房产开发事业部营情况分析
半年营基情况
2008年半年皇冠房产诸利条件影响实现收入2503万元完成年预算11200万元2235中房屋销售收入23306万元工业园租金收入8992万元物业收入8442万元外尚时代海景售楼座884712万元预收款成确定确定收入时全面完成公司半年项生产营务
（）抢滩房产边际市场实行性化差异化销售
2008年房产销售房屋均尾盘房屋房屋身缺乏市场竞争力失已刚开盘销售轰动影响整体优势克服购房业户剩房货心理公司摒弃已销售策略实行性化差异化销售
户价策略寻找栋楼层户卖点分户定价二户市策略针户房屋分析目标购房客户动门服务销售三售楼处代理销售策略难销房屋放入公司售楼处中予定销售佣金代理销售四已购房业户代理销售予销售提成策略强调脉销售发动入住广业帮推介充分利业楼盘认识增加信度说服力扩销售面销售房屋业予销售奖励溢价分成
2008年半年销售房屋面积669537㎡实现销售收入233006万元年期相方米增加9569元增长274
（二）新理念新模式成功合作开发时代海景项目
1创新房产开发新模式时代海景项目投资较皇冠房产力助开发该项目情况公司年半年年半年积极寻求合作开发分国知名三十家企业进行洽谈通较分析筛选终时代海景项目中7栋楼座出售资质高诚信度高资金雄厚**江盛房产公司等三家企业解决开发资金规避风险获观效益实现销售楼座收入971723万元
2谋求房产开发成控制新模式时代海景开发成控制脱离注重中间施工理成控制模式着重做项目前期规划设计工程报建期工程结算工程保修成控制通努力报建费节约400万元二结合市场实际调整方案设计原停车场设计方案机械停车位调整2层固定停车位增加销售收入减轻物业理难度期理成销售压力截目前项目桩基础工程施工工作已完成开发3#9#楼代建停车场完成桩基检测正做基础承台施工栋销售楼座正基础垫层
（三）营新观念成控制新思路物业理工业园成新济增长点
1创新物业营理方式提高服务水增加效益庆威物业进步规范物业理活动提高物业理服务质量创新生产营成控制方法提供满意家政服务偿维修服务注重细节注重全面二年初公司部门签订营考核合合中确定成控制指标作完成指标否决条件物业公司创新成控制办法实行维修费包干制控制维修成实行物业收费收费员工资奖金挂钩加收费力度加强生产营中水电理节降耗截止目前物业公司实现收入8442万元年期7224万元相增加1218万元增长1686
2加招商力度控制租赁成企业创造效益重新制定工业园区招商引企措施方案已入驻企业营优势影响吸引更企业园区考察年新增出租面积1075方米租金91375元二注重租赁成控制注重园区设备日常养护工作发现隐患时维修避免维修现象出现造成维修费提高年半年工业园厂房租赁面积278128㎡实现收入8892万元
二半年营指标完成情况
围绕集团达年度营指标结合单位实际生产营情况年房产事业部生产营重点：房产业继续实行滚动开发加库存建房屋销售租赁力度时加强物业公司辖楼盘营理优质物业理（房产售服务）促进房屋销售
（）项预算指标完成情况
根集团达年度营指标年计划实现销售收入11200万元实现目标利润300万元缴利润90万元计提交折旧4402万元存货周转率1次成费利润率84五项费控制额218万元年应收账款周转天数2198天年应收账款控制额4500万元前年度应收款项回款额2000万元截6月末具体预算指标完成情况见表：
预算指标完成情况表
单位万元
项目
预算数
实际数
完成预算()
收入
1120000
250342
2235
利润
30000
352
11733
折旧
4402
177
4021
存货年周转率(次)
100
106
106
成费利润率()
840
1864
222
五项费控制额
21800
465
2133
应收款项控制指标
年应收账款周转天数
2198
年应收账款控制额
450000
236600
5258
前年度应收款项回款额
200000
163734
8187
1收入指标完成情况
（1）期收入实现情况
期实现营业收入486万元完成年度计划11200万元043中：房屋销售收入万元物业费收入486万元工业园厂房租金收入万元
（2）年预算完成情况分析
年预算实现收入11200万元截止6月末累计实现收入 250342万元完成年预算11200万元2235外尚已签单售楼座款884712万元预收款成确定确定收入
（3）累计完成情况年期情况分析
截6月末累计实现营业收入 250342万元年期522369万元相减少272027万元降低5208中销售房屋收入233006万元年期505969万元相减少272963万元降低5395销售房屋数量669537方米年期144883方米相减少779293方米降低5378均销售单价358795元方米年期349226元方米相增加9569元方米增长274实现物业费收入8442万元年期7224万元相增加1218万元增长1686外租赁工业园厂房278128方米实现业务收入8892万元年期9159万元相减少267万元降低292房屋收入年期相降272963万元原销售量减少销售单价略升外已签单售楼座款884712万元预收款成确定确定收入租金减少工业园厂房出租收入物业费收入增加加收费力度
2利润指标完成情况
（1）期利润实现情况
期账面亏损15692万元中房产亏损15721万元物业实现利润029万元
（2）年预算完成情况分析
根集团达年度营指标年预算实现净利润300万元截止6月末账面累计实现352万元完成年预算11733
（3）累计完成情况年期情况分析
账面累计实现利润352万元年期净利润136648万元相减少101448万元降低7424收入减少成增加影响
3折旧计提情况
集团达年度折旧指标4402万元1—5月份累计计提折旧177万元完成年度预算4402万元4021计提标准中油资产软件规定标准计提
4存货情况
集团达年末存货周转率1次截6月末账面存货周转率106次期末存货余额1504469万元中：
（1）库存开发产品17827659方米成306847万元包括：
①库存供销售产品1555545方米成274623万元中：
A庆威花园区职工公寓楼724708方米成83379万元职工居住房改出售
B九**花园期9576方米成14897万元全部门市房中700方米物业理占余工程办公占
C颐庆威园8665方米成138万元1户住宅物业理占
D皇冠厦项目库存96921方米成17542万元中：住宅47622方米成8541万元（含物业理房12841方米成2371万元）室49299方米成9101万元
E庆威花园区改造项目库存187997方米成50272万元中：住宅54885方米成14677万元车库10902方米成2915万元 车位12221方米成3268万元
F**皇冠花园项目库存441494方米成107151万元中：门市房264445方米成64182万元车位177049方米成4297万元
②库存供出租工业厂房公寓楼22722方米成32225万元中厂房2141方米成30262万元公寓楼1312方米成1963万元
（2）苗木（消耗性生物资产）成14927万元
（3）建开发成1180922万元包括：
①时代海景项目1033781万元中土费826683万元
②工业园A型C型未建厂房项目101195万元系规划未建项目应负担土费前期费
③庆威厦配套楼46167万元体完工相关手续未办理
5应收款项情况
集团达年末应收款项控制额4500万元截止6月末应收款项余额2366万元占5258
6成费情况
（1）营业成
截6月末累计销售房屋数量669537方米发生营业成159336万元年期310688万元相减少151352万元降低4872单位成237979元方米年期21444元方米相增加23539元方米增长1098
（2）理费
年预算发生理费550万元截止6月末累计发生理费
18622万元占预算3386年期17082万元相增加154万元增长901
（3）营业费
年预算发生销售费680万元截止6月末累计发生销售费143万元占预算2103年期21264万元相减少6964万元降低3275
（4）财务费
年预算发生财务费15万元截止6月末累计发生财务费1335万元年期503万元相增加1838万元增长365
（5）营业外支出
年预算发生营业外支出295万元截止6月末累计发生营业外支出1051万元占预算3563年期1829万元相减少778万元降低4254
7财务指标
流动率125速动率06资产负债率8771果剔出**办事处转入皇冠区房屋形成负债资产负债率6264
三营中存问题
1流动资金短缺制约企业发展瓶颈
房产开发关键问题资金保障年企业滚动开发贷款解决开发资金步发展中时代海景项目开发工业园配套建设剩余土开发企业土储备需资金投入企业面着严峻资金问题
2土储备力够影响企业持续发展
公司目前正开发时代海景项目土外已没土储备公司生产营运作日发展已构成严重威胁
3设备老化加修理费
公司目前车辆仅7台满足生产需**庆威厦4台现部分车辆达报废年限台捷达轿车均行驶30万公里设备老化严重需常性维修保养加费支出
4企业笔呆死账需认定清理
**国厦房产赔偿合作开发皇冠厦违约款1927万元二**国盛房产赔偿合作开发仁泰花园违约款3288万元三盖劲枫购房面积补交款10320元三笔款项公司委派专次追缴果现种原已法收回需认定呆死账进行清理
5企业运营成升营难度加
年房产建筑原材料价格路飙升时伴着国家源短缺成品油水电费等源价格提升企业运营成幅提高加员工工资提高工成增加企业营难度加
四半年工作安排
1做时代海景项目开发力争开发效益化
加强合作开发协调理保证项目质量进度严格履行合作开发合合办事抓紧办理项手续保证项目整体进度质量加快资金回笼争取2008年年底前贷6000万加强开发楼盘工程理造精品项目牢固树立建精品工程树皇冠品牌质量目标加强工程理严格控制工程建设环节项目理采项目理负责制责目标逐级分解层层落实保证投资控制质量控制进度控制安全控制整体目标实现争取年底前封顶实现预售
2做皇冠庆威工业园土变性项目开发着力工业园工业变商住商业采取元化灵活性融资发展模式方工业园土权建筑物作价出资实力强房产公司联合开发联手造**标志性商业区商住区争取2008年底前确定合作开发单位完成工业园项目规划土变性工作鉴定合作开发合力争2009年启动工业园项目开发2010年开始销售楼盘
3做土储备工作着理位置销售前景原反复考察调研市段合适型区块进行拍购时购目标着眼**市外（三县区）争取土储备保持开发力开发水
4强化物业营理推动房产业发展进步完善严格落实物业服务理办法推行质量健康安全谐理体系实现服务程程序化服务行规范化服务理科学化托皇冠房产造皇冠物业理公司品牌营创效力断提高终实现扭亏盈
5密切关注中石油集团**镆铘岛投建型综合炼化项目力争参该项目勤服务房产开发等相关配套工作
做五项工作时加强安全环保工作强化安全责意识企业生产营夯实基础培育发展劲提供保障
房产开发事业部
2008年6月30日
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半年营基情况
2008年半年皇冠房产诸利条件影响实现收入2503万元完成年预算11200万元2235中房屋销售收入23306万元工业园租金收入8992万元物业收入8442万元外尚时代海景售楼座884712万元预收款成确定确定收入时全面完成公司半年项生产营务
（）抢滩房产边际市场实行性化差异化销售
2008年房产销售房屋均尾盘房屋房屋身缺乏市场竞争力失已刚开盘销售轰动影响整体优势克服购房业户剩房货心理公司摒弃已销售策略实行性化差异化销售
户价策略寻找栋楼层户卖点分户定价二户市策略针户房屋分析目标购房客户动门服务销售三售楼处代理销售策略难销房屋放入公司售楼处中予定销售佣金代理销售四已购房业户代理销售予销售提成策略强调脉销售发动入住广业帮推介充分利业楼盘认识增加信度说服力扩销售面销售房屋业予销售奖励溢价分成
2008年半年销售房屋面积669537㎡实现销售收入233006万元年期相方米增加9569元增长274
（二）新理念新模式成功合作开发时代海景项目
1创新房产开发新模式时代海景项目投资较皇冠房产力助开发该项目情况公司年半年年半年积极寻求合作开发分国知名三十家企业进行洽谈通较分析筛选终时代海景项目中7栋楼座出售资质高诚信度高资金雄厚**江盛房产公司等三家企业解决开发资金规避风险获观效益实现销售楼座收入971723万元
2谋求房产开发成控制新模式时代海景开发成控制脱离注重中间施工理成控制模式着重做项目前期规划设计工程报建期工程结算工程保修成控制通努力报建费节约400万元二结合市场实际调整方案设计原停车场设计方案机械停车位调整2层固定停车位增加销售收入减轻物业理难度期理成销售压力截目前项目桩基础工程施工工作已完成开发3#9#楼代建停车场完成桩基检测正做基础承台施工栋销售楼座正基础垫层
（三）营新观念成控制新思路物业理工业园成新济增长点
1创新物业营理方式提高服务水增加效益庆威物业进步规范物业理活动提高物业理服务质量创新生产营成控制方法提供满意家政服务偿维修服务注重细节注重全面二年初公司部门签订营考核合合中确定成控制指标作完成指标否决条件物业公司创新成控制办法实行维修费包干制控制维修成实行物业收费收费员工资奖金挂钩加收费力度加强生产营中水电理节降耗截止目前物业公司实现收入8442万元年期7224万元相增加1218万元增长1686
2加招商力度控制租赁成企业创造效益重新制定工业园区招商引企措施方案已入驻企业营优势影响吸引更企业园区考察年新增出租面积1075方米租金91375元二注重租赁成控制注重园区设备日常养护工作发现隐患时维修避免维修现象出现造成维修费提高年半年工业园厂房租赁面积278128㎡实现收入8892万元
二半年营指标完成情况
围绕集团达年度营指标结合单位实际生产营情况年房产事业部生产营重点：房产业继续实行滚动开发加库存建房屋销售租赁力度时加强物业公司辖楼盘营理优质物业理（房产售服务）促进房屋销售
（）项预算指标完成情况
根集团达年度营指标年计划实现销售收入11200万元实现目标利润300万元缴利润90万元计提交折旧4402万元存货周转率1次成费利润率84五项费控制额218万元年应收账款周转天数2198天年应收账款控制额4500万元前年度应收款项回款额2000万元截6月末具体预算指标完成情况见表：
预算指标完成情况表
单位万元
项目
预算数
实际数
完成预算()
收入
1120000
250342
2235
利润
30000
352
11733
折旧
4402
177
4021
存货年周转率(次)
100
106
106
成费利润率()
840
1864
222
五项费控制额
21800
465
2133
应收款项控制指标
年应收账款周转天数
2198
年应收账款控制额
450000
236600
5258
前年度应收款项回款额
200000
163734
8187
1收入指标完成情况
（1）期收入实现情况
期实现营业收入486万元完成年度计划11200万元043中：房屋销售收入万元物业费收入486万元工业园厂房租金收入万元
（2）年预算完成情况分析
年预算实现收入11200万元截止6月末累计实现收入 250342万元完成年预算11200万元2235外尚已签单售楼座款884712万元预收款成确定确定收入
（3）累计完成情况年期情况分析
截6月末累计实现营业收入 250342万元年期522369万元相减少272027万元降低5208中销售房屋收入233006万元年期505969万元相减少272963万元降低5395销售房屋数量669537方米年期144883方米相减少779293方米降低5378均销售单价358795元方米年期349226元方米相增加9569元方米增长274实现物业费收入8442万元年期7224万元相增加1218万元增长1686外租赁工业园厂房278128方米实现业务收入8892万元年期9159万元相减少267万元降低292房屋收入年期相降272963万元原销售量减少销售单价略升外已签单售楼座款884712万元预收款成确定确定收入租金减少工业园厂房出租收入物业费收入增加加收费力度
2利润指标完成情况
（1）期利润实现情况
期账面亏损15692万元中房产亏损15721万元物业实现利润029万元
（2）年预算完成情况分析
根集团达年度营指标年预算实现净利润300万元截止6月末账面累计实现352万元完成年预算11733
（3）累计完成情况年期情况分析
账面累计实现利润352万元年期净利润136648万元相减少101448万元降低7424收入减少成增加影响
3折旧计提情况
集团达年度折旧指标4402万元1—5月份累计计提折旧177万元完成年度预算4402万元4021计提标准中油资产软件规定标准计提
4存货情况
集团达年末存货周转率1次截6月末账面存货周转率106次期末存货余额1504469万元中：
（1）库存开发产品17827659方米成306847万元包括：
①库存供销售产品1555545方米成274623万元中：
A庆威花园区职工公寓楼724708方米成83379万元职工居住房改出售
B九**花园期9576方米成14897万元全部门市房中700方米物业理占余工程办公占
C颐庆威园8665方米成138万元1户住宅物业理占
D皇冠厦项目库存96921方米成17542万元中：住宅47622方米成8541万元（含物业理房12841方米成2371万元）室49299方米成9101万元
E庆威花园区改造项目库存187997方米成50272万元中：住宅54885方米成14677万元车库10902方米成2915万元 车位12221方米成3268万元
F**皇冠花园项目库存441494方米成107151万元中：门市房264445方米成64182万元车位177049方米成4297万元
②库存供出租工业厂房公寓楼22722方米成32225万元中厂房2141方米成30262万元公寓楼1312方米成1963万元
（2）苗木（消耗性生物资产）成14927万元
（3）建开发成1180922万元包括：
①时代海景项目1033781万元中土费826683万元
②工业园A型C型未建厂房项目101195万元系规划未建项目应负担土费前期费
③庆威厦配套楼46167万元体完工相关手续未办理
5应收款项情况
集团达年末应收款项控制额4500万元截止6月末应收款项余额2366万元占5258
6成费情况
（1）营业成
截6月末累计销售房屋数量669537方米发生营业成159336万元年期310688万元相减少151352万元降低4872单位成237979元方米年期21444元方米相增加23539元方米增长1098
（2）理费
年预算发生理费550万元截止6月末累计发生理费
18622万元占预算3386年期17082万元相增加154万元增长901
（3）营业费
年预算发生销售费680万元截止6月末累计发生销售费143万元占预算2103年期21264万元相减少6964万元降低3275
（4）财务费
年预算发生财务费15万元截止6月末累计发生财务费1335万元年期503万元相增加1838万元增长365
（5）营业外支出
年预算发生营业外支出295万元截止6月末累计发生营业外支出1051万元占预算3563年期1829万元相减少778万元降低4254
7财务指标
流动率125速动率06资产负债率8771果剔出**办事处转入皇冠区房屋形成负债资产负债率6264
三营中存问题
1流动资金短缺制约企业发展瓶颈
房产开发关键问题资金保障年企业滚动开发贷款解决开发资金步发展中时代海景项目开发工业园配套建设剩余土开发企业土储备需资金投入企业面着严峻资金问题
2土储备力够影响企业持续发展
公司目前正开发时代海景项目土外已没土储备公司生产营运作日发展已构成严重威胁
3设备老化加修理费
公司目前车辆仅7台满足生产需**庆威厦4台现部分车辆达报废年限台捷达轿车均行驶30万公里设备老化严重需常性维修保养加费支出
4企业笔呆死账需认定清理
**国厦房产赔偿合作开发皇冠厦违约款1927万元二**国盛房产赔偿合作开发仁泰花园违约款3288万元三盖劲枫购房面积补交款10320元三笔款项公司委派专次追缴果现种原已法收回需认定呆死账进行清理
5企业运营成升营难度加
年房产建筑原材料价格路飙升时伴着国家源短缺成品油水电费等源价格提升企业运营成幅提高加员工工资提高工成增加企业营难度加
四半年工作安排
1做时代海景项目开发力争开发效益化
加强合作开发协调理保证项目质量进度严格履行合作开发合合办事抓紧办理项手续保证项目整体进度质量加快资金回笼争取2008年年底前贷6000万加强开发楼盘工程理造精品项目牢固树立建精品工程树皇冠品牌质量目标加强工程理严格控制工程建设环节项目理采项目理负责制责目标逐级分解层层落实保证投资控制质量控制进度控制安全控制整体目标实现争取年底前封顶实现预售
2做皇冠庆威工业园土变性项目开发着力工业园工业变商住商业采取元化灵活性融资发展模式方工业园土权建筑物作价出资实力强房产公司联合开发联手造**标志性商业区商住区争取2008年底前确定合作开发单位完成工业园项目规划土变性工作鉴定合作开发合力争2009年启动工业园项目开发2010年开始销售楼盘
3做土储备工作着理位置销售前景原反复考察调研市段合适型区块进行拍购时购目标着眼**市外（三县区）争取土储备保持开发力开发水
4强化物业营理推动房产业发展进步完善严格落实物业服务理办法推行质量健康安全谐理体系实现服务程程序化服务行规范化服务理科学化托皇冠房产造皇冠物业理公司品牌营创效力断提高终实现扭亏盈
5密切关注中石油集团**镆铘岛投建型综合炼化项目力争参该项目勤服务房产开发等相关配套工作
做五项工作时加强安全环保工作强化安全责意识企业生产营夯实基础培育发展劲提供保障
房产开发事业部
2008年6月30日
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