桂林旅游：收购桂林漓江瀑布饭店项目行性分析报告
收购桂林漓江瀑布饭店项目行性分析报告
桂林旅游股份限公司收购桂林漓江瀑布饭店
项目行性分析报告
进步完善公司旅游产品链形成完整旅游接体系时配套公司拟
收购桂林两江四湖环城水系项目造水游桂林新代旅游精品桂林旅
游股份限公司（简称公司）拟通非公开发行股票募集资金控股股
东桂林旅游发展总公司（简称旅游总公司）收购属全资企业桂林漓江
瀑布饭（简称漓江瀑布饭店）100权益次收购采取协议定价
国资产理部门核准资产评估结果基础结合交割审计结果确定
时公司视次非公开发行募集资金情况拟利募集资金偿漓江瀑布饭
店中国农业银行桂林象山支行取全部部分长期贷款
桂林漓江瀑布饭店基情况
企业名称：桂林漓江瀑布饭店
注册址：杉湖北路1 号
法定代表：李克强
注册资金：民币2617 万元
济性质：国企业
营范围：营住宿饮食服务兼营洗衣理发广式月饼生产销售
桂林漓江瀑布饭店原名漓江饭店系1976 年8 月10 日设立全民
制企业隶属桂林市旅游局旅游总公司组建政府划拨旅游总公司
适应旅游市场发展需漓江饭店2001 年2 月歇业旅游总公司
五星级标准进行全面改扩建投入资金416 亿元2002 年11 月改扩建工程
完工投入试营业桂林漓江饭店正式更名桂林漓江瀑布饭店
漓江瀑布饭店目前广西规模设施设备豪华五星级饭店处
桂林市黄金段中心广场侧东秀丽漓江正碧波荡漾杉湖南邻
象山公园北独秀峰叠彩山环境怡距机场25 公里火车站3 公里（参
见图）饭店现类客房652 间配中西餐厅功厅会议室
商场等商场文物商店康体水疗玩家（营根雕奇石名家名画等收购桂林漓江瀑布饭店项目行性分析报告
2
高档次艺术品场）外出租营外余营项目均酒店营
图：桂林漓江瀑布饭店理位置图
二漓江瀑布饭店营情况
漓江瀑布饭店2002 年开业2008 年底接宾客9432 万次
出租客房8675 万夜间累计实现营业收入601 亿元2006 年2007 年分
实现净利润72904 万元137024 万元2008 年受南方部分区冻灾四川汶
川震全球金融危机等系列控素影响实现净利润2791 万元
基营情况：
（）接情况
漓江瀑布饭店2002 年改扩建外营业均客房出租率床位利
率呈稳步升趋势2006 年分798274192007 年分7951
73222008 年均客房出租率床位利率分达5777％5129％
漓江瀑布饭店均房价逐年升2008 年均房价55665 元间漓江
瀑布饭店客源入境游客占客源总量70中港澳台华侨
游客约占客源总量40欧美等境外游客约占客源总量30境游客占
客源总量例约30客源结构分析目前影响漓江瀑布饭店营收购桂林漓江瀑布饭店项目行性分析报告
3
素全球金融危机导致入境游市场滑
表：漓江瀑布饭店游客接情况表
年度 2004年 2005年2006年 2007年2008 年 2009 年1－6 月
均客房出租率() 6206 7238 7981 7951 5793 3988
均床位利率() 5476 6489 7419 7322 5129 3641
外宾 44059 47017 49863 51072 57312 53842
四种 33159 34550 37151 42577 49565 44466
客
源
类
型 宾 56522 59978 59526 69284 71115 69153
团队 29622 29831 33852 40010 37533
散客 61956 63154 71779 73549 72301
客
源
结
构 会议 46993 52331 62102 66128 62896
均
房
价
(元间夜)
合计 40168 40660 4799 55665 56280
外宾 29486 33403 37135 46870 31906 8112
四种 90637 120390 90101 67627 64936 21680
宾 38999 43158 46453 47298 49447 21194
客源
(次)
合计 159122 196951 173689 161795 146289 50986
注四种指港澳台华侨
（二）收入情况
收入情况2003 年2007 年饭店总收入项收入均保持较快增长
2007 年实现营业收入140 亿元创历史新高2008 年2009 年1－6 月受南方
部分区冻灾四川汶川震全球金融危机系列控素影响营业收
入降分122 亿元417849 万元
收入结构包括房费收入餐费收入收入三块房费收入
饭店收入源约占收入总额64次餐费收入约占收入总额
30收入门面租赁会议场租健身服务收入约占收入总额6
表二：漓江瀑布饭店收入情况表 单位：万元
年份
房费
收入
增长
餐费
收入
增长
收入
增长
总收入
增长
2003 年 321442 141235 31187 493864
2004 年 570611 7752 227982 6142 54316 7416 852909 7270
2005 年 684064 1988 298684 3101 59442 944 1042190 2219
2006 年 763501 1161 373631 2509 73058 2291 1210190 1612
2007 年 895609 1730 424914 1373 82155 1245 1402678 1591
2008 年 760813 15 371126 1266 8360 176 1215539 1334收购桂林漓江瀑布饭店项目行性分析报告
4
2009 年16 月 269014 3038 115658 3356 33177 2011 417849 3059
（三）盈利状况
表三知2005 年饭店亏损12286 万元2006 年扭亏盈实现净利润
72904 万元净资产收益率15902007 年实现净利润137024 万元净
资产收益率230饭店呈现出盈利力持续增强良发展态势2008
年实现净利润2791 万元盈利降原：2008 年系列重事件影
响客源市场2008 年受南方部分区冻灾四川汶川震全球金融危机
等控素影响游客接量特入境游客接量降幅度较酒店
实现盈利2791 万元
时需注意漓江瀑布饭店采取负债营方式2006
年底2007 年底2008 年底饭店负债总额分42801 万元38839 万元
37250 万元表四知三年饭店利息支出占饭店财务费95
利息支出占营业收入20偿部分债务改善饭店资产结构改变
前负债营方式饭店盈利力进步提高
表三：漓江瀑布饭店盈利情况表
项 目 2008 年度 2007 年度 2006 年度 2005 年度
营业收入（万元） 1215539 1402678 1210191 1042190
营业成（万元） 520757 563041 537107 482754
理费（万元） 260794 254251 245932 241189
财务费（万元） 311284 321878 253794 241103
营业利润 （万元） 9634 137233 72070 8730
利润总额 （万元） 6572 137024 72904 12286
净利润 （万元） 2791 137024 72904 12286
净资产收益率（摊薄） 048 230 1590 318
营业成营业收入 43 4014 4438 4912
理费营业收入 21 1813 2157 2454
财务费营业收入 26 2295 2232 2453
表四：漓江瀑布酒店三年利息支出情况
项目 2008 年度2007 年度2006 年
利息支出（万元） 300661 311310 245202
利息支出财务费 97 9672 9661
利息支出营业收入 25 2219 2026收购桂林漓江瀑布饭店项目行性分析报告
5
三漓江瀑布饭店市场竞争力分析
（）竞争优势
1品牌优势
漓江瀑布饭店目前广西规模设施设备豪华五星级饭店拥
型造瀑布——九天银河瀑布列入世界基尼斯纪录迄止
造瀑布漓江瀑布饭店已成桂林标志性建筑高档酒店代表九天银
河瀑布成桂林市新标志性景观国外享较高知名度
2位置优势
漓江瀑布饭店位桂林城中区处杉湖漓江交汇处商业区位
言饭店处桂林市黄金段中心广场东西两侧桂林繁华旅游购物休
闲街——正阳步行街中山步行街南面桂林两江四湖环城水系旅游路线
驳船点桂林水公园入口汇集桂林市密集流客流商流
然景观言饭店东秀丽漓江正碧波荡漾杉湖南邻象山公园
北独秀峰叠彩山堪称江山会景处景色宜
3规模优势
漓江瀑布饭店广西客房数量五星级酒店规模优势决定漓江
瀑布饭店高档酒店市场领先位目前饭店已成桂林市接入境游客数量
星级酒店次成功举办包括博鳌亚洲旅游坛世界旅游组织目
开发理区合作研讨会中国东盟贸易区高层坛国际性高
规格会议2005 年饭店成广西首家收入亿元高星级饭店
（二）市场机遇
1中国桂林旅游业正处黄金发展期
中国旅游业发展迅速根世界旅游组织2020 年发展规划预测中国
跃居世界第旅游目第四客源市场受南方部分区冻灾四川
汶川震全球金融危机等控素影响2008 年中国旅游业陷暂时低收购桂林漓江瀑布饭店项目行性分析报告
6
迷2009 年半年国旅游出现恢复性增长中国旅游业相
时期处发展黄金期
桂林广西旅游业龙头旅游业桂林市具城市优势具品牌效应
具综合竞争力具发展潜力产业桂林已提出建设现代化国际旅游城市
总目标建成中国旅游强市期目标桂林规模城市改造完成旅游城
市配套功进步完善环境根改观桂林旅游业迎难发展机遇
2桂林旅游产业优化升级改变酒店业竞争格局
改善桂林旅游环境实现旅游产业升级桂林市政府1998 年起投入巨
资进行城市改造完成中山中路中心广场解放桥国际会展中心等批重
点工程特两江四湖工程竣工城市面貌焕然新旅游城市功日趋
完善桂林旅游产业具备传统观光旅游产品休闲度假历史文化会展
商务民族风情等元化复合型旅游产品升级基础设施条件政策桂林市
旅游业发展规划明确加快推进山水观光休闲度假历史文化会展商务
体育健身民俗风情城市旅游红色旅游八类系列旅游产品建设作未
重点工作时桂林市提出优化中部发展西部造新桂林城市
发展战略城市中心区作休闲购物区域通优化提升旅游
者提供良旅游空间
着桂林旅游产业结构升级休闲度假会展商务等高端旅游市场迅速发
展酒店业竞争格局发生巨变化高品质功酒店服务势必取
代传统价格竞争成赢高端客户核心竞争力漓江瀑布饭店作桂林
市规模功设施齐备具品牌高星级酒店具接规模高端商
务游客休闲度假游客举办等规模商务会议会展提供全方位高品质旅游
服务先天优势桂林酒店业竞争中处优势位
3交通通达性改善漓江瀑布饭店带重发展机会
桂林贺州高速公路已2009 年2 月全线贯通广州贺州高速公路预计
2009 年底通车通湖南桂林黄沙河高速公路预计2009 年底建成通车
昆明汕头高速公路已开工建设预计2010 年底开通湘桂铁路复线已开工（设
计时速200 公里）预计2011 年底建成设计时速250 公里时贵阳广州
高速铁路桂林广州段2009 年10 月开工建设预计2012 年10 月全线收购桂林漓江瀑布饭店项目行性分析报告
7
通车桂林两江国际机场跑道延长扩建工程已2006 年8 月完工启
起降波音747A380 等型客机目前通航桂林机场中外航空公司
已达48 家机场开通航线48 条覆盖8 国际（区）城市30 国城市
着述工程陆续建设完成整桂林交通条件进步改善景区通达性
提高推动国外游客特珠三角东南亚游客增长
桂林贺州高速公路已通车广州贺州高速公路通车珠三角区
驾车4 时抵达桂林贵阳广州高速铁路桂林广州段通车广州
火车桂林仅需3 时述两线交通线路通车桂林作珠三角花园旅
游度假功进步加强直接刺激珠三角区驾游公路客运游游客数
量增长拉动桂林周末休闲度假旅游产品市场需求
四次收购目意义
（）完善公司旅游产品链形成体化营需
目前公司旅游业务架构已形成漓江游船景区营旅游汽车客运出租车
服务等业务尚未独立景区酒店营业务漓江瀑布饭店收购完成
填补公司高星级酒店营业务中空白公司景区中酒店龙
胜温泉中心酒店丰鱼岩贵宾楼等客源市场形成联动互动公司旅
游产品链条更加完善丰满公司属景区（景点）酒店旅游车
游船进行机组合市场推出适合客源市场需求完整旅游产品
体化运营销售获更济效益
（二）配套完善桂林两江四湖环城水系旅游项目需
作次公开发行股票募集资金投资方公司拟收购桂林两
江四湖项目收购完成公司整合两江四湖环城水系旅游资源实现桂
林水环城日精华游开创水游桂林水游三山两洞（象鼻山伏波山
叠彩山七星岩芦笛岩）新型游览模式漓江瀑布饭店位两江四湖游览
线饭店前供客游览两江四湖专码头漓江瀑布饭店两江四
湖环城水系联动发展实现住游体化——住漓江瀑布饭店游两江
四湖闲暇时饭店欣赏千峰环野立水抱城流两江四湖夜景
漓江瀑布饭店两江四湖旅游品牌相益彰扩市场影响收购桂林漓江瀑布饭店项目行性分析报告
8
力
（三）公司实施高端客户细分市场战略需
目前公司已开发水疗文化特色融休闲度假康体保健体龙
胜温泉产品致力公司现银子岩景区贺州温泉原单性产品
改造升级集景区观光休闲度假汽车宿营体休闲旅游度假中心
漓江游船造新型环保舒适满足高档消费群体商务客需适
合漓江亲水休闲度假游新代游船漓江瀑布饭店境外高端游客
商务游客收购漓江瀑布饭店填补公司高端酒店市场空缺
公司实施高端客户细分市场战略重支撑点
五漓江瀑布饭店财务状况评估结果
（）财务状况
信会计师事务限公司审计漓江瀑布饭店三年表示
1资产负债表
表五：20062008 年资产负债表信息
单位：万元
项 目 2008 年底 2007 年底 2006 年底
流动资产 133750 1301332 100771
非流动资产 4169425 4349463 4637984
中：固定资产 3763513 3946527 4136988
形资产 384561 397697 410833
资产总计 4303175 4479594 4738755
流动负债 675043 383920
非流动负债 305000 3500000
中：长期款 305000 3500000
负债合计 3725043 3883920 4280106
股东权益合计 578131 595674 458650
2利润表
表七：三年利润表信息
单位：万元
项 目 2008 年 2007 年 2006 年度
营业收入 1215539 1402678 1210191
营业利润 9634 137233 7207
利润总额 6572 137024 72904收购桂林漓江瀑布饭店项目行性分析报告
9
净利润 2791 137024 72904
（二）评估结果
根北京国友正资产评估限公司北京仁达房产评估限公司出具
资产评估报告截止收购评估基准日（2009 年3 月31 日）漓江瀑布饭店
总资产评估值4977615 万元总负债评估值3736619 万元净资产
评估值1240996 万元中土权评估值957781 万元
六募集资金途
（）收购方案
1收购标：漓江瀑布饭店
2收购资金源
公司拟通次非公开发行股票募集次收购需资金
3定价原
次收购交易价格2009 年3 月31 日评估基准日评估资产净值
基础确定考虑公司通发行股票募集资金作收购资金源评估基
准日实际交割期间较长次收购资产实际交割时专门漓
江瀑布饭店评估基准日交割审计日盈亏数额进行交割审计交易双方
意：评估基准日交割审计日漓江瀑布饭店产生盈利亏损旅游总
公司享承担评估基准日交割审计日漓江瀑布饭店发生亏损
次评估净值扣减亏损数额关资产折旧公司应付终转价
款漓江瀑布饭店产生盈利次评估净值加盈利数额减关资产
折旧公司应付终转价款终应付转价款＝评估价值＋评估基
准日交割审计基准日期间盈亏值－评估价值增减值评估基准日交割审
计基准日期间变化
4债权债务处理
次收购完成漓江瀑布饭店全部资产负债业务均公司承
继收购桂林漓江瀑布饭店项目行性分析报告
10
5相关员安排
次收购完成漓江瀑布饭店成公司全资属公司保证业务
营连续性涉员全部进入公司
（二）偿漓江瀑布饭店中国农业银行桂林象山支行取长期贷款
2007 年4 月30 日漓江瀑布饭店房产土作抵押中国农业银行桂
林象山支行签订期10 年款合款金额35000 万元2009 年3
月31 日款余额31000 万元中2009 年10 月漓江瀑布饭店银行
款500 万元漓江瀑布饭店年需支付银行贷款利息2000 万元
高额财务费严重制约漓江瀑布饭店效益水
减轻漓江瀑布饭店债务负担改善财务结构充分挖掘漓江瀑布饭
店盈利力公司拟通次发行募集资金偿漓江瀑布饭店中国农业
银行桂林象山支行取贷款余额30500 万元部分贷款余额具体实施情况
需募集资金位确定
七收购营方针战略
次收购完成漓江瀑布饭店成公司全资属公司整合
公司体化营体系中
（1）整合公司景区旅游车船饭店等资源实施体化营提高
公司市场竞争力济效益
（2）漓江瀑布饭店品牌理验力资源基础培育公司
酒店理模式逐步造公司酒店理品牌
（3）通产品包提供条龙接服务体系加强相关部门联系
进步拓展高端会议会展商务公务市场加强网络预订销售活
动扩散客接量进步优化饭店客源结构提高饭店均房价附加收入
进步提升饭店济效益
（4）次收购完成公司计划陆续偿漓江瀑布饭店银行贷款
改善饭店资产负债结构逐步降低财务费时进步加强成费控制提
高营运作效率提升饭店整体盈利水收购桂林漓江瀑布饭店项目行性分析报告
11
八投资效益分析
（）假设
12007 年漓江瀑布饭店均客房出租率7951受系列非正常素
影响2008 年均客房出租率降5793预计2009 年均客房出租率
482010 年年预计国际金融危机影响逐步消时海世博会
促动境外市场恢复正常稳步增长预计2010 年2013 年均客房
出租率分636674％6935％715％
22008 年饭店均房价约55665 元受国际金融危机影响商务
会议散客等高端市场减少预计2009 年均房价54813 元2010 年市场
全面恢复期考虑市场刚逐步恢复竞争较激烈提高市场占率拟利
价格杠杆吸引更旅游团队住宿均房价适调52720 元时通
接量增加拉动酒店餐饮收入提高弥补房价降减少收入2011 年
处正常营环境状态饭店逐步调整客源结构提高散客重预
计2011 年2013 年均房价570 元580 元590 元
（二）收入利润情况测算
评估漓江瀑布饭店净资产1240996 万元利次非公开发行股
票募集资金收购漓江瀑布饭店净资产投资总额1240996 万元
测算漓江瀑布饭店2009 年2013 年收入利润情况表中
2009 年2010 年盈利情况已信会计师事务限公司审核
表8：漓江瀑布饭店2009 年2013 年收入利润情况测算
单位：万元
时间
项目
2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年
营业收入 1017616 1233150 13935 14690 15452
中：房费收入 627616 783150 8970 9510 9946
餐费收入 3200 3700 4115 4320 4635
收入 700 800 850 860 870
利润总额 4099 122021 217296 261556 303081
净利润 3099 91615 162972 196167 227311
投资回报率 738％ 1313 1581 1832
备注 收购前 收购收购桂林漓江瀑布饭店项目行性分析报告
12
（三）公司拟利次非公开发行股票募集资金偿漓江瀑布饭店中
国农业银行桂林象山支行取全部部分贷款余额贷款投资收益情况
见该项目投资收益分析报告
九结
通分析知漓江瀑布饭店品牌优势突出营状况日益改善具
良发展前景次收购漓江瀑布饭店契合公司整体发展战略利完
善公司旅游产品链形成完整旅游接体系时公司拟收购桂林两
江四湖项目联动发展造桂林新代旅游精品充分发挥资源协效应
项目收购完成通整合资源调整客源结构预计进入正常营年份
（2011 年）净利润达162972 万元投资回报率达1313左右
持续增长
桂林旅游股份限公司董事会
2009 年8 月11 日
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收购桂林漓江瀑布饭店项目行性分析报告
桂林旅游股份限公司收购桂林漓江瀑布饭店
项目行性分析报告
进步完善公司旅游产品链形成完整旅游接体系时配套公司拟
收购桂林两江四湖环城水系项目造水游桂林新代旅游精品桂林旅
游股份限公司（简称公司）拟通非公开发行股票募集资金控股股
东桂林旅游发展总公司（简称旅游总公司）收购属全资企业桂林漓江
瀑布饭（简称漓江瀑布饭店）100权益次收购采取协议定价
国资产理部门核准资产评估结果基础结合交割审计结果确定
时公司视次非公开发行募集资金情况拟利募集资金偿漓江瀑布饭
店中国农业银行桂林象山支行取全部部分长期贷款
桂林漓江瀑布饭店基情况
企业名称：桂林漓江瀑布饭店
注册址：杉湖北路1 号
法定代表：李克强
注册资金：民币2617 万元
济性质：国企业
营范围：营住宿饮食服务兼营洗衣理发广式月饼生产销售
桂林漓江瀑布饭店原名漓江饭店系1976 年8 月10 日设立全民
制企业隶属桂林市旅游局旅游总公司组建政府划拨旅游总公司
适应旅游市场发展需漓江饭店2001 年2 月歇业旅游总公司
五星级标准进行全面改扩建投入资金416 亿元2002 年11 月改扩建工程
完工投入试营业桂林漓江饭店正式更名桂林漓江瀑布饭店
漓江瀑布饭店目前广西规模设施设备豪华五星级饭店处
桂林市黄金段中心广场侧东秀丽漓江正碧波荡漾杉湖南邻
象山公园北独秀峰叠彩山环境怡距机场25 公里火车站3 公里（参
见图）饭店现类客房652 间配中西餐厅功厅会议室
商场等商场文物商店康体水疗玩家（营根雕奇石名家名画等收购桂林漓江瀑布饭店项目行性分析报告
2
高档次艺术品场）外出租营外余营项目均酒店营
图：桂林漓江瀑布饭店理位置图
二漓江瀑布饭店营情况
漓江瀑布饭店2002 年开业2008 年底接宾客9432 万次
出租客房8675 万夜间累计实现营业收入601 亿元2006 年2007 年分
实现净利润72904 万元137024 万元2008 年受南方部分区冻灾四川汶
川震全球金融危机等系列控素影响实现净利润2791 万元
基营情况：
（）接情况
漓江瀑布饭店2002 年改扩建外营业均客房出租率床位利
率呈稳步升趋势2006 年分798274192007 年分7951
73222008 年均客房出租率床位利率分达5777％5129％
漓江瀑布饭店均房价逐年升2008 年均房价55665 元间漓江
瀑布饭店客源入境游客占客源总量70中港澳台华侨
游客约占客源总量40欧美等境外游客约占客源总量30境游客占
客源总量例约30客源结构分析目前影响漓江瀑布饭店营收购桂林漓江瀑布饭店项目行性分析报告
3
素全球金融危机导致入境游市场滑
表：漓江瀑布饭店游客接情况表
年度 2004年 2005年2006年 2007年2008 年 2009 年1－6 月
均客房出租率() 6206 7238 7981 7951 5793 3988
均床位利率() 5476 6489 7419 7322 5129 3641
外宾 44059 47017 49863 51072 57312 53842
四种 33159 34550 37151 42577 49565 44466
客
源
类
型 宾 56522 59978 59526 69284 71115 69153
团队 29622 29831 33852 40010 37533
散客 61956 63154 71779 73549 72301
客
源
结
构 会议 46993 52331 62102 66128 62896
均
房
价
(元间夜)
合计 40168 40660 4799 55665 56280
外宾 29486 33403 37135 46870 31906 8112
四种 90637 120390 90101 67627 64936 21680
宾 38999 43158 46453 47298 49447 21194
客源
(次)
合计 159122 196951 173689 161795 146289 50986
注四种指港澳台华侨
（二）收入情况
收入情况2003 年2007 年饭店总收入项收入均保持较快增长
2007 年实现营业收入140 亿元创历史新高2008 年2009 年1－6 月受南方
部分区冻灾四川汶川震全球金融危机系列控素影响营业收
入降分122 亿元417849 万元
收入结构包括房费收入餐费收入收入三块房费收入
饭店收入源约占收入总额64次餐费收入约占收入总额
30收入门面租赁会议场租健身服务收入约占收入总额6
表二：漓江瀑布饭店收入情况表 单位：万元
年份
房费
收入
增长
餐费
收入
增长
收入
增长
总收入
增长
2003 年 321442 141235 31187 493864
2004 年 570611 7752 227982 6142 54316 7416 852909 7270
2005 年 684064 1988 298684 3101 59442 944 1042190 2219
2006 年 763501 1161 373631 2509 73058 2291 1210190 1612
2007 年 895609 1730 424914 1373 82155 1245 1402678 1591
2008 年 760813 15 371126 1266 8360 176 1215539 1334收购桂林漓江瀑布饭店项目行性分析报告
4
2009 年16 月 269014 3038 115658 3356 33177 2011 417849 3059
（三）盈利状况
表三知2005 年饭店亏损12286 万元2006 年扭亏盈实现净利润
72904 万元净资产收益率15902007 年实现净利润137024 万元净
资产收益率230饭店呈现出盈利力持续增强良发展态势2008
年实现净利润2791 万元盈利降原：2008 年系列重事件影
响客源市场2008 年受南方部分区冻灾四川汶川震全球金融危机
等控素影响游客接量特入境游客接量降幅度较酒店
实现盈利2791 万元
时需注意漓江瀑布饭店采取负债营方式2006
年底2007 年底2008 年底饭店负债总额分42801 万元38839 万元
37250 万元表四知三年饭店利息支出占饭店财务费95
利息支出占营业收入20偿部分债务改善饭店资产结构改变
前负债营方式饭店盈利力进步提高
表三：漓江瀑布饭店盈利情况表
项 目 2008 年度 2007 年度 2006 年度 2005 年度
营业收入（万元） 1215539 1402678 1210191 1042190
营业成（万元） 520757 563041 537107 482754
理费（万元） 260794 254251 245932 241189
财务费（万元） 311284 321878 253794 241103
营业利润 （万元） 9634 137233 72070 8730
利润总额 （万元） 6572 137024 72904 12286
净利润 （万元） 2791 137024 72904 12286
净资产收益率（摊薄） 048 230 1590 318
营业成营业收入 43 4014 4438 4912
理费营业收入 21 1813 2157 2454
财务费营业收入 26 2295 2232 2453
表四：漓江瀑布酒店三年利息支出情况
项目 2008 年度2007 年度2006 年
利息支出（万元） 300661 311310 245202
利息支出财务费 97 9672 9661
利息支出营业收入 25 2219 2026收购桂林漓江瀑布饭店项目行性分析报告
5
三漓江瀑布饭店市场竞争力分析
（）竞争优势
1品牌优势
漓江瀑布饭店目前广西规模设施设备豪华五星级饭店拥
型造瀑布——九天银河瀑布列入世界基尼斯纪录迄止
造瀑布漓江瀑布饭店已成桂林标志性建筑高档酒店代表九天银
河瀑布成桂林市新标志性景观国外享较高知名度
2位置优势
漓江瀑布饭店位桂林城中区处杉湖漓江交汇处商业区位
言饭店处桂林市黄金段中心广场东西两侧桂林繁华旅游购物休
闲街——正阳步行街中山步行街南面桂林两江四湖环城水系旅游路线
驳船点桂林水公园入口汇集桂林市密集流客流商流
然景观言饭店东秀丽漓江正碧波荡漾杉湖南邻象山公园
北独秀峰叠彩山堪称江山会景处景色宜
3规模优势
漓江瀑布饭店广西客房数量五星级酒店规模优势决定漓江
瀑布饭店高档酒店市场领先位目前饭店已成桂林市接入境游客数量
星级酒店次成功举办包括博鳌亚洲旅游坛世界旅游组织目
开发理区合作研讨会中国东盟贸易区高层坛国际性高
规格会议2005 年饭店成广西首家收入亿元高星级饭店
（二）市场机遇
1中国桂林旅游业正处黄金发展期
中国旅游业发展迅速根世界旅游组织2020 年发展规划预测中国
跃居世界第旅游目第四客源市场受南方部分区冻灾四川
汶川震全球金融危机等控素影响2008 年中国旅游业陷暂时低收购桂林漓江瀑布饭店项目行性分析报告
6
迷2009 年半年国旅游出现恢复性增长中国旅游业相
时期处发展黄金期
桂林广西旅游业龙头旅游业桂林市具城市优势具品牌效应
具综合竞争力具发展潜力产业桂林已提出建设现代化国际旅游城市
总目标建成中国旅游强市期目标桂林规模城市改造完成旅游城
市配套功进步完善环境根改观桂林旅游业迎难发展机遇
2桂林旅游产业优化升级改变酒店业竞争格局
改善桂林旅游环境实现旅游产业升级桂林市政府1998 年起投入巨
资进行城市改造完成中山中路中心广场解放桥国际会展中心等批重
点工程特两江四湖工程竣工城市面貌焕然新旅游城市功日趋
完善桂林旅游产业具备传统观光旅游产品休闲度假历史文化会展
商务民族风情等元化复合型旅游产品升级基础设施条件政策桂林市
旅游业发展规划明确加快推进山水观光休闲度假历史文化会展商务
体育健身民俗风情城市旅游红色旅游八类系列旅游产品建设作未
重点工作时桂林市提出优化中部发展西部造新桂林城市
发展战略城市中心区作休闲购物区域通优化提升旅游
者提供良旅游空间
着桂林旅游产业结构升级休闲度假会展商务等高端旅游市场迅速发
展酒店业竞争格局发生巨变化高品质功酒店服务势必取
代传统价格竞争成赢高端客户核心竞争力漓江瀑布饭店作桂林
市规模功设施齐备具品牌高星级酒店具接规模高端商
务游客休闲度假游客举办等规模商务会议会展提供全方位高品质旅游
服务先天优势桂林酒店业竞争中处优势位
3交通通达性改善漓江瀑布饭店带重发展机会
桂林贺州高速公路已2009 年2 月全线贯通广州贺州高速公路预计
2009 年底通车通湖南桂林黄沙河高速公路预计2009 年底建成通车
昆明汕头高速公路已开工建设预计2010 年底开通湘桂铁路复线已开工（设
计时速200 公里）预计2011 年底建成设计时速250 公里时贵阳广州
高速铁路桂林广州段2009 年10 月开工建设预计2012 年10 月全线收购桂林漓江瀑布饭店项目行性分析报告
7
通车桂林两江国际机场跑道延长扩建工程已2006 年8 月完工启
起降波音747A380 等型客机目前通航桂林机场中外航空公司
已达48 家机场开通航线48 条覆盖8 国际（区）城市30 国城市
着述工程陆续建设完成整桂林交通条件进步改善景区通达性
提高推动国外游客特珠三角东南亚游客增长
桂林贺州高速公路已通车广州贺州高速公路通车珠三角区
驾车4 时抵达桂林贵阳广州高速铁路桂林广州段通车广州
火车桂林仅需3 时述两线交通线路通车桂林作珠三角花园旅
游度假功进步加强直接刺激珠三角区驾游公路客运游游客数
量增长拉动桂林周末休闲度假旅游产品市场需求
四次收购目意义
（）完善公司旅游产品链形成体化营需
目前公司旅游业务架构已形成漓江游船景区营旅游汽车客运出租车
服务等业务尚未独立景区酒店营业务漓江瀑布饭店收购完成
填补公司高星级酒店营业务中空白公司景区中酒店龙
胜温泉中心酒店丰鱼岩贵宾楼等客源市场形成联动互动公司旅
游产品链条更加完善丰满公司属景区（景点）酒店旅游车
游船进行机组合市场推出适合客源市场需求完整旅游产品
体化运营销售获更济效益
（二）配套完善桂林两江四湖环城水系旅游项目需
作次公开发行股票募集资金投资方公司拟收购桂林两
江四湖项目收购完成公司整合两江四湖环城水系旅游资源实现桂
林水环城日精华游开创水游桂林水游三山两洞（象鼻山伏波山
叠彩山七星岩芦笛岩）新型游览模式漓江瀑布饭店位两江四湖游览
线饭店前供客游览两江四湖专码头漓江瀑布饭店两江四
湖环城水系联动发展实现住游体化——住漓江瀑布饭店游两江
四湖闲暇时饭店欣赏千峰环野立水抱城流两江四湖夜景
漓江瀑布饭店两江四湖旅游品牌相益彰扩市场影响收购桂林漓江瀑布饭店项目行性分析报告
8
力
（三）公司实施高端客户细分市场战略需
目前公司已开发水疗文化特色融休闲度假康体保健体龙
胜温泉产品致力公司现银子岩景区贺州温泉原单性产品
改造升级集景区观光休闲度假汽车宿营体休闲旅游度假中心
漓江游船造新型环保舒适满足高档消费群体商务客需适
合漓江亲水休闲度假游新代游船漓江瀑布饭店境外高端游客
商务游客收购漓江瀑布饭店填补公司高端酒店市场空缺
公司实施高端客户细分市场战略重支撑点
五漓江瀑布饭店财务状况评估结果
（）财务状况
信会计师事务限公司审计漓江瀑布饭店三年表示
1资产负债表
表五：20062008 年资产负债表信息
单位：万元
项 目 2008 年底 2007 年底 2006 年底
流动资产 133750 1301332 100771
非流动资产 4169425 4349463 4637984
中：固定资产 3763513 3946527 4136988
形资产 384561 397697 410833
资产总计 4303175 4479594 4738755
流动负债 675043 383920
非流动负债 305000 3500000
中：长期款 305000 3500000
负债合计 3725043 3883920 4280106
股东权益合计 578131 595674 458650
2利润表
表七：三年利润表信息
单位：万元
项 目 2008 年 2007 年 2006 年度
营业收入 1215539 1402678 1210191
营业利润 9634 137233 7207
利润总额 6572 137024 72904收购桂林漓江瀑布饭店项目行性分析报告
9
净利润 2791 137024 72904
（二）评估结果
根北京国友正资产评估限公司北京仁达房产评估限公司出具
资产评估报告截止收购评估基准日（2009 年3 月31 日）漓江瀑布饭店
总资产评估值4977615 万元总负债评估值3736619 万元净资产
评估值1240996 万元中土权评估值957781 万元
六募集资金途
（）收购方案
1收购标：漓江瀑布饭店
2收购资金源
公司拟通次非公开发行股票募集次收购需资金
3定价原
次收购交易价格2009 年3 月31 日评估基准日评估资产净值
基础确定考虑公司通发行股票募集资金作收购资金源评估基
准日实际交割期间较长次收购资产实际交割时专门漓
江瀑布饭店评估基准日交割审计日盈亏数额进行交割审计交易双方
意：评估基准日交割审计日漓江瀑布饭店产生盈利亏损旅游总
公司享承担评估基准日交割审计日漓江瀑布饭店发生亏损
次评估净值扣减亏损数额关资产折旧公司应付终转价
款漓江瀑布饭店产生盈利次评估净值加盈利数额减关资产
折旧公司应付终转价款终应付转价款＝评估价值＋评估基
准日交割审计基准日期间盈亏值－评估价值增减值评估基准日交割审
计基准日期间变化
4债权债务处理
次收购完成漓江瀑布饭店全部资产负债业务均公司承
继收购桂林漓江瀑布饭店项目行性分析报告
10
5相关员安排
次收购完成漓江瀑布饭店成公司全资属公司保证业务
营连续性涉员全部进入公司
（二）偿漓江瀑布饭店中国农业银行桂林象山支行取长期贷款
2007 年4 月30 日漓江瀑布饭店房产土作抵押中国农业银行桂
林象山支行签订期10 年款合款金额35000 万元2009 年3
月31 日款余额31000 万元中2009 年10 月漓江瀑布饭店银行
款500 万元漓江瀑布饭店年需支付银行贷款利息2000 万元
高额财务费严重制约漓江瀑布饭店效益水
减轻漓江瀑布饭店债务负担改善财务结构充分挖掘漓江瀑布饭
店盈利力公司拟通次发行募集资金偿漓江瀑布饭店中国农业
银行桂林象山支行取贷款余额30500 万元部分贷款余额具体实施情况
需募集资金位确定
七收购营方针战略
次收购完成漓江瀑布饭店成公司全资属公司整合
公司体化营体系中
（1）整合公司景区旅游车船饭店等资源实施体化营提高
公司市场竞争力济效益
（2）漓江瀑布饭店品牌理验力资源基础培育公司
酒店理模式逐步造公司酒店理品牌
（3）通产品包提供条龙接服务体系加强相关部门联系
进步拓展高端会议会展商务公务市场加强网络预订销售活
动扩散客接量进步优化饭店客源结构提高饭店均房价附加收入
进步提升饭店济效益
（4）次收购完成公司计划陆续偿漓江瀑布饭店银行贷款
改善饭店资产负债结构逐步降低财务费时进步加强成费控制提
高营运作效率提升饭店整体盈利水收购桂林漓江瀑布饭店项目行性分析报告
11
八投资效益分析
（）假设
12007 年漓江瀑布饭店均客房出租率7951受系列非正常素
影响2008 年均客房出租率降5793预计2009 年均客房出租率
482010 年年预计国际金融危机影响逐步消时海世博会
促动境外市场恢复正常稳步增长预计2010 年2013 年均客房
出租率分636674％6935％715％
22008 年饭店均房价约55665 元受国际金融危机影响商务
会议散客等高端市场减少预计2009 年均房价54813 元2010 年市场
全面恢复期考虑市场刚逐步恢复竞争较激烈提高市场占率拟利
价格杠杆吸引更旅游团队住宿均房价适调52720 元时通
接量增加拉动酒店餐饮收入提高弥补房价降减少收入2011 年
处正常营环境状态饭店逐步调整客源结构提高散客重预
计2011 年2013 年均房价570 元580 元590 元
（二）收入利润情况测算
评估漓江瀑布饭店净资产1240996 万元利次非公开发行股
票募集资金收购漓江瀑布饭店净资产投资总额1240996 万元
测算漓江瀑布饭店2009 年2013 年收入利润情况表中
2009 年2010 年盈利情况已信会计师事务限公司审核
表8：漓江瀑布饭店2009 年2013 年收入利润情况测算
单位：万元
时间
项目
2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年
营业收入 1017616 1233150 13935 14690 15452
中：房费收入 627616 783150 8970 9510 9946
餐费收入 3200 3700 4115 4320 4635
收入 700 800 850 860 870
利润总额 4099 122021 217296 261556 303081
净利润 3099 91615 162972 196167 227311
投资回报率 738％ 1313 1581 1832
备注 收购前 收购收购桂林漓江瀑布饭店项目行性分析报告
12
（三）公司拟利次非公开发行股票募集资金偿漓江瀑布饭店中
国农业银行桂林象山支行取全部部分贷款余额贷款投资收益情况
见该项目投资收益分析报告
九结
通分析知漓江瀑布饭店品牌优势突出营状况日益改善具
良发展前景次收购漓江瀑布饭店契合公司整体发展战略利完
善公司旅游产品链形成完整旅游接体系时公司拟收购桂林两
江四湖项目联动发展造桂林新代旅游精品充分发挥资源协效应
项目收购完成通整合资源调整客源结构预计进入正常营年份
（2011 年）净利润达162972 万元投资回报率达1313左右
持续增长
桂林旅游股份限公司董事会
2009 年8 月11 日
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