房产开发营程序
房产企业房产开发营阶段程
根房产生产生产运行序阶段营理容房卢开发营体划分七阶段运行程
1建设工程项目设立企业组建
2房产建设工程项目规划审批
3土权取
4征拆迁
5工程建设理
6房产租售理
7房产物业理
房产开发建设土权取
国土公制形式
国土公制采取两种制形式集体制国家制农村土采取集体制形式属农民集体城市土采取国家制形式属全民农村城市郊区土法律规定属国家外属集体土集体制形式存取土权
二土权土权权出转
()土权
土权指土者法律规定范围拥土享权利种权利包括占权权收益权处分权
1土占权土占权土者土实际控制权行土权权基础国土权体国家集体国家集体作土权体未必亲营土样导致土权占权分离土权—定土占
2土权土权土者根土分类土加利权利土利土占存着密切联系没占法谈权土权作项独立权占权收益权起权中分离出国集体土者直接行项权利国土者般项权利转非
3土收益权土收益权基土权取利息权利土收益权土权密切相关土收益土结果
4土处分权土处分权法土处置权利法律允许范围决定土终属
国家然享完整意义土权四项权国家直接行权力授权全民制集体制单位营理单位法国家土行占收益权利占权权收益权权中分离出国家作土权者没丧失土权城市土全民国家土权国务院代表国家行单位占买卖者形式非法转土土权法转
(二)土权
土权指土者法享取土利益权利根法律规定土权受法律保护单位侵犯时法律规定土单位享定权利外必须土承担保护合理利义务土权法转形式非法转土
(三)土权出
1土权出概念
土权出指国家土者身份指定块年限途城市规划等条件城市土权出土者土者收取土权出金行出交易双方国家单位前者出者者受者出土土权国家者通偿形式获土权利通开发利土获土收益
权偿出土必须国土集体土必须办理征手续转化国土出偿出块开发土(生)完成市政设施(七通)土(熟)连建筑物附属设施出土
2土权出形式
土权出采协议招标拍卖三种合形式进行
(1)协议出土权事双方反复协商终达成出协议登记受取土权形式
(2)招标出土权指规定期限符合条件单位书面投标形式竞投某段土权招标根定求择优确定受受办理完切手续取土权方式
(3)拍卖出土权指指定时间公开场合土理部门拍卖持入持竞投者规定方式应价竞投土权出价高者获土权土出方式
3土权出年限
(1)居住70年
(2)工业教育科技文化卫生体育综合5O年
(3)商业旅游娱乐40年
(四)土权转
1土权转概念
土权转指土者根国家规定规定土年限履行原合义务前提土权偿渡者济行包括出售交换赠予
2土权转形式
土前转形式出售交换等种形式
(1)土权出售土权出售指土权转者土直接支配权转移购买方购买方取土权时出租方支付价关价款土权出售出合中规定切权利义务全部转新土者
(2)土权交换土权交换土者土者相互交换余期土权时交换双方连原土权规定权利义务关系时交换
土权转形式出租赠予抵押继承等形式
(五)取建设方式
取国建设国土权两种方式偿取方式偿取方式
1偿取方式土者通国家缴纳土赞出金取土权国家关法律法规明确规定国实行国土偿制度城市房产理法土理法城镇国土权出转暂行条例规定房产营理企业偿方式取城市土权通常种方式：
(1)土权出方式取国土权
(2)土权转移方式取国土权
(3)土权出租方式取土权土权入股方式取土权等
2偿取方式国土者通国家行政划拨方式取土权中华民国土理法规定：
国家机关军事城市基础设施公益事业国家重点扶持源交通水利等国民济基础没施法律法规规定县级民政府批准通划拨方式取土权
三土征理
()征农性质
根国家土理法等关法律法规规定需征农业建没项目必须已列入国家固定资产投资汁划井部门批准建设项目
国家征农民土程中会引起系列济产权关系变化首先通征改变土性质原农业改变城市次通征变更厂土权关系原农民集体土变城市国家土次征程中农民丧失土权必须农村集体土者进行补偿时土权性质变化农业变成城市土实现价值增值
征程中发生系列土权关系土性质济关系变化必须国家法规办事
(二)农征审批权限
中华民国土理法)规定国务院省级民政府农转征审批权农转耕林草等直接农业生产土转变建造建筑物构筑物土必须国务院省级民政府批准已批准农转范围具体建设项目市县级民政府批准
中华民国土理法规定国务院省级民政府关征审批权限划分：征基农田基农田外耕超35公顷土超70公顷必须国务院批准国务院批准征土需征土省市民政府批准省级民政府批准征土必须时报国务院备案
(三)农征补偿
国家建设征农民集体土必须予补偿中华民国土理法征土补偿步骤标准途做出相应规定
1办理征补偿登记
需征土法定程序批准县级民政府予公告组织实施征土权权应公告规定期限持土权属证书民政府土理部门办理土征补偿登记
2确定土补偿标准
根中华民国土理法规定确定征土非耕标准予补偿
(1)征耕补偿
果征耕补偿必须规定进行第耕补偿费构成国家规定耕补偿费山部分构成：土补偿费安置补偿费附着物补偿费青苗补偿费等
第二土补偿费标准根土理法规定土补偿费该耕征前三年均产值6倍10倍
第三安置补偿费标准根土理法规定安置补偿费需安置农业口数量决定需安置农业口数量征耕数量征前征单位均占耕数量计算需安置口安置补偿费标准该耕占前三年均产值46倍安置补偿费般情况限额：公顷征耕安置补偿费高超征前三年均产值15倍果述土补偿费安置补偿费够需安置农民保持原生活水省市直辖市民政府批准增加安置补偿费土补偿费安置补偿费总超土征前三年均产值30倍
土理法规定国务院根济社会发展水特殊情况提高征耕补偿费补偿费标准
(2)征土补偿补偿标准
根土理法规定征土土补偿费安置费标准省市治区直辖市参征耕补偿费安置费标准确定
(3)征土附着物青苗补偿标准
土理法规定征土附着物青苗补偿标准省市治区直辖市规定
四旧城改造房屋拆迁理
城市建设房产开发营理企业取建设种途径通旧城改造房屋拆迁取城市国土权
()房屋拆迁程序
1申请规划许证
旧城房屋拆迁基市区范围国土土列入城市规划控制区建设单位取城市建设必须步骤进行工作：(1)建设单位应国家关规定市区县规划理部门申请建设规划许证(1)部门审查符合条件城市规划部门核发建设规划许证井确定拆迁房屋域范围(3)城市规划部门通知已取建设规划许证范围枝拆迁入停止房屋附属物改建扩建等工程时通知拆迁房屋区县房屋土理局区县房屋土理局通知关部门通常年拆迁范围停止办理关手续：房屋买卖交换析产分割赠予出租等暂停办理常住户口迁入分户等手续暂停核发工商营业执等手续
2申请房屋拆迁许证
事拆迁房屋单位必须取房屋拆迁许证房屋拆迁许证进行房屋拆迁法律证具房屋拆迁许证资格房屋进行拆迁房屋拆迁许证定时间定范围特定项目具法律效力建设单位申请房屋拆迁许证必须持列文件资料：(1)建设项目计划批准文件(国家规划行政部门批准项目设计务书)(2)规划理部门核发建设规划许证(3)区县民政府批准土证明文件中华民国国土证等(见附件)(4)房屋拆迁计划房屋拆迁方案等
附：国土证
(国徽)
中华民国
国土证
——国()宇第号
中华民国
国土证
国家土理局制
全民制单位集体制单位法国土
县级方民政府登记造册核发征收确认
权
——摘中华民国土理法第九条
国家实行土权房屋权登记发证制度
——摘中华民国土理法)第五十九条
土权权受法律保护单位侵犯
——摘中华民国土理法第十条
根中华民国土理法中华民国城
市房产理法规定土者申请调查审定准予
登记发证
——民政府(印)
年 月
土者
坐 落
号 图 号
途 土等级
权类型 终止日期
权面积
中分摊面积
填
证
机
关
(印)
年 月 日
3核发房屋拆迁许证
区县房屋土理局接建设单位房屋拆迁申请书认真审查申请单位报建没项目计划批准文件建设规划许证土批准文件审核拆迁计划拆迁方案接申请20日书面形式做出否意发房屋拆迁许证决定果拆迁外国组织外国外商投资企业房屋附属物者拆迁量应报送市房屋土理局审核市房屋土理局审核意区县房屋土理局建设单位颁发房屋拆迁许证
4颁发拆迁公告
区县房屋土理局核发房屋拆迁许证必须房屋拆迁范围建设项目名称拆迁(建设单位)拆迁范围拆迁期限等公告形式予公布区县房屋土理局拆迁入应拆迁做宣传解释工作
5签订拆迁补偿协议拆迁双方权利义务
拆迁入拆迁入必须根关规定订立房屋拆迁补偿协议安置协议房屋拆迁协议中必须明确规定双方权利义务(1)拆迁双方事法签订履行拆迁协议权利义务方口拖延签订协议(2)拆迁入必须根国家关规定拆房屋附属物权权进行补偿义务房屋进行拆迁权利(3)拆迁入享拆迁房屋补偿权利必须履行房屋拆迁关规定义务期搬迁义务(4)拆迁双方关部门申请裁决拆迁纠纷进行诉讼权利
6房屋拆
拆迁应规定拆迁时期完成拆迁务果客观原延误拆迁期限应区县房屋土理部门意井报市房屋土理部门备案
(二)城市房屋拆迁方式
房屋拆迁方式体三种：城市政府统拆迁拆迁委托拆迁建设单位拆迁
1城市政府组织统拆迁
种拆迁方式分两种情况：城市政府统组织需拆迁房屋进行统拆拆迁房屋权房屋权桉国家关规定进行补偿安置二城市政府委托某资格专门事拆迁企业单位组织需拆迁房屋进行统拆迁拆迁房屋权房屋权国家关规定进行补偿安置
2委托专业拆迁单位拆迁
房屋拆迁批准拆迁房屋工作委托具拆迁资格专业拆迁企业单位专业拆迁企业单位根委托协议国家房屋拆迁关规定政策拆迁房屋权权单位说明国家关拆迁房屋关规定拆迁时间安排拆迁工作关事项拆迁单位签订关补偿安置关事项协议组织实施拆房屋附属设施
3拆迁建设单位组织拆迁工作
种拆迁方式房产开发营单位组织拆迁房产开发营企业组织拆迁工作必须具事房屋拆迁业务资格证书果建没单位行组织拆迁工作必须区县房产部门申请拆迁房屋许证国家关规定递交拆迁工作负责拆迁员名单关资料办理批准手续取拆迁资格事拆迁工作员必须参加房产部门组织拆迁员专业培训班工作员通培训掌握城市房屋拆迁法律法规方针政策熟悉房屋拆迁程序具体业务工作
(三)城市房屋拆迁补偿
北京市城市房屋拆迁理办法(简称拆迁办法)城市房屋拆迁补偿问题做出具体规定：
1拆迁应拆房屋附属物权权规定标准予补偿
2拆迁补偿方式
拆迁补偿方式山拆迁拆迁入协商确定货币补偿房屋进行补偿
根{拆迁办法}规定住宅房屋分成套住宅房屋非成套住宅房屋成套住宅房屋指卧室起居室厨房卫生间等单元住宅房屋非成套住宅房屋指成套住宅房屋外住宅房屋通常指房简易楼房筒子楼两者补偿标准拆房屋权权补偿标准具体补偿方式补偿标准相关规定参见城市房屋拆迁理办法
商品房购预售理
商品房预购预售实际房产期货交易房产开发商没房屋建设起前房产没竣工前预售方式房屋卖出先付款交货香港买卖楼花炒楼花
()预售房屋条件程序
中华民国城市房产理法第四十四条规定商品房预售必须符合列条件：
1交付全部土权出金取土权证书
2建设工程规划许证
3提供预售商品房计算投入开发建设资金达工程建设总投资25％已确定施工进度竣工交付日期
4县级民政府房产理部门办理预售登记取商品房预售许证明(附件见第57页)
符合条件房产发营企业市房产理部门提出预售申请房产理部门核查批准领取预售房产许证井办理预售登记进行房屋须售
房屋预售具体程序：
1房产开发商市房产理局提出房屋预售申请提交关文件：企业开发资质等级证书营业执土理部门出具建设批文规划部门签发建设许证建筑施工合已完成投资额证明房屋基础工程验收合格单房屋预售计划包括商品房位置总单元数单位建筑面积销售时间点等
果申请办理外销商品房预售必须符合条件：付清价款取土权施工设计图纸已批准取建设工程规划许证已完成建设工程总投资额25％工程施工进度施工交付日期已确定市区县建委颁发建设工程开工证建筑施工合配套工程交日期证明材料市银行开立代收房屋预售款结算账号开户银行签订房屋预售款监协议售楼说明书房屋维修理公约房屋理受托书协议书
2房户部门批准预售单位预购房者签订房屋预售合预售合般包括容：房屋预售双方姓名国籍址身份预售房屋位置编号建筑面积面图纸相应土权例范围房屋价款房屋预售款支付方式房屋交付方式房屋性质权属转移容房屋产权必须遵守{房屋理维修公约)违约责双方事约定容
3办理房屋登记签证房屋预售合签订生效应规定时间市房产交易力理登记签证预售房产需转转双方已登记签证房产预售合房产交易办理转手续原合规定权利义务转移
4房产开发商房屋竣工应房屋预售合办理房屋交付手续购房房屋预售合房屋交付证办理房产户手续缴纳手续费
果出现情形预售房购买者求取消预售房合：
(1)房屋开发公司原定日期交付预购房屋
(2)建成房屋实际面积预售房合确定面积相符合
(3)建成房屋建筑材料预售合列建材相符合
然购房者否取消买卖合需法庭做出裁决果法庭裁决准许购买者申请房产开发公司退回预交定金必须补偿定利息损失
(二)购买预售房手续变更转
预售房买卖房屋期买卖相购买仅仅房屋销售部门承诺说购买者承诺认购房屋业权交付定定金签署时买卖契约预售房买卖算完成交割购买时需办理买卖手续较简单旦房屋建成预购买卖契约签署正式买房契约履行济产权手续时房屋买卖整程算结束
果购买者需申请抵押贷款办理完预售购买手续金融机构提出抵押贷款申请金融机构审查批准签署抵押贷款合开始款房屋建成交付购买者购买者预售房抵押贷款合改房屋抵押贷款合
预购房屋转预售房转购房者购买预售房转方行预售房转两种情况：种预见原决定预购房屋资金发生困难需转绐亲友等外种情况纯粹炒楼花然两种情况交叉发生时难分清预售房未价格确定预售房转时必然伴房屋价格变动炒楼花提供炒楼花种偿转买卖行炒楼花弊端显易见国家区严禁炒卖楼花国城市房产理法明确规定严禁炒楼花
转预售房两种情况：
1原购买者房产开发企业通协商订立份文件取消已签订时买卖合然房产开发公司新购买者行订立份新买卖合
2转承直接达成协议承转购买房产开发公司原先订立买卖合标取合规定切权益房屋落成转房屋转承种方法前者处前者转承签署协议需负法律责义务者转达成买卖合然负定责原转需取房屋中间身份业权正式转交承
房产价格种类
房产巨产业体系房产济房产市场运行极复杂房产价格着种类根标准房产价格划分种类型：
1产价格房产价格房产价格房产物质形态产房产构成物质形态城市房产产分价值形态房产分产价格房产价格房产价格产价格土价格简称价定情况城市土单独存新开发出未建筑房屋土种土出时候价格里说价
房产价格房屋身价格种价格原始形态房屋造价建筑房屋花费劳动形成价格
房产价格房产结合起形成价格产价格房产价格综合体
三种价格形态存基础：单纯产单纯房产房产综合体
2房产理价格评估价格市场价格
房产理沦价格济理中说房产价值决定价格种价格生产房产商品时消耗社会必劳动时间决定房产价值货币表现房产价格房产价格形态质规定者说房产价格运行基础
房产评估价格根定估价理估价方法定估价程序评估出房产价格房产评估者验知识等宗房产评估出价格样甚存着差般说具丰富验估价师评估出价格房产市场价格相差
房产市场价格房产商品市场交易中形成价格房产买卖价格简称房产市场价格房产市场价格分公市价非公市价公市价交易双方正常情况没外力影响干涉形成价格非公市价外力干涉影响形成价格外部素指解情况垄断外部强制力等
房产理价格房产评估价格房产市场价格形成运行基础
3房产总价格单位价格楼面价
房产总价格关宗房产单位房产总体价格房产总体房产总价格作房产总体栋楼片住宅区住宅区房产总价格相房产总价格表明房产价格水
房产单位价格单位土面积单位房屋建筑面积价格房产单位面积计算方法国家里相中国陆方米单位香港方英尺单位住宅般方米单位
住宅单位分建筑面积面积作计价单位成楼面价
4权价格权价格
房产买卖程中仅转移房产权转移房产权样形成价格房产权价格者说购买房产权支出价格房产权价格
房产买卖程中转移房产权转移房产权样价格房产权价格房产权价格房产租贷价格
中国城市土属国家土市场交易土权种土价格权价格现实生活中房产权价格房产买卖价格房产权价格房产租赁价格
5协议价格招标价格拍卖价格
土价格形态城镇土权出形式相联系价格形态中国社会义国家城市土属国家城市土市场买卖土权土权土出方式土权价格采取形态协议方式出土权土价格采取协议价格形态招标方式出土权土价格采取招标价格形态果拍卖方式出土权土价格采取拍卖价格形态 (l坪约合33方米)
6抵押价格课税价格征价格
抵押价格银行取贷款房产作抵押品面房产评估价格
课税价格政府课征税收房产评估出价格种价格政府房产者征收税收
房产征价格政府特定目征房产进行补偿—种价格形态
三种价格形态评估员评估出服务特殊目
7基准价标定价市场价
国家发展房产济发展房产市场房产市场进行力调控城市土分等定级基础级土确定基价格基准价称土出底价
标定价基准价基础考虑块土具体情况说考虑影响土价格素确定土价格标定价接土市场价格
土市场价格土市场交易程中形成价格土现实价格土基准价格土标定价格土市场价格基础
外房产济运行中价格形态高限价低限价计划价格指导价格均价格成价格销售价格等
目前中国城市房产建设综合开发形式进行房产生产价格般综合开发造价形式出现综合开发价格房产生产价格房产造价中国综合开发造价然区差容相目前房产综合开发价格体包括容
1征补偿费：土补偿费青苗补偿费集体财产补偿费超转员补偿费农转工员级差补贴菜田基金安置劳动力补偿补助费私财产补偿费
2拆迁安置补偿费：私房作价物补偿费搬家费拆房费碴土清理费时设施费周转房费农户住房原拆原建费单位拆迁费安置房费
3土开发费：三通—费勘察设计费拆迁征理费
4住宅建筑安装工程费：住宅建筑安装工程造价
5附属工程费：附属工程包括指煤气调压站热力点开闭变电室锅炉房高压水泵房等
6室外工程费：室外工程指水污水雨水电力电信热力煤气庭院围墙防出入口等：
7公配套工程费：公配套工程指幼园文化站中学卫生站门珍部副食店蔬菜店书店饭铺浴池街道办事处居民委员会派出工商税务房市政理房等
8环卫绿化工程费：绿化费绿公厕等
9政府性收费四源费：四源费包括煤气厂热力厂水厂污水处理厂
10土出金市政费
11两税费：营业税城市建设维护税教育附加费
12理费
13利润
目前中国房产综合造价体种13类71项目构成房产价格构成13类71项目体分5构成部分第部分征补偿费拆迁安置费土开发费土出金前3类构成房产价格中土费第二部分住宅建筑安装工程费附属工程费室外工程费第4类6类构成房产价格中建筑安装工程费第三部分公配套工程费环卫绿化工程费四源费市政费第7第10类构成房产价格中配套工程费第四部分两税费理费第
11第12类构成房产价格中税费第五部分利润第13类构成房产价格中利润
果房产开发企业房产卖出综合造价中必须加销售成流通中税金利润房产开发企业说出售价格房产营企业说进货价格
房产物业理营
根物业理实践建立社会义市场济体制求国物业理应着专业化市场化社会化规范化模式发展
物业理公司
()物业理公司特点
物业理公司专门事永久性建筑物基础设施周围环境现代化理业户提供良生活工作环境具独立法位济实体物业理公司职遵国家关政策法规运现代理科学手段先进维修养护技术理物业效维护业合法权益业户创造幽雅舒适宁静安全居住工作环境物业理公司基特点企业化专业化社会化制度化求理物业坚持统理综合服务取民民区养区运转发展完善宗旨物业理公司组织种营型济实体
(二)物业理公司性质
1物业理公司具独立法资格
2物业理公司属服务性行业
(三)物业理公司权利义务
根国家部委关法律规章规范性物业理委托合关规定物业理公司物业理中权利义务
1物业理公司权利：
(1)根关法规规章结合物业理实际情况制订区理办法
(2)物业理合理办法住宅区实施理
(3)物业理合关规定收取理费
(4)权制止违反规章制度行
(5)权求委会协助理
(6)权选聘专业公司(清洁公司保安公司等)承担专项理业务
(7)实行种营收益补充区理费
1物业理公司义务：
(1)履行物业理合法进行营理
(2)接受理委员会住宅区居民监督
(3)重理措施应提交委会审议井委会认通
(4)接受房产行政部门关行政部门住宅区民政府监督指导
二业业理委员会
()物业业
业物业物业住宅区业住宅区物业全体者者构成现代物业社会性物业保值增值服务方面着利益构成物业业利益群体
(二)业理委员会性质
业理委员会物业业物业利益组织成立种群众性团体关种团体法律位社会性质国家目前没明确规定种团体组织部门批准成立规定活动范围国家承认合法性
(三)业理委员会产生组成
根国家关规定住宅区实际情况物业理委员会理活动方便般说理处辖区域成立业理委员会首届业理委员会街道办事处家居委员会物业理公司出面组织业理委员会代表业利益物业业组成业理委员会定期改选(章程中规定期)新届委会成立届委会全部资料新届委会移交委会成立换届选举政府部门参加政府部门备案
中国物业理刚刚起步少物业区域没成立正规代表业利益理委员会目前根国家关规定业选举成立规范业理委员会外类似业理委员会机构机构根组织者体种：房产理部门组织委会街道组织物业理委员会物业区域单位组织委会物业区域业发组织委会类似机构说正规业理委员会雏形机构条件成熟时逐步规范化业理委员会转化
(四)业理委员会权利义务
业理委员会权利物业权权业理委员会代表物业全体业物业理中切重问题拥决定权
1业理委员会权利：
(1)制订业委会章程代表物业产权维护房产产权合法权利业理委员会基权利重权利
(2)决定选聘续聘改聘专业物业理公司般说物业开发时开发商者已聘请物业理公司者交属物业理公司理物业正式运行年业理委员会成立委会权力根年理情况决定续聘改聘业理委员会正式物业理公司签订聘合双方份非常重法律文件委会行权利保证
(3)审核物业理公司拟订物业理费水电费标准权请物业理公司核算办法进行说明物业理公司讨协商修改收费标准全体业接受表决形成决议物业理公司发执行
(4)审议物业理公司制订年度理计划关理服务重措施
(5)审批物业维修基金计划
(6)检查监督项理工作实施规章制度执行
2权利义务相应业理委员会承担相应义务：
(1)根房产产权意见求物业理公司理工作进行检查监督
(2)严格履行聘合协助支持物业理公司落实项理工作物业理公司执行决议行权力遇阻力时业理委员会义务出面调停
(3)义务听取接受业意见建议投诉物业理公司协商解决处理业理委员会义务征询业意见建议物业理公司反映改进理
(4)接受业监督
(5)接受房产行政部门关行政部门民政府监督指导
(6)通种形式业宣传关物业理方针政策组织业参类教育文化娱乐活动
(五)业代表会业理委员会会议
业代表会业理委员会负责召集少年召开次特殊情况时召开代表会务：
(1)选举新业理委员会
(2)听取委会工作
(3)听取审查委会工作报告
(4)听取会员意见建议
(5)研究决定涉业利益重问题
(6)改变撤消委会适决定
(7)需研究问题
业代表会闭会期间山业理委员会履行会权利义务
业理委员会物业区高权力机构行权力履行义务需召开种会议研究解决物业理中问题委员会会议般分例会特会议两种
业理委员会例会常规会议通常半年举行次执行秘书负责召集召开委员会会议前应委员提交会议日期点议题发出书面通知例会议题般包括半年工作总结未半年工作计划较固定题目
业理委员会特会议非常规会议召开时间间隔定确切时间提前决定特会议议题般突发时产生解决会影响步工作—问题
业理委员会会议进行某议题表决时委员票委员出席会议便表决时书面委托代表行表决权表决票超委员总数半数表决视通表决中出现赞成票反票相情况会长持会议土投决定性票
物业理公司业理委员会物业理机构理着定范围物业间区：业理委员会理代表业物业物业理公司理业物业业物业提供种劳务决定间特定关系
()法律等关系
市场济方式运作物业理专业化物业理公司业理委员会间法律位等
物业理公司业理委员会等基础合协议方式确立起种受托者委托者间关系间级关系隶属关系法律位完全等
(二)权利义务方面种服务服务关系
物业理公司业理委员会等基础通合协议方式确立起间服务服务关系方提供服务方享受服务时予方报酬—种偿服务关系商品交换关系
(三)工作中相互协商相互帮助关系
物业理公司业理委员会然通合协议确立起种服务服务关系工作中理服务物业群间种互助合作关系
1物业理委托合中般规定物业理公司业理委员会权利义务：物业理公司权求业理委员会协助进行物业理时义务重理措施提交业理委员会审议业理委员会权审议物业理公司制订年度理计划物业理服务重措施义务协助物业公司落实项理工作等
2加强物业理公司业理委员会间合作联系通常业理委员会执行秘书物业理公司员担执行秘书业理委员会中负重命
3物业理公司业理委员会物业理重事项重决定需讨时双方坐起讨表决形成决议物业公司具体执行
建筑识图般知识
房屋供生产生活工作学娱乐场关系密切幢拟建房屋外形状部分结构构造装饰设备等容关规范规定正投影方法详细准确画出图样称房屋建筑图指导施工套图纸称施工图
施工图容途
套完整施工图根专业容作般包括：
()图纸目录
包括张图纸名称容图纸编号等表明该工程施工图专业图纸图纸组成便查找
(二)设计总说明
说明工程概况总求容般应包括：设计(设计规模建筑面积关质气象资料等)设计标准(建筑标准结构荷载等级抗震求等)施工求(施工技术材料求采新技术新材料特殊求做法说明)等项容简单工程分专业图纸写成文字说明：
(三)建筑施工图
包括总面图面图立面图剖面图构造详图表示建筑物部布置情况外部形状装修构造施工求等
(四)结构施工图
包括结构面布置图构件结构详图表示承重结构布置情况构件类型尺寸构造做法等
(五)设备施工图
包括水排水采暖通风电气等设备面布置图系统田详图表示水暖气线布置卫生设备通风设备等布置电气线路走安装求等
二施工图中常符号
保证制图质量提高效率表达统便识读国制订国家标准(房屋建筑制图统标准)(简称标准)中项规定常表示方法：
()定位轴线
施工图中通常房屋基础墙柱梁等承重构件轴线画出进行编号便施工时定位放线查阅图纸轴线称定位轴线
定位轴线采细点划线表轴线编号圆圈细实线圆圈写编号(图2—1)面田水方编号采阿拉伯数字左右次编写垂直方编号写英文字母次编写英文字母中IOz三字母作轴线编号免数字102混淆
承重构件相联系次构件定位轴线般作附加轴线编号分数表示分母表示前轴线编号分子表示附加轴线编号
(二)标高
总面图面图立面图剖面图常标高符号表示某部位高度种图标高符号图22示细实线绘制标高数值米单位(标单位)般标注数点三位数(总面图中二位数)
标高绝标高相标高两种
绝标高：国青岛黄海均海面定绝标高零点标高作基准总面图中室外面标高中常采绝标高
相标高：总面图外般采相标高首层室面标高定相标高零点建筑工程总说明中说明相标高绝标高关系室外面标高041表示室外面室首层面低045米
(三)尺寸线
施工图中均应注明详细尺寸尺寸标注尺寸界线尺寸线尺寸起止点尺寸数字组成(图23)根(标准)规定标高总面图尺寸米单位外余律毫米单位图面清晰尺寸数字般必注写单位
图形外面尺寸界线细实线画出般应标注长度垂直图形里面尺寸界线图形轮廓线中线代尺寸线必须细实线画出线代应注长度行宜超出尺寸界线尺寸线起止点45°中粗斜短线表示短线方应注数字准数字左角右角倾斜尺寸数字应标注水尺寸线方(垂直尺寸线左方)中部
三阅读建筑施工图般方法
幢建筑物施工建成需全套建筑施工图纸作指导般套图纸十张百张阅读施工图纸先方面然次阅读细部位先粗细面图立面图剖面图详图结合具体说先建筑面图起建筑施工图第张总面图清楚新建建筑物具体位置周边建筑物构筑物设施道路绿等分布布置情况建筑面图清建筑物面布置单元面布置情况单元户型情况面图立面图外观材料做法配合剖面图部分层结构详图解必细部构造具体尺寸做法
阅读建筑施工图时应注意问题：
()具备正投影原理读图力掌握正投影基规律会运种规律头脑中面图形转变成立体实物时掌握建筑物基组成熟悉房屋建筑基构造常建筑构配件形状组合关系等
(二)建筑物外装修做法构件配件材料种类繁建筑制图国家标准规定图例符号表示必须先熟悉种图例符号
(三)图纸线条符号数字应互相核建筑施工图中面图立面图削面图详图查清楚必时结构施工图中相应部位核致
(四)阅读建筑施工图解工程性质图查相关文字说明
四建筑总面蹭阅读
()总面图途
总面图途两：
1表明新建拟建工程总体布局情况原建筑物构筑物情况新建拟建房屋具体位置标高道路系统构筑物附属建筑位置线电缆走绿化原始形貌等
2根面图进行房屋定位施工放线填挖土方进行施工
(二)总面图形成
总面图水正投影图投影线面垂直射面(图纸)形成建筑物构筑物设施等轮廓线交线投影图视线始终面垂直形体轮廓线交线构成图形
(三)总面图基容
1表明红线范围新建拟建种建筑物构筑物具体位置新建道路种线系统总体布局
2表明原房屋道路位置作新建工程定位利道路转折点原房屋某拐角点作定位根
3表明标高建筑物首层面标高室外场整标高道路中心线标高通常总面图标高全部推算成绝标高根标高出势坡水流方计算出施工中土方填挖数量
4风玫瑰图表示总面范围整体该区方风频率
5表明绿化布置情况草坪树丛乔灌木松墙等标明花坛品桌凳长椅林荫路矮墙栏杆等种物体具体位置尺寸做法建造求选材说明
6张总面图应该表示容分画张总面图绿化布置图张总面图表示清楚道路网全部容画剖面图横剖画图引进电缆线供热供煤气线水线外连通污水线等应分画出总面图甚画配合线断面图：形起伏变化较障总面图外画竖设计图
图24张较简单总面图面等高线：新建建筑物四层楼房(四圆点表示四层)室标高+000相海拔标高4940m室外面标高060相海拔标高4880m旁边已建奸四座宿舍楼新建四层楼拆陈建筑物面简单道路系统绿化求新建楼房占尺寸：长x宽4640x1030(㎡)定位西边南边原宿舍楼东墙北墙外皮风玫瑰图区建筑物知道段常年风频率风玫瑰折线点离圆心远表示点圆心方刮风频率实线表示常年风虚线表示夏季风
五建筑面施工图闽读
()建筑面图途
1建筑面图表明建筑物单元面布置情况户型情况套住宅(房间)面积面形状面组合采光通风功组合等
2作施工放线安装门窗预留孔洞预埋构件室装修编制预算施工备料等重
(二)建筑面图形成
建筑面图假想面窗台略高点位置作水剖切面部分走剩余部分做水正投影图图中剖切面线画成粗实线见非剖切面线画成细实线见(遮挡)线画成虚线首层面图面部分走垂直：墙厚门开启方窗具体位置室外台阶花池散水落水位置等阳台雨蓬等应表示二层面图
(三)建筑面图基容
1表明建筑物面形状部房间面组合排列情况建筑物面图应注明房间名称房间净面积首层面图旁边适位置画指北针
2标明门窗等构件具体位置门开启方
3表明外形部面尺寸面图中轴线长宽方定位确定面图中部位长宽尺寸图形外面标注建筑物总长度总宽度称外包尺寸中间轴线尺寸表示开间进深轴线中间称细部尺寸表示门窗洞口墙面宽墙垛等细部尺寸三道尺寸标注局部尺寸标注首层面外围部位室外台阶花池散水门廊等面图部标注墙墙厚门窗洞口尺寸剖切面面高窗配电箱(凹进墙)等部分虚线表示标注洞口尺寸皮标高
4标明建筑剖面图剖切位置详图索引位置等
图25张首层面图基容包括：
(1)指北针表明北南
(2)房间布局三单元户二间卧室间客厅厨房卫生间
(3)房间净面积左角房间净面积1463米
(4)横轴线标明房间开间进深左角房间开间3米3进深5米零2
(5)门窗具体位置门开启方
(6)尺寸标注2号轴线墙厚240l号轴线外墙厚360等
(7)34轴线间剖切位置线剖切位置线端部垂直方短线表示投影方数字表示剖面名称
六建筑剖面施工图阅读
()建筑剖面图途
建筑削面图表示房屋部结构形式高度尺寸部分层情况
(二)建筑剖面图形成
建筑削面图剖切位置源建筑面图般选面组合中较复杂部位(图25中11剖切位置)然假想垂直剖切面剖切位置房屋削开走左面部分剩余部分作侧面正投影类似建筑面图形成左右视线始终垂直侧墙面图形削面图
(三)建筑剖面图基容
1表明建筑物竖空间布置情况
2表明建筑物剖切部位高度层梁板具体位置墙柱关系屋顶结构形式等
3表明剖面垂直方室外部位构造尺寸室净高楼层结构楼面构造层厚度尺寸室外标注三道垂直方尺寸水方标注轴间尺寸
4室面楼面顶棚踢脚墙裙屋面等装修做法需详图索引形式标注尤详细表达清楚方应先画详图索引标志画相应详图
图26建筑剖面图应面图(图2—5)中剖切位置投影方画成图容包括：横三条轴线编号间距离
两房间进深四层楼结构分层墙门窗位置楼梯间位置雨蓬屋顶突出部位构造外标高部分分段尺寸标注
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房产企业房产开发营阶段程
根房产生产生产运行序阶段营理容房卢开发营体划分七阶段运行程
1建设工程项目设立企业组建
2房产建设工程项目规划审批
3土权取
4征拆迁
5工程建设理
6房产租售理
7房产物业理
房产开发建设土权取
国土公制形式
国土公制采取两种制形式集体制国家制农村土采取集体制形式属农民集体城市土采取国家制形式属全民农村城市郊区土法律规定属国家外属集体土集体制形式存取土权
二土权土权权出转
()土权
土权指土者法律规定范围拥土享权利种权利包括占权权收益权处分权
1土占权土占权土者土实际控制权行土权权基础国土权体国家集体国家集体作土权体未必亲营土样导致土权占权分离土权—定土占
2土权土权土者根土分类土加利权利土利土占存着密切联系没占法谈权土权作项独立权占权收益权起权中分离出国集体土者直接行项权利国土者般项权利转非
3土收益权土收益权基土权取利息权利土收益权土权密切相关土收益土结果
4土处分权土处分权法土处置权利法律允许范围决定土终属
国家然享完整意义土权四项权国家直接行权力授权全民制集体制单位营理单位法国家土行占收益权利占权权收益权权中分离出国家作土权者没丧失土权城市土全民国家土权国务院代表国家行单位占买卖者形式非法转土土权法转
(二)土权
土权指土者法享取土利益权利根法律规定土权受法律保护单位侵犯时法律规定土单位享定权利外必须土承担保护合理利义务土权法转形式非法转土
(三)土权出
1土权出概念
土权出指国家土者身份指定块年限途城市规划等条件城市土权出土者土者收取土权出金行出交易双方国家单位前者出者者受者出土土权国家者通偿形式获土权利通开发利土获土收益
权偿出土必须国土集体土必须办理征手续转化国土出偿出块开发土(生)完成市政设施(七通)土(熟)连建筑物附属设施出土
2土权出形式
土权出采协议招标拍卖三种合形式进行
(1)协议出土权事双方反复协商终达成出协议登记受取土权形式
(2)招标出土权指规定期限符合条件单位书面投标形式竞投某段土权招标根定求择优确定受受办理完切手续取土权方式
(3)拍卖出土权指指定时间公开场合土理部门拍卖持入持竞投者规定方式应价竞投土权出价高者获土权土出方式
3土权出年限
(1)居住70年
(2)工业教育科技文化卫生体育综合5O年
(3)商业旅游娱乐40年
(四)土权转
1土权转概念
土权转指土者根国家规定规定土年限履行原合义务前提土权偿渡者济行包括出售交换赠予
2土权转形式
土前转形式出售交换等种形式
(1)土权出售土权出售指土权转者土直接支配权转移购买方购买方取土权时出租方支付价关价款土权出售出合中规定切权利义务全部转新土者
(2)土权交换土权交换土者土者相互交换余期土权时交换双方连原土权规定权利义务关系时交换
土权转形式出租赠予抵押继承等形式
(五)取建设方式
取国建设国土权两种方式偿取方式偿取方式
1偿取方式土者通国家缴纳土赞出金取土权国家关法律法规明确规定国实行国土偿制度城市房产理法土理法城镇国土权出转暂行条例规定房产营理企业偿方式取城市土权通常种方式：
(1)土权出方式取国土权
(2)土权转移方式取国土权
(3)土权出租方式取土权土权入股方式取土权等
2偿取方式国土者通国家行政划拨方式取土权中华民国土理法规定：
国家机关军事城市基础设施公益事业国家重点扶持源交通水利等国民济基础没施法律法规规定县级民政府批准通划拨方式取土权
三土征理
()征农性质
根国家土理法等关法律法规规定需征农业建没项目必须已列入国家固定资产投资汁划井部门批准建设项目
国家征农民土程中会引起系列济产权关系变化首先通征改变土性质原农业改变城市次通征变更厂土权关系原农民集体土变城市国家土次征程中农民丧失土权必须农村集体土者进行补偿时土权性质变化农业变成城市土实现价值增值
征程中发生系列土权关系土性质济关系变化必须国家法规办事
(二)农征审批权限
中华民国土理法)规定国务院省级民政府农转征审批权农转耕林草等直接农业生产土转变建造建筑物构筑物土必须国务院省级民政府批准已批准农转范围具体建设项目市县级民政府批准
中华民国土理法规定国务院省级民政府关征审批权限划分：征基农田基农田外耕超35公顷土超70公顷必须国务院批准国务院批准征土需征土省市民政府批准省级民政府批准征土必须时报国务院备案
(三)农征补偿
国家建设征农民集体土必须予补偿中华民国土理法征土补偿步骤标准途做出相应规定
1办理征补偿登记
需征土法定程序批准县级民政府予公告组织实施征土权权应公告规定期限持土权属证书民政府土理部门办理土征补偿登记
2确定土补偿标准
根中华民国土理法规定确定征土非耕标准予补偿
(1)征耕补偿
果征耕补偿必须规定进行第耕补偿费构成国家规定耕补偿费山部分构成：土补偿费安置补偿费附着物补偿费青苗补偿费等
第二土补偿费标准根土理法规定土补偿费该耕征前三年均产值6倍10倍
第三安置补偿费标准根土理法规定安置补偿费需安置农业口数量决定需安置农业口数量征耕数量征前征单位均占耕数量计算需安置口安置补偿费标准该耕占前三年均产值46倍安置补偿费般情况限额：公顷征耕安置补偿费高超征前三年均产值15倍果述土补偿费安置补偿费够需安置农民保持原生活水省市直辖市民政府批准增加安置补偿费土补偿费安置补偿费总超土征前三年均产值30倍
土理法规定国务院根济社会发展水特殊情况提高征耕补偿费补偿费标准
(2)征土补偿补偿标准
根土理法规定征土土补偿费安置费标准省市治区直辖市参征耕补偿费安置费标准确定
(3)征土附着物青苗补偿标准
土理法规定征土附着物青苗补偿标准省市治区直辖市规定
四旧城改造房屋拆迁理
城市建设房产开发营理企业取建设种途径通旧城改造房屋拆迁取城市国土权
()房屋拆迁程序
1申请规划许证
旧城房屋拆迁基市区范围国土土列入城市规划控制区建设单位取城市建设必须步骤进行工作：(1)建设单位应国家关规定市区县规划理部门申请建设规划许证(1)部门审查符合条件城市规划部门核发建设规划许证井确定拆迁房屋域范围(3)城市规划部门通知已取建设规划许证范围枝拆迁入停止房屋附属物改建扩建等工程时通知拆迁房屋区县房屋土理局区县房屋土理局通知关部门通常年拆迁范围停止办理关手续：房屋买卖交换析产分割赠予出租等暂停办理常住户口迁入分户等手续暂停核发工商营业执等手续
2申请房屋拆迁许证
事拆迁房屋单位必须取房屋拆迁许证房屋拆迁许证进行房屋拆迁法律证具房屋拆迁许证资格房屋进行拆迁房屋拆迁许证定时间定范围特定项目具法律效力建设单位申请房屋拆迁许证必须持列文件资料：(1)建设项目计划批准文件(国家规划行政部门批准项目设计务书)(2)规划理部门核发建设规划许证(3)区县民政府批准土证明文件中华民国国土证等(见附件)(4)房屋拆迁计划房屋拆迁方案等
附：国土证
(国徽)
中华民国
国土证
——国()宇第号
中华民国
国土证
国家土理局制
全民制单位集体制单位法国土
县级方民政府登记造册核发征收确认
权
——摘中华民国土理法第九条
国家实行土权房屋权登记发证制度
——摘中华民国土理法)第五十九条
土权权受法律保护单位侵犯
——摘中华民国土理法第十条
根中华民国土理法中华民国城
市房产理法规定土者申请调查审定准予
登记发证
——民政府(印)
年 月
土者
坐 落
号 图 号
途 土等级
权类型 终止日期
权面积
中分摊面积
填
证
机
关
(印)
年 月 日
3核发房屋拆迁许证
区县房屋土理局接建设单位房屋拆迁申请书认真审查申请单位报建没项目计划批准文件建设规划许证土批准文件审核拆迁计划拆迁方案接申请20日书面形式做出否意发房屋拆迁许证决定果拆迁外国组织外国外商投资企业房屋附属物者拆迁量应报送市房屋土理局审核市房屋土理局审核意区县房屋土理局建设单位颁发房屋拆迁许证
4颁发拆迁公告
区县房屋土理局核发房屋拆迁许证必须房屋拆迁范围建设项目名称拆迁(建设单位)拆迁范围拆迁期限等公告形式予公布区县房屋土理局拆迁入应拆迁做宣传解释工作
5签订拆迁补偿协议拆迁双方权利义务
拆迁入拆迁入必须根关规定订立房屋拆迁补偿协议安置协议房屋拆迁协议中必须明确规定双方权利义务(1)拆迁双方事法签订履行拆迁协议权利义务方口拖延签订协议(2)拆迁入必须根国家关规定拆房屋附属物权权进行补偿义务房屋进行拆迁权利(3)拆迁入享拆迁房屋补偿权利必须履行房屋拆迁关规定义务期搬迁义务(4)拆迁双方关部门申请裁决拆迁纠纷进行诉讼权利
6房屋拆
拆迁应规定拆迁时期完成拆迁务果客观原延误拆迁期限应区县房屋土理部门意井报市房屋土理部门备案
(二)城市房屋拆迁方式
房屋拆迁方式体三种：城市政府统拆迁拆迁委托拆迁建设单位拆迁
1城市政府组织统拆迁
种拆迁方式分两种情况：城市政府统组织需拆迁房屋进行统拆拆迁房屋权房屋权桉国家关规定进行补偿安置二城市政府委托某资格专门事拆迁企业单位组织需拆迁房屋进行统拆迁拆迁房屋权房屋权国家关规定进行补偿安置
2委托专业拆迁单位拆迁
房屋拆迁批准拆迁房屋工作委托具拆迁资格专业拆迁企业单位专业拆迁企业单位根委托协议国家房屋拆迁关规定政策拆迁房屋权权单位说明国家关拆迁房屋关规定拆迁时间安排拆迁工作关事项拆迁单位签订关补偿安置关事项协议组织实施拆房屋附属设施
3拆迁建设单位组织拆迁工作
种拆迁方式房产开发营单位组织拆迁房产开发营企业组织拆迁工作必须具事房屋拆迁业务资格证书果建没单位行组织拆迁工作必须区县房产部门申请拆迁房屋许证国家关规定递交拆迁工作负责拆迁员名单关资料办理批准手续取拆迁资格事拆迁工作员必须参加房产部门组织拆迁员专业培训班工作员通培训掌握城市房屋拆迁法律法规方针政策熟悉房屋拆迁程序具体业务工作
(三)城市房屋拆迁补偿
北京市城市房屋拆迁理办法(简称拆迁办法)城市房屋拆迁补偿问题做出具体规定：
1拆迁应拆房屋附属物权权规定标准予补偿
2拆迁补偿方式
拆迁补偿方式山拆迁拆迁入协商确定货币补偿房屋进行补偿
根{拆迁办法}规定住宅房屋分成套住宅房屋非成套住宅房屋成套住宅房屋指卧室起居室厨房卫生间等单元住宅房屋非成套住宅房屋指成套住宅房屋外住宅房屋通常指房简易楼房筒子楼两者补偿标准拆房屋权权补偿标准具体补偿方式补偿标准相关规定参见城市房屋拆迁理办法
商品房购预售理
商品房预购预售实际房产期货交易房产开发商没房屋建设起前房产没竣工前预售方式房屋卖出先付款交货香港买卖楼花炒楼花
()预售房屋条件程序
中华民国城市房产理法第四十四条规定商品房预售必须符合列条件：
1交付全部土权出金取土权证书
2建设工程规划许证
3提供预售商品房计算投入开发建设资金达工程建设总投资25％已确定施工进度竣工交付日期
4县级民政府房产理部门办理预售登记取商品房预售许证明(附件见第57页)
符合条件房产发营企业市房产理部门提出预售申请房产理部门核查批准领取预售房产许证井办理预售登记进行房屋须售
房屋预售具体程序：
1房产开发商市房产理局提出房屋预售申请提交关文件：企业开发资质等级证书营业执土理部门出具建设批文规划部门签发建设许证建筑施工合已完成投资额证明房屋基础工程验收合格单房屋预售计划包括商品房位置总单元数单位建筑面积销售时间点等
果申请办理外销商品房预售必须符合条件：付清价款取土权施工设计图纸已批准取建设工程规划许证已完成建设工程总投资额25％工程施工进度施工交付日期已确定市区县建委颁发建设工程开工证建筑施工合配套工程交日期证明材料市银行开立代收房屋预售款结算账号开户银行签订房屋预售款监协议售楼说明书房屋维修理公约房屋理受托书协议书
2房户部门批准预售单位预购房者签订房屋预售合预售合般包括容：房屋预售双方姓名国籍址身份预售房屋位置编号建筑面积面图纸相应土权例范围房屋价款房屋预售款支付方式房屋交付方式房屋性质权属转移容房屋产权必须遵守{房屋理维修公约)违约责双方事约定容
3办理房屋登记签证房屋预售合签订生效应规定时间市房产交易力理登记签证预售房产需转转双方已登记签证房产预售合房产交易办理转手续原合规定权利义务转移
4房产开发商房屋竣工应房屋预售合办理房屋交付手续购房房屋预售合房屋交付证办理房产户手续缴纳手续费
果出现情形预售房购买者求取消预售房合：
(1)房屋开发公司原定日期交付预购房屋
(2)建成房屋实际面积预售房合确定面积相符合
(3)建成房屋建筑材料预售合列建材相符合
然购房者否取消买卖合需法庭做出裁决果法庭裁决准许购买者申请房产开发公司退回预交定金必须补偿定利息损失
(二)购买预售房手续变更转
预售房买卖房屋期买卖相购买仅仅房屋销售部门承诺说购买者承诺认购房屋业权交付定定金签署时买卖契约预售房买卖算完成交割购买时需办理买卖手续较简单旦房屋建成预购买卖契约签署正式买房契约履行济产权手续时房屋买卖整程算结束
果购买者需申请抵押贷款办理完预售购买手续金融机构提出抵押贷款申请金融机构审查批准签署抵押贷款合开始款房屋建成交付购买者购买者预售房抵押贷款合改房屋抵押贷款合
预购房屋转预售房转购房者购买预售房转方行预售房转两种情况：种预见原决定预购房屋资金发生困难需转绐亲友等外种情况纯粹炒楼花然两种情况交叉发生时难分清预售房未价格确定预售房转时必然伴房屋价格变动炒楼花提供炒楼花种偿转买卖行炒楼花弊端显易见国家区严禁炒卖楼花国城市房产理法明确规定严禁炒楼花
转预售房两种情况：
1原购买者房产开发企业通协商订立份文件取消已签订时买卖合然房产开发公司新购买者行订立份新买卖合
2转承直接达成协议承转购买房产开发公司原先订立买卖合标取合规定切权益房屋落成转房屋转承种方法前者处前者转承签署协议需负法律责义务者转达成买卖合然负定责原转需取房屋中间身份业权正式转交承
房产价格种类
房产巨产业体系房产济房产市场运行极复杂房产价格着种类根标准房产价格划分种类型：
1产价格房产价格房产价格房产物质形态产房产构成物质形态城市房产产分价值形态房产分产价格房产价格房产价格产价格土价格简称价定情况城市土单独存新开发出未建筑房屋土种土出时候价格里说价
房产价格房屋身价格种价格原始形态房屋造价建筑房屋花费劳动形成价格
房产价格房产结合起形成价格产价格房产价格综合体
三种价格形态存基础：单纯产单纯房产房产综合体
2房产理价格评估价格市场价格
房产理沦价格济理中说房产价值决定价格种价格生产房产商品时消耗社会必劳动时间决定房产价值货币表现房产价格房产价格形态质规定者说房产价格运行基础
房产评估价格根定估价理估价方法定估价程序评估出房产价格房产评估者验知识等宗房产评估出价格样甚存着差般说具丰富验估价师评估出价格房产市场价格相差
房产市场价格房产商品市场交易中形成价格房产买卖价格简称房产市场价格房产市场价格分公市价非公市价公市价交易双方正常情况没外力影响干涉形成价格非公市价外力干涉影响形成价格外部素指解情况垄断外部强制力等
房产理价格房产评估价格房产市场价格形成运行基础
3房产总价格单位价格楼面价
房产总价格关宗房产单位房产总体价格房产总体房产总价格作房产总体栋楼片住宅区住宅区房产总价格相房产总价格表明房产价格水
房产单位价格单位土面积单位房屋建筑面积价格房产单位面积计算方法国家里相中国陆方米单位香港方英尺单位住宅般方米单位
住宅单位分建筑面积面积作计价单位成楼面价
4权价格权价格
房产买卖程中仅转移房产权转移房产权样形成价格房产权价格者说购买房产权支出价格房产权价格
房产买卖程中转移房产权转移房产权样价格房产权价格房产权价格房产租贷价格
中国城市土属国家土市场交易土权种土价格权价格现实生活中房产权价格房产买卖价格房产权价格房产租赁价格
5协议价格招标价格拍卖价格
土价格形态城镇土权出形式相联系价格形态中国社会义国家城市土属国家城市土市场买卖土权土权土出方式土权价格采取形态协议方式出土权土价格采取协议价格形态招标方式出土权土价格采取招标价格形态果拍卖方式出土权土价格采取拍卖价格形态 (l坪约合33方米)
6抵押价格课税价格征价格
抵押价格银行取贷款房产作抵押品面房产评估价格
课税价格政府课征税收房产评估出价格种价格政府房产者征收税收
房产征价格政府特定目征房产进行补偿—种价格形态
三种价格形态评估员评估出服务特殊目
7基准价标定价市场价
国家发展房产济发展房产市场房产市场进行力调控城市土分等定级基础级土确定基价格基准价称土出底价
标定价基准价基础考虑块土具体情况说考虑影响土价格素确定土价格标定价接土市场价格
土市场价格土市场交易程中形成价格土现实价格土基准价格土标定价格土市场价格基础
外房产济运行中价格形态高限价低限价计划价格指导价格均价格成价格销售价格等
目前中国城市房产建设综合开发形式进行房产生产价格般综合开发造价形式出现综合开发价格房产生产价格房产造价中国综合开发造价然区差容相目前房产综合开发价格体包括容
1征补偿费：土补偿费青苗补偿费集体财产补偿费超转员补偿费农转工员级差补贴菜田基金安置劳动力补偿补助费私财产补偿费
2拆迁安置补偿费：私房作价物补偿费搬家费拆房费碴土清理费时设施费周转房费农户住房原拆原建费单位拆迁费安置房费
3土开发费：三通—费勘察设计费拆迁征理费
4住宅建筑安装工程费：住宅建筑安装工程造价
5附属工程费：附属工程包括指煤气调压站热力点开闭变电室锅炉房高压水泵房等
6室外工程费：室外工程指水污水雨水电力电信热力煤气庭院围墙防出入口等：
7公配套工程费：公配套工程指幼园文化站中学卫生站门珍部副食店蔬菜店书店饭铺浴池街道办事处居民委员会派出工商税务房市政理房等
8环卫绿化工程费：绿化费绿公厕等
9政府性收费四源费：四源费包括煤气厂热力厂水厂污水处理厂
10土出金市政费
11两税费：营业税城市建设维护税教育附加费
12理费
13利润
目前中国房产综合造价体种13类71项目构成房产价格构成13类71项目体分5构成部分第部分征补偿费拆迁安置费土开发费土出金前3类构成房产价格中土费第二部分住宅建筑安装工程费附属工程费室外工程费第4类6类构成房产价格中建筑安装工程费第三部分公配套工程费环卫绿化工程费四源费市政费第7第10类构成房产价格中配套工程费第四部分两税费理费第
11第12类构成房产价格中税费第五部分利润第13类构成房产价格中利润
果房产开发企业房产卖出综合造价中必须加销售成流通中税金利润房产开发企业说出售价格房产营企业说进货价格
房产物业理营
根物业理实践建立社会义市场济体制求国物业理应着专业化市场化社会化规范化模式发展
物业理公司
()物业理公司特点
物业理公司专门事永久性建筑物基础设施周围环境现代化理业户提供良生活工作环境具独立法位济实体物业理公司职遵国家关政策法规运现代理科学手段先进维修养护技术理物业效维护业合法权益业户创造幽雅舒适宁静安全居住工作环境物业理公司基特点企业化专业化社会化制度化求理物业坚持统理综合服务取民民区养区运转发展完善宗旨物业理公司组织种营型济实体
(二)物业理公司性质
1物业理公司具独立法资格
2物业理公司属服务性行业
(三)物业理公司权利义务
根国家部委关法律规章规范性物业理委托合关规定物业理公司物业理中权利义务
1物业理公司权利：
(1)根关法规规章结合物业理实际情况制订区理办法
(2)物业理合理办法住宅区实施理
(3)物业理合关规定收取理费
(4)权制止违反规章制度行
(5)权求委会协助理
(6)权选聘专业公司(清洁公司保安公司等)承担专项理业务
(7)实行种营收益补充区理费
1物业理公司义务：
(1)履行物业理合法进行营理
(2)接受理委员会住宅区居民监督
(3)重理措施应提交委会审议井委会认通
(4)接受房产行政部门关行政部门住宅区民政府监督指导
二业业理委员会
()物业业
业物业物业住宅区业住宅区物业全体者者构成现代物业社会性物业保值增值服务方面着利益构成物业业利益群体
(二)业理委员会性质
业理委员会物业业物业利益组织成立种群众性团体关种团体法律位社会性质国家目前没明确规定种团体组织部门批准成立规定活动范围国家承认合法性
(三)业理委员会产生组成
根国家关规定住宅区实际情况物业理委员会理活动方便般说理处辖区域成立业理委员会首届业理委员会街道办事处家居委员会物业理公司出面组织业理委员会代表业利益物业业组成业理委员会定期改选(章程中规定期)新届委会成立届委会全部资料新届委会移交委会成立换届选举政府部门参加政府部门备案
中国物业理刚刚起步少物业区域没成立正规代表业利益理委员会目前根国家关规定业选举成立规范业理委员会外类似业理委员会机构机构根组织者体种：房产理部门组织委会街道组织物业理委员会物业区域单位组织委会物业区域业发组织委会类似机构说正规业理委员会雏形机构条件成熟时逐步规范化业理委员会转化
(四)业理委员会权利义务
业理委员会权利物业权权业理委员会代表物业全体业物业理中切重问题拥决定权
1业理委员会权利：
(1)制订业委会章程代表物业产权维护房产产权合法权利业理委员会基权利重权利
(2)决定选聘续聘改聘专业物业理公司般说物业开发时开发商者已聘请物业理公司者交属物业理公司理物业正式运行年业理委员会成立委会权力根年理情况决定续聘改聘业理委员会正式物业理公司签订聘合双方份非常重法律文件委会行权利保证
(3)审核物业理公司拟订物业理费水电费标准权请物业理公司核算办法进行说明物业理公司讨协商修改收费标准全体业接受表决形成决议物业理公司发执行
(4)审议物业理公司制订年度理计划关理服务重措施
(5)审批物业维修基金计划
(6)检查监督项理工作实施规章制度执行
2权利义务相应业理委员会承担相应义务：
(1)根房产产权意见求物业理公司理工作进行检查监督
(2)严格履行聘合协助支持物业理公司落实项理工作物业理公司执行决议行权力遇阻力时业理委员会义务出面调停
(3)义务听取接受业意见建议投诉物业理公司协商解决处理业理委员会义务征询业意见建议物业理公司反映改进理
(4)接受业监督
(5)接受房产行政部门关行政部门民政府监督指导
(6)通种形式业宣传关物业理方针政策组织业参类教育文化娱乐活动
(五)业代表会业理委员会会议
业代表会业理委员会负责召集少年召开次特殊情况时召开代表会务：
(1)选举新业理委员会
(2)听取委会工作
(3)听取审查委会工作报告
(4)听取会员意见建议
(5)研究决定涉业利益重问题
(6)改变撤消委会适决定
(7)需研究问题
业代表会闭会期间山业理委员会履行会权利义务
业理委员会物业区高权力机构行权力履行义务需召开种会议研究解决物业理中问题委员会会议般分例会特会议两种
业理委员会例会常规会议通常半年举行次执行秘书负责召集召开委员会会议前应委员提交会议日期点议题发出书面通知例会议题般包括半年工作总结未半年工作计划较固定题目
业理委员会特会议非常规会议召开时间间隔定确切时间提前决定特会议议题般突发时产生解决会影响步工作—问题
业理委员会会议进行某议题表决时委员票委员出席会议便表决时书面委托代表行表决权表决票超委员总数半数表决视通表决中出现赞成票反票相情况会长持会议土投决定性票
物业理公司业理委员会物业理机构理着定范围物业间区：业理委员会理代表业物业物业理公司理业物业业物业提供种劳务决定间特定关系
()法律等关系
市场济方式运作物业理专业化物业理公司业理委员会间法律位等
物业理公司业理委员会等基础合协议方式确立起种受托者委托者间关系间级关系隶属关系法律位完全等
(二)权利义务方面种服务服务关系
物业理公司业理委员会等基础通合协议方式确立起间服务服务关系方提供服务方享受服务时予方报酬—种偿服务关系商品交换关系
(三)工作中相互协商相互帮助关系
物业理公司业理委员会然通合协议确立起种服务服务关系工作中理服务物业群间种互助合作关系
1物业理委托合中般规定物业理公司业理委员会权利义务：物业理公司权求业理委员会协助进行物业理时义务重理措施提交业理委员会审议业理委员会权审议物业理公司制订年度理计划物业理服务重措施义务协助物业公司落实项理工作等
2加强物业理公司业理委员会间合作联系通常业理委员会执行秘书物业理公司员担执行秘书业理委员会中负重命
3物业理公司业理委员会物业理重事项重决定需讨时双方坐起讨表决形成决议物业公司具体执行
建筑识图般知识
房屋供生产生活工作学娱乐场关系密切幢拟建房屋外形状部分结构构造装饰设备等容关规范规定正投影方法详细准确画出图样称房屋建筑图指导施工套图纸称施工图
施工图容途
套完整施工图根专业容作般包括：
()图纸目录
包括张图纸名称容图纸编号等表明该工程施工图专业图纸图纸组成便查找
(二)设计总说明
说明工程概况总求容般应包括：设计(设计规模建筑面积关质气象资料等)设计标准(建筑标准结构荷载等级抗震求等)施工求(施工技术材料求采新技术新材料特殊求做法说明)等项容简单工程分专业图纸写成文字说明：
(三)建筑施工图
包括总面图面图立面图剖面图构造详图表示建筑物部布置情况外部形状装修构造施工求等
(四)结构施工图
包括结构面布置图构件结构详图表示承重结构布置情况构件类型尺寸构造做法等
(五)设备施工图
包括水排水采暖通风电气等设备面布置图系统田详图表示水暖气线布置卫生设备通风设备等布置电气线路走安装求等
二施工图中常符号
保证制图质量提高效率表达统便识读国制订国家标准(房屋建筑制图统标准)(简称标准)中项规定常表示方法：
()定位轴线
施工图中通常房屋基础墙柱梁等承重构件轴线画出进行编号便施工时定位放线查阅图纸轴线称定位轴线
定位轴线采细点划线表轴线编号圆圈细实线圆圈写编号(图2—1)面田水方编号采阿拉伯数字左右次编写垂直方编号写英文字母次编写英文字母中IOz三字母作轴线编号免数字102混淆
承重构件相联系次构件定位轴线般作附加轴线编号分数表示分母表示前轴线编号分子表示附加轴线编号
(二)标高
总面图面图立面图剖面图常标高符号表示某部位高度种图标高符号图22示细实线绘制标高数值米单位(标单位)般标注数点三位数(总面图中二位数)
标高绝标高相标高两种
绝标高：国青岛黄海均海面定绝标高零点标高作基准总面图中室外面标高中常采绝标高
相标高：总面图外般采相标高首层室面标高定相标高零点建筑工程总说明中说明相标高绝标高关系室外面标高041表示室外面室首层面低045米
(三)尺寸线
施工图中均应注明详细尺寸尺寸标注尺寸界线尺寸线尺寸起止点尺寸数字组成(图23)根(标准)规定标高总面图尺寸米单位外余律毫米单位图面清晰尺寸数字般必注写单位
图形外面尺寸界线细实线画出般应标注长度垂直图形里面尺寸界线图形轮廓线中线代尺寸线必须细实线画出线代应注长度行宜超出尺寸界线尺寸线起止点45°中粗斜短线表示短线方应注数字准数字左角右角倾斜尺寸数字应标注水尺寸线方(垂直尺寸线左方)中部
三阅读建筑施工图般方法
幢建筑物施工建成需全套建筑施工图纸作指导般套图纸十张百张阅读施工图纸先方面然次阅读细部位先粗细面图立面图剖面图详图结合具体说先建筑面图起建筑施工图第张总面图清楚新建建筑物具体位置周边建筑物构筑物设施道路绿等分布布置情况建筑面图清建筑物面布置单元面布置情况单元户型情况面图立面图外观材料做法配合剖面图部分层结构详图解必细部构造具体尺寸做法
阅读建筑施工图时应注意问题：
()具备正投影原理读图力掌握正投影基规律会运种规律头脑中面图形转变成立体实物时掌握建筑物基组成熟悉房屋建筑基构造常建筑构配件形状组合关系等
(二)建筑物外装修做法构件配件材料种类繁建筑制图国家标准规定图例符号表示必须先熟悉种图例符号
(三)图纸线条符号数字应互相核建筑施工图中面图立面图削面图详图查清楚必时结构施工图中相应部位核致
(四)阅读建筑施工图解工程性质图查相关文字说明
四建筑总面蹭阅读
()总面图途
总面图途两：
1表明新建拟建工程总体布局情况原建筑物构筑物情况新建拟建房屋具体位置标高道路系统构筑物附属建筑位置线电缆走绿化原始形貌等
2根面图进行房屋定位施工放线填挖土方进行施工
(二)总面图形成
总面图水正投影图投影线面垂直射面(图纸)形成建筑物构筑物设施等轮廓线交线投影图视线始终面垂直形体轮廓线交线构成图形
(三)总面图基容
1表明红线范围新建拟建种建筑物构筑物具体位置新建道路种线系统总体布局
2表明原房屋道路位置作新建工程定位利道路转折点原房屋某拐角点作定位根
3表明标高建筑物首层面标高室外场整标高道路中心线标高通常总面图标高全部推算成绝标高根标高出势坡水流方计算出施工中土方填挖数量
4风玫瑰图表示总面范围整体该区方风频率
5表明绿化布置情况草坪树丛乔灌木松墙等标明花坛品桌凳长椅林荫路矮墙栏杆等种物体具体位置尺寸做法建造求选材说明
6张总面图应该表示容分画张总面图绿化布置图张总面图表示清楚道路网全部容画剖面图横剖画图引进电缆线供热供煤气线水线外连通污水线等应分画出总面图甚画配合线断面图：形起伏变化较障总面图外画竖设计图
图24张较简单总面图面等高线：新建建筑物四层楼房(四圆点表示四层)室标高+000相海拔标高4940m室外面标高060相海拔标高4880m旁边已建奸四座宿舍楼新建四层楼拆陈建筑物面简单道路系统绿化求新建楼房占尺寸：长x宽4640x1030(㎡)定位西边南边原宿舍楼东墙北墙外皮风玫瑰图区建筑物知道段常年风频率风玫瑰折线点离圆心远表示点圆心方刮风频率实线表示常年风虚线表示夏季风
五建筑面施工图闽读
()建筑面图途
1建筑面图表明建筑物单元面布置情况户型情况套住宅(房间)面积面形状面组合采光通风功组合等
2作施工放线安装门窗预留孔洞预埋构件室装修编制预算施工备料等重
(二)建筑面图形成
建筑面图假想面窗台略高点位置作水剖切面部分走剩余部分做水正投影图图中剖切面线画成粗实线见非剖切面线画成细实线见(遮挡)线画成虚线首层面图面部分走垂直：墙厚门开启方窗具体位置室外台阶花池散水落水位置等阳台雨蓬等应表示二层面图
(三)建筑面图基容
1表明建筑物面形状部房间面组合排列情况建筑物面图应注明房间名称房间净面积首层面图旁边适位置画指北针
2标明门窗等构件具体位置门开启方
3表明外形部面尺寸面图中轴线长宽方定位确定面图中部位长宽尺寸图形外面标注建筑物总长度总宽度称外包尺寸中间轴线尺寸表示开间进深轴线中间称细部尺寸表示门窗洞口墙面宽墙垛等细部尺寸三道尺寸标注局部尺寸标注首层面外围部位室外台阶花池散水门廊等面图部标注墙墙厚门窗洞口尺寸剖切面面高窗配电箱(凹进墙)等部分虚线表示标注洞口尺寸皮标高
4标明建筑剖面图剖切位置详图索引位置等
图25张首层面图基容包括：
(1)指北针表明北南
(2)房间布局三单元户二间卧室间客厅厨房卫生间
(3)房间净面积左角房间净面积1463米
(4)横轴线标明房间开间进深左角房间开间3米3进深5米零2
(5)门窗具体位置门开启方
(6)尺寸标注2号轴线墙厚240l号轴线外墙厚360等
(7)34轴线间剖切位置线剖切位置线端部垂直方短线表示投影方数字表示剖面名称
六建筑剖面施工图阅读
()建筑剖面图途
建筑削面图表示房屋部结构形式高度尺寸部分层情况
(二)建筑剖面图形成
建筑削面图剖切位置源建筑面图般选面组合中较复杂部位(图25中11剖切位置)然假想垂直剖切面剖切位置房屋削开走左面部分剩余部分作侧面正投影类似建筑面图形成左右视线始终垂直侧墙面图形削面图
(三)建筑剖面图基容
1表明建筑物竖空间布置情况
2表明建筑物剖切部位高度层梁板具体位置墙柱关系屋顶结构形式等
3表明剖面垂直方室外部位构造尺寸室净高楼层结构楼面构造层厚度尺寸室外标注三道垂直方尺寸水方标注轴间尺寸
4室面楼面顶棚踢脚墙裙屋面等装修做法需详图索引形式标注尤详细表达清楚方应先画详图索引标志画相应详图
图26建筑剖面图应面图(图2—5)中剖切位置投影方画成图容包括：横三条轴线编号间距离
两房间进深四层楼结构分层墙门窗位置楼梯间位置雨蓬屋顶突出部位构造外标高部分分段尺寸标注
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