金银湖板块部分售楼盘
市
场
调
查
报
告
2003年1月13日
文件签送：
第章 调查说明
调查时间：2003年1月10日午9点午2点
二调查目：
1 通销楼盘实调查收集板块产品销售信息
2 通资料整理研究先进楼盘鉴处公司新项目开发提供建议
3 通案例研究断提高策划组员素质
三调查实施单位：
1 次调查参员：周靖袁西张国良徐婕张炜王艳玲
2 资料讨员：周靖袁西张国良徐婕张炜王艳玲郭华梁辛达扬潘继征
3 调查报告文案写作：文案初稿袁西深化定稿周靖
四调查范围：
针银湖项目间交通相便公司专车足量步行时间调查进程影响较加餐饮配套尚未完善中餐回市解决次调查原计划7调查象（高尔夫城市花园万科四季花城黄金海岸恋湖家园汀香水榭丽水佳园碧海花园）终完成前面五
五调查方法：采实踏询问网搜索相结合
六资料统计分析方法：次调查资料统计根调查记录收集楼书资料加整理分析方法力求全面客观
七权威性说明：次调查时间限资料收集欠齐全象解深度够报告资料源基保证调查报告真实性
第二章 调查资料统计分析
板块城市配套情况调查
配套
调查情况
交通
整板块道路畅通目前60360447595三条区间公汽进入园区595进入汉口市中心
教育
已建成学校睿升学校实力颇雄厚贵族学校目前部分盘项目规划部分幼园学教育设施放第期
商网
开发商区中安排商业网点着区入住率提高家型超市进入园区意
医院
综合性医院正选址部分盘配药店市型医院建立口关系
银行邮电
部分盘均区配套相应服务机构
特网络
属基配套
水电
目前施工电没问题着项目期项目销售入住口增加生活电点紧张现正选址变供电站马池桥附
煤气
已进入碧海万科马进入恋湖汀香水榭黄金海岸等
污水
未知
表资料统计较出：
1 然板块路网系统完善移动公交通设施没进进入公汽基短途区间车项目甚辆公汽没通整板块生活市相难谈便利整家庭1辆私家车车族说诸便点万科业声称万科欺骗举（广告注明4路车没标明起点站终点站）然着整板块开发深入3－5年解决
2 教育配套然板块教育资源足板块项目建幼园学较建中学较少建高中没均教育配套放期前期入住说开发商描述贵族式教育然张规划已开发商没教育做卖点
3 商业配套项目均部进行配套目前正式开业（目前销售率尚入率高）商逐利性分析种便暂时消费者希先成熟商业配套商希先成熟消费群体市场已
4 城市配套客观说：板块做新兴发展区域具强成长潜力目前城市生活配套然弱项需政府开发商间更互动需开发商更承担政府职促进板块成熟繁荣
二 调查象规划指标统计分析
楼盘名称
开发商
占面积
（亩）
开发面积
（万方）
容积率
绿化率
高尔夫城市花园
武汉市高尔夫房产开发公司
570
58
153
42
万科四季花城
武汉万科房产公司
东区410
西区1500
东区24
09
56
丁香水榭
武汉美愿景房产开发公司
272
1226
09
4500
恋湖家园
武汉深江物业发展公司
450
32
12
4698
黄金海岸
湖北汇丰置业责公司
124
735
059
4650
丽水佳园
海发展武汉公司
470
36
14
40
碧海花园
武汉宏宇玉龙房产开发公司
800
20
07
54
表资料出：
1 板块项目命名相市区项目说更具诗情画意充分表现水景魅力
2 绝部分开发商混血外型房产公司武汉注册合资分公司外总公司强资金品牌支持特象市公司深圳万科北京房产行业黑马美愿景公司等国际着30年高素质房产开发理验香港新邦国际限公司（武汉高尔夫房产公司级公司）等
3 充分发挥板块土资源丰富优势占少数百亩数千亩均属武汉数着盘盘利身配套弥补城市配套足二树招风更实力广告更容易出名
4 开发容积率分析次调查部分项目规划指标均10项目现场情况项目湖亲水公园设施占较真正住宅组团区建筑密度估计15左右象高尔夫花园15容积率量联排墅建筑密度感觉点
5 绿化率均40市项目相明显景观优势
三项目规划设计特点分析
楼盘名称
布局
层数
结构
户型
风格
环境
配套
智化
高尔夫城市花园
中心景观四周成辐射状布局
3层联排层高墅4层复式洋房12层高层23层高层
框架
98313方米17种户型
现代简约风格
组团景观取景五洲著名高尔夫景观特色四面水景景观优势密度高楼前私家花园外基没公绿原高尔夫广场说概念没象南国奥林匹克花园样形成互动
会商网健身休闲餐饮幼园学游泳池
宽带视讲红外监控三表远传
万科四季花城
行列式半围合锯齿形相结合
墅3层洋房45层
框架
90220方米式户型做户户阳光房
欧洲镇风格
入口建设中型休闲假日广场条欧式水景带贯穿整项目楼前绿化相量做步移景易门前广场景观先行
会幼园菜场银行药店商网公交汽车站
视讲红外线监控
丁香水榭
行列式总体围绕中心狭长工湖布局重视南北
联排墅3层花园洋房56层
框架
墅160250方米花园洋房106153
现代简约风格
美国EDAW公司设计然没天然湖优势中心带工湖入口棕榈道定特色步行道彩色波浪型户均私家花园顶层露台部分水泥板遮阳棚
会泳池网球场篮球场特色广场童游乐区等
三网合电视监控视讲联动报警
方米
恋湖家园
项目较点兵营式感觉
全部6层洋房
砖混框架
二室二厅卫三室两厅两卫户型偏
美国镇风格
期建筑湖优势中心建30亩半园型工湖景中式荷池西式穹顶亭钟楼相结合整建筑风格似相匹配点模仿深圳万科四季花城感觉入口商业街缺少动感水景点缀参感觉点空寂缺少居家温馨感工湖景观先行
学校商业街较长规划超市银行休闲邮电药店时装店网吧美容店精品店咖啡店类齐全没家开业
宽带红外监控
黄金海岸
总体成扇型放射状布局
独立墅联排墅2－3层花园洋房5层
框架
墅167300方米洋房2*1－3*246179方米
现代简约风格
采工护城河围合成四面环水社区中心建圆形题公园中式凉亭水景假山相结合圆形限制意境浓厚题公园景观先行
会网球场泳池休闲设施齐全湖休闲带
三网合水质净化系统
丽水佳园
层高层
砖混框架
幼园商业服务区会
视讲红外监控
表资料较分析出：
1 布局设计意充分利水景形成项目中心水景环形辐射布局特点墅般建水边方面环境墅建设基条件卖点二空间形成中高外低景观视线空间利景观享
2 天独厚然环境整板块言开发产品品种较丰富湖区墅墅分独立两联体六联体八联体等三层少量复式楼四层洋房顶层做复式楼洋房５６层部分高层少量高层破武汉市年郊区建高层惯例
3 项目产品重点天然景观优势存差推出产品组合偏重象汀香水榭高尔夫花园更重联体墅万科四季花城恋湖家园更偏重花园洋房黄金海岸更偏重独立墅
4 产品结构外尚项目起点高彻底摆脱宏宇碧海花园砖混保证低价模式常青花园百步花园南湖花园先建砖混建框架梯级开发模式保证整板块楼盘档次素质树立高尚住宅板块形象
5 整板块产品类型相应房型品种较齐全独立墅双联墅联墅复式楼洋房２＊１２＊２３＊２４＊２５＊２均46－3００方米满足客户群
6 具体项目户型面积集中范围高尔夫花园偏重户型基200140栋高层万科偏重中户型汀香水榭等墅较项目户型更针户家设计黄金海岸似想老少通吃户型户型
7 建筑总体风格采较现代简约外立面设计风格意图克隆欧洲意利镇掀起场新造镇运动
8 楼盘集中针银湖周边湖规划优势重卖点加开发商区部非常重视环境建设量做四季草常青花常开调查时已寒冬整板块空气清新宜湖水清澈项目部更草色葱茏花姿招展感觉然幺亲切冬天幺遥远
9 湖水景外数项目量部进步营造工水景水景优势发挥极水景静态环境带动感亲切感三维空间变成六维空间颜色变丰富层层次穷恋湖家园商业街缺乏水景点缀建筑变非常生硬冷漠
10 保证项目档次部分项目请名家进行规划景观设计高尔夫城市花园规划设计香港BFD建筑事物景观设计美国泛亚易道限公司丁香水榭景观设计美国EDAW公司
11 期房销售阶段做部分景观先行已项目开发创新动作标准动作进谁环境更动消费者心
12 外部配套足整板块通病项目力板块部创造相应配套条件保证业生活便利
13 项目智化程度基保证基三网合联动报警没追求高层次智化体系
四楼盘市场推广特点统计分析
盘名
销售现况
价格
揭
热销户型
卖场特点
广告语
消费体
题概念
促销活动
高尔夫花园
期宝湖居剩少量现房二期丽湖居正热销
高层1900－2300墅2300－2600
八成30年
墅
宽敞气派华夏银行建设银行服务网点
尊贵府邸卓越
高收入车族
绿色生态
花样较利节日客户搞联谊活动
万科四季花城
期已售磬二期开售
1期2500二期估计2800
八成30年
三室两厅两卫
宽敞童游艺角杂志架情味较浓样板房营造生活体验
美丽方
中高收入者
倡导种全新生活方式
举办艺术节演唱会节假日亲情活动入住者举办社区体育活动
汀香水榭
基售完
1450
八成30年
墅三室两厅两卫
般特点
成老汉口领跑新生活
中收入者
生态
恋湖家园
般
1450
七成30年
两室厅三室两厅
宽敞明亮
美式生活特区恋湖恋家恋生活
中高收入者
生态
未深入解
黄金海岸
湖独立式墅复式楼洋房3*2*2销售情况户型般
洋房1230起联1680起双联1780起独立
八成30年
墅三室两厅两卫
较特点市网点中山公园附
金银湖生态家园湖景墅您尊
高中低收入者兼顾
生态
未解
1880起
丽水佳园
1700
生态
未解
表格分析概括出该板块特点
１ 单项目价格较价格参差起万科高尔夫品牌优势价格遥遥领先丁香水榭恋湖家园黄金海岸碧海花园价格相
２ 销售价格普遍接甚高市非中心景观区销售状况非常针银湖板块短时间成武汉市热点板块高尚住宅区充分展示武汉市民居住环境偏爱
３ 面消费群体属中高收入阶层揭支持例年限然较位
４ 热销户型湖墅销售情况较碧海花园外已售完花园洋房中户型黄金海岸户型反受冷落说明然车族实力接受户型希环境空间充分释放
５ 做郊景观盘部分项目均充分利金银湖然资源营造生态概念做盘充分发挥配套全优势宣传某种理想生活方式题
６ 卖场布置中楼盘档次开发商专业程度万科卖场布置感觉系统VI设计品牌包装魅力题营造性化文化表现样板房消费者期房阶段体验住宅空间材料质量环境生活氛围价格高走俏处
７ 做郊盘消费者房便项目现场售楼部外市设者数卖场方便消费者解项目统专车接现场房
８ 广告语感性诉求万科偏重四季花城美黄金海岸高尔夫诉尊贵汀香水榭诉求新生活
９ 针消费体高尔夫明显针高收入阶层万科针中高收入阶层汀香水榭恋湖家园然单价高墅面积总价基面中高收入家庭重点应该二次职业群体
１０ 促销手段项目均十分重视促销活动气集聚
第三章 万科四季花城重点调查
说明
万科做专业产领跑者次学重点象售楼部感受外已交付期工程中进行深入考察加四季花城第期开盘时进行解踪现部分特色整理：
二 特色摘录
１ 规划布局：
n 武汉四季花城然溯源深圳万科四季花城开发商万科没完全克隆产品贯穿种造镇造理想生活理念充分发挥邻水亲水优势中花木作物南方产量做四季花常开符四季花城名
n 组团布局结合敛外放原理中西结合组团封闭分隔敛营造私密空间者说渡空间组团外步行街广场放满足沟通交流需更乐融融社区生活场景
n 景观水景难维护增加物业理费万科然水景贯穿整项目整社区变生动水中建筑植物倒影空间变更层次感色彩更加丰富满足亲水天性
２ 题表现
n 万科广场商业街种亭架挂种假花篮
n 组团花命名
n 广告宣传量花卉
n 建筑色彩非常鲜艳组团间彼
n 花坛里种花木量保证季节花开花落
n 三标志性黄色花瓶点缀花城角落花瓶里花根季节更换
３ VI包装
n 项目彩色太阳标志非常醒目
n 路牌广告标志进行放
n 标志贯穿销售环节
n 水景广场绘标志
n 甚雨水口铸铁盖板项目品牌标志（四季花城专门造）见万科品牌意识强心细
４ 文化表现
n 广场书车供广场休闲免费阅览
n 售楼部杂志栏供消费者取阅
n 举办种文化艺术节
n 举办种装修知识讲座
５ 配套设施
n 商业配套量解决日常生活需搞太
n 商业门面先确定营容建设初便外招标
n 住户情况建设时菜市场组织菜源保证品类
n 解决交通问题公交公司协调营足进行补贴
n 市名校名医院建立口关系建设高额收费贵族学校
６ 卖场感受
n 种宣传杂志万客会
n 售楼动性高
n 房号销售阶段售楼价格保密营造销售神秘感
n 错层卖场营造层次感
n 展板鲜艳公司品牌历史项目进行全面宣传
n 卖场厕档次超三星际酒店
７ 工程质量
n 通专业流程理造程精品
n 总部成立设计研究中心分部设计部户型成克隆母
n 建筑理细部动
n 业参理感受现场质量理程
n 建立开发商消费者互动沟通渠道重视客户意见时处理整处理程进行公开形成万科理解消费者感事
８ 广告宣传
n 分阶段进行宣传刚进入武汉时重点万科公司品牌进行宣传武汉消费者认识万科第期项目取市场成功便偏万科生活方式理念诉求武汉消费者认万科
n 早期广告注重花卉表现理想生活解释期广告注重生活实景表现
n 营造产品环境广告气势消费者良第印象时通产品营销物业理细部感动消费者
n 重（产品硬件——建筑环境）美丽外（产品软件——理）感
n 广告词非常夸张富美联想万科说家似怀疑吹牛选择万科选择种生活态度建筑限生活等四季花城等回家种似淡饱含关爱广告语
９ 项目促销
n 放号制代部认购制期房时卖房号集中样板房集中发布价格信息集中进行排队选房制造神秘感紧张感万科姐非常热情信息提供分阶段电话联系断客户关系电话联络中变浓洽
n 准现房销售营造销售特色保护消费者权益
n 标准现板房消费者提前感受产品质量居住氛围
n 举办种促销活动建筑艺术讲座摄影征文足球赛业联谊晚会万客会周年庆典文化艺术节巨星演唱会等
n 吸收传统家电行业惯促销方法广场路演动产动起
n 充分沟通万客会网络BBS
１０
n 方面非常张扬宣传第领跑者方面非常谦虚房产开发企业学
n 期刊万客会实际非常特广告宣传册假说电视5秒广告够说句话60秒广告够讲事幺万科万客会讲生动感事中图文茂宣扬某位典型成功业资生活方式事形式宣扬万科建筑美环境美理服务位起赤裸裸广告感知少倍
n 万科网站BBS业开发商沟通提供充分舞台骄傲万科中表现温驯没说教聆听解释第时间解决问题广告胜广告
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金银湖板块部分售楼盘
市
场
调
查
报
告
2003年1月13日
文件签送：
第章 调查说明
调查时间：2003年1月10日午9点午2点
二调查目：
1 通销楼盘实调查收集板块产品销售信息
2 通资料整理研究先进楼盘鉴处公司新项目开发提供建议
3 通案例研究断提高策划组员素质
三调查实施单位：
1 次调查参员：周靖袁西张国良徐婕张炜王艳玲
2 资料讨员：周靖袁西张国良徐婕张炜王艳玲郭华梁辛达扬潘继征
3 调查报告文案写作：文案初稿袁西深化定稿周靖
四调查范围：
针银湖项目间交通相便公司专车足量步行时间调查进程影响较加餐饮配套尚未完善中餐回市解决次调查原计划7调查象（高尔夫城市花园万科四季花城黄金海岸恋湖家园汀香水榭丽水佳园碧海花园）终完成前面五
五调查方法：采实踏询问网搜索相结合
六资料统计分析方法：次调查资料统计根调查记录收集楼书资料加整理分析方法力求全面客观
七权威性说明：次调查时间限资料收集欠齐全象解深度够报告资料源基保证调查报告真实性
第二章 调查资料统计分析
板块城市配套情况调查
配套
调查情况
交通
整板块道路畅通目前60360447595三条区间公汽进入园区595进入汉口市中心
教育
已建成学校睿升学校实力颇雄厚贵族学校目前部分盘项目规划部分幼园学教育设施放第期
商网
开发商区中安排商业网点着区入住率提高家型超市进入园区意
医院
综合性医院正选址部分盘配药店市型医院建立口关系
银行邮电
部分盘均区配套相应服务机构
特网络
属基配套
水电
目前施工电没问题着项目期项目销售入住口增加生活电点紧张现正选址变供电站马池桥附
煤气
已进入碧海万科马进入恋湖汀香水榭黄金海岸等
污水
未知
表资料统计较出：
1 然板块路网系统完善移动公交通设施没进进入公汽基短途区间车项目甚辆公汽没通整板块生活市相难谈便利整家庭1辆私家车车族说诸便点万科业声称万科欺骗举（广告注明4路车没标明起点站终点站）然着整板块开发深入3－5年解决
2 教育配套然板块教育资源足板块项目建幼园学较建中学较少建高中没均教育配套放期前期入住说开发商描述贵族式教育然张规划已开发商没教育做卖点
3 商业配套项目均部进行配套目前正式开业（目前销售率尚入率高）商逐利性分析种便暂时消费者希先成熟商业配套商希先成熟消费群体市场已
4 城市配套客观说：板块做新兴发展区域具强成长潜力目前城市生活配套然弱项需政府开发商间更互动需开发商更承担政府职促进板块成熟繁荣
二 调查象规划指标统计分析
楼盘名称
开发商
占面积
（亩）
开发面积
（万方）
容积率
绿化率
高尔夫城市花园
武汉市高尔夫房产开发公司
570
58
153
42
万科四季花城
武汉万科房产公司
东区410
西区1500
东区24
09
56
丁香水榭
武汉美愿景房产开发公司
272
1226
09
4500
恋湖家园
武汉深江物业发展公司
450
32
12
4698
黄金海岸
湖北汇丰置业责公司
124
735
059
4650
丽水佳园
海发展武汉公司
470
36
14
40
碧海花园
武汉宏宇玉龙房产开发公司
800
20
07
54
表资料出：
1 板块项目命名相市区项目说更具诗情画意充分表现水景魅力
2 绝部分开发商混血外型房产公司武汉注册合资分公司外总公司强资金品牌支持特象市公司深圳万科北京房产行业黑马美愿景公司等国际着30年高素质房产开发理验香港新邦国际限公司（武汉高尔夫房产公司级公司）等
3 充分发挥板块土资源丰富优势占少数百亩数千亩均属武汉数着盘盘利身配套弥补城市配套足二树招风更实力广告更容易出名
4 开发容积率分析次调查部分项目规划指标均10项目现场情况项目湖亲水公园设施占较真正住宅组团区建筑密度估计15左右象高尔夫花园15容积率量联排墅建筑密度感觉点
5 绿化率均40市项目相明显景观优势
三项目规划设计特点分析
楼盘名称
布局
层数
结构
户型
风格
环境
配套
智化
高尔夫城市花园
中心景观四周成辐射状布局
3层联排层高墅4层复式洋房12层高层23层高层
框架
98313方米17种户型
现代简约风格
组团景观取景五洲著名高尔夫景观特色四面水景景观优势密度高楼前私家花园外基没公绿原高尔夫广场说概念没象南国奥林匹克花园样形成互动
会商网健身休闲餐饮幼园学游泳池
宽带视讲红外监控三表远传
万科四季花城
行列式半围合锯齿形相结合
墅3层洋房45层
框架
90220方米式户型做户户阳光房
欧洲镇风格
入口建设中型休闲假日广场条欧式水景带贯穿整项目楼前绿化相量做步移景易门前广场景观先行
会幼园菜场银行药店商网公交汽车站
视讲红外线监控
丁香水榭
行列式总体围绕中心狭长工湖布局重视南北
联排墅3层花园洋房56层
框架
墅160250方米花园洋房106153
现代简约风格
美国EDAW公司设计然没天然湖优势中心带工湖入口棕榈道定特色步行道彩色波浪型户均私家花园顶层露台部分水泥板遮阳棚
会泳池网球场篮球场特色广场童游乐区等
三网合电视监控视讲联动报警
方米
恋湖家园
项目较点兵营式感觉
全部6层洋房
砖混框架
二室二厅卫三室两厅两卫户型偏
美国镇风格
期建筑湖优势中心建30亩半园型工湖景中式荷池西式穹顶亭钟楼相结合整建筑风格似相匹配点模仿深圳万科四季花城感觉入口商业街缺少动感水景点缀参感觉点空寂缺少居家温馨感工湖景观先行
学校商业街较长规划超市银行休闲邮电药店时装店网吧美容店精品店咖啡店类齐全没家开业
宽带红外监控
黄金海岸
总体成扇型放射状布局
独立墅联排墅2－3层花园洋房5层
框架
墅167300方米洋房2*1－3*246179方米
现代简约风格
采工护城河围合成四面环水社区中心建圆形题公园中式凉亭水景假山相结合圆形限制意境浓厚题公园景观先行
会网球场泳池休闲设施齐全湖休闲带
三网合水质净化系统
丽水佳园
层高层
砖混框架
幼园商业服务区会
视讲红外监控
表资料较分析出：
1 布局设计意充分利水景形成项目中心水景环形辐射布局特点墅般建水边方面环境墅建设基条件卖点二空间形成中高外低景观视线空间利景观享
2 天独厚然环境整板块言开发产品品种较丰富湖区墅墅分独立两联体六联体八联体等三层少量复式楼四层洋房顶层做复式楼洋房５６层部分高层少量高层破武汉市年郊区建高层惯例
3 项目产品重点天然景观优势存差推出产品组合偏重象汀香水榭高尔夫花园更重联体墅万科四季花城恋湖家园更偏重花园洋房黄金海岸更偏重独立墅
4 产品结构外尚项目起点高彻底摆脱宏宇碧海花园砖混保证低价模式常青花园百步花园南湖花园先建砖混建框架梯级开发模式保证整板块楼盘档次素质树立高尚住宅板块形象
5 整板块产品类型相应房型品种较齐全独立墅双联墅联墅复式楼洋房２＊１２＊２３＊２４＊２５＊２均46－3００方米满足客户群
6 具体项目户型面积集中范围高尔夫花园偏重户型基200140栋高层万科偏重中户型汀香水榭等墅较项目户型更针户家设计黄金海岸似想老少通吃户型户型
7 建筑总体风格采较现代简约外立面设计风格意图克隆欧洲意利镇掀起场新造镇运动
8 楼盘集中针银湖周边湖规划优势重卖点加开发商区部非常重视环境建设量做四季草常青花常开调查时已寒冬整板块空气清新宜湖水清澈项目部更草色葱茏花姿招展感觉然幺亲切冬天幺遥远
9 湖水景外数项目量部进步营造工水景水景优势发挥极水景静态环境带动感亲切感三维空间变成六维空间颜色变丰富层层次穷恋湖家园商业街缺乏水景点缀建筑变非常生硬冷漠
10 保证项目档次部分项目请名家进行规划景观设计高尔夫城市花园规划设计香港BFD建筑事物景观设计美国泛亚易道限公司丁香水榭景观设计美国EDAW公司
11 期房销售阶段做部分景观先行已项目开发创新动作标准动作进谁环境更动消费者心
12 外部配套足整板块通病项目力板块部创造相应配套条件保证业生活便利
13 项目智化程度基保证基三网合联动报警没追求高层次智化体系
四楼盘市场推广特点统计分析
盘名
销售现况
价格
揭
热销户型
卖场特点
广告语
消费体
题概念
促销活动
高尔夫花园
期宝湖居剩少量现房二期丽湖居正热销
高层1900－2300墅2300－2600
八成30年
墅
宽敞气派华夏银行建设银行服务网点
尊贵府邸卓越
高收入车族
绿色生态
花样较利节日客户搞联谊活动
万科四季花城
期已售磬二期开售
1期2500二期估计2800
八成30年
三室两厅两卫
宽敞童游艺角杂志架情味较浓样板房营造生活体验
美丽方
中高收入者
倡导种全新生活方式
举办艺术节演唱会节假日亲情活动入住者举办社区体育活动
汀香水榭
基售完
1450
八成30年
墅三室两厅两卫
般特点
成老汉口领跑新生活
中收入者
生态
恋湖家园
般
1450
七成30年
两室厅三室两厅
宽敞明亮
美式生活特区恋湖恋家恋生活
中高收入者
生态
未深入解
黄金海岸
湖独立式墅复式楼洋房3*2*2销售情况户型般
洋房1230起联1680起双联1780起独立
八成30年
墅三室两厅两卫
较特点市网点中山公园附
金银湖生态家园湖景墅您尊
高中低收入者兼顾
生态
未解
1880起
丽水佳园
1700
生态
未解
表格分析概括出该板块特点
１ 单项目价格较价格参差起万科高尔夫品牌优势价格遥遥领先丁香水榭恋湖家园黄金海岸碧海花园价格相
２ 销售价格普遍接甚高市非中心景观区销售状况非常针银湖板块短时间成武汉市热点板块高尚住宅区充分展示武汉市民居住环境偏爱
３ 面消费群体属中高收入阶层揭支持例年限然较位
４ 热销户型湖墅销售情况较碧海花园外已售完花园洋房中户型黄金海岸户型反受冷落说明然车族实力接受户型希环境空间充分释放
５ 做郊景观盘部分项目均充分利金银湖然资源营造生态概念做盘充分发挥配套全优势宣传某种理想生活方式题
６ 卖场布置中楼盘档次开发商专业程度万科卖场布置感觉系统VI设计品牌包装魅力题营造性化文化表现样板房消费者期房阶段体验住宅空间材料质量环境生活氛围价格高走俏处
７ 做郊盘消费者房便项目现场售楼部外市设者数卖场方便消费者解项目统专车接现场房
８ 广告语感性诉求万科偏重四季花城美黄金海岸高尔夫诉尊贵汀香水榭诉求新生活
９ 针消费体高尔夫明显针高收入阶层万科针中高收入阶层汀香水榭恋湖家园然单价高墅面积总价基面中高收入家庭重点应该二次职业群体
１０ 促销手段项目均十分重视促销活动气集聚
第三章 万科四季花城重点调查
说明
万科做专业产领跑者次学重点象售楼部感受外已交付期工程中进行深入考察加四季花城第期开盘时进行解踪现部分特色整理：
二 特色摘录
１ 规划布局：
n 武汉四季花城然溯源深圳万科四季花城开发商万科没完全克隆产品贯穿种造镇造理想生活理念充分发挥邻水亲水优势中花木作物南方产量做四季花常开符四季花城名
n 组团布局结合敛外放原理中西结合组团封闭分隔敛营造私密空间者说渡空间组团外步行街广场放满足沟通交流需更乐融融社区生活场景
n 景观水景难维护增加物业理费万科然水景贯穿整项目整社区变生动水中建筑植物倒影空间变更层次感色彩更加丰富满足亲水天性
２ 题表现
n 万科广场商业街种亭架挂种假花篮
n 组团花命名
n 广告宣传量花卉
n 建筑色彩非常鲜艳组团间彼
n 花坛里种花木量保证季节花开花落
n 三标志性黄色花瓶点缀花城角落花瓶里花根季节更换
３ VI包装
n 项目彩色太阳标志非常醒目
n 路牌广告标志进行放
n 标志贯穿销售环节
n 水景广场绘标志
n 甚雨水口铸铁盖板项目品牌标志（四季花城专门造）见万科品牌意识强心细
４ 文化表现
n 广场书车供广场休闲免费阅览
n 售楼部杂志栏供消费者取阅
n 举办种文化艺术节
n 举办种装修知识讲座
５ 配套设施
n 商业配套量解决日常生活需搞太
n 商业门面先确定营容建设初便外招标
n 住户情况建设时菜市场组织菜源保证品类
n 解决交通问题公交公司协调营足进行补贴
n 市名校名医院建立口关系建设高额收费贵族学校
６ 卖场感受
n 种宣传杂志万客会
n 售楼动性高
n 房号销售阶段售楼价格保密营造销售神秘感
n 错层卖场营造层次感
n 展板鲜艳公司品牌历史项目进行全面宣传
n 卖场厕档次超三星际酒店
７ 工程质量
n 通专业流程理造程精品
n 总部成立设计研究中心分部设计部户型成克隆母
n 建筑理细部动
n 业参理感受现场质量理程
n 建立开发商消费者互动沟通渠道重视客户意见时处理整处理程进行公开形成万科理解消费者感事
８ 广告宣传
n 分阶段进行宣传刚进入武汉时重点万科公司品牌进行宣传武汉消费者认识万科第期项目取市场成功便偏万科生活方式理念诉求武汉消费者认万科
n 早期广告注重花卉表现理想生活解释期广告注重生活实景表现
n 营造产品环境广告气势消费者良第印象时通产品营销物业理细部感动消费者
n 重（产品硬件——建筑环境）美丽外（产品软件——理）感
n 广告词非常夸张富美联想万科说家似怀疑吹牛选择万科选择种生活态度建筑限生活等四季花城等回家种似淡饱含关爱广告语
９ 项目促销
n 放号制代部认购制期房时卖房号集中样板房集中发布价格信息集中进行排队选房制造神秘感紧张感万科姐非常热情信息提供分阶段电话联系断客户关系电话联络中变浓洽
n 准现房销售营造销售特色保护消费者权益
n 标准现板房消费者提前感受产品质量居住氛围
n 举办种促销活动建筑艺术讲座摄影征文足球赛业联谊晚会万客会周年庆典文化艺术节巨星演唱会等
n 吸收传统家电行业惯促销方法广场路演动产动起
n 充分沟通万客会网络BBS
１０
n 方面非常张扬宣传第领跑者方面非常谦虚房产开发企业学
n 期刊万客会实际非常特广告宣传册假说电视5秒广告够说句话60秒广告够讲事幺万科万客会讲生动感事中图文茂宣扬某位典型成功业资生活方式事形式宣扬万科建筑美环境美理服务位起赤裸裸广告感知少倍
n 万科网站BBS业开发商沟通提供充分舞台骄傲万科中表现温驯没说教聆听解释第时间解决问题广告胜广告
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