xx区东北部区市场调查报告
区域概况
年北京东部区济快速发展CBD商圈形成尤北京市通县定重点建设发展卫星城通县受非常影响加快通县区建设发展速度
通县东北部区区域范围：西起北关环岛东潞邑区南起京哈高速路北丛林庄区区域属通县郊区文环境较差文化水均收入偏低商业交通发达年着通县区整体快速发展定改观区域目前已条线路直达市区然路面较窄维修保养路面情况较差解决出行问题区域房产项目启动较早早1995年华龙区富河园已开始销售吸引部分城区口落户区整体口素质提高区市政配套建设速度较慢缺少规模房产项目
二 区域市场分析
区域现普通住宅高档墅等十余项目中9项目尚市场表现分：富河园西潞苑枫露皇苑枫露花园华龙区新潮家园潞园丛林庄区天润墅
区域项目分布较分散定区差异项目域划分（项目聚集）分成三部分区域南区西区北区
1 西部区（北关区）
西部区西东次排列着：富河园西潞苑枫露皇苑枫露花园4项目
项目情况表
项目名称
富河园
西潞苑
枫露皇苑
枫露花园
发展商
北京开原房产开发公司
北京正圆房产开发公司
北京五龙新村开发公司
民房产开发公司
代理商
34期信达行代理
理位置
北关环岛西北角
北关环岛正北2公里
东潞路西侧
东潞路东侧
建筑规模
17万㎡
32万㎡期20万二期8万
二期158栋三四期97栋10万㎡
7栋楼10万㎡
规划类型
层
层
墅
层
配套情况
四期会
超市
运河文化广场网球足球场泳池
超市学幼园医院
价格
（元方米）
二期26502980三期均价3000
均价2200
精装8500毛坯60007000
起价1780高2150
优惠例
98折
95折
未定
工期情况
期现房二期年底三四期建
期现房二期2003年1月
二期现房三期建四期未建
现房
开盘日期
1995年
1998年
1995年
2000年
销售进度
期100二期95三四期未开盘
期100二期40
二期80三四期未开盘
90
潜供应量
6万㎡
10万㎡
280栋
3000㎡
户型配（㎡）
二居85114三居114五居180
三居92129
1731654188
二居8889三居125
力户型
二居103㎡
二居7379㎡
250㎡
三居125㎡
园林绿化
30
30
40
30
装修标准
毛坯
毛坯
毛坯
初装
媒体选择
北青通栏
块广告
北青
块广告
客群分析
市区百领
市区年轻工族
市区成功士
市区群
销售热线
65680596
69522095
89598751
65811127
交通环境
区域显然已xx城区发展速度步宽阔道路条直达市区公交线路完善市政配套设施整洁周边环境温玉河潮白河穿流间更种说出美妙感觉
项目情况
富河园西潞苑枫露花园枫露皇苑属定市场知名度项目普通住宅中西潞苑建筑规模总建筑面积32万方米属型居住区建筑形式层户型种类齐全格局新颖价格较低均价2200元方米社区配套够完善超市
枫露花园西潞苑基情况较相似社区偏总建筑面积10万方米富河园算区精品项目坐落北关环岛西北角位置优越外观华丽楼体设计新颖外墙采华丽涂料社区层楼高层塔楼分四期建设完善配套四期设会种户型供选择二期销售工作已圆满完成开盘三期期房均价3000方米价格偏高
区域发展前景言喻东北部房产发展重头戏位置交通环境具先天优势
2 南部区（潞邑区）
南部区南北次排列着：华龙区新潮家园潞园3项目
项目情况表
项目名称
华龙区
新潮嘉园
潞园
发展商
北京民房产开发公司
北京鹏程房产开发公司
北京海涛房产开发公司
代理商
理位置
北关环岛东
潞邑区北关环岛东
北关环岛东
建筑规模
53栋楼32万㎡
47万㎡
9栋楼8万㎡
规划类型
层
层
层
配套情况
学7万米绿医院超市
超市银行邮局幼园翔程公园（30000㎡）
价格（元㎡）
起价1850高价2200
起价1740均价2160
起价1530高价1950
优惠例
次性98折
次性98折
工期情况
现房
期现房二期10月入住
期现房二期栋未完工
开盘日期
1995年
2000年
2000年
销售进度
90
期90二期50
期80二期30
潜供应量
4000㎡
30万㎡
5万㎡
户型配（㎡）
居5760二居6090三居96122
居59二居8889三居129四居167
居54二居7393三居81
力户型
二居80
二居88
二居73
园林绿化
30
40
30
装修标准
毛坯房
精装
毛坯房
媒体选择
北青晚报？？？（豆腐块）
分栏广告
宣传单
客群分析
拆迁户市区居民
拆迁户市区居民
生活水较低
销售热线
89590216
89596222
89593383
交通环境
南区道路整公交线路直达市区xx城区市政配套较完善出行购物娱乐较方便年城市居民落户区建设开发正进行中卫生环境较差改观
项目情况
南区房产项目较少南区南部华龙区区域代表项目该区总建筑面积32万方米53栋层建筑楼体设计风格较时尚采落阳台铁艺护栏外墙鲜艳涂料户型种类南北户型格局较合理房屋率较低区配套完善学校超市医院公交车站均价2100元方米区居民市区口
新潮嘉园然总建筑规模华龙区目前仅开发10万米部分尚未开发（包括社区配套）期开发栋楼特色售二期四栋楼推出精装修交房标准均价2160元方米定价格优势着开发面积增加社区规模扩社区配套逐步完善项目发展前景较乐观
两者相路苑较逊色项目属南区北部北区项目价格较相起价1530元方米总建筑规模30万方米户型种类较少格局陈旧社区配套居住口素质较低
着南部新华街发展区域具较发展潜力珠江集团片征xx区建成城中城势必会带动区域房产业发展
3 北部区（丛林庄区）
项目包括：丛林庄区天润墅2项目
项目情况表
项目名称
丛林庄区
天润墅
发展商
北京鑫华房产开发公司
北京鑫华房产开发公司
代理商
理位置
通洲县城东北8公里
通洲县城东北8公里
建筑规模
81栋40万㎡
10万㎡
规划类型
层
墅
配套情况
文化公园
花园网球场文化广场
价格（元㎡）
起价1380均价1600
独栋420069万栋联排300052万栋
优惠例
次性99折
次性98折
工期情况
现房
现房（期）二期50余50年底交房
开盘日期
1996
1999
销售进度
95
独栋80联排35
潜供应量
2000㎡
4万㎡
户型配（㎡）
三居106（唯户型）
独栋339800联排180246
力户型
三居106
独栋339联排186
园林绿化
30
40
装修标准
毛坯
毛坯
媒体选择
块广告
路牌北青
客群分析
拆迁户单位集团购买
市区群追求生活品质
销售热线
89599809
89591041
交通环境
北区属区域较偏僻带道路狭窄坎坷条公交线市政配套设施常住口较少属开发段
项目情况
两项目开发商家房产开发公司建筑规模较丛林庄区售仅种户型格局设计陈旧起价1380元方米价格通县讲低天润墅户型种类较单密度较栋墅间距起价3000元方米两项目然社区规模目前社区配套设施较少生活娱乐条件较差年年底会建成文化公园文化广场两项目增加配套设施两项目仅仅够满足购房群体低居住求唯优势价格低
三 区域项目分析
1 建设规模分析
西潞苑新潮嘉园华龙区丛林庄区总建筑面积超30万方米少分三期开发期均开发10万方米左右项目开发规模期概10万方米左右说明项目开发商具定实力区域发展前景
2 配套设施分析
区域数项目社区规模较周边生活配套设施够完善社区配套必少项目社区超市菜市场项目学校幼园特华龙区修建7万方米社区公园
3 建筑形式分析
区域住宅项目全部层楼南北没电梯
墅项目分独栋联排两种整体规划外观参差齐密度较
4 市场供应量分析
区域目前建新项目售项目基期建设仅次调查项目期供应量56万㎡
5 户型分析
户型分析表
户型
住宅
墅
户型面积
居室
50—60㎡
180㎡—800㎡
二居室
70—90㎡
三居室
90—110㎡
户室例
居室
10
联排30
二居室
50
独栋70
三居室
40
区域住宅户型种类较齐全项目具居三居种户型出区域户型面积较济实户布局两厅卫（二居三居）南北阳台区域购房群体消费观念济收入相吻合层房屋率较高房屋面积超75户型配二三居配少量居住宅户室例：居占户型总量10二居占50三居占40墅：独栋70联排30
区域墅项目然少户型种类户型面积非常齐全十余种户型部分配400㎡私家花园满足满足消费者品位
6 价格分析
调查区域住宅均价2000㎡住宅价格西南东北价格逐渐降低富河园区均价2800㎡北端丛林庄区均价仅1600㎡
房屋总价较低折幅度般98折西潞苑区达95折房总价低做贷款般民百姓说较容易接受
墅价格位置定天润墅位置较偏僻均价仅3500㎡枫露皇苑位置交通条件较均价6500㎡
7 销售周期销售率分析
销售周期销售率分析表
开盘时间
销售面积
销售率（目前售）
普通住宅
富河园
1995
17万㎡
90
西潞苑
1998
32万㎡
40（二期）
枫露花园
2000
9万㎡
90
华龙区
1995
30万㎡
90
新潮家园
2000
47万㎡
50（二期）
潞园
2000
7万㎡
30（二期）
丛林庄区
1996
40万㎡
95
墅
枫露皇苑
1995
10万㎡
80
天润墅
1999
10万㎡
独栋80联排35
根调查出区域项目期已销售收尾阶段部分项目期已售罄二期销售正进行销售率已半普通住宅项目销售周期短枫露花园潞园二项目2000年开始销售2年时间分销售9万㎡7万㎡均年销售4万5万方米销售周期长华龙区1995年开始销售目前销售30万㎡均年销售4万㎡项目然销售周期均年销售面积前两项目基相出区域项目销售速度致相项目规模越销售周期越长特提丛林庄区销售速度较快概年够销售7万㎡区域项目面消费群体众百姓房屋销售非常市场开发面积果基盖完楼卖掉现房准现房销售率高
8 广告宣传分析
区域项目宣传方式较致项目路牌（县城直指项目）房价低广告投入般报纸块广告（分栏广告）市区设售楼部发宣传单
四 区特征总结
1 优势特征
区域房产项目优势总结出结：价格低户型面积设计济实社区规模较社区配套较完善生活设施齐全（暖气线电视道天然气24时热水宽带）物业理费较低（部分项目收费标准05元方米月）收费标准市区偏低购房者里感觉买房实惠养房轻松
2 劣势特征
区域缺点市政基础设施建设缓慢致项目周边环境较差生活配套设施少道路年久失修直达市区公交线路少区口素质较差普通住宅楼体户型设计较陈旧装修标准低墅项目档次低规划密度
五 结束语
通县区房产建设市区外第热点着轻轨铁建成修通会加快通县建设速度区域属县城风水段具定发展潜力
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区域概况
年北京东部区济快速发展CBD商圈形成尤北京市通县定重点建设发展卫星城通县受非常影响加快通县区建设发展速度
通县东北部区区域范围：西起北关环岛东潞邑区南起京哈高速路北丛林庄区区域属通县郊区文环境较差文化水均收入偏低商业交通发达年着通县区整体快速发展定改观区域目前已条线路直达市区然路面较窄维修保养路面情况较差解决出行问题区域房产项目启动较早早1995年华龙区富河园已开始销售吸引部分城区口落户区整体口素质提高区市政配套建设速度较慢缺少规模房产项目
二 区域市场分析
区域现普通住宅高档墅等十余项目中9项目尚市场表现分：富河园西潞苑枫露皇苑枫露花园华龙区新潮家园潞园丛林庄区天润墅
区域项目分布较分散定区差异项目域划分（项目聚集）分成三部分区域南区西区北区
1 西部区（北关区）
西部区西东次排列着：富河园西潞苑枫露皇苑枫露花园4项目
项目情况表
项目名称
富河园
西潞苑
枫露皇苑
枫露花园
发展商
北京开原房产开发公司
北京正圆房产开发公司
北京五龙新村开发公司
民房产开发公司
代理商
34期信达行代理
理位置
北关环岛西北角
北关环岛正北2公里
东潞路西侧
东潞路东侧
建筑规模
17万㎡
32万㎡期20万二期8万
二期158栋三四期97栋10万㎡
7栋楼10万㎡
规划类型
层
层
墅
层
配套情况
四期会
超市
运河文化广场网球足球场泳池
超市学幼园医院
价格
（元方米）
二期26502980三期均价3000
均价2200
精装8500毛坯60007000
起价1780高2150
优惠例
98折
95折
未定
工期情况
期现房二期年底三四期建
期现房二期2003年1月
二期现房三期建四期未建
现房
开盘日期
1995年
1998年
1995年
2000年
销售进度
期100二期95三四期未开盘
期100二期40
二期80三四期未开盘
90
潜供应量
6万㎡
10万㎡
280栋
3000㎡
户型配（㎡）
二居85114三居114五居180
三居92129
1731654188
二居8889三居125
力户型
二居103㎡
二居7379㎡
250㎡
三居125㎡
园林绿化
30
30
40
30
装修标准
毛坯
毛坯
毛坯
初装
媒体选择
北青通栏
块广告
北青
块广告
客群分析
市区百领
市区年轻工族
市区成功士
市区群
销售热线
65680596
69522095
89598751
65811127
交通环境
区域显然已xx城区发展速度步宽阔道路条直达市区公交线路完善市政配套设施整洁周边环境温玉河潮白河穿流间更种说出美妙感觉
项目情况
富河园西潞苑枫露花园枫露皇苑属定市场知名度项目普通住宅中西潞苑建筑规模总建筑面积32万方米属型居住区建筑形式层户型种类齐全格局新颖价格较低均价2200元方米社区配套够完善超市
枫露花园西潞苑基情况较相似社区偏总建筑面积10万方米富河园算区精品项目坐落北关环岛西北角位置优越外观华丽楼体设计新颖外墙采华丽涂料社区层楼高层塔楼分四期建设完善配套四期设会种户型供选择二期销售工作已圆满完成开盘三期期房均价3000方米价格偏高
区域发展前景言喻东北部房产发展重头戏位置交通环境具先天优势
2 南部区（潞邑区）
南部区南北次排列着：华龙区新潮家园潞园3项目
项目情况表
项目名称
华龙区
新潮嘉园
潞园
发展商
北京民房产开发公司
北京鹏程房产开发公司
北京海涛房产开发公司
代理商
理位置
北关环岛东
潞邑区北关环岛东
北关环岛东
建筑规模
53栋楼32万㎡
47万㎡
9栋楼8万㎡
规划类型
层
层
层
配套情况
学7万米绿医院超市
超市银行邮局幼园翔程公园（30000㎡）
价格（元㎡）
起价1850高价2200
起价1740均价2160
起价1530高价1950
优惠例
次性98折
次性98折
工期情况
现房
期现房二期10月入住
期现房二期栋未完工
开盘日期
1995年
2000年
2000年
销售进度
90
期90二期50
期80二期30
潜供应量
4000㎡
30万㎡
5万㎡
户型配（㎡）
居5760二居6090三居96122
居59二居8889三居129四居167
居54二居7393三居81
力户型
二居80
二居88
二居73
园林绿化
30
40
30
装修标准
毛坯房
精装
毛坯房
媒体选择
北青晚报？？？（豆腐块）
分栏广告
宣传单
客群分析
拆迁户市区居民
拆迁户市区居民
生活水较低
销售热线
89590216
89596222
89593383
交通环境
南区道路整公交线路直达市区xx城区市政配套较完善出行购物娱乐较方便年城市居民落户区建设开发正进行中卫生环境较差改观
项目情况
南区房产项目较少南区南部华龙区区域代表项目该区总建筑面积32万方米53栋层建筑楼体设计风格较时尚采落阳台铁艺护栏外墙鲜艳涂料户型种类南北户型格局较合理房屋率较低区配套完善学校超市医院公交车站均价2100元方米区居民市区口
新潮嘉园然总建筑规模华龙区目前仅开发10万米部分尚未开发（包括社区配套）期开发栋楼特色售二期四栋楼推出精装修交房标准均价2160元方米定价格优势着开发面积增加社区规模扩社区配套逐步完善项目发展前景较乐观
两者相路苑较逊色项目属南区北部北区项目价格较相起价1530元方米总建筑规模30万方米户型种类较少格局陈旧社区配套居住口素质较低
着南部新华街发展区域具较发展潜力珠江集团片征xx区建成城中城势必会带动区域房产业发展
3 北部区（丛林庄区）
项目包括：丛林庄区天润墅2项目
项目情况表
项目名称
丛林庄区
天润墅
发展商
北京鑫华房产开发公司
北京鑫华房产开发公司
代理商
理位置
通洲县城东北8公里
通洲县城东北8公里
建筑规模
81栋40万㎡
10万㎡
规划类型
层
墅
配套情况
文化公园
花园网球场文化广场
价格（元㎡）
起价1380均价1600
独栋420069万栋联排300052万栋
优惠例
次性99折
次性98折
工期情况
现房
现房（期）二期50余50年底交房
开盘日期
1996
1999
销售进度
95
独栋80联排35
潜供应量
2000㎡
4万㎡
户型配（㎡）
三居106（唯户型）
独栋339800联排180246
力户型
三居106
独栋339联排186
园林绿化
30
40
装修标准
毛坯
毛坯
媒体选择
块广告
路牌北青
客群分析
拆迁户单位集团购买
市区群追求生活品质
销售热线
89599809
89591041
交通环境
北区属区域较偏僻带道路狭窄坎坷条公交线市政配套设施常住口较少属开发段
项目情况
两项目开发商家房产开发公司建筑规模较丛林庄区售仅种户型格局设计陈旧起价1380元方米价格通县讲低天润墅户型种类较单密度较栋墅间距起价3000元方米两项目然社区规模目前社区配套设施较少生活娱乐条件较差年年底会建成文化公园文化广场两项目增加配套设施两项目仅仅够满足购房群体低居住求唯优势价格低
三 区域项目分析
1 建设规模分析
西潞苑新潮嘉园华龙区丛林庄区总建筑面积超30万方米少分三期开发期均开发10万方米左右项目开发规模期概10万方米左右说明项目开发商具定实力区域发展前景
2 配套设施分析
区域数项目社区规模较周边生活配套设施够完善社区配套必少项目社区超市菜市场项目学校幼园特华龙区修建7万方米社区公园
3 建筑形式分析
区域住宅项目全部层楼南北没电梯
墅项目分独栋联排两种整体规划外观参差齐密度较
4 市场供应量分析
区域目前建新项目售项目基期建设仅次调查项目期供应量56万㎡
5 户型分析
户型分析表
户型
住宅
墅
户型面积
居室
50—60㎡
180㎡—800㎡
二居室
70—90㎡
三居室
90—110㎡
户室例
居室
10
联排30
二居室
50
独栋70
三居室
40
区域住宅户型种类较齐全项目具居三居种户型出区域户型面积较济实户布局两厅卫（二居三居）南北阳台区域购房群体消费观念济收入相吻合层房屋率较高房屋面积超75户型配二三居配少量居住宅户室例：居占户型总量10二居占50三居占40墅：独栋70联排30
区域墅项目然少户型种类户型面积非常齐全十余种户型部分配400㎡私家花园满足满足消费者品位
6 价格分析
调查区域住宅均价2000㎡住宅价格西南东北价格逐渐降低富河园区均价2800㎡北端丛林庄区均价仅1600㎡
房屋总价较低折幅度般98折西潞苑区达95折房总价低做贷款般民百姓说较容易接受
墅价格位置定天润墅位置较偏僻均价仅3500㎡枫露皇苑位置交通条件较均价6500㎡
7 销售周期销售率分析
销售周期销售率分析表
开盘时间
销售面积
销售率（目前售）
普通住宅
富河园
1995
17万㎡
90
西潞苑
1998
32万㎡
40（二期）
枫露花园
2000
9万㎡
90
华龙区
1995
30万㎡
90
新潮家园
2000
47万㎡
50（二期）
潞园
2000
7万㎡
30（二期）
丛林庄区
1996
40万㎡
95
墅
枫露皇苑
1995
10万㎡
80
天润墅
1999
10万㎡
独栋80联排35
根调查出区域项目期已销售收尾阶段部分项目期已售罄二期销售正进行销售率已半普通住宅项目销售周期短枫露花园潞园二项目2000年开始销售2年时间分销售9万㎡7万㎡均年销售4万5万方米销售周期长华龙区1995年开始销售目前销售30万㎡均年销售4万㎡项目然销售周期均年销售面积前两项目基相出区域项目销售速度致相项目规模越销售周期越长特提丛林庄区销售速度较快概年够销售7万㎡区域项目面消费群体众百姓房屋销售非常市场开发面积果基盖完楼卖掉现房准现房销售率高
8 广告宣传分析
区域项目宣传方式较致项目路牌（县城直指项目）房价低广告投入般报纸块广告（分栏广告）市区设售楼部发宣传单
四 区特征总结
1 优势特征
区域房产项目优势总结出结：价格低户型面积设计济实社区规模较社区配套较完善生活设施齐全（暖气线电视道天然气24时热水宽带）物业理费较低（部分项目收费标准05元方米月）收费标准市区偏低购房者里感觉买房实惠养房轻松
2 劣势特征
区域缺点市政基础设施建设缓慢致项目周边环境较差生活配套设施少道路年久失修直达市区公交线路少区口素质较差普通住宅楼体户型设计较陈旧装修标准低墅项目档次低规划密度
五 结束语
通县区房产建设市区外第热点着轻轨铁建成修通会加快通县建设速度区域属县城风水段具定发展潜力
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