XXX金海联商业广场房产项目研究报告
第章 项 目 概 况
第节：项目基情况
项目名称：XXX金海联商业广场（暂定）
二 项目址：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
三 项目容：拟建集商务（CLD）购物（shopping mall）娱乐休闲体型现代化商业广场造XXX西部商业旗舰
四 项目目标：
1 成XXX西部标志性物业
2 实现项目物业潜价值化
3 创造项目物业环境效益济效益社会效益统
第二节：项目区位分析
区位
（）项目块位置状况
XXX金海联商业广场房产项目位XXXXXXXXXXXXXX处项目总占3441亩中题绿化广场占8亩项目房产占2641亩
（二）项目块区位素分析
1般素
(1)理位置
略
（2）然环境
Ａ势貌
略
Ｂ气候水文
略
(3)城市性质
略
(4)行政区划
略
(5)社会济状况
略
2区域素
(1)位置
项目块区域位XXXXXXX交汇处该区域系XXX中心带距市繁华市中心市场约950米距中心汽车站约1000米距客运火车站约50米XXX市目前尚存块黄金宝
(2)交通
公路：区域外交通便利区域市干道XX路XX路XX路XX路相连
铁路：XXXX铁路交汇XXX市区域距XXX市火车站约50米
(3)基础设施情况
A．供水
市政供水网覆盖该区域区域供水市政网供应
B．排水
区域铺设市政排水网暗沟排放雨污合流
C．供电
区域电源市政供电网供电保证率高
D．通讯
区域通讯市政通讯网相联通讯线路畅通
(4)环境条件
区域环境质量较环境污染较
(5)产业集聚度
区域目前土利商服门面办公住宅产业集聚度较高商业繁华
3素
着城市发展目前XXX路口三角块历史原已适应济发展需配套设施落消防隐患严重环境恶劣等素已严重影响城市形象阻碍XXX城市发展该区域改造已列入XXX城市建设中重点工程欲通改造开发提高城市品位该区域建设成商务（CLD）购物(SHOPPING MAIL)娱乐流商业广场成XXX标志性建筑造XXX西部周边五省商业旗舰
该项目XXXXXXXX商业购物中心项目连成体通市场化运作会成营城市提升城市品位范例
二济指标
规划济技术指标：
总面积： 3441（亩）
题绿化广场占： 8（亩）
项目房产占： 2641（亩）
项目房产建筑面积： 66000（方米）『十八层』
中 层： 8000 （方米）『商场』
二层： 8000 （方米）『停车场』
裙楼： 32000（方米） 『四层shopping mall』
楼： 18000（方米）『十二层CLD』
绿化率： 46％
容积率： 204
第二节：宏观济分析
（1） 2002年中国宏观济迅速发展年国民济持续快速增长GDP保持78％左右价格水降幅趋缓消费需求稳定投资快速增长整宏观济环境呈现良性循环
（2） 2002年中国入世第年政府领域里改革进步深化市场济进步规范投资环境更优化
（3） 十六胜利召开全面奔康战略纲提出促年政府继续实施积极财政政策稳健货币政策继续扩需刺激消费拉动济发展
（4） 北京申奥成功海申请世博会成功年兴起营城市理念推广已中国众城市走出传统建设怪圈进入着力提升城市品位科学营城市建设城市新阶段
（5） 国家日政策年房产业发展起关键作然少专家提出目前房产业走泡沫化悬崖央行提出警惕房产泡沫着中国金融业成熟金融界会更加谨慎介入房产业潜质房产项目疑更利
综述房产业年火热行业开发商说绝机遇时开发商提出少难题针目前房产局部热现状迫开发商选择潜质项目协政府进行营城市重塑城市提升城市品位疑已成远见开发商关注热点
第三节：项目SWOT分析
优势S
1然环境
项目处XX市XXX路口XXX商业区相XX市政府规划未中心商业商区拥浓厚商业然资源位XXX市风位置势开阔周边遮拦周边然环境良污染源空气质量佳
2交通环境
项目位XX路XX路XX路交汇处9路6路28路途离火车站仅仅步遥
二劣势W
然项目具良商业环境资源XXX市商业区较相滞缺乏相应城市配套设施导致项目身商务氛围浓必须托XXXXXX商业购物中心项目连动造XXXX－－XXX路口商业区
三机会点O
1政府规划开发利素
XXX市政府提出项目周边规划成商务购物休闲娱乐中心区利素必然会刺激项目周边商业济发展带动房产市场升温提升XXX市城市品位
2理区位优势
目前XXX市房产市场已日渐成熟该项目理区位优势必然会赢较发展趋势超前决策意识科学态度研究供需求便抢占先机
3项目连动实现价值化
目前XXX市XXX房产开发限公司正着手XXXXXX商业购物中心项目运作拥充足客户资源该项目联袂运作更发挥规模化优势降低运作成实现项目物业潜价值化发展商充分兑现效益
4中心城市建设汇聚气
XXX市城市定位周边五省中心城市着城市知名度提升区位优势必然会带气升项目开发周期估计完全势造势增加项目开发安全性良基础
四风险T
1市场素
目前XXX市房产市场项目竞争质化严重已引起许开发商重视开发周期测算旦开发商清晰认识产品差异性重性迅速模仿时项目具定市场竞争风险性
2身素
项目周边XXXXXX商业购物中心项目深远影响项目开发必须两项目连动开发相互衬托充分实现效益化果开发程中步连动进行运作销售风险性困难度显易见
五综合分析
市场调研结果分析项目优劣势较机会风险存唯办法尊重市场适应市场应消费者心愿整合项目关种素运智慧创造出具超前性差异性引导性适性产品合理成利润达科学投入产业追求产品供需求完善性项目达预期市场期值
第二章 定位策略
第节 定位素分析
1区位利素分析
项目应XXX市政府提高城市品位造XXX西部商业旗舰城市营理念交通流资源丰富辐射周边省市广XXX出锻造XXX西部商业旗舰招牌填补XXX商业房产市场空白XXXX金海联商业广场XXXXX商业购物中心连动运作强势卖点具新商务＋新环境双重魅力吸引消费者开发商讲投资回报风险会降低消费者言产品附加值已产品身提升商品功价格样符合济学需求供理
第二节 项目定位
定位原：适应市场创造差异性
定 位：中心商业区 绿色商业中心
商业环境话
题绿化广场＋XXX西部标志性物业＋XXXX商业区
二产品定位
定位原：突出性创造差异性
定 位：XXX西部商业旗舰
特 点：商业空间步行化商业空间室化公空间社会化XXXX金海联商业广场着生态化娱乐性化等方发展成生态型商业中心
第三节 产品文化定位
定位原：讲究性追求性提升产品附加值
定 位：商业环境文化相融合
城市题绿化广场商业中心机结合
传统现代相融合
第四节 产品形象定位
定位原：提升企业品牌形象产品（物业）知名度美誉度社会认知度
定 位：现代市购物休闲理想场
产品形象定位开发商产品心欲定什形象应消费趋势消费心理消费追求消费者心里定位消费者心里树立起产品形象消费者喜欢认追求
第五节 目标客户定位
定位原：选准目标稳准出击
定 位：已完成原始积累具定营规模商家
产品——目标客户
造什产品？ 卖谁？
根调查结果分析目前XXX市口结构均收入房产价格消费力资源等素项目规模档次果全部定位XXX市消化较困难
目标客户锁定仅仅局限XXX中XXX市约占30％份额城市占70％份额
二目标客户细分
1引进XXX知名商家营1－4层裙楼构建XXX西部流商业购物中心（shopping mall）
2引进知名休闲娱乐商家营XXXX金海联商业广场休闲娱乐中心
3项目写字楼（CLD）部分目标客户XXX市律师事务会计事务评估咨询公司型商务公司层面XXX市实力商家
第六节 价格定位
定价原：市场形定价道
定 位：XXX市场房产价格通较分析出 ：
层： 4000元 M24500元 M2
二层： 2800元 M23200元 M2
层： 8000元 M212000元 M2
二 层： 6000元 M28000元 M2
三四层： 4000元 M26000元 M2
五层： 1200元 M21600元 M2
房产价格价工程造价种税费资金利息销售费开发商期利润等素构成基成加开发商利润构成基价般市场定价原三价值取构成
市场价值取：需考虑等片区等物业采较手段确定
成价值取：项目整体综合成加开发商期利润
消费者心理价值取：该区域位置物业消费者心里功价格
然考虑价值取素外房产产品价格素项目整体包括种变素
素统筹考虑决定价格定位素构成价格定位行性基础
整项目开发建设中着营市场理念物业具体营项目交行业专家做破XXX开发行业开发营模式具体营项目专业化系统化时减少开发商成投入
第三章 项目整体规划设计思路
第节 总体规划
总体规划关系金海联商业广场成败没认真规划证商业广场缺少顾客流商户法赢利走关闭
世界题旅游休闲业设计高手参策划设计世界著名Mall美国HHCP国际设计限公司总裁LarryW．Ziebarth先生指出：商业广场题规划关键
金海联商业广场题规划着商业空间步行化 商业空间室化公空间社会化宗旨生态化娱乐性化设计理念金海联商业广场总体规划设计城市题绿化广场金海联商业广场融体达商业环境机结合
第二节 商业广场建筑设计
面设计
面设计容确定室商业步行街形态确定承租户单元布局面积商业运营者提供互利互惠机会限度商业运营者带穿行流提供商业机会
二剖面设计
确定层数垂直结构形式做垂直交通组织
（１） 利中庭空间功作 中庭垂直交通组织关键点步行空间序列高潮里流集中流量鼓励层间运动
核心中庭搭建活动舞台常开展促销文化活动吸引层顾客住足观
（２） 中庭空间造型交流 中庭设计形式样化具体根购物中心总体形态握面积较购物中心采露天式表演舞台核心中庭设计观赏群四周角度方便观赏表演活动室设计中庭分追求中庭宽豪华力求域文化特色济性相结合原
（３） 层面时引入流
注重竖交通易达性根项目块限定条件应强化2FB1楼层交通便利性2FB1做楼修引导行行流譬利B1直接连接室外街道出入口2F直接引行道动扶梯商业物业直接相连行天桥等创造街便捷渠道垂直交通
（４）垂直交通工具作
限中庭空间扶梯层层叠加常常会激发购物者欲
（５）景观垂直吸引力
采玻璃顶天窗引入然光线仅节层空间开阔敞亮视线吸引
外立面入口：
金海联商业广场外立面设计考虑周围建筑关系考虑入口处外立面部步行街渡转换时考虑商务宾馆功入口室外空间渡商业广场室步行街终点
街设计通透立面3F划出窗观景景观区商业营区适分隔辅独立便捷行观光电梯等成餐饮咖啡茶室等情调视线求较高营定位
三设计素
（1）明设计
商业广场室明设计满足展示商品功需满足美学需室外明设计塑造商业广场形象起着关重作
夜间室外明重点突出建筑停车场商业广场环境中产生强烈视觉效果
（2）景观设计 室景观设计室外景观设计需相互协调
（3）障碍设计 重点考虑残疾通行求
（4）节设计 商业广场建筑节设计减少源损失提高设备效率两方面考虑注重保温墙体材料应聪明充分利然采光
第四章 项目营营销
第节 品牌营战略
未市场营销品牌战争
成功企业已独特品牌形象品牌商业营程中企业带菲济效益社会效益
树品牌导
运品牌战略思想开发项目终获取单项目济效益通项目开发销售商业行程获取更形资产品牌形象
品牌信度：消费者购买房产产品产品喜外更关注开发商品牌产生信度
品牌附加值：开发商言业绩坏产生品牌知名度美誉度会直接影响物业售价
XXX市XXX房产开发限公司言目前XXX市已定知名度正运作XXX项目金海联商业广场XXX项目连动运作该项目成功关键
二品牌营战略实施点
1制定远期期品牌战略计划
导入项目品牌CIS战略项目独特形象树立品牌
2制定项目实施战略
项目CIS战略导理念贯穿项目开发营销售接点中通传播提高知名度美誉度
3制定项目统筹理系统
策划思路确定应立制定项目开发统筹理体系达项目开发程严谨性安全性质量成价格等进行严格控制统筹计划接点时量完成达预期市场回报济效益社会效益保证品牌延伸
第二节 营销战略
市场营销中国历示销推销营销天整合营销四程显现中国市场演变项目营销定位通整合项目开发营销关种素进行立体整合营销
卖点整合：
1概念卖点
A．展未升值限购物休闲娱乐中心区
B．城市商业环境商业环境结合典范
C．完善配套性化物业理
2规划卖点
A．低密度高绿化
B．XXX市提升城市品位文脉建筑文化底蕴创意出现代商业文化建筑
C．城市题绿化广场
第五章 项目投资估算
第节 投资测算（静态分析测算）
1 土款： 3441×120＝4092（万元）
2 土建工程：66000×1000＝6600（万元）
3 空调安装 2100（万元）
4 电梯安装： 850（万元）
5 装修工程： 3000（万元）
6 报建费： 500（万元）
7 银行利息： 400（万元）
8 费： 600（万元）
9 预见费： 600（万元）
10 题绿化广场： 800（万元）
11 合计： 19542（万元）
第二节 财务评定
物业销售收入
1 层： 4250×8000＝3400（万元）
2 二层： 3000×8000＝2400（万元）
3 层： 10000×8000＝8000（万元）
4 二层： 7000×8000＝5600（万元）
5 三四层： 5000×8000＝4000（万元）
6 五－十六层：1400×18000＝2520（万元）
7 合计： 25920（万元）
二营业税附加
2 销售税金：25920×5％＝1296（万元）
3 城建税： 1296×7％＝9072（万元）
4 教育附加： 1296×5％＝648（万元）
5 合计： 145152（万元）
三成费
6 总投资： 19542（万元）
7 营业税附加： 145152（万元）
8 理费： 50×66000＝330（万元）
9 市场推广费：25920×4％＝10368（万元）
10 合计： 2236032（万元）
第三节 财务效益指标评定
利润预测
销售利润：25920－2236032＝355968（万元）
二 财务盈利力分析
财务部收益率：3559682592014
三 项目投资回收期两年具房产项目均盈利力
第四节 财务分析总结
通金海联商业广场房产项目财务效益评价计算分析该项目投资回收期短财务效益较具较强抗风险力该项目财务行
果该项目城市配套设施－－城市题绿化广场建设费政府支持优惠定方案运作该项目会更效益
第六章 项目资金筹措
第节 资金筹措
该项目总投资19542万元通方面筹措资金：
1 公司资金4000万元占项目总投资205％
2 施工单位垫资2000万元占项目总投资102％
3 银行融资3000万元占项目总投资154％
4 通招商市场推广筹集资金539％
第二节 资金计划
该项目建设周期年零两月资金计划：
1 2003年3月底完成项目前期准备工作付土款1500万元前期费500万元
2 2003年4月－12月体工程完工施工单位垫资2000万元银行融资3000万元资金1600万元时间城市题绿化广场基完工资金400万元施工单位垫资400万元期间通招商市场推广回笼资金3500万元左右
3 2004年1月－4月进入整体装修空调电梯等设备安装工程阶段资金开发商运营营商解决时通预售回笼资金
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第章 项 目 概 况
第节：项目基情况
项目名称：XXX金海联商业广场（暂定）
二 项目址：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
三 项目容：拟建集商务（CLD）购物（shopping mall）娱乐休闲体型现代化商业广场造XXX西部商业旗舰
四 项目目标：
1 成XXX西部标志性物业
2 实现项目物业潜价值化
3 创造项目物业环境效益济效益社会效益统
第二节：项目区位分析
区位
（）项目块位置状况
XXX金海联商业广场房产项目位XXXXXXXXXXXXXX处项目总占3441亩中题绿化广场占8亩项目房产占2641亩
（二）项目块区位素分析
1般素
(1)理位置
略
（2）然环境
Ａ势貌
略
Ｂ气候水文
略
(3)城市性质
略
(4)行政区划
略
(5)社会济状况
略
2区域素
(1)位置
项目块区域位XXXXXXX交汇处该区域系XXX中心带距市繁华市中心市场约950米距中心汽车站约1000米距客运火车站约50米XXX市目前尚存块黄金宝
(2)交通
公路：区域外交通便利区域市干道XX路XX路XX路XX路相连
铁路：XXXX铁路交汇XXX市区域距XXX市火车站约50米
(3)基础设施情况
A．供水
市政供水网覆盖该区域区域供水市政网供应
B．排水
区域铺设市政排水网暗沟排放雨污合流
C．供电
区域电源市政供电网供电保证率高
D．通讯
区域通讯市政通讯网相联通讯线路畅通
(4)环境条件
区域环境质量较环境污染较
(5)产业集聚度
区域目前土利商服门面办公住宅产业集聚度较高商业繁华
3素
着城市发展目前XXX路口三角块历史原已适应济发展需配套设施落消防隐患严重环境恶劣等素已严重影响城市形象阻碍XXX城市发展该区域改造已列入XXX城市建设中重点工程欲通改造开发提高城市品位该区域建设成商务（CLD）购物(SHOPPING MAIL)娱乐流商业广场成XXX标志性建筑造XXX西部周边五省商业旗舰
该项目XXXXXXXX商业购物中心项目连成体通市场化运作会成营城市提升城市品位范例
二济指标
规划济技术指标：
总面积： 3441（亩）
题绿化广场占： 8（亩）
项目房产占： 2641（亩）
项目房产建筑面积： 66000（方米）『十八层』
中 层： 8000 （方米）『商场』
二层： 8000 （方米）『停车场』
裙楼： 32000（方米） 『四层shopping mall』
楼： 18000（方米）『十二层CLD』
绿化率： 46％
容积率： 204
第二节：宏观济分析
（1） 2002年中国宏观济迅速发展年国民济持续快速增长GDP保持78％左右价格水降幅趋缓消费需求稳定投资快速增长整宏观济环境呈现良性循环
（2） 2002年中国入世第年政府领域里改革进步深化市场济进步规范投资环境更优化
（3） 十六胜利召开全面奔康战略纲提出促年政府继续实施积极财政政策稳健货币政策继续扩需刺激消费拉动济发展
（4） 北京申奥成功海申请世博会成功年兴起营城市理念推广已中国众城市走出传统建设怪圈进入着力提升城市品位科学营城市建设城市新阶段
（5） 国家日政策年房产业发展起关键作然少专家提出目前房产业走泡沫化悬崖央行提出警惕房产泡沫着中国金融业成熟金融界会更加谨慎介入房产业潜质房产项目疑更利
综述房产业年火热行业开发商说绝机遇时开发商提出少难题针目前房产局部热现状迫开发商选择潜质项目协政府进行营城市重塑城市提升城市品位疑已成远见开发商关注热点
第三节：项目SWOT分析
优势S
1然环境
项目处XX市XXX路口XXX商业区相XX市政府规划未中心商业商区拥浓厚商业然资源位XXX市风位置势开阔周边遮拦周边然环境良污染源空气质量佳
2交通环境
项目位XX路XX路XX路交汇处9路6路28路途离火车站仅仅步遥
二劣势W
然项目具良商业环境资源XXX市商业区较相滞缺乏相应城市配套设施导致项目身商务氛围浓必须托XXXXXX商业购物中心项目连动造XXXX－－XXX路口商业区
三机会点O
1政府规划开发利素
XXX市政府提出项目周边规划成商务购物休闲娱乐中心区利素必然会刺激项目周边商业济发展带动房产市场升温提升XXX市城市品位
2理区位优势
目前XXX市房产市场已日渐成熟该项目理区位优势必然会赢较发展趋势超前决策意识科学态度研究供需求便抢占先机
3项目连动实现价值化
目前XXX市XXX房产开发限公司正着手XXXXXX商业购物中心项目运作拥充足客户资源该项目联袂运作更发挥规模化优势降低运作成实现项目物业潜价值化发展商充分兑现效益
4中心城市建设汇聚气
XXX市城市定位周边五省中心城市着城市知名度提升区位优势必然会带气升项目开发周期估计完全势造势增加项目开发安全性良基础
四风险T
1市场素
目前XXX市房产市场项目竞争质化严重已引起许开发商重视开发周期测算旦开发商清晰认识产品差异性重性迅速模仿时项目具定市场竞争风险性
2身素
项目周边XXXXXX商业购物中心项目深远影响项目开发必须两项目连动开发相互衬托充分实现效益化果开发程中步连动进行运作销售风险性困难度显易见
五综合分析
市场调研结果分析项目优劣势较机会风险存唯办法尊重市场适应市场应消费者心愿整合项目关种素运智慧创造出具超前性差异性引导性适性产品合理成利润达科学投入产业追求产品供需求完善性项目达预期市场期值
第二章 定位策略
第节 定位素分析
1区位利素分析
项目应XXX市政府提高城市品位造XXX西部商业旗舰城市营理念交通流资源丰富辐射周边省市广XXX出锻造XXX西部商业旗舰招牌填补XXX商业房产市场空白XXXX金海联商业广场XXXXX商业购物中心连动运作强势卖点具新商务＋新环境双重魅力吸引消费者开发商讲投资回报风险会降低消费者言产品附加值已产品身提升商品功价格样符合济学需求供理
第二节 项目定位
定位原：适应市场创造差异性
定 位：中心商业区 绿色商业中心
商业环境话
题绿化广场＋XXX西部标志性物业＋XXXX商业区
二产品定位
定位原：突出性创造差异性
定 位：XXX西部商业旗舰
特 点：商业空间步行化商业空间室化公空间社会化XXXX金海联商业广场着生态化娱乐性化等方发展成生态型商业中心
第三节 产品文化定位
定位原：讲究性追求性提升产品附加值
定 位：商业环境文化相融合
城市题绿化广场商业中心机结合
传统现代相融合
第四节 产品形象定位
定位原：提升企业品牌形象产品（物业）知名度美誉度社会认知度
定 位：现代市购物休闲理想场
产品形象定位开发商产品心欲定什形象应消费趋势消费心理消费追求消费者心里定位消费者心里树立起产品形象消费者喜欢认追求
第五节 目标客户定位
定位原：选准目标稳准出击
定 位：已完成原始积累具定营规模商家
产品——目标客户
造什产品？ 卖谁？
根调查结果分析目前XXX市口结构均收入房产价格消费力资源等素项目规模档次果全部定位XXX市消化较困难
目标客户锁定仅仅局限XXX中XXX市约占30％份额城市占70％份额
二目标客户细分
1引进XXX知名商家营1－4层裙楼构建XXX西部流商业购物中心（shopping mall）
2引进知名休闲娱乐商家营XXXX金海联商业广场休闲娱乐中心
3项目写字楼（CLD）部分目标客户XXX市律师事务会计事务评估咨询公司型商务公司层面XXX市实力商家
第六节 价格定位
定价原：市场形定价道
定 位：XXX市场房产价格通较分析出 ：
层： 4000元 M24500元 M2
二层： 2800元 M23200元 M2
层： 8000元 M212000元 M2
二 层： 6000元 M28000元 M2
三四层： 4000元 M26000元 M2
五层： 1200元 M21600元 M2
房产价格价工程造价种税费资金利息销售费开发商期利润等素构成基成加开发商利润构成基价般市场定价原三价值取构成
市场价值取：需考虑等片区等物业采较手段确定
成价值取：项目整体综合成加开发商期利润
消费者心理价值取：该区域位置物业消费者心里功价格
然考虑价值取素外房产产品价格素项目整体包括种变素
素统筹考虑决定价格定位素构成价格定位行性基础
整项目开发建设中着营市场理念物业具体营项目交行业专家做破XXX开发行业开发营模式具体营项目专业化系统化时减少开发商成投入
第三章 项目整体规划设计思路
第节 总体规划
总体规划关系金海联商业广场成败没认真规划证商业广场缺少顾客流商户法赢利走关闭
世界题旅游休闲业设计高手参策划设计世界著名Mall美国HHCP国际设计限公司总裁LarryW．Ziebarth先生指出：商业广场题规划关键
金海联商业广场题规划着商业空间步行化 商业空间室化公空间社会化宗旨生态化娱乐性化设计理念金海联商业广场总体规划设计城市题绿化广场金海联商业广场融体达商业环境机结合
第二节 商业广场建筑设计
面设计
面设计容确定室商业步行街形态确定承租户单元布局面积商业运营者提供互利互惠机会限度商业运营者带穿行流提供商业机会
二剖面设计
确定层数垂直结构形式做垂直交通组织
（１） 利中庭空间功作 中庭垂直交通组织关键点步行空间序列高潮里流集中流量鼓励层间运动
核心中庭搭建活动舞台常开展促销文化活动吸引层顾客住足观
（２） 中庭空间造型交流 中庭设计形式样化具体根购物中心总体形态握面积较购物中心采露天式表演舞台核心中庭设计观赏群四周角度方便观赏表演活动室设计中庭分追求中庭宽豪华力求域文化特色济性相结合原
（３） 层面时引入流
注重竖交通易达性根项目块限定条件应强化2FB1楼层交通便利性2FB1做楼修引导行行流譬利B1直接连接室外街道出入口2F直接引行道动扶梯商业物业直接相连行天桥等创造街便捷渠道垂直交通
（４）垂直交通工具作
限中庭空间扶梯层层叠加常常会激发购物者欲
（５）景观垂直吸引力
采玻璃顶天窗引入然光线仅节层空间开阔敞亮视线吸引
外立面入口：
金海联商业广场外立面设计考虑周围建筑关系考虑入口处外立面部步行街渡转换时考虑商务宾馆功入口室外空间渡商业广场室步行街终点
街设计通透立面3F划出窗观景景观区商业营区适分隔辅独立便捷行观光电梯等成餐饮咖啡茶室等情调视线求较高营定位
三设计素
（1）明设计
商业广场室明设计满足展示商品功需满足美学需室外明设计塑造商业广场形象起着关重作
夜间室外明重点突出建筑停车场商业广场环境中产生强烈视觉效果
（2）景观设计 室景观设计室外景观设计需相互协调
（3）障碍设计 重点考虑残疾通行求
（4）节设计 商业广场建筑节设计减少源损失提高设备效率两方面考虑注重保温墙体材料应聪明充分利然采光
第四章 项目营营销
第节 品牌营战略
未市场营销品牌战争
成功企业已独特品牌形象品牌商业营程中企业带菲济效益社会效益
树品牌导
运品牌战略思想开发项目终获取单项目济效益通项目开发销售商业行程获取更形资产品牌形象
品牌信度：消费者购买房产产品产品喜外更关注开发商品牌产生信度
品牌附加值：开发商言业绩坏产生品牌知名度美誉度会直接影响物业售价
XXX市XXX房产开发限公司言目前XXX市已定知名度正运作XXX项目金海联商业广场XXX项目连动运作该项目成功关键
二品牌营战略实施点
1制定远期期品牌战略计划
导入项目品牌CIS战略项目独特形象树立品牌
2制定项目实施战略
项目CIS战略导理念贯穿项目开发营销售接点中通传播提高知名度美誉度
3制定项目统筹理系统
策划思路确定应立制定项目开发统筹理体系达项目开发程严谨性安全性质量成价格等进行严格控制统筹计划接点时量完成达预期市场回报济效益社会效益保证品牌延伸
第二节 营销战略
市场营销中国历示销推销营销天整合营销四程显现中国市场演变项目营销定位通整合项目开发营销关种素进行立体整合营销
卖点整合：
1概念卖点
A．展未升值限购物休闲娱乐中心区
B．城市商业环境商业环境结合典范
C．完善配套性化物业理
2规划卖点
A．低密度高绿化
B．XXX市提升城市品位文脉建筑文化底蕴创意出现代商业文化建筑
C．城市题绿化广场
第五章 项目投资估算
第节 投资测算（静态分析测算）
1 土款： 3441×120＝4092（万元）
2 土建工程：66000×1000＝6600（万元）
3 空调安装 2100（万元）
4 电梯安装： 850（万元）
5 装修工程： 3000（万元）
6 报建费： 500（万元）
7 银行利息： 400（万元）
8 费： 600（万元）
9 预见费： 600（万元）
10 题绿化广场： 800（万元）
11 合计： 19542（万元）
第二节 财务评定
物业销售收入
1 层： 4250×8000＝3400（万元）
2 二层： 3000×8000＝2400（万元）
3 层： 10000×8000＝8000（万元）
4 二层： 7000×8000＝5600（万元）
5 三四层： 5000×8000＝4000（万元）
6 五－十六层：1400×18000＝2520（万元）
7 合计： 25920（万元）
二营业税附加
2 销售税金：25920×5％＝1296（万元）
3 城建税： 1296×7％＝9072（万元）
4 教育附加： 1296×5％＝648（万元）
5 合计： 145152（万元）
三成费
6 总投资： 19542（万元）
7 营业税附加： 145152（万元）
8 理费： 50×66000＝330（万元）
9 市场推广费：25920×4％＝10368（万元）
10 合计： 2236032（万元）
第三节 财务效益指标评定
利润预测
销售利润：25920－2236032＝355968（万元）
二 财务盈利力分析
财务部收益率：3559682592014
三 项目投资回收期两年具房产项目均盈利力
第四节 财务分析总结
通金海联商业广场房产项目财务效益评价计算分析该项目投资回收期短财务效益较具较强抗风险力该项目财务行
果该项目城市配套设施－－城市题绿化广场建设费政府支持优惠定方案运作该项目会更效益
第六章 项目资金筹措
第节 资金筹措
该项目总投资19542万元通方面筹措资金：
1 公司资金4000万元占项目总投资205％
2 施工单位垫资2000万元占项目总投资102％
3 银行融资3000万元占项目总投资154％
4 通招商市场推广筹集资金539％
第二节 资金计划
该项目建设周期年零两月资金计划：
1 2003年3月底完成项目前期准备工作付土款1500万元前期费500万元
2 2003年4月－12月体工程完工施工单位垫资2000万元银行融资3000万元资金1600万元时间城市题绿化广场基完工资金400万元施工单位垫资400万元期间通招商市场推广回笼资金3500万元左右
3 2004年1月－4月进入整体装修空调电梯等设备安装工程阶段资金开发商运营营商解决时通预售回笼资金
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