房产开发项目工程成控制分析
工程建设成控制集中工程设计项目施工两阶段然工程建设成发生工程施工阶段建安费费发生否合理更程度取决规划设计阶段工程成控制方式项目前期入手施工阶段进行重点控制项目工程成理实行全程动态理通加强项目设计阶段项目建设阶段成控制实现项目成控制总目标 设计阶段成控制 1设计方案优化 设计方案优化设计阶段首务工程建设成着举足轻重作设计方案考虑技术行性考虑济合理性写字楼建筑方案设计时通优化建筑造型装修方案标准层面积公区域布置等方案限度提高建筑率设备选型方面保证技术行基础电梯空调弱电系统等方案设计时通合理方案优化节省量投资降低工程成起事半功倍效果香江国际发展限公司开发财富中心项目南新仓国际厦项目通停车场柱网交通路线优化设计增加约15停车位降低停车位单位工程成北京香江墅项目建设程中通优化规划方案限度利原形特点规划成独具特色坡型墅减少土方工程量降低前期三通工程成通提高回填土工程技术求期基处理节省投资2前期造价分析通常设计阶段成控制具体程序：专题调研—设计务书—方案设计—图纸会审关注点设计单位工程成控制重视程度开发单位阶段成控制应该开发单位牵头设计单位实现开发单位委托设计前组织力量成控敏感部分进行专题调研通考察相关项目收集新技术资料组织专题专家会等方式设计单位完成确定项目技术方案时确定成控制目标采定额设计方式设计务书中包含成控制容意图系统明确告知设计单位时组织图纸会审设计工程销售等角度设计方案进行行性分析统计设计费般相建筑工程总费1左右正1设计费决定全部期工程建设费见设计阶段成控制整项目投资中重性设计阶段造价员工作重点通造价分析协助技术员技术济分析方法价值工程原理选择佳设计方案中关村科技广场21号中关村金融中心项目中美国KPF设计公司提出150米高双曲面造型塔楼方案担结构设计美国迈进设计公司中國建筑设计研究院提出满足结构求三种结构体系业委托香港威宁榭担造价顾问通述方案进行造价成分析终选定全钢结构体系造价然劲性钢混结构略高提高面积增加楼层净高限度实现外立面造型二项目建设阶段成控制项目建设阶段工程成控制集中招投标合签署工程变更竣工结算四方面 1采招标方式选择工程承包单位材料供应商选择工程项目承包单位材料设备供应商时进行公开招投标控制工程成效办法招投标程中充分利项目规模优势供应商身优势相互竞争获优惠价格特影响力重点项目投标单位会根规模效益社会效益低常规造价价格报标时量更总承包商材料供应商入围招标程中工程理部门造价理部门应该仔细审阅图纸减少工程实施程中设计变更中标单位索赔机会评标程中仔细分析投标单位投标文件防止低价中标高价索赔衡报价情况出现外积极鼓励投标单位专业角度出发提出种合理化建议优化设计方案文前面提财富中心期弱电工程招标中投标单位提出非常优化方案终项目节约数百万元投资外招标程中利群体项目开发优势确立长期合作品牌供应商保证质量时提供更优惠价格实现双嬴招标中采工程量清单方式目前越越普遍采种方式工程量清单招标利项目实施中进行成动态控制工程量清单指招标文件施工图纸求规定统工程量计算规结合现行预算定额子目分项求拟建工程全部项目容工程部位性质构件分部分项计算实物工程量列成清单作招标文件组成部分供投标单位填写单价种工程量计价方法采工程量清单形式开发单位言首先工程单价易市场价进行竞争性较挤掉单价中水分堵住漏洞次控制设计变更引起工程价款增加2合签署严密签订规范细致严密合文房产开发项目成控制重点国际惯例中业常常聘请验咨询公司编制严密招标文件合文承包商制约条款达包步防止施工单位进场工期紧场狭设计选型品牌型号明确等口进行种样索赔施工单位常常会工程期甲方原误工造成工期紧理提出赶工申请求增加工程费果合中预告合报价充分考虑工期素明示采取种赶工措施均调整报价条款效杜绝类费增长设备安装预算中品牌型号价格出入果合中条款相关附件中描述模糊容易施工程中偷梁换柱影响工程质量寿命损害开发商信誉造成良果利严密合条款条需丰富工作验发生情况提前预计点需鉴国外成熟验目前国已出台系列建筑法律法规合示范文国际标准合文尤国际通行FIDIC合文相合严谨性合体责权利方面存定差距必吸收国外合合理部分结合国金融保险建筑法规现行合文进行修订3提高工程变更预见性项目建设程中工程变更理非常重工程理员造价员应密切配合严格控制洽商变更发生工程项目周期长技术复杂等特点项目实施程中避免会发生变更般成控制角度考虑工程变更分重变更重变更般变更三类洽商变更必须事先做详细技术济分析时充分利设计单位监理单位技术资源工程成影响做出评价综合方意见方确定否实施该洽商变更变更设计必须合条款约束进行变更合失效变更单价执行合中已单价合中单价变更带变化应合条款进行估价承包商提出单价分析数监理工程师审定业认认单价执行4结算审核细致工程竣工结算核定建设工程造价终建设项目竣工验收编制竣工决算核定新增固定资产价值控制工程成关般应角度控制结算工程成：1核合条款合求完成全部工程验收合格列入竣工结算结算程中严格执行合约定结算方法计价定额取费标准材价格优惠条款等2检查隐蔽验收记录竣工结算时应该隐蔽工程施工记录验收签证进行检查手续完整工程量竣工图致方列入结算3落实设计变更洽商建设单位监理工程师审查意签证变更洽商列入结算4图核实工程数量招投标工程工程量清单发包需逐核实际完成工程量然工程量清单外部分合约定结算办法求进行结算5严格执行定额单价包干部分外结算单价应合约定招投标规定计价定额计价原执行定额单价中没项目应相定额进行分析换算提出工机械材料计价编制补充单价6注意项费计取建安工程收费标准应合求项目建设期间计价定额配套建安工程费定额关规定执行7求关单位参关建设单位外监理设计等关单位负责办员应力支持参关
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