某房产开发项目
行性研究报告
某市某房产限公司
XX年XX月
行性研究报告
某市某房产限公司
二OO五年八月
某某房产限公司
法定代表：
址：
电 话：
传 真：
邮 编：
项目负责：
报告编写员：
目 录
总……………………………………………………·4
项目基情况…………………………………………·4
二开发单位基情况……………………………………·4
三行性研究报告编制…………………………·5
四研究结……………………………………………·6
五营销竞争力……………………………………………·9
六项目建设条件…………………………………………·10
七项目设计方案…………………………………………·10
八物业理………………………………………………·11
九投资估算资金筹措 ………………………………·12
十财务评价………………………………………………·13
十国民济评价………………………………………·14
总
概 述
项目名称：某房产开发项目
开发单位：某某房产限公司
法定代表：
项目负责：
建设点：某某区
电 话：
邮 编：
项目基情况
某位某市某区某项目某园街西侧钢铁路北侧项目占1357亩（90552方米）规划容积率148建筑密度243总建筑面积133887方米中墅8100方米高层17986方米层103014方米街商业房3380方米会幼园1780方米区正门12000方米绿化广场期已开发面积正开发面积65128方米2004年6月2日取预销售许证2014331方米（136套）中非住宅建筑面积149782方米销售面积1864549方米已销售134套计1823898方米2005年5月25日取预销售许证2416562方米（189套）中非住宅建筑面积147942方米销售面积226862方米已销售121套计148942方米销售金额6744万元现均价2350元方米现全面进入期高层二期开发
根块条件开发商实力拥资源某市场状况评估某开发定位某适宜居住社区建成某环境档次高物业完善新型社区
二开发单位基情况
某某房产限公司成立2001年属合作制企业具房产二级开发资质年某房产行业新锐总公司目前设二分公司集团公司业务涉房产营开发物业理商品混凝土外贸商贸等某市房产行业中名列前茅公司现职工60中技术员占75董事长事房产工作十余年房产行业相熟悉
年公司总计综合开发面积达50万方米某市周边城市济发展城市建设作出贡献公司某先开发锦明南苑溪南新村某长江厦新联家园等批商品住宅墅群销售率期市场均名列前茅2002年2003年公司市六合区成功开发百合园二期现均已销售完毕创期住宅销售量销售单价销售率项高指标公司某开发某墅区已2002年4月份全面竣工交付创100销售率成某年墅开发中奇迹业界评价高墅项目：环境物业理服务售价高房产增值快明显公司2003年度某市开发莱茵半岛项目取巨成功现已销售93莱茵半岛开发定位某市市顶级居住社区拥全市唯水题环境某市目前环境档次高墅区
集团公司属某某某两家物业理公司成立均成知名品牌物业理公司现成功理某某墅区某太湖花园区莲蓉园区百合苑区房产公司做品牌提升工作
统计2004年12月末公司总资产16668万元较2003年增加4349万元者权益6649万元2003年增加1079万元资产负债率60流动率162速动率109净利润1078万元
目前公司基帐户滨湖区信社年工行评A+级企业甲类客户2005年8月公司款4650万元滨湖区信社3000万元新联花园开发工行1650万元某开发公司未发生逾期欠息现象信誉良
三行性研究报告编制
（）行性研究报告编制
1某区计立项报告
2国土证
3项目规划红线图
4某南海建筑设计院设计某总体户型设计
（国家计划委员会计资〔1993〕530号关印发建设项目济评估方法参数通知建设项目济评价方法参数（第二版））
5投资项目行性研究指南
6中华民国建设部房产开发项目济评价方法
（二）某区域政策环境建立新行政中心居住中心基础项目实施造企业品牌增强企业综合实力需 某某房产公司作次项目开发企业会通次项目开发创建标志性工程提升企业某房产业知名度造某品牌具重意义项目实施政府政策支持拆迁象少量民宅矛盾较拆迁成投资回报较增强企业综合实力某某房产公司参房产市场竞争提供利条件
四研究结
1某房产开发项目规划总面积约1357亩中期922亩建设面积76000方米公建面积2000方米配套1380方米已竣工面积47142方米已销售面积3313318方米正开发开发面积86745方米需投入资金8000万元项目建设期约二年
2项目某招商引资项目某镇政府重点工程建成成展示某某区文明形象窗口镇政府该项目极重视予规费项免缴等优惠政策房屋开发成较低济效益预期较理想初步测算项目税利润 7823万元项目盈利力较建设资金落实实现预期建设销售情况财务评价行
3项目实施点处某园街西侧钢铁路北道路通畅环境优美周边已兴建规划中学校医院商业等配套设施齐全理想型住宅区建设区域总面布局合理新颖创意总图布置符合城市总体规划求项目建设外部条件技术方案行
（）济技术指标
1 建筑面积133887米
2 建筑容积率 148
3 建筑密度 243
4
绿化率 54
5 项目总投资 155亿元已投入资金7500万元需投入资金8000万元资金源：1筹资金2500万元2银行贷款2500万元3余预售房款
6 销售收入30158万元
7 营业利润 12675万元
8 税4182万元
9 税利润 8493万元
（二）现阶段某某销售分析
某隶属某市某区位某市西部常州武进市接壤离某市区20公里新长铁路镇东穿全国著名淡水珍珠养殖水蜜桃盛产全镇总面积2674方公里耕16129亩现辖8行政村1居委2003年年末全镇总口34000中常住口25700流动口5300通勤口3000（某中学教师学生）
某较早开始农村工业化进程乡镇全镇现机械冶金建材纺织化工轻工电子七门类中尤拉链轿车附件生产企业龙头产品销全国世界根某城镇规划现镇北已建成第工业园区占260亩引入32家已18家企业进驻园区正式运行第二工业园区总体规划面积800亩园路电水邮电等基础设施建设已全面完成区政府批准规划面积 2000亩表面技术处理中心工业园已建成
2005年某已完成某干道某园街新312国道连通12公里洛杨路延伸段相连27公里枫杨路建设2006年完成盛岸西路连接府前路161公里位某工业园区园中路园区段25公里洛胡路建设开始启动312国道商贸市场建设
某济社会衡发展社会公设施工业设施投资基础配套完善现已拥15万吨级太湖水增压站万吨级综合污水处理厂总投资达1500万元 日处理污水1万吨35千伏变电两座万门程控电话宽带信息传输网保障乡镇信息生活现代化时镇医疗卫生社会福利机构齐全省锡山高级中学师资雄厚方全日制学幼园分通省实验学校验收镇文化娱乐活动优雅处某公司建设12000米杨墅园广场成某休闲广场
某房产市场2003年某公司开发建设某住宅区进入已巨发展目前镇中心房价已达均价2000元米某公司开发建设某住宅区优越理位置完善配套理现领跑整某房产市场
某住宅区位镇中心道路某园街西侧某娱乐城北面省锡山高级中学理位置优越城市配套齐全交通便利区总占面积90522米总建筑面积133887米规划布局合理户型设计超前配套设施齐全消费象某私营业政府机关工业园区员工省锡中教职员工建设工业园区拆迁需安置行政村村民某周边区购房客户
目前利消息断：1某工业区投入发展目前某北区洪湖村东安庄村镇北村兰溪村四村2006年3月前拆迁完成拆迁村民具巨购房潜力2洛社重点开放园区总体规划3市政公设施规划4某公司丰富开发验资金实力5房产市场回暖
（三） 某现楼盘布置情况：
目前某规模区城市建设落
（四）消费象分析
次开发某位某中心处某园街西侧消费层次目差异消费象集中：
（1） 现者某济开发区工作高级理员
（2） 生活质量求较高成功士包括国营集体企业民营企业职业理企业
（3） 某济开发区高级公务员
（4） 重视代教育受名校（省锡中学某中心学某中心幼园）影响希孩读书高收入士
说明： 着住房制度改革货币分房已成现实政府公务员收入较稳定企事业单位职工均需社会购买住宅次开发某位置优越设计新颖价格合理销售措施灵活会成批消费象首选择
着民营济发展私营业实力队伍断壮消费理念逐步改变住房质量求断提高次项目针类消费群体特点规划中设计高档次低密度环境指标面积洋房墅吸引进入区进行安家置业
（五）竞争力分析
某目前房产业未成熟情况公司开发验技术力量项目竞争优势较明显
1区域优势
某项目处某镇中心镇中心广场省锡中咫尺代表着某发展方高档次市政配套周边展开建设加项规模外资项目工业园区实施项目具备观升值潜力
2规模优势
某占135亩目前某目前成片开发住宅项目规模成片开发利降低均成利建设齐全高档次配套设施利高质量环境营造
3品牌实力优势
公司年开发程中坚持精品意识开发项目深受市场追捧销售畅旺公司项目开发资金投入保障保障项目开发利进行效避免开发商容易出现资金短缺进展缓慢甚停工良结果
4价格成优势
次项目作某招商引资重点项目享受相关优惠政策土成具备明显优势项目利实施赢利提供条件次项目受政府政策扶持投资回报会较定价策略采取低价渗透办法快占领某房产市场
5质量优势
次项目南海建筑设计院设计整体结构合理新颖外某某具备10余年施工开发验工程质量控制握技术硬建设施工程中直坚持质量作赢市场法宝部形成严密质量保证体系硬质量会成开发市场锐利武器
五 营销竞争力
（）价格策略
消费群体消费需求消费层次差异较营销环境相求企业针消费群体市场定价策略销售价格确定应综合考虑商品形象位竞争者价格等素市场占率收益率等时配合市场策略针消费群体采取价格策略具稳定收入工薪阶层帮助家银行进行接洽例提供购房揭服务采取分期付款方式刺激超前消费总企业应根市场环境采取灵活价格策略达市场化目标
（二）促销策略
促销策略改变房产企业普遍狂轰滥炸式促销卖广告宣传模式部分广告投入启动服务工程做细致入微服务工作进步提高服务质量断增加企业服务涵形成身服务特色消费者耳目新感觉加强消费者感情沟通交流建立良社会形象
（三）广告策略
宣传项目产品时充分重视企业形象宣传例项目首先开盘前通新闻形式报导开发企业社会贡献开发思路重决策建成产品市容市貌影响开盘前产品规模性配套设施集中做产品性广告引起客户关注重视尔根销售建设进度重点做售服务工作适时增加宣传力度创造整体轰动效应确保销售工作完成
六 项目建设条件
（） 项目理位置
项目某园街西侧钢铁路东
（二） 项目实施然环境
项目实施处某处省某处中国济发达长江三角洲中部北长江南濒中国第三淡水湖──太湖西离183公里东距海128公里省省辖海城市华东区重交通枢纽
七项目设计方案
（）总体结构布局
规划采居住区—组团—院落三级模式形成两心两轴带十六组团总体布局结构两心东西两片区社区中心两轴南北硬质景观轴东西社区部软质景观轴
中心区墅区分两板块通中心绿连接带状绿渗透形成舒适宜居住环境
花园洋房层区中心绿块设置花园洋房独特建筑造型丰富立体绿化开敞空间环境中心绿形成中央泛景观区域围绕中央泛景观区域设置层住宅组团
（二）系统设计
1绿景观系统
公绿呈网状分布步行系统结合提高绿率感知性真正做家绿树掩映中
2道路交通系统
出入口 社区出入口位钢铁路面规划路设置次出入口
车行 东片区采干路加组团环路组织方式做组团互干扰保证墅区安全安静西片区采干环路加外围支路组织方式方便整体交通时组团相独立
行 采轴发散方式围绕中心绿带状绿设置社区步行系统
停车 墅区花园洋房区采停车入户建筑底层停车停车方式车位1：1设置层住宅区机动车停车期采面停车停车位组团外围布置车位1：05考虑
3公建配套系统
原合理安排公建配套设施方便居民日常生活规模吸引流公建筑某园街布置规模基层服务设施分散布置社区部营业性公建结合商业网点统考虑非营业性公建结合中心绿步行系统设置
某园街设置商铺成城市片区配套部分
中央绿化带设置会会设置3班幼园方便居民
会南侧设露天游泳池丰富居民生活
八 物业理
着民生活水断提高居住区质量求越越高物业理市场带发展极机会广阔前景良物业理带居住质量改善花钱买服务越越成识时良物业理成房屋销售起着积极促进作
某某房产限公司高度关注重视物业理产开发中巨作公司全资属企业——某某物业理限公司成立初巨资聘请深圳名牌物业理企业——天安物业作全程顾问高起点高标准建设某区已相知名度美誉度年某物行业支新锐力量该物企业目前理某某墅区某第国家安居工程区太湖花园理服务已成某区行业样板
现初步计划项目建成聘请某某物业作物业理顾问理服务水力争更加提高力创某市区物示范样板住宅区
区域全部采封闭式物业理采取种行效智化措施保障居民正常生活秩序身财产安全保证区域清洁卫生切实解决住户生活营者办公行员顾忧区建成花园式理序住宅区营场
化标准化规范化确保工程质量建设程中基建设关程序输手续项目进行招投标保证合理工程造价实行工程监理保证工程质量安全
九 投资估算资金筹措
（）估算编制
1省建筑工程综合预算定额（1997）
2省建筑安装工程费定额（1997）
3某市工程造价信息（2002）
4中华民国建设部房产开发项目济评价方法
5开发商提供相关项目资料
（二）估算编制说明
1土费：
192元米计算
2 前期工程费：50元米估算
3 建安工程费：住宅户570元米估算
4 配套工程费：245元米估算中：绿化费30元 米计算道路20元米计算消防设施10元 米估算供电排水120元米估算公明10元 米估算排污公厕等配套费55元米估算
5 预见费开发成3％（约28元米）计取
6 理费：20元米估算
7 销售费：25元米估算
8 财务费：根银行期年利率504％（约25元米）计算
（三）投资估算
初步测算某房产项目总投资15500万元中土费2580万元前期工程费669万元建安工程费7631万元配套设施费3280万元预见费375万元理费268万元销售费335万元财务费335万元
（四） 资金筹措
初步测算项目资金源方面筹集：
1根国务院关固定资产投资项目试行资令制度通知（国发〔1996〕35号）精神项目筹资金2500万元土形式投入开发单位应快做土评估工作相关手续
2申请银行贷款2500万元
3余资金项目开发程中预收售房款作项目建设资金
十 财务评价
（）销售收入估算
某房产项目建筑面积133887方米中住宅房建筑面积 132107米公建建筑面积1780米
期已销售面积3313318方米（255户）销售金额6744万元现均价2350元方米已销售中某占47周边占9市区占28外占16
测算某房产开发项目期二期营业收入30158万元
（二）营业税金附加
根中华民国营业税金暂行条例等关规定某项目销售适营业税率5％城市维护建设税营业税额5％综合基金05％
测算项目中营业税金1507万元城市维护建设税教育费附加166万元土增值税印花税310万元累计营业税金附加等1983万元
（三）开发成费计算
某房产开发项目开发成费税金17483万元
（四）盈利力分析
某房产开发项目营业利润12675万元税率33％应交税4182万元该项目税利润8493万元根测算某工程项目收益水较高
十 国民济评价
（）环境影响评价
项目选址符合某市某区规划求处某区某中心段该项目建成极改善市居民居住条件优雅环境周边新颖建筑宽阔道路相映成辉美化城市形象时促进住宅业发展发挥着积极作
项目建设规划布局节约源害化污染循环采新绿色材料等方面区进行整体设计效减少环境负面影响
工程施工期间环境影响噪声施工中噪声混土搅拌机振捣器等机具应考虑施工场布置噪声源距离量避免周边民居影响
项目建成周围工厂污染源整体环境利建设住宅区中环境影响生活污水生活垃圾环境保护章中已提出措施会周边产生污染
综述该工程建设环境利影响利影响暂时环境评价角度言该项目行
（二）社会效益评价
项目建成某发展带良社会效益具体表现方面：
1项目实施符合城市总体建设规划特符合某市总体发展布局项目实施美化城市环境改变该区市容市貌繁荣该区市场济树立城市外良形象起着积极推动作
2项目实施加速该区域城市化进程
3该项目建设符合国家加固定资产投入促进住宅产业发展总体方针项目实施拉动国民济发展形成住宅消费市场促进某第三产业发展发挥定推动作
4项目建设符合某市创建生态示范城市战略目标优化该区生态环境促进住宅业持续发展着积极作某住宅业发展起示范作
5项目建成成居民创造然谐良生活空间变住住促进住房改革工作良性发展加快城市建设步伐推动住宅产业发展具重意义
建设项目具良社会效益国民济评价行
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某房产开发项目
行性研究报告
某市某房产限公司
XX年XX月
行性研究报告
某市某房产限公司
二OO五年八月
某某房产限公司
法定代表：
址：
电 话：
传 真：
邮 编：
项目负责：
报告编写员：
目 录
总……………………………………………………·4
项目基情况…………………………………………·4
二开发单位基情况……………………………………·4
三行性研究报告编制…………………………·5
四研究结……………………………………………·6
五营销竞争力……………………………………………·9
六项目建设条件…………………………………………·10
七项目设计方案…………………………………………·10
八物业理………………………………………………·11
九投资估算资金筹措 ………………………………·12
十财务评价………………………………………………·13
十国民济评价………………………………………·14
总
概 述
项目名称：某房产开发项目
开发单位：某某房产限公司
法定代表：
项目负责：
建设点：某某区
电 话：
邮 编：
项目基情况
某位某市某区某项目某园街西侧钢铁路北侧项目占1357亩（90552方米）规划容积率148建筑密度243总建筑面积133887方米中墅8100方米高层17986方米层103014方米街商业房3380方米会幼园1780方米区正门12000方米绿化广场期已开发面积正开发面积65128方米2004年6月2日取预销售许证2014331方米（136套）中非住宅建筑面积149782方米销售面积1864549方米已销售134套计1823898方米2005年5月25日取预销售许证2416562方米（189套）中非住宅建筑面积147942方米销售面积226862方米已销售121套计148942方米销售金额6744万元现均价2350元方米现全面进入期高层二期开发
根块条件开发商实力拥资源某市场状况评估某开发定位某适宜居住社区建成某环境档次高物业完善新型社区
二开发单位基情况
某某房产限公司成立2001年属合作制企业具房产二级开发资质年某房产行业新锐总公司目前设二分公司集团公司业务涉房产营开发物业理商品混凝土外贸商贸等某市房产行业中名列前茅公司现职工60中技术员占75董事长事房产工作十余年房产行业相熟悉
年公司总计综合开发面积达50万方米某市周边城市济发展城市建设作出贡献公司某先开发锦明南苑溪南新村某长江厦新联家园等批商品住宅墅群销售率期市场均名列前茅2002年2003年公司市六合区成功开发百合园二期现均已销售完毕创期住宅销售量销售单价销售率项高指标公司某开发某墅区已2002年4月份全面竣工交付创100销售率成某年墅开发中奇迹业界评价高墅项目：环境物业理服务售价高房产增值快明显公司2003年度某市开发莱茵半岛项目取巨成功现已销售93莱茵半岛开发定位某市市顶级居住社区拥全市唯水题环境某市目前环境档次高墅区
集团公司属某某某两家物业理公司成立均成知名品牌物业理公司现成功理某某墅区某太湖花园区莲蓉园区百合苑区房产公司做品牌提升工作
统计2004年12月末公司总资产16668万元较2003年增加4349万元者权益6649万元2003年增加1079万元资产负债率60流动率162速动率109净利润1078万元
目前公司基帐户滨湖区信社年工行评A+级企业甲类客户2005年8月公司款4650万元滨湖区信社3000万元新联花园开发工行1650万元某开发公司未发生逾期欠息现象信誉良
三行性研究报告编制
（）行性研究报告编制
1某区计立项报告
2国土证
3项目规划红线图
4某南海建筑设计院设计某总体户型设计
（国家计划委员会计资〔1993〕530号关印发建设项目济评估方法参数通知建设项目济评价方法参数（第二版））
5投资项目行性研究指南
6中华民国建设部房产开发项目济评价方法
（二）某区域政策环境建立新行政中心居住中心基础项目实施造企业品牌增强企业综合实力需 某某房产公司作次项目开发企业会通次项目开发创建标志性工程提升企业某房产业知名度造某品牌具重意义项目实施政府政策支持拆迁象少量民宅矛盾较拆迁成投资回报较增强企业综合实力某某房产公司参房产市场竞争提供利条件
四研究结
1某房产开发项目规划总面积约1357亩中期922亩建设面积76000方米公建面积2000方米配套1380方米已竣工面积47142方米已销售面积3313318方米正开发开发面积86745方米需投入资金8000万元项目建设期约二年
2项目某招商引资项目某镇政府重点工程建成成展示某某区文明形象窗口镇政府该项目极重视予规费项免缴等优惠政策房屋开发成较低济效益预期较理想初步测算项目税利润 7823万元项目盈利力较建设资金落实实现预期建设销售情况财务评价行
3项目实施点处某园街西侧钢铁路北道路通畅环境优美周边已兴建规划中学校医院商业等配套设施齐全理想型住宅区建设区域总面布局合理新颖创意总图布置符合城市总体规划求项目建设外部条件技术方案行
（）济技术指标
1 建筑面积133887米
2 建筑容积率 148
3 建筑密度 243
4
绿化率 54
5 项目总投资 155亿元已投入资金7500万元需投入资金8000万元资金源：1筹资金2500万元2银行贷款2500万元3余预售房款
6 销售收入30158万元
7 营业利润 12675万元
8 税4182万元
9 税利润 8493万元
（二）现阶段某某销售分析
某隶属某市某区位某市西部常州武进市接壤离某市区20公里新长铁路镇东穿全国著名淡水珍珠养殖水蜜桃盛产全镇总面积2674方公里耕16129亩现辖8行政村1居委2003年年末全镇总口34000中常住口25700流动口5300通勤口3000（某中学教师学生）
某较早开始农村工业化进程乡镇全镇现机械冶金建材纺织化工轻工电子七门类中尤拉链轿车附件生产企业龙头产品销全国世界根某城镇规划现镇北已建成第工业园区占260亩引入32家已18家企业进驻园区正式运行第二工业园区总体规划面积800亩园路电水邮电等基础设施建设已全面完成区政府批准规划面积 2000亩表面技术处理中心工业园已建成
2005年某已完成某干道某园街新312国道连通12公里洛杨路延伸段相连27公里枫杨路建设2006年完成盛岸西路连接府前路161公里位某工业园区园中路园区段25公里洛胡路建设开始启动312国道商贸市场建设
某济社会衡发展社会公设施工业设施投资基础配套完善现已拥15万吨级太湖水增压站万吨级综合污水处理厂总投资达1500万元 日处理污水1万吨35千伏变电两座万门程控电话宽带信息传输网保障乡镇信息生活现代化时镇医疗卫生社会福利机构齐全省锡山高级中学师资雄厚方全日制学幼园分通省实验学校验收镇文化娱乐活动优雅处某公司建设12000米杨墅园广场成某休闲广场
某房产市场2003年某公司开发建设某住宅区进入已巨发展目前镇中心房价已达均价2000元米某公司开发建设某住宅区优越理位置完善配套理现领跑整某房产市场
某住宅区位镇中心道路某园街西侧某娱乐城北面省锡山高级中学理位置优越城市配套齐全交通便利区总占面积90522米总建筑面积133887米规划布局合理户型设计超前配套设施齐全消费象某私营业政府机关工业园区员工省锡中教职员工建设工业园区拆迁需安置行政村村民某周边区购房客户
目前利消息断：1某工业区投入发展目前某北区洪湖村东安庄村镇北村兰溪村四村2006年3月前拆迁完成拆迁村民具巨购房潜力2洛社重点开放园区总体规划3市政公设施规划4某公司丰富开发验资金实力5房产市场回暖
（三） 某现楼盘布置情况：
目前某规模区城市建设落
（四）消费象分析
次开发某位某中心处某园街西侧消费层次目差异消费象集中：
（1） 现者某济开发区工作高级理员
（2） 生活质量求较高成功士包括国营集体企业民营企业职业理企业
（3） 某济开发区高级公务员
（4） 重视代教育受名校（省锡中学某中心学某中心幼园）影响希孩读书高收入士
说明： 着住房制度改革货币分房已成现实政府公务员收入较稳定企事业单位职工均需社会购买住宅次开发某位置优越设计新颖价格合理销售措施灵活会成批消费象首选择
着民营济发展私营业实力队伍断壮消费理念逐步改变住房质量求断提高次项目针类消费群体特点规划中设计高档次低密度环境指标面积洋房墅吸引进入区进行安家置业
（五）竞争力分析
某目前房产业未成熟情况公司开发验技术力量项目竞争优势较明显
1区域优势
某项目处某镇中心镇中心广场省锡中咫尺代表着某发展方高档次市政配套周边展开建设加项规模外资项目工业园区实施项目具备观升值潜力
2规模优势
某占135亩目前某目前成片开发住宅项目规模成片开发利降低均成利建设齐全高档次配套设施利高质量环境营造
3品牌实力优势
公司年开发程中坚持精品意识开发项目深受市场追捧销售畅旺公司项目开发资金投入保障保障项目开发利进行效避免开发商容易出现资金短缺进展缓慢甚停工良结果
4价格成优势
次项目作某招商引资重点项目享受相关优惠政策土成具备明显优势项目利实施赢利提供条件次项目受政府政策扶持投资回报会较定价策略采取低价渗透办法快占领某房产市场
5质量优势
次项目南海建筑设计院设计整体结构合理新颖外某某具备10余年施工开发验工程质量控制握技术硬建设施工程中直坚持质量作赢市场法宝部形成严密质量保证体系硬质量会成开发市场锐利武器
五 营销竞争力
（）价格策略
消费群体消费需求消费层次差异较营销环境相求企业针消费群体市场定价策略销售价格确定应综合考虑商品形象位竞争者价格等素市场占率收益率等时配合市场策略针消费群体采取价格策略具稳定收入工薪阶层帮助家银行进行接洽例提供购房揭服务采取分期付款方式刺激超前消费总企业应根市场环境采取灵活价格策略达市场化目标
（二）促销策略
促销策略改变房产企业普遍狂轰滥炸式促销卖广告宣传模式部分广告投入启动服务工程做细致入微服务工作进步提高服务质量断增加企业服务涵形成身服务特色消费者耳目新感觉加强消费者感情沟通交流建立良社会形象
（三）广告策略
宣传项目产品时充分重视企业形象宣传例项目首先开盘前通新闻形式报导开发企业社会贡献开发思路重决策建成产品市容市貌影响开盘前产品规模性配套设施集中做产品性广告引起客户关注重视尔根销售建设进度重点做售服务工作适时增加宣传力度创造整体轰动效应确保销售工作完成
六 项目建设条件
（） 项目理位置
项目某园街西侧钢铁路东
（二） 项目实施然环境
项目实施处某处省某处中国济发达长江三角洲中部北长江南濒中国第三淡水湖──太湖西离183公里东距海128公里省省辖海城市华东区重交通枢纽
七项目设计方案
（）总体结构布局
规划采居住区—组团—院落三级模式形成两心两轴带十六组团总体布局结构两心东西两片区社区中心两轴南北硬质景观轴东西社区部软质景观轴
中心区墅区分两板块通中心绿连接带状绿渗透形成舒适宜居住环境
花园洋房层区中心绿块设置花园洋房独特建筑造型丰富立体绿化开敞空间环境中心绿形成中央泛景观区域围绕中央泛景观区域设置层住宅组团
（二）系统设计
1绿景观系统
公绿呈网状分布步行系统结合提高绿率感知性真正做家绿树掩映中
2道路交通系统
出入口 社区出入口位钢铁路面规划路设置次出入口
车行 东片区采干路加组团环路组织方式做组团互干扰保证墅区安全安静西片区采干环路加外围支路组织方式方便整体交通时组团相独立
行 采轴发散方式围绕中心绿带状绿设置社区步行系统
停车 墅区花园洋房区采停车入户建筑底层停车停车方式车位1：1设置层住宅区机动车停车期采面停车停车位组团外围布置车位1：05考虑
3公建配套系统
原合理安排公建配套设施方便居民日常生活规模吸引流公建筑某园街布置规模基层服务设施分散布置社区部营业性公建结合商业网点统考虑非营业性公建结合中心绿步行系统设置
某园街设置商铺成城市片区配套部分
中央绿化带设置会会设置3班幼园方便居民
会南侧设露天游泳池丰富居民生活
八 物业理
着民生活水断提高居住区质量求越越高物业理市场带发展极机会广阔前景良物业理带居住质量改善花钱买服务越越成识时良物业理成房屋销售起着积极促进作
某某房产限公司高度关注重视物业理产开发中巨作公司全资属企业——某某物业理限公司成立初巨资聘请深圳名牌物业理企业——天安物业作全程顾问高起点高标准建设某区已相知名度美誉度年某物行业支新锐力量该物企业目前理某某墅区某第国家安居工程区太湖花园理服务已成某区行业样板
现初步计划项目建成聘请某某物业作物业理顾问理服务水力争更加提高力创某市区物示范样板住宅区
区域全部采封闭式物业理采取种行效智化措施保障居民正常生活秩序身财产安全保证区域清洁卫生切实解决住户生活营者办公行员顾忧区建成花园式理序住宅区营场
化标准化规范化确保工程质量建设程中基建设关程序输手续项目进行招投标保证合理工程造价实行工程监理保证工程质量安全
九 投资估算资金筹措
（）估算编制
1省建筑工程综合预算定额（1997）
2省建筑安装工程费定额（1997）
3某市工程造价信息（2002）
4中华民国建设部房产开发项目济评价方法
5开发商提供相关项目资料
（二）估算编制说明
1土费：
192元米计算
2 前期工程费：50元米估算
3 建安工程费：住宅户570元米估算
4 配套工程费：245元米估算中：绿化费30元 米计算道路20元米计算消防设施10元 米估算供电排水120元米估算公明10元 米估算排污公厕等配套费55元米估算
5 预见费开发成3％（约28元米）计取
6 理费：20元米估算
7 销售费：25元米估算
8 财务费：根银行期年利率504％（约25元米）计算
（三）投资估算
初步测算某房产项目总投资15500万元中土费2580万元前期工程费669万元建安工程费7631万元配套设施费3280万元预见费375万元理费268万元销售费335万元财务费335万元
（四） 资金筹措
初步测算项目资金源方面筹集：
1根国务院关固定资产投资项目试行资令制度通知（国发〔1996〕35号）精神项目筹资金2500万元土形式投入开发单位应快做土评估工作相关手续
2申请银行贷款2500万元
3余资金项目开发程中预收售房款作项目建设资金
十 财务评价
（）销售收入估算
某房产项目建筑面积133887方米中住宅房建筑面积 132107米公建建筑面积1780米
期已销售面积3313318方米（255户）销售金额6744万元现均价2350元方米已销售中某占47周边占9市区占28外占16
测算某房产开发项目期二期营业收入30158万元
（二）营业税金附加
根中华民国营业税金暂行条例等关规定某项目销售适营业税率5％城市维护建设税营业税额5％综合基金05％
测算项目中营业税金1507万元城市维护建设税教育费附加166万元土增值税印花税310万元累计营业税金附加等1983万元
（三）开发成费计算
某房产开发项目开发成费税金17483万元
（四）盈利力分析
某房产开发项目营业利润12675万元税率33％应交税4182万元该项目税利润8493万元根测算某工程项目收益水较高
十 国民济评价
（）环境影响评价
项目选址符合某市某区规划求处某区某中心段该项目建成极改善市居民居住条件优雅环境周边新颖建筑宽阔道路相映成辉美化城市形象时促进住宅业发展发挥着积极作
项目建设规划布局节约源害化污染循环采新绿色材料等方面区进行整体设计效减少环境负面影响
工程施工期间环境影响噪声施工中噪声混土搅拌机振捣器等机具应考虑施工场布置噪声源距离量避免周边民居影响
项目建成周围工厂污染源整体环境利建设住宅区中环境影响生活污水生活垃圾环境保护章中已提出措施会周边产生污染
综述该工程建设环境利影响利影响暂时环境评价角度言该项目行
（二）社会效益评价
项目建成某发展带良社会效益具体表现方面：
1项目实施符合城市总体建设规划特符合某市总体发展布局项目实施美化城市环境改变该区市容市貌繁荣该区市场济树立城市外良形象起着积极推动作
2项目实施加速该区域城市化进程
3该项目建设符合国家加固定资产投入促进住宅产业发展总体方针项目实施拉动国民济发展形成住宅消费市场促进某第三产业发展发挥定推动作
4项目建设符合某市创建生态示范城市战略目标优化该区生态环境促进住宅业持续发展着积极作某住宅业发展起示范作
5项目建成成居民创造然谐良生活空间变住住促进住房改革工作良性发展加快城市建设步伐推动住宅产业发展具重意义
建设项目具良社会效益国民济评价行
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