北京某墅项目行性研究报告
作者：阳光蓝海tcsea@sinacom
第部分
目 录
项目概况 1
二 项目建设必性 2
（） 发展北京房产需 2
（二） 区域发展需 2
三 北京市义区墅市场分析 3
（） 北京市墅市场基分析 3
（二） 北京墅市场区域分布分析 8
（三） 义区墅市场基分析 12
（四） 北京墅市场前景展 13
（五） 周边部分案销售情况分析 15
四 项目SWOT分析 17
五 目标客户定位产品定位分析 19
（） 目标客户定位 19
（二） 产品定位分析 19
六 项目规划方案 21
（） 整体设计构思 21
（二） 整体设计方案 22
七 销售策略 24
（） 企划广告 24
（二） 销售方式 24
（三） 销售周期预计 25
八 项目法项目营理 25
（） 项目法 25
（二） 项目营理 25
九 投资估算 26
（） 工程建设投资估算容 26
（二） 投资估算 26
（三） 款计划 26
十 财务分析 27
（） 营收入 27
（二） 总成 27
（三） 销售税金 27
（四） 利润 27
（五） 财务效益分析 28
十 确定性分析 28
（） 保点分析 28
（二） 敏感性分析 28
十二 结建议 29
（） 结 29
（二） 建议 29
十三 附表 30
项目概况
1项目法： 北京***房产开发限公司
2项目名称： 北京***花园
3块位置： 块位北京东北部义区河南村西北面紧邻潮白河
4占面积： 455104方米
5建设面积： 322704方米
6规划容积率： 036
7总建筑面积： 1539万方米(中会等配套设施6000方米)
8规划途： 墅
9块现状： 农田未三通
10建设期： 项目建设期3年计划2004年12月动工
二 项目建设必性
（） 发展北京房产需
北京新世纪率先实现现代化首先必须加快产业结构调整优化升级全面提高产业技术含量市场竞争力积极发展附加值高关联带动支柱产业目前房产业已成济发展支柱产业目前济处发展阶段（入均GDP低8000美元城市化水3060间）房产属快速发展阶段特加入WT0北京申奥成功意味着北京房产业立足北京面全国通国际进入新发展阶段建设项目发展北京房产疑利推动拓展区房产市场起积极作
（二） 区域发展需
中国加入WTO会更国际公司北京相应高档物业市场需求量肯定放企业高级理员恰恰墅市场目标客层义区正墅发展较成熟区域2008年奥运会水项目马术项目义潮白河区举办政府会区域投资25亿建设奥运场相应设施相应市政配套会更加完善疑区域墅外部环境带利样建造墅利首该区域整体环境建设
义区政府新五年计划中制定战略目标快创造出潮白河休闲度假旅游基著名品牌建设现代旅游综合产业带集中发展旅游观光农业房产休闲度假业文化体育会展等产业创建餐饮购物娱乐健身等体休闲度假中心建成服务全区服务首适应企业国际化运作高度开放高效运转第三产业服务休系京承高速义段进展利预计道路体工程10月底竣工道路建设成义区发展增添新活力外义空港物流园年发展引吸日jVC索尼松等国际知名公司进入义工业区发展会带动高档住房更需求特墅需求发展墅项目正满足域发展求
三 北京市义区墅市场分析
（） 北京市墅市场基分析
北京墅市场长时期沉积年着北京房产势发展度升温市场供应需求总量出现明显放产品类型断推陈出新
北京墅市场政府放开控制1999年开始逐渐复苏呈现供销两旺局面高档墅项目价格出现较提升翠湖墅2000年8月重新开盘销售均价8500元方米涨9600元方米销售率达60玫瑰园期现房1200美元方米二期环湖墅2750美元方米环湖墅2000美元方米碧水庄园期均价1400美元方米二期环湖墅2500美元方米方面中国入关便外籍士进入中国
牵动市场需求提升时墅类物业消费受长时间限制济复苏回暖必然趋势根中原物业提供数截年半年北京墅项目达1223万余套总建筑面积超900万方米分布东北京路正北亚北西北海淀区七八月间3项门总计50万方米推出墅供增长速度远高需求升速度已出现市场热迹象
着市场发展墅客户群体逐渐改变前购买墅位金字塔顶尖国外成功士较早京路边裕京花园销售时没揭足见时买家购买力强京路线高档墅业欧美士达客户7O 数跨国公司C E O 国房产开发商等顶级士北京西北北部墅业受工作居住交通条件影响具定购买力I T新贵知名学者留学国士着市场发展T O W N H O US E涌现墅市场客户群体趋年轻化事金融证券I T等行业年轻白领脱颖出逐渐成中档墅消费力量金网络公司提供资料显示购买T OW N H O U S E客户38三资企业理员245私营民营企业墅客户中外籍士海外国员墅环境质量设计风格重视国买家更注重墅面积户型强调生活品质外更认拥墅身份位象征
前墅市场重问题缺少特色性高档项目出现项目品质普遍较低种况少数低容积率高绿化率项目俗市场表现足怪(附表京北部分热销项目基指标)期推出橘郡然容积率偏高区位稍远强调功细分产品鲜明特征完善营销段取巨市场成功
T O W N H O U S E兴起年墅市场动具代表性橘郡康城栋洋房等项目取市场业绩市场火爆必然素墅市场长期两极分化外销墅价格较高销墅品质相较差适合国新生中产阶层客户总价150万元左右60008000元方米中档墅市场出现空档T OW N H O U S E出现正迎合部分客户需求
然T O W N H O U S E势凶猛墅影响体现中低档墅客户群瓜分客户群体存差异会高档墅产生太击T O W N H O U S E墅中种普通产品适合般中产阶级满足墅基功算墅中济适房着收入提高市场更细分化会涌现联排更产品双拼独栋适应更高层市场需求
1 供量 5000套新增墅面市
2002年中期忽然发现周围TOWNHOUSE已悄悄升级许墅玫瑰园三期橘郡三期国际馆村义潮白河墅带枫桥墅等项目迅速出现开始抢占市场目前北京市墅项日超150总建筑积千万米4万套墅单位中2001年新开发墅项目13新增墅现房供应量约65万方米8000套墅单位2002年供量较年估计会50008000套新增墅单位面市中总价500万800万墅项目市场竞争变愈加激烈
2 布局 山二河三线四高
分布格局北京市墅目前已形成山二河三线四高概念山指西山门头沟八处香山直温泉永丰乡二河指潮白河温榆河两河流域墅带三线指立汤京京通三条线四高指京昌京沈京开京密四条高速路中三线四高传统概念墅区域山二河居成目前北京新兴墅佳分布方位
3 品质 追求差异性
体现产品差异化墅品质目前发展商较注重产品定位规划设计强调实功空间分布试图生活方式角度作营销卖点东北部墅迎合成功士海士追求属感更会倾优美然环境浑然天成做法面远郊怀柔密云带年会出现满足城里度假低容积率乡村艺术化亲型墅商城会出现设计取胜创意性强墅
4 客户 国增量超国外
市场需求旧国客户需求国外客户增长估计会变化相关资料统计1997年作分水岭北京墅销售象出现较变化1997年前70墅购买者持国外护中港澳台客户占例约占整体购买者50年墅购买者国士居需求群体海外国士外第轮商品房购买潮中消费高端商品房买家外市新贵族范围逐渐扩展
尤中关村高科技企业区域IT起家企业家高级技术工程师高级业士完全力迫切需京城周边区域作第住二次置业墅项目部分愿意住传统公寓法承受独立墅高价位强烈改善居住条件愿济型墅填补市场空缺墅市场潜购买力断增强国外客户受国际济景气影响明年会起色东北部区域然首选
5 价格 市中心外递减东西递减
相关数统计2001年北京市墅均售价约民币8400 元方米左右中市区墅数量少价格较高均售价2000美元方米左右约合民币１６６００元／方米中高价东南二环旁怡龙墅开价3000美元方米市区外位机场路义区墅售价较高均价1300美元方米约民币10790元方米墅售价超民币1万元方米亚北昌兴丰台区售价民币30004500元方米分布海淀土通州区价位民币20003000元方米低档墅分布颐园区目前西北区域墅价格直追东北区墅
北京九力市场研究公司分析资料显示着中国济增长特申奥成功加入世贸等利环境北京济发展墅市场发展环境进步优化果说2002年墅市场发展新起点2003年墅市场成熟年优雅体造型性化户型设计完善配套环境墅取胜关键
（二） 北京墅市场区域分布分析
截止2002年止北京市场总体墅总量达约150总建筑面积1100万方米约4万套墅目前售约80墅项目关分布见表
表出西北部东北部墅较集中区域
十年转瞬北京房产墅已什罕见物郊区墅兴起城市墅热销京城墅说芝麻开花节节高数显示目前止北京市墅项目已超1504万套墅单位总建筑面积千万方米
墅项目量涌入势必带场市场争夺战京城墅聚集东北西北(数量占京城墅总量三分二)场战火已点燃呈蔓延势仅东北部阳公园棕榈泉国际公寓东润枫景样城市墅达10机场路义区十墅项目更壮东北军团阵容年墅发展相缓慢西北部奋起直追继香山墅位西山门头沟区会九家产开发商征千亩左右土兴建1500套左右墅香山板块碧水庄园玫瑰园翠湖墅水印长滩等十墅项口起构成强
西北军团异军突起西北军团正东北军团形成抗衡势
1 相邻燕莎商圈国留商圈东北区墅造商务城市墅
东北部北京开发早数量墅区域东北墅区北通首机场南抵北京东部传统涉外商务馆区距离东北三环十公里办公购物十分方便理位置较优越区首机场高速公路京路两交通干线道路等级较高提供安全便捷交通条件目前东北区域绿化面积较种植树木已成林京城绿化环境区温榆河潮白河两河流贯穿全堤构成区域独特水面环境具北京高尔夫球场北京乡村高尔夫球场等高档配套设施高档壁开发提供利条件北京市早墅建该区墅市场已具明显规模高品质墅棕榈泉国际公寓京润水花园嘉林花园香江花园龙苑墅等分布区
东北区墅优势东三环燕莎商圈国贸商圈等涉外商务馆区相邻CBD区公寓数商住两忙乱紧张难高节奏商务士提供宽松舒适居住环境东北区墅正毫逊色商务气息更胜筹生活舒适度成CBD燕莎商圈国际士首选居住区东北军团代表作棕榈泉国际公寓开发商伟先生坦言棕榈泉国际公寓客户绝部分国际生活背景士中国际公司行政员
位京城东北部京路线高科墅业中70欧美士数跨国公司CE0国房产开发商等顶级士置业少数东北区墅带相稳定高利益回报
正鉴许开发商纷纷抢滩京城东北特阳公园周边短短两年时间果棕榈泉国际公寓国际馆村等十城市墅项日已阳公园周边产造成较成熟豪华墅区建筑形式湖区景观户型设计会功等均已具精品墅特质正伟先生说样墅着国际文化交流新时代观念击已彰显身份标榜财富成现追求富健康品位文化生活方式
东北区域产项目基定位高档墅某种程度带动京城东北产项目升级阳公园周边例两年景园厦博雅园棕榈泉国际公寓阳公园周边产正断升级度热销博雅园然项目规模规划设计难现棕榈泉国际公寓相匹敌推出阳公园高尔夫球场卖点成东部高价楼盘旺销典型物业棕榈泉国际公寓推出疑中央公园题社区达新高度悉阳公园东风桥东侧处建墅项目预售价达方米3000美元创阳公园区域产项目天价
2 托IT产业西北区墅营建新济墅
济政府政策需求等方面原西北区墅发展相滞度出现仅玫瑰园翠湖碧水庄园等高档项目局面然年着政府支持开发政策完善加墅市场整体回暖西北区域墅市场开始升温
先香山板板崛起蓄积已久西北区墅购买潜力紧接着西山门头沟区年底明年初会片墅项日破土动工西北区墅次成关注焦点解目前西北区域
2000套供应量已开始板东北墅老位价格直追东北墅翠湖墅2000年8月重新开报销售均价8500元方米涨9600元方米玫瑰园期现房1200美元方米二期环湖墅成倍涨2750美元方米环湖墅2000美元方米碧水庄园期均价1400美元方米环湖墅达2000美元方米二期环湖墅已高达2500美元方米入市姜庄湖出现3000美元方米高价基东北区墅相
西北部理区位中关村科技园关系密切着政府IT产业新济倾力支持区济迅速发展造批知识技快速积累财富精英部分群西北区域墅市场提供巨市场需求种需求正加速发展中业士样分析西北区墅市场
北京西北部位京城风水墅市场迅速崛起原记者解身然条件优越外西北区域面积绿林带正建设良绿化环境正形成沙河清河京密引水渠等河流沙河水阵庄水库十三陵水库等湖泊动调节着西北区域气候西北区墅市场环境牌丝毫亚东北区墅
实直交通西北区墅市场发展瓶颈然西北部区正迅速完善交通设施正缩短东北墅群交通差距目前京昌高速公路市区起点马甸桥健翔桥达东部CBD馆区金融街中关村西区三十分钟车程北四环路公路环臼颐路学清路轻轨铁路铁五号线西直门北四环城市快速公路公路环联结京昌高速机场高速段西北部道路畅通正政府种投资改造迅速提升西北区市政条件道路交通更加便利
种种迹象表明西北区成墅市场潜力巨热门区域业士普遍样认区域高档墅供应限现状西北区墅具备充分升值潜力发展空间
（三） 义区墅市场基分析
1 供应情况
Ø 义机场路周边20墅规划总供应量达230万方米约5400套墅
Ø 温榆河畔８０００亩土墅项目
Ø 化量目已售出墅量应3000套左右已建未售出量约600套左右
Ø 区域未潜供应量约１５００套
2 需求分析
Ø 区域墅客层外籍士欧美港澳台占60包括驻华馆员国际知名公司高层员香江花园龙苑墅欧美士占75
Ø 着济发展国士购买力持续升重点金融IT行业造新贵高科技产业知家房产业精英海外回国员国高收入理员
Ø 投资客数量增特国投资客日益增
Ø 客层特征收入丰厚济实力强追求生活品质讲究性基国外历墅定理解特环境交通考虑较高
3 区域墅价位素分析
Ø 市场价格市区郊区递减东北部墅价集中１０００－3000美元间均售价城区中心里外递减东北四环附均售价2700美元方米左右首机场附约2000美元方米马坡区约1200美元方米见墅区域位置然影响墅价格决定性素
Ø 区域墅设计风格配套设施会绿化等水面等环境质量墅单体类型价格重影响首机场8项目售价高3300美元方米低1000美元方米
Ø 墅装修程度墅租金影响较
（四） 北京墅市场前景展
北京墅历五六年低谷2000年半年开始出现转暖特2001年TOWNHOUSE项目更市场迅速升温关士分析年京城出现墅开发热国加入世界贸易组织举办2008年奥运会两利力推动中高收入群体断扩二次置业者断增加前年北京早墅发育温榆河畔机场路附墅部分京工作外国作第居年墅购买群体已开始逐步扩国士例结构境外占70国占30发展变化目前国占80左右境外占20左右墅作第二居国购买群体量增加说明北京墅市场结构正逐步发生变化未墅市场前景
关方面透露2003年京城30余墅项目开发区域涉昌门头沟密云怀柔兴海淀房山通州义等墅开发热蔓延东南西北区域
难发现未京城墅项目竞争焦点集中京城东北西北两区域着京城墅市场扩容墅项目量涌入区域供应局面北京墅市场势必会场激烈竞争战墅项目开发商彼面仅开发企业间竞争压力外省产开发集团国外财团等机构介入带形压力般环境般品质样风格样特色项日市场悄淘汰
未墅单纯段价格升环境性品质文化高档精品墅代性价值纯粹然环境建筑规划品质价格纯粹性间渗透生活理念居住品位文化涵建筑精神隐含着位财富尊贵时尚类墅未具较强竞争力
北京样国际市言高档精品墅房产市场引领时尚必然势低价低质墅产品终市场淘汰
（五） 周边部分案销售情况分析
市场调研结
Ø 湖景式设计风格墅热销均入住率85
Ø 高档配套设施齐全墅市场需求较目前部分高档墅网球场游泳池等设施会发展趋势服务设施功化
Ø 高档式墅开发应独立式墅目前滞销墅联排墅居原园区位置环境较差没充分保证墅生活私密性环境优美
Ø 精装修墅市场流香江花园丽京花园等精装修墅销售业绩非常正买家品位精装修墅具潜需求
Ø 外籍士墅需求体东北部墅外销着济形势转外销市场升温迹象
Ø 墅市场销需求明显升墅已房产精英金融界士高科技产业造市新贵族购买
Ø 市场价格受段设施网络配套设施会绿化景观单体类型影响东北部墅价格集中10003000美元方米间
Ø 墅总价300万面积400方米需求重点总价500万面积500方米需求增加
Ø 客户购买门居住(第居第二居)投资商务公关
Ø 客户注重方面户型设计段位置园林景观设计
Ø 文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
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北京某墅项目行性研究报告
作者：阳光蓝海tcsea@sinacom
第部分
目 录
项目概况 1
二 项目建设必性 2
（） 发展北京房产需 2
（二） 区域发展需 2
三 北京市义区墅市场分析 3
（） 北京市墅市场基分析 3
（二） 北京墅市场区域分布分析 8
（三） 义区墅市场基分析 12
（四） 北京墅市场前景展 13
（五） 周边部分案销售情况分析 15
四 项目SWOT分析 17
五 目标客户定位产品定位分析 19
（） 目标客户定位 19
（二） 产品定位分析 19
六 项目规划方案 21
（） 整体设计构思 21
（二） 整体设计方案 22
七 销售策略 24
（） 企划广告 24
（二） 销售方式 24
（三） 销售周期预计 25
八 项目法项目营理 25
（） 项目法 25
（二） 项目营理 25
九 投资估算 26
（） 工程建设投资估算容 26
（二） 投资估算 26
（三） 款计划 26
十 财务分析 27
（） 营收入 27
（二） 总成 27
（三） 销售税金 27
（四） 利润 27
（五） 财务效益分析 28
十 确定性分析 28
（） 保点分析 28
（二） 敏感性分析 28
十二 结建议 29
（） 结 29
（二） 建议 29
十三 附表 30
项目概况
1项目法： 北京***房产开发限公司
2项目名称： 北京***花园
3块位置： 块位北京东北部义区河南村西北面紧邻潮白河
4占面积： 455104方米
5建设面积： 322704方米
6规划容积率： 036
7总建筑面积： 1539万方米(中会等配套设施6000方米)
8规划途： 墅
9块现状： 农田未三通
10建设期： 项目建设期3年计划2004年12月动工
二 项目建设必性
（） 发展北京房产需
北京新世纪率先实现现代化首先必须加快产业结构调整优化升级全面提高产业技术含量市场竞争力积极发展附加值高关联带动支柱产业目前房产业已成济发展支柱产业目前济处发展阶段（入均GDP低8000美元城市化水3060间）房产属快速发展阶段特加入WT0北京申奥成功意味着北京房产业立足北京面全国通国际进入新发展阶段建设项目发展北京房产疑利推动拓展区房产市场起积极作
（二） 区域发展需
中国加入WTO会更国际公司北京相应高档物业市场需求量肯定放企业高级理员恰恰墅市场目标客层义区正墅发展较成熟区域2008年奥运会水项目马术项目义潮白河区举办政府会区域投资25亿建设奥运场相应设施相应市政配套会更加完善疑区域墅外部环境带利样建造墅利首该区域整体环境建设
义区政府新五年计划中制定战略目标快创造出潮白河休闲度假旅游基著名品牌建设现代旅游综合产业带集中发展旅游观光农业房产休闲度假业文化体育会展等产业创建餐饮购物娱乐健身等体休闲度假中心建成服务全区服务首适应企业国际化运作高度开放高效运转第三产业服务休系京承高速义段进展利预计道路体工程10月底竣工道路建设成义区发展增添新活力外义空港物流园年发展引吸日jVC索尼松等国际知名公司进入义工业区发展会带动高档住房更需求特墅需求发展墅项目正满足域发展求
三 北京市义区墅市场分析
（） 北京市墅市场基分析
北京墅市场长时期沉积年着北京房产势发展度升温市场供应需求总量出现明显放产品类型断推陈出新
北京墅市场政府放开控制1999年开始逐渐复苏呈现供销两旺局面高档墅项目价格出现较提升翠湖墅2000年8月重新开盘销售均价8500元方米涨9600元方米销售率达60玫瑰园期现房1200美元方米二期环湖墅2750美元方米环湖墅2000美元方米碧水庄园期均价1400美元方米二期环湖墅2500美元方米方面中国入关便外籍士进入中国
牵动市场需求提升时墅类物业消费受长时间限制济复苏回暖必然趋势根中原物业提供数截年半年北京墅项目达1223万余套总建筑面积超900万方米分布东北京路正北亚北西北海淀区七八月间3项门总计50万方米推出墅供增长速度远高需求升速度已出现市场热迹象
着市场发展墅客户群体逐渐改变前购买墅位金字塔顶尖国外成功士较早京路边裕京花园销售时没揭足见时买家购买力强京路线高档墅业欧美士达客户7O 数跨国公司C E O 国房产开发商等顶级士北京西北北部墅业受工作居住交通条件影响具定购买力I T新贵知名学者留学国士着市场发展T O W N H O US E涌现墅市场客户群体趋年轻化事金融证券I T等行业年轻白领脱颖出逐渐成中档墅消费力量金网络公司提供资料显示购买T OW N H O U S E客户38三资企业理员245私营民营企业墅客户中外籍士海外国员墅环境质量设计风格重视国买家更注重墅面积户型强调生活品质外更认拥墅身份位象征
前墅市场重问题缺少特色性高档项目出现项目品质普遍较低种况少数低容积率高绿化率项目俗市场表现足怪(附表京北部分热销项目基指标)期推出橘郡然容积率偏高区位稍远强调功细分产品鲜明特征完善营销段取巨市场成功
T O W N H O U S E兴起年墅市场动具代表性橘郡康城栋洋房等项目取市场业绩市场火爆必然素墅市场长期两极分化外销墅价格较高销墅品质相较差适合国新生中产阶层客户总价150万元左右60008000元方米中档墅市场出现空档T OW N H O U S E出现正迎合部分客户需求
然T O W N H O U S E势凶猛墅影响体现中低档墅客户群瓜分客户群体存差异会高档墅产生太击T O W N H O U S E墅中种普通产品适合般中产阶级满足墅基功算墅中济适房着收入提高市场更细分化会涌现联排更产品双拼独栋适应更高层市场需求
1 供量 5000套新增墅面市
2002年中期忽然发现周围TOWNHOUSE已悄悄升级许墅玫瑰园三期橘郡三期国际馆村义潮白河墅带枫桥墅等项目迅速出现开始抢占市场目前北京市墅项日超150总建筑积千万米4万套墅单位中2001年新开发墅项目13新增墅现房供应量约65万方米8000套墅单位2002年供量较年估计会50008000套新增墅单位面市中总价500万800万墅项目市场竞争变愈加激烈
2 布局 山二河三线四高
分布格局北京市墅目前已形成山二河三线四高概念山指西山门头沟八处香山直温泉永丰乡二河指潮白河温榆河两河流域墅带三线指立汤京京通三条线四高指京昌京沈京开京密四条高速路中三线四高传统概念墅区域山二河居成目前北京新兴墅佳分布方位
3 品质 追求差异性
体现产品差异化墅品质目前发展商较注重产品定位规划设计强调实功空间分布试图生活方式角度作营销卖点东北部墅迎合成功士海士追求属感更会倾优美然环境浑然天成做法面远郊怀柔密云带年会出现满足城里度假低容积率乡村艺术化亲型墅商城会出现设计取胜创意性强墅
4 客户 国增量超国外
市场需求旧国客户需求国外客户增长估计会变化相关资料统计1997年作分水岭北京墅销售象出现较变化1997年前70墅购买者持国外护中港澳台客户占例约占整体购买者50年墅购买者国士居需求群体海外国士外第轮商品房购买潮中消费高端商品房买家外市新贵族范围逐渐扩展
尤中关村高科技企业区域IT起家企业家高级技术工程师高级业士完全力迫切需京城周边区域作第住二次置业墅项目部分愿意住传统公寓法承受独立墅高价位强烈改善居住条件愿济型墅填补市场空缺墅市场潜购买力断增强国外客户受国际济景气影响明年会起色东北部区域然首选
5 价格 市中心外递减东西递减
相关数统计2001年北京市墅均售价约民币8400 元方米左右中市区墅数量少价格较高均售价2000美元方米左右约合民币１６６００元／方米中高价东南二环旁怡龙墅开价3000美元方米市区外位机场路义区墅售价较高均价1300美元方米约民币10790元方米墅售价超民币1万元方米亚北昌兴丰台区售价民币30004500元方米分布海淀土通州区价位民币20003000元方米低档墅分布颐园区目前西北区域墅价格直追东北区墅
北京九力市场研究公司分析资料显示着中国济增长特申奥成功加入世贸等利环境北京济发展墅市场发展环境进步优化果说2002年墅市场发展新起点2003年墅市场成熟年优雅体造型性化户型设计完善配套环境墅取胜关键
（二） 北京墅市场区域分布分析
截止2002年止北京市场总体墅总量达约150总建筑面积1100万方米约4万套墅目前售约80墅项目关分布见表
表出西北部东北部墅较集中区域
十年转瞬北京房产墅已什罕见物郊区墅兴起城市墅热销京城墅说芝麻开花节节高数显示目前止北京市墅项目已超1504万套墅单位总建筑面积千万方米
墅项目量涌入势必带场市场争夺战京城墅聚集东北西北(数量占京城墅总量三分二)场战火已点燃呈蔓延势仅东北部阳公园棕榈泉国际公寓东润枫景样城市墅达10机场路义区十墅项目更壮东北军团阵容年墅发展相缓慢西北部奋起直追继香山墅位西山门头沟区会九家产开发商征千亩左右土兴建1500套左右墅香山板块碧水庄园玫瑰园翠湖墅水印长滩等十墅项口起构成强
西北军团异军突起西北军团正东北军团形成抗衡势
1 相邻燕莎商圈国留商圈东北区墅造商务城市墅
东北部北京开发早数量墅区域东北墅区北通首机场南抵北京东部传统涉外商务馆区距离东北三环十公里办公购物十分方便理位置较优越区首机场高速公路京路两交通干线道路等级较高提供安全便捷交通条件目前东北区域绿化面积较种植树木已成林京城绿化环境区温榆河潮白河两河流贯穿全堤构成区域独特水面环境具北京高尔夫球场北京乡村高尔夫球场等高档配套设施高档壁开发提供利条件北京市早墅建该区墅市场已具明显规模高品质墅棕榈泉国际公寓京润水花园嘉林花园香江花园龙苑墅等分布区
东北区墅优势东三环燕莎商圈国贸商圈等涉外商务馆区相邻CBD区公寓数商住两忙乱紧张难高节奏商务士提供宽松舒适居住环境东北区墅正毫逊色商务气息更胜筹生活舒适度成CBD燕莎商圈国际士首选居住区东北军团代表作棕榈泉国际公寓开发商伟先生坦言棕榈泉国际公寓客户绝部分国际生活背景士中国际公司行政员
位京城东北部京路线高科墅业中70欧美士数跨国公司CE0国房产开发商等顶级士置业少数东北区墅带相稳定高利益回报
正鉴许开发商纷纷抢滩京城东北特阳公园周边短短两年时间果棕榈泉国际公寓国际馆村等十城市墅项日已阳公园周边产造成较成熟豪华墅区建筑形式湖区景观户型设计会功等均已具精品墅特质正伟先生说样墅着国际文化交流新时代观念击已彰显身份标榜财富成现追求富健康品位文化生活方式
东北区域产项目基定位高档墅某种程度带动京城东北产项目升级阳公园周边例两年景园厦博雅园棕榈泉国际公寓阳公园周边产正断升级度热销博雅园然项目规模规划设计难现棕榈泉国际公寓相匹敌推出阳公园高尔夫球场卖点成东部高价楼盘旺销典型物业棕榈泉国际公寓推出疑中央公园题社区达新高度悉阳公园东风桥东侧处建墅项目预售价达方米3000美元创阳公园区域产项目天价
2 托IT产业西北区墅营建新济墅
济政府政策需求等方面原西北区墅发展相滞度出现仅玫瑰园翠湖碧水庄园等高档项目局面然年着政府支持开发政策完善加墅市场整体回暖西北区域墅市场开始升温
先香山板板崛起蓄积已久西北区墅购买潜力紧接着西山门头沟区年底明年初会片墅项日破土动工西北区墅次成关注焦点解目前西北区域
2000套供应量已开始板东北墅老位价格直追东北墅翠湖墅2000年8月重新开报销售均价8500元方米涨9600元方米玫瑰园期现房1200美元方米二期环湖墅成倍涨2750美元方米环湖墅2000美元方米碧水庄园期均价1400美元方米环湖墅达2000美元方米二期环湖墅已高达2500美元方米入市姜庄湖出现3000美元方米高价基东北区墅相
西北部理区位中关村科技园关系密切着政府IT产业新济倾力支持区济迅速发展造批知识技快速积累财富精英部分群西北区域墅市场提供巨市场需求种需求正加速发展中业士样分析西北区墅市场
北京西北部位京城风水墅市场迅速崛起原记者解身然条件优越外西北区域面积绿林带正建设良绿化环境正形成沙河清河京密引水渠等河流沙河水阵庄水库十三陵水库等湖泊动调节着西北区域气候西北区墅市场环境牌丝毫亚东北区墅
实直交通西北区墅市场发展瓶颈然西北部区正迅速完善交通设施正缩短东北墅群交通差距目前京昌高速公路市区起点马甸桥健翔桥达东部CBD馆区金融街中关村西区三十分钟车程北四环路公路环臼颐路学清路轻轨铁路铁五号线西直门北四环城市快速公路公路环联结京昌高速机场高速段西北部道路畅通正政府种投资改造迅速提升西北区市政条件道路交通更加便利
种种迹象表明西北区成墅市场潜力巨热门区域业士普遍样认区域高档墅供应限现状西北区墅具备充分升值潜力发展空间
（三） 义区墅市场基分析
1 供应情况
Ø 义机场路周边20墅规划总供应量达230万方米约5400套墅
Ø 温榆河畔８０００亩土墅项目
Ø 化量目已售出墅量应3000套左右已建未售出量约600套左右
Ø 区域未潜供应量约１５００套
2 需求分析
Ø 区域墅客层外籍士欧美港澳台占60包括驻华馆员国际知名公司高层员香江花园龙苑墅欧美士占75
Ø 着济发展国士购买力持续升重点金融IT行业造新贵高科技产业知家房产业精英海外回国员国高收入理员
Ø 投资客数量增特国投资客日益增
Ø 客层特征收入丰厚济实力强追求生活品质讲究性基国外历墅定理解特环境交通考虑较高
3 区域墅价位素分析
Ø 市场价格市区郊区递减东北部墅价集中１０００－3000美元间均售价城区中心里外递减东北四环附均售价2700美元方米左右首机场附约2000美元方米马坡区约1200美元方米见墅区域位置然影响墅价格决定性素
Ø 区域墅设计风格配套设施会绿化等水面等环境质量墅单体类型价格重影响首机场8项目售价高3300美元方米低1000美元方米
Ø 墅装修程度墅租金影响较
（四） 北京墅市场前景展
北京墅历五六年低谷2000年半年开始出现转暖特2001年TOWNHOUSE项目更市场迅速升温关士分析年京城出现墅开发热国加入世界贸易组织举办2008年奥运会两利力推动中高收入群体断扩二次置业者断增加前年北京早墅发育温榆河畔机场路附墅部分京工作外国作第居年墅购买群体已开始逐步扩国士例结构境外占70国占30发展变化目前国占80左右境外占20左右墅作第二居国购买群体量增加说明北京墅市场结构正逐步发生变化未墅市场前景
关方面透露2003年京城30余墅项目开发区域涉昌门头沟密云怀柔兴海淀房山通州义等墅开发热蔓延东南西北区域
难发现未京城墅项目竞争焦点集中京城东北西北两区域着京城墅市场扩容墅项目量涌入区域供应局面北京墅市场势必会场激烈竞争战墅项目开发商彼面仅开发企业间竞争压力外省产开发集团国外财团等机构介入带形压力般环境般品质样风格样特色项日市场悄淘汰
未墅单纯段价格升环境性品质文化高档精品墅代性价值纯粹然环境建筑规划品质价格纯粹性间渗透生活理念居住品位文化涵建筑精神隐含着位财富尊贵时尚类墅未具较强竞争力
北京样国际市言高档精品墅房产市场引领时尚必然势低价低质墅产品终市场淘汰
（五） 周边部分案销售情况分析
市场调研结
Ø 湖景式设计风格墅热销均入住率85
Ø 高档配套设施齐全墅市场需求较目前部分高档墅网球场游泳池等设施会发展趋势服务设施功化
Ø 高档式墅开发应独立式墅目前滞销墅联排墅居原园区位置环境较差没充分保证墅生活私密性环境优美
Ø 精装修墅市场流香江花园丽京花园等精装修墅销售业绩非常正买家品位精装修墅具潜需求
Ø 外籍士墅需求体东北部墅外销着济形势转外销市场升温迹象
Ø 墅市场销需求明显升墅已房产精英金融界士高科技产业造市新贵族购买
Ø 市场价格受段设施网络配套设施会绿化景观单体类型影响东北部墅价格集中10003000美元方米间
Ø 墅总价300万面积400方米需求重点总价500万面积500方米需求增加
Ø 客户购买门居住(第居第二居)投资商务公关
Ø 客户注重方面户型设计段位置园林景观设计
Ø 文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
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