南京六皇家公园旅游度假墅项目行性研究报告
项目基概况
溧水县系安徽省毗邻北接江宁区东连句容县溧阳市南高淳县接壤秦淮河游源头溧水县处海中心长江三角洲区距南京约40公里境交通便捷车程时间约40分钟目前拥连接宁沪苏锡常等中城市高等级公路宁杭高速江高速公路正建设中宁杭铁路加紧筹划中溧水全面开发开放构筑良外部条件
项目位南京市南郊溧水县幸庄水库周边区想寺想寺水库周边区幸庄水库周边面积4450亩开发面积约3000亩幸庄水库水域面积340亩幸庄水库离县中18公里
二置立项利条件
1利增强企业持续发展力根总公司五年十年中长期发展战略增强企业发展劲实现规模效益创树品牌做专做精做做强房产业必须金陵世纪花园江宁等现项目基础积极寻找续开发块进步拓展发展空间
2土价值具定升值空间土资源稀缺性生性土市场化运作必然趋势两年南京市土价格升幅度较着南京市政府新轮开发高潮掀起城市化进程加快溧水县投资济启动必带动房产快速发展预示着该项目着定发展前景
3启动该项目利时机初步市场调研县政府高层接触预计该块取价格亩8万元左右目前少量资金取项目时着金陵世纪花园竣工庵项目江宁项目实施公司取定济效益三年正式启动该项目定资金支撑
三市场分析
（）房产总体走势
房产业作国民济支柱产业年着国家采取系列扩需增加投资积极效政策房产快速发展国家济发展繁荣起较拉动作着中国加入WTO国民济持续发展南京市政府实现富民强市加快发展宏伟目标实施新轮城市建设高潮房产业赢新发展机遇时着居民收入水提高国家住房制度改革推动作房产效需求呈现出房产市场购销两旺济繁荣良发展态势
（二）旅游度假墅市场分析
1墅市场
十年发展国墅市场发展呈曲线升势头历高潮——低谷——升温——热潮四程目前正处墅开发第二热潮墅市场沉寂中苏醒年着二次置业者增加造成墅市场升温墅物业作种高档商品已成身份位财富象征墅市场区域分布集中深圳广州北京海杭州等城市墅空间分布特征定相似性聚集交通较便捷时市圈私家车出入较方便区位周边山傍水空气清馨环境轻松区真正实现悠闲墅生活环境南京墅市场两年已启动集中亚东江宁等城郊结合带销售情况具较市场前景
2旅游市场
着民生活水提高生活质量追求必带动旅游市场发展繁荣项目紧想寺风景区营销角度充分利溧水县著名景点想寺丰富山水资源通宣传山景水景树景寺景野趣突出山灵性水动性谐性预计想寺旅游景点年建成南京著名景点会集聚定气项目产生定促进作
（三）差异化竞争策略
整合旅游资源该项目区南京市墅市场特征应握点：市场定位济型精品墅豪华墅极品墅中倾前两种档次定位中高档目标消费群市场细分IT金融房产等行业新兴中产阶级白领金领士企业家高级理等客户群南京溧水周边区高收入阶层苏南浙江海安徽等区高收入阶层二产品定位集居住旅游度假投资体墅作第居作第二居第二居建筑风格融中国文化现代建筑风格中具中国皇家园林高贵风范具现代建筑新潮时尚户型面积取决墅形态买家需求联排墅180——220方米独立墅250——350方米三价格定位墅价格走高低极端太高曲高寡太低失身份关键适度抬高墅易采取降低策略应预留定升值空间滚动开发墅说尤重建议幢房款60——120万元
四项目实施总体构想
（） 项目名称
南京六皇家公园墅
（二） 开发形式
①开发
②合作开发
（三） 筹融资启动资金
资金源渠道流动资金金陵世纪花园江宁等开发项目投资收益二银行贷款三项目滚动式开发回笼资金
该项目首付款500万元启动资金2000万元
（四） 时间安排
项目实施计划分3年5年5——10年中远期分期滚动开发
（五） 房产开发思路
房产开发2004年开始期土200亩年建成预计销售40计划分四期运作栋墅占亩建筑面积250米开发建筑成3000元米售价4500元米2011年全部建成2012年销售完毕
A． 启动资金
2002年投入1000万2003年贷款5000万2005年总贷款22亿元
B． 项目前三年投入资金
2002年投入500万2004年贷款5000万
C． 投资回收
预计2005年半年达收支衡2005年项目进入行滚动良性循环阶段预计开发周期12年动态分析假设基准收益率10总利润442亿元年收益率约165（详见表）
五济测算（见附表）
六房产风险分析
1． 盈亏衡点分析
销售价格4500元米建造成3000元米回报期10年基收益率10（折现率）
土衡点MAX21万亩
详见附表二
2． 敏感性分析
销售价格变化
NPV(10)
振幅
4000
286
1
4100
2002
08
4200
3975
06
4300
5949
04
4400
7922
02
基准线
9895
0
4600
11869
02
4700
13842
04
4800
15816
06
4900
17789
08
5000
19763
1
土建成变化
NPV(10)
振幅
2500
20809
11
2600
18626
088
2700
16443
066
2800
14261
044
2900
12078
022
3000
9895
0
3100
7713
022
3200
5530
044
3300
3348
066
3400
1165
088
3500
1017
11
土成变化
NPV(10)
振幅
5
14197
043
6
13337
035
7
12477
026
8
11616
017
9
10756
009
10
9895
0
11
9035
009
12
8175
017
13
7314
026
14
6454
035
15
5594
043
容积率变化
NPV(10)
振幅
025
2081
079
033
7096
028
037
9895
0
041
1195
021
05
17593
078
项目
变化温度
NPV(10)
10
286
销售价格
10
19763
10
16443
土建成
10
3348
10
10756
土成
10
9035
10
7096
容积率
10
11995
述图表出销售否利完成项目关键处核算10年销售必须达90项目达盈亏衡点（NPV0）投资收益直接影响销售价格次开发成接建筑面积土费相言前期投入投资回报影响较
七结建议
1 述综合分析六皇家公园墅项目行2012年房产项目累计净现值22亿元左右
2 项目市场风险风险具体表现市场销售率商品房销售价格商品房成三方面建议项目初应开展市场调研市场挖掘提早锁定目标客户群
3 项目成功否否起四两拨千金较少资金投入获较利润作关键2004年期房产开发否成功资金回笼决定前期投入资金少风险
4 基准表计算盈亏衡点土挂牌竞标价格21万亩
5 争取更政府优惠政策扶持偿划抵押贷款方式减少前期资金投入降低风险
6 旅游项目学项目作营销策略手段带动房产服务房产项目利真山真水学文景观成销售时卖点亮点增加房产项目外延价值
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项目基概况
溧水县系安徽省毗邻北接江宁区东连句容县溧阳市南高淳县接壤秦淮河游源头溧水县处海中心长江三角洲区距南京约40公里境交通便捷车程时间约40分钟目前拥连接宁沪苏锡常等中城市高等级公路宁杭高速江高速公路正建设中宁杭铁路加紧筹划中溧水全面开发开放构筑良外部条件
项目位南京市南郊溧水县幸庄水库周边区想寺想寺水库周边区幸庄水库周边面积4450亩开发面积约3000亩幸庄水库水域面积340亩幸庄水库离县中18公里
二置立项利条件
1利增强企业持续发展力根总公司五年十年中长期发展战略增强企业发展劲实现规模效益创树品牌做专做精做做强房产业必须金陵世纪花园江宁等现项目基础积极寻找续开发块进步拓展发展空间
2土价值具定升值空间土资源稀缺性生性土市场化运作必然趋势两年南京市土价格升幅度较着南京市政府新轮开发高潮掀起城市化进程加快溧水县投资济启动必带动房产快速发展预示着该项目着定发展前景
3启动该项目利时机初步市场调研县政府高层接触预计该块取价格亩8万元左右目前少量资金取项目时着金陵世纪花园竣工庵项目江宁项目实施公司取定济效益三年正式启动该项目定资金支撑
三市场分析
（）房产总体走势
房产业作国民济支柱产业年着国家采取系列扩需增加投资积极效政策房产快速发展国家济发展繁荣起较拉动作着中国加入WTO国民济持续发展南京市政府实现富民强市加快发展宏伟目标实施新轮城市建设高潮房产业赢新发展机遇时着居民收入水提高国家住房制度改革推动作房产效需求呈现出房产市场购销两旺济繁荣良发展态势
（二）旅游度假墅市场分析
1墅市场
十年发展国墅市场发展呈曲线升势头历高潮——低谷——升温——热潮四程目前正处墅开发第二热潮墅市场沉寂中苏醒年着二次置业者增加造成墅市场升温墅物业作种高档商品已成身份位财富象征墅市场区域分布集中深圳广州北京海杭州等城市墅空间分布特征定相似性聚集交通较便捷时市圈私家车出入较方便区位周边山傍水空气清馨环境轻松区真正实现悠闲墅生活环境南京墅市场两年已启动集中亚东江宁等城郊结合带销售情况具较市场前景
2旅游市场
着民生活水提高生活质量追求必带动旅游市场发展繁荣项目紧想寺风景区营销角度充分利溧水县著名景点想寺丰富山水资源通宣传山景水景树景寺景野趣突出山灵性水动性谐性预计想寺旅游景点年建成南京著名景点会集聚定气项目产生定促进作
（三）差异化竞争策略
整合旅游资源该项目区南京市墅市场特征应握点：市场定位济型精品墅豪华墅极品墅中倾前两种档次定位中高档目标消费群市场细分IT金融房产等行业新兴中产阶级白领金领士企业家高级理等客户群南京溧水周边区高收入阶层苏南浙江海安徽等区高收入阶层二产品定位集居住旅游度假投资体墅作第居作第二居第二居建筑风格融中国文化现代建筑风格中具中国皇家园林高贵风范具现代建筑新潮时尚户型面积取决墅形态买家需求联排墅180——220方米独立墅250——350方米三价格定位墅价格走高低极端太高曲高寡太低失身份关键适度抬高墅易采取降低策略应预留定升值空间滚动开发墅说尤重建议幢房款60——120万元
四项目实施总体构想
（） 项目名称
南京六皇家公园墅
（二） 开发形式
①开发
②合作开发
（三） 筹融资启动资金
资金源渠道流动资金金陵世纪花园江宁等开发项目投资收益二银行贷款三项目滚动式开发回笼资金
该项目首付款500万元启动资金2000万元
（四） 时间安排
项目实施计划分3年5年5——10年中远期分期滚动开发
（五） 房产开发思路
房产开发2004年开始期土200亩年建成预计销售40计划分四期运作栋墅占亩建筑面积250米开发建筑成3000元米售价4500元米2011年全部建成2012年销售完毕
A． 启动资金
2002年投入1000万2003年贷款5000万2005年总贷款22亿元
B． 项目前三年投入资金
2002年投入500万2004年贷款5000万
C． 投资回收
预计2005年半年达收支衡2005年项目进入行滚动良性循环阶段预计开发周期12年动态分析假设基准收益率10总利润442亿元年收益率约165（详见表）
五济测算（见附表）
六房产风险分析
1． 盈亏衡点分析
销售价格4500元米建造成3000元米回报期10年基收益率10（折现率）
土衡点MAX21万亩
详见附表二
2． 敏感性分析
销售价格变化
NPV(10)
振幅
4000
286
1
4100
2002
08
4200
3975
06
4300
5949
04
4400
7922
02
基准线
9895
0
4600
11869
02
4700
13842
04
4800
15816
06
4900
17789
08
5000
19763
1
土建成变化
NPV(10)
振幅
2500
20809
11
2600
18626
088
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16443
066
2800
14261
044
2900
12078
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9895
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088
3500
1017
11
土成变化
NPV(10)
振幅
5
14197
043
6
13337
035
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11616
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10
9895
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6454
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5594
043
容积率变化
NPV(10)
振幅
025
2081
079
033
7096
028
037
9895
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041
1195
021
05
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项目
变化温度
NPV(10)
10
286
销售价格
10
19763
10
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土建成
10
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10
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土成
10
9035
10
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容积率
10
11995
述图表出销售否利完成项目关键处核算10年销售必须达90项目达盈亏衡点（NPV0）投资收益直接影响销售价格次开发成接建筑面积土费相言前期投入投资回报影响较
七结建议
1 述综合分析六皇家公园墅项目行2012年房产项目累计净现值22亿元左右
2 项目市场风险风险具体表现市场销售率商品房销售价格商品房成三方面建议项目初应开展市场调研市场挖掘提早锁定目标客户群
3 项目成功否否起四两拨千金较少资金投入获较利润作关键2004年期房产开发否成功资金回笼决定前期投入资金少风险
4 基准表计算盈亏衡点土挂牌竞标价格21万亩
5 争取更政府优惠政策扶持偿划抵押贷款方式减少前期资金投入降低风险
6 旅游项目学项目作营销策略手段带动房产服务房产项目利真山真水学文景观成销售时卖点亮点增加房产项目外延价值
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