房产营实务房产整合营销篇
操作程序
第1操作环节：房产市场营销战略转移
第2操作环节：房产整合营销基程序
第3操作环节：房产整合营销误区防范
第4操作环节：房产整合营销障碍克服
第5操作环节：房产整合营销发展商求
第6操作环节：房产整合营销实战流程设计
指南
整合前房产领域热门话题整合营销美国学里衣食忧教授设计概念手册拘泥概念阐释房产整合营销实战模式出发发展商解决现实难题提升核心竞争力提供全方位解决方案期间令思考问题整合营销传播需集权者？
第1操作环节：房产市场营销战略转移
房产营销4P策略
传统4P理始创1960年美国密歇根州立学认市场营销根问
题解决四基素：
I房产营销产品策略（Product）
房产营销首素房产企业必须营销市场需产品生存房产市场营销组合中房产产品重容
2房产营销价格策略（Price)
房产开发建设买卖租赁抵押土出转等营销商品济活动必须市场规律济原实行等价交换掌握房产产品价格形成程房产产品定价方法灵活运种定价策略开展房产市场营销活动手段
3房产营销渠道策略（Place)
市场营销渠道决策房产企业重决策配销系统重外部资源通常需年营造建立起网络房产企业重部资源制造研究工程销售队伍设施相提表现许营配销业务独立房产企业服务特定市场承担重义务表现构成样种济实体系列方针济活动承担义务房产业逐渐呈规模发展态势营销渠道适应配销系统建立必
4房产促销组合策略（Promotion）
房产市场营销仅生产房产产品制定出合市场需求价格占领市场房产企业必须现时潜消费者进行沟通房产企业承担起沟通促销职责保证沟通信息效关键沟通容象频率配置完整市场营销沟通系统十分必房产企业必须中间商消费者类游企业沟通中间商身消费者公众沟通消费者消费者公众进行口头沟通2群体沟通均房产企业反馈房产企业建立门8制定效销售计划培训营销员设计优秀广告开展式样促销活动市场营销沟通组合——促销组合运作容促销组合四工具：广告销售促进推广员销售构成
房产营销中4C策略
lggo年美国劳特朋教授提出 4C理：
产品先搁边赶紧研究消费者需求欲求（C0nsumer wants and needs）卖制造产品卖某确定想购买产品暂时忘掉定价策略吧快7解消费者满足欲求需付出成c0St）忘掉通路策略应思考消费者方便（conVen柏nCe）购商品请忘掉销售促进90年代正确新词汇沟通（C0mmunlcatons）
4C理运房产营销程序：
CONSUMER（顾客）果块土请先急考虑建造什样产品先寻找顾客解需什样房屋容量购买力COST（成）解顾客需什规格房屋先者虑运什样价格策略确定投资回报失计算提供顾客样规格房屋需付出成然结合顾客购买力决定价格策略利润标准CONVENIENC（便利性）忘掉通路策略固定销售渠道选择更消费者接销售方式中包括付款方式等顾客轻松购楼COMMUNICATIONS（沟通）忘掉促销服务产品顾客沟通动作出决策
第2操作环节：房产整合营销基程序
步骤A：认真研究房产消费者需
发展商开发房产项目购土找规划师建筑设计师籍专业知识灵感验搞出区规划建筑设计方案然施工然市销售切起然理成章4c理认样操作方式蕴藏着巨风险消费者出发发展商闭门生产产品 该理认研究探究消费者真正需欲求进行规划 设计确保项目终成功房产投资消费者讲项相投资购买行高度复杂消费者生活历受教育程度工作性质家庭结构审美情趣相物业品质需求侧重点 相解满足消费群需求实属易 4C理认解满足消费者需欲求仅表现时处热情应始终贯穿楼盘开发营理全程
步骤B：算清消费者意付出成
传统计算房产单位成方法简单易行：土成十建筑成十配套费成十利润等定价方法更深发展商喜爱现实运4C理认完全厢情愿末倒置：消费者排斥价格体系外实际消费者认付出该价格相应甚超额价值时交易成现实 企业真正获取利润 该理正确定价方法应该清楚消费者满足需欲求 愿意支付成成单指消费者投入金钱综合 概念包括消费者投资必须承受心理压力化解降低风险耗费时间精力金钱等诸方面包括济学讲机会成 消费者购房时专业验足信息称选择时间仓促等原必然会面系列风险：总体规划设计否合理户型结构否适 建筑质量否优良配套设施否完善交通条件否改善否时交房入伙面积分摊否合理装修质量物业理水项目相关法律手续否齐全购物业否升值购物业否际圈认等等风险程度决定消费者必须投入精力时间少决定物业满意程度终决定愿意投入少金钱成非常复杂方程式 全面解读方程式方法深入调查专业研究时准确探明消费者 需求采取切行措施切实消减低消费者置业风险求设计规划时强调突出区环境户型建筑性创意高信誉度优秀施工企业施工确保建筑质量提供良售前售服务提前物业理纳入项目开发规划销售施工等环节事实成效建立消费者产生充分赖感企业形象品牌声誉营造品牌工程重性品牌发展商专业化规范化运作机制屡屡成功积累减轻消费者购房心理压力
步骤C：切实消费者提供购买方便
1咨询销售员培训咨询销售员线消费者接触沟通力 服务心态知识素养信息掌握量言语交流水消费者时解掌握物业情况消费者购买决策着重影响目前房产销售员 素质普遍偏低公认事实发展商教育培训方面量工作做
2信息资料提供少消费者说辈子次购楼没 购买验购买行非常谨慎购买前需方收集资料反复较权衡发展商必须秉承切客户挑选合适家理念消费者提供涵盖方面甚包括竞争手真实资料赢消费者信消费者提供真正方便
3设立更销售网点房产特殊商品消费者挑选考察时间较长较 权衡次数消耗精力引入店铺式连锁式概念构建 信息网销售网消费者提供便捷价格质量信息完全统服务改变原购房方式方便消费者购房重手段
步骤D：双互动沟通
4C理认传媒消费者接受信息模式已发生深刻变化：媒体分散细化种媒体难接触目标消费者天成千万信息包围消费者法深入信息质常信息表面文章误导久久消费者会传统传媒产生怀疑特剂量单媒体宣传媒体零散化消费者认知模式指导广告创作意义重传达广告信息够通适媒体接触目标消费者消费者头脑中原资讯观念相契合时沟通成功激起消费者兴趣注意终消费者接受说话式广告构成沟通障碍造成广告浪费 理广告创作发布遵循消费者——广告广告公司——消费者样消费者中消费者中完整程广告创作前必须广泛深入调查研究确切掌握目标消费者构成文化社会收入心理等状况通调查测试确认消费者关注利益点富性创意方式表现出达消费者双式沟通样确保广告效果100万广告产生1000万效果 外沟通方缺乏创新：首先选择媒体方式守旧老局限报纸电视广告户外广告电台广告运直邮DM网络广告善更没尝试新媒体创造第二活动沟通少开发商忽视实际活动策划实施更加事半功倍消费者开发商设计单位户型研讨会准业进入工参观未家园现场考
察活动业物业公司员工联欢活动正开发商消费者沟通？断创新沟通方式丰富沟通容层次提高沟通价值促进项目销售提升品牌价值
步骤F：建立消费者资料库
分析出4C理出发点中心点消费者离开消费者透彻深入解C’难真正付诸实施求房产商快建立消费者资料库房产企业资料库容少包括方面：
第消费者入口统计资料消费者姓名性年龄教育程度职业收入家庭结构住址通讯办法等
第二消费者心理统计资料消费者喜购买态度购买求现场购买时情感反应性格心理特征等
第三消费者购买记录
掌握手详细真实消费者资料贯彻实施理基础根资料库信息开发商量身定做消费者提供种便利激发购买欲求 第性化理念规划设计出充分满足消费者高需求区空间布局景观环境建筑风格室居住生活空间
第二直接信函ON贺卡等方式消费者进行交流沟通消费者感亲切惊喜精美楼书准确直接邮寄目标消费者必动坐等前索众传媒发布广告更加简练直接直抵消费者心理深处沟通具高效力
第三择取恰时间点适合方式消费者提供咨询楼购买等方面建议服务消费者带真正方便提高成交效率
第四确定出企业合理利润消费者欣然接受甚倍感物
超值价格加速资金回笼速度树立良企业形象国尚没建立非常专业消费者资料调查收集统计分析公司房产公司实力足意识末基没开展关信息资料库建立工作建立起实高效资料库呢？目前较行资料收集办法：
（1）收集已购公司商品房消费者材料业生资料做齐全深入
（2）利类市场调查市场问卷机会收集消费者资料
（3）跨行业互动促销获取相关消费者资料
（4）房产中介公司发展商交换非竞争性资料
（5）成立类似深圳万科产万客会购房俱乐部方式收集
（6）组织相关层次联谊会方式收集
（7）会员制俱乐部购买
（8）专业市场调查公司购买
（9）灯饰建材家具百货保险等相关行业购买
（10）创刊物报纸获取相关消费者资料
第3操作环节：房产整合营销误区防范
误区A：消费者里定位产品卖点
整合营销传播消费者中心消费者需什定位产品卖点
误区B：建立消费者群体资料库余
毫疑问消费者潜消费者资料库营销组织成功关键问题：资料库营销巨需断进行固定投资日济情况组织言投资资料库需决心许营销理甚高执行长认市场利量市场技术促销活动直效营销事件营销等花费变动成断投资固定成发展消费者资料库合理
误区C：核心环节传播
整合营销传播营销模式整合涉企业部理念形象理组织变化仅营销界传播界决定
误区D：规划模式外
传统营销规划模式确外面流程组成：
1 销售目标
2 销售成
3 目标利润
4 销售资金
5 资源分配
6 媒体选择
7 目标实施
明显样流程非常动整合营销传播化动动产品服务客户吸引营销努力客户拉进
第4操作环节：房产整合营销障碍克服
整合营销计划障碍视组织形态差异相信想成功话须四必素：
必素A：整合营销传活必须高层开展
组织结构事业形态整合营销传播计划必须高层理阶层开始拓展渗透整组织法中层基层开始方领导非常重高执行长官必须动支持整合营销传播计划扫阻碍意味着仅财务支持积极种指导式提醒式甚鼓舞方式加支援公司员工均清楚解整合营销传播重性必素B：消费者导营销
整合营销传播效运作该组织必须注意消费者时关心阶层消费者吸取关资讯便解满足消费者需求仅限制造产品提供服务说必须营销计划更迎合消费者更重必须遵循彼．杜拉克原：公司建立满足消费者需目部分营销组织言会变革营销传播成功必备条件
必素C：传播必须成实际效竞争优势
整合营销传播成功组织需认清传播重竞争武器产品具质性配销通路类似价格差异高层次顾客服务变普遍奇厂商唯竞争武器仅传播安排消费者关系事实传播必须成实际效竞争优势组织市场继续生存需理阶层采新思考方式传播新概念
必素D：传播活动必须中央控制
日市场竞争中集中化合传播功必备唯中央控制组织高瞻远瞩传播计划建构完整策略唯计划策略公司建立品牌市场屹立摇组织中传播功必须公司领导阶层掌握必须视活动财务公司功般规划组织良传播策略固然获局部成功全面性成功疑须赖整企业运作通盘7解通掌控传播计划必须协调运作营销组织必须致力消费者建立清楚简单关系年代传播重绝非技术性理员基层员工掌控牢控传播掌控公司未
操作环节五：房产整合营销发展商求
发展商角色扮演
发展商风险收益强机构通工程资金总控达操作整整合程发展商市场利益提出问题交热冷线证解决问题改善提高工程整体形象优化市场表露系统促进销售实现作事物两方面发展商提出高质量问题冷热线路够相应推出绝妙完备解决方案工程成功关键发展商通冷热线机构选择组合支高素质专业队伍服务确认机构程中项重决定实施发展商组合形式分：
1机构招标方案：机构产品适应力进行考核出强者参
2品牌招标方案：机构组成服务品牌进行考核然组合中机构强组合强工作默契协调性
3补充招标方案：发展商根身薄弱点工作需求适邀请机构加入工作组合成涵盖整房产操作机体直接参决策项目进行
里需讨：发展商否确认权力交某特定体进行操作重决策权发展商执掌发展商重事件决策包括：
1前期总体策划机构提交市场调查分析预测进行评估便作出相应工程市场情况判断纳提出工程总体求交冷热线进行风险预测讨
2规划策划设计部门提出工程设计方案进行审核批准实施
3总体策划提出销售策划书进行审核批准
4销售代理提出销售目标书进行分析工程资金衡批复
5广告策划制订广告策划书中广告预算进行审核确认
6销售代理提出客户签约中价格进行批复等等
第6操作环节：房产整合营销实战流程设计图：
房产整合营销营销环节高度专业化分工基础通市场渠道围绕具体项目专业性营销机构形成种专业互补型互利型组织诸资金智品牌社会关系等房产营销相关素进行整理组合形成合力高效运作形成投资决策物业销售全程系统控制进实现预定营销目标种新型市场化房产营销模式房产整合营销涉工作环节言包括市场调查研究目标市场确定相应产品（劳务）设计策划组织生产销售方案策划市场推广销售售服务反馈信息搜集研究等说贯穿房产投资开发全程
步骤A：（发展商）设想理解
发展商项目设想理解般市场调查发展商认市场目标定位时理性思考直觉关重
步骤B：设计理念
年房产开发中某楼盘规划策划中断引进国外较先进理念供发展商参考建筑外墙轮廓色彩处理建筑外层围墙艺术处理区部绿化造景处理建筑部房型布置安排结构变化等极具性化整合程中规划策划思路（设计理念）沟通规划建议书形式设计部门提出规划设计书涉容：基布置图基绿化布置设计
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操作程序
第1操作环节：房产市场营销战略转移
第2操作环节：房产整合营销基程序
第3操作环节：房产整合营销误区防范
第4操作环节：房产整合营销障碍克服
第5操作环节：房产整合营销发展商求
第6操作环节：房产整合营销实战流程设计
指南
整合前房产领域热门话题整合营销美国学里衣食忧教授设计概念手册拘泥概念阐释房产整合营销实战模式出发发展商解决现实难题提升核心竞争力提供全方位解决方案期间令思考问题整合营销传播需集权者？
第1操作环节：房产市场营销战略转移
房产营销4P策略
传统4P理始创1960年美国密歇根州立学认市场营销根问
题解决四基素：
I房产营销产品策略（Product）
房产营销首素房产企业必须营销市场需产品生存房产市场营销组合中房产产品重容
2房产营销价格策略（Price)
房产开发建设买卖租赁抵押土出转等营销商品济活动必须市场规律济原实行等价交换掌握房产产品价格形成程房产产品定价方法灵活运种定价策略开展房产市场营销活动手段
3房产营销渠道策略（Place)
市场营销渠道决策房产企业重决策配销系统重外部资源通常需年营造建立起网络房产企业重部资源制造研究工程销售队伍设施相提表现许营配销业务独立房产企业服务特定市场承担重义务表现构成样种济实体系列方针济活动承担义务房产业逐渐呈规模发展态势营销渠道适应配销系统建立必
4房产促销组合策略（Promotion）
房产市场营销仅生产房产产品制定出合市场需求价格占领市场房产企业必须现时潜消费者进行沟通房产企业承担起沟通促销职责保证沟通信息效关键沟通容象频率配置完整市场营销沟通系统十分必房产企业必须中间商消费者类游企业沟通中间商身消费者公众沟通消费者消费者公众进行口头沟通2群体沟通均房产企业反馈房产企业建立门8制定效销售计划培训营销员设计优秀广告开展式样促销活动市场营销沟通组合——促销组合运作容促销组合四工具：广告销售促进推广员销售构成
房产营销中4C策略
lggo年美国劳特朋教授提出 4C理：
产品先搁边赶紧研究消费者需求欲求（C0nsumer wants and needs）卖制造产品卖某确定想购买产品暂时忘掉定价策略吧快7解消费者满足欲求需付出成c0St）忘掉通路策略应思考消费者方便（conVen柏nCe）购商品请忘掉销售促进90年代正确新词汇沟通（C0mmunlcatons）
4C理运房产营销程序：
CONSUMER（顾客）果块土请先急考虑建造什样产品先寻找顾客解需什样房屋容量购买力COST（成）解顾客需什规格房屋先者虑运什样价格策略确定投资回报失计算提供顾客样规格房屋需付出成然结合顾客购买力决定价格策略利润标准CONVENIENC（便利性）忘掉通路策略固定销售渠道选择更消费者接销售方式中包括付款方式等顾客轻松购楼COMMUNICATIONS（沟通）忘掉促销服务产品顾客沟通动作出决策
第2操作环节：房产整合营销基程序
步骤A：认真研究房产消费者需
发展商开发房产项目购土找规划师建筑设计师籍专业知识灵感验搞出区规划建筑设计方案然施工然市销售切起然理成章4c理认样操作方式蕴藏着巨风险消费者出发发展商闭门生产产品 该理认研究探究消费者真正需欲求进行规划 设计确保项目终成功房产投资消费者讲项相投资购买行高度复杂消费者生活历受教育程度工作性质家庭结构审美情趣相物业品质需求侧重点 相解满足消费群需求实属易 4C理认解满足消费者需欲求仅表现时处热情应始终贯穿楼盘开发营理全程
步骤B：算清消费者意付出成
传统计算房产单位成方法简单易行：土成十建筑成十配套费成十利润等定价方法更深发展商喜爱现实运4C理认完全厢情愿末倒置：消费者排斥价格体系外实际消费者认付出该价格相应甚超额价值时交易成现实 企业真正获取利润 该理正确定价方法应该清楚消费者满足需欲求 愿意支付成成单指消费者投入金钱综合 概念包括消费者投资必须承受心理压力化解降低风险耗费时间精力金钱等诸方面包括济学讲机会成 消费者购房时专业验足信息称选择时间仓促等原必然会面系列风险：总体规划设计否合理户型结构否适 建筑质量否优良配套设施否完善交通条件否改善否时交房入伙面积分摊否合理装修质量物业理水项目相关法律手续否齐全购物业否升值购物业否际圈认等等风险程度决定消费者必须投入精力时间少决定物业满意程度终决定愿意投入少金钱成非常复杂方程式 全面解读方程式方法深入调查专业研究时准确探明消费者 需求采取切行措施切实消减低消费者置业风险求设计规划时强调突出区环境户型建筑性创意高信誉度优秀施工企业施工确保建筑质量提供良售前售服务提前物业理纳入项目开发规划销售施工等环节事实成效建立消费者产生充分赖感企业形象品牌声誉营造品牌工程重性品牌发展商专业化规范化运作机制屡屡成功积累减轻消费者购房心理压力
步骤C：切实消费者提供购买方便
1咨询销售员培训咨询销售员线消费者接触沟通力 服务心态知识素养信息掌握量言语交流水消费者时解掌握物业情况消费者购买决策着重影响目前房产销售员 素质普遍偏低公认事实发展商教育培训方面量工作做
2信息资料提供少消费者说辈子次购楼没 购买验购买行非常谨慎购买前需方收集资料反复较权衡发展商必须秉承切客户挑选合适家理念消费者提供涵盖方面甚包括竞争手真实资料赢消费者信消费者提供真正方便
3设立更销售网点房产特殊商品消费者挑选考察时间较长较 权衡次数消耗精力引入店铺式连锁式概念构建 信息网销售网消费者提供便捷价格质量信息完全统服务改变原购房方式方便消费者购房重手段
步骤D：双互动沟通
4C理认传媒消费者接受信息模式已发生深刻变化：媒体分散细化种媒体难接触目标消费者天成千万信息包围消费者法深入信息质常信息表面文章误导久久消费者会传统传媒产生怀疑特剂量单媒体宣传媒体零散化消费者认知模式指导广告创作意义重传达广告信息够通适媒体接触目标消费者消费者头脑中原资讯观念相契合时沟通成功激起消费者兴趣注意终消费者接受说话式广告构成沟通障碍造成广告浪费 理广告创作发布遵循消费者——广告广告公司——消费者样消费者中消费者中完整程广告创作前必须广泛深入调查研究确切掌握目标消费者构成文化社会收入心理等状况通调查测试确认消费者关注利益点富性创意方式表现出达消费者双式沟通样确保广告效果100万广告产生1000万效果 外沟通方缺乏创新：首先选择媒体方式守旧老局限报纸电视广告户外广告电台广告运直邮DM网络广告善更没尝试新媒体创造第二活动沟通少开发商忽视实际活动策划实施更加事半功倍消费者开发商设计单位户型研讨会准业进入工参观未家园现场考
察活动业物业公司员工联欢活动正开发商消费者沟通？断创新沟通方式丰富沟通容层次提高沟通价值促进项目销售提升品牌价值
步骤F：建立消费者资料库
分析出4C理出发点中心点消费者离开消费者透彻深入解C’难真正付诸实施求房产商快建立消费者资料库房产企业资料库容少包括方面：
第消费者入口统计资料消费者姓名性年龄教育程度职业收入家庭结构住址通讯办法等
第二消费者心理统计资料消费者喜购买态度购买求现场购买时情感反应性格心理特征等
第三消费者购买记录
掌握手详细真实消费者资料贯彻实施理基础根资料库信息开发商量身定做消费者提供种便利激发购买欲求 第性化理念规划设计出充分满足消费者高需求区空间布局景观环境建筑风格室居住生活空间
第二直接信函ON贺卡等方式消费者进行交流沟通消费者感亲切惊喜精美楼书准确直接邮寄目标消费者必动坐等前索众传媒发布广告更加简练直接直抵消费者心理深处沟通具高效力
第三择取恰时间点适合方式消费者提供咨询楼购买等方面建议服务消费者带真正方便提高成交效率
第四确定出企业合理利润消费者欣然接受甚倍感物
超值价格加速资金回笼速度树立良企业形象国尚没建立非常专业消费者资料调查收集统计分析公司房产公司实力足意识末基没开展关信息资料库建立工作建立起实高效资料库呢？目前较行资料收集办法：
（1）收集已购公司商品房消费者材料业生资料做齐全深入
（2）利类市场调查市场问卷机会收集消费者资料
（3）跨行业互动促销获取相关消费者资料
（4）房产中介公司发展商交换非竞争性资料
（5）成立类似深圳万科产万客会购房俱乐部方式收集
（6）组织相关层次联谊会方式收集
（7）会员制俱乐部购买
（8）专业市场调查公司购买
（9）灯饰建材家具百货保险等相关行业购买
（10）创刊物报纸获取相关消费者资料
第3操作环节：房产整合营销误区防范
误区A：消费者里定位产品卖点
整合营销传播消费者中心消费者需什定位产品卖点
误区B：建立消费者群体资料库余
毫疑问消费者潜消费者资料库营销组织成功关键问题：资料库营销巨需断进行固定投资日济情况组织言投资资料库需决心许营销理甚高执行长认市场利量市场技术促销活动直效营销事件营销等花费变动成断投资固定成发展消费者资料库合理
误区C：核心环节传播
整合营销传播营销模式整合涉企业部理念形象理组织变化仅营销界传播界决定
误区D：规划模式外
传统营销规划模式确外面流程组成：
1 销售目标
2 销售成
3 目标利润
4 销售资金
5 资源分配
6 媒体选择
7 目标实施
明显样流程非常动整合营销传播化动动产品服务客户吸引营销努力客户拉进
第4操作环节：房产整合营销障碍克服
整合营销计划障碍视组织形态差异相信想成功话须四必素：
必素A：整合营销传活必须高层开展
组织结构事业形态整合营销传播计划必须高层理阶层开始拓展渗透整组织法中层基层开始方领导非常重高执行长官必须动支持整合营销传播计划扫阻碍意味着仅财务支持积极种指导式提醒式甚鼓舞方式加支援公司员工均清楚解整合营销传播重性必素B：消费者导营销
整合营销传播效运作该组织必须注意消费者时关心阶层消费者吸取关资讯便解满足消费者需求仅限制造产品提供服务说必须营销计划更迎合消费者更重必须遵循彼．杜拉克原：公司建立满足消费者需目部分营销组织言会变革营销传播成功必备条件
必素C：传播必须成实际效竞争优势
整合营销传播成功组织需认清传播重竞争武器产品具质性配销通路类似价格差异高层次顾客服务变普遍奇厂商唯竞争武器仅传播安排消费者关系事实传播必须成实际效竞争优势组织市场继续生存需理阶层采新思考方式传播新概念
必素D：传播活动必须中央控制
日市场竞争中集中化合传播功必备唯中央控制组织高瞻远瞩传播计划建构完整策略唯计划策略公司建立品牌市场屹立摇组织中传播功必须公司领导阶层掌握必须视活动财务公司功般规划组织良传播策略固然获局部成功全面性成功疑须赖整企业运作通盘7解通掌控传播计划必须协调运作营销组织必须致力消费者建立清楚简单关系年代传播重绝非技术性理员基层员工掌控牢控传播掌控公司未
操作环节五：房产整合营销发展商求
发展商角色扮演
发展商风险收益强机构通工程资金总控达操作整整合程发展商市场利益提出问题交热冷线证解决问题改善提高工程整体形象优化市场表露系统促进销售实现作事物两方面发展商提出高质量问题冷热线路够相应推出绝妙完备解决方案工程成功关键发展商通冷热线机构选择组合支高素质专业队伍服务确认机构程中项重决定实施发展商组合形式分：
1机构招标方案：机构产品适应力进行考核出强者参
2品牌招标方案：机构组成服务品牌进行考核然组合中机构强组合强工作默契协调性
3补充招标方案：发展商根身薄弱点工作需求适邀请机构加入工作组合成涵盖整房产操作机体直接参决策项目进行
里需讨：发展商否确认权力交某特定体进行操作重决策权发展商执掌发展商重事件决策包括：
1前期总体策划机构提交市场调查分析预测进行评估便作出相应工程市场情况判断纳提出工程总体求交冷热线进行风险预测讨
2规划策划设计部门提出工程设计方案进行审核批准实施
3总体策划提出销售策划书进行审核批准
4销售代理提出销售目标书进行分析工程资金衡批复
5广告策划制订广告策划书中广告预算进行审核确认
6销售代理提出客户签约中价格进行批复等等
第6操作环节：房产整合营销实战流程设计图：
房产整合营销营销环节高度专业化分工基础通市场渠道围绕具体项目专业性营销机构形成种专业互补型互利型组织诸资金智品牌社会关系等房产营销相关素进行整理组合形成合力高效运作形成投资决策物业销售全程系统控制进实现预定营销目标种新型市场化房产营销模式房产整合营销涉工作环节言包括市场调查研究目标市场确定相应产品（劳务）设计策划组织生产销售方案策划市场推广销售售服务反馈信息搜集研究等说贯穿房产投资开发全程
步骤A：（发展商）设想理解
发展商项目设想理解般市场调查发展商认市场目标定位时理性思考直觉关重
步骤B：设计理念
年房产开发中某楼盘规划策划中断引进国外较先进理念供发展商参考建筑外墙轮廓色彩处理建筑外层围墙艺术处理区部绿化造景处理建筑部房型布置安排结构变化等极具性化整合程中规划策划思路（设计理念）沟通规划建议书形式设计部门提出规划设计书涉容：基布置图基绿化布置设计
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