武汉消费惯改变武汉休闲娱乐需求日俱增走出家门度假娱乐群会断增长
3资源优势
星光湖休闲度假苑旅游资源评价角度整体质量高旅游产品需求异景具特色托资源合理开发利需求定位市场前景会光明资源优势数发挥
4 企业济技术优势
三家联合公司济技术力量雄厚长期事房产开发城市市政工程建设具准确判断市场济活动规律科学投资力具抗拒市场风险星光湖休闲度假苑深度开发规模发展力武汉市投资圈形成聚集效应时强烈投资意愿
5旅游产品优势
木兰星光湖休闲度假苑娱乐项目狩猎射击野营野炊等独具特色黄陂区景区项目形成优势互补产品相样娱乐性更高消费层次更高
三 竞争劣势利条件
1资源质量相较差 水域景观外游戏景观开发需量投入增加成延缓降低企业效益
2项目开发理水进步提高 星光湖休闲度假苑项综合开发项目需项目方方面面进行证科学营理念研究成应严格项目理科学规划
四机遇挑战
历轮旅游热潮中国旅游者感受众旅游挤乱差旅游需求日益差异化目选择日益样化娱乐项目日益特色化疑木兰星光湖休闲度假苑武汉市民新佳选择项目发展奠定良基础项目利发展重机遇
木兰星光湖休闲度假苑面区际间竞争挑战项目包括农家乐墅会议室会议接等相似项目投资体必区先行开发开发旅游项目形成竞争时项目高水理深度开发形成特色项严重挑战
第四章 客源市场分析预测
改革开放武汉抓住机遇扩开放实施国民济持续快速健康增长年均增长率达11居民收入稳步增长城镇居民均支配收入万元劳动业工作取新进展全市业员500余万调查显示家庭总收入5—10万元占53—5万元占2082—3万元占2511—2万元占303
目标客源市场定位
木兰星光湖休闲度假苑市场定位应角度立体动态着客源市场变化适时调整
1 客源市场区域
应定位级二级市场级市场包括武汉市远城区孝感市城区木兰湖星光湖休闲度假苑交通方便历史文化风俗惯消费行体相似群密切传统协作关系缘关系二级市场包括荆门黄石麻城仙桃等城市范围口众交通便捷城市济较发达具市场潜力
2 旅游动机出游目
应定位周末游假日游兼顾休闲体育商务会议等客源市场
3 客源组织形式
应定位组团散客相结合市场
4 消费层次
应定位中高层白领阶层高层 兼顾低收入工薪阶层市场
二客源规模结构现状
木兰星光湖休闲度假苑开发休闲度假项目客源规模结构受素制约里木兰生态旅游区客源现状情况作予分析
木兰生态旅游区2003年接规模250万次年增长15国客源中武汉市游客占802004年游客规模300万次年增长达20武汉市游客2005年游客规模340万次中武汉游客占85年增长136实现旅游综合收入345亿元
三客源游客规模预测
木兰星光湖休闲度假苑尚未起步游客规模预测拟采湖北省年旅游规模变化规律参木兰生态旅游类景区（项目）客源状况作初步预测
1 长期趋势法：根湖北省年国旅游增长般规律木兰湖起步年（1998年）游客规模参拟定木兰星光湖起步年（2007年）游客规模6万次2年湖北省游客增长均速度9128作K值分计算2010年2015年2020年三阶段游客规模
P2010＝6×（1+9128）4142×669万
P2015＝69×（1+9128）5155×69107万
P2010＝107×（1+9128）5155×107166万
2 情况分析法
根旅游发展规律旅游项目游客量发展呈现初始阶段发展阶段衡阶段饱阶段
影响出游率素包括：消费价格济收入偏社会劳动效率等旅游项目言旅游寡均发展阶段初级阶段游客数量总量增加增幅较世纪90年代游客年均增长率保持20世界旅游组织预测中国目前2020年旅游业收入年增长率达19
湖北省旅游业发展相较慢休闲竞技娱乐项目言情况均增长视点源增长结合区情况项目特点拟确定三阶段游客增长率12168预测结果：
P2010＝6×（1+12）494万
P2015＝94×（1+16）5197万
P2020＝197×（1+8）5282万
综合二种预测方法均算术质终预测种游客数量
P2010＝81万
P2015＝152万
P2020＝224万
第五章 项目建设规划
项目处行性研究阶段详细规划蓝图没形成营理念市场定位应总体详细规划协调致里说明初步规划设想基思路
规划指导思想
规划必须托星光湖然风光突出项目营特色遵循然生态规律市场导济社会环境综合效益项目目标保护开发举培育利重
二规划基原
1 市场导原
合理进行市场定位根消费欲确定市场需求时迎合时代市场发展需求
2 持续发展原
正确处理资源开发保护间关系处理济发展环境保护间关系星光湖休闲度假苑处北部低山丘陵区土壤贫瘠降雨量集中建设程中易造成水土流失土壤直系统退压项目肯定生活污水外排果处理较封闭 循环率低星光湖造成污染
3 生态学原
生态学原理求项目实施必须遵循生态规律注意环境承载力方面注意建筑密度度破坏植绿化建设必须制宜科学选择树种方面求造景观然景观必须协调致建筑格局色彩形态必须融入环境建筑物水建便保持定距离破坏岸线景观
三规划容
1 项目规模
项目总占面积820亩中林510亩疏林120亩荒110亩耕（旱）70亩建筑27亩站场道路33亩
2 项目容功
围绕木兰星光湖休闲度假苑项目功题项目功分七功区墅区入口接持服务区狩猎区美食街等（附星光湖休闲度假苑面布置图）
墅区：分ABC区分布入口北部三半岛岸线（距高水位线150米）布置64栋均单体栋床位8建筑面积约200方米功接游客住宿
射箭场（射击场）：位入口北部BC墅间东侧面积约190亩游客提供射箭活动中期开发提供抗射击游戏服务
入口接服务区：入口广场北端游客接中心职务中心游客提供登记寄存医疗救助安全服务兼顾项目行政理办公培训功入口广场南端会议中心会议团体提供会议职务必娱乐职务
美食街：位项目区南端星光湖南汊东侧游客提供农家饭菜土特产美食配套建设农家菜园直接美食街提供新鲜绿色菜肴
野营区（野炊烧烤场）：位入口湖岸凸出半岛游陆路便捷抵达区游提供样形式旅游体验享受狩猎成果
狩猎区：位星光湖西岸面积270余亩圈羊养兔供游客狩猎体会射击乐趣享天规律
沙滩浴场：位B区墅南侧湖岸线建设游享日月艳丽风色丽
3项目配套设施
排水系统：水系统直接星光湖取水通然沉淀消毒塔压供水日设计供水力120吨排水实现雨污分流雨水然漫流污水进入污水网送污水处理站
道路：设计道路总长约12公里铺碎石路15—2米停车场处时容纳120台车辆停放
景观厕：设计景观厕5座布置旅游线路旁厕卫污水进入排污网
垃圾箱：设计景观垃圾箱27分置游集中垃圾产（烧烤场）
供电：设供电变压站座功率10KVA配电电压380V220V根实际需分输区
通讯：木兰星光湖休闲度假苑区域线电通讯盲点较手机信号外通讯较困难规划设计客房须开通程控电话设立宽带网络安装卫星电视接收系统设立电讯网络机站
第六章 安全环境保护
医疗安全
1 建立医疗室负责游客急救常见病医疗护理保障游客健康
2 培训数量适宜安全保护员时实施救助备配必安全器材灭火器救生圈（衣）等
3 危险路段危险点建立安全防护措施设立警示标牌
4 狩猎场射箭场必须制定严格安全理措施制定安全应急预案落实安全应急措施装备
二 环境保护
1 建设套高效污水处理系统实现污水稳定达标达标污水回进行绿化灌溉污水处理方案须方环保部门审查意实施
2 项目实施程中须量减少破土面积防止水土流失减少绿损失
3 生活垃圾固体废弃物须集中收贮场外集中卫生填埋科学选址
4 污水收集率必须达95实现雨污分流
5 项目绿化须量选择土树种做前压生态效益相结合
6 集中式餐饮油烟须治理实现达标排放
7 水娱乐昼避免污染水体禁止柴汽油船提倡力船
8 线路（供电供水排水通讯）须统规划埋分输量减少破土面积影响景观
第七章 投资估算财务分析
投资估算
根法定估算结合项目工程量实际情况测算类投资：表7（14）考虑项目较次投入现实科学常规中远期分估算期2006年208年中期20092010年远期2010年
表71 旅游基础设施投资估算
1道路交通
项目名称
投资额（万元）
期
中期
远期
入品通道
200
200
停车场
150
150
码头
50
50
游览道
570
570
步行道
230
170
60
190
100
90
计
1390
1240
150
2排水
项目名称
投资额（万元）
期
中期
远期
水工程
180
100
80
排水工程
190
190
污水处理工程
120
120
计
490
410
80
3信息网络
项目名称
投资额（万元）
期
中期
远期
电力
110
80
30
网络
80
50
30
通讯
50
50
计
240
180
60
4消防系统建设
项目名称
投资额（万元）
期
中期
远期
消防系统
130
80
50
5垃圾处理
项目名称
投资额
（万元）
期
中期
远期
垃圾处理
70
70
合计
2320
1980
340
表72旅游接设施投资估算
项目名称
投资额（万元）
期
中期
远期
墅
1920
1500
420
会议中心
400
400
接服务中心
200
200
餐饮服务设施
800
600
200
理设施
120
80
40
涉滩浴场
500
300
100
100
美食街
250
200
50
洗浴中心
100
100
名馆
120
120
狩猎场
800
800
射箭场
400
100
200
100
野营场
30
30
150
100
50
合计
5190
4430
1060
300
表73环卫绿化投资估算
项目名称
投资额（万元）
期
中期
远期
绿化
700
400
200
100
环卫：垃圾桶
2
2
公厕
100
100
合计
702
502
200
100
表73旅游产品营销投资估算
项目名称
投资额（万元）
期
中期
远期
广告设计宣传
200
150
50
旅游产品开发
50
50
旺季促销
250
150
100
产品推介
80
60
20
合计
580
410
170
表74总投资表
项目名称
投资额（万元）
期
中期
远期
旅游项目
5790
4430
1060
300
基础设施
2320
1980
340
环卫绿化
702
502
200
100
营销
580
410
170
合计
9392
6912
2010
570
二 成估算
折旧费：计提折旧固定资产原质3000万元
年折旧费：137万元
预提维护费：计提固定生产原值０5计提137万元年
电费：170万元年
工资福利费：80万元年
利息支出：年均摊约186万元年
理费：求5计提294万元总成：6161万元年
三 利润预测
收入：项目投入营均年接5万次均消费300元创年收入1500万元
税金：交纳营业税率15交纳税率32
固定资产增值：计提固定资产原值5计150万元年
利润总额：年利润总额240万元年
3财务盈利力分析
财务部收益率（FJRR）
计算税部收益率147
投资回收期
计算税投资回期195年（含建设期）
投资回收率年均利润总额÷项目总投资72
根财务分析项目建设济效益十分明显限旅游产品财务分析局限性品牌效应形资产价值高二旅游项目设施增值空间果综合考虑素结合土供紧张形势国家长期发展政策项目投资角度言然行
木兰星光湖休闲度假苑项目实施仅投资商寻求发展需更适应社会济发展需开发建设黄陂社会济环境产生益影响
第八章 总
行性研究报告项目背景资源分析评价项目行性分析评价项目规划安全环境保护投资估算财务分析等方面项目进行深入分析认木兰星光湖休闲度假苑营理念正确投资规模恰市场定位准确项目特色鲜明长远角度言项目行应积极进行项目总体规划设计
附：图1 项目理位置图
图2 项目面布置图
图3 项目供排水线图
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项目概况
1 项目名称性质
名称：星光湖休闲度假苑
性质：新建
2 项目容
星光湖休闲度假苑项目包括狩猎区射箭场墅区中心接区停车场野营区农庄美食休闲区等总投资9300万元
3 建设点
项目处武汉市黄陂区罗汉街长岭镇接壤部位星光湖东畔
4 建设单位
业单位：武汉市常青城市综合开发限公司
负责：乐道明
二 行性研究报告编制
中华民国水法中华民国水污染防治法中华民国水土保持法黄陂区土利总体规划黄陂旅游开发总体规划（纲）武汉市木兰生态旅游区环境保护规划方案
三 项目背景介绍
世界旅游业快速发展已成现代世界济特征十年里全球旅游业均增长率达9改革开放国旅游业已成第三产业中具活力新兴产品国民济新增长点专家研究表明：中国国旅游世界数量增长快市场潜力强旅游市场预计现2010年中国旅游业年均增长率达12现阶段旅游活动特点短程短时少消费周末游消费需求方式休闲娱乐观光空间结构表现城市著名景区中心辐射圈层结构着社会生产力进步提高生活水提高追求然粗犷张扬性成年轻追求越越通旅游种方式追求身心放松缓解工作压力紧张情绪渴山间田野绿草碧水中亲历竞技游猎野营劳作体验然悠闲乡村静谧生态田园游乡村休闲成国旅游业发展新潮流
武汉市常青城市综合开发限公司武汉市城乡建设公司武汉南湖房产公司武汉市乐建市政工程限公司出资组建济技术力量雄厚长期事国房产开发市政工程建设国特武汉市类市场信息解全面市场判断力强通国外旅游业形势分析武汉周边休闲度假市场长期实考察分析认投资建设木兰星光湖休闲度假苑潜力风险低回报高促进方济发展角度壮企业身营规模分散投资分散风险角度该项目进入实际实施行
第二章 项目旅游资源分析评价
然资源分析
1 貌景观
星光湖休闲度假苑半抱泥河水库南汊半岛面积达800余亩岸陆组成低丘绵连层峦叠嶂山水兼备灵禅通幽静然峰峦七座高海拔80—85米独成峰抬腿登半岛半岛伸入星光湖中形成良亲水岸线景观
2水域风光
休闲度假村山顶星光湖水光湖色收眼底岸线透迤汊湾众星光湖面积约7方公里库容1741万立方米水体清澈水质良基符合表水环境质量标准Ⅱ类标准
3生物景观
植类型亚热带常绿针叶林亚热带落叶针叶林亚热带阔叶林常绿阔叶混文林植生态系统分层明显乔木高度5—7米盖度50灌丝1—2米盖度80—90草层稀疏分布荒区疏林区常见树种松树杉树间成构骨枫林火棘冬青枫杨等草种白茅红茅
类活动影响星光湖休闲渡假苑植类型致异质性高土利类型致林乔林盖度高树种较疏林乔木盖度低树种单松树荒灌木丛生覆盖度良耕种植旱生作物
野生动物：常见野生动物野兔野猪野鸡野鸭等说明区生态系统质量良动物生境类破坏严重
5 气候气象条件
区处中纬度属湿润北亚热带季风气候区四季分明光充足雨量充沛区整体植生态系统保存完山傍水林木葱郁空气格外清新环境适宜避暑休闲佳
二 文旅游资源
果说黄陂盘龙文化蕴育武汉文明发展众历史物事件演绎着黄陂精神里佛道伦理二程理学文化木兰军事代风云物证战沙场佳话
民间俗：黄陂素陂成镇九佬十八匠称商事手工制作传统黄陂泥塑铸铁纺织土布竹器等十分贵旅游资源
民间艺术：黄陂皮影戏湖北鼓久负盛名楚剧汉剧市场节庆期间民间艺术活动采莲船蛛蚌精踩高跷舞狮舞龙灯等更独具特色观赏性娱乐性强
三 旅游资源评价
评定旅游资源等仅确定旅游开发重点时序具重指导意义
星光湖休闲度假苑兼备然文条件资源种类较组合状况较具定开条件种类资源中水域风光条件次林草资源根实勘察情况咨询关专家意见评价旅游资源质量整体高属般水塑性较根现资源情况合理休闲度假营定位变劣质资源效资源重点突出休闲度假活动特色狩猎射击抗射击等利现特色资源弥补整体资源质量足
第三章 项目行性分析评价
项目实施必性
1 推进黄陂旅游产业化元化发展需
黄陂旅游发展现状分析目前形成单休闲度假森林景观游吸纳群年龄结构消费结构较单停留走走吃吃层次没参体验快感没次吸引群力星光湖休闲渡假苑仅休闲度假功重特征狩猎射击竞技刺激性强参感盛体验深吸纳消费群消费结构样野营野炊样种特色体验感觉娱乐项目发展疑含丰富促进黄陂旅游产业发展
2 黄陂旅游兴区需
黄陂农业区口众济相较滞北部区貌资源赋情况分析发展工业集约化农业均逾越障碍根黄陂十五济发展总体规划黄陂区十五旅游总体规划北部区划木兰生态旅游区定位十分科学合理实事求该项目实施进步拉动黄陂济方济发展
3 投资企业断发展需
济元作投资商必须敏锐判断济发展方合理资金投获佳效益样抓住机遇切入点非常关键休闲旅游业方兴未艾发展势头强劲适时进入仅实现投资元化抢占商机更壮企业发展规模分散投资风险
二 项目竞争优势
1区位优势
木兰星光湖休闲度假苑位黄陂星光湖东岸距武汉中心城区仅40余公里岱黄路黄孝路相连驱车仅需40分钟直接抵达交通十分便利区交通网密集便达孝感武汉周边城镇距武汉天河国际机场约30公里
木兰生态旅游区已成武汉名符实花园品牌效应日益强劲成武汉市郊区旅游热点区景点众特色异星光湖休闲度假苑占区旅游品牌市场效应抢发先机遇
2市场优势
星光湖休闲度假苑客源市场武汉市包括武汉市市民外汉旅游者（商务会议旅游）次孝感麻城黄石等中城市武汉华中区特城市口800余万流动口300余万旅游消费市场潜力巨根行业研究游客武汉黄陂居民占84省（武汉）占12省外占4着武汉市济发展收入提高生活方式武汉消费惯改变武汉休闲娱乐需求日俱增走出家门度假娱乐群会断增长
3资源优势
星光湖休闲度假苑旅游资源评价角度整体质量高旅游产品需求异景具特色托资源合理开发利需求定位市场前景会光明资源优势数发挥
4 企业济技术优势
三家联合公司济技术力量雄厚长期事房产开发城市市政工程建设具准确判断市场济活动规律科学投资力具抗拒市场风险星光湖休闲度假苑深度开发规模发展力武汉市投资圈形成聚集效应时强烈投资意愿
5旅游产品优势
木兰星光湖休闲度假苑娱乐项目狩猎射击野营野炊等独具特色黄陂区景区项目形成优势互补产品相样娱乐性更高消费层次更高
三 竞争劣势利条件
1资源质量相较差 水域景观外游戏景观开发需量投入增加成延缓降低企业效益
2项目开发理水进步提高 星光湖休闲度假苑项综合开发项目需项目方方面面进行证科学营理念研究成应严格项目理科学规划
四机遇挑战
历轮旅游热潮中国旅游者感受众旅游挤乱差旅游需求日益差异化目选择日益样化娱乐项目日益特色化疑木兰星光湖休闲度假苑武汉市民新佳选择项目发展奠定良基础项目利发展重机遇
木兰星光湖休闲度假苑面区际间竞争挑战项目包括农家乐墅会议室会议接等相似项目投资体必区先行开发开发旅游项目形成竞争时项目高水理深度开发形成特色项严重挑战
第四章 客源市场分析预测
改革开放武汉抓住机遇扩开放实施国民济持续快速健康增长年均增长率达11居民收入稳步增长城镇居民均支配收入万元劳动业工作取新进展全市业员500余万调查显示家庭总收入5—10万元占53—5万元占2082—3万元占2511—2万元占303
目标客源市场定位
木兰星光湖休闲度假苑市场定位应角度立体动态着客源市场变化适时调整
1 客源市场区域
应定位级二级市场级市场包括武汉市远城区孝感市城区木兰湖星光湖休闲度假苑交通方便历史文化风俗惯消费行体相似群密切传统协作关系缘关系二级市场包括荆门黄石麻城仙桃等城市范围口众交通便捷城市济较发达具市场潜力
2 旅游动机出游目
应定位周末游假日游兼顾休闲体育商务会议等客源市场
3 客源组织形式
应定位组团散客相结合市场
4 消费层次
应定位中高层白领阶层高层 兼顾低收入工薪阶层市场
二客源规模结构现状
木兰星光湖休闲度假苑开发休闲度假项目客源规模结构受素制约里木兰生态旅游区客源现状情况作予分析
木兰生态旅游区2003年接规模250万次年增长15国客源中武汉市游客占802004年游客规模300万次年增长达20武汉市游客2005年游客规模340万次中武汉游客占85年增长136实现旅游综合收入345亿元
三客源游客规模预测
木兰星光湖休闲度假苑尚未起步游客规模预测拟采湖北省年旅游规模变化规律参木兰生态旅游类景区（项目）客源状况作初步预测
1 长期趋势法：根湖北省年国旅游增长般规律木兰湖起步年（1998年）游客规模参拟定木兰星光湖起步年（2007年）游客规模6万次2年湖北省游客增长均速度9128作K值分计算2010年2015年2020年三阶段游客规模
P2010＝6×（1+9128）4142×669万
P2015＝69×（1+9128）5155×69107万
P2010＝107×（1+9128）5155×107166万
2 情况分析法
根旅游发展规律旅游项目游客量发展呈现初始阶段发展阶段衡阶段饱阶段
影响出游率素包括：消费价格济收入偏社会劳动效率等旅游项目言旅游寡均发展阶段初级阶段游客数量总量增加增幅较世纪90年代游客年均增长率保持20世界旅游组织预测中国目前2020年旅游业收入年增长率达19
湖北省旅游业发展相较慢休闲竞技娱乐项目言情况均增长视点源增长结合区情况项目特点拟确定三阶段游客增长率12168预测结果：
P2010＝6×（1+12）494万
P2015＝94×（1+16）5197万
P2020＝197×（1+8）5282万
综合二种预测方法均算术质终预测种游客数量
P2010＝81万
P2015＝152万
P2020＝224万
第五章 项目建设规划
项目处行性研究阶段详细规划蓝图没形成营理念市场定位应总体详细规划协调致里说明初步规划设想基思路
规划指导思想
规划必须托星光湖然风光突出项目营特色遵循然生态规律市场导济社会环境综合效益项目目标保护开发举培育利重
二规划基原
1 市场导原
合理进行市场定位根消费欲确定市场需求时迎合时代市场发展需求
2 持续发展原
正确处理资源开发保护间关系处理济发展环境保护间关系星光湖休闲度假苑处北部低山丘陵区土壤贫瘠降雨量集中建设程中易造成水土流失土壤直系统退压项目肯定生活污水外排果处理较封闭 循环率低星光湖造成污染
3 生态学原
生态学原理求项目实施必须遵循生态规律注意环境承载力方面注意建筑密度度破坏植绿化建设必须制宜科学选择树种方面求造景观然景观必须协调致建筑格局色彩形态必须融入环境建筑物水建便保持定距离破坏岸线景观
三规划容
1 项目规模
项目总占面积820亩中林510亩疏林120亩荒110亩耕（旱）70亩建筑27亩站场道路33亩
2 项目容功
围绕木兰星光湖休闲度假苑项目功题项目功分七功区墅区入口接持服务区狩猎区美食街等（附星光湖休闲度假苑面布置图）
墅区：分ABC区分布入口北部三半岛岸线（距高水位线150米）布置64栋均单体栋床位8建筑面积约200方米功接游客住宿
射箭场（射击场）：位入口北部BC墅间东侧面积约190亩游客提供射箭活动中期开发提供抗射击游戏服务
入口接服务区：入口广场北端游客接中心职务中心游客提供登记寄存医疗救助安全服务兼顾项目行政理办公培训功入口广场南端会议中心会议团体提供会议职务必娱乐职务
美食街：位项目区南端星光湖南汊东侧游客提供农家饭菜土特产美食配套建设农家菜园直接美食街提供新鲜绿色菜肴
野营区（野炊烧烤场）：位入口湖岸凸出半岛游陆路便捷抵达区游提供样形式旅游体验享受狩猎成果
狩猎区：位星光湖西岸面积270余亩圈羊养兔供游客狩猎体会射击乐趣享天规律
沙滩浴场：位B区墅南侧湖岸线建设游享日月艳丽风色丽
3项目配套设施
排水系统：水系统直接星光湖取水通然沉淀消毒塔压供水日设计供水力120吨排水实现雨污分流雨水然漫流污水进入污水网送污水处理站
道路：设计道路总长约12公里铺碎石路15—2米停车场处时容纳120台车辆停放
景观厕：设计景观厕5座布置旅游线路旁厕卫污水进入排污网
垃圾箱：设计景观垃圾箱27分置游集中垃圾产（烧烤场）
供电：设供电变压站座功率10KVA配电电压380V220V根实际需分输区
通讯：木兰星光湖休闲度假苑区域线电通讯盲点较手机信号外通讯较困难规划设计客房须开通程控电话设立宽带网络安装卫星电视接收系统设立电讯网络机站
第六章 安全环境保护
医疗安全
1 建立医疗室负责游客急救常见病医疗护理保障游客健康
2 培训数量适宜安全保护员时实施救助备配必安全器材灭火器救生圈（衣）等
3 危险路段危险点建立安全防护措施设立警示标牌
4 狩猎场射箭场必须制定严格安全理措施制定安全应急预案落实安全应急措施装备
二 环境保护
1 建设套高效污水处理系统实现污水稳定达标达标污水回进行绿化灌溉污水处理方案须方环保部门审查意实施
2 项目实施程中须量减少破土面积防止水土流失减少绿损失
3 生活垃圾固体废弃物须集中收贮场外集中卫生填埋科学选址
4 污水收集率必须达95实现雨污分流
5 项目绿化须量选择土树种做前压生态效益相结合
6 集中式餐饮油烟须治理实现达标排放
7 水娱乐昼避免污染水体禁止柴汽油船提倡力船
8 线路（供电供水排水通讯）须统规划埋分输量减少破土面积影响景观
第七章 投资估算财务分析
投资估算
根法定估算结合项目工程量实际情况测算类投资：表7（14）考虑项目较次投入现实科学常规中远期分估算期2006年208年中期20092010年远期2010年
表71 旅游基础设施投资估算
1道路交通
项目名称
投资额（万元）
期
中期
远期
入品通道
200
200
停车场
150
150
码头
50
50
游览道
570
570
步行道
230
170
60
190
100
90
计
1390
1240
150
2排水
项目名称
投资额（万元）
期
中期
远期
水工程
180
100
80
排水工程
190
190
污水处理工程
120
120
计
490
410
80
3信息网络
项目名称
投资额（万元）
期
中期
远期
电力
110
80
30
网络
80
50
30
通讯
50
50
计
240
180
60
4消防系统建设
项目名称
投资额（万元）
期
中期
远期
消防系统
130
80
50
5垃圾处理
项目名称
投资额
（万元）
期
中期
远期
垃圾处理
70
70
合计
2320
1980
340
表72旅游接设施投资估算
项目名称
投资额（万元）
期
中期
远期
墅
1920
1500
420
会议中心
400
400
接服务中心
200
200
餐饮服务设施
800
600
200
理设施
120
80
40
涉滩浴场
500
300
100
100
美食街
250
200
50
洗浴中心
100
100
名馆
120
120
狩猎场
800
800
射箭场
400
100
200
100
野营场
30
30
150
100
50
合计
5190
4430
1060
300
表73环卫绿化投资估算
项目名称
投资额（万元）
期
中期
远期
绿化
700
400
200
100
环卫：垃圾桶
2
2
公厕
100
100
合计
702
502
200
100
表73旅游产品营销投资估算
项目名称
投资额（万元）
期
中期
远期
广告设计宣传
200
150
50
旅游产品开发
50
50
旺季促销
250
150
100
产品推介
80
60
20
合计
580
410
170
表74总投资表
项目名称
投资额（万元）
期
中期
远期
旅游项目
5790
4430
1060
300
基础设施
2320
1980
340
环卫绿化
702
502
200
100
营销
580
410
170
合计
9392
6912
2010
570
二 成估算
折旧费：计提折旧固定资产原质3000万元
年折旧费：137万元
预提维护费：计提固定生产原值０5计提137万元年
电费：170万元年
工资福利费：80万元年
利息支出：年均摊约186万元年
理费：求5计提294万元总成：6161万元年
三 利润预测
收入：项目投入营均年接5万次均消费300元创年收入1500万元
税金：交纳营业税率15交纳税率32
固定资产增值：计提固定资产原值5计150万元年
利润总额：年利润总额240万元年
3财务盈利力分析
财务部收益率（FJRR）
计算税部收益率147
投资回收期
计算税投资回期195年（含建设期）
投资回收率年均利润总额÷项目总投资72
根财务分析项目建设济效益十分明显限旅游产品财务分析局限性品牌效应形资产价值高二旅游项目设施增值空间果综合考虑素结合土供紧张形势国家长期发展政策项目投资角度言然行
木兰星光湖休闲度假苑项目实施仅投资商寻求发展需更适应社会济发展需开发建设黄陂社会济环境产生益影响
第八章 总
行性研究报告项目背景资源分析评价项目行性分析评价项目规划安全环境保护投资估算财务分析等方面项目进行深入分析认木兰星光湖休闲度假苑营理念正确投资规模恰市场定位准确项目特色鲜明长远角度言项目行应积极进行项目总体规划设计
附：图1 项目理位置图
图2 项目面布置图
图3 项目供排水线图
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