香港房产金融市场发展特点启示(wwwglobrandcom 提供)
2002年11月5日12日中国建设银行总行房产金融业务部孙冰峰副总理带队建设银行总行部分分行房产金融业务部关负责业务骨干总行力资源部员 30香港进行房产金融业务培训培训目通解香港住房揭市场情况揭业务运作吸取香港房产房产金融市场发展验教训引进香港银行业营理理念学鉴益业务运作方式操作流程产品品种关制度体系断规范中国建设银行房产金融业务运作加快产品创新步伐提高市场营销力促进业务持续稳定健康发展
香港房产金融市场发展特点
1．1 香港房产市场现状
1．房产价格持续幅跌负资产款量增加
1998年亚洲金融风暴香港房产价格路暴跌截目前已均降6成半左右房产市场未摆脱低迷萧条没止跌回升迹象香港居民采取购房形式置业投资意识非常强购房支出香港居民消费投资支出中占相高例次香港房价跌持续时间久跌幅度香港济金融发展社会稳定带利影响
负资产词流行引发系列问题典型例证住房揭香港居民购买住房手段银行揭贷款成数般超房价7成房价幅暴跌许揭款购房屋市价目前已远揭贷款未偿余额成负资产士根香港金融理局公布负资产住宅揭贷款新调查(28家认机构提供资料)：截 2002年9月底负资产住宅贷款总宗数70112笔未偿总额1180亿港元占揭贷款未偿总额例达22％揭成数已达128％(原揭成数七成计算假设年已成金表明房价跌68％)均利率幅调优惠利率减0．76厘(前高优惠利率)负资产士负资产揭贷款量存仅影响社会济稳定增加银行揭业务风险
针述形势香港政府推出包括停售公屋(指廉租住房见描述)抑制房价跌等系列措施香港金融理局放宽利率限制 (原优惠利率十利差变优惠利率2．5％)鼓励新揭产品创新银行纷纷调利率推出加140％超MortgageOne账户(见描述)等新产品防范风险争取业务发展商低市价两成出售新楼提供二(见描述)送印刷费律师费提供低价装修低价出售家居等新措施招揽业务
2满足收入阶层需住房供应体系
着东方珠美誉香港作国际重济金融中心位较限房产开发空间间矛盾寸土寸金成香港房产价格明显特点香港住宅计价方式般方英尺单位换算目前香港住宅价格般方米12万元67万元等1998年香港房产市场价格已均降6成半结果
实现居者屋目标香港政府建立包括商品住宅居屋公屋祖屋制等满足收入阶层需住房供应体系种住房供应体系住房供应体系许相似处
商品住宅(包括豪宅)类似城市商品房客户中高收入阶层居民出售商品住宅般方英尺少港币标价住宅整套标价
居屋计划类似目前济适住房制度般商品住宅价格超出低收入阶层承受力20世纪70年代期政府开始推行居者屋／私机构参建居屋计划低价低收入贫困阶层出售居屋该计划香港房屋委员会负责执行该计划购买居屋申请条件限制白表 (注：该计划白表绿表两种申请资格)申请收入家庭总资产高限制求申请2年没拥住宅物业
公屋制度类似国目前建立推广廉租房供应制度公屋提供低收入贫困阶层居民廉价租住房屋前公屋允许购买允许租祝香港推出置公屋贷款计划公屋租买允许符合定条件公屋租户(公屋排名册前2万家庭)选择租住时低价购买新建公屋
祖屋制类似云南等建房形式土取等环节两者存较该制度针郊区村镇居民言村民出具相关证明证明住老屋土属家世代相传原址老屋进行翻修新建住房般会醒目位置标明某某(该家姓氏)
香港住房二级市场交易运作已较成熟培训老师讲香港便找位老者住周边社区房价情况讲听某套出售房屋估价做八九离十香港特殊环境造市场投资意识然侧面说明香港房产市场运作成熟住房二级市场交投活跃
1．2 香港住房揭市场产品体系产品创新
1丰富住房金融产品体系种样揭贷款计划
(1)住房二级市场均提供揭业务普通住宅豪宅居屋公屋等住房手交易二手交易均提供揭业务
(2)楼花(期房)楼宇(现房)均提供揭业务
(3)二加转等业务指首付款外房款提供揭贷款贷款抵押权般银行二指首付款提供揭贷款贷款抵押权般发展商财务公司加指客户偿部分贷款客户购房屋抵押核定贷款额度(重新核定)客户提供部分揭贷款(恒生银行加计划中款须申请循环部分贷款额度)转指客户提供银行间揭业务转移
(4)灵活变款方式包括：定额供款定年供款定息供款外币供款渐进式供款递减式供款延期供款净息供款两周供款等方式款利率采取固定利率方式采取浮动利率方式指出款方式实际操作中均实现仅理设计
(5)种样揭贷款计划实现居者屋低收入阶层居屋租者置屋目标香港政府通香港房屋委员会(房委)房屋协会(房协)提供种揭贷款计划提高低收入居民购房贷款力扩揭业务客户范围包括：居者屋揭贷款计划置居免息贷款计划置公屋贷款计划首次置业贷款计划计划特点包括：购房屋定限制般居屋公屋政府资助兴建(通价优惠等方式私机构开发)低价房屋购房申请家庭收入资产等定条件限制实行优惠补助措施：头年免款实行特优惠利率延长贷款期限提高贷款成数 (高达9成9成半甚免首付)符合条件申请月发放揭款补助金等房委房协提供补助贷款房委房协提供担保(定时间代息)邀请银行提供优惠利率贷款揭购房屋转售实行限制定时间允许转售定条件转售(关优惠返政府银行等)
2快速市场反应极强产品服务创新意识力
针香港楼市幅滑萎靡振造成负资产士济境况监部门迅速推出关政策指引家银行时符合条件负资产款调低揭利率减轻客户款负担渣汇丰中银等银行推出负资产揭中心专门办理负资产揭业务银行更推出高达房屋价值140％揭贷款额度增加款贷款渣银行推出负资产转延长款期(长40年)先息等弹性款措施均收取手续费述针性系列措施仅帮助款提高支付力时防范款支付力跌带违约风险
渣银行新推出MortgageOne账户更称揭业务中革命性创新该账户揭款存款账户揭账户相连日存款账户余额作款提前偿贷款金减少款利息支出提前偿贷款存款部分作银行款增加信贷额度客户时存款账户支龋MortgageOne账户创新单单种揭产品创新更重揭业务中引入更客户理财理念香港银行业称：揭综合户口
1．3 竞争激烈香港住房揭市场
香港银行般数业专攻住房揭市场竞争然十分激烈尤香港恒生渣等银行更全力争夺住房揭业务香港住房揭市场身吸引力外通揭业务争取客户提供金融服务(理财业务)扩客户业务规模非常重原
1强烈客户营销市场竞争意识
香港银行业务办现场参观中家银行均关业务印制宣传手册客户取阅外客户理挂牌岗开放式办公开展前台营销咨询业务更种普遍做法尤汇丰银行揭顾问中心更印象深刻客户直接进入办公场十位客户理开放式办公客户面面交流实现银行门槛放低办公开放拉客户距离真正实践中体现客户中心营销服务理念
香港银行业竞争基达完全竞争市场状态家银行提供产品价格种类基类似业务竞争焦点体现利产品服务创新丰富服务容提高服务质量业务办效率等方面旦产品服务创新者推出新优惠信贷政策银行会利种媒体进行广告宣传宣传中业务产品特点进行形象解释时留电话网站时供客户咨询
2真正差化性化客户服务
香港果某家银行拥账户资料会反映家银行客户信息系统中果部分业务家银行办理家银行会专门部门员负责受理咨询理财业务没该银行开立账户客户揭顾问中心(汇丰银行例)前台领取号牌序等客户理受理时客户理重许揭业务身揭业务衍生出金融服务客户旦客户理交流关资料会记录客户理会定期询问客户需求业务办理情况通踪服务争取业务客户理客户量身定做揭计划客户决定置业签署买卖合约整程提供专业意见提供律师产代理等转介服务介绍新楼市资讯客户指定点提供服务等说真正实现客户差化性化服务做条龙式服务质量
3丰富灵活产品设计种样信息宣传咨询渠道
前面列出基揭产品贷款计划款方式基础根市场竞争需客户性化需求香港银行会述产品操作方式进行灵活组合推出更丰富样化产品服务市场业务运作逐步规范成熟香港住房揭业务操作流程般较明确清晰细化标准化客户揭业务基情况做心中数根条件需求众金融产品中选择
4种样业务优惠
产品价格服务竞争外客户提供种优惠增强客户吸引力重竞争手段果某家银行揭业务客户般会持该银行信卡办卡时享免信卡年费优惠持银行信卡许消费场合享优惠利率竞争限制空间限许银行推出揭业务实行现金回赠方式定条件确定客户现金回赠额分摊年支付财务优惠头六月免费家居火险装修贷款车位贷款加转优惠等等
1．4 香港住房揭市场构成特点
1香港住房揭市场家机构参组成市场
机构包括：政府政府代理机构(香港房屋委员会房产权属登记机构)银行财务公司保险公司揭证券公司律师行房产评估机构市场交易中介机构等香港住房揭市场效运转赖机构职业务机结合某种意义讲银行住房揭业务中环节果离开机构参支持银行揭业务链条会中断会出现目前种类繁银行揭产品
2揭市场众参机构合作许揭业务产品创新成
通常情况香港银行业住房揭般求：贷款成数超房价七成期限长30年(时求：楼龄+贷款期限超40年款期限款年龄超60岁超需提供私担保)利率市场优惠利率(prime interest rate)基准浮动定范围
正前述实际业务中操作产品种类早已超范围原香港政府金融理局保证银行揭业务稳健运行前提时根市场形势调整监政策充分予银行揭业务利率贷款结构操作等方面创新灵活性外香港房委房协等政府代理机构揭证券公司保险公司等中介机构介入违反监求情况满足市场客户需求银行揭产品利推出
揭保险计划例项计划香港揭证券公司揭保险公司合作推出旨客户银行获高达9成贷款中2成贷款揭证券公司银行提供担保担保直效揭贷款未偿金余额降揭发放时楼价7成止揭证券公司时会保险公司进行项背背担保风险转嫁保险公司
1．5 香港房产房产金融市场中介服务
1资讯交易评估服务
房产纪公司等市场交易中介机构房产纪存仅活跃房产市场交投通信息资讯交流解决市场交易中信息称问题购房贷款提供信息操作支持房产评估机构服务房产交易双方银行提供重客观技术支持
2律师服务
律师行香港房产交易揭业务中占重位目前银行业务开展中遇许技术性法律性问题香港通律师行较解决环节中律师完成：
(1)业购置住宅时委托律师准备需文件包括时买卖合约楼契(正式买卖合)中：二手房买卖中物业产权抵押等情况律师行查证买卖双方必须选择律师行
(2)揭贷款批准律师行准备揭契 (贷款合)抵押契(抵押合)等文件律师行安排买方指定日期前签署楼契揭契抵押契等文件
(3)律师行通知银行银行揭贷款交予律师行律师行安排交予发展商(样律师行必须负责监控发展商须义务执行情况)律师行负责抵押合送交土注册处登记登记完毕交银行存
(4)转业务抵押登记变更环节律师行更发挥重作涉债权抵押权变更转涉两家银行代理律师会分关材料准备完毕商定某时刻实现债权账务转移时土注册处完成抵押权登记变更等
律师行处位重性香港律师操守责求非常严格
3客户信体系服务
目前香港房价幅缩水负资产士量增加银行揭业务违约率没出现样升情况良市场信环境香港较体现：
(1)客户家银行办理业务信记录非分记录般会集中起客户揭业务方面良信记录会影响业务办理
(2)专门客户资信机构统计收集客户银行信记录交易信情况银行付费查询
(3)通处置抵押物法律手段追讨等种方式非常方便行
(4)款选择破产破产受许限制外相长时期(45年)负偿款义务
(5)银行会根款实际情况设计采灵活款计划帮助款维系良信记录化解银行信贷风险
1．6 完善具高度操作性风险防范控制化解机制
香港银行业住房揭业务风险防范控制化解机制银行业机制思路基类似机制建设更完善许具体细节处理更周密建立明确清晰细化具体操作流程：
1贷前审批环节会综合考虑楼盘种素价格确定贷款成数限制根款实际条件确定合理贷款额度款方式担保条件根贷款额度建立分层次审批授权体制会认真调查款真实收入信记录等
2贷理制定明确理制度建立较完善信息理系统贷款风险分类状况时编写风险情况分析报告建立客户款贷款催收提醒制度贷款情况时录入信贷理信息系统利信息系统做贷款理工作
3建立明确清晰细化具体操作流程揭业务受理审批发放违约贷款具体处置明确细化操作流程培训老师提供培训资料环节清晰步骤细化分类明确信贷理流程图问题贷款风险化解流程图令感觉银行业风险防范化解理粗糙
1．7 香港住房揭证券化市场
鉴揭证券化银行揭业务发展重性香港政府着力推动揭证券化业务香港揭证券公司目前香港家开展揭证券化业务公司家公司香港政府发起成立该公司业务规模香港政府提供足够支持香港政府证券化业务重视程度见斑
揭证券化业务促进揭贷款流动性降低银行贷款集中度推动住房贷款二级市场发展中发挥着重作促进住房揭级市场规范化标准化起着重导作银行出售揭贷款必须成揭证券公司核准卖方出售贷款必须符合揭证券公司制定标准前述揭保险计划中超7成部分贷款必须符合揭证券公司标准获担保
二香港房产金融市场发展启示
2．1 加强政策市场踪研究时根形势变化发展制定合理业务发展战略策
房产业国民济发展中占重特殊位扩需拉动济增长支柱产业容易出现热泡沫影响济稳定发展产业国家会国民济发展时期房产业采取宏观调控政策房产市场济发展中占重位区城市 (香港)言样着城市化进程推进加快许中城市房产市场会演绎香港房产市场发展历史应香港政府房产市场揭市场调控政策香港银行做出相应反应中鉴益验房产业发展身周期性特点周期时间长短房产市场必然会历发展高潮衰落复苏样周复始循环周期目前国房产业发展银行信贷资金赖程度较高特银行房产业开发贷款揭贷款进行全程资金支持更提高银行房产业关联度房产市场风险容易转嫁银行身银行资金量卷入房产市场容易诱发泡沫发生重原泡沫破灭容易济金融造成重创根源发展房产金融业务必须时房产市场形势进行分析加强前瞻性研究根形势变化时采取相应策
2．2 加快产品服务创新断丰富产品体系服务容提高建设银行住房金融业务市场竞争力
提高产品服务创新市场中重性认识着国加入WT0时间推移香港市场竞争特点快会住房金融市场显现产品服务创新成竞争中取胜重手段
二学引进香港住房揭产品断丰富乐家产品体系
三真正建立客户需求中心营销服务机制建立快速市场反应机制时根客户特点推出差化性化金融产品服务
四加产品服务特点形象宣传增强客户产品服务特点认识拓宽宣传咨询渠道增加客户获取信息源效吸引争取客户
2．3 规范住房贷款业务运作提高业务办效率切实防范风险
学鉴香港住房揭业务操作流程完善优化现业务流程制定创新业务操作流程争取逐步实现业务操作流程细化标准化提高业务办效率特许具体细节处理更周密具体操作流程明确清晰细化
二建立健全风险防范机制鉴香港揭贷款风险理模式细化丰富违约贷款处理方式动积极效防范化解风险
2．4 充分利市场专业化分工积极引进利市场中介机制拓展市尝防范风险
积极加强房产交易中介咨询机构房产纪公司二手房交易中介机构合作扩业务规模拓宽渠道
二积极加强房产评估机构合作利评估机构专业技术提高产品定价握等方面力
三深入研究探讨律师制度房产金融业务中职鉴香港验加强律师合作增强业务操作技术行性法律效性切实防范风险
四加强保险公司等机构合作探讨拓宽业务合作范围性
五适考虑增加中介费银行支付减免客户支付费予客户适财务优惠政策等
2．5 加快提高科技手段业务理操作支持逐步建立信贷理客户关系理基础信息数库
理产品设计付诸实践操作必须赖技术手段力支持科技手段业务发展支持滞住房揭市场整体落香港揭市场重原目前中国建设银行住房贷款产品服务创新迟缓信贷理水客户信息理水足程度受科技手段滞制约加快科技开发提高信息技术业务理发展中应项非常紧迫务必须高度重视
2．6 积极稳步推进住房抵押贷款证券化业务
香港揭证券化发展验予点启示：
必须高度重视政府国家关理部门态度根关求握业务研发方争取获关政策支持
二设计符合国情住房抵押贷款证券化业务结构加快推进证券化技术操作研发促进业务开展行性
三高度重视证券化业务住房揭级市场规范导作
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2002年11月5日12日中国建设银行总行房产金融业务部孙冰峰副总理带队建设银行总行部分分行房产金融业务部关负责业务骨干总行力资源部员 30香港进行房产金融业务培训培训目通解香港住房揭市场情况揭业务运作吸取香港房产房产金融市场发展验教训引进香港银行业营理理念学鉴益业务运作方式操作流程产品品种关制度体系断规范中国建设银行房产金融业务运作加快产品创新步伐提高市场营销力促进业务持续稳定健康发展
香港房产金融市场发展特点
1．1 香港房产市场现状
1．房产价格持续幅跌负资产款量增加
1998年亚洲金融风暴香港房产价格路暴跌截目前已均降6成半左右房产市场未摆脱低迷萧条没止跌回升迹象香港居民采取购房形式置业投资意识非常强购房支出香港居民消费投资支出中占相高例次香港房价跌持续时间久跌幅度香港济金融发展社会稳定带利影响
负资产词流行引发系列问题典型例证住房揭香港居民购买住房手段银行揭贷款成数般超房价7成房价幅暴跌许揭款购房屋市价目前已远揭贷款未偿余额成负资产士根香港金融理局公布负资产住宅揭贷款新调查(28家认机构提供资料)：截 2002年9月底负资产住宅贷款总宗数70112笔未偿总额1180亿港元占揭贷款未偿总额例达22％揭成数已达128％(原揭成数七成计算假设年已成金表明房价跌68％)均利率幅调优惠利率减0．76厘(前高优惠利率)负资产士负资产揭贷款量存仅影响社会济稳定增加银行揭业务风险
针述形势香港政府推出包括停售公屋(指廉租住房见描述)抑制房价跌等系列措施香港金融理局放宽利率限制 (原优惠利率十利差变优惠利率2．5％)鼓励新揭产品创新银行纷纷调利率推出加140％超MortgageOne账户(见描述)等新产品防范风险争取业务发展商低市价两成出售新楼提供二(见描述)送印刷费律师费提供低价装修低价出售家居等新措施招揽业务
2满足收入阶层需住房供应体系
着东方珠美誉香港作国际重济金融中心位较限房产开发空间间矛盾寸土寸金成香港房产价格明显特点香港住宅计价方式般方英尺单位换算目前香港住宅价格般方米12万元67万元等1998年香港房产市场价格已均降6成半结果
实现居者屋目标香港政府建立包括商品住宅居屋公屋祖屋制等满足收入阶层需住房供应体系种住房供应体系住房供应体系许相似处
商品住宅(包括豪宅)类似城市商品房客户中高收入阶层居民出售商品住宅般方英尺少港币标价住宅整套标价
居屋计划类似目前济适住房制度般商品住宅价格超出低收入阶层承受力20世纪70年代期政府开始推行居者屋／私机构参建居屋计划低价低收入贫困阶层出售居屋该计划香港房屋委员会负责执行该计划购买居屋申请条件限制白表 (注：该计划白表绿表两种申请资格)申请收入家庭总资产高限制求申请2年没拥住宅物业
公屋制度类似国目前建立推广廉租房供应制度公屋提供低收入贫困阶层居民廉价租住房屋前公屋允许购买允许租祝香港推出置公屋贷款计划公屋租买允许符合定条件公屋租户(公屋排名册前2万家庭)选择租住时低价购买新建公屋
祖屋制类似云南等建房形式土取等环节两者存较该制度针郊区村镇居民言村民出具相关证明证明住老屋土属家世代相传原址老屋进行翻修新建住房般会醒目位置标明某某(该家姓氏)
香港住房二级市场交易运作已较成熟培训老师讲香港便找位老者住周边社区房价情况讲听某套出售房屋估价做八九离十香港特殊环境造市场投资意识然侧面说明香港房产市场运作成熟住房二级市场交投活跃
1．2 香港住房揭市场产品体系产品创新
1丰富住房金融产品体系种样揭贷款计划
(1)住房二级市场均提供揭业务普通住宅豪宅居屋公屋等住房手交易二手交易均提供揭业务
(2)楼花(期房)楼宇(现房)均提供揭业务
(3)二加转等业务指首付款外房款提供揭贷款贷款抵押权般银行二指首付款提供揭贷款贷款抵押权般发展商财务公司加指客户偿部分贷款客户购房屋抵押核定贷款额度(重新核定)客户提供部分揭贷款(恒生银行加计划中款须申请循环部分贷款额度)转指客户提供银行间揭业务转移
(4)灵活变款方式包括：定额供款定年供款定息供款外币供款渐进式供款递减式供款延期供款净息供款两周供款等方式款利率采取固定利率方式采取浮动利率方式指出款方式实际操作中均实现仅理设计
(5)种样揭贷款计划实现居者屋低收入阶层居屋租者置屋目标香港政府通香港房屋委员会(房委)房屋协会(房协)提供种揭贷款计划提高低收入居民购房贷款力扩揭业务客户范围包括：居者屋揭贷款计划置居免息贷款计划置公屋贷款计划首次置业贷款计划计划特点包括：购房屋定限制般居屋公屋政府资助兴建(通价优惠等方式私机构开发)低价房屋购房申请家庭收入资产等定条件限制实行优惠补助措施：头年免款实行特优惠利率延长贷款期限提高贷款成数 (高达9成9成半甚免首付)符合条件申请月发放揭款补助金等房委房协提供补助贷款房委房协提供担保(定时间代息)邀请银行提供优惠利率贷款揭购房屋转售实行限制定时间允许转售定条件转售(关优惠返政府银行等)
2快速市场反应极强产品服务创新意识力
针香港楼市幅滑萎靡振造成负资产士济境况监部门迅速推出关政策指引家银行时符合条件负资产款调低揭利率减轻客户款负担渣汇丰中银等银行推出负资产揭中心专门办理负资产揭业务银行更推出高达房屋价值140％揭贷款额度增加款贷款渣银行推出负资产转延长款期(长40年)先息等弹性款措施均收取手续费述针性系列措施仅帮助款提高支付力时防范款支付力跌带违约风险
渣银行新推出MortgageOne账户更称揭业务中革命性创新该账户揭款存款账户揭账户相连日存款账户余额作款提前偿贷款金减少款利息支出提前偿贷款存款部分作银行款增加信贷额度客户时存款账户支龋MortgageOne账户创新单单种揭产品创新更重揭业务中引入更客户理财理念香港银行业称：揭综合户口
1．3 竞争激烈香港住房揭市场
香港银行般数业专攻住房揭市场竞争然十分激烈尤香港恒生渣等银行更全力争夺住房揭业务香港住房揭市场身吸引力外通揭业务争取客户提供金融服务(理财业务)扩客户业务规模非常重原
1强烈客户营销市场竞争意识
香港银行业务办现场参观中家银行均关业务印制宣传手册客户取阅外客户理挂牌岗开放式办公开展前台营销咨询业务更种普遍做法尤汇丰银行揭顾问中心更印象深刻客户直接进入办公场十位客户理开放式办公客户面面交流实现银行门槛放低办公开放拉客户距离真正实践中体现客户中心营销服务理念
香港银行业竞争基达完全竞争市场状态家银行提供产品价格种类基类似业务竞争焦点体现利产品服务创新丰富服务容提高服务质量业务办效率等方面旦产品服务创新者推出新优惠信贷政策银行会利种媒体进行广告宣传宣传中业务产品特点进行形象解释时留电话网站时供客户咨询
2真正差化性化客户服务
香港果某家银行拥账户资料会反映家银行客户信息系统中果部分业务家银行办理家银行会专门部门员负责受理咨询理财业务没该银行开立账户客户揭顾问中心(汇丰银行例)前台领取号牌序等客户理受理时客户理重许揭业务身揭业务衍生出金融服务客户旦客户理交流关资料会记录客户理会定期询问客户需求业务办理情况通踪服务争取业务客户理客户量身定做揭计划客户决定置业签署买卖合约整程提供专业意见提供律师产代理等转介服务介绍新楼市资讯客户指定点提供服务等说真正实现客户差化性化服务做条龙式服务质量
3丰富灵活产品设计种样信息宣传咨询渠道
前面列出基揭产品贷款计划款方式基础根市场竞争需客户性化需求香港银行会述产品操作方式进行灵活组合推出更丰富样化产品服务市场业务运作逐步规范成熟香港住房揭业务操作流程般较明确清晰细化标准化客户揭业务基情况做心中数根条件需求众金融产品中选择
4种样业务优惠
产品价格服务竞争外客户提供种优惠增强客户吸引力重竞争手段果某家银行揭业务客户般会持该银行信卡办卡时享免信卡年费优惠持银行信卡许消费场合享优惠利率竞争限制空间限许银行推出揭业务实行现金回赠方式定条件确定客户现金回赠额分摊年支付财务优惠头六月免费家居火险装修贷款车位贷款加转优惠等等
1．4 香港住房揭市场构成特点
1香港住房揭市场家机构参组成市场
机构包括：政府政府代理机构(香港房屋委员会房产权属登记机构)银行财务公司保险公司揭证券公司律师行房产评估机构市场交易中介机构等香港住房揭市场效运转赖机构职业务机结合某种意义讲银行住房揭业务中环节果离开机构参支持银行揭业务链条会中断会出现目前种类繁银行揭产品
2揭市场众参机构合作许揭业务产品创新成
通常情况香港银行业住房揭般求：贷款成数超房价七成期限长30年(时求：楼龄+贷款期限超40年款期限款年龄超60岁超需提供私担保)利率市场优惠利率(prime interest rate)基准浮动定范围
正前述实际业务中操作产品种类早已超范围原香港政府金融理局保证银行揭业务稳健运行前提时根市场形势调整监政策充分予银行揭业务利率贷款结构操作等方面创新灵活性外香港房委房协等政府代理机构揭证券公司保险公司等中介机构介入违反监求情况满足市场客户需求银行揭产品利推出
揭保险计划例项计划香港揭证券公司揭保险公司合作推出旨客户银行获高达9成贷款中2成贷款揭证券公司银行提供担保担保直效揭贷款未偿金余额降揭发放时楼价7成止揭证券公司时会保险公司进行项背背担保风险转嫁保险公司
1．5 香港房产房产金融市场中介服务
1资讯交易评估服务
房产纪公司等市场交易中介机构房产纪存仅活跃房产市场交投通信息资讯交流解决市场交易中信息称问题购房贷款提供信息操作支持房产评估机构服务房产交易双方银行提供重客观技术支持
2律师服务
律师行香港房产交易揭业务中占重位目前银行业务开展中遇许技术性法律性问题香港通律师行较解决环节中律师完成：
(1)业购置住宅时委托律师准备需文件包括时买卖合约楼契(正式买卖合)中：二手房买卖中物业产权抵押等情况律师行查证买卖双方必须选择律师行
(2)揭贷款批准律师行准备揭契 (贷款合)抵押契(抵押合)等文件律师行安排买方指定日期前签署楼契揭契抵押契等文件
(3)律师行通知银行银行揭贷款交予律师行律师行安排交予发展商(样律师行必须负责监控发展商须义务执行情况)律师行负责抵押合送交土注册处登记登记完毕交银行存
(4)转业务抵押登记变更环节律师行更发挥重作涉债权抵押权变更转涉两家银行代理律师会分关材料准备完毕商定某时刻实现债权账务转移时土注册处完成抵押权登记变更等
律师行处位重性香港律师操守责求非常严格
3客户信体系服务
目前香港房价幅缩水负资产士量增加银行揭业务违约率没出现样升情况良市场信环境香港较体现：
(1)客户家银行办理业务信记录非分记录般会集中起客户揭业务方面良信记录会影响业务办理
(2)专门客户资信机构统计收集客户银行信记录交易信情况银行付费查询
(3)通处置抵押物法律手段追讨等种方式非常方便行
(4)款选择破产破产受许限制外相长时期(45年)负偿款义务
(5)银行会根款实际情况设计采灵活款计划帮助款维系良信记录化解银行信贷风险
1．6 完善具高度操作性风险防范控制化解机制
香港银行业住房揭业务风险防范控制化解机制银行业机制思路基类似机制建设更完善许具体细节处理更周密建立明确清晰细化具体操作流程：
1贷前审批环节会综合考虑楼盘种素价格确定贷款成数限制根款实际条件确定合理贷款额度款方式担保条件根贷款额度建立分层次审批授权体制会认真调查款真实收入信记录等
2贷理制定明确理制度建立较完善信息理系统贷款风险分类状况时编写风险情况分析报告建立客户款贷款催收提醒制度贷款情况时录入信贷理信息系统利信息系统做贷款理工作
3建立明确清晰细化具体操作流程揭业务受理审批发放违约贷款具体处置明确细化操作流程培训老师提供培训资料环节清晰步骤细化分类明确信贷理流程图问题贷款风险化解流程图令感觉银行业风险防范化解理粗糙
1．7 香港住房揭证券化市场
鉴揭证券化银行揭业务发展重性香港政府着力推动揭证券化业务香港揭证券公司目前香港家开展揭证券化业务公司家公司香港政府发起成立该公司业务规模香港政府提供足够支持香港政府证券化业务重视程度见斑
揭证券化业务促进揭贷款流动性降低银行贷款集中度推动住房贷款二级市场发展中发挥着重作促进住房揭级市场规范化标准化起着重导作银行出售揭贷款必须成揭证券公司核准卖方出售贷款必须符合揭证券公司制定标准前述揭保险计划中超7成部分贷款必须符合揭证券公司标准获担保
二香港房产金融市场发展启示
2．1 加强政策市场踪研究时根形势变化发展制定合理业务发展战略策
房产业国民济发展中占重特殊位扩需拉动济增长支柱产业容易出现热泡沫影响济稳定发展产业国家会国民济发展时期房产业采取宏观调控政策房产市场济发展中占重位区城市 (香港)言样着城市化进程推进加快许中城市房产市场会演绎香港房产市场发展历史应香港政府房产市场揭市场调控政策香港银行做出相应反应中鉴益验房产业发展身周期性特点周期时间长短房产市场必然会历发展高潮衰落复苏样周复始循环周期目前国房产业发展银行信贷资金赖程度较高特银行房产业开发贷款揭贷款进行全程资金支持更提高银行房产业关联度房产市场风险容易转嫁银行身银行资金量卷入房产市场容易诱发泡沫发生重原泡沫破灭容易济金融造成重创根源发展房产金融业务必须时房产市场形势进行分析加强前瞻性研究根形势变化时采取相应策
2．2 加快产品服务创新断丰富产品体系服务容提高建设银行住房金融业务市场竞争力
提高产品服务创新市场中重性认识着国加入WT0时间推移香港市场竞争特点快会住房金融市场显现产品服务创新成竞争中取胜重手段
二学引进香港住房揭产品断丰富乐家产品体系
三真正建立客户需求中心营销服务机制建立快速市场反应机制时根客户特点推出差化性化金融产品服务
四加产品服务特点形象宣传增强客户产品服务特点认识拓宽宣传咨询渠道增加客户获取信息源效吸引争取客户
2．3 规范住房贷款业务运作提高业务办效率切实防范风险
学鉴香港住房揭业务操作流程完善优化现业务流程制定创新业务操作流程争取逐步实现业务操作流程细化标准化提高业务办效率特许具体细节处理更周密具体操作流程明确清晰细化
二建立健全风险防范机制鉴香港揭贷款风险理模式细化丰富违约贷款处理方式动积极效防范化解风险
2．4 充分利市场专业化分工积极引进利市场中介机制拓展市尝防范风险
积极加强房产交易中介咨询机构房产纪公司二手房交易中介机构合作扩业务规模拓宽渠道
二积极加强房产评估机构合作利评估机构专业技术提高产品定价握等方面力
三深入研究探讨律师制度房产金融业务中职鉴香港验加强律师合作增强业务操作技术行性法律效性切实防范风险
四加强保险公司等机构合作探讨拓宽业务合作范围性
五适考虑增加中介费银行支付减免客户支付费予客户适财务优惠政策等
2．5 加快提高科技手段业务理操作支持逐步建立信贷理客户关系理基础信息数库
理产品设计付诸实践操作必须赖技术手段力支持科技手段业务发展支持滞住房揭市场整体落香港揭市场重原目前中国建设银行住房贷款产品服务创新迟缓信贷理水客户信息理水足程度受科技手段滞制约加快科技开发提高信息技术业务理发展中应项非常紧迫务必须高度重视
2．6 积极稳步推进住房抵押贷款证券化业务
香港揭证券化发展验予点启示：
必须高度重视政府国家关理部门态度根关求握业务研发方争取获关政策支持
二设计符合国情住房抵押贷款证券化业务结构加快推进证券化技术操作研发促进业务开展行性
三高度重视证券化业务住房揭级市场规范导作
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