南京市房产市场调研报告
——进入南京市场前期调研报告
目录：
． 南京市房产总体状况分析
二． 南京市房产市场板块划分属性
三． 政府房产发展政策
四． 政府城市规划房产影响
五． 城市发展中交通发展影响
六． 南京市房产企业竞争企业状况
七． 江宁板块详细资料
八． 民信军路项目诸项信息
九． 民信军路项目SWOT分析预见性建议
南京市房产总体状况分析
南京市房产整体市场供需两旺价格持续涨卖方市场特征显著时具结构性短缺市场部分特征(80—90方房型短缺)市场竞争层面呈现板块化品牌化专业化意味着项目入市仅面微观项目竞争面企业板块层面竞争市场找准机会点击败竞争手？通南京房产市场板块市场项目身目标客户群详细分析认南京房产市场正处户市场概念市场渡阶段
（卖社区环境卖生活方式卖文化渡）阶段鉴线发达城市成熟市场验完善产品质基础创造概念市场
总体供求状况呈现卖方市场特征
1 土供应状况
□新土批租政策——拍卖预示着南京土市场开始进入市场化阶段
□城市改造规划提供量土进入市场——新城区建设城企业外迁十城市工程启动老城区棚户拆迁提供量开发土
□南京房产市场区域发育衡市区热城郊相较迟缓政府意识利调整级差租手段控制区域土供应达效疏散城市口衡区间开发水目
□开发土集中城市新区南京中心城区空间十分狭提供土资源限种现象原中包括改善城市面貌环境需量公土公设施建设需土原工业军事占影响城市民商土开发城区外扩已势趋见量开发土集中城市新区
2 住宅供求状况
供销量持续稳定增长——点南京历年开发供应总量出1998年商品住宅供应量需求量明显幅增长尤2000年市场供求增幅加呈供求两旺局面（造成种局面原旧城改造种政策影响积蓄年购买力释放）
表：南京市历年商品住宅供求情况
竣工面积（万㎡）
销售面积（万㎡）
中购买面积（万㎡）
1995
23078
7569
2144
1996
27567
9108
4354
1997
20787
14147
8764
1998
27046
15304
8866
1999
31433
14927
845
2000
29755
18988
14417
2001
30909
24800
23482
2002
35200
33350
表二：南京市截止6月份房产开发投资
指 标 名 称
计量单位
月止累计
年期±
房产开发投资额
亿元
8231
67
# 商品房屋投资额
亿元
6397
75
土开发投资额
亿元
1154
367
1工程途分
住宅
亿元
5269
606
办公楼
亿元
726
251
商业房
亿元
564
849
亿元
1672
1196
2房屋建筑面积
施工面积
万方米
109921
288
# 住宅
万方米
8577
303
竣工面积
万方米
9511
19
# 住宅
万方米
888
317
3商品房屋销售面积
万方米
14577
198
# 住宅
万方米
13386
297
4商品房屋销售额
亿元
4759
276
# 住宅
亿元
4131
381
5土开发面积
万方米
125
817
反映房产销售印象：推出项目规模价格高低般卖错卖方市场特征显著南京空置情况少目前置率足 5全国均四分2000年南京新建商品房销售面积增幅直快竣工面积增幅度空置商品房逐年消化2000年底南京商品房空置面积896万方米2001年减少82 6万方米2002年底全市仅空置商品房796万方米目前全市商品房空置面积仅233万方米
3 供求结构状况
两年销售情况5000元方米住宅供应率20需求率18440005000元方米住宅供应率40需求率27430004000元方米供应率40需求率542
附注1：南京市——2002GDP：1295亿元均GDP22908元2003均GDP约3000美元面积6421方千米口544万市民政府驻玄武区邮政编码210008区号025
玄武区 面积 70方千米口39万邮政编码210018
白区 面积 25方千米口32万邮政编码210002
秦淮区 面积 23方千米口23万邮政编码210001
建邺区 面积 18方千米口24万邮政编码210004
鼓楼区 面积 24方千米口52万邮政编码210009
关区 面积 30方千米口28万邮政编码210011
浦口区 面积 方千米口 万区民政府驻珠江镇邮政编码211800
六合区 面积 方千米口 万区民政府驻雄州镇邮政编码211500
栖霞区 面积 302方千米口34万邮政编码210046
雨花台区 面积 148方千米口21万邮政编码210012
江宁区 面积1602方千米口74万区民政府驻东山镇邮政编码211100
溧水县 面积1048方千米口40万县民政府驻城镇邮政编码211200
高淳县 面积 750方千米口43万县民政府驻淳溪镇邮政编码211300
附注2：国民济快速增长 （摘2003年1月份南京市政府工作报告）
年全市国生产总值完成1295亿元年增长12．5％实现财政收入265亿元增长26．7％郊县济发展明显加速绿色南京工程开始启动重点乡镇企业园区建设非农产业发展取新进展郊县国生产总值完成423亿元增长18．8％工业济稳步增长运行质量效益明显提高全年实现工业增加值498亿元增长11％工业总投入达241亿元增长54．3％扬子石化65万吨乙烯改造工程等批重技改项目建成投产工业集中度新提高优质资源进步开发区集中第三产业继续保持快速增长势头商贸流通加速扩张成功举办中国旅游交易会等旅游会展活动旅游倍增计划成效显著房产市场进步活跃全市第三产业实现增加值620亿元增长13．2％
附注3：然历年南京市房产市场持续升温业种认年出现幅降温说法尚确认
二．南京市房产市场板块划分属性
河 西 板 块：
河西 河西区作南京新开发区域房产开发呈现出活跃素三汊河江东北路江东南路南北中轴线中心涌现十家房产开发商涌入河西楼盘短时间便拔起楼盘品质逐步提高时河西助铁号线奥体中心等建设次房产发展注入活力
河西新城区西长江总约54方公里开发建设肇始20世纪80年代末目前已定居住产业建设基础
河西新城区2001年南京城市总体规划调整未5—10年南京市城建设重点
河西新区两年发展目睹：奥体新城建设高档物业开发市政配套建设完善商业配套生活配套断进……板块土价值飙升房产市场火爆成住宅市场项目开发数量板块精品楼盘辈出万科金色家园（二期均价已达6500元）月安花园（二期均价已达3800）缺乏然环境优势楼盘工造景（万科等少数高价盘外）
江 北 板 块：
江北区包括浦口区厂区六合区江浦县长江两岸交通滞江北半版块房产开发温度较低购房者尚没江北版块作关注选择目标着长江五座桥建设交通改进江北版块进入浦东模式发展轨道目前江北版块浦口区少许楼盘开发项目已试图进入南京市购房群视野
住宅层价格2000元
宁 南 板 块：
处雨花台区宁南新区仁恒等品牌发展商实力开发环境优美然景观优势（雨花台风景区花神湖等）成片造高档物业社区（仁恒玉兰山庄翠竹园等）该板块住宅市场整体价格水断拉升（排素）促该区房产市场进步膨胀目前整体房价水已位新区板块首该区域商业配套生活配套等均够成熟仅区位优势然景观优势着城市化断发展河西亚东江宁等新区板块房产市场价格整体水宁南新区距离进步缩短预测河西宁南持甚超出宁南
住宅层均价4000元左右
城 东 南 板 块：
城东南区期政府该区规划改造直接影响该区整体品质提升城东南区配套全环境佳方然存
城东南中山门外附区三年发展项配套设施已非常健全呈现相繁荣文景象
住宅层高层层均价4300左右高层均价5000左右
城 北 板 块：
城北片区余片区相略显沉寂年着幕府山区环境改善景观开发幕府东路栖霞道二桥快速开通关桥幕府山区济技术开发区连成体原关区中心城北居住区划分重调整原口环境卫生环境等素显品质高楼盘新开楼盘明两年推出楼盘整体烘托显现出活力
城北区居住口密度高关区员流动性强卫生状况需改善江带型工矿企业较空气水资源环境居住定影响目前着部门企业环保重视措施位环境已进步改善
红山区迈皋桥区中心居住区环境较生活配套较齐全成城中城北居民购房区
住宅层高层层均价3700左右高层均价4000左右
江 宁 板 块：
江宁 江宁理位置优越土资源较城区更丰富房产开发已成该区活力强产业江宁房产呈现品种风格丰富样区
江宁房价济型高档型均2500元3400元等江宁房产目前已呈现出盘唱戏状况总体言江宁整体未形成功齐备生活氛围
江宁物业年雨春笋般拔起市中心相相滞道路交通等基础设施显够便利生活配套方面较单高尔夫练场高标准俱乐部等高档消费娱乐设施适合众需求餐饮服务文化娱乐等设施欠缺
江宁新区离宁南板块区域构成竞争威胁板块江宁撤县建区进步带动房产开发建设房产市场更百花齐放目前江宁致划分四板块：军路板块开发区板块东山板块学城板块军路板块墅项目然景观优美空气清新商业配套生活配套等进步完善整体房价水位江宁板块首（层均价2900元左右墅均价4000元）次开发区百家湖带目前市政配套等较完善气高层公寓（均价达25002600元）学城板块文化教育优势层公寓（均价24002500元）东山板块江宁老城区生活配套商业配套等成熟70层（整体均价22002300元）
城 中 板 块：
处玄武区鼓楼区南京市中心城区方面配套设施齐全商业繁荣利土面积较住宅高层均价6000元左右
该板块更中心商务区开发纯住宅利土少
仙林新区 板 块
直受交通瓶颈影响较严重离市中心距离较远缺乏完善商业配套生活配套等设施房产开发亚东学城文化教育优势然景观优美等该区域土价值断升特开通玄武湖隧道仙林区达市中心距离缩短10分钟工程受益者亚东板块
三．政府房产发展政策
12005年均住房25方米
年年底止南京市城镇居民拥建筑面积均214方米全国处中等水国家计委拟订全面实现康社会指标体系中城镇居民住宅基标准均建筑面积30方米南京目前差86方米南京分两步走具体实现目标力争2005年实现均住宅居住面积25方米（2003年4月2日公布）
2公积金缴存例提高
南京市住房公积金新标准出台公积金缴存例调年均工资20中单位承担半目前南京市住房公积金缴存例执行16标准三资企业职工20具体缴存时单位半（2003年8月8日公布）
3墅热亮出红牌
记念墅升温太快城市甚出现买墅甚排队现象2月初国家纸禁令墅热亮出红牌南京市墅集中江宁亚东中江宁区军路线收集爱涛漪水圆瑞景文华翠萍国际城运盛美国等十盘子（2003年2月23日公布）
4．10万套济适房南京楼市降压
项已推行9月济适房政策日前1200户南京市低收入家庭圆住房梦未年约10万套济适房进入普通商品房价路攀升南京楼市南京市房改办消息说总开发面积超600万方米济适房开发规划已实施征面积达9000亩年南京市济适房计划竣工面积年完成20万方米基础新增30万方米南京市新建住宅普通商品房单供结构根性扭转
5．住房公积金贷款额度提高
南京市住房公积金理委员会批准4月1日起提高住房公积金贷款额度高贷额度超购房总价80％前提高贷额度方缴存住房公积金职工（含单身职工）高贷额度6万元提高10万元夫妻双方均缴存住房公积金职工高贷额度12万元提高20万元说夫妻双方均正常缴纳公积金家庭届时公积金贷款委托中农工建四家国商业银行申请高额度20万元公积金贷款悉目前国公积金贷款额度高北京30万元海广州均20万元省高徐州30万元3月24日南京市住房公积金理委员会中农工建四家国商业银行发文南京市民银行新公积金贷款额度申请公积金贷款
四 政府五年城市规划
1．南京江交通蓄势龙腾
南京全省惟座横跨长江两岸城市着全省江开发战略实施突破长江天堑江通道江交通呼欲出——日南京江通道五桥隧江公路两翼齐飞江开发交通规划正式确定渐次拉开建设幕
五桥隧江通道包括：长江桥（世纪60年代建成通车）长江二桥（2001年建成通车）长江三桥（计划2006年建成通车）长江四桥（石埠桥桥6车道高速公路计划2006年开工2010年建成通车）长江五桥（梅子洲桥6车道高速公路计划2010年开工2014年建成通车）龙潭江隧道（6车道高速公路计划2014年开工2017年建成通车）中长江五桥长江二桥环高速成完整环形高速长江四桥长江三桥南京二环高速成完整环形高速龙潭江隧道解决南京三环高等级公路江难题
2南京加快东部建设步伐60亿元运作五项目
玄武区政府获悉年该区举全区力加快东部区建设步伐融资60亿元重点运作南京珠江路软件产业园钟山国际体育公园聚宝山花园仙鹤门济适房工程南京现代农业科技园孝陵卫核心园5项目
目前南京珠江路软件产业园建设项目已完成拆迁工作前期准备4月份进场拆迁建设园区期道路部分基础设施钟山国际体育公园十运会项目节前已做量招商工作3月份土出成功半年开始拆迁年完成净交付聚宝山花园项目3月份动迁6月份拆迁完毕投资方交付净半年启动建设工程南京现代农业科技园孝陵卫核心园现已开始做园区规划设计快完成立项规划等前期手续启动部分园区改造建设工作开工建设园区道路仙鹤门济适房项目2月26日举办开工仪式年建成总面积10万方米居住房预计全年新开工面20万方米
3南京年投资66亿改扩建200条路
南京市建委获悉面城市快速扩张汽车进入家庭迅猛发展态势南京进步加城市道路建设力度年全市改扩建城市道路约200条中拓宽新建150条整治出新50条总长度超150公里总投资达66亿元左右
年起2005年十运会召开前夕南京建成高效便捷立体化城市道路网络系统包括全面完成绕城公路外环城东城西干道纬三路纬七路构成环建设已建成机场高速连接线沪宁高速连接线基础完成凤台南路宁镇路长江桥快速化改造形成两环五射格局南京快速路密度达0．4公里／方公里快速环建设重中重玄武湖隧道已竣工通车年底完成快速环西线建设基建成环南线体工程时完成环北线西段（模范马路模范西路）城东干道快速化改造规划设计等前期准备工作外围绕六纬九干道网规划完成五北纬九路二期滨江道河西段等工程
4．南京河西新城区总体规划亮相
根规划新城区外秦淮河（南河）东区24条道路沟通中滨江路纬三路纬七路绕城公路快速通道时设铁12467号线5条轨道交通线路中心结构体系河西新城区分新区中心—区中心—社区中心三级新区中心区中心安排交通走廊四路线社区中心结合服务半径规划铁站点安排生活性干道线中新区中心纬八路南油棉路北四路纬九路线集中商务金融设施政府办公设施具区域服务功商业设施3区中心服务口15万分设置北部中保江东门南部区配套图书馆体育馆区医疗服务中心型超市等设施8社区中心服务口3万—5万分设置子桥清凉门南湖新河虹苑兴隆沙洲双闸等配置型便民设施新城区建筑明快亮丽浅色调保证天际线优美流畅河西严格控制建筑高度整新城区分超高层建设区允许高层建设区混合区低层建设区180米高超高层建筑规划新城区中心120米高层建筑规划中心区周边区中心四路线铁站附
5．南京15亿元推河西新区建设
明年年初南京斥资15亿元投入河西新区建设加速构建现代化新城区框架率先启动三标志性工程包括新城市广场国际医院宝船遗址公园
介绍总投资8亿元新城市广场参法国巴黎西班牙巴塞罗美国夏威夷等具国际水Shopping Mall建设型室步行街号称室湖南路该广场西江东路东四东路北草场门街占面积1893亩建筑面积23万方米广场设超市专业商店百货精品店餐饮娱乐广场等明年1月份新城市广场超市部分商业街开业五节前时代华纳合作建设数码电影院开始营业明年底全部商业街建成正式开业该广场建成成国目前具规模高档次商业中心正规划中宝船遗址公园设宝船区占200亩明年半年开工
外河西新城区建设占100亩综合性南京国际医院满足居民医疗需求
6．南京确定明年城建规模投资351亿
10系统工程包括：城三区建设：包括建设河西新城区仙西新市区东山江北新市区中河西新城区完成三期征拆迁续建开工改造14条道路开工建设10幢标志性建筑运动员村等建设批园林绿化设施河道泵站仙西新市区完成仙林道等道路总长28公里建设批园林广场学城中心城区
老城整治：包括环整治建设桃园三汊河桥定淮门定淮门草场门草场门凤凰桥片区东西长干巷河区实施月牙湖整治改造三期两区基建成鼓楼北极阁片区规划建设鼓楼广场西北块整治改造新街口中心区三轴整治中华路进香河路御道街北安门街中山东路汉中路中山北路线环境四线建设中山路中山南路桥南路城西干道景观路五街包括建设湖南路商业文明街珠江路科技街长江路文化街太南路商业街王府街饮食街六片保护改造总统府片区天宫片区南捕厅历史街区颐路片区期门东门西区夫子庙片区
城市道路建设：包括建设城市快速环系统批城市干道包括建成赛虹桥立交三山桥草场门桥加宽改造纬九路西延期等开工长江桥交通疏导整治工程实施龙蟠路快速化改造完成老宁杭路改造二期时建设改造批城市次干道支路火车站站前北极阁片区太南路杨公井零星块建设批社会公停车场总泊位达1900
轨道交通：建设铁号线期工程(含西延线)开工建设二号线期工程
外交通：建成宁杭高速公路期建设长江三桥体工程等高等级公路龙潭港疏港公路等批干线公路
水环境治理：整治外秦淮河城段金川河环境完成秦淮河截污等完成城北污水处理系统江心洲污水处理厂扩建期开工二期
社会事业设施建设：建设十运会配套东杨坊国际体育公园群众全民健身中心等10配套场馆
生态环境建设：建设1520米宽环城绿色带长54公里绕城公路绿化带整治建设中山陵景区雨花台风景区幕燕风景区等新改建11座公园广场城区移植5万株树形成城中森林
公设施建设：扩建北河口水厂购置400辆公交车辆10万户水抄表户建成行宫防体等
住宅发展：建成300万方米住宅30万方米济适房宝善二道埂子等区实施旧城改造
五 城市发展中交通发展
1铁号线： 南京铁号线西延工程起奥体中心站出站新河路西侧南新河路纬九路路口左转纬九路南侧东跨凤台南路宁芜铁路接期工程起点行站线路全长482公里中线393公里高架线062公里渡段027公里设3座车站2004年元月体工程完工
2铁二号线：铁2号线期工程线路西起河西中村江东南路北江东门转水西门街水西门街东折莫愁湖公园西侧莫愁湖公园西北角转汉中西路汉中路东穿外秦淮河汉中路中山东路宁杭公路马群途河西新城区莫愁湖汉中门新街口逸仙桥明宫中山门孝陵卫马群等线路全长21．63公里设车站18座中村马群建停车场车辆段 计划2004年开工2009年建成通车
3轻轨：南京市规划局获悉南京城市轨道交通线网轮廓初现初步确定方案2050年左右南京市发展区城市轨道交通线网规模达280300公里城东山仙西江北三新市区间两条轨道交通线连通中条直达新街口中心区
4桥梁隧道：五桥隧江通道包括：长江桥（世纪60年代建成通车）长江二桥（2001年建成通车）长江三桥（计划2006年建成通车）长江四桥（石埠桥桥6车道高速公路计划2006年开工2010年建成通车）长江五桥（梅子洲桥6车道高速公路计划2010年开工2014年建成通车）龙潭江隧道（6车道高速公路计划2014年开工2017年建成通车）中长江五桥长江二桥环高速成完整环形高速长江四桥长江三桥南京二环高速成完整环形高速龙潭江隧道解决南京三环高等级公路江难题
5京沪高速铁路南京影响：京沪高速铁路北京海5时南京海1时条交通线带活片区江宁江北发展重利消息特江宁重交通枢纽附巨流车流产生量需求商业贸易住宅等第三产业然蓬勃兴起该区会迅速成繁华区日新干线线中央门第三商业圈岔路口热闹起会辐射带动整江宁价房价江宁发展真正提档升级成南京副中心军山板块铁路秦淮河北600～800米方离该板块运盛美国等楼盘隔条秦淮河属污染圈外（污染圈约200米左右）外该铁路胜关方西进路线水会危宁南新区
六．南京市房产企业竞争企业状况
1．册房产企业约300家
2．外行外外资统称三外房产企业进入南京南京房产企业增加带营模式元化交流竞争
3．代表性外行企业国肉食品巨子江苏雨润集团成立华房产开始南京市开发楼盘
4．万科代表外房产颇具实力房产企业南京成功开发数成功楼盘新外企业进入南京
5．新加坡仁恒集团外资房产企业南京成功开发楼盘创造出出色品牌
6．南京土房产助天时利成功开发楼盘涌现出批栖霞建设（市公司）长发集团代表成功土企业
七． 江宁板块详细资料
江宁区总体概况
☆ 江宁区总面积1567方公里
☆ 总口76万总户数24万户
☆ 全区国生产总值1136亿元
☆ 财政收入1488亿元全省排名第七
☆ 农民均纯收入4375元
☆ 2001年岗职工均年收入11497元均GDP15310元
——江宁区统计局2001年底公布资料显示
江宁区整体楼市分析：
江宁区先天拥山水生态然优势着撤县化区铁规划通达等利政策支持年江宁楼市路升涨楼盘开发水参差齐空置率期提高区域性特点致纳：
l 低价：层房价25002000元左右期房更低市区普通工薪阶层承受样房价水房价视角江宁特定客户群体
l 环境：牛首山军山翠屏山韩府山天印山（方山）等五座名山百家湖九龙湖高湖三名湖外加条秦淮河计59万亩山林12万亩水面城南绿肺
l 新区：市发展区次区域中心未发展三定位：南京新区高新技术产业密集区市农业集中区
l 交通：目前开通101102103刷卡公交车未深入老城区腹军路全线贯通江宁达市中心区驾时间缩短14未三五年轻轨铁通达进步改善交通状况
l 配套设施开发水入住率：配套进步完善开发水参差齐入住率高
l 产业口移动：根市府规划南京市相部分企事业单位迁江宁（江宁两国家级开发区）带动部分口迁江宁
l 教育氛围：目前3万名学生江宁读南京学东南学南京航空航天学河海学民办高校落户江宁江宁学城建设江宁形成浓郁教育气氛
片区基特征阐述
A学城\民营科技园片区
·处规模开发建设初级阶段项配套设施极度匮乏
·竹山路周边社区建设初步完成已够满足基生活需
·着建设推进区域行成高品位洋溢着文化气息现代型生活社区投资区域
B开发区片区
·助百家湖优越天然环境第轮住宅开发已基完成
·厂区建设已初具规模断百家湖南伸展
·入住率低气足项生活机极完善
·项配套正加紧建设满足休闲享受需现代型消费中心正逐步形成(东新南路带)
C东山镇片区
·传统城镇生活圈
·着完善生活机规模品位高
·口密度较高居住群拥稳定收入工职员
·短期现城中心基础助已气优势商业中心位置增强
·长期着生活水提升 商业中心位置会东新南路带取代
D岔路口片区
· 汽车消费体产业链已形成断发展壮（朗驰集团拆资23亿建设江苏省汽车物流中心）
·金盛路带住宅区建设形成服务南京较低收入年轻家庭型生活区
E汤山区
未纳入次调查范围
八． 项目成预算
成估算：
序号
名称
费
备注
1
土费
1000元㎡
2
基础设施费
100元㎡
3
教育附加费
10元㎡
营性费：20元㎡
4
新墙体材料基金
10元㎡
5
白蚁防治费
23元㎡
墅：10元㎡
6
防费
48元㎡
7
备案费（测绘费）
3元㎡
8
审图费
3元㎡
9
销售证
证5500元
10
水电煤线等部配套费
150元㎡
合 计
13263元㎡
建安成：层750－800元高层950－1100元
九． 军路项目SWOT分析预见性建议
项目SWOT分析：
优势
1 军山翠萍山牛首山天独厚秀丽风光绿色健康居住环境
2 公司年积累丰富公寓开发验
3 周边环境逐渐成熟墅竞争格局利公寓推广
弱势
1市区距离较远交通方便
2种生活配套设施齐全居环境冷清
3公司属三外南京土够解
威胁
1 开发区板块混合型社区中层高层威胁
2 宁南板块高层层住宅威胁
3 量开发关版快河西版快威胁
4 南京市政府明年提供20万方米济适房进入市场
机会
1江宁开发区板块层公寓售价均水低板块
2开发区板块墅集中区没纯层社区
3项目整新区算盘消化较快明年新区板块宣传会继续增加
遇见性建议：
1开发时间建议：
建议快进行次项目开发河西奥体中心城运会场等量开发预计河西板块400万方米开发量关宝善块200万方米左右开发量土量拍卖导致开发量增整南京市场会产生较击
快速循环开发利公司形象塑造终南京立足发展
2未投资方
浦口区目前南京击交通原现房价2000元左右2005年政府规划江隧道果建成浦口产生重影响房价翻倍
3公司形象品牌战略
目前南京市场逐渐品牌化发展品牌公司楼盘销售情况非常万科金色家园房价8000元方米左右销售情况公司品牌形象塑造楼盘项目够实现想南京立足发展必须断进行循环开发逐渐树立公司形象
4分析：威胁分析
A．宁南板块层价格高江宁板块1000元方价格原居住环境差距次项目威胁
B．河西板块关板块目前尚未开始规模开发预计明年半年进入规模开发开发面积巨提供量住宅整市场造成巨击两板块域原江宁板块质程度较高江宁板块击
C．直江宁板块南京市板块中较低价格存20万济适房次项目造成击
5价格预测：
目前江宁板块层住宅均价格2900元方米果明年南京房产市场继续升温加次项目居住环境优势明年半年开盘卖3200元方米价格
6产品定位目标消费者定位：
优势分析——A 军山翠萍山牛首山天独厚秀丽风光绿色健康居住环境块南京市房产市场风景独特区
B 公司年积累丰富公寓开发验
机会分析——A 开发区板块墅集中区没纯层社区
结合两方面素建议建造层公寓住宅针注重居住区然环境尚距离购买墅相距离群销售
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南京市房产市场调研报告
——进入南京市场前期调研报告
目录：
． 南京市房产总体状况分析
二． 南京市房产市场板块划分属性
三． 政府房产发展政策
四． 政府城市规划房产影响
五． 城市发展中交通发展影响
六． 南京市房产企业竞争企业状况
七． 江宁板块详细资料
八． 民信军路项目诸项信息
九． 民信军路项目SWOT分析预见性建议
南京市房产总体状况分析
南京市房产整体市场供需两旺价格持续涨卖方市场特征显著时具结构性短缺市场部分特征(80—90方房型短缺)市场竞争层面呈现板块化品牌化专业化意味着项目入市仅面微观项目竞争面企业板块层面竞争市场找准机会点击败竞争手？通南京房产市场板块市场项目身目标客户群详细分析认南京房产市场正处户市场概念市场渡阶段
（卖社区环境卖生活方式卖文化渡）阶段鉴线发达城市成熟市场验完善产品质基础创造概念市场
总体供求状况呈现卖方市场特征
1 土供应状况
□新土批租政策——拍卖预示着南京土市场开始进入市场化阶段
□城市改造规划提供量土进入市场——新城区建设城企业外迁十城市工程启动老城区棚户拆迁提供量开发土
□南京房产市场区域发育衡市区热城郊相较迟缓政府意识利调整级差租手段控制区域土供应达效疏散城市口衡区间开发水目
□开发土集中城市新区南京中心城区空间十分狭提供土资源限种现象原中包括改善城市面貌环境需量公土公设施建设需土原工业军事占影响城市民商土开发城区外扩已势趋见量开发土集中城市新区
2 住宅供求状况
供销量持续稳定增长——点南京历年开发供应总量出1998年商品住宅供应量需求量明显幅增长尤2000年市场供求增幅加呈供求两旺局面（造成种局面原旧城改造种政策影响积蓄年购买力释放）
表：南京市历年商品住宅供求情况
竣工面积（万㎡）
销售面积（万㎡）
中购买面积（万㎡）
1995
23078
7569
2144
1996
27567
9108
4354
1997
20787
14147
8764
1998
27046
15304
8866
1999
31433
14927
845
2000
29755
18988
14417
2001
30909
24800
23482
2002
35200
33350
表二：南京市截止6月份房产开发投资
指 标 名 称
计量单位
月止累计
年期±
房产开发投资额
亿元
8231
67
# 商品房屋投资额
亿元
6397
75
土开发投资额
亿元
1154
367
1工程途分
住宅
亿元
5269
606
办公楼
亿元
726
251
商业房
亿元
564
849
亿元
1672
1196
2房屋建筑面积
施工面积
万方米
109921
288
# 住宅
万方米
8577
303
竣工面积
万方米
9511
19
# 住宅
万方米
888
317
3商品房屋销售面积
万方米
14577
198
# 住宅
万方米
13386
297
4商品房屋销售额
亿元
4759
276
# 住宅
亿元
4131
381
5土开发面积
万方米
125
817
反映房产销售印象：推出项目规模价格高低般卖错卖方市场特征显著南京空置情况少目前置率足 5全国均四分2000年南京新建商品房销售面积增幅直快竣工面积增幅度空置商品房逐年消化2000年底南京商品房空置面积896万方米2001年减少82 6万方米2002年底全市仅空置商品房796万方米目前全市商品房空置面积仅233万方米
3 供求结构状况
两年销售情况5000元方米住宅供应率20需求率18440005000元方米住宅供应率40需求率27430004000元方米供应率40需求率542
附注1：南京市——2002GDP：1295亿元均GDP22908元2003均GDP约3000美元面积6421方千米口544万市民政府驻玄武区邮政编码210008区号025
玄武区 面积 70方千米口39万邮政编码210018
白区 面积 25方千米口32万邮政编码210002
秦淮区 面积 23方千米口23万邮政编码210001
建邺区 面积 18方千米口24万邮政编码210004
鼓楼区 面积 24方千米口52万邮政编码210009
关区 面积 30方千米口28万邮政编码210011
浦口区 面积 方千米口 万区民政府驻珠江镇邮政编码211800
六合区 面积 方千米口 万区民政府驻雄州镇邮政编码211500
栖霞区 面积 302方千米口34万邮政编码210046
雨花台区 面积 148方千米口21万邮政编码210012
江宁区 面积1602方千米口74万区民政府驻东山镇邮政编码211100
溧水县 面积1048方千米口40万县民政府驻城镇邮政编码211200
高淳县 面积 750方千米口43万县民政府驻淳溪镇邮政编码211300
附注2：国民济快速增长 （摘2003年1月份南京市政府工作报告）
年全市国生产总值完成1295亿元年增长12．5％实现财政收入265亿元增长26．7％郊县济发展明显加速绿色南京工程开始启动重点乡镇企业园区建设非农产业发展取新进展郊县国生产总值完成423亿元增长18．8％工业济稳步增长运行质量效益明显提高全年实现工业增加值498亿元增长11％工业总投入达241亿元增长54．3％扬子石化65万吨乙烯改造工程等批重技改项目建成投产工业集中度新提高优质资源进步开发区集中第三产业继续保持快速增长势头商贸流通加速扩张成功举办中国旅游交易会等旅游会展活动旅游倍增计划成效显著房产市场进步活跃全市第三产业实现增加值620亿元增长13．2％
附注3：然历年南京市房产市场持续升温业种认年出现幅降温说法尚确认
二．南京市房产市场板块划分属性
河 西 板 块：
河西 河西区作南京新开发区域房产开发呈现出活跃素三汊河江东北路江东南路南北中轴线中心涌现十家房产开发商涌入河西楼盘短时间便拔起楼盘品质逐步提高时河西助铁号线奥体中心等建设次房产发展注入活力
河西新城区西长江总约54方公里开发建设肇始20世纪80年代末目前已定居住产业建设基础
河西新城区2001年南京城市总体规划调整未5—10年南京市城建设重点
河西新区两年发展目睹：奥体新城建设高档物业开发市政配套建设完善商业配套生活配套断进……板块土价值飙升房产市场火爆成住宅市场项目开发数量板块精品楼盘辈出万科金色家园（二期均价已达6500元）月安花园（二期均价已达3800）缺乏然环境优势楼盘工造景（万科等少数高价盘外）
江 北 板 块：
江北区包括浦口区厂区六合区江浦县长江两岸交通滞江北半版块房产开发温度较低购房者尚没江北版块作关注选择目标着长江五座桥建设交通改进江北版块进入浦东模式发展轨道目前江北版块浦口区少许楼盘开发项目已试图进入南京市购房群视野
住宅层价格2000元
宁 南 板 块：
处雨花台区宁南新区仁恒等品牌发展商实力开发环境优美然景观优势（雨花台风景区花神湖等）成片造高档物业社区（仁恒玉兰山庄翠竹园等）该板块住宅市场整体价格水断拉升（排素）促该区房产市场进步膨胀目前整体房价水已位新区板块首该区域商业配套生活配套等均够成熟仅区位优势然景观优势着城市化断发展河西亚东江宁等新区板块房产市场价格整体水宁南新区距离进步缩短预测河西宁南持甚超出宁南
住宅层均价4000元左右
城 东 南 板 块：
城东南区期政府该区规划改造直接影响该区整体品质提升城东南区配套全环境佳方然存
城东南中山门外附区三年发展项配套设施已非常健全呈现相繁荣文景象
住宅层高层层均价4300左右高层均价5000左右
城 北 板 块：
城北片区余片区相略显沉寂年着幕府山区环境改善景观开发幕府东路栖霞道二桥快速开通关桥幕府山区济技术开发区连成体原关区中心城北居住区划分重调整原口环境卫生环境等素显品质高楼盘新开楼盘明两年推出楼盘整体烘托显现出活力
城北区居住口密度高关区员流动性强卫生状况需改善江带型工矿企业较空气水资源环境居住定影响目前着部门企业环保重视措施位环境已进步改善
红山区迈皋桥区中心居住区环境较生活配套较齐全成城中城北居民购房区
住宅层高层层均价3700左右高层均价4000左右
江 宁 板 块：
江宁 江宁理位置优越土资源较城区更丰富房产开发已成该区活力强产业江宁房产呈现品种风格丰富样区
江宁房价济型高档型均2500元3400元等江宁房产目前已呈现出盘唱戏状况总体言江宁整体未形成功齐备生活氛围
江宁物业年雨春笋般拔起市中心相相滞道路交通等基础设施显够便利生活配套方面较单高尔夫练场高标准俱乐部等高档消费娱乐设施适合众需求餐饮服务文化娱乐等设施欠缺
江宁新区离宁南板块区域构成竞争威胁板块江宁撤县建区进步带动房产开发建设房产市场更百花齐放目前江宁致划分四板块：军路板块开发区板块东山板块学城板块军路板块墅项目然景观优美空气清新商业配套生活配套等进步完善整体房价水位江宁板块首（层均价2900元左右墅均价4000元）次开发区百家湖带目前市政配套等较完善气高层公寓（均价达25002600元）学城板块文化教育优势层公寓（均价24002500元）东山板块江宁老城区生活配套商业配套等成熟70层（整体均价22002300元）
城 中 板 块：
处玄武区鼓楼区南京市中心城区方面配套设施齐全商业繁荣利土面积较住宅高层均价6000元左右
该板块更中心商务区开发纯住宅利土少
仙林新区 板 块
直受交通瓶颈影响较严重离市中心距离较远缺乏完善商业配套生活配套等设施房产开发亚东学城文化教育优势然景观优美等该区域土价值断升特开通玄武湖隧道仙林区达市中心距离缩短10分钟工程受益者亚东板块
三．政府房产发展政策
12005年均住房25方米
年年底止南京市城镇居民拥建筑面积均214方米全国处中等水国家计委拟订全面实现康社会指标体系中城镇居民住宅基标准均建筑面积30方米南京目前差86方米南京分两步走具体实现目标力争2005年实现均住宅居住面积25方米（2003年4月2日公布）
2公积金缴存例提高
南京市住房公积金新标准出台公积金缴存例调年均工资20中单位承担半目前南京市住房公积金缴存例执行16标准三资企业职工20具体缴存时单位半（2003年8月8日公布）
3墅热亮出红牌
记念墅升温太快城市甚出现买墅甚排队现象2月初国家纸禁令墅热亮出红牌南京市墅集中江宁亚东中江宁区军路线收集爱涛漪水圆瑞景文华翠萍国际城运盛美国等十盘子（2003年2月23日公布）
4．10万套济适房南京楼市降压
项已推行9月济适房政策日前1200户南京市低收入家庭圆住房梦未年约10万套济适房进入普通商品房价路攀升南京楼市南京市房改办消息说总开发面积超600万方米济适房开发规划已实施征面积达9000亩年南京市济适房计划竣工面积年完成20万方米基础新增30万方米南京市新建住宅普通商品房单供结构根性扭转
5．住房公积金贷款额度提高
南京市住房公积金理委员会批准4月1日起提高住房公积金贷款额度高贷额度超购房总价80％前提高贷额度方缴存住房公积金职工（含单身职工）高贷额度6万元提高10万元夫妻双方均缴存住房公积金职工高贷额度12万元提高20万元说夫妻双方均正常缴纳公积金家庭届时公积金贷款委托中农工建四家国商业银行申请高额度20万元公积金贷款悉目前国公积金贷款额度高北京30万元海广州均20万元省高徐州30万元3月24日南京市住房公积金理委员会中农工建四家国商业银行发文南京市民银行新公积金贷款额度申请公积金贷款
四 政府五年城市规划
1．南京江交通蓄势龙腾
南京全省惟座横跨长江两岸城市着全省江开发战略实施突破长江天堑江通道江交通呼欲出——日南京江通道五桥隧江公路两翼齐飞江开发交通规划正式确定渐次拉开建设幕
五桥隧江通道包括：长江桥（世纪60年代建成通车）长江二桥（2001年建成通车）长江三桥（计划2006年建成通车）长江四桥（石埠桥桥6车道高速公路计划2006年开工2010年建成通车）长江五桥（梅子洲桥6车道高速公路计划2010年开工2014年建成通车）龙潭江隧道（6车道高速公路计划2014年开工2017年建成通车）中长江五桥长江二桥环高速成完整环形高速长江四桥长江三桥南京二环高速成完整环形高速龙潭江隧道解决南京三环高等级公路江难题
2南京加快东部建设步伐60亿元运作五项目
玄武区政府获悉年该区举全区力加快东部区建设步伐融资60亿元重点运作南京珠江路软件产业园钟山国际体育公园聚宝山花园仙鹤门济适房工程南京现代农业科技园孝陵卫核心园5项目
目前南京珠江路软件产业园建设项目已完成拆迁工作前期准备4月份进场拆迁建设园区期道路部分基础设施钟山国际体育公园十运会项目节前已做量招商工作3月份土出成功半年开始拆迁年完成净交付聚宝山花园项目3月份动迁6月份拆迁完毕投资方交付净半年启动建设工程南京现代农业科技园孝陵卫核心园现已开始做园区规划设计快完成立项规划等前期手续启动部分园区改造建设工作开工建设园区道路仙鹤门济适房项目2月26日举办开工仪式年建成总面积10万方米居住房预计全年新开工面20万方米
3南京年投资66亿改扩建200条路
南京市建委获悉面城市快速扩张汽车进入家庭迅猛发展态势南京进步加城市道路建设力度年全市改扩建城市道路约200条中拓宽新建150条整治出新50条总长度超150公里总投资达66亿元左右
年起2005年十运会召开前夕南京建成高效便捷立体化城市道路网络系统包括全面完成绕城公路外环城东城西干道纬三路纬七路构成环建设已建成机场高速连接线沪宁高速连接线基础完成凤台南路宁镇路长江桥快速化改造形成两环五射格局南京快速路密度达0．4公里／方公里快速环建设重中重玄武湖隧道已竣工通车年底完成快速环西线建设基建成环南线体工程时完成环北线西段（模范马路模范西路）城东干道快速化改造规划设计等前期准备工作外围绕六纬九干道网规划完成五北纬九路二期滨江道河西段等工程
4．南京河西新城区总体规划亮相
根规划新城区外秦淮河（南河）东区24条道路沟通中滨江路纬三路纬七路绕城公路快速通道时设铁12467号线5条轨道交通线路中心结构体系河西新城区分新区中心—区中心—社区中心三级新区中心区中心安排交通走廊四路线社区中心结合服务半径规划铁站点安排生活性干道线中新区中心纬八路南油棉路北四路纬九路线集中商务金融设施政府办公设施具区域服务功商业设施3区中心服务口15万分设置北部中保江东门南部区配套图书馆体育馆区医疗服务中心型超市等设施8社区中心服务口3万—5万分设置子桥清凉门南湖新河虹苑兴隆沙洲双闸等配置型便民设施新城区建筑明快亮丽浅色调保证天际线优美流畅河西严格控制建筑高度整新城区分超高层建设区允许高层建设区混合区低层建设区180米高超高层建筑规划新城区中心120米高层建筑规划中心区周边区中心四路线铁站附
5．南京15亿元推河西新区建设
明年年初南京斥资15亿元投入河西新区建设加速构建现代化新城区框架率先启动三标志性工程包括新城市广场国际医院宝船遗址公园
介绍总投资8亿元新城市广场参法国巴黎西班牙巴塞罗美国夏威夷等具国际水Shopping Mall建设型室步行街号称室湖南路该广场西江东路东四东路北草场门街占面积1893亩建筑面积23万方米广场设超市专业商店百货精品店餐饮娱乐广场等明年1月份新城市广场超市部分商业街开业五节前时代华纳合作建设数码电影院开始营业明年底全部商业街建成正式开业该广场建成成国目前具规模高档次商业中心正规划中宝船遗址公园设宝船区占200亩明年半年开工
外河西新城区建设占100亩综合性南京国际医院满足居民医疗需求
6．南京确定明年城建规模投资351亿
10系统工程包括：城三区建设：包括建设河西新城区仙西新市区东山江北新市区中河西新城区完成三期征拆迁续建开工改造14条道路开工建设10幢标志性建筑运动员村等建设批园林绿化设施河道泵站仙西新市区完成仙林道等道路总长28公里建设批园林广场学城中心城区
老城整治：包括环整治建设桃园三汊河桥定淮门定淮门草场门草场门凤凰桥片区东西长干巷河区实施月牙湖整治改造三期两区基建成鼓楼北极阁片区规划建设鼓楼广场西北块整治改造新街口中心区三轴整治中华路进香河路御道街北安门街中山东路汉中路中山北路线环境四线建设中山路中山南路桥南路城西干道景观路五街包括建设湖南路商业文明街珠江路科技街长江路文化街太南路商业街王府街饮食街六片保护改造总统府片区天宫片区南捕厅历史街区颐路片区期门东门西区夫子庙片区
城市道路建设：包括建设城市快速环系统批城市干道包括建成赛虹桥立交三山桥草场门桥加宽改造纬九路西延期等开工长江桥交通疏导整治工程实施龙蟠路快速化改造完成老宁杭路改造二期时建设改造批城市次干道支路火车站站前北极阁片区太南路杨公井零星块建设批社会公停车场总泊位达1900
轨道交通：建设铁号线期工程(含西延线)开工建设二号线期工程
外交通：建成宁杭高速公路期建设长江三桥体工程等高等级公路龙潭港疏港公路等批干线公路
水环境治理：整治外秦淮河城段金川河环境完成秦淮河截污等完成城北污水处理系统江心洲污水处理厂扩建期开工二期
社会事业设施建设：建设十运会配套东杨坊国际体育公园群众全民健身中心等10配套场馆
生态环境建设：建设1520米宽环城绿色带长54公里绕城公路绿化带整治建设中山陵景区雨花台风景区幕燕风景区等新改建11座公园广场城区移植5万株树形成城中森林
公设施建设：扩建北河口水厂购置400辆公交车辆10万户水抄表户建成行宫防体等
住宅发展：建成300万方米住宅30万方米济适房宝善二道埂子等区实施旧城改造
五 城市发展中交通发展
1铁号线： 南京铁号线西延工程起奥体中心站出站新河路西侧南新河路纬九路路口左转纬九路南侧东跨凤台南路宁芜铁路接期工程起点行站线路全长482公里中线393公里高架线062公里渡段027公里设3座车站2004年元月体工程完工
2铁二号线：铁2号线期工程线路西起河西中村江东南路北江东门转水西门街水西门街东折莫愁湖公园西侧莫愁湖公园西北角转汉中西路汉中路东穿外秦淮河汉中路中山东路宁杭公路马群途河西新城区莫愁湖汉中门新街口逸仙桥明宫中山门孝陵卫马群等线路全长21．63公里设车站18座中村马群建停车场车辆段 计划2004年开工2009年建成通车
3轻轨：南京市规划局获悉南京城市轨道交通线网轮廓初现初步确定方案2050年左右南京市发展区城市轨道交通线网规模达280300公里城东山仙西江北三新市区间两条轨道交通线连通中条直达新街口中心区
4桥梁隧道：五桥隧江通道包括：长江桥（世纪60年代建成通车）长江二桥（2001年建成通车）长江三桥（计划2006年建成通车）长江四桥（石埠桥桥6车道高速公路计划2006年开工2010年建成通车）长江五桥（梅子洲桥6车道高速公路计划2010年开工2014年建成通车）龙潭江隧道（6车道高速公路计划2014年开工2017年建成通车）中长江五桥长江二桥环高速成完整环形高速长江四桥长江三桥南京二环高速成完整环形高速龙潭江隧道解决南京三环高等级公路江难题
5京沪高速铁路南京影响：京沪高速铁路北京海5时南京海1时条交通线带活片区江宁江北发展重利消息特江宁重交通枢纽附巨流车流产生量需求商业贸易住宅等第三产业然蓬勃兴起该区会迅速成繁华区日新干线线中央门第三商业圈岔路口热闹起会辐射带动整江宁价房价江宁发展真正提档升级成南京副中心军山板块铁路秦淮河北600～800米方离该板块运盛美国等楼盘隔条秦淮河属污染圈外（污染圈约200米左右）外该铁路胜关方西进路线水会危宁南新区
六．南京市房产企业竞争企业状况
1．册房产企业约300家
2．外行外外资统称三外房产企业进入南京南京房产企业增加带营模式元化交流竞争
3．代表性外行企业国肉食品巨子江苏雨润集团成立华房产开始南京市开发楼盘
4．万科代表外房产颇具实力房产企业南京成功开发数成功楼盘新外企业进入南京
5．新加坡仁恒集团外资房产企业南京成功开发楼盘创造出出色品牌
6．南京土房产助天时利成功开发楼盘涌现出批栖霞建设（市公司）长发集团代表成功土企业
七． 江宁板块详细资料
江宁区总体概况
☆ 江宁区总面积1567方公里
☆ 总口76万总户数24万户
☆ 全区国生产总值1136亿元
☆ 财政收入1488亿元全省排名第七
☆ 农民均纯收入4375元
☆ 2001年岗职工均年收入11497元均GDP15310元
——江宁区统计局2001年底公布资料显示
江宁区整体楼市分析：
江宁区先天拥山水生态然优势着撤县化区铁规划通达等利政策支持年江宁楼市路升涨楼盘开发水参差齐空置率期提高区域性特点致纳：
l 低价：层房价25002000元左右期房更低市区普通工薪阶层承受样房价水房价视角江宁特定客户群体
l 环境：牛首山军山翠屏山韩府山天印山（方山）等五座名山百家湖九龙湖高湖三名湖外加条秦淮河计59万亩山林12万亩水面城南绿肺
l 新区：市发展区次区域中心未发展三定位：南京新区高新技术产业密集区市农业集中区
l 交通：目前开通101102103刷卡公交车未深入老城区腹军路全线贯通江宁达市中心区驾时间缩短14未三五年轻轨铁通达进步改善交通状况
l 配套设施开发水入住率：配套进步完善开发水参差齐入住率高
l 产业口移动：根市府规划南京市相部分企事业单位迁江宁（江宁两国家级开发区）带动部分口迁江宁
l 教育氛围：目前3万名学生江宁读南京学东南学南京航空航天学河海学民办高校落户江宁江宁学城建设江宁形成浓郁教育气氛
片区基特征阐述
A学城\民营科技园片区
·处规模开发建设初级阶段项配套设施极度匮乏
·竹山路周边社区建设初步完成已够满足基生活需
·着建设推进区域行成高品位洋溢着文化气息现代型生活社区投资区域
B开发区片区
·助百家湖优越天然环境第轮住宅开发已基完成
·厂区建设已初具规模断百家湖南伸展
·入住率低气足项生活机极完善
·项配套正加紧建设满足休闲享受需现代型消费中心正逐步形成(东新南路带)
C东山镇片区
·传统城镇生活圈
·着完善生活机规模品位高
·口密度较高居住群拥稳定收入工职员
·短期现城中心基础助已气优势商业中心位置增强
·长期着生活水提升 商业中心位置会东新南路带取代
D岔路口片区
· 汽车消费体产业链已形成断发展壮（朗驰集团拆资23亿建设江苏省汽车物流中心）
·金盛路带住宅区建设形成服务南京较低收入年轻家庭型生活区
E汤山区
未纳入次调查范围
八． 项目成预算
成估算：
序号
名称
费
备注
1
土费
1000元㎡
2
基础设施费
100元㎡
3
教育附加费
10元㎡
营性费：20元㎡
4
新墙体材料基金
10元㎡
5
白蚁防治费
23元㎡
墅：10元㎡
6
防费
48元㎡
7
备案费（测绘费）
3元㎡
8
审图费
3元㎡
9
销售证
证5500元
10
水电煤线等部配套费
150元㎡
合 计
13263元㎡
建安成：层750－800元高层950－1100元
九． 军路项目SWOT分析预见性建议
项目SWOT分析：
优势
1 军山翠萍山牛首山天独厚秀丽风光绿色健康居住环境
2 公司年积累丰富公寓开发验
3 周边环境逐渐成熟墅竞争格局利公寓推广
弱势
1市区距离较远交通方便
2种生活配套设施齐全居环境冷清
3公司属三外南京土够解
威胁
1 开发区板块混合型社区中层高层威胁
2 宁南板块高层层住宅威胁
3 量开发关版快河西版快威胁
4 南京市政府明年提供20万方米济适房进入市场
机会
1江宁开发区板块层公寓售价均水低板块
2开发区板块墅集中区没纯层社区
3项目整新区算盘消化较快明年新区板块宣传会继续增加
遇见性建议：
1开发时间建议：
建议快进行次项目开发河西奥体中心城运会场等量开发预计河西板块400万方米开发量关宝善块200万方米左右开发量土量拍卖导致开发量增整南京市场会产生较击
快速循环开发利公司形象塑造终南京立足发展
2未投资方
浦口区目前南京击交通原现房价2000元左右2005年政府规划江隧道果建成浦口产生重影响房价翻倍
3公司形象品牌战略
目前南京市场逐渐品牌化发展品牌公司楼盘销售情况非常万科金色家园房价8000元方米左右销售情况公司品牌形象塑造楼盘项目够实现想南京立足发展必须断进行循环开发逐渐树立公司形象
4分析：威胁分析
A．宁南板块层价格高江宁板块1000元方价格原居住环境差距次项目威胁
B．河西板块关板块目前尚未开始规模开发预计明年半年进入规模开发开发面积巨提供量住宅整市场造成巨击两板块域原江宁板块质程度较高江宁板块击
C．直江宁板块南京市板块中较低价格存20万济适房次项目造成击
5价格预测：
目前江宁板块层住宅均价格2900元方米果明年南京房产市场继续升温加次项目居住环境优势明年半年开盘卖3200元方米价格
6产品定位目标消费者定位：
优势分析——A 军山翠萍山牛首山天独厚秀丽风光绿色健康居住环境块南京市房产市场风景独特区
B 公司年积累丰富公寓开发验
机会分析——A 开发区板块墅集中区没纯层社区
结合两方面素建议建造层公寓住宅针注重居住区然环境尚距离购买墅相距离群销售
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