全程策划建议
建设项目全方位（全程）策划项目初始状态导入科学方法结合房产行业运作流程逐步完善形成理体系容包括：
① 项目投资策划
② 项目规划设计策划
③ 项目质量工期策划
④ 项目形象策划
⑤ 项目推广策划
⑥ 项目顾问销售代理
⑦ 项目服务策划
⑧ 项目二次策划
研发中心建议未雨绸缪莱西项目作试点试图整开发项目理念系统化加强成控制开发总结验提供框架研发中心鉴理整公司开发项目框架方太适合繁琐工作中修正调整完善力争形成标准格式报告文件
案头工作阶段
第章 某项目投资策划
第节 项目投资策划含义
项目投资策划房产全方位策划关键环节程操作意味着项目成功半程中功夫开发营中未雨绸缪通项目环境综合考察市场调研分析项目核心针前济环境莱西房产市场供求状况莱西类楼盘现状客户购买行进行调研分析结合项目进行SWOT分析基础项目进行系统准确市场定位项目价值发现分析然根基资料某项目进行定价模拟投入产出分析规避开发风险进行策略提示开发节奏提出专业意见
第二节 某项目投资策划具体容
项目周边环境分析
1． 项目土性质调查
·理位置 ·质貌状况
·土面积红线图 ·七通现状
2． 项目周边环境调查
·块周边建筑物 ·绿化景观
·然景观 ·历史文景观
·环境污染状况
3． 块交通条件调查
·块周边市政路网公交通现状远景规划
·项目外水陆空交通状况
·块周边市政道路进入项目块直入交通网现状
4． 周边市政配套设施调查
·购物场 ·文化教育
·医疗卫生 ·金融服务
·邮政服务 ·娱乐餐饮运动
·生活服务 ·游乐休憩设施
·周边存项目利干扰素
·历史文区位影响
二 区域市场现状趋势
1． 宏观济运行情况
2． 莱西房产市场概况政府相关政策法规
3． 莱西房产市场总体供求现状
4． 莱西商品住宅市场板块化分差异
5． 莱西商品住宅均价格走势市场价值发现
6． 莱西商品住宅客户构成购买实态分析
三 土SWOT分析
1． 项目块优势
2． 项目块劣势
3． 项目块机会点
4． 项目块威胁困难点
四 项目市场位
1．类竞争楼盘调研
2．项目定位：
·市场定位（区域定位力客户群定位）
·功定位 ·建筑风格定位
五 项目价值分析
1．商品住宅项目价值分析基方法概念
·商品住宅价值分析法：类实现价值分析法
a选择类项目
b确定该类楼盘价值实现种素价值实现中权重
c分析类项目价值实现素值
d量化项目类项目诸价值实现素值
e根价值素值判断项目实现均价
·类土价值决定素
a类土价值：段资源差异
※市政交通直入交通便利性差异
※项目周边环境差异包括
——周边然绿化景观差异
——教育文景观差异
——种污染程度差异
——周边社区素质差异
※周边市政配套便利性差异
b项目提升价值判断
※建筑风格立面设计材质 ※单体户型设计
※建筑空间布局环艺设计 ※区配套物业理
※形象包装营销策划 ※发展商品牌实力
c价值实现济素
※济素 ※政策素
2．项目实现价值分析
·类楼盘分析评价
·项目价值类分析
a价值提升实现素分析 b项目类价值计算
六 项目定价模拟
1． 均价确定
2． 项目中具体单位定价模拟
七 项目投入产出分析
1．项目济技术指标模拟
·项目总体济技术指标 ·首期济技术指标
2．项目受期成模拟
·成模拟表说明
3．项目收益部分模拟
·销售收入模拟
a销售均价假设
b销售收入模拟表
·利润模拟说明
a模拟说明 b利润模拟表
·敏感性分析
a变成变动时利润影响 b销售价格变动时利润影响
八 投资风险分析规避方式提示
1．项目风险性评价
·价值提升实现风险性
a项目规划建筑设计否提升项目周边项目类价值
b项目形象包装营销推广否成功
2．资金运风险性
·减少资金占例加速资金周转速度降低财务成
·销售节奏项目开发节奏进行良握量少资金占启动项目短时间实现资金回笼
3．济政策风险
·国际国宏观济形势变化
·国家方相关产政策出台相关市政配套设计建设
九 开发节奏建议
1．影响项目开发节奏基素
·政策法规素 ·块状况素
·发展商操作水素 ·投放量资金回收求
·销售策略销售政策价格控制素 ·市场供求素
·市时间求
2．项目开发节奏结果预测
·项目开发步骤
·项目投入产出评估
·结
第二章 某项目规划设计策划
第节 项目规划设计策划含义
（根万科研发中心验开发商引领设计单位完成设计）通完整科学投资策划分析明确市场定位进入产品设计阶段目前消费者房产产品建筑规划单体设计求愈愈理性项目规划设计策划某项目市场定位基础满足目标市场需求出发点项目块进行总体规划布局确定建筑风格色彩计划紧紧围绕目标客户选定力户型引导室装修风格项目环艺设计进行充分提示
第二节 项目规划设计策划具体容
总体规划
1． 项目块概述
·项目属区域现状 ·项目界四周状况 ·项目貌状况
2． 项目块情况分析
·初步规划设想
·影响项目总体规划变济技术素
·土SWOT分析总体规划利规避
·市场定位济指标参数
3． 建筑空间布局
·总体面规划说明 ·功分区示意说明
4． 道路系统布局
·块周边交通环境示意
a块周边基路网 b道路建设未发展状况
·项目道路设置说明
a出入口设置 b干道设置
c车辆分流情况说明 d停车场布置
5． 绿化系统布局
·块周边景观环境示意
a块周边历史文景观综合描述
b市政规划布局未发展方
·项目环艺规划说明
a绿化景观系统分析 b公场环艺设计
6． 公建配套系统
·周边市政配套设施调查
·配套功配置安排
·公建筑外立面设计提示
a会外立面设计提示 b营销中心外立面设计提示
c物业理办公室等建筑外立面设计提示
d公建（巴士站围墙）外立面设计提示
·公建筑面设计提示
·公建筑风格设计特提示
·公建筑外部环境概念设计
7． 分期开发
·分期开发思路 ·首期开发思路
8． 分组团开发强度
二 建筑风格定位色彩计划
1．总体建筑风格色彩计划
·总体建筑风格构思 ·建筑色彩计划
2．建筑单体外立面设计提示
·商品住宅房外立面设计提示
a层高层高层外立面设计提示
b户型墅外立面设计提示
c针屋顶屋檐窗户等外立面局部设计提示
d特殊设计提示
·商业建筑风格设计提示
三力户型选择
1． 莱西类楼盘户型较
2． 业态分析项目户型配置例
3． 力户型设计提示
4． 商业物业户型设计提示
四室空间布局装修概念提示
1．室空间布局提示 2．公空间题 3．选择庭院景观提示
五环境规划艺术风格提示
1 周边环境调查分析
2 总体环境规划艺术风格构想
·块已然环境利 ·项目文环境营造
3 组团环境概念设计
·组团绿化园艺设计 ·组团享空间设计
·组团雕塑品设计提示 ·组团椅凳造型设计提示
·组团宣传专栏导视系统位置设定提示
4．公建筑外部环境概念设计
·入口环境概念设计
·营销中心外部环境概念设计
·营销示范中心途营造环境概念设计
·针项目公环境概念设计
六公家具概念设计提示
1． 周边类楼盘公家具摆设
·营销中心堂 ·理办公室
2． 公家具概念设计提示
七公装饰材料选择指导
1． 周边类楼盘公装饰材料较
2． 公装饰材料选择指导装修风格构思
3． 营销示范单位装修概念设计
4． 住宅装修标准提示
八灯光设计背景音乐指导
1．灯光设计
·公建筑外立面灯光设计 ·公绿化绿灯光设计
·道路系统灯光设计 ·室灯光灯饰设计
2．背景音乐指导
·广场音乐布置 ·室背景音乐布置
九区未生活方式指导
1． 建筑规划组团评价
2． 营造引导未生活方式
·住户特征描述 ·社区文化规划设计
第三章 项目质量工期策划
第节 质量工期策划含义
年房产市场买卖双方纠纷断已成投诉热点房屋滴漏墙皮裂缝现象常出现购期房交付时合承诺条件符拖延楼宇交付日期现象时发生甚质量控制严引起损害消费者利益现象质量工期策划承建商必须树立策划观念
第二节 质量工期策划具体容
建筑材料选提示
1． 莱西市场竞争性楼盘建筑材料选类
2． 新型建筑装饰材料提示
3． 建筑材料选提示
二 施工工艺流程指引
１．工程施工规范手册 2．施工工艺特殊流程提示
三 质量控制
１．项目工程招标投标容提示 ２．文明施工质量理容提示
四 工期控制
１．开发进度提示 ２．施工组织理
五 造价控制
１．建筑成预算提示 ２．建筑流动资金安排提示
六 安全理
１．项目现场理方案 ２．安全施工条例
第四章 项目形象策划
第节 项目形象策划含义
项目形象策划包括某项目总体战略形象策划社区文化形象策划企业行形象策划员工形象策划项目视觉形象策划等容
项目视觉形象指房产奇特项目具良识功意视觉表现容包括项目视觉识系统工程核心部分延展运部分核心部分包括项目名称标志标准色标准字体
第二节 项目形象策划具体容
项目视觉识部分系统核心部分
1．名称
·项目名 ·道路名 ·建筑名 ·组团名
2．标志
3．标准色
4．标准字体
二延展运动部分
1．工环境包装视觉
·建筑物体 ·工围墙
·路网参观路线 ·环境绿化
2．营销中心包装设计
·营销中心室外展示设计 ·营销中心功分区提示
·营销中心门横眉设计 ·营销中心形象墙设计
·台面标牌 ·展板设计
·营销中心导视牌 ·销售员服装设计提示
·销售品系列设计 ·示范单位导视牌
·示范单位样板房说明牌
3．公司物业理系统包装设计
第五章 项目营销推广策划
第节 项目营销推广策划含义
未进行营销推广活动进行整体系统筹划超前决策必项目营销推广策划提供关某项目营销推广未方案未市场趋势背景企业发展目标基础设计营销推广措施容项目投资分析基础进步项目强弱进行分析出正确处理方法时通项目市场定位价格定位分析确定项目正式入市时间采相应宣传推广策略策划提出整营销推广效果进行效监控评估方法达预期营销效果
项目营销推广策划房产全程策划重头戏营销策划水销售技巧高度结合需高度专业化运作
第二节 项目营销推广策划具体容
区域市场实态分析
1．莱西房产市场总体供求现状
2．项目周边竞争性楼盘调查
·项目概况 ·市场定位 ·售楼价格
·销售政策措施 ·广告推广手法 ·媒体应投入频率
·公关促销活动 ·特殊卖点销售手段
3．结
二．项目卖点荟萃物业强势弱势分析策
1．项目卖点荟萃 2．项目强势弱势分析策
三．目标客户群定位分析
1．莱西口总量块分布情况
2．莱西济发展状况口业情况
3．莱西家庭情况分析
·家庭成员结构 ·家庭收入情况 ·住房求生活惯
4．项目客户群定位
·目标市场
a目标市场区域范围界定
b市场调查资料汇总研究
c目标市场特征描述
·目标客户
a目标客户细分 b目标客户特征描述 c目标客户资料
四价格定位策略
1．项目单方成
2．项目利润目标
3．类项目市场价格
4．价格策略
5．价格分期策略
五入市时机规划
1． 宏观济运行状况分析
2． 莱西房产相关法规市场情况简明分析
3． 入市时机确定安排
六广告策略
1． 广告总体策略广告阶段性划分
·广告总体策略 ·广告阶段性划分
2． 广告题
3． 广告创意表现
4． 广告效果监控评估修正
5． 入市前印刷品设计制作
·宣传海报折页 ·认购书
·正式合 ·交房标准
·物业理容 ·物业理公约
七媒介策略
１．媒体总策略媒体选择 ２．媒体总策略
３．媒体选择 ４．媒体创新
５．软性新闻题 ６．媒介组合
７．投放频率规模 ８．费估算
八推广费计划
1．现场包装 2．印刷品
3．媒介投放 4．公关活动
九公关活动策划现场包装
十营销推广效果监控评估修正
1．效果测评形式
·进行性测评 ·结性测评
2．实施效果测评指标
·销售收入 ·企业利润
·市场占率 ·品牌形象企业形象
实施阶段
第六章 项目销售顾问销售代理
第节 总
前面系列工作流程进入项目销售阶段阶段成果检验前面方面策划工作否位
第二节 项目销售顾问销售代理具体容
销售周期划分控制
1．销售策略
·营销思想：全面策划 ·销售网络
·销售区域：紧扣目标市场目标客户
·销售时段 ·政策促销
·销售活动 ·销售承诺
2．销售程模拟
·销售实施 ·销售合执行监控
二销售阶段营销推广执行方案实施
三销售阶段广告创意设计发布实施
四售前资料准备
1批文销售资料
·批文 ·楼宇说明书 ·价格体系 ·合文
2员组建
·销售辅导 ·销售代理
3制定销售工作进度总表
4销售控制销售进度模拟
·销售控制表 ·销售收入预算表
5销售费预算表
·总费预算 ·分项开支 ·边际费
6财务策略
·信贷 ·付款方式 ·揭 ·合伙股东
7商业合作关系
·双方关系 ·三方关系 ·方关系
8工作协调配合
·甲方负责 ·直接合作 ·财务部
·工程部 ·物业理公司
五销售培训
1．销售部员培训
·详细介绍公司情况
·物业详情
a项目规模定位设施买卖条件
b物业周边环境公设施交通条件
c该区域城市发展计划宏观微观济素物业影响情况
d项目特点
※项目规划设计容特点包括景观立面建筑组团容积率等
※面设计容特点包括总户数总建筑面积总单元数单套面积户面积组合户型优缺点进深面宽层高等
※项目优劣分析
※项目营销策略包括价格付款方式策略定位销售目标
e竞争手优劣分析策
·业务基础培训课程
a国家区相关房产业政策法规税费规定
b房产基础术语建筑常识：房产建筑业基础术语理解
※房产建筑业基础术语理解
※建筑识图
※计算户型面积
c心理学基础
d银行揭知识涉房产交易费
e国家区宏观济政策房产走势
f公司制度架构财务制度
·销售技巧
·签订买卖合程序
·物业理课程
·销售模拟
·实参观展销现场
2．销售手册
·批文 ·楼宇说明书 ·价格体系
·合文 ·客户资料表
3．客户理系统
4．销售作业指导书
·职业素养准 ·销售基知识技巧
·项目概况 ·销售部理架构
六销售组织日常理
1．组织激励
·销售部组织架构
·销售员基求
·职责说明
·考核激励措施
2．工作流程
·销售工作容 ·销售工作阶段
·销售部工作职责（工作流程） ·销售业务流程（案）
3．规章制度概念指示
第七章 项目服务策划
第节 项目服务策划含义
目前房产市场特发达区房产市场物业理已愈愈受买家重视关心市场信号发展商提出物业理高起点高标准高水求万科开发物业年直深受市场追捧程度手王牌——万科开发物业理密分成万科开辟第二营销渠道制造回头客力保证
项目服务营销具体容
项目销售程需物业理资料
1．楼宇质量保证书 2．楼宇实说明书
3．业公约 4．户手册
5．楼宇交收流程 6．入伙通知书
7．入伙手续书 8．收楼书
9．承诺书 10．业\户联系表
11．遗漏工程实钥匙授权书
12．遗漏工程水电表底数记录表
13．装修手册装修申请表
二 物业理容策划
1．工程设计理提前介入 2．保洁服务
3．绿化养护 4．安全交通理
5．三车场理 6．设备养护
7．房屋公设备设施养护 8．房屋事务理
9．档案数理 10．智化服务
11．家政服务 12．种营服务开展
13．业日常沟通 14．社区文化服务
三 物业理组织员架构
1 物业公司力资源理包括招聘培训考核调配述职工资福利晋级等环节
2 物业理公司应遵循原建立级组织机构明确部门职责权限隶属关系信息沟通渠道
四 物业理培训
1．物业交付前培训
2．物业交付培训
五 物业理规章制度
1．员工手册 2．岗位职责工作流程
3．财务制度 4．采购招标程序
5．员工考核标准 6．业委员会章程
7．配套功理规定 8．文件理制度
9．办公设备制度 10．值班理制度
11．消防责制 12．消防理规定
13．外服务工作理规定 14．装修工程队安全责书
15．停车场理规定 16．非机动车辆理规定
17．出租车暂住员理规定 18．进住（租）协议书
19．商业网点理规定
六 物业理操作规程
1．楼宇体维护保养规程 2．绿化园林养护规程
3．消防设施养护规程 4．供配电设备维护保养规程
5．机电设备维护保养规程 6．动力设备维护保养规程
7．停车场车库操作规程 8．停车场车库维护保养规程
9．游泳池设备维护保养操作规程
10．排水设备维护保养规程 11．公部位保养保洁操作规程
12．保安设备操作维护规程 13．明系统操作维护规程
14．通风系统操作维护规程 15．理处部运作理规程
16．租赁理工作规程
七 物业理成费
1．理员工支出 2．维护保养 3．公费
4．行政费 5．保险费 6．
7．理者酬金 8．营业税 9．预留项目维护基金
（物业运营负盈亏）
八 物业理ISO9002提示
1．质量手册 2．程序文件 3．工作规程
4．质量记录表格 5．行政理制度 6．力资源理制度
第八章 项目二次策划（策划总结）
第节 项目二次策划含义
品牌战略
持续发展
知识济求前提科学合理综合高效考虑住宅建设环境效益广泛运高科技成果改变传统施工方式采新材料组织理方法断创造新科学技术规划设计出优美居环境营造住宅文化增强市场竞争力促开发走持续发展道路
第二节 项目二次策划具体容
全面策划
1．全程策划
2．全员策划
·项目策划实现绝营销部门事情
·策划手段整体性
企业产品价格渠道分销等控素进行互相配合实现佳组合满足顾客项需求
·策划体整体性
二 品牌战略指示
1 品牌塑造
2 品牌维护
3 品牌提升
三 持续营战略指示
1 力资源科学配置
2 产业化道路策略
·提高住宅产品技术附加值快转变技术密集型产业
·住宅产业外延型发展转集约型涵式发展
·深化住宅产业化链条协调性
3 专业化道路策略
·提高建筑结构技术体系
·节新源开发利
·住宅线技术体系
·建立厨房卫生间基功空间配置整合技术
·提高住宅环境保障技术体系
·住宅智化技术体系
(正文结束)
5月7日莱西市已意认莱西某项目规划设计设计工作已全面开展前莱西项目协调会研发中心建议天研发中心公关部等部门合作完成莱西项目策划报告分容分段部门完成文件框架关部门直未提供研发中心建议鉴框架整理成文次召开次碰头会执委会领导参加天公司公关部财务预算中心研发中心物业公司莱西公司天影公司等部门参加会议研讨修改框架意见书分章节分容分部门完成（填空）项目开发提供鉴工作提前提前想问题注意解决开发程序系统化节约成控制造价
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建设项目全方位（全程）策划项目初始状态导入科学方法结合房产行业运作流程逐步完善形成理体系容包括：
① 项目投资策划
② 项目规划设计策划
③ 项目质量工期策划
④ 项目形象策划
⑤ 项目推广策划
⑥ 项目顾问销售代理
⑦ 项目服务策划
⑧ 项目二次策划
研发中心建议未雨绸缪莱西项目作试点试图整开发项目理念系统化加强成控制开发总结验提供框架研发中心鉴理整公司开发项目框架方太适合繁琐工作中修正调整完善力争形成标准格式报告文件
案头工作阶段
第章 某项目投资策划
第节 项目投资策划含义
项目投资策划房产全方位策划关键环节程操作意味着项目成功半程中功夫开发营中未雨绸缪通项目环境综合考察市场调研分析项目核心针前济环境莱西房产市场供求状况莱西类楼盘现状客户购买行进行调研分析结合项目进行SWOT分析基础项目进行系统准确市场定位项目价值发现分析然根基资料某项目进行定价模拟投入产出分析规避开发风险进行策略提示开发节奏提出专业意见
第二节 某项目投资策划具体容
项目周边环境分析
1． 项目土性质调查
·理位置 ·质貌状况
·土面积红线图 ·七通现状
2． 项目周边环境调查
·块周边建筑物 ·绿化景观
·然景观 ·历史文景观
·环境污染状况
3． 块交通条件调查
·块周边市政路网公交通现状远景规划
·项目外水陆空交通状况
·块周边市政道路进入项目块直入交通网现状
4． 周边市政配套设施调查
·购物场 ·文化教育
·医疗卫生 ·金融服务
·邮政服务 ·娱乐餐饮运动
·生活服务 ·游乐休憩设施
·周边存项目利干扰素
·历史文区位影响
二 区域市场现状趋势
1． 宏观济运行情况
2． 莱西房产市场概况政府相关政策法规
3． 莱西房产市场总体供求现状
4． 莱西商品住宅市场板块化分差异
5． 莱西商品住宅均价格走势市场价值发现
6． 莱西商品住宅客户构成购买实态分析
三 土SWOT分析
1． 项目块优势
2． 项目块劣势
3． 项目块机会点
4． 项目块威胁困难点
四 项目市场位
1．类竞争楼盘调研
2．项目定位：
·市场定位（区域定位力客户群定位）
·功定位 ·建筑风格定位
五 项目价值分析
1．商品住宅项目价值分析基方法概念
·商品住宅价值分析法：类实现价值分析法
a选择类项目
b确定该类楼盘价值实现种素价值实现中权重
c分析类项目价值实现素值
d量化项目类项目诸价值实现素值
e根价值素值判断项目实现均价
·类土价值决定素
a类土价值：段资源差异
※市政交通直入交通便利性差异
※项目周边环境差异包括
——周边然绿化景观差异
——教育文景观差异
——种污染程度差异
——周边社区素质差异
※周边市政配套便利性差异
b项目提升价值判断
※建筑风格立面设计材质 ※单体户型设计
※建筑空间布局环艺设计 ※区配套物业理
※形象包装营销策划 ※发展商品牌实力
c价值实现济素
※济素 ※政策素
2．项目实现价值分析
·类楼盘分析评价
·项目价值类分析
a价值提升实现素分析 b项目类价值计算
六 项目定价模拟
1． 均价确定
2． 项目中具体单位定价模拟
七 项目投入产出分析
1．项目济技术指标模拟
·项目总体济技术指标 ·首期济技术指标
2．项目受期成模拟
·成模拟表说明
3．项目收益部分模拟
·销售收入模拟
a销售均价假设
b销售收入模拟表
·利润模拟说明
a模拟说明 b利润模拟表
·敏感性分析
a变成变动时利润影响 b销售价格变动时利润影响
八 投资风险分析规避方式提示
1．项目风险性评价
·价值提升实现风险性
a项目规划建筑设计否提升项目周边项目类价值
b项目形象包装营销推广否成功
2．资金运风险性
·减少资金占例加速资金周转速度降低财务成
·销售节奏项目开发节奏进行良握量少资金占启动项目短时间实现资金回笼
3．济政策风险
·国际国宏观济形势变化
·国家方相关产政策出台相关市政配套设计建设
九 开发节奏建议
1．影响项目开发节奏基素
·政策法规素 ·块状况素
·发展商操作水素 ·投放量资金回收求
·销售策略销售政策价格控制素 ·市场供求素
·市时间求
2．项目开发节奏结果预测
·项目开发步骤
·项目投入产出评估
·结
第二章 某项目规划设计策划
第节 项目规划设计策划含义
（根万科研发中心验开发商引领设计单位完成设计）通完整科学投资策划分析明确市场定位进入产品设计阶段目前消费者房产产品建筑规划单体设计求愈愈理性项目规划设计策划某项目市场定位基础满足目标市场需求出发点项目块进行总体规划布局确定建筑风格色彩计划紧紧围绕目标客户选定力户型引导室装修风格项目环艺设计进行充分提示
第二节 项目规划设计策划具体容
总体规划
1． 项目块概述
·项目属区域现状 ·项目界四周状况 ·项目貌状况
2． 项目块情况分析
·初步规划设想
·影响项目总体规划变济技术素
·土SWOT分析总体规划利规避
·市场定位济指标参数
3． 建筑空间布局
·总体面规划说明 ·功分区示意说明
4． 道路系统布局
·块周边交通环境示意
a块周边基路网 b道路建设未发展状况
·项目道路设置说明
a出入口设置 b干道设置
c车辆分流情况说明 d停车场布置
5． 绿化系统布局
·块周边景观环境示意
a块周边历史文景观综合描述
b市政规划布局未发展方
·项目环艺规划说明
a绿化景观系统分析 b公场环艺设计
6． 公建配套系统
·周边市政配套设施调查
·配套功配置安排
·公建筑外立面设计提示
a会外立面设计提示 b营销中心外立面设计提示
c物业理办公室等建筑外立面设计提示
d公建（巴士站围墙）外立面设计提示
·公建筑面设计提示
·公建筑风格设计特提示
·公建筑外部环境概念设计
7． 分期开发
·分期开发思路 ·首期开发思路
8． 分组团开发强度
二 建筑风格定位色彩计划
1．总体建筑风格色彩计划
·总体建筑风格构思 ·建筑色彩计划
2．建筑单体外立面设计提示
·商品住宅房外立面设计提示
a层高层高层外立面设计提示
b户型墅外立面设计提示
c针屋顶屋檐窗户等外立面局部设计提示
d特殊设计提示
·商业建筑风格设计提示
三力户型选择
1． 莱西类楼盘户型较
2． 业态分析项目户型配置例
3． 力户型设计提示
4． 商业物业户型设计提示
四室空间布局装修概念提示
1．室空间布局提示 2．公空间题 3．选择庭院景观提示
五环境规划艺术风格提示
1 周边环境调查分析
2 总体环境规划艺术风格构想
·块已然环境利 ·项目文环境营造
3 组团环境概念设计
·组团绿化园艺设计 ·组团享空间设计
·组团雕塑品设计提示 ·组团椅凳造型设计提示
·组团宣传专栏导视系统位置设定提示
4．公建筑外部环境概念设计
·入口环境概念设计
·营销中心外部环境概念设计
·营销示范中心途营造环境概念设计
·针项目公环境概念设计
六公家具概念设计提示
1． 周边类楼盘公家具摆设
·营销中心堂 ·理办公室
2． 公家具概念设计提示
七公装饰材料选择指导
1． 周边类楼盘公装饰材料较
2． 公装饰材料选择指导装修风格构思
3． 营销示范单位装修概念设计
4． 住宅装修标准提示
八灯光设计背景音乐指导
1．灯光设计
·公建筑外立面灯光设计 ·公绿化绿灯光设计
·道路系统灯光设计 ·室灯光灯饰设计
2．背景音乐指导
·广场音乐布置 ·室背景音乐布置
九区未生活方式指导
1． 建筑规划组团评价
2． 营造引导未生活方式
·住户特征描述 ·社区文化规划设计
第三章 项目质量工期策划
第节 质量工期策划含义
年房产市场买卖双方纠纷断已成投诉热点房屋滴漏墙皮裂缝现象常出现购期房交付时合承诺条件符拖延楼宇交付日期现象时发生甚质量控制严引起损害消费者利益现象质量工期策划承建商必须树立策划观念
第二节 质量工期策划具体容
建筑材料选提示
1． 莱西市场竞争性楼盘建筑材料选类
2． 新型建筑装饰材料提示
3． 建筑材料选提示
二 施工工艺流程指引
１．工程施工规范手册 2．施工工艺特殊流程提示
三 质量控制
１．项目工程招标投标容提示 ２．文明施工质量理容提示
四 工期控制
１．开发进度提示 ２．施工组织理
五 造价控制
１．建筑成预算提示 ２．建筑流动资金安排提示
六 安全理
１．项目现场理方案 ２．安全施工条例
第四章 项目形象策划
第节 项目形象策划含义
项目形象策划包括某项目总体战略形象策划社区文化形象策划企业行形象策划员工形象策划项目视觉形象策划等容
项目视觉形象指房产奇特项目具良识功意视觉表现容包括项目视觉识系统工程核心部分延展运部分核心部分包括项目名称标志标准色标准字体
第二节 项目形象策划具体容
项目视觉识部分系统核心部分
1．名称
·项目名 ·道路名 ·建筑名 ·组团名
2．标志
3．标准色
4．标准字体
二延展运动部分
1．工环境包装视觉
·建筑物体 ·工围墙
·路网参观路线 ·环境绿化
2．营销中心包装设计
·营销中心室外展示设计 ·营销中心功分区提示
·营销中心门横眉设计 ·营销中心形象墙设计
·台面标牌 ·展板设计
·营销中心导视牌 ·销售员服装设计提示
·销售品系列设计 ·示范单位导视牌
·示范单位样板房说明牌
3．公司物业理系统包装设计
第五章 项目营销推广策划
第节 项目营销推广策划含义
未进行营销推广活动进行整体系统筹划超前决策必项目营销推广策划提供关某项目营销推广未方案未市场趋势背景企业发展目标基础设计营销推广措施容项目投资分析基础进步项目强弱进行分析出正确处理方法时通项目市场定位价格定位分析确定项目正式入市时间采相应宣传推广策略策划提出整营销推广效果进行效监控评估方法达预期营销效果
项目营销推广策划房产全程策划重头戏营销策划水销售技巧高度结合需高度专业化运作
第二节 项目营销推广策划具体容
区域市场实态分析
1．莱西房产市场总体供求现状
2．项目周边竞争性楼盘调查
·项目概况 ·市场定位 ·售楼价格
·销售政策措施 ·广告推广手法 ·媒体应投入频率
·公关促销活动 ·特殊卖点销售手段
3．结
二．项目卖点荟萃物业强势弱势分析策
1．项目卖点荟萃 2．项目强势弱势分析策
三．目标客户群定位分析
1．莱西口总量块分布情况
2．莱西济发展状况口业情况
3．莱西家庭情况分析
·家庭成员结构 ·家庭收入情况 ·住房求生活惯
4．项目客户群定位
·目标市场
a目标市场区域范围界定
b市场调查资料汇总研究
c目标市场特征描述
·目标客户
a目标客户细分 b目标客户特征描述 c目标客户资料
四价格定位策略
1．项目单方成
2．项目利润目标
3．类项目市场价格
4．价格策略
5．价格分期策略
五入市时机规划
1． 宏观济运行状况分析
2． 莱西房产相关法规市场情况简明分析
3． 入市时机确定安排
六广告策略
1． 广告总体策略广告阶段性划分
·广告总体策略 ·广告阶段性划分
2． 广告题
3． 广告创意表现
4． 广告效果监控评估修正
5． 入市前印刷品设计制作
·宣传海报折页 ·认购书
·正式合 ·交房标准
·物业理容 ·物业理公约
七媒介策略
１．媒体总策略媒体选择 ２．媒体总策略
３．媒体选择 ４．媒体创新
５．软性新闻题 ６．媒介组合
７．投放频率规模 ８．费估算
八推广费计划
1．现场包装 2．印刷品
3．媒介投放 4．公关活动
九公关活动策划现场包装
十营销推广效果监控评估修正
1．效果测评形式
·进行性测评 ·结性测评
2．实施效果测评指标
·销售收入 ·企业利润
·市场占率 ·品牌形象企业形象
实施阶段
第六章 项目销售顾问销售代理
第节 总
前面系列工作流程进入项目销售阶段阶段成果检验前面方面策划工作否位
第二节 项目销售顾问销售代理具体容
销售周期划分控制
1．销售策略
·营销思想：全面策划 ·销售网络
·销售区域：紧扣目标市场目标客户
·销售时段 ·政策促销
·销售活动 ·销售承诺
2．销售程模拟
·销售实施 ·销售合执行监控
二销售阶段营销推广执行方案实施
三销售阶段广告创意设计发布实施
四售前资料准备
1批文销售资料
·批文 ·楼宇说明书 ·价格体系 ·合文
2员组建
·销售辅导 ·销售代理
3制定销售工作进度总表
4销售控制销售进度模拟
·销售控制表 ·销售收入预算表
5销售费预算表
·总费预算 ·分项开支 ·边际费
6财务策略
·信贷 ·付款方式 ·揭 ·合伙股东
7商业合作关系
·双方关系 ·三方关系 ·方关系
8工作协调配合
·甲方负责 ·直接合作 ·财务部
·工程部 ·物业理公司
五销售培训
1．销售部员培训
·详细介绍公司情况
·物业详情
a项目规模定位设施买卖条件
b物业周边环境公设施交通条件
c该区域城市发展计划宏观微观济素物业影响情况
d项目特点
※项目规划设计容特点包括景观立面建筑组团容积率等
※面设计容特点包括总户数总建筑面积总单元数单套面积户面积组合户型优缺点进深面宽层高等
※项目优劣分析
※项目营销策略包括价格付款方式策略定位销售目标
e竞争手优劣分析策
·业务基础培训课程
a国家区相关房产业政策法规税费规定
b房产基础术语建筑常识：房产建筑业基础术语理解
※房产建筑业基础术语理解
※建筑识图
※计算户型面积
c心理学基础
d银行揭知识涉房产交易费
e国家区宏观济政策房产走势
f公司制度架构财务制度
·销售技巧
·签订买卖合程序
·物业理课程
·销售模拟
·实参观展销现场
2．销售手册
·批文 ·楼宇说明书 ·价格体系
·合文 ·客户资料表
3．客户理系统
4．销售作业指导书
·职业素养准 ·销售基知识技巧
·项目概况 ·销售部理架构
六销售组织日常理
1．组织激励
·销售部组织架构
·销售员基求
·职责说明
·考核激励措施
2．工作流程
·销售工作容 ·销售工作阶段
·销售部工作职责（工作流程） ·销售业务流程（案）
3．规章制度概念指示
第七章 项目服务策划
第节 项目服务策划含义
目前房产市场特发达区房产市场物业理已愈愈受买家重视关心市场信号发展商提出物业理高起点高标准高水求万科开发物业年直深受市场追捧程度手王牌——万科开发物业理密分成万科开辟第二营销渠道制造回头客力保证
项目服务营销具体容
项目销售程需物业理资料
1．楼宇质量保证书 2．楼宇实说明书
3．业公约 4．户手册
5．楼宇交收流程 6．入伙通知书
7．入伙手续书 8．收楼书
9．承诺书 10．业\户联系表
11．遗漏工程实钥匙授权书
12．遗漏工程水电表底数记录表
13．装修手册装修申请表
二 物业理容策划
1．工程设计理提前介入 2．保洁服务
3．绿化养护 4．安全交通理
5．三车场理 6．设备养护
7．房屋公设备设施养护 8．房屋事务理
9．档案数理 10．智化服务
11．家政服务 12．种营服务开展
13．业日常沟通 14．社区文化服务
三 物业理组织员架构
1 物业公司力资源理包括招聘培训考核调配述职工资福利晋级等环节
2 物业理公司应遵循原建立级组织机构明确部门职责权限隶属关系信息沟通渠道
四 物业理培训
1．物业交付前培训
2．物业交付培训
五 物业理规章制度
1．员工手册 2．岗位职责工作流程
3．财务制度 4．采购招标程序
5．员工考核标准 6．业委员会章程
7．配套功理规定 8．文件理制度
9．办公设备制度 10．值班理制度
11．消防责制 12．消防理规定
13．外服务工作理规定 14．装修工程队安全责书
15．停车场理规定 16．非机动车辆理规定
17．出租车暂住员理规定 18．进住（租）协议书
19．商业网点理规定
六 物业理操作规程
1．楼宇体维护保养规程 2．绿化园林养护规程
3．消防设施养护规程 4．供配电设备维护保养规程
5．机电设备维护保养规程 6．动力设备维护保养规程
7．停车场车库操作规程 8．停车场车库维护保养规程
9．游泳池设备维护保养操作规程
10．排水设备维护保养规程 11．公部位保养保洁操作规程
12．保安设备操作维护规程 13．明系统操作维护规程
14．通风系统操作维护规程 15．理处部运作理规程
16．租赁理工作规程
七 物业理成费
1．理员工支出 2．维护保养 3．公费
4．行政费 5．保险费 6．
7．理者酬金 8．营业税 9．预留项目维护基金
（物业运营负盈亏）
八 物业理ISO9002提示
1．质量手册 2．程序文件 3．工作规程
4．质量记录表格 5．行政理制度 6．力资源理制度
第八章 项目二次策划（策划总结）
第节 项目二次策划含义
品牌战略
持续发展
知识济求前提科学合理综合高效考虑住宅建设环境效益广泛运高科技成果改变传统施工方式采新材料组织理方法断创造新科学技术规划设计出优美居环境营造住宅文化增强市场竞争力促开发走持续发展道路
第二节 项目二次策划具体容
全面策划
1．全程策划
2．全员策划
·项目策划实现绝营销部门事情
·策划手段整体性
企业产品价格渠道分销等控素进行互相配合实现佳组合满足顾客项需求
·策划体整体性
二 品牌战略指示
1 品牌塑造
2 品牌维护
3 品牌提升
三 持续营战略指示
1 力资源科学配置
2 产业化道路策略
·提高住宅产品技术附加值快转变技术密集型产业
·住宅产业外延型发展转集约型涵式发展
·深化住宅产业化链条协调性
3 专业化道路策略
·提高建筑结构技术体系
·节新源开发利
·住宅线技术体系
·建立厨房卫生间基功空间配置整合技术
·提高住宅环境保障技术体系
·住宅智化技术体系
(正文结束)
5月7日莱西市已意认莱西某项目规划设计设计工作已全面开展前莱西项目协调会研发中心建议天研发中心公关部等部门合作完成莱西项目策划报告分容分段部门完成文件框架关部门直未提供研发中心建议鉴框架整理成文次召开次碰头会执委会领导参加天公司公关部财务预算中心研发中心物业公司莱西公司天影公司等部门参加会议研讨修改框架意见书分章节分容分部门完成（填空）项目开发提供鉴工作提前提前想问题注意解决开发程序系统化节约成控制造价
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