房产开发营复
第章 房产开发概念
1房产指房产产结合体衍生权利关系总
实物形态说房产房产产相结合统物
二价值形态说房产作商品价值价值统体
三产权关系说房产作社会财富种资产反映定济权利关系
2房产构成
• 建筑块房屋建筑物配套基础设施
3什房产开发？
• 房产开发指法取国土权土进行基础设施房屋建设行
4房产开发作
1) 利加速城市现代化进程
2) 利城市总体规划实现
3) 城市社会济政治文化活动民生活提供载体
4) 城市政府财政城市建设提供资金源
5) 城市中低收入群体提供住房保障
5房产开发特征——区位特征
1) 位置固定性
2) 独二性
3) 寿命长久性
4) 数量限性
6房产开发特征——外部特征
1) 途样性
2) 相互影响性
3) 调整性
4) 政府制性：土政策税收政策货币政策等
5) 交易复杂性
7房产投资形式：直接投资间接投资
1）直接投资：
房产直接投资指投资者直接参房产开发购买程参关理工作包括取土开始开发投资面建成物业置业投资两种形式
开发投资：商品房建设投资土建设投资
置业投资：租赁型
2）间接投资：
房产间接投资指资金投入房产相关证券市场行
房产间接投资者需直接参关投资理工作具体投资形式包括：购买房产开发投资企业债券股票购买房产投资信托基金房产抵押贷款证券等
第二章 房产开发前期阶段
1房产开发致分四阶段：投资决策阶段前期工作阶段工程建设阶段租售物业理阶段
城市国土权获取方式
1) 城市国土权出
2) 城市国土权划拨
3) 城市国土权转
4) 土合作
城市国土权出
土权出国家土者身份土权定年限土者土者国家支付土权出金行属房产级市场
房产市场分类
常分级市场二级市场三级市场
级市场：土权出市场
二级市场：土转——新建商品房租售市场
三级市场：存量房产交易市场
土权出高期限
l 居住：70年
l 工业：50年
l 教育科技文化卫生体育：50年
l 商业旅游娱乐：40年
l 综合：50年
土权出方式招标拍卖挂牌协议出
（）招标出
n 方式：公开（开发利条件求）
n 特点：程序规范透明度高公开竞争
n 适范围：广型开发项目城市规划重点发展项目商业旅游娱乐豪华住宅等营性
（二）拍卖出
n 方式：公开（条件底价）
n 特点：价高者完全市场化
n 适范围：竞争性较高房产业金融业商业旅游业¡ª¡ª区位条件交通便利土利较灵活
n 规：土行政部门持拍卖首先底价轮番报价出高价者竞买足三高应价未达底价终止拍卖
（三）挂牌出
n 方式：公开竞价交易
n 特点：规定期限（少10工作日）公开竞争
确定土者规：
1) 挂牌期限竞买报价报价高底价符合条件挂牌成交
2) 挂牌期限两两竞买报价出价高者竞报价相先提交报价者竞报价低底价外
3) 挂牌期限应价者报价均低底价均符合条件挂牌成交
4) 期限截止时两两竞买求报价出应挂牌宗进行现场竞价出价高者竞
（四）协议出
方式：协商（条件出金）
特点：公开性透明度低观意性缺乏公开竞争
适范围：工业高新技术项目公益事业需重点扶持优先发展产业——公益福利非盈利性项目
二土权划拨
1含义
土权划拨指县级民政府法批准土者缴纳补偿安置等费该幅土交付者土权偿交付土者行
2取划拨土权实际分两种情况
种土者先缴纳原土补偿安置费国家土交付
种情况国家国土权偿交付土
3划拨土权基特征
偿性行政性期限性流转限制性
4划拨土权范围
1) 国家机关军事
2) 城市基础设施公益事业
3) 国家重点扶持源交通水利等项目
4) 法律行政法规规定（监狱收容教育）
三土权转
1含义
土权转指通出方式获土权土者通买卖赠合法方式土权转移行
土权转方式：
1买卖 2交换 3赠
2土权转条件
1) 支付土出金取土权证书
2) 进行投资开发属房屋建设完成开发投资总额25属成片土形成工业者建设条件
四土合作
拥资金缺少土开发商通转公司入股购合伙等方式前土权拥者合作获土种方式
五证
国土证建设规划许证建设工程规划许证施工许证预售许证
1招标范围
1) 型基础设施公事业等关系社会公利益公众安全项目
2) 全部部分国资金投资国家融资项目
3) 国际组织外国政府贷款援助资金项目
2招标方式适范围：公开招标邀请招标
公开招标：通常适工程项目规模较建设周期长技术复杂开发项目建设
邀请招标：通常承包商基情况定解发出投标邀请
邀请招标特点：参加投标承包商数量少招标时间相缩短招标费较少
第三章 房产开发项目市场调查
楼面价土建筑面积均摊土价格
楼面价土总价总建筑面积
楼面价土单价容积率三者关系
楼面价土总价总建筑面积土单价容积率
房产市场调查原：客观性原全面性原济性原学性原
课：3调查方法——访问法（常）
n 员访问：直接方式：拦截式面谈调查
n 电话访问：间接方式般非选择性法调查者询问
n 邮寄访问：回寄率低
n 网访问：真实性较差
调查方法——观察法
n 直接观察法
n 亲身历法
n 痕迹观察法
n 行记录法
调查方法——定性研究法
n 焦点组座谈会
n 深度访谈法
n 投影技法
调查方法——实验法
n 调查范围缩较规模进行实验出定结果然推断出样总体结果
n 实验法科学调查方法
4房产市场调查阶段阶段容：
准备阶段：1）确定调查目2）建立调查组织3）初步情况分析
实施阶段：4）制定调查方案5）搜集资料 6）资料甄审查
分析总结阶段：7）分析数8）撰写调查报告9）总结反馈
5市场环境调查容：
1) 政治法律环境：方针政策法律规定规划计划等
2) 济环境：济特性济规模速度趋势利率外状况收入消费济结构相关素财政收支
3) 口环境
4) 社会文化环境
6市场需求调查容：
1）项目城市口总量家庭数量家庭结构
2）购房需求口数量整体特征
3）居民类房产商品需求总量
4）居民消费结构
5）居民收入水储蓄余额支付力
6）影响房产市场需求素
7市场供调查容：房产市场供总体调查：包括房产市场产品供结构供总量供变化趋势供充足程度房产价格现状外埠房产企业生产营等方面调查等
8市场营销环境调查容：
1）房产广告环境调查2）房产营销中介机构调查3）房产营销体调查
二消费者购买决策程
五阶段模式：
引起需——信息收集——方案评价——购买决策——购买行
1) 引起需：消费者需两种刺激构成：部刺激外部刺激
2) 信息收集
3) 方案评价：消费者根购买需求产品进行评价否够满足需求（投资）否期现实调查相符合
4) 购买决策：评价行终消费者某楼盘产生偏形成购买意图进购买
5) 购行：消费者购买产品会产生某种程度满意感满意感
第二节 市场分析手段方法
容
n 市场规模估计
n 市场趋势分析
（）市场需求分析基概念
1市场规模
n 市场规模特定商品潜购买者数量
n 潜购买者般具三特点：兴趣收入途径
2市场需求预测：估算出特定市场某种产品潜需求数量市场潜需求数量特定时期定行业市场营销努力水定环境条件行业企业获销售量
Qn*q*p
中 Q——总市场潜量（元）
n——特定产品市场购买者数量（）
q——购买者均购买数量（单位）
p——均单价（元单位）
二市场趋势分析
第步宏观环境预测
第二步行业预测
第三步企业销售预测
分析市场趋势方法
1) 购买者意图调查法
2) 销售员意见综合法
3) 专家意见法
4) 时间序列分析法
5) 相关分析法
时间序列分析法
时间序列分析法利数资料预测未状态分：简单均法移动均法加权移动均法指数滑法
第四章 房产开发项目策划
第节 房产项目策划概述
房产项目策划含义P56
n 房产项目策划指根房产开发项目具体目标客观市场调研基础优选佳项目市场定位综合利种策划手段定程度房产开发项目进行创新性构思具操作性策划文作结果活动
二房产项目策划特征
1域性2系统性3前瞻性4市场性5创新性6操作性7样性
三房产项目策划作
1创造显著济效益社会效益
2项目决策指明方
3房产开发项目增强竞争力
4效整合房产资源
第二节 房产开发项目策划容P59
1) 项目区位分析选择
2) 项目合作方式开发时机策划
3) 项目定位
4) 项目资金运作策划
5) 项目市场推广策划
6) 项目营方式策划
房产市场细分细分市场
房产市场细分指营销者通市场调研定标准房产整体市场划分干消费群市场分类程中消费者群细分市场成子市场
目标市场选择
（）概念：目标市场企业营销活动满足市场需求企业决定进入市场
（二）评估标准
1) 定市场规模增长潜力
2) 细分市场结构足够市场吸引力
3) 符合企业目标资源
第六章 风险确定性分析
1房产市场周期波动分：复苏增长阶段繁荣（波峰）阶段 危机衰退阶段萧条（波谷）阶段四阶段
2 房产开发风险识？
房产投资风险体现投入资金安全性期收益性投资项目变现性资产理复杂性四方面
3盈亏衡分析：
盈亏衡分析项目达设计生产力条件通盈亏衡点（Break Even Point）分析项目成收益衡关系点销售营收入等总成费正盈亏衡
盈亏衡分析分线性盈亏衡分析非线性盈亏衡分析两种
4例题：某开发商拟块土进行住宅开发该项目规划总建筑面积20000方米土投入等固定成3500万元建筑安装工程费1450元方米项目销售价格4200元方米销售税金率7（税金包括营业税城市建设维护税教育费附加防洪基金土增值税等）假设项目开发均全部售出销售佣金提取率15试计算该项目盈亏衡点判断风险程度
解：
已知：销售价格P4200元方米
固定成F3500万元
变成V1450元方米
Q开Q销20000方米
销售税金率α7
销售佣金率β15
利润B0时
1462599方米
7313<75该项目较安全具较强抗风险力
5谓风险济活动中包括两方面容：遭受济损失二实际获收益预期收益（希获收益）差
6风险分析方法：1专家调查法 2层次分析法 3概率分析方法4蒙特卡洛分析方法
补充：
1系统风险：称分散风险市场风险投资风险中法投资组合部分散抵消部分风险 国通货膨胀风险 市场供求风险等
中利润风险产生影响？
利率会房产投资产生影响：
导致房产实际价值折损利升高利率现金流折现会投资项目财务净现值减少甚出现负值
二会加投资者债务负担导致贷困难
利率升高抑制房产市场需求数量导致房产价格降
2房产置业投资确定性素？
购买价格运营费权益投资率出租率空置率
第七章 行性研究报告
1 房产开发项目行性研究容
第部分 项目概况第二部分 市场研究第三部分 项目开发方案第四部分 项目济评价第五部分 社会影响分析第六部分 结建议
2 房产开发项目投资估算范围包括土费勘察设计前期工程费房屋开发费工程费开发期间税费理费销售费财务费预见费
3 行性研究程中建筑安装工程费采单元估算法单位指标估算法工程量似匡算法概算指标估算法概预算定额法根类似工程验进行估算
4 理费指房产开发企业理部门组织理房产项目开发营活动产生项费包括折旧费修理费咨询费审计费房产税土税
5 例71：某2000亩成片荒适宜进行五通土开发分块偿转转土面积率75附区位置相块五通熟单价260万元亩项目开发期3年该成片荒开发成五通熟开发成理费等费30万元亩贷款年利率8土开发年利润率10土转中卖方需缴纳营业税等税费转价格6买房需缴纳契税等税费转价格4请采传统方法测算该成片荒总价单价
提示：开发土价格开发完成熟价值—取开发房产税费—续开发成—续理费—续销售费—续投资利息—续销售税费—续开发利润
解：设该成片荒总价V
开发完成熟总价值260×2000×7539000(万元)
开发成理费等费总额30×200060000（万元）
投资利息（V+V×4）×[(1+8)31]+60000×[(1+8)151]027+7342(万元)
转开发完成熟税费总额390000×623400（万元）
土开发利润总额（V+V×4）×3×10+60000×15×100312+9000(万元)
购买该成片荒税费总额 V×4004V（万元）
V39000060000（027V+7342）23400（0312V+9000）004V
V178951（万元）
该片荒总价178951（万元）
该片荒单价17895120008948(万元亩)
6 例72：某宗10亩七通熟佳开发途写字楼容积率25土权年限50年2007年11月起计取该宗土动工开发预计开发期2年项开发费：建筑安装工程费方米建筑面积2000元勘察设计前期工程费工程费建安工程费10计算理费费3费第年需投入45第二年需投入55第年末需投入广告宣传等销售费销售费取售价2假设年投入集中年中预计项目建成时全部售出售出时均价格方米建筑面积4500元房产交易中卖方应缴纳营业税等税费交易价格6买方应缴纳契税等税费交易价格4请采现金流量折现法测算该宗土2007年11月总价单价（折现率12）
解：该写字楼总建筑面积10×66667×251666675（方米）
开发完成总价值4500×1666675(1+12)2597898(万元)
建筑安装工程费勘察设计费前期工程费工程费理费2000×1666675×(1+10)×(1+3)×[45(1+12)05+55(1+12)15]335833(万元)
销售费总额（4500×1666675×2）(1+12)1512655(万元)
销售税费总额597898×635874（万元）
设该宗土总价V购买该宗土税费总额004V
：V5978983358331265535874004V
V205323(万元)
该宗土2007年11月价格：
土总价205323(万元)土单价2053231020532(万元亩)
7 例74：某房产开发商330万元亩价格获宗占面积45亩土拟建栋商住混合楼容积率35建筑覆盖率55楼高16层13层商铺（建筑面积均相等）416层住宅（均标准层）建造成2000元方米专业员费建造成5行政性收费等费300万元理费土成建造成专业员费费3计取市场推广费销售代理费销售税费分销售收入1265预计建成销售均价6800元方米项目开发期3年建造期2年价开始时次性投入建造成专业员费费理费建造期均匀投入年贷款率8季度计息融资费贷款利息10试计算项目总建筑面积标准层层建筑面积开发商成利润率销售利润率分少？
解：项目总建筑面积45×66667×351050005(方米)
标准层层建筑面积（105000545×66667×55×3）1342696（方米）
1项目总开发价值
项目总销售收入1050005×6800714004（万元）
销售税费714004×6546410(万元)
项目总开发价值7140044641667593(万元)
2项目总开发成
（1）土成330×451485（万元）
（2）建造成1050004×2000210001（万元）
（3）专业员费（建造师结构造价机电监理工程师等费）210001×5105（万元）
（4）费：300万元
（5）理费：（1485+210001+105+300）×31197（万元）
（6）财务费：
土费利息1485×[(1+84)3×41]39834(万元)
建造费专业员费费理费利息（210001+105+300+1197）×[(1+84)（22）×41]21636（万元）
融资费：（39834+21636）×106147（万元）
财务费总计：39834+21636+614767617（万元）
（7）市场推广销售代理费：714004×(1+2)2142(万元)
（8）项目总开发成：1485+210001+105+300+1197+67617+2142500008（万元）
3开发商利润：667593500008167585（万元）
4开发商成利润率：（167585500008）×1003352
5开发商销售利润率：（167585714004）×1002347
8 投资利润率（年利润总额年均利润总额项目总投资）×100
9 课P1739开发商1000元米购入快50年容积率16面积50000米成1200元＼米专业员费建造成8理费土成建造成专业员非5年贷款利率12季计息开发周期3年准备期6月建设期24月销售6月土成次性投入建造成专业员费理费建设期投入该项目销售价4000元＼米税费销售费分553问成利润率少？
1项目总开发价值
项目总建筑面积50000×1680000方米
项目总销售收入4000×8000032000（万元）
销售税费32000×551760（万元）
项目总开发价值32000176030240（万元
2项目总开发成
（1）土成1000×500005000（万元）
（2）建造成80000×12009600（万元）
（3）专业员费9600×8768（万元）
（4）理费（5000+9600+768）×57684（万元）
（5）财务费：
1）土费利息5000×[(1+124)3×41]21288（万元）
2）建造费专业员费理费利息（9600+768+7684）×[(1+124)15×41]216104（万元）
3）财务费合计21288+216104428984（万元）
（6）销售费32000×3960（万元）
（7）项目总开发成合计5000+9600+768+7684+428984+9602138624（万元）
3开发商利润302402136824885376（万元）
成利润率(8853762138624) ×100414
销售利润率(88537632000) ×1002767
10 行性研究遵循样程序？
接受委托建立组织结构 资料收集市场调查 设计研究项目投资方案 编制行性研究报告提交
11 补充：
生：指具城市基础设施土例荒农
毛：指具定城市基础设施拆迁房屋尚未完成房屋拆迁补偿安置土
熟：指具较完善城市基础设施场整直接建造建筑物土
三通般指通路通水通电场整
五通指具道路供水排水电力电信等基础设施条件场整
七通般指具道路供水排水电力电信燃气热力等基础设施条件场整
12 假设开发法验算土价格？
工式开发房产价值开发完成房产价值—取开发房产税费—续开发成—续理费—续销售费—续投资利息—续销售税费—续开发利润
假设开发法计算土价格现金流量折现法传统方法
13 财务评价技术济指标
盈利力指标 清偿力指标
14 财务报表？分编制？
房产开发项目财务评价报表包括基报表辅助报表（编制算吧巨哭）
第八章 房产开发项目资金筹措
房产开发项目资金筹集实质充分发挥房产财产功房产投资筹集资金达快开发提高投资效益目
二 房产开发项目资金特性（简单）
资金占量 资金占时间长 资金域性 资金缺乏流动 资金高风险高收益性 资金增值性较强
三 房产抵押贷款：指款（抵押）合法拥房产转移占方式前提贷款（抵押权）提供债务履行担保获贷款行
房产抵押贷款包括住房抵押贷款商房产抵押贷款建工程抵押贷款
四 担保方式：
A保证：贷款银行款第三方签订保证协议款违约力贷款时第三方保证约定履行债务承担相应责
B抵押：指款第三转移财产占权情况财产作贷款担保房产贷款中土房屋等设定贷款抵押常见担保形式
C质押：指款第三动产权利（包括商标权专利权等）转交银行占该动产权利作债权担保款履行债务时银行权该动产权利折价出售收回贷款者拍卖变卖该动产权利价款优先受偿
五 银行房产开发贷款风险理 ：贷前理：进行项目贷款理时银行般企业评价项目评价担保评价贷款综合评价等四方面开展贷前理贷理：资金监角度进行贷理
六 资金概念出资形态例求？
资金出资形态现金实物土权等实物出资必须资格资产评估机构作价资金中超定例
：国家房产开发项目资金例求35
七 房产开发项目权益筹资债务筹资方式区？（选择）
1）权益筹资：房产投资者资金数量达启动项目必须资金数量求时投资者需通公司市增发新股吸收机构投资者资金合作开发等方式进行权益融资2）债务筹资：指项目投资者通信方式取资金预先规定利率支付报酬种资金融通方式
开发项目销售理阶段工作点：
1预热期项目正式进入市场前亮相
2部认购期现已发展成营销商检验市场聚合控制气重手段
3开盘项目正式销售开始
4强销期开盘正式销售12月
5持续销售期项目开盘强销期逐渐键入稳销售状态
6尾盘期市项目尾楼该阶段销售速度降十分明显
容仅供参考果您需解决具体问题建议您详细咨询相关领域专业士
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第章 房产开发概念
1房产指房产产结合体衍生权利关系总
实物形态说房产房产产相结合统物
二价值形态说房产作商品价值价值统体
三产权关系说房产作社会财富种资产反映定济权利关系
2房产构成
• 建筑块房屋建筑物配套基础设施
3什房产开发？
• 房产开发指法取国土权土进行基础设施房屋建设行
4房产开发作
1) 利加速城市现代化进程
2) 利城市总体规划实现
3) 城市社会济政治文化活动民生活提供载体
4) 城市政府财政城市建设提供资金源
5) 城市中低收入群体提供住房保障
5房产开发特征——区位特征
1) 位置固定性
2) 独二性
3) 寿命长久性
4) 数量限性
6房产开发特征——外部特征
1) 途样性
2) 相互影响性
3) 调整性
4) 政府制性：土政策税收政策货币政策等
5) 交易复杂性
7房产投资形式：直接投资间接投资
1）直接投资：
房产直接投资指投资者直接参房产开发购买程参关理工作包括取土开始开发投资面建成物业置业投资两种形式
开发投资：商品房建设投资土建设投资
置业投资：租赁型
2）间接投资：
房产间接投资指资金投入房产相关证券市场行
房产间接投资者需直接参关投资理工作具体投资形式包括：购买房产开发投资企业债券股票购买房产投资信托基金房产抵押贷款证券等
第二章 房产开发前期阶段
1房产开发致分四阶段：投资决策阶段前期工作阶段工程建设阶段租售物业理阶段
城市国土权获取方式
1) 城市国土权出
2) 城市国土权划拨
3) 城市国土权转
4) 土合作
城市国土权出
土权出国家土者身份土权定年限土者土者国家支付土权出金行属房产级市场
房产市场分类
常分级市场二级市场三级市场
级市场：土权出市场
二级市场：土转——新建商品房租售市场
三级市场：存量房产交易市场
土权出高期限
l 居住：70年
l 工业：50年
l 教育科技文化卫生体育：50年
l 商业旅游娱乐：40年
l 综合：50年
土权出方式招标拍卖挂牌协议出
（）招标出
n 方式：公开（开发利条件求）
n 特点：程序规范透明度高公开竞争
n 适范围：广型开发项目城市规划重点发展项目商业旅游娱乐豪华住宅等营性
（二）拍卖出
n 方式：公开（条件底价）
n 特点：价高者完全市场化
n 适范围：竞争性较高房产业金融业商业旅游业¡ª¡ª区位条件交通便利土利较灵活
n 规：土行政部门持拍卖首先底价轮番报价出高价者竞买足三高应价未达底价终止拍卖
（三）挂牌出
n 方式：公开竞价交易
n 特点：规定期限（少10工作日）公开竞争
确定土者规：
1) 挂牌期限竞买报价报价高底价符合条件挂牌成交
2) 挂牌期限两两竞买报价出价高者竞报价相先提交报价者竞报价低底价外
3) 挂牌期限应价者报价均低底价均符合条件挂牌成交
4) 期限截止时两两竞买求报价出应挂牌宗进行现场竞价出价高者竞
（四）协议出
方式：协商（条件出金）
特点：公开性透明度低观意性缺乏公开竞争
适范围：工业高新技术项目公益事业需重点扶持优先发展产业——公益福利非盈利性项目
二土权划拨
1含义
土权划拨指县级民政府法批准土者缴纳补偿安置等费该幅土交付者土权偿交付土者行
2取划拨土权实际分两种情况
种土者先缴纳原土补偿安置费国家土交付
种情况国家国土权偿交付土
3划拨土权基特征
偿性行政性期限性流转限制性
4划拨土权范围
1) 国家机关军事
2) 城市基础设施公益事业
3) 国家重点扶持源交通水利等项目
4) 法律行政法规规定（监狱收容教育）
三土权转
1含义
土权转指通出方式获土权土者通买卖赠合法方式土权转移行
土权转方式：
1买卖 2交换 3赠
2土权转条件
1) 支付土出金取土权证书
2) 进行投资开发属房屋建设完成开发投资总额25属成片土形成工业者建设条件
四土合作
拥资金缺少土开发商通转公司入股购合伙等方式前土权拥者合作获土种方式
五证
国土证建设规划许证建设工程规划许证施工许证预售许证
1招标范围
1) 型基础设施公事业等关系社会公利益公众安全项目
2) 全部部分国资金投资国家融资项目
3) 国际组织外国政府贷款援助资金项目
2招标方式适范围：公开招标邀请招标
公开招标：通常适工程项目规模较建设周期长技术复杂开发项目建设
邀请招标：通常承包商基情况定解发出投标邀请
邀请招标特点：参加投标承包商数量少招标时间相缩短招标费较少
第三章 房产开发项目市场调查
楼面价土建筑面积均摊土价格
楼面价土总价总建筑面积
楼面价土单价容积率三者关系
楼面价土总价总建筑面积土单价容积率
房产市场调查原：客观性原全面性原济性原学性原
课：3调查方法——访问法（常）
n 员访问：直接方式：拦截式面谈调查
n 电话访问：间接方式般非选择性法调查者询问
n 邮寄访问：回寄率低
n 网访问：真实性较差
调查方法——观察法
n 直接观察法
n 亲身历法
n 痕迹观察法
n 行记录法
调查方法——定性研究法
n 焦点组座谈会
n 深度访谈法
n 投影技法
调查方法——实验法
n 调查范围缩较规模进行实验出定结果然推断出样总体结果
n 实验法科学调查方法
4房产市场调查阶段阶段容：
准备阶段：1）确定调查目2）建立调查组织3）初步情况分析
实施阶段：4）制定调查方案5）搜集资料 6）资料甄审查
分析总结阶段：7）分析数8）撰写调查报告9）总结反馈
5市场环境调查容：
1) 政治法律环境：方针政策法律规定规划计划等
2) 济环境：济特性济规模速度趋势利率外状况收入消费济结构相关素财政收支
3) 口环境
4) 社会文化环境
6市场需求调查容：
1）项目城市口总量家庭数量家庭结构
2）购房需求口数量整体特征
3）居民类房产商品需求总量
4）居民消费结构
5）居民收入水储蓄余额支付力
6）影响房产市场需求素
7市场供调查容：房产市场供总体调查：包括房产市场产品供结构供总量供变化趋势供充足程度房产价格现状外埠房产企业生产营等方面调查等
8市场营销环境调查容：
1）房产广告环境调查2）房产营销中介机构调查3）房产营销体调查
二消费者购买决策程
五阶段模式：
引起需——信息收集——方案评价——购买决策——购买行
1) 引起需：消费者需两种刺激构成：部刺激外部刺激
2) 信息收集
3) 方案评价：消费者根购买需求产品进行评价否够满足需求（投资）否期现实调查相符合
4) 购买决策：评价行终消费者某楼盘产生偏形成购买意图进购买
5) 购行：消费者购买产品会产生某种程度满意感满意感
第二节 市场分析手段方法
容
n 市场规模估计
n 市场趋势分析
（）市场需求分析基概念
1市场规模
n 市场规模特定商品潜购买者数量
n 潜购买者般具三特点：兴趣收入途径
2市场需求预测：估算出特定市场某种产品潜需求数量市场潜需求数量特定时期定行业市场营销努力水定环境条件行业企业获销售量
Qn*q*p
中 Q——总市场潜量（元）
n——特定产品市场购买者数量（）
q——购买者均购买数量（单位）
p——均单价（元单位）
二市场趋势分析
第步宏观环境预测
第二步行业预测
第三步企业销售预测
分析市场趋势方法
1) 购买者意图调查法
2) 销售员意见综合法
3) 专家意见法
4) 时间序列分析法
5) 相关分析法
时间序列分析法
时间序列分析法利数资料预测未状态分：简单均法移动均法加权移动均法指数滑法
第四章 房产开发项目策划
第节 房产项目策划概述
房产项目策划含义P56
n 房产项目策划指根房产开发项目具体目标客观市场调研基础优选佳项目市场定位综合利种策划手段定程度房产开发项目进行创新性构思具操作性策划文作结果活动
二房产项目策划特征
1域性2系统性3前瞻性4市场性5创新性6操作性7样性
三房产项目策划作
1创造显著济效益社会效益
2项目决策指明方
3房产开发项目增强竞争力
4效整合房产资源
第二节 房产开发项目策划容P59
1) 项目区位分析选择
2) 项目合作方式开发时机策划
3) 项目定位
4) 项目资金运作策划
5) 项目市场推广策划
6) 项目营方式策划
房产市场细分细分市场
房产市场细分指营销者通市场调研定标准房产整体市场划分干消费群市场分类程中消费者群细分市场成子市场
目标市场选择
（）概念：目标市场企业营销活动满足市场需求企业决定进入市场
（二）评估标准
1) 定市场规模增长潜力
2) 细分市场结构足够市场吸引力
3) 符合企业目标资源
第六章 风险确定性分析
1房产市场周期波动分：复苏增长阶段繁荣（波峰）阶段 危机衰退阶段萧条（波谷）阶段四阶段
2 房产开发风险识？
房产投资风险体现投入资金安全性期收益性投资项目变现性资产理复杂性四方面
3盈亏衡分析：
盈亏衡分析项目达设计生产力条件通盈亏衡点（Break Even Point）分析项目成收益衡关系点销售营收入等总成费正盈亏衡
盈亏衡分析分线性盈亏衡分析非线性盈亏衡分析两种
4例题：某开发商拟块土进行住宅开发该项目规划总建筑面积20000方米土投入等固定成3500万元建筑安装工程费1450元方米项目销售价格4200元方米销售税金率7（税金包括营业税城市建设维护税教育费附加防洪基金土增值税等）假设项目开发均全部售出销售佣金提取率15试计算该项目盈亏衡点判断风险程度
解：
已知：销售价格P4200元方米
固定成F3500万元
变成V1450元方米
Q开Q销20000方米
销售税金率α7
销售佣金率β15
利润B0时
1462599方米
7313<75该项目较安全具较强抗风险力
5谓风险济活动中包括两方面容：遭受济损失二实际获收益预期收益（希获收益）差
6风险分析方法：1专家调查法 2层次分析法 3概率分析方法4蒙特卡洛分析方法
补充：
1系统风险：称分散风险市场风险投资风险中法投资组合部分散抵消部分风险 国通货膨胀风险 市场供求风险等
中利润风险产生影响？
利率会房产投资产生影响：
导致房产实际价值折损利升高利率现金流折现会投资项目财务净现值减少甚出现负值
二会加投资者债务负担导致贷困难
利率升高抑制房产市场需求数量导致房产价格降
2房产置业投资确定性素？
购买价格运营费权益投资率出租率空置率
第七章 行性研究报告
1 房产开发项目行性研究容
第部分 项目概况第二部分 市场研究第三部分 项目开发方案第四部分 项目济评价第五部分 社会影响分析第六部分 结建议
2 房产开发项目投资估算范围包括土费勘察设计前期工程费房屋开发费工程费开发期间税费理费销售费财务费预见费
3 行性研究程中建筑安装工程费采单元估算法单位指标估算法工程量似匡算法概算指标估算法概预算定额法根类似工程验进行估算
4 理费指房产开发企业理部门组织理房产项目开发营活动产生项费包括折旧费修理费咨询费审计费房产税土税
5 例71：某2000亩成片荒适宜进行五通土开发分块偿转转土面积率75附区位置相块五通熟单价260万元亩项目开发期3年该成片荒开发成五通熟开发成理费等费30万元亩贷款年利率8土开发年利润率10土转中卖方需缴纳营业税等税费转价格6买房需缴纳契税等税费转价格4请采传统方法测算该成片荒总价单价
提示：开发土价格开发完成熟价值—取开发房产税费—续开发成—续理费—续销售费—续投资利息—续销售税费—续开发利润
解：设该成片荒总价V
开发完成熟总价值260×2000×7539000(万元)
开发成理费等费总额30×200060000（万元）
投资利息（V+V×4）×[(1+8)31]+60000×[(1+8)151]027+7342(万元)
转开发完成熟税费总额390000×623400（万元）
土开发利润总额（V+V×4）×3×10+60000×15×100312+9000(万元)
购买该成片荒税费总额 V×4004V（万元）
V39000060000（027V+7342）23400（0312V+9000）004V
V178951（万元）
该片荒总价178951（万元）
该片荒单价17895120008948(万元亩)
6 例72：某宗10亩七通熟佳开发途写字楼容积率25土权年限50年2007年11月起计取该宗土动工开发预计开发期2年项开发费：建筑安装工程费方米建筑面积2000元勘察设计前期工程费工程费建安工程费10计算理费费3费第年需投入45第二年需投入55第年末需投入广告宣传等销售费销售费取售价2假设年投入集中年中预计项目建成时全部售出售出时均价格方米建筑面积4500元房产交易中卖方应缴纳营业税等税费交易价格6买方应缴纳契税等税费交易价格4请采现金流量折现法测算该宗土2007年11月总价单价（折现率12）
解：该写字楼总建筑面积10×66667×251666675（方米）
开发完成总价值4500×1666675(1+12)2597898(万元)
建筑安装工程费勘察设计费前期工程费工程费理费2000×1666675×(1+10)×(1+3)×[45(1+12)05+55(1+12)15]335833(万元)
销售费总额（4500×1666675×2）(1+12)1512655(万元)
销售税费总额597898×635874（万元）
设该宗土总价V购买该宗土税费总额004V
：V5978983358331265535874004V
V205323(万元)
该宗土2007年11月价格：
土总价205323(万元)土单价2053231020532(万元亩)
7 例74：某房产开发商330万元亩价格获宗占面积45亩土拟建栋商住混合楼容积率35建筑覆盖率55楼高16层13层商铺（建筑面积均相等）416层住宅（均标准层）建造成2000元方米专业员费建造成5行政性收费等费300万元理费土成建造成专业员费费3计取市场推广费销售代理费销售税费分销售收入1265预计建成销售均价6800元方米项目开发期3年建造期2年价开始时次性投入建造成专业员费费理费建造期均匀投入年贷款率8季度计息融资费贷款利息10试计算项目总建筑面积标准层层建筑面积开发商成利润率销售利润率分少？
解：项目总建筑面积45×66667×351050005(方米)
标准层层建筑面积（105000545×66667×55×3）1342696（方米）
1项目总开发价值
项目总销售收入1050005×6800714004（万元）
销售税费714004×6546410(万元)
项目总开发价值7140044641667593(万元)
2项目总开发成
（1）土成330×451485（万元）
（2）建造成1050004×2000210001（万元）
（3）专业员费（建造师结构造价机电监理工程师等费）210001×5105（万元）
（4）费：300万元
（5）理费：（1485+210001+105+300）×31197（万元）
（6）财务费：
土费利息1485×[(1+84)3×41]39834(万元)
建造费专业员费费理费利息（210001+105+300+1197）×[(1+84)（22）×41]21636（万元）
融资费：（39834+21636）×106147（万元）
财务费总计：39834+21636+614767617（万元）
（7）市场推广销售代理费：714004×(1+2)2142(万元)
（8）项目总开发成：1485+210001+105+300+1197+67617+2142500008（万元）
3开发商利润：667593500008167585（万元）
4开发商成利润率：（167585500008）×1003352
5开发商销售利润率：（167585714004）×1002347
8 投资利润率（年利润总额年均利润总额项目总投资）×100
9 课P1739开发商1000元米购入快50年容积率16面积50000米成1200元＼米专业员费建造成8理费土成建造成专业员非5年贷款利率12季计息开发周期3年准备期6月建设期24月销售6月土成次性投入建造成专业员费理费建设期投入该项目销售价4000元＼米税费销售费分553问成利润率少？
1项目总开发价值
项目总建筑面积50000×1680000方米
项目总销售收入4000×8000032000（万元）
销售税费32000×551760（万元）
项目总开发价值32000176030240（万元
2项目总开发成
（1）土成1000×500005000（万元）
（2）建造成80000×12009600（万元）
（3）专业员费9600×8768（万元）
（4）理费（5000+9600+768）×57684（万元）
（5）财务费：
1）土费利息5000×[(1+124)3×41]21288（万元）
2）建造费专业员费理费利息（9600+768+7684）×[(1+124)15×41]216104（万元）
3）财务费合计21288+216104428984（万元）
（6）销售费32000×3960（万元）
（7）项目总开发成合计5000+9600+768+7684+428984+9602138624（万元）
3开发商利润302402136824885376（万元）
成利润率(8853762138624) ×100414
销售利润率(88537632000) ×1002767
10 行性研究遵循样程序？
接受委托建立组织结构 资料收集市场调查 设计研究项目投资方案 编制行性研究报告提交
11 补充：
生：指具城市基础设施土例荒农
毛：指具定城市基础设施拆迁房屋尚未完成房屋拆迁补偿安置土
熟：指具较完善城市基础设施场整直接建造建筑物土
三通般指通路通水通电场整
五通指具道路供水排水电力电信等基础设施条件场整
七通般指具道路供水排水电力电信燃气热力等基础设施条件场整
12 假设开发法验算土价格？
工式开发房产价值开发完成房产价值—取开发房产税费—续开发成—续理费—续销售费—续投资利息—续销售税费—续开发利润
假设开发法计算土价格现金流量折现法传统方法
13 财务评价技术济指标
盈利力指标 清偿力指标
14 财务报表？分编制？
房产开发项目财务评价报表包括基报表辅助报表（编制算吧巨哭）
第八章 房产开发项目资金筹措
房产开发项目资金筹集实质充分发挥房产财产功房产投资筹集资金达快开发提高投资效益目
二 房产开发项目资金特性（简单）
资金占量 资金占时间长 资金域性 资金缺乏流动 资金高风险高收益性 资金增值性较强
三 房产抵押贷款：指款（抵押）合法拥房产转移占方式前提贷款（抵押权）提供债务履行担保获贷款行
房产抵押贷款包括住房抵押贷款商房产抵押贷款建工程抵押贷款
四 担保方式：
A保证：贷款银行款第三方签订保证协议款违约力贷款时第三方保证约定履行债务承担相应责
B抵押：指款第三转移财产占权情况财产作贷款担保房产贷款中土房屋等设定贷款抵押常见担保形式
C质押：指款第三动产权利（包括商标权专利权等）转交银行占该动产权利作债权担保款履行债务时银行权该动产权利折价出售收回贷款者拍卖变卖该动产权利价款优先受偿
五 银行房产开发贷款风险理 ：贷前理：进行项目贷款理时银行般企业评价项目评价担保评价贷款综合评价等四方面开展贷前理贷理：资金监角度进行贷理
六 资金概念出资形态例求？
资金出资形态现金实物土权等实物出资必须资格资产评估机构作价资金中超定例
：国家房产开发项目资金例求35
七 房产开发项目权益筹资债务筹资方式区？（选择）
1）权益筹资：房产投资者资金数量达启动项目必须资金数量求时投资者需通公司市增发新股吸收机构投资者资金合作开发等方式进行权益融资2）债务筹资：指项目投资者通信方式取资金预先规定利率支付报酬种资金融通方式
开发项目销售理阶段工作点：
1预热期项目正式进入市场前亮相
2部认购期现已发展成营销商检验市场聚合控制气重手段
3开盘项目正式销售开始
4强销期开盘正式销售12月
5持续销售期项目开盘强销期逐渐键入稳销售状态
6尾盘期市项目尾楼该阶段销售速度降十分明显
容仅供参考果您需解决具体问题建议您详细咨询相关领域专业士
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