**集团**仙岩生态度假中心项目行性报告
**集团限公司
第部分 项目概况
**集团**仙岩生态休闲度假中心位全国闻名竹子乡素**第竹海美誉百丈镇百丈镇天独厚杰灵福物阜民丰宝东北**县西北接**县距**市中心46公里**县城18公里离中国**海风景区10公里天荒坪风景区20公里径山风景区25公里距杭长高速黄湖互通5公里彭公火车站22公里04省道高等级公路贯全镇杭长高速百丈设出口理位置天独厚交通发达理坐标东1198°北纬305°1998年浙江省政府农业办公室命名笋竹乡1999年浙江省林业厅评毛竹乡2006年率乡全区通全国环境优美乡镇命名隶属浙江****区**西北门
度假中心总占面积约500亩全部建设分期进行中包括期五星级度假村酒店墅群度假区辅助设施约80亩特种果蔬种植中心二期包括400亩左右绿色果蔬种植部分旅游景点建设高端会服务
第二部分 项目开发条件分析
机遇优势
胡锦涛总书记指出：扩需国济发展长期战略方针基立足点保持济稳较快发展必条件
温家宝总理强调积极培育新消费热点扩文化健身旅游等服务性消费
政策中央济工作会议发展旅游业农业作促进服务业发展产业结构调整升级重举措提出积极发展文化旅游社会服务业等需求潜力产业国家关扩需方针必带动包括旅游消费国需求会出现增长
中持续发展目标生态旅游已成世界国旅游产业发展中具潜力发展迅速组成部分项目百丈镇具备生态休闲度假项特点包括然生态系统旅游基础设施然环境相协调旅游规划景点设计符合基生态规律（设施生态化）文化传统具备原始真实度假体验刺激旅游参程通旅游度假游者感受天合生态谐旅游生态环境破坏程度低提高旅游者环境保护意识等突出特点十年国外迅速发展起广生态旅游者响应积极参百丈镇然貌复杂样势相高差具生态旅游开发潜力资源丰富开发生态旅游度假项目仅符合百丈镇建设生态镇总体目标增加生态旅游活动项目样性百丈镇旅游休闲业具更吸引力持续性
二气候旅游资源优势
度假中心山丘陵溪谷貌山体天目山东麓形成13亿年前天目山山脉东北延伸部分境海拔860米天堂**境海拔高**气候属北亚热带南缘季风气候区冬夏**秋短温暖湿润四季分明光充足雨量充**年均气温153℃162℃年均雨量1150毫米1550毫米霜期235天形区气候差异明显春冬夏季风交冷暖空气活动频繁春雨连绵风变天气变化较度假中心区**陵起伏层峦迭嶂茂林修竹溪流横然环境十分优美
三方产业优势
百丈镇林面积76200亩耕9710亩园4190亩竹林面积58600亩百丈镇竹特色浙江省竹笋专业乡镇中国竹制品名镇
农业济稳步发展建立毛竹科技示范特色园区开发省级公害农产品基形成千亩毛竹四季笋山基千亩毛竹基千亩机茶基千亩花卉苗木基千亩香榧基五千基格局百丈市农业
度假村中心核心位置仙岩村现425户农户1435口均收入17550元
四生态度假村建设重性
度假村位置位**西北门古时金陵（**）****捷径现**辐射****桥头堡04省道杭长高速横惯境交通方便抓住**旅游接轨**径山旅游扩区连网**旅游山乡机遇充分发挥农村然山水风光秀丽文化底蕴深厚优势积极发展生态休闲度假旅游通农业产业营休闲观光度假机结合实现休闲观光农业旅游传统旅游业间良性互动乡村旅游业发展会起重作
第三部分 空间布局规划设计
总体部局
**生态休闲度假仅定义种适应市场机制然基础旅游符合国家政府机构实现持续发展战略种效工具
方面通生态休闲度假达百丈生态持续发展方面生态度假定然域中进行责度假行享受欣赏现存然文化景观
根项目规划指导思想原综合考虑九**生态旅游度假区景观特色形貌等然状况基础整项目划分会议中心度假中心生态农业中心休闲垂钓中心水娱乐区
外建设项娱乐休闲项目包括选择性项目
1洗浴中心：浴场根洗浴特色分特色浴区盐浴泥浴等
2乡间道牛车行：坐牛拉蓬车竹径通幽弯弯道缓缓行感觉坐轿车截然会种返朴真感觉
3水车房：国传统农田灌溉工具——水车着时代发展早已销声匿迹电视中神奇古老水车架设双溪水车房游兴踏圈亲身体验古老水车神奇
5烧烤：觅方净土搬竹椅拾块卵石架铁网串块野味烧烧烤烤聚三朋四友席坐饮酌乐融融
6娱乐场：娱乐场免费荡秋千踩翘翘板坐滑滑梯绳桥走网桥等
二生态休闲度假园
年伴全球农业产业化发展发现现代农业仅具生产性功具改善生态环境质量提供观光休闲度假生活性功着收增加闲暇时间增生活节奏加快竞争日益激烈渴样化旅游尤希典型农村环境中放松农业旅游业边缘交叉新型产业——生态休闲度假应运生
**生态休闲度假种农业农村载体新型度假服务业充分利九**现农村空间农业然资源农村文资源基础通休闲度假涵题规划设计施工农业建设科学理农艺展示农产品加工农村空间出旅游者广泛参融体旅游者充分领略现代新型农业艺术生态农业然情趣新型度假业
（）**生态休闲度假类型
l休闲园开辟特色果园菜园茶园花圃等游客摘果拔莱赏花采茶享受田园乐趣
2园农业生产场农产品消费场休闲旅游场结合体葡萄园公园葡萄园景观观赏葡萄采摘葡萄制品品尝葡萄关品评绘画写作摄影等活动融体果品水稻花卉茶叶等专业性农业公园外包括服务区景观区草原区森林区水果区花卉区活动区等农业园面积性质功异迷型水稻公园十亩果树公园
3设置教育农园兼顾农业生产科普教育功农业营形态利农园中栽植作物饲养动物配备设施特色植物水耕设施栽培传统农具展示等进行农业科技示范生态农业示范传授游客农业知识
4设置竹子公园竹具变形竹林风光然景观体配套定服务设施必景观建筑适位置建设狩猎场游泳池垂钓区露营野炊区等回然休闲度假旅游野营避暑科学考察理想场
（二）生态休闲度假园功分区
生态休闲度假园休闲度假农业休闲功兼度假文化娱乐体育运动等功综合性游览区性质功进行空间区划划分四分区：
l观赏区观赏型农田带瓜果园花卉苗圃珍稀动植物饲养场构成游客身境感受真切田园风光然生机
2示范区农业科技示范生态农业示范科普示范构成浓缩典型农业模式展示特色农业生产景观营模式传授系统农业知识游客增长教益
3休闲体验区乡村民居乡村活动场构成营造游客深中乡村生活空间游客参农耕活动学农作物种植技术农产品加工技术农业营理等体验农村生活
4产品区采摘直销果园乡村工艺作坊乡村集市构成游客充分体验劳动程采制买方式亲身体验农产品制作程购买乡村旅游产品推动乡村济发展
（三）生态休闲度假区规划计划
生态休闲度假区建设基思路实施精品度假特色度假战略走般度假生态旅游路园区建设规划建设四区廊四区优质林果花卉区现代农业种植区特种养殖区现代农业科研示范区廊民俗文化绿色长廊
1优质林果花卉区：林木园应现代移栽技术生物技术繁育技术探索驯化方法栽培技术开发特色森林资源建立苗圃成林园
**城周边绿化开发提供绿化种苗果木园应现代生物技术驯化改造野生果树引进栽培国外特色水果培育具国风味方果品繁育适合实际具较高济价值特色鲜果种苗满足山区济结构调整需
2现代农业种植区：包括特色粮食园区公害蔬菜园区特色粮食园区引进先进实技术开发具方特色水稻玉米高粱等粮食产品生产特色水稻香型水稻甜糯玉米特色薯类公害蔬菜区建设智温室引进高产栽培技术采滴灌溉技术常年生产特种蔬菜山野菜繁育蔬菜果瓜种苗
3特种养殖区：采生态环境模拟技术工繁育技术收集驯化繁殖野生动物野生动物养殖产业化开发探索道路
4现代农业科研示范区：生态农业园核心区现代农业高新科技线先进适农业科技成果支撑促进农业科技成果产品化托优质种苗生产公害蔬菜绿色水果花卉规模化生产形成农业发展新增长点园区成农业高新技术推广农业高效益生产根园区农业发展现状基础规划两示范基水果示范区高效农业示范区
（1）水果科研示范区国外等核心区引进优良品种推广配方施肥生物综合防治等水果高产栽培技术突出抓保健柚布朗李核柑桔脐橙葡萄等果树新品种栽培
（2）高效农业科研示范区核心区引进成熟适市场需求量较蔬菜特色粮作新品种生产公害蔬菜反季节蔬菜特色稻米优质稻米甜糯玉米等绿色农产品
5民俗文化长廊 ：积极挖掘推介民俗风情文化包括服饰民居饮食节庆礼仪婚恋等方面特喜风尚传统禁忌开发森林野菜土特名产
6水库风光带水库开发中型水休闲娱乐区应四周进行绿化美化水库堤坝处开始岸边范围采现代营林技术园林技术封山育林相结合目营造特色林松柏红叶枫等观叶树种鸽子树等观花树种形成定规模线状景片状景观景远观景
堤岸
（四）生态休闲度假园目标
直接济效益目标生态休闲度假园现代农业新兴分支农业产业基础获取直接济效益观光农业基础目标特生态农业发展初始阶段尤
二持续发展目标持续发展现代农业基理念生态休闲度假改善生态美化然造然谐生存发展环境作身发展目标
三示范观赏目标离开目标没生态休闲度假目标直接济效益目标延伸换句话讲产业链延伸拓展三目标统整体三者相互关联相互促进直接济效益目标三目标基础持续发展目标长远利益拓展空间第三目标——示范观赏目标基础示范观赏目标基础产业提高知名度拓宽市场空间促进直接济效益目标实现
三度假酒店度假墅群
五星级酒店式度假村包括度假村楼会议中心度假墅群**休闲度假园中重组成部分集旅游娱乐住宿餐饮会务等体高档休闲度假旅游项目建成度假村风景优美设施完备功齐全成**周边市休闲度假佳处
（）度假墅群创意定位
酒店式墅群项目**生态旅游度假区核心具盈利力项目鉴理条件迎合高端消费群需项目规划融合西方建筑特色现代社区规划理念建设中式欧洲等风格墅群优雅开放包含着休闲赏心建设宗旨旨创造融优美生态环境旅游休闲度假体度假区
酒店式度假墅群休闲然题采五星级酒店式营理模式满足前进行度假休闲商务会务等群体提供方位服务
规划建设旅游项目分析酒店式墅群**生态度假项目开发中重组成部分度假村楼中类项目构成休闲娱乐度假会议住宿等功度假环境够满足年龄结构职业结构需求
现代生活节奏分析久居城市日常工作生活节奏紧张渴利节假日然环境中寻求乐趣放松度假村便捷通畅交通体系园精心设计新奇创意休闲设施够抓住现代旅游心理消费心理顾客营造融然休憩空间
时空距离分析酒店式墅群交通方便种设施齐全**海等距离较**市居民游客够开展节假日12日游全国区游客利种假期前旅游度假
（二）酒店式墅群规划设计
酒店式墅群期建设具异国情调墅约十幢形成倚势成风格迥异墅区包括日式欧式中式四合院等风格
日式墅通景观带花园墅进行空间景观然融合引入空中花园设计理念庭院形成立体绿化效果日式温泉洗浴露天风吕日式榻榻米等独特日式建筑风格日庭院景观顾客充分体验东洋风格雅致精巧
欧式墅外檐典雅尊贵古典中融合现代淡雅中彰显恢弘巴洛克古典建筑风格俄罗斯哥特式风格建筑筒瓦式外檐风格西班牙式建筑**石细腻纹理波斯毯浓浓柔情特种进口墙纸金碧辉煌衬出墅雍容华贵气度
中式四合院北房东西厢房南房组成独立院落北房两侧东西耳房四周连廊形式相连青砖灰瓦青藤绕梁鸟鸣啭水井碾坊时刻投射出清新古朴典型中式风格
（三）五星级度假酒店
1度假酒店结构：总体3层包括层中1层（含裙楼）接厅商务中心咖啡厅会议室餐饮娱乐邮政电讯美容桑浴健身房游泳池台球棋牌室旅游度假相关配套设施23层客房约80间
2 建筑材料设施配套施工：
1）利**集团**石材满足部分外墙室装修
2）利**集团合作厂商满足酒店饰配件低价提供包括装修装饰部分材料种卫生洁具客房餐饮设施电讯电视设备娱乐设施保安设施
3）建筑需三材（钢材木材水泥）少量特殊钢材需进口外余均市国解决电梯等配套设施根规格性质量价格进行考虑国产需进口产品
3环境保护劳动安全
1）确**市政府保环境求锅炉排烟采尘消音等烟尘排放达国家标准厨房油烟气采静电油器油营道高空衡释排放
2）环保求雨污分流生活污水污水设备处理达标排入城市排污道建筑设计具体实施时量加绿化面积美化环境
3）根国家卫生防疫关规定设置防疫措施
4国家消防规范计划设消防动控制室消火栓动喷淋
5）项目属服务性行业营业程安全存劳动危险性安全隐患电器锅炉等设备外工种需采取特殊劳动保护措施需订相应劳动保护制度完善劳动保护设施完全达员工安全性营程中断改善提高
项目等级附属设施需预算需新增员工100左右公司择优招收通旅游学校培训予分配计划步骤优招聘录培训需员工
四项目营理念
百丈镇九****生态休闲度假区然生态旅游题：山花烂漫**回环奇石遍野雾绕群峰山穷水复疑路柳暗花明景曲径通幽处风光限开发目标九**核心区建成集餐饮度 假娱乐健身体生态休闲度假旅游区度假区建成坚持懈实施品牌战略会赢社会广泛认倾全力造品牌企业品德产品品质品位历史文化涵知名度美誉度忠诚度等等方面入手争取显著成效
度假区理念生产休闲快乐旅游区定位休闲快乐车间游客满意满意高兴高兴作检验工作标准企业文化建设狠功夫仅注意硬件建设重视软件建设时花力气搞度假区游步道路接厅餐厅洗手间淋浴室停车场园林建设软件建设方面级员进行专业培训安全培训文化培训服务培训请关专家讲课达国家规定岗标准断提高身素质
360°休闲度假国际旅游界已广知新理念**生态休闲度假区提出理念造全方位精品：度假休闲会议私密游客高高兴兴全时段体验全景式体验全身心体验满足
第四部分 项目运营理
治理结构
根公司法国家关法律法规求公司建立起现代企业制度保护股东合法权益结合身特点实际情况着新投资者进入公司相应调整公司章程股东会会议规董事会工作规监事会工作规理工作规断健全完善公司法治理结构规范公司运作
（）关股东股东会
等股东保护股东合法权益公司章程规定股东会公司权力机构公司严格规定召开股东会够确保股东表决权行达决策程序规范关联交易信息时充分披露公司重决策均股东会董事会法做出公司董事监事选举高级理员聘解聘均符合法律法规公司章程规定程序公司控股股东间实行员资产财务机构业务
五分开独立核算独立承担风险责公司董事会监事会部机构独立运作
（二）关董事董事会
公司董事选举严格公司章程规定董事选举条件程序进行公司董事够认真学关法律法规解身权利义务责够忠实诚信勤勉履行职责认真出席股东会董事会议事项够表达明确意见公司董事会数员构成符合关法律法规求董事会股东会负责严格法律法规公司章程董事会工作规规定行职权董事会会议定期召开根需时召开时会议严格规定规程序进行确保工作效率科学决策公司董事会秘书认真组织记录整理董事会议事项出席董事记录会议记录签字会议记录进行妥善保存公司正积极关规定建立独立董事制度董事会专门委员会进步完善公司董事会工作制度
（三）关监事监事会
公司监事会数员构成符合关法律法规求监事会全体股东负责严格法律法规公司章程监事会工作规规定行职权
二理团队
项目理团队母公司——容**集团指导选拔建立时特邀浙江学相关教授进行全程支持项目公司建立支凝聚力专业高效理团队兼特点：
1团队成员确立起明确目标增强吸引力感召力战斗力
2做合理分工协作成员明确角色权力务职责成员间相互关系
3加强团队成员间相互信促成员间相互关心彼认
4实现成员间效沟通反馈形成开放坦诚沟通氛围
5保证职责分明分工明确责清晰
三激励约束
公司正积极筹备建立公开透明董事监事理员绩效评价标准激励约束机制高级理员营计划进行月度考核根考核结果确定月度效益奖年终兑现（分红）公司年度企业营者绩效考核办法执行
公司适时候引入股票期权激励机制般情况激励机制包括方面：
1年均雇员工资增长10奖金增长5
2部调动雇员意愿导限度发挥潜力
3年评定特殊贡献奖发放特奖金证书
4提供研发员理员期权奖励
5雇员提供医疗保险社会保险
6骨干员年终分享红利业务员奖金业绩挂钩
第五部分：财务分析
项目整体投资预算：七千万中期投资约四千万二期投资约三千万
二济效益预评
（）年营业收入：
1标间100间（含墅群20间）房价均价1200元天住房率60计算全年客房收入约2628万元
2餐饮收入：根项目餐饮面积餐位数量理位置天50次餐均消费100元计算全年收入1825万元
3娱乐服务等收入：天接50次均消费800元全年营业天数280天计算全年收入1120万元
4购物商务收入：天营业额05万元测算全年收入180万元
合计全年总营业收入41105万元
（二）年营业成费：
1 客房成2628×102628万元
2 餐饮成 1825×601095万元
3 娱乐服务成 1120×20224万元
4 购物商务 180×5090万元
5 员工资 根项目住餐娱购商务等综合服务设施实际情况公司整建筑群员定编100均均工资1800元月全年工资216万元
6水电等费：营业收入5全年费41105万元×52055万元
7 设备设施维修保养费：约80万元
8 办公差旅费：营业收入1计算全年办公差旅费41105×141万元
9 交际应酬费：营业收入1计算全年交际应酬费41105万元×141万元
10董事会费：营业收入02全年41105万元×0285万元
11工会费：年工资2全年工会费216万元×242万元
12财产保险费：固定资产价值03测算全年财产保险费8000万元×0324万元
13折旧：20年分摊测算年折旧费8000万×5400万元
14开办费摊销：营业头五年需摊销均年60万元
15培训服务等费：
1）培训：营业前6年年均300元年×1003万元
2）服装：营业前6年年800元年×1008万元16营业税：税务部门规定营业税5全年营业税4110万元×5205万元
17合计全年成营业费1982万元
（三）利润：411051982万元21285万元
(四)企业税：量享受政府税收政策没前提21285*25532万元
(五)税利润：2128553215965万元年
（六）投资回收期：
1基建约15年
2投资回收期：7000÷(15965+400)+15年52年
13
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**集团限公司
第部分 项目概况
**集团**仙岩生态休闲度假中心位全国闻名竹子乡素**第竹海美誉百丈镇百丈镇天独厚杰灵福物阜民丰宝东北**县西北接**县距**市中心46公里**县城18公里离中国**海风景区10公里天荒坪风景区20公里径山风景区25公里距杭长高速黄湖互通5公里彭公火车站22公里04省道高等级公路贯全镇杭长高速百丈设出口理位置天独厚交通发达理坐标东1198°北纬305°1998年浙江省政府农业办公室命名笋竹乡1999年浙江省林业厅评毛竹乡2006年率乡全区通全国环境优美乡镇命名隶属浙江****区**西北门
度假中心总占面积约500亩全部建设分期进行中包括期五星级度假村酒店墅群度假区辅助设施约80亩特种果蔬种植中心二期包括400亩左右绿色果蔬种植部分旅游景点建设高端会服务
第二部分 项目开发条件分析
机遇优势
胡锦涛总书记指出：扩需国济发展长期战略方针基立足点保持济稳较快发展必条件
温家宝总理强调积极培育新消费热点扩文化健身旅游等服务性消费
政策中央济工作会议发展旅游业农业作促进服务业发展产业结构调整升级重举措提出积极发展文化旅游社会服务业等需求潜力产业国家关扩需方针必带动包括旅游消费国需求会出现增长
中持续发展目标生态旅游已成世界国旅游产业发展中具潜力发展迅速组成部分项目百丈镇具备生态休闲度假项特点包括然生态系统旅游基础设施然环境相协调旅游规划景点设计符合基生态规律（设施生态化）文化传统具备原始真实度假体验刺激旅游参程通旅游度假游者感受天合生态谐旅游生态环境破坏程度低提高旅游者环境保护意识等突出特点十年国外迅速发展起广生态旅游者响应积极参百丈镇然貌复杂样势相高差具生态旅游开发潜力资源丰富开发生态旅游度假项目仅符合百丈镇建设生态镇总体目标增加生态旅游活动项目样性百丈镇旅游休闲业具更吸引力持续性
二气候旅游资源优势
度假中心山丘陵溪谷貌山体天目山东麓形成13亿年前天目山山脉东北延伸部分境海拔860米天堂**境海拔高**气候属北亚热带南缘季风气候区冬夏**秋短温暖湿润四季分明光充足雨量充**年均气温153℃162℃年均雨量1150毫米1550毫米霜期235天形区气候差异明显春冬夏季风交冷暖空气活动频繁春雨连绵风变天气变化较度假中心区**陵起伏层峦迭嶂茂林修竹溪流横然环境十分优美
三方产业优势
百丈镇林面积76200亩耕9710亩园4190亩竹林面积58600亩百丈镇竹特色浙江省竹笋专业乡镇中国竹制品名镇
农业济稳步发展建立毛竹科技示范特色园区开发省级公害农产品基形成千亩毛竹四季笋山基千亩毛竹基千亩机茶基千亩花卉苗木基千亩香榧基五千基格局百丈市农业
度假村中心核心位置仙岩村现425户农户1435口均收入17550元
四生态度假村建设重性
度假村位置位**西北门古时金陵（**）****捷径现**辐射****桥头堡04省道杭长高速横惯境交通方便抓住**旅游接轨**径山旅游扩区连网**旅游山乡机遇充分发挥农村然山水风光秀丽文化底蕴深厚优势积极发展生态休闲度假旅游通农业产业营休闲观光度假机结合实现休闲观光农业旅游传统旅游业间良性互动乡村旅游业发展会起重作
第三部分 空间布局规划设计
总体部局
**生态休闲度假仅定义种适应市场机制然基础旅游符合国家政府机构实现持续发展战略种效工具
方面通生态休闲度假达百丈生态持续发展方面生态度假定然域中进行责度假行享受欣赏现存然文化景观
根项目规划指导思想原综合考虑九**生态旅游度假区景观特色形貌等然状况基础整项目划分会议中心度假中心生态农业中心休闲垂钓中心水娱乐区
外建设项娱乐休闲项目包括选择性项目
1洗浴中心：浴场根洗浴特色分特色浴区盐浴泥浴等
2乡间道牛车行：坐牛拉蓬车竹径通幽弯弯道缓缓行感觉坐轿车截然会种返朴真感觉
3水车房：国传统农田灌溉工具——水车着时代发展早已销声匿迹电视中神奇古老水车架设双溪水车房游兴踏圈亲身体验古老水车神奇
5烧烤：觅方净土搬竹椅拾块卵石架铁网串块野味烧烧烤烤聚三朋四友席坐饮酌乐融融
6娱乐场：娱乐场免费荡秋千踩翘翘板坐滑滑梯绳桥走网桥等
二生态休闲度假园
年伴全球农业产业化发展发现现代农业仅具生产性功具改善生态环境质量提供观光休闲度假生活性功着收增加闲暇时间增生活节奏加快竞争日益激烈渴样化旅游尤希典型农村环境中放松农业旅游业边缘交叉新型产业——生态休闲度假应运生
**生态休闲度假种农业农村载体新型度假服务业充分利九**现农村空间农业然资源农村文资源基础通休闲度假涵题规划设计施工农业建设科学理农艺展示农产品加工农村空间出旅游者广泛参融体旅游者充分领略现代新型农业艺术生态农业然情趣新型度假业
（）**生态休闲度假类型
l休闲园开辟特色果园菜园茶园花圃等游客摘果拔莱赏花采茶享受田园乐趣
2园农业生产场农产品消费场休闲旅游场结合体葡萄园公园葡萄园景观观赏葡萄采摘葡萄制品品尝葡萄关品评绘画写作摄影等活动融体果品水稻花卉茶叶等专业性农业公园外包括服务区景观区草原区森林区水果区花卉区活动区等农业园面积性质功异迷型水稻公园十亩果树公园
3设置教育农园兼顾农业生产科普教育功农业营形态利农园中栽植作物饲养动物配备设施特色植物水耕设施栽培传统农具展示等进行农业科技示范生态农业示范传授游客农业知识
4设置竹子公园竹具变形竹林风光然景观体配套定服务设施必景观建筑适位置建设狩猎场游泳池垂钓区露营野炊区等回然休闲度假旅游野营避暑科学考察理想场
（二）生态休闲度假园功分区
生态休闲度假园休闲度假农业休闲功兼度假文化娱乐体育运动等功综合性游览区性质功进行空间区划划分四分区：
l观赏区观赏型农田带瓜果园花卉苗圃珍稀动植物饲养场构成游客身境感受真切田园风光然生机
2示范区农业科技示范生态农业示范科普示范构成浓缩典型农业模式展示特色农业生产景观营模式传授系统农业知识游客增长教益
3休闲体验区乡村民居乡村活动场构成营造游客深中乡村生活空间游客参农耕活动学农作物种植技术农产品加工技术农业营理等体验农村生活
4产品区采摘直销果园乡村工艺作坊乡村集市构成游客充分体验劳动程采制买方式亲身体验农产品制作程购买乡村旅游产品推动乡村济发展
（三）生态休闲度假区规划计划
生态休闲度假区建设基思路实施精品度假特色度假战略走般度假生态旅游路园区建设规划建设四区廊四区优质林果花卉区现代农业种植区特种养殖区现代农业科研示范区廊民俗文化绿色长廊
1优质林果花卉区：林木园应现代移栽技术生物技术繁育技术探索驯化方法栽培技术开发特色森林资源建立苗圃成林园
**城周边绿化开发提供绿化种苗果木园应现代生物技术驯化改造野生果树引进栽培国外特色水果培育具国风味方果品繁育适合实际具较高济价值特色鲜果种苗满足山区济结构调整需
2现代农业种植区：包括特色粮食园区公害蔬菜园区特色粮食园区引进先进实技术开发具方特色水稻玉米高粱等粮食产品生产特色水稻香型水稻甜糯玉米特色薯类公害蔬菜区建设智温室引进高产栽培技术采滴灌溉技术常年生产特种蔬菜山野菜繁育蔬菜果瓜种苗
3特种养殖区：采生态环境模拟技术工繁育技术收集驯化繁殖野生动物野生动物养殖产业化开发探索道路
4现代农业科研示范区：生态农业园核心区现代农业高新科技线先进适农业科技成果支撑促进农业科技成果产品化托优质种苗生产公害蔬菜绿色水果花卉规模化生产形成农业发展新增长点园区成农业高新技术推广农业高效益生产根园区农业发展现状基础规划两示范基水果示范区高效农业示范区
（1）水果科研示范区国外等核心区引进优良品种推广配方施肥生物综合防治等水果高产栽培技术突出抓保健柚布朗李核柑桔脐橙葡萄等果树新品种栽培
（2）高效农业科研示范区核心区引进成熟适市场需求量较蔬菜特色粮作新品种生产公害蔬菜反季节蔬菜特色稻米优质稻米甜糯玉米等绿色农产品
5民俗文化长廊 ：积极挖掘推介民俗风情文化包括服饰民居饮食节庆礼仪婚恋等方面特喜风尚传统禁忌开发森林野菜土特名产
6水库风光带水库开发中型水休闲娱乐区应四周进行绿化美化水库堤坝处开始岸边范围采现代营林技术园林技术封山育林相结合目营造特色林松柏红叶枫等观叶树种鸽子树等观花树种形成定规模线状景片状景观景远观景
堤岸
（四）生态休闲度假园目标
直接济效益目标生态休闲度假园现代农业新兴分支农业产业基础获取直接济效益观光农业基础目标特生态农业发展初始阶段尤
二持续发展目标持续发展现代农业基理念生态休闲度假改善生态美化然造然谐生存发展环境作身发展目标
三示范观赏目标离开目标没生态休闲度假目标直接济效益目标延伸换句话讲产业链延伸拓展三目标统整体三者相互关联相互促进直接济效益目标三目标基础持续发展目标长远利益拓展空间第三目标——示范观赏目标基础示范观赏目标基础产业提高知名度拓宽市场空间促进直接济效益目标实现
三度假酒店度假墅群
五星级酒店式度假村包括度假村楼会议中心度假墅群**休闲度假园中重组成部分集旅游娱乐住宿餐饮会务等体高档休闲度假旅游项目建成度假村风景优美设施完备功齐全成**周边市休闲度假佳处
（）度假墅群创意定位
酒店式墅群项目**生态旅游度假区核心具盈利力项目鉴理条件迎合高端消费群需项目规划融合西方建筑特色现代社区规划理念建设中式欧洲等风格墅群优雅开放包含着休闲赏心建设宗旨旨创造融优美生态环境旅游休闲度假体度假区
酒店式度假墅群休闲然题采五星级酒店式营理模式满足前进行度假休闲商务会务等群体提供方位服务
规划建设旅游项目分析酒店式墅群**生态度假项目开发中重组成部分度假村楼中类项目构成休闲娱乐度假会议住宿等功度假环境够满足年龄结构职业结构需求
现代生活节奏分析久居城市日常工作生活节奏紧张渴利节假日然环境中寻求乐趣放松度假村便捷通畅交通体系园精心设计新奇创意休闲设施够抓住现代旅游心理消费心理顾客营造融然休憩空间
时空距离分析酒店式墅群交通方便种设施齐全**海等距离较**市居民游客够开展节假日12日游全国区游客利种假期前旅游度假
（二）酒店式墅群规划设计
酒店式墅群期建设具异国情调墅约十幢形成倚势成风格迥异墅区包括日式欧式中式四合院等风格
日式墅通景观带花园墅进行空间景观然融合引入空中花园设计理念庭院形成立体绿化效果日式温泉洗浴露天风吕日式榻榻米等独特日式建筑风格日庭院景观顾客充分体验东洋风格雅致精巧
欧式墅外檐典雅尊贵古典中融合现代淡雅中彰显恢弘巴洛克古典建筑风格俄罗斯哥特式风格建筑筒瓦式外檐风格西班牙式建筑**石细腻纹理波斯毯浓浓柔情特种进口墙纸金碧辉煌衬出墅雍容华贵气度
中式四合院北房东西厢房南房组成独立院落北房两侧东西耳房四周连廊形式相连青砖灰瓦青藤绕梁鸟鸣啭水井碾坊时刻投射出清新古朴典型中式风格
（三）五星级度假酒店
1度假酒店结构：总体3层包括层中1层（含裙楼）接厅商务中心咖啡厅会议室餐饮娱乐邮政电讯美容桑浴健身房游泳池台球棋牌室旅游度假相关配套设施23层客房约80间
2 建筑材料设施配套施工：
1）利**集团**石材满足部分外墙室装修
2）利**集团合作厂商满足酒店饰配件低价提供包括装修装饰部分材料种卫生洁具客房餐饮设施电讯电视设备娱乐设施保安设施
3）建筑需三材（钢材木材水泥）少量特殊钢材需进口外余均市国解决电梯等配套设施根规格性质量价格进行考虑国产需进口产品
3环境保护劳动安全
1）确**市政府保环境求锅炉排烟采尘消音等烟尘排放达国家标准厨房油烟气采静电油器油营道高空衡释排放
2）环保求雨污分流生活污水污水设备处理达标排入城市排污道建筑设计具体实施时量加绿化面积美化环境
3）根国家卫生防疫关规定设置防疫措施
4国家消防规范计划设消防动控制室消火栓动喷淋
5）项目属服务性行业营业程安全存劳动危险性安全隐患电器锅炉等设备外工种需采取特殊劳动保护措施需订相应劳动保护制度完善劳动保护设施完全达员工安全性营程中断改善提高
项目等级附属设施需预算需新增员工100左右公司择优招收通旅游学校培训予分配计划步骤优招聘录培训需员工
四项目营理念
百丈镇九****生态休闲度假区然生态旅游题：山花烂漫**回环奇石遍野雾绕群峰山穷水复疑路柳暗花明景曲径通幽处风光限开发目标九**核心区建成集餐饮度 假娱乐健身体生态休闲度假旅游区度假区建成坚持懈实施品牌战略会赢社会广泛认倾全力造品牌企业品德产品品质品位历史文化涵知名度美誉度忠诚度等等方面入手争取显著成效
度假区理念生产休闲快乐旅游区定位休闲快乐车间游客满意满意高兴高兴作检验工作标准企业文化建设狠功夫仅注意硬件建设重视软件建设时花力气搞度假区游步道路接厅餐厅洗手间淋浴室停车场园林建设软件建设方面级员进行专业培训安全培训文化培训服务培训请关专家讲课达国家规定岗标准断提高身素质
360°休闲度假国际旅游界已广知新理念**生态休闲度假区提出理念造全方位精品：度假休闲会议私密游客高高兴兴全时段体验全景式体验全身心体验满足
第四部分 项目运营理
治理结构
根公司法国家关法律法规求公司建立起现代企业制度保护股东合法权益结合身特点实际情况着新投资者进入公司相应调整公司章程股东会会议规董事会工作规监事会工作规理工作规断健全完善公司法治理结构规范公司运作
（）关股东股东会
等股东保护股东合法权益公司章程规定股东会公司权力机构公司严格规定召开股东会够确保股东表决权行达决策程序规范关联交易信息时充分披露公司重决策均股东会董事会法做出公司董事监事选举高级理员聘解聘均符合法律法规公司章程规定程序公司控股股东间实行员资产财务机构业务
五分开独立核算独立承担风险责公司董事会监事会部机构独立运作
（二）关董事董事会
公司董事选举严格公司章程规定董事选举条件程序进行公司董事够认真学关法律法规解身权利义务责够忠实诚信勤勉履行职责认真出席股东会董事会议事项够表达明确意见公司董事会数员构成符合关法律法规求董事会股东会负责严格法律法规公司章程董事会工作规规定行职权董事会会议定期召开根需时召开时会议严格规定规程序进行确保工作效率科学决策公司董事会秘书认真组织记录整理董事会议事项出席董事记录会议记录签字会议记录进行妥善保存公司正积极关规定建立独立董事制度董事会专门委员会进步完善公司董事会工作制度
（三）关监事监事会
公司监事会数员构成符合关法律法规求监事会全体股东负责严格法律法规公司章程监事会工作规规定行职权
二理团队
项目理团队母公司——容**集团指导选拔建立时特邀浙江学相关教授进行全程支持项目公司建立支凝聚力专业高效理团队兼特点：
1团队成员确立起明确目标增强吸引力感召力战斗力
2做合理分工协作成员明确角色权力务职责成员间相互关系
3加强团队成员间相互信促成员间相互关心彼认
4实现成员间效沟通反馈形成开放坦诚沟通氛围
5保证职责分明分工明确责清晰
三激励约束
公司正积极筹备建立公开透明董事监事理员绩效评价标准激励约束机制高级理员营计划进行月度考核根考核结果确定月度效益奖年终兑现（分红）公司年度企业营者绩效考核办法执行
公司适时候引入股票期权激励机制般情况激励机制包括方面：
1年均雇员工资增长10奖金增长5
2部调动雇员意愿导限度发挥潜力
3年评定特殊贡献奖发放特奖金证书
4提供研发员理员期权奖励
5雇员提供医疗保险社会保险
6骨干员年终分享红利业务员奖金业绩挂钩
第五部分：财务分析
项目整体投资预算：七千万中期投资约四千万二期投资约三千万
二济效益预评
（）年营业收入：
1标间100间（含墅群20间）房价均价1200元天住房率60计算全年客房收入约2628万元
2餐饮收入：根项目餐饮面积餐位数量理位置天50次餐均消费100元计算全年收入1825万元
3娱乐服务等收入：天接50次均消费800元全年营业天数280天计算全年收入1120万元
4购物商务收入：天营业额05万元测算全年收入180万元
合计全年总营业收入41105万元
（二）年营业成费：
1 客房成2628×102628万元
2 餐饮成 1825×601095万元
3 娱乐服务成 1120×20224万元
4 购物商务 180×5090万元
5 员工资 根项目住餐娱购商务等综合服务设施实际情况公司整建筑群员定编100均均工资1800元月全年工资216万元
6水电等费：营业收入5全年费41105万元×52055万元
7 设备设施维修保养费：约80万元
8 办公差旅费：营业收入1计算全年办公差旅费41105×141万元
9 交际应酬费：营业收入1计算全年交际应酬费41105万元×141万元
10董事会费：营业收入02全年41105万元×0285万元
11工会费：年工资2全年工会费216万元×242万元
12财产保险费：固定资产价值03测算全年财产保险费8000万元×0324万元
13折旧：20年分摊测算年折旧费8000万×5400万元
14开办费摊销：营业头五年需摊销均年60万元
15培训服务等费：
1）培训：营业前6年年均300元年×1003万元
2）服装：营业前6年年800元年×1008万元16营业税：税务部门规定营业税5全年营业税4110万元×5205万元
17合计全年成营业费1982万元
（三）利润：411051982万元21285万元
(四)企业税：量享受政府税收政策没前提21285*25532万元
(五)税利润：2128553215965万元年
（六）投资回收期：
1基建约15年
2投资回收期：7000÷(15965+400)+15年52年
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