深圳英联房产项目前期策划工作容模板
市场调研
（）城市发展PEST分析
1．城市发展政治环境（P）
1) 国家城市发展宏观政策
2) 城市规划发展趋分析
2．城市发展济环境（E）
1) 城市建设状况
2) 城市产业发展
3) 城市济实力（均GDP）
4) 城市消费实力 (恩格尔系数)
5) 城市精神价值
3．城市发展社会环境（S）
1) 城市口结构
2) 城市化水
3) 基尼系数
4) 均居住面积
4．城市发展技术环境（T）
1) 城市智力研发水
2) 新技术产品产值占重（ ）
3) 社会劳动生产率（元）
4) 科技进步贡献率（ ）
（二）城市发展房产总体环境调研
1城市房产市场现状特征
1) 城市房产市场总体特征
A 城市总体房产市场期历史发展轨迹分析
B 城市房产市场供求关系结构分析
C 城市房产区域特征分析
D 城市房产营销特征分析
2）城市房产发展市场体特征
A 城市房产开发体特征
B 城市房产产品特征
C 城市房产服务体特征
D 城市房产消费体特征
3）城市房产发展预测
A 宏观政策房产市场影响
B 城市投资环境发展分析
C 城市房产投资趋分析
D 城市房产发展趋势分析
（三）区域房产市场调研
1． 区域城市发展总体特征
2． 区域房产市场位特征
3．区域房产相关项目调研分析
研究区域项目周边区域
根产品代性项目竞争产品竞争性分层次研究容包括：
3）规划设计卖点
4）产品组合特征
户型面积厅房橱厕面积例面结构特色力户型等
5）项目定位
6）营销综合策略
7）价格标准策略
8）媒体广告效果
广告宣传广告语等
9）促销措施效果
10）销售状况
11）客户群分类特征
12）物业营理模式市场调查：服务项目收费业反应等
通区域周边范围商品住宅供应状况调查分析项目深圳市目前供应状况存差异寻找市场供应空白点供应足点
4．重点竞争性项目（现状潜）调研
1）3容
2）项目竞争关联性调研分析
A 项目处外部环境较
B 项目核心价值点较
C 项目市场机会较
D 项目发展策略较
E 竞争关联性分析较
5消费者群体研究
指消费群体建筑风格户型面积价格配套等方面需求调查
二项目SWOT分析
（）项目概况
1．项目基背景
2．项目规模状况
3．项目区位分析
4．项目周边环境
（二）项目SWOT分析（价值点市场机会）
1．项目优势
2．项目劣势
3．项目机会
4．项目威胁
5．项目发展战略思路
三项目定位
（） 目标客户定位
1．目标客户定位
1）市场细分
2）选择目标市场
3）目标市场细分定位
2．目标客户基特征
1）目标客户区域特征
2）目标客户家庭结构
3）目标客户职业
4）目标客户年龄
5）目标客户收入
6）目标客户置业次数
3目标客户置业需求特征
1）目标市场价值取分析
2）目标客户产品需求特征
（二） 项目总体市场定位
1．定位位品牌形象
2．定位产品功价值
3．定位消费者
4．定位述组合
（三）项目形象定位
1．项目推广形象定位
2．项目核心概念
3．市场形象涵
（四）项目产品定位
1整体规划策划（理念）
注重空间环境生态环境视觉环境文化环境文环境智环境理环境
2区规划策划
1）规划布局：综合效益环境处理区环境
2）群体组合：卫生安全求邻里关系群体间方特色
3）道路交通：道路选线道路选线形貌道路分级道路宽度道路断面健身道
4）配套设施网：公建筑（会童游戏场老龄活动场等）机动车竖设计等
5）绿化品植物配置：整体空间环境效果道路线景观公绿
3环境设计策划
1）居住环境设计般原
2）居住环境设计素
3）绿素设计
①绿植物配置
②绿花坛设计
③绿草坪设计
④园路设计
⑤区装饰场设计
4）环境品
①建筑品：休息厅桥出入口等
②装饰品：雕塑水景水池叠石假山壁画花坛铺等
③公设施品：路名牌标志牌门栋号电话厅灯具等
④游憩设施品：戏水池座椅桌子等
⑤工程设施品：斜坡护坡台阶等
4建筑设计策划
1建筑风格
2外立面造型色彩建筑材料
3住宅形式：低层层高层
5户型设计策划
1）产品组合策略
2）产品面组合
3）户型重确定
4）户型面积定位
5）户型室配
：面复式跃式错层等例户型面积例力户型
厅房橱厕柜窗门阳台等面积数量例等
6配套设施策划
1）会位置面积功等
2）童游乐场位置面积
3）老龄活动场位置面积
4）学校诊菜场商业等位置面积
5）体育中心：网球中心篮球场羽毛球馆壁球台球健身房游泳池等
（五）价格定位
1定价影响素
2价格制定原
3价格制定方法
4总体价格定位
5．起价均价确定
6．区位垂直面价差确定
7分期价格定位
8期价格走势
四项目概念性规划设计顾问
（）项目总体规划布局
1．项目规划功结构
2．项目空间尺度安排
3．项目规划布局
4．项目体济指标
（二）项目道路交通规划
1．项目道路网络规划
2．项目次出入口
3．项目静态交通规划
（三）项目绿化景观规划
1．项目园林规划风格
2．项目绿化景观布局
3．项目绿化指标建议
4．项目景观节点
5．项目鸟瞰局部表现
（四）建筑设计
1．建筑形式
2．建筑风格
3．立面色彩
（五）项目配套
1．配套商业环境概念提示
1） 商业配套位置确定
2） 商业业种选择
2．社区配套设施会功议
1） 生活教育配套建议
2） 社区服务中心
3） 会题确定
4） 会部功安排
5） 会收费标准确定
6） 社区文化活动建议
（六）建筑工程设计顾问
五项目济效益分析
（）项目建筑规模
1项目总体开发规模
2期开发规模
（二）项目总投资估算
1项目总价
2项目总建筑成：包括建筑成专业士费预见费理费财务费等
（三）项目建设周期
1项目总开发周期
2期项目建设周期（期项目需定产定销）
（四）项目盈利预测
项目盈利预测两部分组成：分期总体
1项目成
2项目净收入：项目毛收入－项目费（销售费营业税等税等）项目净收入
3项目利润
4项目利润率
（五）项目财务评估
（六）项目确定分析规避市场风险策略
1变量分析
2敏感性分析
3规避市场风险策略
六项目开发模式策划
根项目整体定位产品定位配套设施定位济效益分析等确定项目开发模式项目开发提供确实行建议
（）资金筹措计划
1项目资金源费
2项目资金合理安排
3收入支出优化方案
（二）施工组织安排
开发期安排配套设施施工安排体建筑配套设施建设序
（三）项目进度安排
七品牌策略
（）项目品牌
（二）公司品牌
品牌战略品牌整合品牌价值
八项目营销推广媒体策略
（）项目形象建立
1 视觉形象识系统（VI基础设计延展设计）
2 品牌命名（推广名成功品牌形象半）
3 题概念（宣传定位）
1）定位背景
2）推广名建议
3）区域战略定位
4）开发战略定位
5）市场战略定位
6）项目概念定位
7）项目形象定位
8）项目产品定位
9）项目文化定位
4项目重点推广题
1）产品定位容推广题
2）项目卖点提炼
A卖点确定
B卖点涵挖掘
C卖点分卖点表现方式传播途径
3）宣传推广原
4）广告语
5）系列宣传广告语
5现场包装
1）工现场：（工作形象包装设计（应））
·工形象围墙
·施工程中建筑体形象包装
·入口形象包装
·物业理形象包装导示
2）销售现场：（营销卖场设计）
·营销卖场室功布局设计
·营销卖场形象墙设计
·展板设计
·室装饰设计提示
3）样板房装修风格概念设计
·样板房家具风格确定饰物选择提示样板房施工指导
4）外卖场
6宣传物料（类宣传印刷品物料楼书海报展板等）
7市场炒作（前期市场预热性软文新闻炒作中期推广炒作）
8媒体广告（正式推广期报纸电视户外车体等媒体广告）
9活动推广（类公关促销事件行销活动）
1）活动推广原
2）活动推广类型
3）活动推广步骤
4）活动推广细算
（六） 广告传播策略
1．广告总体策略
2．广告阶段性划分
3．广告题创意求
4．促销题选择
5．入市前印刷品设计提示
6．广告费投放计划
（七）媒介组合策略
1．媒介选择
2．佳媒体组合方式建议
3．投放时阶栏目
4．投放频率
5．效果监测策略调整
九总体营销策略
（） 销售准备
1销售资料
2销售现场
3销售员
（二）推广时间
项目分期佳市时间次市量
（三）营销时机
营销时机策划握
（四）项目阶段营销张
1．项目形象导入期营销张
2．项目部认购期营销张
3．项目公开发售期营销张
4．项目热销期持续张
5．项目尾盘促销收尾手段建议
（五）销售形式
1现场销售
2参加组织型展销会
3外展场
4境外销售
5网络销售
（六）价格策略
1总体价格策略
2期价格策略
3阶段价格策略
（七）促销活动
1．促销组合
2．促销时机
3．促销费
4．促销评估
（八）销售理
十物业理顾问建议
物业理建议书
物业理操作规程
社区文化组织设计提示
十：项目开发理
项目品牌战略理
项目开发中力资源理
项目开发组织设计
十二项目综合评价
（）项目全程策划研究总结
（二）项目开发重点难点策
（三）项目面市场风险象
英联公司协助项目相关设计单位项目设计进行全程踪提出书面修改指导建议根项目进展发展商需求英联公司定期定期组织参项目规划设计开发相关类研讨会发布会证会组织重活动等断修改调整规划设计方案负责项目宣传推广商项目广告包装销售推广提出书面指导建议研讨
阶段工作时间视项目进展甲方求等作适调整
总费：
1．项工作总费60万——80（含第五项）
2．第五项费30—50万
具体费视工作容深度贵公司项目定
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深圳英联房产项目前期策划工作容模板
市场调研
（）城市发展PEST分析
1．城市发展政治环境（P）
1) 国家城市发展宏观政策
2) 城市规划发展趋分析
2．城市发展济环境（E）
1) 城市建设状况
2) 城市产业发展
3) 城市济实力（均GDP）
4) 城市消费实力 (恩格尔系数)
5) 城市精神价值
3．城市发展社会环境（S）
1) 城市口结构
2) 城市化水
3) 基尼系数
4) 均居住面积
4．城市发展技术环境（T）
1) 城市智力研发水
2) 新技术产品产值占重（ ）
3) 社会劳动生产率（元）
4) 科技进步贡献率（ ）
（二）城市发展房产总体环境调研
1城市房产市场现状特征
1) 城市房产市场总体特征
A 城市总体房产市场期历史发展轨迹分析
B 城市房产市场供求关系结构分析
C 城市房产区域特征分析
D 城市房产营销特征分析
2）城市房产发展市场体特征
A 城市房产开发体特征
B 城市房产产品特征
C 城市房产服务体特征
D 城市房产消费体特征
3）城市房产发展预测
A 宏观政策房产市场影响
B 城市投资环境发展分析
C 城市房产投资趋分析
D 城市房产发展趋势分析
（三）区域房产市场调研
1． 区域城市发展总体特征
2． 区域房产市场位特征
3．区域房产相关项目调研分析
研究区域项目周边区域
根产品代性项目竞争产品竞争性分层次研究容包括：
3）规划设计卖点
4）产品组合特征
户型面积厅房橱厕面积例面结构特色力户型等
5）项目定位
6）营销综合策略
7）价格标准策略
8）媒体广告效果
广告宣传广告语等
9）促销措施效果
10）销售状况
11）客户群分类特征
12）物业营理模式市场调查：服务项目收费业反应等
通区域周边范围商品住宅供应状况调查分析项目深圳市目前供应状况存差异寻找市场供应空白点供应足点
4．重点竞争性项目（现状潜）调研
1）3容
2）项目竞争关联性调研分析
A 项目处外部环境较
B 项目核心价值点较
C 项目市场机会较
D 项目发展策略较
E 竞争关联性分析较
5消费者群体研究
指消费群体建筑风格户型面积价格配套等方面需求调查
二项目SWOT分析
（）项目概况
1．项目基背景
2．项目规模状况
3．项目区位分析
4．项目周边环境
（二）项目SWOT分析（价值点市场机会）
1．项目优势
2．项目劣势
3．项目机会
4．项目威胁
5．项目发展战略思路
三项目定位
（） 目标客户定位
1．目标客户定位
1）市场细分
2）选择目标市场
3）目标市场细分定位
2．目标客户基特征
1）目标客户区域特征
2）目标客户家庭结构
3）目标客户职业
4）目标客户年龄
5）目标客户收入
6）目标客户置业次数
3目标客户置业需求特征
1）目标市场价值取分析
2）目标客户产品需求特征
（二） 项目总体市场定位
1．定位位品牌形象
2．定位产品功价值
3．定位消费者
4．定位述组合
（三）项目形象定位
1．项目推广形象定位
2．项目核心概念
3．市场形象涵
（四）项目产品定位
1整体规划策划（理念）
注重空间环境生态环境视觉环境文化环境文环境智环境理环境
2区规划策划
1）规划布局：综合效益环境处理区环境
2）群体组合：卫生安全求邻里关系群体间方特色
3）道路交通：道路选线道路选线形貌道路分级道路宽度道路断面健身道
4）配套设施网：公建筑（会童游戏场老龄活动场等）机动车竖设计等
5）绿化品植物配置：整体空间环境效果道路线景观公绿
3环境设计策划
1）居住环境设计般原
2）居住环境设计素
3）绿素设计
①绿植物配置
②绿花坛设计
③绿草坪设计
④园路设计
⑤区装饰场设计
4）环境品
①建筑品：休息厅桥出入口等
②装饰品：雕塑水景水池叠石假山壁画花坛铺等
③公设施品：路名牌标志牌门栋号电话厅灯具等
④游憩设施品：戏水池座椅桌子等
⑤工程设施品：斜坡护坡台阶等
4建筑设计策划
1建筑风格
2外立面造型色彩建筑材料
3住宅形式：低层层高层
5户型设计策划
1）产品组合策略
2）产品面组合
3）户型重确定
4）户型面积定位
5）户型室配
：面复式跃式错层等例户型面积例力户型
厅房橱厕柜窗门阳台等面积数量例等
6配套设施策划
1）会位置面积功等
2）童游乐场位置面积
3）老龄活动场位置面积
4）学校诊菜场商业等位置面积
5）体育中心：网球中心篮球场羽毛球馆壁球台球健身房游泳池等
（五）价格定位
1定价影响素
2价格制定原
3价格制定方法
4总体价格定位
5．起价均价确定
6．区位垂直面价差确定
7分期价格定位
8期价格走势
四项目概念性规划设计顾问
（）项目总体规划布局
1．项目规划功结构
2．项目空间尺度安排
3．项目规划布局
4．项目体济指标
（二）项目道路交通规划
1．项目道路网络规划
2．项目次出入口
3．项目静态交通规划
（三）项目绿化景观规划
1．项目园林规划风格
2．项目绿化景观布局
3．项目绿化指标建议
4．项目景观节点
5．项目鸟瞰局部表现
（四）建筑设计
1．建筑形式
2．建筑风格
3．立面色彩
（五）项目配套
1．配套商业环境概念提示
1） 商业配套位置确定
2） 商业业种选择
2．社区配套设施会功议
1） 生活教育配套建议
2） 社区服务中心
3） 会题确定
4） 会部功安排
5） 会收费标准确定
6） 社区文化活动建议
（六）建筑工程设计顾问
五项目济效益分析
（）项目建筑规模
1项目总体开发规模
2期开发规模
（二）项目总投资估算
1项目总价
2项目总建筑成：包括建筑成专业士费预见费理费财务费等
（三）项目建设周期
1项目总开发周期
2期项目建设周期（期项目需定产定销）
（四）项目盈利预测
项目盈利预测两部分组成：分期总体
1项目成
2项目净收入：项目毛收入－项目费（销售费营业税等税等）项目净收入
3项目利润
4项目利润率
（五）项目财务评估
（六）项目确定分析规避市场风险策略
1变量分析
2敏感性分析
3规避市场风险策略
六项目开发模式策划
根项目整体定位产品定位配套设施定位济效益分析等确定项目开发模式项目开发提供确实行建议
（）资金筹措计划
1项目资金源费
2项目资金合理安排
3收入支出优化方案
（二）施工组织安排
开发期安排配套设施施工安排体建筑配套设施建设序
（三）项目进度安排
七品牌策略
（）项目品牌
（二）公司品牌
品牌战略品牌整合品牌价值
八项目营销推广媒体策略
（）项目形象建立
1 视觉形象识系统（VI基础设计延展设计）
2 品牌命名（推广名成功品牌形象半）
3 题概念（宣传定位）
1）定位背景
2）推广名建议
3）区域战略定位
4）开发战略定位
5）市场战略定位
6）项目概念定位
7）项目形象定位
8）项目产品定位
9）项目文化定位
4项目重点推广题
1）产品定位容推广题
2）项目卖点提炼
A卖点确定
B卖点涵挖掘
C卖点分卖点表现方式传播途径
3）宣传推广原
4）广告语
5）系列宣传广告语
5现场包装
1）工现场：（工作形象包装设计（应））
·工形象围墙
·施工程中建筑体形象包装
·入口形象包装
·物业理形象包装导示
2）销售现场：（营销卖场设计）
·营销卖场室功布局设计
·营销卖场形象墙设计
·展板设计
·室装饰设计提示
3）样板房装修风格概念设计
·样板房家具风格确定饰物选择提示样板房施工指导
4）外卖场
6宣传物料（类宣传印刷品物料楼书海报展板等）
7市场炒作（前期市场预热性软文新闻炒作中期推广炒作）
8媒体广告（正式推广期报纸电视户外车体等媒体广告）
9活动推广（类公关促销事件行销活动）
1）活动推广原
2）活动推广类型
3）活动推广步骤
4）活动推广细算
（六） 广告传播策略
1．广告总体策略
2．广告阶段性划分
3．广告题创意求
4．促销题选择
5．入市前印刷品设计提示
6．广告费投放计划
（七）媒介组合策略
1．媒介选择
2．佳媒体组合方式建议
3．投放时阶栏目
4．投放频率
5．效果监测策略调整
九总体营销策略
（） 销售准备
1销售资料
2销售现场
3销售员
（二）推广时间
项目分期佳市时间次市量
（三）营销时机
营销时机策划握
（四）项目阶段营销张
1．项目形象导入期营销张
2．项目部认购期营销张
3．项目公开发售期营销张
4．项目热销期持续张
5．项目尾盘促销收尾手段建议
（五）销售形式
1现场销售
2参加组织型展销会
3外展场
4境外销售
5网络销售
（六）价格策略
1总体价格策略
2期价格策略
3阶段价格策略
（七）促销活动
1．促销组合
2．促销时机
3．促销费
4．促销评估
（八）销售理
十物业理顾问建议
物业理建议书
物业理操作规程
社区文化组织设计提示
十：项目开发理
项目品牌战略理
项目开发中力资源理
项目开发组织设计
十二项目综合评价
（）项目全程策划研究总结
（二）项目开发重点难点策
（三）项目面市场风险象
英联公司协助项目相关设计单位项目设计进行全程踪提出书面修改指导建议根项目进展发展商需求英联公司定期定期组织参项目规划设计开发相关类研讨会发布会证会组织重活动等断修改调整规划设计方案负责项目宣传推广商项目广告包装销售推广提出书面指导建议研讨
阶段工作时间视项目进展甲方求等作适调整
总费：
1．项工作总费60万——80（含第五项）
2．第五项费30—50万
具体费视工作容深度贵公司项目定
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