房产产品定位实技巧
容积率配置技巧
果北京市块面积5000方米住宅分进行产品定位会量节约控制楼面积采开放设计塑造单栋高层建筑创造高层空间价值会建总建筑面积低矮楼层（例二楼）规划矮胖型建筑物方面握街店面商业价值方面节省建设成规划数栋建筑高矮参差丰富造型视栋途作弹性规划基种原产品定位终结果势必块土产生高低胖瘦单栋栋建筑物谓容积率利指块土总建建筑面积（楼面面积）利极致
样块土目导致容积率利方式般言定位者考虑原目抵列数角度（1）空间价值容积率利关系例商业气息浓厚区容积率配置技巧
果北京市块面积5000方米住宅分进行产品定位会量节约控制楼面积采开放设计塑造单栋高层建筑创造高层空间价值会建总建筑面积低矮楼层（例二楼）规划矮胖型建筑物方面握街店面商业价值方面节省建设成规划数栋建筑高矮参差丰富造型视栋途作弹性规划基种原产品定位终结果势必块土产生高低胖瘦单栋栋建筑物谓容积率利指块土总建建筑面积（楼面面积）利极致
样块土目导致容积率利方式般言定位者考虑原目抵列数角度（1）空间价值容积率利关系例商业气息浓厚区
般购房者观念中总希购买房子公设施占例愈低愈公设施常认虚徒益某发展商销售代理公司投消费者诉求高实率低公设施广告策略高实率低公设施例购房者言真实惠？
事实越先进国家欧美日等国越倾包含私面积公设施整体规划衡量建筑特品质价值国断追求提高居住水准潮流必然种趋势发展发展产品定位者言认清许公设施难购房者接受设施身实惠设施真正价值没通适方法购房者充分解法定必设施需运规划力求济实惠外需明确辨列种公设施功效益针案性质作合理定位
（）具保值效果公设施例宽敞门厅走道等设施积极功确保动产价值未增值潜力尤频率高数办公室商场套房等产品种公设施尤重
（二）具实性质公设施例停车位健身房游泳池公视听室等类公设施实惠公性例想拥私游泳池奢侈事通公设施分摊整幢建筑整社区住户长期济拥游泳池
（三）具收益机会公设篱例室商业空间停车位供非该建筑住户付费设施等种设施收取租金费分摊设施购买者言相购买收益长期投资标仅补贴理费时较易维护整体建筑品质价值高段时颇适设施定位
（四）环境改观公设施绿花园等增加投入种投入环境改变物业升值中回报
公设施规划越越受重视产品定位者适掌握种公设施功公设施空间发挥兵立功作
三楼层途定位技巧
楼层空间需求楼层事实市场具供需情况途特性交易性质空间价值等差异存予事产品定位发挥创意机会
幢楼立体空间分成列四市场考虑定位特性
（）顶楼市场种产品采光通风视野私密性方面楼层更具天独厚条件栋楼顶楼楼层种相稀性顶楼市场常出现供应求情况
（二）门面市场通常指建筑物楼二楼种产品价值外界环境性（例路店面办公室）者外界环境部化机会（例拥庭院住宅）种利条件稀性门面市场价值楼层高常出现求供现象
（三）室市场种产品时具备独立功途（例作商场停车位）时成楼层连带产品（例作楼私室楼层设施空间）
（四）中间层市场包括建筑物二楼直顶楼楼层市场楼层间相条件差异限占空间例般称动产市场景气否半指中间层市场供需状况言
产品定位者言辨楼层市场异质性外注意列事项充分发挥空间附加值
（）妥善运规划衡供需失调现象例商业气息浓厚黄金段助楼带二楼室合规划增加门面市场供量顶楼采取楼中楼设计满足更顶楼市场需求者创造更高价值空间方法
（二）明确区分楼层市场针需求设计产品例门面市场重视街性规划须注意维持眼动线联外机会顶楼市场追求通风采光视野等条件须注意栋距开窗隔热等设计
（三）合理利容积率改变传统空间观念例拉高建筑物高度超越邻建筑物高度增加高楼层面积塑造准顶楼空间（指顶楼具备样采光通风条件高楼层）利二叠三叠规划天（顶楼）（楼）空间增加
四房产持定位技巧
（）长期持种投资标者具生产性质财产言具投资报酬意义实现利益时间期什动产市场追逐短线获利事现房预售房买进卖出赚取价差投资投入资金兴建楼租售开发商土性质特殊性具稀缺性保值增值性具区域异质性（包括然环境文社会济）困许投资房产企业言长期持投资策略似财产更具意义
究竟应作产品定位利土赚取动产长期持利益呢？首先先辨获长期利益种途径：租赁二营收入动产者营者者行利空间赚取商业营利益第三保值增值利益种利益通货膨胀效果社会进步环境改良土先行导致利价值土水涨船高
否赚取租赁营利益绝数长期持土利益增值谋取增值实务做法少例短期尚利开发价值土采取消极养策略已初现段价值土采取先建售策略者麦劳做法先找兴建商场通营带动商业气息然坐享动产增值利益
长期持土必须赚取合理时间报酬意义产品定位成败关键否配合时间长度规划阶段性产品营财务计划确保全程利益
（二）短期获利数投资标短线长线获利操作方式动产投资例外通常包括土开发投资兴建房屋买卖房屋出租房屋营等时间长度获利途径希短期获利动产投资者言图买进卖出赚取时机价差方式外果想限时间创造动产附加值增加投资利益须助效产品定位
希短期获利动产产品定位特注意收益实现性投入资金效率面方案助提高动产短期投资利益
（）改装产品创造附加价值种方式常见旧屋投资市场买尚更新价值旧建筑物保留基结构仅作面隔局外观等改建重新出售获利种做法投入成少工期短著改建通常短时间赚取理想报酬
（二）规划需求尚未饱时尚品短期创造高销售率例动产市场景气时许反应快发展商推出低总价套房二房型产品搭配工程零付款等付款条件刺激买气快速销售完毕种做法效果先确定销售成绩进行施工降低财务风险注意避免吸引投资客户造成销售率高退户率客户履约付款率高窘境
（三）规划短工期传统产品节省成提高投资报酬通常工期越长资金风险越高投资回收时间久基投资报酬考虑短工期需求稳定产品（例5层—7层住宅）通常兼顾市场接受性财务行性达短期获利目济效益宜规划短期产品应设法运技术缩短工期提高资金效率
（四）尝试领先市场创新产品吸收早期开创性市场例少案楼层挑高规划夹层空间增加卖点强化短期销售效果边际产品抢先机利关般创造短期投资利益
产品定位方提供投资动产希短期获利企业参考实务追求短期获利目标产品定位通常赚快赚赚更重
五济环境变化时产品定位
（）通货膨胀压力时产品定位济景气循环情况难免会景气热旺游资充裕资金追逐少物品导致物价涨引发通货膨胀压力判通货膨胀否存仅须观察物价涨率否持续段时期5断定正面通货膨胀压力时货币断贬值物价断涨商品旦售出想原先成行补货已太通货膨胀时持物特价沽已成般商品者普遍心态
动产市场受通货膨胀影响尤明显动产住外具保值增值特性通货膨胀时期动产成投资首选发展商言预售时果房屋已售出收入金额已固定营建成尚未发生然发包承建商营建成已固定营建合约中明确规定物价涨定成数时营建成着调整发展商营建成通货膨胀时期面增加机会提高避免种收入固定成持续涨利局面发展商通货膨胀时期应慎选产品选择产品时应注意列事项：
（1） 产品施工期限宜长
（2） 产品克服余屋销售压力设计
（3） 针投资保值心理设计产品
土非拆掉建筑物重新建否数量会越越少稀少性生性特性动产产品越发珍贵特通货膨胀时期更应慎选产品免暴殓物
（二）市场景气时产品定位动产交易受许政治济法令规章等素影响事投资兴建发展商拥土权产言关注市场交易热络程度般俗称回春某案点特殊定位成功创造销售佳绩外数发展商产免股挥难景气阴霆感头痛
面现象精力放发掘影响市场景气素寻找什市场景气答案想获突破景气方法种方法理意义实际效影响景气素复杂性赖种方法须绕远路算采取角度探讨通产品定位应市场景气接受景气事实掌握现象纳出实务供参考产品定位原
般言买卖双方景气法越分歧市场越活跃种现象股票动产等投资性产品市场尤明显唯未预期乐观悲观市场容易活络
面景气时首先需找出购买意愿发掘潜目标市场越景气销售风险越高外潜购买者渐趋保守理性目标市场界定显更必旦确定目标市场进步分析种素强化目标市场客户购买意愿：具竞争力低价格产品独特设计诉求工期长轻松付款条件？尤需特留意目标市场核心需求客户真正需求什根基础发展突破景气市道适产品
事实没种产品利市场灵丹妙药面原助消极避免景气击甚积极透产品定位创造市场佳绩
1产品明确竞争条件特色脱颖出刺激客户购买意愿
2结合销售规划财务等功强化产品定位竞争空间例公司产品力求缩短工期增加价格竞争条件财规划工程长高层建筑配合轻松付款条件吸引投资性客户等结合元功体例子
3受限销售短期获利目说市场条件佳景气情况必慎重评估销售意义条件尤盲目售出落赚销售率赔报酬率窘态事实土资源日益昂贵稀采取租售整体营甚避开景气低迷养等方式失适应景气明智举
4产品应保留调整弹性尤景气低迷时销售速度慢阻力种产品定位遭遇市场阻力应预留调整弹性例单元面积分隔合弹性商业住宅途转换弹性选择性销售（分栋分期销售）弹性等
（三）财务压力时产品定位非划拨土否出土土成较高积压土资金银行贷款月利息负担重土晚天开发发展商言笔沉重资金负担合建情况支付供方相额覆约保证金兴建时拆迁补偿费房租补贴等样面脑资金积压问题程度稍购轻微开始兴建期工程款固定期间支付建筑融资供应部分工程款建筑融资核拨否须视销售情况定般言销售成数5成—7成建筑融资较难取资金源仰赖预售时销售收入预售市场般付款条款分期付款动产投资需巨额资金资金充裕发展商土买进峻工交房段期间直承受资金压力尤销售成绩理想情况更费周折度资金周转难关财务压力发展商言进行产品定位时应注意列事项
1产品规划销产品
2产品设计简单楼房
3产品定位克服景气低迷余屋销售压力套房产品成余屋时单元面积产品景气时销售会难度财务压力情况应特注意规避类产品设计避免产品卖出造成资金积压
4需长期开发产品审慎评估宜贸然投资
少种产品房产样闲置段时间未损价值反惜景气需求投资风气机幅度增值发展商税售产品会热衷前提现金量克扣设市收入情况独负担土营建成然静增值伺机出售获利脱手果财务压力话宜诉求周转性快产品通调周转性产品灵活资金应二提高投资报酬率
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容积率配置技巧
果北京市块面积5000方米住宅分进行产品定位会量节约控制楼面积采开放设计塑造单栋高层建筑创造高层空间价值会建总建筑面积低矮楼层（例二楼）规划矮胖型建筑物方面握街店面商业价值方面节省建设成规划数栋建筑高矮参差丰富造型视栋途作弹性规划基种原产品定位终结果势必块土产生高低胖瘦单栋栋建筑物谓容积率利指块土总建建筑面积（楼面面积）利极致
样块土目导致容积率利方式般言定位者考虑原目抵列数角度（1）空间价值容积率利关系例商业气息浓厚区容积率配置技巧
果北京市块面积5000方米住宅分进行产品定位会量节约控制楼面积采开放设计塑造单栋高层建筑创造高层空间价值会建总建筑面积低矮楼层（例二楼）规划矮胖型建筑物方面握街店面商业价值方面节省建设成规划数栋建筑高矮参差丰富造型视栋途作弹性规划基种原产品定位终结果势必块土产生高低胖瘦单栋栋建筑物谓容积率利指块土总建建筑面积（楼面面积）利极致
样块土目导致容积率利方式般言定位者考虑原目抵列数角度（1）空间价值容积率利关系例商业气息浓厚区
般购房者观念中总希购买房子公设施占例愈低愈公设施常认虚徒益某发展商销售代理公司投消费者诉求高实率低公设施广告策略高实率低公设施例购房者言真实惠？
事实越先进国家欧美日等国越倾包含私面积公设施整体规划衡量建筑特品质价值国断追求提高居住水准潮流必然种趋势发展发展产品定位者言认清许公设施难购房者接受设施身实惠设施真正价值没通适方法购房者充分解法定必设施需运规划力求济实惠外需明确辨列种公设施功效益针案性质作合理定位
（）具保值效果公设施例宽敞门厅走道等设施积极功确保动产价值未增值潜力尤频率高数办公室商场套房等产品种公设施尤重
（二）具实性质公设施例停车位健身房游泳池公视听室等类公设施实惠公性例想拥私游泳池奢侈事通公设施分摊整幢建筑整社区住户长期济拥游泳池
（三）具收益机会公设篱例室商业空间停车位供非该建筑住户付费设施等种设施收取租金费分摊设施购买者言相购买收益长期投资标仅补贴理费时较易维护整体建筑品质价值高段时颇适设施定位
（四）环境改观公设施绿花园等增加投入种投入环境改变物业升值中回报
公设施规划越越受重视产品定位者适掌握种公设施功公设施空间发挥兵立功作
三楼层途定位技巧
楼层空间需求楼层事实市场具供需情况途特性交易性质空间价值等差异存予事产品定位发挥创意机会
幢楼立体空间分成列四市场考虑定位特性
（）顶楼市场种产品采光通风视野私密性方面楼层更具天独厚条件栋楼顶楼楼层种相稀性顶楼市场常出现供应求情况
（二）门面市场通常指建筑物楼二楼种产品价值外界环境性（例路店面办公室）者外界环境部化机会（例拥庭院住宅）种利条件稀性门面市场价值楼层高常出现求供现象
（三）室市场种产品时具备独立功途（例作商场停车位）时成楼层连带产品（例作楼私室楼层设施空间）
（四）中间层市场包括建筑物二楼直顶楼楼层市场楼层间相条件差异限占空间例般称动产市场景气否半指中间层市场供需状况言
产品定位者言辨楼层市场异质性外注意列事项充分发挥空间附加值
（）妥善运规划衡供需失调现象例商业气息浓厚黄金段助楼带二楼室合规划增加门面市场供量顶楼采取楼中楼设计满足更顶楼市场需求者创造更高价值空间方法
（二）明确区分楼层市场针需求设计产品例门面市场重视街性规划须注意维持眼动线联外机会顶楼市场追求通风采光视野等条件须注意栋距开窗隔热等设计
（三）合理利容积率改变传统空间观念例拉高建筑物高度超越邻建筑物高度增加高楼层面积塑造准顶楼空间（指顶楼具备样采光通风条件高楼层）利二叠三叠规划天（顶楼）（楼）空间增加
四房产持定位技巧
（）长期持种投资标者具生产性质财产言具投资报酬意义实现利益时间期什动产市场追逐短线获利事现房预售房买进卖出赚取价差投资投入资金兴建楼租售开发商土性质特殊性具稀缺性保值增值性具区域异质性（包括然环境文社会济）困许投资房产企业言长期持投资策略似财产更具意义
究竟应作产品定位利土赚取动产长期持利益呢？首先先辨获长期利益种途径：租赁二营收入动产者营者者行利空间赚取商业营利益第三保值增值利益种利益通货膨胀效果社会进步环境改良土先行导致利价值土水涨船高
否赚取租赁营利益绝数长期持土利益增值谋取增值实务做法少例短期尚利开发价值土采取消极养策略已初现段价值土采取先建售策略者麦劳做法先找兴建商场通营带动商业气息然坐享动产增值利益
长期持土必须赚取合理时间报酬意义产品定位成败关键否配合时间长度规划阶段性产品营财务计划确保全程利益
（二）短期获利数投资标短线长线获利操作方式动产投资例外通常包括土开发投资兴建房屋买卖房屋出租房屋营等时间长度获利途径希短期获利动产投资者言图买进卖出赚取时机价差方式外果想限时间创造动产附加值增加投资利益须助效产品定位
希短期获利动产产品定位特注意收益实现性投入资金效率面方案助提高动产短期投资利益
（）改装产品创造附加价值种方式常见旧屋投资市场买尚更新价值旧建筑物保留基结构仅作面隔局外观等改建重新出售获利种做法投入成少工期短著改建通常短时间赚取理想报酬
（二）规划需求尚未饱时尚品短期创造高销售率例动产市场景气时许反应快发展商推出低总价套房二房型产品搭配工程零付款等付款条件刺激买气快速销售完毕种做法效果先确定销售成绩进行施工降低财务风险注意避免吸引投资客户造成销售率高退户率客户履约付款率高窘境
（三）规划短工期传统产品节省成提高投资报酬通常工期越长资金风险越高投资回收时间久基投资报酬考虑短工期需求稳定产品（例5层—7层住宅）通常兼顾市场接受性财务行性达短期获利目济效益宜规划短期产品应设法运技术缩短工期提高资金效率
（四）尝试领先市场创新产品吸收早期开创性市场例少案楼层挑高规划夹层空间增加卖点强化短期销售效果边际产品抢先机利关般创造短期投资利益
产品定位方提供投资动产希短期获利企业参考实务追求短期获利目标产品定位通常赚快赚赚更重
五济环境变化时产品定位
（）通货膨胀压力时产品定位济景气循环情况难免会景气热旺游资充裕资金追逐少物品导致物价涨引发通货膨胀压力判通货膨胀否存仅须观察物价涨率否持续段时期5断定正面通货膨胀压力时货币断贬值物价断涨商品旦售出想原先成行补货已太通货膨胀时持物特价沽已成般商品者普遍心态
动产市场受通货膨胀影响尤明显动产住外具保值增值特性通货膨胀时期动产成投资首选发展商言预售时果房屋已售出收入金额已固定营建成尚未发生然发包承建商营建成已固定营建合约中明确规定物价涨定成数时营建成着调整发展商营建成通货膨胀时期面增加机会提高避免种收入固定成持续涨利局面发展商通货膨胀时期应慎选产品选择产品时应注意列事项：
（1） 产品施工期限宜长
（2） 产品克服余屋销售压力设计
（3） 针投资保值心理设计产品
土非拆掉建筑物重新建否数量会越越少稀少性生性特性动产产品越发珍贵特通货膨胀时期更应慎选产品免暴殓物
（二）市场景气时产品定位动产交易受许政治济法令规章等素影响事投资兴建发展商拥土权产言关注市场交易热络程度般俗称回春某案点特殊定位成功创造销售佳绩外数发展商产免股挥难景气阴霆感头痛
面现象精力放发掘影响市场景气素寻找什市场景气答案想获突破景气方法种方法理意义实际效影响景气素复杂性赖种方法须绕远路算采取角度探讨通产品定位应市场景气接受景气事实掌握现象纳出实务供参考产品定位原
般言买卖双方景气法越分歧市场越活跃种现象股票动产等投资性产品市场尤明显唯未预期乐观悲观市场容易活络
面景气时首先需找出购买意愿发掘潜目标市场越景气销售风险越高外潜购买者渐趋保守理性目标市场界定显更必旦确定目标市场进步分析种素强化目标市场客户购买意愿：具竞争力低价格产品独特设计诉求工期长轻松付款条件？尤需特留意目标市场核心需求客户真正需求什根基础发展突破景气市道适产品
事实没种产品利市场灵丹妙药面原助消极避免景气击甚积极透产品定位创造市场佳绩
1产品明确竞争条件特色脱颖出刺激客户购买意愿
2结合销售规划财务等功强化产品定位竞争空间例公司产品力求缩短工期增加价格竞争条件财规划工程长高层建筑配合轻松付款条件吸引投资性客户等结合元功体例子
3受限销售短期获利目说市场条件佳景气情况必慎重评估销售意义条件尤盲目售出落赚销售率赔报酬率窘态事实土资源日益昂贵稀采取租售整体营甚避开景气低迷养等方式失适应景气明智举
4产品应保留调整弹性尤景气低迷时销售速度慢阻力种产品定位遭遇市场阻力应预留调整弹性例单元面积分隔合弹性商业住宅途转换弹性选择性销售（分栋分期销售）弹性等
（三）财务压力时产品定位非划拨土否出土土成较高积压土资金银行贷款月利息负担重土晚天开发发展商言笔沉重资金负担合建情况支付供方相额覆约保证金兴建时拆迁补偿费房租补贴等样面脑资金积压问题程度稍购轻微开始兴建期工程款固定期间支付建筑融资供应部分工程款建筑融资核拨否须视销售情况定般言销售成数5成—7成建筑融资较难取资金源仰赖预售时销售收入预售市场般付款条款分期付款动产投资需巨额资金资金充裕发展商土买进峻工交房段期间直承受资金压力尤销售成绩理想情况更费周折度资金周转难关财务压力发展商言进行产品定位时应注意列事项
1产品规划销产品
2产品设计简单楼房
3产品定位克服景气低迷余屋销售压力套房产品成余屋时单元面积产品景气时销售会难度财务压力情况应特注意规避类产品设计避免产品卖出造成资金积压
4需长期开发产品审慎评估宜贸然投资
少种产品房产样闲置段时间未损价值反惜景气需求投资风气机幅度增值发展商税售产品会热衷前提现金量克扣设市收入情况独负担土营建成然静增值伺机出售获利脱手果财务压力话宜诉求周转性快产品通调周转性产品灵活资金应二提高投资报酬率
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