海东海墅项目投资
行性研究报告
详细摘
第部分 项目决策背景——七利素
海市济保持着快速健康发展
二海市房产市场供销两旺持续
三海墅市场全面繁荣量价齐升
四海市嘉定区发展势头良
五F1方程式赛车场距项目仅4公里
六南翔镇国际化社区——格林风范启动拉开南翔新镇建设序幕
2002年2月28日嘉定区土开发中心深圳金集团海嘉宝集团占140公顷格林风范居住区开发建设项目举行隆重签约仪式作嘉定区目前房产开发项目整南翔星城规划中先启动项目南翔镇国际化社区——格林风范启动标志着嘉定区房产业步入全新发展格局开发拉开南翔新镇建设序幕
南翔星城居住区项目总规划土面积约333公顷位嘉定区南翔镇东部市宝山区普陀区接壤北蕴藻浜南接丰翔路东中槎浦河西沪嘉高速公路该项目东海墅相隔远东海墅营销利素
七嘉定区政府引轻轨南翔镇
结：宏观面微观面均显示出政策济素项目呈现利态势
第二部分 项目周边环境分析
项目位置项目现状项目周边3000米范围社区配套三方面分析作出项目初步评估：
东海墅项目具定区位优势环境优势周边配套较完善私家车交通方便南翔镇嘉定区房产发展缓慢均处起步阶段区域市场消费者认
着F1方程式赛车场建造特项目附南翔星城居住区项目启动必带动整南翔区域市场快速发展区域具备增值潜力
东海墅项目目前现房转项目身积留许利营销问题通项目改建包装市场前景旧
第三部分 市场现状趋势判断
海市房产市场整体分析
12002年海房产市场现状分析
22003年海房产市场趋势判断
二海市墅市场整体分析
1海墅市场回顾展
2海墅市场途六类型
3海墅市场区域分布
4海墅市场价格区间
5海墅市场供需状况
6海墅市场客源构成
三海市外环线周边类墅项目分析
四南翔镇房产市场楼盘分析
第四部分 项目优劣势分析产品营销建议
通第三部分市场分析出：
项目优劣势分析
1项目优势
l 海房产市场墅市场均持续出现供求态势作现房东海墅2003年入市市场风险较
l 嘉定区F1方程式赛车场建造南翔星城项目启动轻轨引入三利消息项目带机遇
l 东海墅转价较低入市均价较选择余该项目中面积产品较总价整市场中优势非常明显
l 东海墅具定区位优势周边配套较齐全适合居住投资
l 东海墅绿化较幢墅花园独立面积较
2项目劣势
l 东海墅产品具定缺陷需改建改建项目运作成功关键
l 东海墅区域房产市场起步较晚未客户认项目销售带定难度
l 东海墅区缺乏基配套需引进
二产品营销建议
1目标客户层
l 南翔镇属开发区中高收入家庭项目潜购买者
l 嘉定区普陀区闸北区私营老板潜客户
l 市南翔镇发展前景投资者潜客户
2项目营销建议
项目需改建具体方案：
l 外墙面需清洗
l 窗户更换档次较高塑钢窗配合外立面色彩搭配风格塑造选塑钢窗窗框色彩造型通色彩变化局部立面变化增加幢墅识性
l 修复幢墅门设计门造型
l 墅室需清扫
l 部分户型户型A结构设计需整改
l 区植草坪需修整
l 区加设智化安保系统更换物业理公司
l 区引入线电视宽带等配套
l 区会改建售楼处提供良销售环境
l 清洗游泳池
l 区门重新设计建造
l 区门干道间道围墙加设挡板控制道围墙创造良区外部视觉形象
l 配备辆房专车
第五部分 项目均价预测
类价值预测法
1根项目周边类墅项目价值较判断项目实现均价
（1）选择类项目
根项目区位特征墅项目外环线周边位行政区域交界处原选择项目作项目类墅项目
嘉定区：东渡园景墅皇府墅绿谷墅
普陀区：美墅
南汇区
（2）量化项目类墅项目价值素值
类项目详细资料见第三部分第三节
量化标准：低成改建东海墅标准东海墅项100优东海墅分值高100东海墅差分值低100价值素赋予相权重出综合分值
（3）根价值素值结合类墅项目均价通算术均法推断出项目实现均价
项目实现均价类墅项目均价类墅项目综合分值*100
均价（元方米）
综合分值
东海墅实现均价（元方米）
东渡园景墅
3800
92
4130
皇府墅
3800
95
4000
绿谷墅
5000
101
4950
美墅
5500
113
4867
康桥半岛
5000
110
4545
算术均值
4499
东海墅实现均价三价位：低价位：4000元方米中价位：4500元方米高价位：5000元方米
2根海市类区域公寓墅价格值推算出项目墅市场均价4050元方米
结：东海墅实现均价三价位：低价位：4000元方米中价位：4500元方米高价位：5000元方米
二东海墅4000——5000元方米均价预测墅市场效需求相致
三分析价位均价销售风险
综合结：
鉴项目改建增加案附加价值项目选择4500元方米入市着气集聚认知度增强广告包装推广深入心高价位拔升
第六部分 项目投资收益分析
销售收入预测
二墅成预测
三项目利润测算
利润指标测算：
单位毛利项目利润销售面积101397元方米
单位净利税利润销售面积60566元方米
销售毛利率项目利润销售收入×1002232
销售净利率项目净利润销售收入×1001333
核心指标基求（参考）：销售净利率≥9
四现金流量测算
部收益率7632
核心指标基求（参考）： 部收益率≥25
五济指标汇总
济指标
单位数值（元m2）
项目总金额（万元）
备注
销售收入
4542
8635
住宅销售收入
直接成
3290
6254
开发成
总投资
3400
6463
开发成+期间费
税前利润
1719
税利润
1151
部收益率
7332
累计净现值零贴现率
销售净利率
1333
项目净利润销售收入×100
总投资回报率
1781
项目净利润项目总投资×100
六敏感性分析
该项目销售收入变动成两素变化销售净利率进行敏感性分析出销售收入相成更加敏感售价降10成升超10时项目销售净利率低9项目投资回报受定影响
第七部分：综合分析建议
项目环境市场财务济分析出：项目投资正处海市嘉定区房产市场稳升时期方面时机较成熟项目抗风险力较强获较投资回报
东海墅改建克服种劣势条件周边楼盘竞争取成功关键
目 录
第部分 项目决策背景——七利素 8
海市济保持着快速健康发展 8
二海市房产市场供销两旺持续 8
三海墅市场全面繁荣量价齐升 9
四海市嘉定区发展势头良 9
五F1方程式赛车场距项目仅4公里 10
六南翔镇国际化社区——格林风范启动拉开南翔新镇建设序幕 10
七嘉定区政府引轻轨南翔镇 11
第二部分 项目周边环境分析 12
项目位置 12
二项目现状 12
三项目周边3000米范围社区配套 13
四项目初步评估 14
第三部分 市场现状趋势判断 14
海市房产市场整体分析 14
二海市墅市场整体分析 17
三海市外环线周边类墅项目分析 26
四南翔镇房产市场楼盘分析 28
第四部分 项目优劣势分析产品营销建议 29
项目优劣势分析 29
二产品营销建议 30
第五部分 项目均价预测 31
类价值预测法 31
1根项目周边类墅项目价值较判断项目实现均价 31
2根海市类区域公寓墅价格值推算出项目墅市场均价 32
二东海墅4000——5000元方米均价预测墅市场效需求相致 33
三分析价位均价销售风险 33
第六部分 项目投资收益分析 34
销售收入预测 34
二墅成预测 35
三项目利润测算 35
四现金流量测算 36
五济指标汇总 37
六敏感性分析 37
第七部分：综合分析建议 38
第部分 项目决策背景——七利素
海市济保持着快速健康发展
世纪末十年海片热土日新月异神奇般变化世界折服’99财富坛海合作组织成立会议APEC会议刚刚申办成功2010年世博会海颗东方明珠正法阻挡魅力成全世界关注焦点
果仔细端详中国雄鸡状版图您会惊奇发现：辽东半岛鸭绿江口广西防城港市东兴镇绵延18000公里陆海岸线轮廓正恰似张拉满强弓弓弦南北交通动脉——京广铁路滚滚东长江支着力发利箭海远东城市位支利箭锋锐前
利箭锋芒形成巨磁场吸引全世界渴成功开拓者纷沓百年难寻机遇座城市充满活力
2002年国加入世界贸易组织第年年海市实现国民济持续快速健康发展项社会事业取全面进步民生活水稳步提高全面完成项预期目标务全年实现国生产总值540876亿元价格计算年增长109％产业结构调整中断优化第二第三产业推动济增长格局进步巩固全年第产业增加值8824亿元年增长3％第二产业增加值256469亿元增长121％第三产业增加值275583亿元增长10％城市综合服务功断提升第三产业增加值占国生产总值重继续提高达51％（数海统计局发布2002年海市国民济社会发展统计公报）
二海市房产市场供销两旺持续
2002年海房产发展年楼市项指标居高房产开发规模商品房供应量预售登记面积商品房价格水均程度超2001年全年水
2002年海房产业全年实现房产业增加值37363亿元年增长145％房产开发销售步增长开发全年商品房施工面积685317万方米年增长145％竣工面积198392万方米增长107％销售全年商品房销售面积19606万方米年增长91％中商品住宅销售183905万方米增长94％商品住宅销售面积中购房重已达975％年提高41百分点存量房产交易稳步升全年成交户面积179048万方米年增加36805万方米增长259％房屋租赁市场交易活跃全年商品房屋出租面积59719万方米年增长175％（数海统计局发布2002年海市国民济社会发展统计公报海房产交易中心公布统计资料）
2002年三热点——F1赛车场落户海安亭2010年世界博览会落定海环球影城题公园海浦东三林区建设——海楼市注入新动力未年海楼市持续
三海墅市场全面繁荣量价齐升
海市房产交易中心资料显示1996年1月2002年12月海市160余墅项目推出累计供量达33926套中消化量25614套销售率均达755价格段出现100
——200万元中低档墅区间说墅类宰正普通购房族关注青睐
时海市墅价格幅扬2002年四季度市场成交价格创新高6870元方米均价格创历史高点
墅市场异军突起房产市场长期培育结果政府采取积极财政政策体现扩需拉动市场济策略海市GDP值已超4500美元消费方式消费惯正处转新阶段符合时代需新型住宅观念正逐步普通购房士接受海作国际市位形象日益牢固世界范围国范围讲海正越越成城市成功士纷纷选择海投资置业安居
目前海房产整体运行态势良前提区域种类型墅尚定发展空间2003年墅市场发展高潮期
四海市嘉定区发展势头良
嘉定区位海西北部中心位置北纬31°23′东121°15′东宝山普陀两区接壤西江苏省昆山市毗连南襟吴凇江（苏州河）闵行长宁青浦三区相北浏河江苏省太仓市邻总面积4642方公里全境势坦东北略高西南稍低市区级河道蕰藻浜练祁河娄塘河横卧东西东流宝山区直通长江黄浦江盐铁塘横沥新槎浦贯南北吴凇江浏河相连河道总长1800余公里均河网密度方公里4公里
嘉定区工业生产产销衔接状况良工业济效益稳步提高汽车零配件电子电器金属制品纺织服装等重点发展行业工业济支柱工业产值占全区工业总产值296％非公制济规模断壮成工业济力外商投资企业私营企业工业产值分占全区工业总产值455％20l％世界排名前
500家公司中10家嘉定投资办企业美国通电气 德国众日富士通荷兰飞利浦等市区镇三级工业区希蓝天沪太徐行等20私营济区工业规模集聚效应正日益显现
五F1方程式赛车场距项目仅4公里
海国际赛车场位嘉定安亭镇宝安公路北面嘉松公路东面规划面积53方公里赛车场区商业博览区文化娱乐区发展预留区等板块组成现动工赛车场体部分——赛车场区占面积约25方公里塞岛9组赛道副台车队生活区维修站缓区配套设施等部分构成中高速赛道呈字造型总长约5451公里适合种赛车特级方程式F1赛车赛宽度介1320米间拥15转弯半径弯道9长度直道路面高度落差约12米升梯度3滑梯度8海软土基建造高难度高标准赛车道世界类赛车场尚先例
计划2004年春节前竣工确保2004年10月举办中国站国际赛事2年海作F1世界循环赛中站F1赛事然般说年举办短短3天带流商机显然巨项目作显易见
六南翔镇国际化社区——格林风范启动拉开南翔新镇建设序幕
2002年2月28日嘉定区土开发中心深圳金集团海嘉宝集团占140公顷格林风范居住区开发建设项目举行隆重签约仪式作嘉定区目前房产开发项目整南翔星城规划中先启动项目南翔镇国际化社区——格林风范启动标志着嘉定区房产业步入全新发展格局开发拉开南翔新镇建设序幕
南翔星城居住区项目总规划土面积约333公顷位嘉定区南翔镇东部市宝山区普陀区接壤北蕴藻浜南接丰翔路东中槎浦河西沪嘉高速公路嘉定区南翔星城项目进行反复证统规划参竞标14家市外型房产企业中深圳金（集团）股份限公司海嘉宝实业（集团）股份限公司两家市公司终脱颖出获南翔星城（期）项目开发权金集团国成长快房产品牌企业2001
年财时报中国房产市公司10强排名中金集团位列前三名格林风范金集团进入海首批投资开发型项目嘉宝集团嘉定区唯家国资产相控股市公司营范围已拓展电子电机电器房产贸易等领域
根关协议金集团该子公司提供融资约544亿元ST嘉宝提供233亿元金集团持海格林风范公司70股权ST嘉宝持30股权公告称海格林风范公司日海市嘉定区土储备开发中心签订开发海市嘉定区绿洲星城项目协议该项目土面积约2100亩规划性质商品住宅根协议格林风范公司协议签署日次性支付开发总费约78亿元开发中心协议签署日180日完成首批800亩土前期开发交付土格林风范公司目标块剩余土前期开发土交付2004年3月底前完成
次启动格林风范项目嘉定区南翔星城特型居住区项目第期该块背南翔古镇千年文精髓沪嘉高速公路界北静唐路东宝翔路南丰翔路南翔新镇规划中中心块明代园林古猗园咫尺该项目邀请国房产界著名策划师王志纲进行整体策划王志纲广州等先策划碧桂园星河湾等项目取俗销售业绩产生极轰动效应
格林风范初步定位面全市高档国际化型生态居住社区拥高配套低密度社区环境深厚文底蕴建成成海长江三角洲区代表性楼盘
住宅高层层花园洋房联排双拼独栋墅组成项目造镇思路实行统规划分期连续开发量利保护块现然条件基础综合考虑社区生活方面营造高品质居住社区环境配备高档完善设施国际学校高级医院组合商业豪华会游艇码头垂钓中心等物业类型预计高层层花园洋房连排双拼独栋墅规划设计程中更加注重环保概念采更新技术材料热系统水循环系统太阳应技术客户营造国际化性化高品质生活
七嘉定区政府引轻轨南翔镇
结：宏观面微观面均显示出政策济素项目呈现利态势
第二部分 项目周边环境分析
项目位置
1东海墅项目位嘉定区南翔镇普陀区宝山区毗邻项目距民广场15公里距虹桥国际机场仅12公里开车前需10分钟距浦东国际机场62公里车程45分钟距华东区国际集装箱码头海张华浜码头18 公里项目周边路面运输畅通发达铁路方面设华东铁路货运枢纽南翔铁路编组站2公里十五期间轻轨铁路开通南翔公路方面距204国道1公里新翔黄公路连接312国道沪嘉高速公路直达项目距外环线仅1公里直通海市区沪杭沪宁高速公路项目距F1方程式赛车4公里
2东湖墅项目占62万方米建筑面积32万方米项目位南翔镇东南角南翔工业开发区旁距南翔镇镇政府仅200米南侧紧邻沪嘉高速公路北侧农民建房东侧绿谷墅西侧墅烂尾楼
二项目现状
1项目目前墅现房占面积62万方米建筑面积32万方米容积率056区独立墅114栋4800元方米均价已售出14栋目前转独立墅72栋转价3000元方米
东海墅转独立墅户型面积配表
户型
面积
幢数
面积
幢数
A
1984
19
1983
2639
B
21381
17
1912
2361
C
26706
15
2107
2083
D
27971
1
147
139
E
28499
4
600
556
F
29173
1
153
139
G
31589
6
997
833
H
44263
5
1164
694
I
44531
4
937
556
合计
190114
72
2区现状
l 英格兰风格外墙面淡黄色毛石材质屋顶斜屋面铺浅灰色瓦片铝合金窗户实木门
需改进处——外墙面灰尘渗入显脏旧
外墙屋顶色彩太淡整体显没生气幢独立墅没特色彩视觉差异色彩识效果差
铝合金窗户实木门显非常陈旧档次低
l 户型A功结构设计存明显合理需进行涉基础结构墙体结构种道结构结构改动（具体整改需设计师证方案较）户型结构明显缺陷
l 区容积率较高独立墅间间距较幢墅花园面积基房屋面积致花园均植围隔花园草坪质量错
l 区道路铺设路面砖区入口门非常简陋
l 目前300米左右会目前功50米左右游泳池（目前喂养着金鱼）物业理12元米月物业理公司开发商设立物业理队伍区智化安保系统区尚线电视宽带等配套区水电煤气已入户
l 区门干道间约长100米宽10米道道北面围墙烂尾墅影响进出区视觉美感
三项目周边3000米范围社区配套
项目距离南翔镇中心较区配套基南翔镇成熟生活配套解决
l 交通出行：
周边包括高等级沪嘉高速公路四条重道路（沪嘉高速公路204国道新翔黄公路丰翔路）目前公交车项目块走南翔镇古猗园路巴南翔镇直达海市区公交线路十余条：562路517路北嘉线海旅游6号线等悉久南翔镇镇政府前道路会加设公交巴士外项目附南翔星城居住区项目启动嘉定区政府允诺引进公交车轻轨届时
l 教育：
南翔历重视教育素教化南翔美称辈出方镇区建中学8离镇区20公里范围海学济学等10高等学府
l 医疗
南翔医疗卫生条件优越南翔医院属二级医院类科室齐全拥200床位住院部
l 文化体育娱乐设施型购物中心商业菜市场银行邮局南翔镇提供南翔星城居住区项目完善配套供
l 旅游资源
南翔镇海市四历史名镇历史南翔赛苏城美誉历史悠久文荟萃文物古迹众旅游资源十分丰富五代砖塔双塔明代园林古猗园梁遗迹留云禅寺南翔笼包子更南翔绝
四项目初步评估
东海墅项目具定区位优势环境优势周边配套较完善私家车交通方便南翔镇嘉定区房产发展缓慢均处起步阶段区域市场消费者认
着F1方程式赛车场建造特项目附南翔星城居住区项目启动必带动整南翔区域市场快速发展区域具备增值潜力
东海墅项目目前现房转项目身积留许利营销问题通项目改建包装市场前景旧
第三部分 市场现状趋势判断
海市房产市场整体分析
12002年海房产市场现状分析
海房产交易中心公布统计资料表明2002年楼市项指标居高房产开发规模商品房供应量预售登记面积商品房价格水均程度超2001年全年水市场运行态势显现：
l 2002年持续2001年房产市场供求两旺态势
2001年海商品房供应受入市门槛提高影响直处相拮状态年底全年商品批准预售面积预售登记面积终锁定1110数值2002年商品房供应量逐季扬第季度市量466万方米第二季度672万方米第三季度713万方米第四季度825万方米市场阶段性供应求状况明显缓全年供应成交例1：09出现求略供结局
2002年季逐季累计供求情况（单位：万方米）
2002年
商品房批准预售面积
商品房预售登记面积
批准面积登记面积
季
第季度
46633
51657
1111
第二季度
67235
71357
1106
第三季度
71270
63799
1090
逐季累计
1—3月份
46633
51657
1111
1—6月份
113868
123014
1108
1—9月份
185138
186813
110
l 成交量高位扩张成交结构窄幅变动
2002年全国楼市普遍低走时海楼市片飘红伴着商品房预售成交量高位扩张成交结构悄然发生变化
区域结构：2001年相2002年浦东闵行宝山成交量增加四成区域均幅度降
购房者结构：海市居民购房套数占总量例明显降83降77相反外士境外士购房例相应升中外市购房例157升187境外士例13升42着高价位住房成交例提高外省市境外士购房例会升
l 2002年新盘整体价格水继续移
2001年第四季度楼价跃新台阶2002年季价格增幅逐季递增反映出新盘供应求整体品质断提升程度2002年全年商品房预售成交均价4895元方米中住宅成交均价4803元方米分年增长119112
历季类商品房成交均价走势
成交均价：元方米
2002年
第季度
增幅
第二季度
增幅
第三季度
增幅
第四季度
增幅
商品房均
4738
165
4710
059
4820
234
5213
815
中：住宅
4596
052
4651
120
4763
241
5100
708
办公楼
9750
4831
6189
3652
5986
328
7907
3209
商业房
8295
226
6936
1638
6727
301
7268
804
l 二手房交易速率明显趋缓交易价格走势坚挺
二手房前年高速高位交易放量2002年然交易总量达1790万方米增幅明显低新盘第三季度首次出现整年度总季度性回落季度海市申博成功消息强烈刺激二手房成交量价重回高位
22003年海房产市场趋势判断
2002年市场表明结构性原导致二手房交易价格升幅偏高外市场项指标运行较协调结合整体市场发展北京2002年市场走相较合理2003年市场会出现趋势判断：
l 供应：继续放量2002年2200万方米供应量已远远超1997年1737万方米历史纪录列原会2003年供应继续放量海GDP增长目标现房产投资建设规模高位性决定2003年供应量继续行旧城区改造申博成功浦江两岸开发逐步启动城九镇建设进步加海房产建设规模土二级市场中潜开发量目前市场量增价升形势会进步释放
l 需求：2002年市商品房预售登记面积高位幅增长包括二手房市场吸纳总量2003年会增加商品住宅结构性矛盾未彻底缓解低端产品旧处供应求矛盾中
l 价格：市场整体升惯性效应2003年商品房成交价格会继续升升势会低2002年价格结构言会高低两头中间移动
二海市墅市场整体分析
1海墅市场回顾展
l 海墅市场发展三阶段
九十年代初海第批墅诞生开始海墅伴着宏观济海楼市起伏走出生成长调整放量中长期程时间墅发展周期分三阶段：
第阶段：外销墅掀起第次墅浪潮1992—1998年
进入九十年代外商投资速度深度皆强劲增长适商业发展家居墅群应运生海出现批外销花园墅群形成海墅市场第次浪潮
外销墅基集中两区域：长宁区虹桥路线市中心徐家汇华山路建国路带
中长宁区虹桥路线分布密集虹桥路线外环线间分布二十外销墅楼盘楼盘虹桥开发区伴生产物着虹桥开发区成熟外销墅作高档房产商品目标市场局限性开发度前两年东南亚金融危机影响外销房市场历较长低迷期直稍转年外销墅空置率
30左右
第二阶段：需独显魅力销墅迎墅市场第二春1998—2000年
1998年开始世界国特亚洲国家历着金融风暴带萧条时中国保持着稳定高速发展特海作国济桥头堡更显鹤立鸡群三四年海房产市场特住宅市场迅猛发展时带动墅市场复苏
外销墅市场陷入低潮未走出迷谷时候销墅市场反较活跃1998年半年开始海西南莘庄附区掀起第二轮沪郊墅置业热潮1999年2000年排屋联体墅等济型墅涌入市场迅速市场认更预示着海墅市场春天
第三阶段：墅供应放出巨量墅品种逐步齐全意味着墅年2001年—
方面墅供应放出巨量墅市场1998年持续升2001年海墅类物业供销面积已占全部住宅开发面积13外2001年土出面积容积率呈现出幅度降趋势时2003年投放市场墅较升趋势
方面市场形成效供应市场确实出现批区位适中品质优越价格适宜升值较快市场接受度高墅十万排屋百万甚千万豪宅沪墅逐步形成高中低档满足市场需求物业品类体系
墅市场区域划分
l 2002年海墅市场
2002年海墅市场成海楼市热点品质优异价位适宜墅引爆购房者购墅热情总体2002海墅市场出现新特征：
（1） 墅项目供应量猛增
2002年墅市量分析2002年墅市场供应继续呈升势头开发商开发墅项目外更行业公司欲投资墅市场根统计目前闵行松江浦东长宁四区墅占墅市场总数7832区分布率闵行3007松江2168浦东1818长宁839青浦699嘉定420南汇35（奉贤普陀徐汇静安宝山杨浦）699
（2）高中低档次墅满足市场需求
墅市场中高档墅项目正日益增独立带鲜明性墅总价200万元栋获市场认高档墅走俏时郊县边远区联体墅混合物业类型中总价70—150万元栋左右济型墅走中低价位路线迎合部分消费者需求样俏销
（3）豪宅市场初露端倪
高档独立墅2002年半年集中市身高端产品销售速度较慢加市场消化时间短整体销售情况半佘山脚海紫园高定价达115亿民币豪宅天价纪录度刷新幢顶级豪宅已订走豪宅满足部分需求者心理目前选择豪宅部分豪宅含金量足豪宅市场进步发展
（4）投资墅项目风险凸现
然墅市场前景出现供求例失恒局面宏观济形势波动墅市场先遭殃解年市墅项目已出现销售阻力墅市场没特色没创新没文化简单复制市场前景容乐观
2综观海墅市场致途表现六类型
居住型墅——针满足城市钢筋混凝土环境士言
度假型墅——海会出现家拥两套房子现实郊区墅
周末节假日独栋联体需求较
短期居住型——
金桥张江古北等墅环境档次高投资回报率高租老总居住
旅游型墅——适合类需求墅位风景名胜旁边营者宾
馆
办公型墅——满足香港台湾国外公司解决办公场需求
投资型墅——海老墅
3海墅市场区域分布
整体海墅相集中松江闵行青浦浦东南汇四区域四区域墅已占全市供应总量80
松江
松江良环境域优势目前海墅集中区域已形成佘山泗径新桥九亭松江新城四板块市场
佘山
泗径
新桥
九亭
松江新城
区域特征
托海唯然风景区国家级旅游度假区——佘山风景区成海天然顶级墅区
沪松公路（泗泾）线已成排屋独栋销居住型墅
松江区域墅供应量区域该区域理位置等条件限制未会联排墅天
交通方便
托松江学城墅档次逐步升高
配套
基区会设置满足日常需
赖泗径镇区部配套
原规划中作墅区配套设施30万方米商业项目开始正式运作
区身配套
松江新城配套
物业类型
独立墅群
独立墅群
种类型墅均分布
墅品种较丰富体量
联体墅
物业档次
顶级豪华
高档
中档高档
中档
中低档
价格特征
单价均10000元
6000—7000元方米
独立墅价格6000
4000—6500元方米
3000—4500元方米
—7000元方米类型产品价格跨度较3000—7000元方米等
物业途
旅游度假
度假居住
居住投资
居住投资
居住投资
代表性墅
海紫园佘山天邻墅
泗径颐景园云顶墅
云间水庄绿洲长岛墅
海诗林
闵行
闵行作新型墅聚集区年倍受追捧济型墅相集中闵行属南北狭长区域心态北南次分布着华漕镇顾戴路春申（莘庄）
华漕镇
顾戴路
春申（莘庄）
区域特征
距离虹桥机场非常已成中档墅群
闵行区普通住宅热点区域
交通方便
形成海市块墅区
物业类型
独立墅
墅品种齐全
联体独立墅
联体独立墅
物业档次
高档
中档
中档
中档
价格特征
8000元方米
5000元方米
7000—8000元方米
5000—6000元方米
物业途
度假居住
居住投资
居住投资
居住投资
代表性墅
西郊庄园
皇花园圣陶沙花园
园
天籁
青浦
青浦墅空间布局沪青公路线展开建造时间东西沪青公路南北两侧深发展托虹桥墅区虹桥机场发展较早发展起重墅区域年作虹桥墅区域外延青浦东部已形成特色气全市性墅区域成海墅市场相较成熟区域
徐泾镇
淀山湖
区域特征
较成熟墅区交通条件
优美环境
物业类型
独立墅
独立墅
物业档次
中高档
中档
价格特征
7000元方米
4000—5000元方米
物业途
度假居住投资
休闲性度假投资
代表性墅
湖畔佳苑绿波花园
威尼斯花园国际华城
浦东南汇
浦东域宽广墅开发空间陆家嘴金融贸易区外高桥保税区张江高科技园区金桥出口加工区等白领集中区域墅消化力强直海墅开发重点区域浦东区墅域分布松散价格差距总价37—65万康桥半岛总价209—3500万元极品汤臣高尔夫墅目前浦东新区产品类型独立联排墅叠加墅少供应量300余套区域墅供应总量13
4海墅市场价格区间
l 总价结构
通售墅总价进行分析发现目前海墅供应量集中100万200万价格段占供应量46次总价200300万中高档墅占总供应量17总价100万济型墅总价
300万豪华型墅分1512
目前价格格局海墅市场产品结构消费结构基吻合存结构性矛盾
l 般单价
目前联体墅单价30005000元间面积200方米左右总价70万150万相市中心套中高档公寓独立式墅单价6000元面积300方米左右总价200万元面积500方米甚1000方米宅院价格超1000万
l 板块均价
5海墅市场供需状况
l 短期出现供求总量矛盾
目前肯定墅市场供应期快步升墅需求涨存着较确定性着潜墅断市市场供应带更压力然供求矛盾否认现实存墅需求着海济断发展国际化程度断升高墅需求定会更巨
l 短期出现结构性矛盾
阶段墅项目市情况短期供需关系出现结构性矛盾性较表现高档中高档墅度开发应市场需求足目前松江浦东闵行徐汇等区域准备市墅项目初步定价意图基总价250万均价8000元方米甚10000元方米相应少见中档中低档墅项目露面然市场信息显示恰恰者需求远远高前者种局面成：方面开发商成增高原先2030万亩土成现变成5060万亩促走高端市场道路方面业界高档墅盲目乐观开发商急墅项目作品牌显身手健康心态造成开发商市场定位错误判断
种结构性矛盾出现仅微观市场中具体墅项目带极风险整体市场发展带极利影响反种结构性矛盾意味着市场机会出现利种矛盾合适点发展中档中低档墅项目定获巨成功
6海墅市场客源构成
市场统计角度分析墅购买者典型众市场济实力较强生活品质求较高相固定社交活动范围层面仅仅基性墅购买者职业情况生活背景收入源等方面差墅物业选择购买表现出定差异性
l 域——客源三分天
调查表明目前海墅购买群中海籍仅占312国区购买者占25港澳台胞占30余国家外籍士购买
l 职业构成——金字塔分布
中高级理员例高达4392％专业技术员占2785％私营企业占1536％职业者610％情况677％
值注意许私营企业合伙等相表现较低调喜张扬出身份社交范围等种素考虑调查程中入企业中高级理员类种行理解样造成私营企业例较实际情况相偏低中高级理员例中存定老板阶层谓真正金色明暗
高档墅中档墅低档墅客户呈金字塔形态分布——
市区郊区分布目标客户物业理景观环境空气质量提出高求单栋价格300万元
客户跨国公司总裁高级港台投资士影视明星国名企总裁房产巨头著名设计师等
高档
墅
中档墅
低档墅
分布市郊结合部空气质量社区整体规模配套设施全面积花园单体价格150300万间
客户合资公司高级白领国士港台商企业老总
排屋定私花园单栋价格70万150间
客户成功年轻白领IT精英家境丰裕老外省市成功士私营企业家等
l 年龄特征
墅客户层面前述职业特征分析作新生代中产阶级力拥丰厚家庭济背景群少存初级创业原始积累扩发展三程达案实际消费力显示出案目标客户必须定年龄成功士出：
体年龄分布35—50岁间形成年龄逐渐趋低趋势中购买力旺盛集中35岁左右45岁左右
三海市外环线周边类墅项目分析
根项目区位特征墅项目外环线周边位行政区域交界处原选择项目作项目类墅项目
嘉定区：东渡园景墅皇府墅绿谷墅
普陀区：美墅
南汇区：康桥半岛
项目分析
l 东渡园景墅
位 置：项目相隔200米
占面积：6万方米
建筑面积：3万方米左右
容积率：052
售户数：48户
物业类型：14户联体墅34户独立墅
均单价：3800元方米
力面积：200—300方米
力总价：75—120万套
销售现状：基已售完销售员已撤走
竞争分析：东海墅品质优东渡园景墅
l 绿谷墅
位 置：紧邻项目
营性质：租售
物业类型：独立墅
均租赁价：1000—1500美金月套
正常换算例年租金售价8出均售价120套米均价5000元方米
销售现状：租赁状况良
竞争分析：东海墅品质东渡园景墅
l 皇府墅
位 置：曹安路2800号
占面积：106000方米
售户数：158户
物业类型：独立墅
均单价：3800元方米
力面积：300—350方米
力总价：100—150万套
销售现状：剩4套
竞争分析：东海墅总价低皇府墅
l 美墅
投资兴建：复集团
位 置：古浪路8号
物业类型：联体墅
均单价：5300—6600元方米
力面积：180—210方米
力总价：90—140万套
销售率：推出部分基售完
竞争分析： 东海墅区位产品品质差美墅
l 康桥半岛——迈阿密水岸二期
投资兴建：海康桥半岛房产发展限公司
位 置：外环路沪南路（沪南路2727弄）
总建规模：200万方米（占）
已推规模：60万方米（占）
段概念：外环沪南路
辐射区域：市区浦东
售户数：295户
均单价：独栋5000元 M2双拼4500元 M2
力面积：独栋242253 M2双拼211223 M2
力总价：独栋121127万元双拼95100万元
力客源：全市客源部分海
销售率：50
广告诉求语：新独院住宅生活
公开日期：1999年10月首期 2001年8月夏威夷豪园
2002年1月迈阿密水岸 2002年8月密苏里假日
力产品：
期：双拼152－161M2 二期：独立211－2276 M2 夏威夷豪园
三期：双拼210－2225 M2 迈阿密水岸 独立241－2675 M2
四期：密苏里假日公寓二房125－131 M2
面积配：
房型
面积（M2）
户数
例
独栋墅
268
14
5
独栋墅
242253
149
50
独栋墅
212
6
2
双拼墅
211223
126
43
竞争分析：东海墅品质周边环境差康桥半岛
四南翔镇房产市场楼盘分析
南翔镇房产市场起步非常晚商品房购买者镇居民开发区职员已开发商品房品质般
项目分析
l 德华新苑
发展商：海嘉定利翔房产营公司
规划途：普通住宅商住楼
基面积：6698方米 基位置：嘉定区南翔镇德华路612号
销售面积：9450方米 售楼处： 嘉定区南翔镇民街224号
容积率： 130 联系电话：59128764
绿化率： 40 单价范围：2550—3200元方米
预售号： 开发中 工程状况：开发中
建筑楼层：层
l 德华新苑
价格范围：2550～3000元M2
楼盘址：德华路612号
开盘时间：2001－11－18
楼盘状况：层复合式层住宅（期房
房型：三式厅二卫：14122 M2
三式厅二卫：12256 M2
二式厅二卫：95 M2
二式厅卫：8647 M2
l 德园路328号商住楼
发展商：海嘉定利翔房产营公司
规划途：普通住宅商住楼
基面积：11100方米
基位置：嘉定区南翔镇德园路328弄
销售面积：18600方米 售楼处： 嘉定区南翔镇民街224号
容积率： 15 联系电话：59128764
单价范围：2400 ——2880元方米
建筑楼层：层
l 古猗园路355弄住宅
古猗园路355弄住宅位南翔镇古猗园路民街交叉口总面积8340方米总建筑面积20827方米中：商业房3717方米停车库1756方米住宅15354方米艺建住宅168套该工程南翔镇老街改造工程公司第高起点高标准建设集商业居住停车体商住区整工程项目采桩柱基础坡型屋顶街幢商住楼设计新颖获海市建筑设计奖整体建筑采桩柱框架钢混结构外墙装饰采全新装潢材料该建筑南翔属雄伟幢建筑
第四部分 项目优劣势分析产品营销建议
项目优劣势分析
1项目优势
l 海房产市场墅市场均持续出现供求态势作现房东海墅2003年入市市场风险较
l 嘉定区F1方程式赛车场建造南翔星城项目启动轻轨引入三利消息项目带机遇
l 东海墅转价较低入市均价较选择余该项目中面积产品较总价整市场中优势非常明显
l 东海墅具定区位优势周边配套较齐全适合居住投资
l 东海墅绿化较幢墅花园独立面积较
2项目劣势
l 东海墅产品具定缺陷需改建改建项目运作成功关键
l 东海墅区域房产市场起步较晚未客户认项目销售带定难度
l 东海墅区缺乏基配套需引进
二产品营销建议
1目标客户层
l 南翔镇属开发区中高收入家庭项目潜购买者
目前南翔镇拥类企业220家累计引进外资企业100余家总投资36400万美元中许规模效益发展快成功企业
中南翔工业开发区位镇东南翔工业开发区属区级工业区占2方公里建1994年2000年底工业区建已投产项目计50余家迄止该园区累计引进外资1亿美元投资民币3亿元工业产值达30亿元中包括元证券（BVTTayuan Holdings CoLtd）投资成立海元玻璃限公司目前已美德日十国家区百家企业园区投资办厂少私营企业投资
南翔高科技园区位镇西南翔高科技园区属海市级工业区总规划面积12000亩建成高新技术先导现代化工业第三产业社会公益事业相配套国际济发展相适应高水准工业园区目前已美德日十国家区百家企业园区投资办厂9国家拥34家生产厂家全球性EMS供应商美国惠亚集团公司（America Viasystems Group Incorporation）园区投资5000万美元建成海惠亚电子限公司外美国GE明限公司华新电线电缆限公司等全球著名企业投资
l 嘉定区普陀区闸北区私营老板潜客户
项目嘉定区普陀区闸北区交通非常便利道路状况良项目具定性价优势投资概念强私营老板具吸引力
l 市南翔镇发展前景投资者潜客户
2项目营销建议
项目需改建具体方案：
l 外墙面需清洗
l 窗户更换档次较高塑钢窗配合外立面色彩搭配风格塑造选塑钢窗窗框色彩造型通色彩变化局部立面变化增加幢墅识性
l 修复幢墅门设计门造型
l 墅室需清扫
l 部分户型户型A结构设计需整改
l 区植草坪需修整
l 区加设智化安保系统更换物业理公司
l 区引入线电视宽带等配套
l 区会改建售楼处提供良销售环境
l 清洗游泳池
l 区门重新设计建造
l 区门干道间道围墙加设挡板控制道围墙创造良区外部视觉形象
l 配备辆房专车
第五部分 项目均价预测
类价值预测法
1根项目周边类墅项目价值较判断项目实现均价
（1）选择类项目
根项目区位特征墅项目外环线周边位行政区域交界处原选择项目作项目类墅项目
嘉定区：东渡园景墅皇府墅绿谷墅
普陀区：美墅
南汇区：康桥半岛
（2）量化项目类墅项目价值素值
类项目详细资料见第三部分第三节
量化标准：低成改建东海墅标准东海墅项100优东海墅分值高100东海墅差分值低100价值素赋予相权重出综合分值
项目
东海墅（改建）
东渡园景墅
皇府墅
绿谷墅
美墅
康桥半岛
段：
市政交通直入交通便利性
100
100
100
100
115
100
周边然绿化景观
100
95
97
100
95
95
教育文景观
100
100
95
100
105
105
周边社区素质
100
85
85
100
115
105
周边市政配套便利性
100
90
100
100
140
110
产品：
建筑风格立面设计材质
100
85
90
110
120
120
物业类型
100
95
100
100
95
100
单体户型设计
100
93
95
110
125
125
建筑空间布局绿化景观
100
85
95
105
120
120
区配套
100
90
105
105
125
130
物业理
100
95
95
100
105
105
形象包装营销策划
100
95
95
100
110
110
开发商品牌实力
100
95
95
100
105
105
政策利
100
85
80
90
100
105
综合分值
100
92
94
101
113
109
（3）根价值素值结合类墅项目均价通算术均法推断出项目实现均价
项目实现均价类墅项目均价类墅项目综合分值*100
均价（元方米）
综合分值
东海墅实现均价（元方米）
东渡园景墅
3800
92
4130
皇府墅
3800
95
4000
绿谷墅
5000
101
4950
美墅
5500
113
4867
康桥半岛
5000
110
4545
算术均值
4499
东海墅实现均价三价位：低价位：4000元方米中价位：4500元方米高价位：5000元方米
2根海市类区域公寓墅价格值推算出项目墅市场均价
类区域公寓墅价格值测算
类区域
公寓均价（元方米）
墅均价（元方米）
公寓墅价格值
普陀桃浦区
3800
5500
1：145
闵行春申区
4500
6500
1：144
松江新城区
3000
4600
1：153
南汇康桥区
3200
5000
1：156
浦东金桥区
4000
6000
1：150
算术均值
1：150
目前东海墅周边公寓基南翔镇商品房均价2700元方米1：15例计算项目市场均价4050元方米
起动南翔星城项目标准项目市场均价应高4050元方米
结：东海墅实现均价三价位：低价位：4000元方米中价位：4500元方米高价位：5000元方米
二东海墅4000——5000元方米均价预测墅市场效需求相致
新民晚报报道2003年独立墅旧需求流占总体需求77余次双联体墅排屋概念性层叠墅超半数客户求花园面积400—900方米间七成客户房型需求面积集中200—300方米间总体承付力言心理价位100—250万元间达683100万元106需求力面积段较匹配
作独立墅东海墅力户型面积198—334方米潜需求致4000—5000元方米均价计算总价80—160万元潜需求致
三分析价位均价销售风险
均价
销售风险
低价位：4000元方米
获基运作收益基市场投入收益承担较市场风险
中价位：4500元方米
获高市场收益基风险收益时承担定市场风险
高价位：5000元方米
完全风险出发获高风险带高收益承担较高推案风险
综合结：
鉴项目改建增加案附加价值项目选择4500元方米入市着气集聚认知度增强广告包装推广深入心高价位拔升
第六部分 项目投资收益分析
销售收入预测
销售收入览表
金额单位：万元
序号
收入项目
总销售收入
售面积均价
备注
建筑面积
190114
售面积
190114
销售收入
863513
454208
1
毛坯房销售收入
855513
4500
中价位4500元方米作预售均价
2
样板房装修收入
80
4208
契税转价*3
二
营业税金附加
45334
23846
销售收入*525
1
售楼营业税
43176
22711
营业收入*5
2
城建税
4318
2271
营业税额*1
3
教育费附加
1295
681
营业税额*1
4
河道理费
4318
2271
营业税额*1
二墅成预测
投资估算明细表
敏感系数：100
序号
成项目
总成（万元）
售面积单位成（元米）
备注
建筑面积
19011
售面积
19011
74幢墅获费
587909
309240
1
74幢墅转价
570342
3000
2
契税税费
17567
9240
契税转价*3
二
二次开发费
37500
19725
1
线电视区宽带费
15
789
2
智化安保系统
35
1841
包括红外线周界防卫系统门禁讲系统门入口动门禁系统
3
墅单体整修费
300
15780
包括外墙清洗墙粉刷防渗漏窗户门整修栋整修费约4万元
4
会整修费
15
789
包括外墙粉刷积累简单装修
5
绿化整修费
10
526
具体方案定
开发成
625409
328965
三
期间费
20912
110
1
理费
3802
20
2
销售费
17110
90
销售收入*2
3
财务费
0
0
财务费约200万元已资化计入前期费中
项目总投资
646321
339965
注：销售费包括售楼处布置3套样板房装修前期广告费房车投入
三项目利润测算
利润测算表
敏感系数：100 金额单位：万元
序号
项目
金额
备注
1
营业收入
863513
2
减：营业税附加
45334
3
开发成
625409
4
项目利润
19277
4123
5
期间费
20912
6
中：理费
3802
7
销售费
17110
8
财务费
9
税前利润
171858
945
10
减：税（33）
56713
109*33
11
税利润
115145
11910
表进行利润指标测算：
l 单位毛利项目利润销售面积101397元方米
l 单位净利税利润销售面积60566元方米
l 销售毛利率项目利润销售收入×1002232
l 销售净利率项目净利润销售收入×1001333
核心指标基求（参考）：销售净利率≥9
四现金流量测算
具体现金流量表见页
部收益率7632
核心指标基求（参考）： 部收益率≥25
现金流量表说明：
1 墅转费分两次付清签订合时付800万元契税等税费45天产权证书时付清余部分款项
2 墅二次开发预计3月完成投入假设月均衡投入
3 墅正式销售工程基完工开始预计6月结束销售销售计划第1月预计销售约10第2月预计销售约20第3月预计销售约30第4月预计销售约20第5月预计销售约10第6月预计销售约10（该销售计划保守计划方案）
4 销售月回款月回款80加月回款20计
5 部收益率IRR函数表达式IRR（B1：Bn）B指期净现金流量（期数次序颠倒）
五济指标汇总
济指标
单位数值（元m2）
项目总金额（万元）
备注
销售收入
4542
8635
住宅销售收入
直接成
3290
6254
开发成
总投资
3400
6463
开发成+期间费
税前利润
1719
税利润
1151
部收益率
7332
累计净现值零贴现率
销售净利率
1333
项目净利润销售收入×100
总投资回报率
1781
项目净利润项目总投资×100
六敏感性分析
该项目销售收入变动成两素变化销售净利率进行敏感性分析
敏感素影响
金额单位：万元 面积单位：方米
售价影响
预计售价
预计售价
预计售价
预计售价
预计售价
敏感系数
（×100）
（×95）
（×90）
（×105）
（×110）
销售均价(元m2)
4500
4275
4050
4725
4950
营业收入
8635
8207
7779
9063
9490
项目利润
1928
1522
1117
2333
2738
税利润
1151
880
608
1423
1694
单位净利
606
463
320
749
891
销售毛利率
2233
1855
1435
2574
2885
销售净利率
1333
1072
782
1570
1785
敏感系数（净利率）
100
392
414
392
339
二成影响
估算成
估算成
估算成
估算成
估算成
敏感系数
（×100）
（×95）
（×90）
（×105）
（×110）
单位开发成(元m2)
3290
3125
2961
3454
3619
开发总成
6254
5941
5629
6567
6879
项目利润
1928
2241
2553
1615
1303
税利润
1152
1361
1571
942
733
单位净利
606
716
826
496
385
销售毛利率
2233
2595
2957
1871
1508
销售净利率
1334
1576
1819
1091
848
敏感系数（净利率）
100
364
364
364
364
说明：该表敏感系数100时指基行性报告测算指标
表出销售收入相成更加敏感售价降10成升超10时项目销售净利率低9项目投资回报受定影响
第七部分：综合分析建议
项目环境市场财务济分析出：项目投资正处海市嘉定区房产市场稳升时期方面时机较成熟项目抗风险力较强获较投资回报
东海墅改建克服种劣势条件周边楼盘竞争取成功关键
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海东海墅项目投资
行性研究报告
详细摘
第部分 项目决策背景——七利素
海市济保持着快速健康发展
二海市房产市场供销两旺持续
三海墅市场全面繁荣量价齐升
四海市嘉定区发展势头良
五F1方程式赛车场距项目仅4公里
六南翔镇国际化社区——格林风范启动拉开南翔新镇建设序幕
2002年2月28日嘉定区土开发中心深圳金集团海嘉宝集团占140公顷格林风范居住区开发建设项目举行隆重签约仪式作嘉定区目前房产开发项目整南翔星城规划中先启动项目南翔镇国际化社区——格林风范启动标志着嘉定区房产业步入全新发展格局开发拉开南翔新镇建设序幕
南翔星城居住区项目总规划土面积约333公顷位嘉定区南翔镇东部市宝山区普陀区接壤北蕴藻浜南接丰翔路东中槎浦河西沪嘉高速公路该项目东海墅相隔远东海墅营销利素
七嘉定区政府引轻轨南翔镇
结：宏观面微观面均显示出政策济素项目呈现利态势
第二部分 项目周边环境分析
项目位置项目现状项目周边3000米范围社区配套三方面分析作出项目初步评估：
东海墅项目具定区位优势环境优势周边配套较完善私家车交通方便南翔镇嘉定区房产发展缓慢均处起步阶段区域市场消费者认
着F1方程式赛车场建造特项目附南翔星城居住区项目启动必带动整南翔区域市场快速发展区域具备增值潜力
东海墅项目目前现房转项目身积留许利营销问题通项目改建包装市场前景旧
第三部分 市场现状趋势判断
海市房产市场整体分析
12002年海房产市场现状分析
22003年海房产市场趋势判断
二海市墅市场整体分析
1海墅市场回顾展
2海墅市场途六类型
3海墅市场区域分布
4海墅市场价格区间
5海墅市场供需状况
6海墅市场客源构成
三海市外环线周边类墅项目分析
四南翔镇房产市场楼盘分析
第四部分 项目优劣势分析产品营销建议
通第三部分市场分析出：
项目优劣势分析
1项目优势
l 海房产市场墅市场均持续出现供求态势作现房东海墅2003年入市市场风险较
l 嘉定区F1方程式赛车场建造南翔星城项目启动轻轨引入三利消息项目带机遇
l 东海墅转价较低入市均价较选择余该项目中面积产品较总价整市场中优势非常明显
l 东海墅具定区位优势周边配套较齐全适合居住投资
l 东海墅绿化较幢墅花园独立面积较
2项目劣势
l 东海墅产品具定缺陷需改建改建项目运作成功关键
l 东海墅区域房产市场起步较晚未客户认项目销售带定难度
l 东海墅区缺乏基配套需引进
二产品营销建议
1目标客户层
l 南翔镇属开发区中高收入家庭项目潜购买者
l 嘉定区普陀区闸北区私营老板潜客户
l 市南翔镇发展前景投资者潜客户
2项目营销建议
项目需改建具体方案：
l 外墙面需清洗
l 窗户更换档次较高塑钢窗配合外立面色彩搭配风格塑造选塑钢窗窗框色彩造型通色彩变化局部立面变化增加幢墅识性
l 修复幢墅门设计门造型
l 墅室需清扫
l 部分户型户型A结构设计需整改
l 区植草坪需修整
l 区加设智化安保系统更换物业理公司
l 区引入线电视宽带等配套
l 区会改建售楼处提供良销售环境
l 清洗游泳池
l 区门重新设计建造
l 区门干道间道围墙加设挡板控制道围墙创造良区外部视觉形象
l 配备辆房专车
第五部分 项目均价预测
类价值预测法
1根项目周边类墅项目价值较判断项目实现均价
（1）选择类项目
根项目区位特征墅项目外环线周边位行政区域交界处原选择项目作项目类墅项目
嘉定区：东渡园景墅皇府墅绿谷墅
普陀区：美墅
南汇区
（2）量化项目类墅项目价值素值
类项目详细资料见第三部分第三节
量化标准：低成改建东海墅标准东海墅项100优东海墅分值高100东海墅差分值低100价值素赋予相权重出综合分值
（3）根价值素值结合类墅项目均价通算术均法推断出项目实现均价
项目实现均价类墅项目均价类墅项目综合分值*100
均价（元方米）
综合分值
东海墅实现均价（元方米）
东渡园景墅
3800
92
4130
皇府墅
3800
95
4000
绿谷墅
5000
101
4950
美墅
5500
113
4867
康桥半岛
5000
110
4545
算术均值
4499
东海墅实现均价三价位：低价位：4000元方米中价位：4500元方米高价位：5000元方米
2根海市类区域公寓墅价格值推算出项目墅市场均价4050元方米
结：东海墅实现均价三价位：低价位：4000元方米中价位：4500元方米高价位：5000元方米
二东海墅4000——5000元方米均价预测墅市场效需求相致
三分析价位均价销售风险
综合结：
鉴项目改建增加案附加价值项目选择4500元方米入市着气集聚认知度增强广告包装推广深入心高价位拔升
第六部分 项目投资收益分析
销售收入预测
二墅成预测
三项目利润测算
利润指标测算：
单位毛利项目利润销售面积101397元方米
单位净利税利润销售面积60566元方米
销售毛利率项目利润销售收入×1002232
销售净利率项目净利润销售收入×1001333
核心指标基求（参考）：销售净利率≥9
四现金流量测算
部收益率7632
核心指标基求（参考）： 部收益率≥25
五济指标汇总
济指标
单位数值（元m2）
项目总金额（万元）
备注
销售收入
4542
8635
住宅销售收入
直接成
3290
6254
开发成
总投资
3400
6463
开发成+期间费
税前利润
1719
税利润
1151
部收益率
7332
累计净现值零贴现率
销售净利率
1333
项目净利润销售收入×100
总投资回报率
1781
项目净利润项目总投资×100
六敏感性分析
该项目销售收入变动成两素变化销售净利率进行敏感性分析出销售收入相成更加敏感售价降10成升超10时项目销售净利率低9项目投资回报受定影响
第七部分：综合分析建议
项目环境市场财务济分析出：项目投资正处海市嘉定区房产市场稳升时期方面时机较成熟项目抗风险力较强获较投资回报
东海墅改建克服种劣势条件周边楼盘竞争取成功关键
目 录
第部分 项目决策背景——七利素 8
海市济保持着快速健康发展 8
二海市房产市场供销两旺持续 8
三海墅市场全面繁荣量价齐升 9
四海市嘉定区发展势头良 9
五F1方程式赛车场距项目仅4公里 10
六南翔镇国际化社区——格林风范启动拉开南翔新镇建设序幕 10
七嘉定区政府引轻轨南翔镇 11
第二部分 项目周边环境分析 12
项目位置 12
二项目现状 12
三项目周边3000米范围社区配套 13
四项目初步评估 14
第三部分 市场现状趋势判断 14
海市房产市场整体分析 14
二海市墅市场整体分析 17
三海市外环线周边类墅项目分析 26
四南翔镇房产市场楼盘分析 28
第四部分 项目优劣势分析产品营销建议 29
项目优劣势分析 29
二产品营销建议 30
第五部分 项目均价预测 31
类价值预测法 31
1根项目周边类墅项目价值较判断项目实现均价 31
2根海市类区域公寓墅价格值推算出项目墅市场均价 32
二东海墅4000——5000元方米均价预测墅市场效需求相致 33
三分析价位均价销售风险 33
第六部分 项目投资收益分析 34
销售收入预测 34
二墅成预测 35
三项目利润测算 35
四现金流量测算 36
五济指标汇总 37
六敏感性分析 37
第七部分：综合分析建议 38
第部分 项目决策背景——七利素
海市济保持着快速健康发展
世纪末十年海片热土日新月异神奇般变化世界折服’99财富坛海合作组织成立会议APEC会议刚刚申办成功2010年世博会海颗东方明珠正法阻挡魅力成全世界关注焦点
果仔细端详中国雄鸡状版图您会惊奇发现：辽东半岛鸭绿江口广西防城港市东兴镇绵延18000公里陆海岸线轮廓正恰似张拉满强弓弓弦南北交通动脉——京广铁路滚滚东长江支着力发利箭海远东城市位支利箭锋锐前
利箭锋芒形成巨磁场吸引全世界渴成功开拓者纷沓百年难寻机遇座城市充满活力
2002年国加入世界贸易组织第年年海市实现国民济持续快速健康发展项社会事业取全面进步民生活水稳步提高全面完成项预期目标务全年实现国生产总值540876亿元价格计算年增长109％产业结构调整中断优化第二第三产业推动济增长格局进步巩固全年第产业增加值8824亿元年增长3％第二产业增加值256469亿元增长121％第三产业增加值275583亿元增长10％城市综合服务功断提升第三产业增加值占国生产总值重继续提高达51％（数海统计局发布2002年海市国民济社会发展统计公报）
二海市房产市场供销两旺持续
2002年海房产发展年楼市项指标居高房产开发规模商品房供应量预售登记面积商品房价格水均程度超2001年全年水
2002年海房产业全年实现房产业增加值37363亿元年增长145％房产开发销售步增长开发全年商品房施工面积685317万方米年增长145％竣工面积198392万方米增长107％销售全年商品房销售面积19606万方米年增长91％中商品住宅销售183905万方米增长94％商品住宅销售面积中购房重已达975％年提高41百分点存量房产交易稳步升全年成交户面积179048万方米年增加36805万方米增长259％房屋租赁市场交易活跃全年商品房屋出租面积59719万方米年增长175％（数海统计局发布2002年海市国民济社会发展统计公报海房产交易中心公布统计资料）
2002年三热点——F1赛车场落户海安亭2010年世界博览会落定海环球影城题公园海浦东三林区建设——海楼市注入新动力未年海楼市持续
三海墅市场全面繁荣量价齐升
海市房产交易中心资料显示1996年1月2002年12月海市160余墅项目推出累计供量达33926套中消化量25614套销售率均达755价格段出现100
——200万元中低档墅区间说墅类宰正普通购房族关注青睐
时海市墅价格幅扬2002年四季度市场成交价格创新高6870元方米均价格创历史高点
墅市场异军突起房产市场长期培育结果政府采取积极财政政策体现扩需拉动市场济策略海市GDP值已超4500美元消费方式消费惯正处转新阶段符合时代需新型住宅观念正逐步普通购房士接受海作国际市位形象日益牢固世界范围国范围讲海正越越成城市成功士纷纷选择海投资置业安居
目前海房产整体运行态势良前提区域种类型墅尚定发展空间2003年墅市场发展高潮期
四海市嘉定区发展势头良
嘉定区位海西北部中心位置北纬31°23′东121°15′东宝山普陀两区接壤西江苏省昆山市毗连南襟吴凇江（苏州河）闵行长宁青浦三区相北浏河江苏省太仓市邻总面积4642方公里全境势坦东北略高西南稍低市区级河道蕰藻浜练祁河娄塘河横卧东西东流宝山区直通长江黄浦江盐铁塘横沥新槎浦贯南北吴凇江浏河相连河道总长1800余公里均河网密度方公里4公里
嘉定区工业生产产销衔接状况良工业济效益稳步提高汽车零配件电子电器金属制品纺织服装等重点发展行业工业济支柱工业产值占全区工业总产值296％非公制济规模断壮成工业济力外商投资企业私营企业工业产值分占全区工业总产值455％20l％世界排名前
500家公司中10家嘉定投资办企业美国通电气 德国众日富士通荷兰飞利浦等市区镇三级工业区希蓝天沪太徐行等20私营济区工业规模集聚效应正日益显现
五F1方程式赛车场距项目仅4公里
海国际赛车场位嘉定安亭镇宝安公路北面嘉松公路东面规划面积53方公里赛车场区商业博览区文化娱乐区发展预留区等板块组成现动工赛车场体部分——赛车场区占面积约25方公里塞岛9组赛道副台车队生活区维修站缓区配套设施等部分构成中高速赛道呈字造型总长约5451公里适合种赛车特级方程式F1赛车赛宽度介1320米间拥15转弯半径弯道9长度直道路面高度落差约12米升梯度3滑梯度8海软土基建造高难度高标准赛车道世界类赛车场尚先例
计划2004年春节前竣工确保2004年10月举办中国站国际赛事2年海作F1世界循环赛中站F1赛事然般说年举办短短3天带流商机显然巨项目作显易见
六南翔镇国际化社区——格林风范启动拉开南翔新镇建设序幕
2002年2月28日嘉定区土开发中心深圳金集团海嘉宝集团占140公顷格林风范居住区开发建设项目举行隆重签约仪式作嘉定区目前房产开发项目整南翔星城规划中先启动项目南翔镇国际化社区——格林风范启动标志着嘉定区房产业步入全新发展格局开发拉开南翔新镇建设序幕
南翔星城居住区项目总规划土面积约333公顷位嘉定区南翔镇东部市宝山区普陀区接壤北蕴藻浜南接丰翔路东中槎浦河西沪嘉高速公路嘉定区南翔星城项目进行反复证统规划参竞标14家市外型房产企业中深圳金（集团）股份限公司海嘉宝实业（集团）股份限公司两家市公司终脱颖出获南翔星城（期）项目开发权金集团国成长快房产品牌企业2001
年财时报中国房产市公司10强排名中金集团位列前三名格林风范金集团进入海首批投资开发型项目嘉宝集团嘉定区唯家国资产相控股市公司营范围已拓展电子电机电器房产贸易等领域
根关协议金集团该子公司提供融资约544亿元ST嘉宝提供233亿元金集团持海格林风范公司70股权ST嘉宝持30股权公告称海格林风范公司日海市嘉定区土储备开发中心签订开发海市嘉定区绿洲星城项目协议该项目土面积约2100亩规划性质商品住宅根协议格林风范公司协议签署日次性支付开发总费约78亿元开发中心协议签署日180日完成首批800亩土前期开发交付土格林风范公司目标块剩余土前期开发土交付2004年3月底前完成
次启动格林风范项目嘉定区南翔星城特型居住区项目第期该块背南翔古镇千年文精髓沪嘉高速公路界北静唐路东宝翔路南丰翔路南翔新镇规划中中心块明代园林古猗园咫尺该项目邀请国房产界著名策划师王志纲进行整体策划王志纲广州等先策划碧桂园星河湾等项目取俗销售业绩产生极轰动效应
格林风范初步定位面全市高档国际化型生态居住社区拥高配套低密度社区环境深厚文底蕴建成成海长江三角洲区代表性楼盘
住宅高层层花园洋房联排双拼独栋墅组成项目造镇思路实行统规划分期连续开发量利保护块现然条件基础综合考虑社区生活方面营造高品质居住社区环境配备高档完善设施国际学校高级医院组合商业豪华会游艇码头垂钓中心等物业类型预计高层层花园洋房连排双拼独栋墅规划设计程中更加注重环保概念采更新技术材料热系统水循环系统太阳应技术客户营造国际化性化高品质生活
七嘉定区政府引轻轨南翔镇
结：宏观面微观面均显示出政策济素项目呈现利态势
第二部分 项目周边环境分析
项目位置
1东海墅项目位嘉定区南翔镇普陀区宝山区毗邻项目距民广场15公里距虹桥国际机场仅12公里开车前需10分钟距浦东国际机场62公里车程45分钟距华东区国际集装箱码头海张华浜码头18 公里项目周边路面运输畅通发达铁路方面设华东铁路货运枢纽南翔铁路编组站2公里十五期间轻轨铁路开通南翔公路方面距204国道1公里新翔黄公路连接312国道沪嘉高速公路直达项目距外环线仅1公里直通海市区沪杭沪宁高速公路项目距F1方程式赛车4公里
2东湖墅项目占62万方米建筑面积32万方米项目位南翔镇东南角南翔工业开发区旁距南翔镇镇政府仅200米南侧紧邻沪嘉高速公路北侧农民建房东侧绿谷墅西侧墅烂尾楼
二项目现状
1项目目前墅现房占面积62万方米建筑面积32万方米容积率056区独立墅114栋4800元方米均价已售出14栋目前转独立墅72栋转价3000元方米
东海墅转独立墅户型面积配表
户型
面积
幢数
面积
幢数
A
1984
19
1983
2639
B
21381
17
1912
2361
C
26706
15
2107
2083
D
27971
1
147
139
E
28499
4
600
556
F
29173
1
153
139
G
31589
6
997
833
H
44263
5
1164
694
I
44531
4
937
556
合计
190114
72
2区现状
l 英格兰风格外墙面淡黄色毛石材质屋顶斜屋面铺浅灰色瓦片铝合金窗户实木门
需改进处——外墙面灰尘渗入显脏旧
外墙屋顶色彩太淡整体显没生气幢独立墅没特色彩视觉差异色彩识效果差
铝合金窗户实木门显非常陈旧档次低
l 户型A功结构设计存明显合理需进行涉基础结构墙体结构种道结构结构改动（具体整改需设计师证方案较）户型结构明显缺陷
l 区容积率较高独立墅间间距较幢墅花园面积基房屋面积致花园均植围隔花园草坪质量错
l 区道路铺设路面砖区入口门非常简陋
l 目前300米左右会目前功50米左右游泳池（目前喂养着金鱼）物业理12元米月物业理公司开发商设立物业理队伍区智化安保系统区尚线电视宽带等配套区水电煤气已入户
l 区门干道间约长100米宽10米道道北面围墙烂尾墅影响进出区视觉美感
三项目周边3000米范围社区配套
项目距离南翔镇中心较区配套基南翔镇成熟生活配套解决
l 交通出行：
周边包括高等级沪嘉高速公路四条重道路（沪嘉高速公路204国道新翔黄公路丰翔路）目前公交车项目块走南翔镇古猗园路巴南翔镇直达海市区公交线路十余条：562路517路北嘉线海旅游6号线等悉久南翔镇镇政府前道路会加设公交巴士外项目附南翔星城居住区项目启动嘉定区政府允诺引进公交车轻轨届时
l 教育：
南翔历重视教育素教化南翔美称辈出方镇区建中学8离镇区20公里范围海学济学等10高等学府
l 医疗
南翔医疗卫生条件优越南翔医院属二级医院类科室齐全拥200床位住院部
l 文化体育娱乐设施型购物中心商业菜市场银行邮局南翔镇提供南翔星城居住区项目完善配套供
l 旅游资源
南翔镇海市四历史名镇历史南翔赛苏城美誉历史悠久文荟萃文物古迹众旅游资源十分丰富五代砖塔双塔明代园林古猗园梁遗迹留云禅寺南翔笼包子更南翔绝
四项目初步评估
东海墅项目具定区位优势环境优势周边配套较完善私家车交通方便南翔镇嘉定区房产发展缓慢均处起步阶段区域市场消费者认
着F1方程式赛车场建造特项目附南翔星城居住区项目启动必带动整南翔区域市场快速发展区域具备增值潜力
东海墅项目目前现房转项目身积留许利营销问题通项目改建包装市场前景旧
第三部分 市场现状趋势判断
海市房产市场整体分析
12002年海房产市场现状分析
海房产交易中心公布统计资料表明2002年楼市项指标居高房产开发规模商品房供应量预售登记面积商品房价格水均程度超2001年全年水市场运行态势显现：
l 2002年持续2001年房产市场供求两旺态势
2001年海商品房供应受入市门槛提高影响直处相拮状态年底全年商品批准预售面积预售登记面积终锁定1110数值2002年商品房供应量逐季扬第季度市量466万方米第二季度672万方米第三季度713万方米第四季度825万方米市场阶段性供应求状况明显缓全年供应成交例1：09出现求略供结局
2002年季逐季累计供求情况（单位：万方米）
2002年
商品房批准预售面积
商品房预售登记面积
批准面积登记面积
季
第季度
46633
51657
1111
第二季度
67235
71357
1106
第三季度
71270
63799
1090
逐季累计
1—3月份
46633
51657
1111
1—6月份
113868
123014
1108
1—9月份
185138
186813
110
l 成交量高位扩张成交结构窄幅变动
2002年全国楼市普遍低走时海楼市片飘红伴着商品房预售成交量高位扩张成交结构悄然发生变化
区域结构：2001年相2002年浦东闵行宝山成交量增加四成区域均幅度降
购房者结构：海市居民购房套数占总量例明显降83降77相反外士境外士购房例相应升中外市购房例157升187境外士例13升42着高价位住房成交例提高外省市境外士购房例会升
l 2002年新盘整体价格水继续移
2001年第四季度楼价跃新台阶2002年季价格增幅逐季递增反映出新盘供应求整体品质断提升程度2002年全年商品房预售成交均价4895元方米中住宅成交均价4803元方米分年增长119112
历季类商品房成交均价走势
成交均价：元方米
2002年
第季度
增幅
第二季度
增幅
第三季度
增幅
第四季度
增幅
商品房均
4738
165
4710
059
4820
234
5213
815
中：住宅
4596
052
4651
120
4763
241
5100
708
办公楼
9750
4831
6189
3652
5986
328
7907
3209
商业房
8295
226
6936
1638
6727
301
7268
804
l 二手房交易速率明显趋缓交易价格走势坚挺
二手房前年高速高位交易放量2002年然交易总量达1790万方米增幅明显低新盘第三季度首次出现整年度总季度性回落季度海市申博成功消息强烈刺激二手房成交量价重回高位
22003年海房产市场趋势判断
2002年市场表明结构性原导致二手房交易价格升幅偏高外市场项指标运行较协调结合整体市场发展北京2002年市场走相较合理2003年市场会出现趋势判断：
l 供应：继续放量2002年2200万方米供应量已远远超1997年1737万方米历史纪录列原会2003年供应继续放量海GDP增长目标现房产投资建设规模高位性决定2003年供应量继续行旧城区改造申博成功浦江两岸开发逐步启动城九镇建设进步加海房产建设规模土二级市场中潜开发量目前市场量增价升形势会进步释放
l 需求：2002年市商品房预售登记面积高位幅增长包括二手房市场吸纳总量2003年会增加商品住宅结构性矛盾未彻底缓解低端产品旧处供应求矛盾中
l 价格：市场整体升惯性效应2003年商品房成交价格会继续升升势会低2002年价格结构言会高低两头中间移动
二海市墅市场整体分析
1海墅市场回顾展
l 海墅市场发展三阶段
九十年代初海第批墅诞生开始海墅伴着宏观济海楼市起伏走出生成长调整放量中长期程时间墅发展周期分三阶段：
第阶段：外销墅掀起第次墅浪潮1992—1998年
进入九十年代外商投资速度深度皆强劲增长适商业发展家居墅群应运生海出现批外销花园墅群形成海墅市场第次浪潮
外销墅基集中两区域：长宁区虹桥路线市中心徐家汇华山路建国路带
中长宁区虹桥路线分布密集虹桥路线外环线间分布二十外销墅楼盘楼盘虹桥开发区伴生产物着虹桥开发区成熟外销墅作高档房产商品目标市场局限性开发度前两年东南亚金融危机影响外销房市场历较长低迷期直稍转年外销墅空置率
30左右
第二阶段：需独显魅力销墅迎墅市场第二春1998—2000年
1998年开始世界国特亚洲国家历着金融风暴带萧条时中国保持着稳定高速发展特海作国济桥头堡更显鹤立鸡群三四年海房产市场特住宅市场迅猛发展时带动墅市场复苏
外销墅市场陷入低潮未走出迷谷时候销墅市场反较活跃1998年半年开始海西南莘庄附区掀起第二轮沪郊墅置业热潮1999年2000年排屋联体墅等济型墅涌入市场迅速市场认更预示着海墅市场春天
第三阶段：墅供应放出巨量墅品种逐步齐全意味着墅年2001年—
方面墅供应放出巨量墅市场1998年持续升2001年海墅类物业供销面积已占全部住宅开发面积13外2001年土出面积容积率呈现出幅度降趋势时2003年投放市场墅较升趋势
方面市场形成效供应市场确实出现批区位适中品质优越价格适宜升值较快市场接受度高墅十万排屋百万甚千万豪宅沪墅逐步形成高中低档满足市场需求物业品类体系
墅市场区域划分
l 2002年海墅市场
2002年海墅市场成海楼市热点品质优异价位适宜墅引爆购房者购墅热情总体2002海墅市场出现新特征：
（1） 墅项目供应量猛增
2002年墅市量分析2002年墅市场供应继续呈升势头开发商开发墅项目外更行业公司欲投资墅市场根统计目前闵行松江浦东长宁四区墅占墅市场总数7832区分布率闵行3007松江2168浦东1818长宁839青浦699嘉定420南汇35（奉贤普陀徐汇静安宝山杨浦）699
（2）高中低档次墅满足市场需求
墅市场中高档墅项目正日益增独立带鲜明性墅总价200万元栋获市场认高档墅走俏时郊县边远区联体墅混合物业类型中总价70—150万元栋左右济型墅走中低价位路线迎合部分消费者需求样俏销
（3）豪宅市场初露端倪
高档独立墅2002年半年集中市身高端产品销售速度较慢加市场消化时间短整体销售情况半佘山脚海紫园高定价达115亿民币豪宅天价纪录度刷新幢顶级豪宅已订走豪宅满足部分需求者心理目前选择豪宅部分豪宅含金量足豪宅市场进步发展
（4）投资墅项目风险凸现
然墅市场前景出现供求例失恒局面宏观济形势波动墅市场先遭殃解年市墅项目已出现销售阻力墅市场没特色没创新没文化简单复制市场前景容乐观
2综观海墅市场致途表现六类型
居住型墅——针满足城市钢筋混凝土环境士言
度假型墅——海会出现家拥两套房子现实郊区墅
周末节假日独栋联体需求较
短期居住型——
金桥张江古北等墅环境档次高投资回报率高租老总居住
旅游型墅——适合类需求墅位风景名胜旁边营者宾
馆
办公型墅——满足香港台湾国外公司解决办公场需求
投资型墅——海老墅
3海墅市场区域分布
整体海墅相集中松江闵行青浦浦东南汇四区域四区域墅已占全市供应总量80
松江
松江良环境域优势目前海墅集中区域已形成佘山泗径新桥九亭松江新城四板块市场
佘山
泗径
新桥
九亭
松江新城
区域特征
托海唯然风景区国家级旅游度假区——佘山风景区成海天然顶级墅区
沪松公路（泗泾）线已成排屋独栋销居住型墅
松江区域墅供应量区域该区域理位置等条件限制未会联排墅天
交通方便
托松江学城墅档次逐步升高
配套
基区会设置满足日常需
赖泗径镇区部配套
原规划中作墅区配套设施30万方米商业项目开始正式运作
区身配套
松江新城配套
物业类型
独立墅群
独立墅群
种类型墅均分布
墅品种较丰富体量
联体墅
物业档次
顶级豪华
高档
中档高档
中档
中低档
价格特征
单价均10000元
6000—7000元方米
独立墅价格6000
4000—6500元方米
3000—4500元方米
—7000元方米类型产品价格跨度较3000—7000元方米等
物业途
旅游度假
度假居住
居住投资
居住投资
居住投资
代表性墅
海紫园佘山天邻墅
泗径颐景园云顶墅
云间水庄绿洲长岛墅
海诗林
闵行
闵行作新型墅聚集区年倍受追捧济型墅相集中闵行属南北狭长区域心态北南次分布着华漕镇顾戴路春申（莘庄）
华漕镇
顾戴路
春申（莘庄）
区域特征
距离虹桥机场非常已成中档墅群
闵行区普通住宅热点区域
交通方便
形成海市块墅区
物业类型
独立墅
墅品种齐全
联体独立墅
联体独立墅
物业档次
高档
中档
中档
中档
价格特征
8000元方米
5000元方米
7000—8000元方米
5000—6000元方米
物业途
度假居住
居住投资
居住投资
居住投资
代表性墅
西郊庄园
皇花园圣陶沙花园
园
天籁
青浦
青浦墅空间布局沪青公路线展开建造时间东西沪青公路南北两侧深发展托虹桥墅区虹桥机场发展较早发展起重墅区域年作虹桥墅区域外延青浦东部已形成特色气全市性墅区域成海墅市场相较成熟区域
徐泾镇
淀山湖
区域特征
较成熟墅区交通条件
优美环境
物业类型
独立墅
独立墅
物业档次
中高档
中档
价格特征
7000元方米
4000—5000元方米
物业途
度假居住投资
休闲性度假投资
代表性墅
湖畔佳苑绿波花园
威尼斯花园国际华城
浦东南汇
浦东域宽广墅开发空间陆家嘴金融贸易区外高桥保税区张江高科技园区金桥出口加工区等白领集中区域墅消化力强直海墅开发重点区域浦东区墅域分布松散价格差距总价37—65万康桥半岛总价209—3500万元极品汤臣高尔夫墅目前浦东新区产品类型独立联排墅叠加墅少供应量300余套区域墅供应总量13
4海墅市场价格区间
l 总价结构
通售墅总价进行分析发现目前海墅供应量集中100万200万价格段占供应量46次总价200300万中高档墅占总供应量17总价100万济型墅总价
300万豪华型墅分1512
目前价格格局海墅市场产品结构消费结构基吻合存结构性矛盾
l 般单价
目前联体墅单价30005000元间面积200方米左右总价70万150万相市中心套中高档公寓独立式墅单价6000元面积300方米左右总价200万元面积500方米甚1000方米宅院价格超1000万
l 板块均价
5海墅市场供需状况
l 短期出现供求总量矛盾
目前肯定墅市场供应期快步升墅需求涨存着较确定性着潜墅断市市场供应带更压力然供求矛盾否认现实存墅需求着海济断发展国际化程度断升高墅需求定会更巨
l 短期出现结构性矛盾
阶段墅项目市情况短期供需关系出现结构性矛盾性较表现高档中高档墅度开发应市场需求足目前松江浦东闵行徐汇等区域准备市墅项目初步定价意图基总价250万均价8000元方米甚10000元方米相应少见中档中低档墅项目露面然市场信息显示恰恰者需求远远高前者种局面成：方面开发商成增高原先2030万亩土成现变成5060万亩促走高端市场道路方面业界高档墅盲目乐观开发商急墅项目作品牌显身手健康心态造成开发商市场定位错误判断
种结构性矛盾出现仅微观市场中具体墅项目带极风险整体市场发展带极利影响反种结构性矛盾意味着市场机会出现利种矛盾合适点发展中档中低档墅项目定获巨成功
6海墅市场客源构成
市场统计角度分析墅购买者典型众市场济实力较强生活品质求较高相固定社交活动范围层面仅仅基性墅购买者职业情况生活背景收入源等方面差墅物业选择购买表现出定差异性
l 域——客源三分天
调查表明目前海墅购买群中海籍仅占312国区购买者占25港澳台胞占30余国家外籍士购买
l 职业构成——金字塔分布
中高级理员例高达4392％专业技术员占2785％私营企业占1536％职业者610％情况677％
值注意许私营企业合伙等相表现较低调喜张扬出身份社交范围等种素考虑调查程中入企业中高级理员类种行理解样造成私营企业例较实际情况相偏低中高级理员例中存定老板阶层谓真正金色明暗
高档墅中档墅低档墅客户呈金字塔形态分布——
市区郊区分布目标客户物业理景观环境空气质量提出高求单栋价格300万元
客户跨国公司总裁高级港台投资士影视明星国名企总裁房产巨头著名设计师等
高档
墅
中档墅
低档墅
分布市郊结合部空气质量社区整体规模配套设施全面积花园单体价格150300万间
客户合资公司高级白领国士港台商企业老总
排屋定私花园单栋价格70万150间
客户成功年轻白领IT精英家境丰裕老外省市成功士私营企业家等
l 年龄特征
墅客户层面前述职业特征分析作新生代中产阶级力拥丰厚家庭济背景群少存初级创业原始积累扩发展三程达案实际消费力显示出案目标客户必须定年龄成功士出：
体年龄分布35—50岁间形成年龄逐渐趋低趋势中购买力旺盛集中35岁左右45岁左右
三海市外环线周边类墅项目分析
根项目区位特征墅项目外环线周边位行政区域交界处原选择项目作项目类墅项目
嘉定区：东渡园景墅皇府墅绿谷墅
普陀区：美墅
南汇区：康桥半岛
项目分析
l 东渡园景墅
位 置：项目相隔200米
占面积：6万方米
建筑面积：3万方米左右
容积率：052
售户数：48户
物业类型：14户联体墅34户独立墅
均单价：3800元方米
力面积：200—300方米
力总价：75—120万套
销售现状：基已售完销售员已撤走
竞争分析：东海墅品质优东渡园景墅
l 绿谷墅
位 置：紧邻项目
营性质：租售
物业类型：独立墅
均租赁价：1000—1500美金月套
正常换算例年租金售价8出均售价120套米均价5000元方米
销售现状：租赁状况良
竞争分析：东海墅品质东渡园景墅
l 皇府墅
位 置：曹安路2800号
占面积：106000方米
售户数：158户
物业类型：独立墅
均单价：3800元方米
力面积：300—350方米
力总价：100—150万套
销售现状：剩4套
竞争分析：东海墅总价低皇府墅
l 美墅
投资兴建：复集团
位 置：古浪路8号
物业类型：联体墅
均单价：5300—6600元方米
力面积：180—210方米
力总价：90—140万套
销售率：推出部分基售完
竞争分析： 东海墅区位产品品质差美墅
l 康桥半岛——迈阿密水岸二期
投资兴建：海康桥半岛房产发展限公司
位 置：外环路沪南路（沪南路2727弄）
总建规模：200万方米（占）
已推规模：60万方米（占）
段概念：外环沪南路
辐射区域：市区浦东
售户数：295户
均单价：独栋5000元 M2双拼4500元 M2
力面积：独栋242253 M2双拼211223 M2
力总价：独栋121127万元双拼95100万元
力客源：全市客源部分海
销售率：50
广告诉求语：新独院住宅生活
公开日期：1999年10月首期 2001年8月夏威夷豪园
2002年1月迈阿密水岸 2002年8月密苏里假日
力产品：
期：双拼152－161M2 二期：独立211－2276 M2 夏威夷豪园
三期：双拼210－2225 M2 迈阿密水岸 独立241－2675 M2
四期：密苏里假日公寓二房125－131 M2
面积配：
房型
面积（M2）
户数
例
独栋墅
268
14
5
独栋墅
242253
149
50
独栋墅
212
6
2
双拼墅
211223
126
43
竞争分析：东海墅品质周边环境差康桥半岛
四南翔镇房产市场楼盘分析
南翔镇房产市场起步非常晚商品房购买者镇居民开发区职员已开发商品房品质般
项目分析
l 德华新苑
发展商：海嘉定利翔房产营公司
规划途：普通住宅商住楼
基面积：6698方米 基位置：嘉定区南翔镇德华路612号
销售面积：9450方米 售楼处： 嘉定区南翔镇民街224号
容积率： 130 联系电话：59128764
绿化率： 40 单价范围：2550—3200元方米
预售号： 开发中 工程状况：开发中
建筑楼层：层
l 德华新苑
价格范围：2550～3000元M2
楼盘址：德华路612号
开盘时间：2001－11－18
楼盘状况：层复合式层住宅（期房
房型：三式厅二卫：14122 M2
三式厅二卫：12256 M2
二式厅二卫：95 M2
二式厅卫：8647 M2
l 德园路328号商住楼
发展商：海嘉定利翔房产营公司
规划途：普通住宅商住楼
基面积：11100方米
基位置：嘉定区南翔镇德园路328弄
销售面积：18600方米 售楼处： 嘉定区南翔镇民街224号
容积率： 15 联系电话：59128764
单价范围：2400 ——2880元方米
建筑楼层：层
l 古猗园路355弄住宅
古猗园路355弄住宅位南翔镇古猗园路民街交叉口总面积8340方米总建筑面积20827方米中：商业房3717方米停车库1756方米住宅15354方米艺建住宅168套该工程南翔镇老街改造工程公司第高起点高标准建设集商业居住停车体商住区整工程项目采桩柱基础坡型屋顶街幢商住楼设计新颖获海市建筑设计奖整体建筑采桩柱框架钢混结构外墙装饰采全新装潢材料该建筑南翔属雄伟幢建筑
第四部分 项目优劣势分析产品营销建议
项目优劣势分析
1项目优势
l 海房产市场墅市场均持续出现供求态势作现房东海墅2003年入市市场风险较
l 嘉定区F1方程式赛车场建造南翔星城项目启动轻轨引入三利消息项目带机遇
l 东海墅转价较低入市均价较选择余该项目中面积产品较总价整市场中优势非常明显
l 东海墅具定区位优势周边配套较齐全适合居住投资
l 东海墅绿化较幢墅花园独立面积较
2项目劣势
l 东海墅产品具定缺陷需改建改建项目运作成功关键
l 东海墅区域房产市场起步较晚未客户认项目销售带定难度
l 东海墅区缺乏基配套需引进
二产品营销建议
1目标客户层
l 南翔镇属开发区中高收入家庭项目潜购买者
目前南翔镇拥类企业220家累计引进外资企业100余家总投资36400万美元中许规模效益发展快成功企业
中南翔工业开发区位镇东南翔工业开发区属区级工业区占2方公里建1994年2000年底工业区建已投产项目计50余家迄止该园区累计引进外资1亿美元投资民币3亿元工业产值达30亿元中包括元证券（BVTTayuan Holdings CoLtd）投资成立海元玻璃限公司目前已美德日十国家区百家企业园区投资办厂少私营企业投资
南翔高科技园区位镇西南翔高科技园区属海市级工业区总规划面积12000亩建成高新技术先导现代化工业第三产业社会公益事业相配套国际济发展相适应高水准工业园区目前已美德日十国家区百家企业园区投资办厂9国家拥34家生产厂家全球性EMS供应商美国惠亚集团公司（America Viasystems Group Incorporation）园区投资5000万美元建成海惠亚电子限公司外美国GE明限公司华新电线电缆限公司等全球著名企业投资
l 嘉定区普陀区闸北区私营老板潜客户
项目嘉定区普陀区闸北区交通非常便利道路状况良项目具定性价优势投资概念强私营老板具吸引力
l 市南翔镇发展前景投资者潜客户
2项目营销建议
项目需改建具体方案：
l 外墙面需清洗
l 窗户更换档次较高塑钢窗配合外立面色彩搭配风格塑造选塑钢窗窗框色彩造型通色彩变化局部立面变化增加幢墅识性
l 修复幢墅门设计门造型
l 墅室需清扫
l 部分户型户型A结构设计需整改
l 区植草坪需修整
l 区加设智化安保系统更换物业理公司
l 区引入线电视宽带等配套
l 区会改建售楼处提供良销售环境
l 清洗游泳池
l 区门重新设计建造
l 区门干道间道围墙加设挡板控制道围墙创造良区外部视觉形象
l 配备辆房专车
第五部分 项目均价预测
类价值预测法
1根项目周边类墅项目价值较判断项目实现均价
（1）选择类项目
根项目区位特征墅项目外环线周边位行政区域交界处原选择项目作项目类墅项目
嘉定区：东渡园景墅皇府墅绿谷墅
普陀区：美墅
南汇区：康桥半岛
（2）量化项目类墅项目价值素值
类项目详细资料见第三部分第三节
量化标准：低成改建东海墅标准东海墅项100优东海墅分值高100东海墅差分值低100价值素赋予相权重出综合分值
项目
东海墅（改建）
东渡园景墅
皇府墅
绿谷墅
美墅
康桥半岛
段：
市政交通直入交通便利性
100
100
100
100
115
100
周边然绿化景观
100
95
97
100
95
95
教育文景观
100
100
95
100
105
105
周边社区素质
100
85
85
100
115
105
周边市政配套便利性
100
90
100
100
140
110
产品：
建筑风格立面设计材质
100
85
90
110
120
120
物业类型
100
95
100
100
95
100
单体户型设计
100
93
95
110
125
125
建筑空间布局绿化景观
100
85
95
105
120
120
区配套
100
90
105
105
125
130
物业理
100
95
95
100
105
105
形象包装营销策划
100
95
95
100
110
110
开发商品牌实力
100
95
95
100
105
105
政策利
100
85
80
90
100
105
综合分值
100
92
94
101
113
109
（3）根价值素值结合类墅项目均价通算术均法推断出项目实现均价
项目实现均价类墅项目均价类墅项目综合分值*100
均价（元方米）
综合分值
东海墅实现均价（元方米）
东渡园景墅
3800
92
4130
皇府墅
3800
95
4000
绿谷墅
5000
101
4950
美墅
5500
113
4867
康桥半岛
5000
110
4545
算术均值
4499
东海墅实现均价三价位：低价位：4000元方米中价位：4500元方米高价位：5000元方米
2根海市类区域公寓墅价格值推算出项目墅市场均价
类区域公寓墅价格值测算
类区域
公寓均价（元方米）
墅均价（元方米）
公寓墅价格值
普陀桃浦区
3800
5500
1：145
闵行春申区
4500
6500
1：144
松江新城区
3000
4600
1：153
南汇康桥区
3200
5000
1：156
浦东金桥区
4000
6000
1：150
算术均值
1：150
目前东海墅周边公寓基南翔镇商品房均价2700元方米1：15例计算项目市场均价4050元方米
起动南翔星城项目标准项目市场均价应高4050元方米
结：东海墅实现均价三价位：低价位：4000元方米中价位：4500元方米高价位：5000元方米
二东海墅4000——5000元方米均价预测墅市场效需求相致
新民晚报报道2003年独立墅旧需求流占总体需求77余次双联体墅排屋概念性层叠墅超半数客户求花园面积400—900方米间七成客户房型需求面积集中200—300方米间总体承付力言心理价位100—250万元间达683100万元106需求力面积段较匹配
作独立墅东海墅力户型面积198—334方米潜需求致4000—5000元方米均价计算总价80—160万元潜需求致
三分析价位均价销售风险
均价
销售风险
低价位：4000元方米
获基运作收益基市场投入收益承担较市场风险
中价位：4500元方米
获高市场收益基风险收益时承担定市场风险
高价位：5000元方米
完全风险出发获高风险带高收益承担较高推案风险
综合结：
鉴项目改建增加案附加价值项目选择4500元方米入市着气集聚认知度增强广告包装推广深入心高价位拔升
第六部分 项目投资收益分析
销售收入预测
销售收入览表
金额单位：万元
序号
收入项目
总销售收入
售面积均价
备注
建筑面积
190114
售面积
190114
销售收入
863513
454208
1
毛坯房销售收入
855513
4500
中价位4500元方米作预售均价
2
样板房装修收入
80
4208
契税转价*3
二
营业税金附加
45334
23846
销售收入*525
1
售楼营业税
43176
22711
营业收入*5
2
城建税
4318
2271
营业税额*1
3
教育费附加
1295
681
营业税额*1
4
河道理费
4318
2271
营业税额*1
二墅成预测
投资估算明细表
敏感系数：100
序号
成项目
总成（万元）
售面积单位成（元米）
备注
建筑面积
19011
售面积
19011
74幢墅获费
587909
309240
1
74幢墅转价
570342
3000
2
契税税费
17567
9240
契税转价*3
二
二次开发费
37500
19725
1
线电视区宽带费
15
789
2
智化安保系统
35
1841
包括红外线周界防卫系统门禁讲系统门入口动门禁系统
3
墅单体整修费
300
15780
包括外墙清洗墙粉刷防渗漏窗户门整修栋整修费约4万元
4
会整修费
15
789
包括外墙粉刷积累简单装修
5
绿化整修费
10
526
具体方案定
开发成
625409
328965
三
期间费
20912
110
1
理费
3802
20
2
销售费
17110
90
销售收入*2
3
财务费
0
0
财务费约200万元已资化计入前期费中
项目总投资
646321
339965
注：销售费包括售楼处布置3套样板房装修前期广告费房车投入
三项目利润测算
利润测算表
敏感系数：100 金额单位：万元
序号
项目
金额
备注
1
营业收入
863513
2
减：营业税附加
45334
3
开发成
625409
4
项目利润
19277
4123
5
期间费
20912
6
中：理费
3802
7
销售费
17110
8
财务费
9
税前利润
171858
945
10
减：税（33）
56713
109*33
11
税利润
115145
11910
表进行利润指标测算：
l 单位毛利项目利润销售面积101397元方米
l 单位净利税利润销售面积60566元方米
l 销售毛利率项目利润销售收入×1002232
l 销售净利率项目净利润销售收入×1001333
核心指标基求（参考）：销售净利率≥9
四现金流量测算
具体现金流量表见页
部收益率7632
核心指标基求（参考）： 部收益率≥25
现金流量表说明：
1 墅转费分两次付清签订合时付800万元契税等税费45天产权证书时付清余部分款项
2 墅二次开发预计3月完成投入假设月均衡投入
3 墅正式销售工程基完工开始预计6月结束销售销售计划第1月预计销售约10第2月预计销售约20第3月预计销售约30第4月预计销售约20第5月预计销售约10第6月预计销售约10（该销售计划保守计划方案）
4 销售月回款月回款80加月回款20计
5 部收益率IRR函数表达式IRR（B1：Bn）B指期净现金流量（期数次序颠倒）
五济指标汇总
济指标
单位数值（元m2）
项目总金额（万元）
备注
销售收入
4542
8635
住宅销售收入
直接成
3290
6254
开发成
总投资
3400
6463
开发成+期间费
税前利润
1719
税利润
1151
部收益率
7332
累计净现值零贴现率
销售净利率
1333
项目净利润销售收入×100
总投资回报率
1781
项目净利润项目总投资×100
六敏感性分析
该项目销售收入变动成两素变化销售净利率进行敏感性分析
敏感素影响
金额单位：万元 面积单位：方米
售价影响
预计售价
预计售价
预计售价
预计售价
预计售价
敏感系数
（×100）
（×95）
（×90）
（×105）
（×110）
销售均价(元m2)
4500
4275
4050
4725
4950
营业收入
8635
8207
7779
9063
9490
项目利润
1928
1522
1117
2333
2738
税利润
1151
880
608
1423
1694
单位净利
606
463
320
749
891
销售毛利率
2233
1855
1435
2574
2885
销售净利率
1333
1072
782
1570
1785
敏感系数（净利率）
100
392
414
392
339
二成影响
估算成
估算成
估算成
估算成
估算成
敏感系数
（×100）
（×95）
（×90）
（×105）
（×110）
单位开发成(元m2)
3290
3125
2961
3454
3619
开发总成
6254
5941
5629
6567
6879
项目利润
1928
2241
2553
1615
1303
税利润
1152
1361
1571
942
733
单位净利
606
716
826
496
385
销售毛利率
2233
2595
2957
1871
1508
销售净利率
1334
1576
1819
1091
848
敏感系数（净利率）
100
364
364
364
364
说明：该表敏感系数100时指基行性报告测算指标
表出销售收入相成更加敏感售价降10成升超10时项目销售净利率低9项目投资回报受定影响
第七部分：综合分析建议
项目环境市场财务济分析出：项目投资正处海市嘉定区房产市场稳升时期方面时机较成熟项目抗风险力较强获较投资回报
东海墅改建克服种劣势条件周边楼盘竞争取成功关键
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