滞销楼盘套效解决方案
造武汉首生活特区
烂尾滞销楼盘皆样错误决策者身犯犯济损失令触目惊心专栏破披喜报忧框框采取连续报导方式开发失败销售力楼盘进行全面深入分析探讨总结出中深层次素引导决策者辩雷陷阱时寻找绝处逢生商机
造武汉首生活特区
项目简介
武汉丽岛花园著名红桃K集团武汉房产业第项目占210亩容积率105建78栋单体楼宇包括46栋墅12栋层17栋高层公寓
丽岛花园位武汉南湖风景区腹背倚珞珈山南狮子山左侧右翼分桂子山马房山时坐拥6000亩面积遮拦南湖景观闻名全国武汉高校文化区：武汉学华中师范学武汉理工学华中农业学等数十高等学府环绕四周区园艺景观桂梅兰橘樱枫竹七居住组团组成园区种花木配高低疏密致颜色协调植物形成错落致色彩斑斓植物群落丰富视觉感
二发展商简介
丽岛花园红桃K集团联合五国际知名公司着高起点高标准求力图建成武汉流精品住宅区
前红桃K集团直事医药保健品行业作具远见发展商红桃K准时武汉房产市场没真正意义精品物业市场空白乍市便联合国际国五知名公司起联合开发中南区高质素区物业
丽岛花园发展商：联合置业（武汉）限公司合作单位包括：
建筑设计：加B+H国际建筑师事务
环艺景观设计：香港怡景师设计公司
室装饰设计：香港陈建中设计限公司
施工图设计：海建筑设计院
物业理顾问：深圳市金物业理限公司
三项目前期推广回顾
丽岛花园分三期开发总占面积约10万方容积率仅1首期总建面积31万m2中墅1万m2公寓21万m2单位套数（）147套中墅23套公寓124套复式单位()18套中5层洋房占10套高层占8套墅均价7500元m2（未折）基60008000元 m2间五层洋房均价3200元m2高层均价3500m2复式均价37003800元m2
丽岛花园期总销售额约15亿已售达8000万元中墅销售额约8000万元已售5000万元公寓销售额约7000万元已售3000万元
已销售单位中销售额销售面积计算社会外销例占20余均红桃K公司员工部购买例社会外销例种期销售表面风光感觉表明公众丽岛花园认知认未完全建立销售十分利
丽岛花园开卖参观络绎绝省市领导房产行普罗众丽岛评价赞绝口情况丽岛花园销售应该十分乐观事愿违参观口里偏偏甚少落订抱着种观态度丽岛期建成否真说样
丽岛花园市初深圳某公司作营销推广顾问操作方式月次咨询长时间推广程中作告汉口丽岛新婚武昌恋等题广告宣传明天住里题推广活动鉴丽岛花园期客户红桃K部员工购买社会外销例仅占20现状况法出前期营销推广产生直接效应
四凌峻接手时面问题
凌峻接手丽岛花园时武汉房产市场深入调查发展商充分沟通逐渐明晰丽岛花园面问题分成六方面：
1价格定位市场定位：丽岛花园首期32003500元m2推出市场基说武汉贵商品房相应丽岛花园没市场清晰项目形象样导致市场项目定价认度高买家容易项目竞争楼盘进行数买家认定价25002800元m2较合理
2优势陈述清：丽岛花园优点究竟应该推广卖点呢？买家消费心理缺乏透彻认识采包围方法卖点次性全部推出反令市场项目印象模糊清
3卖场够完善：丽岛花园定价现场必须买家足够信心感染力客观说丽岛花园售楼部武汉处领先位 外形采简洁明快新古典义风格雅致方功齐备外现场容湖岸线未完全建成参观者法领略800米湖岸线优越处时施工现场工程队时施工现场较混乱法体现出精品社区应工理水
4销售员缺乏培训：丽岛花园销售员社会招聘验足缺乏系统专业培训应付众客参观时够充分阐述项目优势导致成交率偏低
5推广缺乏规模针性：武汉房产市场缺乏握初期推广时敢投入太导致次推广法形成力度推广规模优势没形成项目知名度偏低时项目首批客源认识够准确武汉理特点客观情况实汉口买家武昌买丽岛花园性（少项目优势没全面展现前）首期推广应该吸纳武昌客户先武昌场漂亮歼灭战正确策略
6期定价升值空间：丽岛花园然综合质素高区尚未建成前买家终究法感受丽岛定价时分着重表面利润定价偏高导致销售速度减慢令楼者法产生立落订动实红桃K公司部买丽岛花园定优惠政策部价格正市场接受价格
五武汉房产市场认识：
低迷市场背蕴藏着巨潜力
武汉作中部陆城市陆城市房产市场样营销推广方式处相落阶段整体房产市场尚处启动阶段中介代理机构业务日渐息微部分停业改行开发公司时组型营销部门千面连篇累牍销售传单广告混成片
情形作早年前已进入武汉房市场凌峻产咨询公司咨询年产运作验房产项目全新营销理念专业营销策划新颖高效营销推广手段运武汉房产项目推广程中
武汉房市场长段时间受宏观济影响直处低落阶段特住宅商品房销售形势乐观时激烈市场竞争更度商品房处欲罢境许许产开发商筹莫展
凌峻产服务全国200房产项目验运专业深远眼光透视出表面颓势实际蕴含着蓬勃生机巨发展潜深入分析武汉市场会发现：武汉房产市场然较明显空置现象认真分析会发现数属年存明显问题老商品房武汉房产市场需求问题效供应足真正竞争力区物业实非常少见丽岛花园恰填补样空白
综合武汉市商品房开发量空置量间例非通常传言样失衡市场潜力实深厚巨
六提炼项目核心竞争优势：丽岛生活特区
丽岛花园样高质素项目凌峻非常强调营销理念更新营销策划创意
商品房作市场概念重商品领房产房屋建造简单予出售前者融入营销理念者简单买卖关系目前市场存许房子然商品房关键开发销售程中房子简单商品真正引起买家兴趣
丽岛花园作武汉市少高质素楼盘红桃K集团联合加B+H国际建筑师事务香港怡景师设计公司香港陈建中设计限公司海建筑设计院深圳市金物业理限公司五国际知名公司起合作项目规划环保质量配套设施建筑设计物业理武汉房市场具争议领先位
现代营销求项目推广必须首先提出项目核心竞争优势丽岛花园然建成武汉精品完美房子种完美房子优越生活方式准确传达消费者营销推广解决重问题
凌峻定位销售工作者房产营销广告专家抱着推广难事信念全心全意销售服务角色定位球队教练客房俱乐部老板张营销策略精准清晰手段创新力效果立竿见影
丽岛花园武汉房产市场特殊项目特殊项目前期推广总体构思较常规丽岛花园特殊项目销售力应该关键丽岛花园高质素形象项目形象力产品力项目营销推广基础
丽岛花园卖气质迷楼盘种楼盘形象定位需广告宣传完成知名度提高前期传播消费者基认识武汉丽岛花园作高档楼盘应特质丽岛花园显然没体现出作武汉顶级豪宅独特性形象样势提出健康荣誉财富作支撑丽岛生活特区便彻底完成前期高尚社区生活里程题容充实深化程
性形象确立完成丽岛花园完成形象阐释太成熟房产市场项目营销理念提出需传播程中众逐渐接受种传播方式力诠释丽岛生活特区涵义
丽岛花园精品楼盘附加生活方式销售出传播程中说辞紧紧围绕丽岛生活特区展开
美说辞必须动心具体容作概念支持观丽岛花园目前具备条件先天许优势外显然满足健康荣誉财富求作期建设样丽岛花园吸引目标消费象
样营销思路丽岛花园形象产品建设实际营销程量充分体现原丽岛花园形象产品建设切实感受作生活特区独特魅力
首先武汉房产市场作充分市场调查研究丽岛花园目标消费群进行市场细分研究种消费心理丽岛花园进行提纯重新定位形成策划意见
针丽岛花园现实情况提出解决思路：
1丽岛花园建成武汉精品住宅区
2重新包装定位丽岛花园生活特区
3目标买家重新区分立足武昌做透武昌市场
4销售员：专业知识定期培训
5项目包装：工环境整治湖岸线包装营销中心包装
6项目潜优势形成丽岛花园模仿核心竞争优势——丽岛生活标准提出
7消委会联合力争成消委会推荐项目
8附名校合作确保丽岛花园业子女入读
9销售渠道拓宽：现场展销会关系营销巡回展直邮付款方式折扣相应调整利刺激买家时购买
10销售工作流程建立改变原策划销售相互脱节情况机结合策划更销售工作服务
七丰富生活特区涵
武汉房产市场发展总体水港台海直辖城市相差距甚远基停留制造建筑产品阶段作阶段丽岛花园等众明星楼盘亮相江城相继出现精品楼盘相营销推广手法运少改变武汉没高水准营销推广市场空白
正接手丽岛花园项目基情况作表述样丽岛花园作样质素较高精品楼盘市场出现座现象委实感理喻理解种太成功推广理然认定入市定价合理现场包装位销售员成熟宣传推广明确销售渠道新颖等系列致命弱点
丽岛花园核心竞争优势体现丽岛花园作生活特区珍贵优越稀性丽岛生活特区25条生活标准丽岛花园生活特区作业形象定位必须具体容吸引目标消费者需广告宣传程中详传达信息实实表述作生活特区生活标准具体涵
见丽岛生活特区25条生活标准
·尊享山势珞珈山狮子山马房山风光旖旎
·6000亩烟波浩淼南湖滨逸兴舒怀种野生水禽动静皆宜时见落霞孤鹜齐飞秋水长天色
·空气纯净气浮尘水体污染程度武汉低城区
·立体绿化绿化率高达65处处青葱美景怡目养神
·88栋单体楼宇包括44栋墅5栋层29栋高层公寓独具规模
·四周环境均噪音低30分贝整区设背景音乐系统格调优雅飘逸
·名师加B+H国际建筑师事务笔实力超卓优势特出
·采新现代古典义风格楼宇外形设计明快流畅
·采成熟组团围合式规划布局疏落致
·采国先进CFG桩基处理法确保百年基业
·楼宇容积率105楼间距低30米私密度高空间宽敞
·单位成阶梯状分布坐北面南亲湖性强
·户花园湖景兼备真正天合
·户型设计体现国际趋势：功齐备面积适宜适应高科技未生活方式需求
·室采光充足生活明朗健康
·宽开敞阳台典雅铁花栏杆楼宇低层架空防潮视野开阔
·全面智保安系统：采闭路电视监视电子巡逻居家防盗电子讲出入口监控紧急报警确保住户出入忧
·5000方米型会百草园球场棋艺室桑等设施应俱全尊贵限
·成立住客服务中心提供更私化性化服务享受全方位优越生活
·500方米双语制式幼园令住户子女起步已领先步
·华中农中武汉汽车工业学中南民族学院等书香缭绕中学校书声朗朗住户子女学假外求
·超市花卉市场医院银行咫尺生活便利享闲适优雅
·长江三桥区中环线形成班次频繁轻松穿梭返市区交通便捷
·毗邻华中硅谷南湖科技工业园形成21世纪高尚商务居住社区
·居设计风骚独领升值潜力限
八丽岛形象呼欲出
认丽岛花园前期广告宣传已成功完成知名度提高认知度传播两层次通前期工作已消费者基听说丽岛花园概知道丽岛花园情况
丽岛花园性里？楼盘什？底什样楼盘？（目标象）什关系？生活感觉品味追求什联系？体会精神？配合灵魂？贴切境界？
显然传播沟通未达步前期工作目标象递交份千面履历表已履历表外需什呢？
现做功课：提高品牌感受
目标象：武汉（中南）社会精英阶层仅仅满足居者屋普通求马斯洛需层次（生理需安全需情感需社会尊重需实现需）需已逼第四第五层次需动绝仅仅递交份千面履历表更做感兴趣事符合追求东西塑造配合灵魂形象实践证明越高档次楼盘说社区品牌形象文价值购房者需求刺激越重
没注意力没切
AIDA模式（注意——兴趣——欲——购买）告诉注意力购买开始
更济学家提出未信息爆炸时代济实质注意力济广告说相信没注意力没切
丽岛花园前期广告宣传形象定位：高尚社区生活里程心确实没吸引力尤目标象花5060万元甚100万元买楼武汉（中南）层精英士说高尚社区生活里程样空泛淡话动？吸引注意？符合追求品味？
认丽岛花园性够鲜明武汉顶级豪宅说该彰显性形象时候
丽岛形象呼出——丽岛生活特区：健康·荣誉·财富
丽岛仅仅楼盘简单代表种生活方式种普通生活方式独丽岛生活特区
丽岛生活特区具象清晰鲜明特区称谓更独具魅力蠢蠢欲动跃跃欲试想探究竟
健康·荣誉·财富更具体清晰界定丽岛生活特区涵义
武汉顶级豪宅名山水名学府名商圈萦绕间兼山水闹市繁华风雅风水宝丽岛花园已充分支持形象
形象定位产品开发根丽岛生活特区——健康·荣誉·财富形象定位进步开发整合提升丽岛软硬件资源
丽岛目标象：花5060万元甚100万元买墅武汉社会精英阶层
丽岛生活特区生活层次提升象征
健康生活荣誉成标记财富力象征
认：丽岛生活特区——健康·荣誉·财富符合丽岛目标象品味激发鸣
高尚社区生活新里程种舒缓文特性欣赏水尚段距离更难 激发强烈鸣需原基础加提升
丽岛花园虚构纪实欲城国种生活方式象征：
种乐趣广告影音乐文字散发出独特致属丽岛气味沉迷中乐趣某种验品味相通乐趣情绪感染乐趣感知什乐趣欲挑逗乐趣追求梦想乐趣想占乐趣
种文化透样广告模塑揣想某族群消费次文化社会阶层族群语言生活品味……许虚荣欲城国里交集流通着丽岛足成种附区隔文化表征
种象征设想问：广州二沙岛白云堡武汉什呢？应该假思索说：武汉丽岛极度贵胄文魅惑少数格里极度张扬挑逗欲丽岛填满满足足理问：武汉没丽岛会样？普罗众觉什目标象（花5060万元甚100万元买楼武汉（中南）社会精美阶层）会潜意识埋怨武汉枯燥乏味已失落热切期盼说武汉没贵胄武汉没丽岛
丽岛前期广告宣传已完成知名度基认知品牌感受远远足
丽岛前期形象定位高尚社区生活里程失空泛难形成鲜明力传播核心提升品牌价值目标象沟通位
丽岛武汉房市顶级豪宅位价值特消费群体特绝常定位常手段传播推广
形象必须突出性产品必须独特卖点销售特殊手段样方正合奇胜丽岛卖红红火火
九推广生活特区
抹清风缕莹香丽岛花园报纸广告宣传中独具特色画面清新美观传达丽岛花园作精品楼盘具特质房产报纸广告形成鲜明（见报纸广告）
生活特区简单概念堆彻必须完美清晰生活环境生活方式营造实现梦想
居住文化恰似面镜子映出城市繁荣程度文化发展深度民生活水准趋势
武汉座悠久历史文化名城楚文化仁代表
创造成武汉特色新型市文化展开武汉高品质生活方式全新画卷满足生活性追求缔造精彩生活空间精神空间
丽岛花园断承土文化滋养撷取世界建筑文化精华总结现代生活涵空前高品质型文生态社区形象走进武汉居住文化历史
丽岛生活文化深度融合
丽岛生活然互生息
丽岛生活环境密分
丽岛生活艺术站舞台……
丽岛花园彻底环境义仅满足日常生活需物质需更解现代精神渴南湖青山秀水学区文环境现代性深处净化舒放满足寄情山水非离群索居处现代市远离喧嚣实现真正现代文明生活
先哲概叹：仁者乐山智者乐水
山水居住环境中国传统风水理佳境界
丽岛水亲水水坐山拥山山原选择居住环境山水居精髓建座落雨春笋波光粼粼南湖滨妆珞珈山直狮子山左侧右翼桂子山马房山绿山秀水簇拥仙居独享方优厚然环境
洒满书香珞狮路北端环揽珞珈山畔海外百年名校武汉学南端直抵丽岛花园线武汉科技学华中师范学武汉理工学华中硅谷称洪山科技条街科研等
文化科技教育高度密集生活环境文化环境相互交融密分书香墨秀怡情养性
珞瑜路武昌直通汉口核心干道满布种商业设施武昌繁华商圈中南商业楼亚贸广场丽岛仅5分钟车程距中国建设银行厦湖北图书批发城中百仓储型超市等环绕周边华师附中马房山中学帅英学校等重点学校子女教育忧
作文社区丽岛规划初力图生活规划生活形态生活方式居住空间等方方面面创造种完整成体系丽岛文化丽岛生活成现代市文明生活标榜成50年落生活文化形态流传
丽岛文化出发点终极点整体空间营造区域环境组合部居空间设计充分运景观概念建筑美学空间布局等现代居理念力图外创造理想高尚家居
丽岛花园独享6000亩南湖浩渺烟波独享800米南湖水岸户户见湖家家景社区庭园占达210亩八园林组成：桂园梅园枫园竹樱园橘园兰园百草园园林美姿端丽
丽岛花园南湖岸南湖窗熏风陈陈游廊曲阁区庭步景曲径通幽条径贯穿整庭园途式题雕塑掩映绿萦翠绕中
丽岛花园园林绿世界花岛世界更文艺创作世界生活美学丽岛深刻阐述
建筑生活建筑文化建筑艺术建筑美学……
新古典义类建筑史永磨灭辉煌丽岛花园创新运新古典建筑创造美丽丽岛建筑风景：
丽岛建筑古典风情中国文化气质交融建筑美学生活环境适应创作出成熟欧陆风格现代材料完成古典义建筑符号现代生硬古典遥远两方建筑文化符号谐融入东方文化土壤中
丽岛花园建筑梁柱遮挡面景观户户南面阳光室光亮宽敞墅中庭空间更高达6米落窗凸窗引湖景园景倾泻入然相互召唤居空间墅回廊观湖阁书房特洋房设计21世纪典起居空间满足现代生活方式性化起居私密性空间生活需求精神满足存生活空间
丽岛花园呼唤超越导未生活方式时开创革命性生活方式丽岛引荣
丽岛充分享受丽岛切感觉丽岛整体文化更体验点滴生活品位居住方式生活容高尚雅致促进气质涵养生活追求全新陶冶改观
丽岛花园中心会设室外游泳池桑浴咖啡厅宴会厅网球场健身房老活动中心童游乐园酒吧书吧棋版社等身居间铭感份特尊荣享空前优裕生活
丽岛花园丝毫做点点滴滴显功夫种美生活实实展现面前
丽岛花园卖漂亮房子漂亮房子武汉少漂亮房子附加生活方式更感觉稀缺优越处美丽生活梦想然仅仅说买套房子解决居住忧令感动更况丽岛花园确确够需实现梦想刻实现生活承诺呢
丽岛花园NP广告
（二期全版开盘）
标题：更漂亮房子？
丽岛花园第二期
副标题：丽岛花园第二期推出
文案：丽岛花园期房子
样？漂亮吧
步步丽岛花园正实现生活承诺
期期丽岛花园断追求完美创造卓越
推出丽岛花园第二期
外型更雅致空间设计更合理
项创新设计冠绝武汉
欢迎现场售楼部查询
漂亮房子卖卖出起件轻松事真正达理想销售成绩件轻易举事件
丽岛花园卖漂亮房子卖尊贵生活方式没正式买房子先期够感觉营销推广断制造新闻热点丽岛花园项信息效传递目标消费象更快更促进丽岛花园销售
丽岛花园销售中心现场举行业联谊会业汇报丽岛花园工程进度销售情况等目消业顾虑入住项目更信心
利业团拜助餐会业丽岛花园支持表示感谢时业亲戚朋友机会起沟通交流丽岛花园认识感觉时推出业直销计划种促销手法
促销手法结合：
1业直销计划：业成功介绍位客户购买丽岛花园获5000元（定）现金奖励客户旧业介绍购买丽岛花园获额外折扣优惠（折扣定）
举旧业新客户双方面刺激充分调动旧业关系网亲朋戚友面前十分面子优惠
2 现场抽奖
增加助餐会气氛更效丽岛花园信息业口中外传播特建议举行现场抽奖
抽奖形式：轮盘抽奖业转动轮盘获奖
奖品：金额等购房现金折券礼品
利购房现金折券工具业宣传购房现金折券途唯购买丽岛花园时记名业获券途太非买套单位必然会转出然会丽岛花园宣传
第阶段广告安排：
媒介选择：
媒介：电视
次媒介：丽岛声
春节期间居民报机会时间均会少电视电视收视率增加时该期间电视台会推出种套餐优惠费会减少选择电视作阶段唯广告媒体建议拍摄辑丽岛花园贺岁形象广告片容包括丽岛花园介绍拜年容等外会第二阶段活动容安排
外应充分利丽岛声工具利春节期间制作期特刊业详细传达类信息包括活动信息
生活艺术——丽岛花园魅力SHOW
活动程序：
1 名模婚纱表演
邀请三四位获中国十名模称号著名模特销售中心现场进行婚纱表演婚纱提供武汉较名家型婚纱摄影影楼联系提供
2 名模名贵珠宝展示
利名模佩戴式名贵珠宝手饰进行展示部份珠宝陈列销售中心作参观珠宝提供参婚纱提供方法
3 名酒名雪茄品评会
销售中心进行名酒（红酒）名雪茄介绍包括样算红酒雪茄分辨样正确品尝鉴赏
4 名模您形象设计
名模现场场客进行面面形象设计名模提供专业意见客提供距离接触名模机会
活动时间安排：
活动意义：
1利名模名贵珠宝名酒名雪茄公众传达种高尚生活享受丽岛生活方式吸引目标象注意达信息效传达
2利名模魅力选取名牌婚纱名牌珠宝等广广告宣传象形成吸引更限度宣传丽岛花园扩知名度
第二阶段广告安排：
媒介选择：
媒介：电视
次媒介：报纸
电视继续作媒介容置疑第二阶段活动信息太电视法详细表达需助报纸进行面宣传扩宣传力度效果
丽岛花园推广成功武汉房产项目营销推广走全面系统专业化道路提供鉴台然房市场拒绝策划面房产业发展竞争许开发商老总着总卖出楼盘筹莫展江城房产发展水呈现层次局面层次发展商项目更加需高营销水介入
丽岛花园成功仅仅漂亮房子卖出更重海先进房产营销推广理念引入时促进房产业更高水健康发展
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
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造武汉首生活特区
烂尾滞销楼盘皆样错误决策者身犯犯济损失令触目惊心专栏破披喜报忧框框采取连续报导方式开发失败销售力楼盘进行全面深入分析探讨总结出中深层次素引导决策者辩雷陷阱时寻找绝处逢生商机
造武汉首生活特区
项目简介
武汉丽岛花园著名红桃K集团武汉房产业第项目占210亩容积率105建78栋单体楼宇包括46栋墅12栋层17栋高层公寓
丽岛花园位武汉南湖风景区腹背倚珞珈山南狮子山左侧右翼分桂子山马房山时坐拥6000亩面积遮拦南湖景观闻名全国武汉高校文化区：武汉学华中师范学武汉理工学华中农业学等数十高等学府环绕四周区园艺景观桂梅兰橘樱枫竹七居住组团组成园区种花木配高低疏密致颜色协调植物形成错落致色彩斑斓植物群落丰富视觉感
二发展商简介
丽岛花园红桃K集团联合五国际知名公司着高起点高标准求力图建成武汉流精品住宅区
前红桃K集团直事医药保健品行业作具远见发展商红桃K准时武汉房产市场没真正意义精品物业市场空白乍市便联合国际国五知名公司起联合开发中南区高质素区物业
丽岛花园发展商：联合置业（武汉）限公司合作单位包括：
建筑设计：加B+H国际建筑师事务
环艺景观设计：香港怡景师设计公司
室装饰设计：香港陈建中设计限公司
施工图设计：海建筑设计院
物业理顾问：深圳市金物业理限公司
三项目前期推广回顾
丽岛花园分三期开发总占面积约10万方容积率仅1首期总建面积31万m2中墅1万m2公寓21万m2单位套数（）147套中墅23套公寓124套复式单位()18套中5层洋房占10套高层占8套墅均价7500元m2（未折）基60008000元 m2间五层洋房均价3200元m2高层均价3500m2复式均价37003800元m2
丽岛花园期总销售额约15亿已售达8000万元中墅销售额约8000万元已售5000万元公寓销售额约7000万元已售3000万元
已销售单位中销售额销售面积计算社会外销例占20余均红桃K公司员工部购买例社会外销例种期销售表面风光感觉表明公众丽岛花园认知认未完全建立销售十分利
丽岛花园开卖参观络绎绝省市领导房产行普罗众丽岛评价赞绝口情况丽岛花园销售应该十分乐观事愿违参观口里偏偏甚少落订抱着种观态度丽岛期建成否真说样
丽岛花园市初深圳某公司作营销推广顾问操作方式月次咨询长时间推广程中作告汉口丽岛新婚武昌恋等题广告宣传明天住里题推广活动鉴丽岛花园期客户红桃K部员工购买社会外销例仅占20现状况法出前期营销推广产生直接效应
四凌峻接手时面问题
凌峻接手丽岛花园时武汉房产市场深入调查发展商充分沟通逐渐明晰丽岛花园面问题分成六方面：
1价格定位市场定位：丽岛花园首期32003500元m2推出市场基说武汉贵商品房相应丽岛花园没市场清晰项目形象样导致市场项目定价认度高买家容易项目竞争楼盘进行数买家认定价25002800元m2较合理
2优势陈述清：丽岛花园优点究竟应该推广卖点呢？买家消费心理缺乏透彻认识采包围方法卖点次性全部推出反令市场项目印象模糊清
3卖场够完善：丽岛花园定价现场必须买家足够信心感染力客观说丽岛花园售楼部武汉处领先位 外形采简洁明快新古典义风格雅致方功齐备外现场容湖岸线未完全建成参观者法领略800米湖岸线优越处时施工现场工程队时施工现场较混乱法体现出精品社区应工理水
4销售员缺乏培训：丽岛花园销售员社会招聘验足缺乏系统专业培训应付众客参观时够充分阐述项目优势导致成交率偏低
5推广缺乏规模针性：武汉房产市场缺乏握初期推广时敢投入太导致次推广法形成力度推广规模优势没形成项目知名度偏低时项目首批客源认识够准确武汉理特点客观情况实汉口买家武昌买丽岛花园性（少项目优势没全面展现前）首期推广应该吸纳武昌客户先武昌场漂亮歼灭战正确策略
6期定价升值空间：丽岛花园然综合质素高区尚未建成前买家终究法感受丽岛定价时分着重表面利润定价偏高导致销售速度减慢令楼者法产生立落订动实红桃K公司部买丽岛花园定优惠政策部价格正市场接受价格
五武汉房产市场认识：
低迷市场背蕴藏着巨潜力
武汉作中部陆城市陆城市房产市场样营销推广方式处相落阶段整体房产市场尚处启动阶段中介代理机构业务日渐息微部分停业改行开发公司时组型营销部门千面连篇累牍销售传单广告混成片
情形作早年前已进入武汉房市场凌峻产咨询公司咨询年产运作验房产项目全新营销理念专业营销策划新颖高效营销推广手段运武汉房产项目推广程中
武汉房市场长段时间受宏观济影响直处低落阶段特住宅商品房销售形势乐观时激烈市场竞争更度商品房处欲罢境许许产开发商筹莫展
凌峻产服务全国200房产项目验运专业深远眼光透视出表面颓势实际蕴含着蓬勃生机巨发展潜深入分析武汉市场会发现：武汉房产市场然较明显空置现象认真分析会发现数属年存明显问题老商品房武汉房产市场需求问题效供应足真正竞争力区物业实非常少见丽岛花园恰填补样空白
综合武汉市商品房开发量空置量间例非通常传言样失衡市场潜力实深厚巨
六提炼项目核心竞争优势：丽岛生活特区
丽岛花园样高质素项目凌峻非常强调营销理念更新营销策划创意
商品房作市场概念重商品领房产房屋建造简单予出售前者融入营销理念者简单买卖关系目前市场存许房子然商品房关键开发销售程中房子简单商品真正引起买家兴趣
丽岛花园作武汉市少高质素楼盘红桃K集团联合加B+H国际建筑师事务香港怡景师设计公司香港陈建中设计限公司海建筑设计院深圳市金物业理限公司五国际知名公司起合作项目规划环保质量配套设施建筑设计物业理武汉房市场具争议领先位
现代营销求项目推广必须首先提出项目核心竞争优势丽岛花园然建成武汉精品完美房子种完美房子优越生活方式准确传达消费者营销推广解决重问题
凌峻定位销售工作者房产营销广告专家抱着推广难事信念全心全意销售服务角色定位球队教练客房俱乐部老板张营销策略精准清晰手段创新力效果立竿见影
丽岛花园武汉房产市场特殊项目特殊项目前期推广总体构思较常规丽岛花园特殊项目销售力应该关键丽岛花园高质素形象项目形象力产品力项目营销推广基础
丽岛花园卖气质迷楼盘种楼盘形象定位需广告宣传完成知名度提高前期传播消费者基认识武汉丽岛花园作高档楼盘应特质丽岛花园显然没体现出作武汉顶级豪宅独特性形象样势提出健康荣誉财富作支撑丽岛生活特区便彻底完成前期高尚社区生活里程题容充实深化程
性形象确立完成丽岛花园完成形象阐释太成熟房产市场项目营销理念提出需传播程中众逐渐接受种传播方式力诠释丽岛生活特区涵义
丽岛花园精品楼盘附加生活方式销售出传播程中说辞紧紧围绕丽岛生活特区展开
美说辞必须动心具体容作概念支持观丽岛花园目前具备条件先天许优势外显然满足健康荣誉财富求作期建设样丽岛花园吸引目标消费象
样营销思路丽岛花园形象产品建设实际营销程量充分体现原丽岛花园形象产品建设切实感受作生活特区独特魅力
首先武汉房产市场作充分市场调查研究丽岛花园目标消费群进行市场细分研究种消费心理丽岛花园进行提纯重新定位形成策划意见
针丽岛花园现实情况提出解决思路：
1丽岛花园建成武汉精品住宅区
2重新包装定位丽岛花园生活特区
3目标买家重新区分立足武昌做透武昌市场
4销售员：专业知识定期培训
5项目包装：工环境整治湖岸线包装营销中心包装
6项目潜优势形成丽岛花园模仿核心竞争优势——丽岛生活标准提出
7消委会联合力争成消委会推荐项目
8附名校合作确保丽岛花园业子女入读
9销售渠道拓宽：现场展销会关系营销巡回展直邮付款方式折扣相应调整利刺激买家时购买
10销售工作流程建立改变原策划销售相互脱节情况机结合策划更销售工作服务
七丰富生活特区涵
武汉房产市场发展总体水港台海直辖城市相差距甚远基停留制造建筑产品阶段作阶段丽岛花园等众明星楼盘亮相江城相继出现精品楼盘相营销推广手法运少改变武汉没高水准营销推广市场空白
正接手丽岛花园项目基情况作表述样丽岛花园作样质素较高精品楼盘市场出现座现象委实感理喻理解种太成功推广理然认定入市定价合理现场包装位销售员成熟宣传推广明确销售渠道新颖等系列致命弱点
丽岛花园核心竞争优势体现丽岛花园作生活特区珍贵优越稀性丽岛生活特区25条生活标准丽岛花园生活特区作业形象定位必须具体容吸引目标消费者需广告宣传程中详传达信息实实表述作生活特区生活标准具体涵
见丽岛生活特区25条生活标准
·尊享山势珞珈山狮子山马房山风光旖旎
·6000亩烟波浩淼南湖滨逸兴舒怀种野生水禽动静皆宜时见落霞孤鹜齐飞秋水长天色
·空气纯净气浮尘水体污染程度武汉低城区
·立体绿化绿化率高达65处处青葱美景怡目养神
·88栋单体楼宇包括44栋墅5栋层29栋高层公寓独具规模
·四周环境均噪音低30分贝整区设背景音乐系统格调优雅飘逸
·名师加B+H国际建筑师事务笔实力超卓优势特出
·采新现代古典义风格楼宇外形设计明快流畅
·采成熟组团围合式规划布局疏落致
·采国先进CFG桩基处理法确保百年基业
·楼宇容积率105楼间距低30米私密度高空间宽敞
·单位成阶梯状分布坐北面南亲湖性强
·户花园湖景兼备真正天合
·户型设计体现国际趋势：功齐备面积适宜适应高科技未生活方式需求
·室采光充足生活明朗健康
·宽开敞阳台典雅铁花栏杆楼宇低层架空防潮视野开阔
·全面智保安系统：采闭路电视监视电子巡逻居家防盗电子讲出入口监控紧急报警确保住户出入忧
·5000方米型会百草园球场棋艺室桑等设施应俱全尊贵限
·成立住客服务中心提供更私化性化服务享受全方位优越生活
·500方米双语制式幼园令住户子女起步已领先步
·华中农中武汉汽车工业学中南民族学院等书香缭绕中学校书声朗朗住户子女学假外求
·超市花卉市场医院银行咫尺生活便利享闲适优雅
·长江三桥区中环线形成班次频繁轻松穿梭返市区交通便捷
·毗邻华中硅谷南湖科技工业园形成21世纪高尚商务居住社区
·居设计风骚独领升值潜力限
八丽岛形象呼欲出
认丽岛花园前期广告宣传已成功完成知名度提高认知度传播两层次通前期工作已消费者基听说丽岛花园概知道丽岛花园情况
丽岛花园性里？楼盘什？底什样楼盘？（目标象）什关系？生活感觉品味追求什联系？体会精神？配合灵魂？贴切境界？
显然传播沟通未达步前期工作目标象递交份千面履历表已履历表外需什呢？
现做功课：提高品牌感受
目标象：武汉（中南）社会精英阶层仅仅满足居者屋普通求马斯洛需层次（生理需安全需情感需社会尊重需实现需）需已逼第四第五层次需动绝仅仅递交份千面履历表更做感兴趣事符合追求东西塑造配合灵魂形象实践证明越高档次楼盘说社区品牌形象文价值购房者需求刺激越重
没注意力没切
AIDA模式（注意——兴趣——欲——购买）告诉注意力购买开始
更济学家提出未信息爆炸时代济实质注意力济广告说相信没注意力没切
丽岛花园前期广告宣传形象定位：高尚社区生活里程心确实没吸引力尤目标象花5060万元甚100万元买楼武汉（中南）层精英士说高尚社区生活里程样空泛淡话动？吸引注意？符合追求品味？
认丽岛花园性够鲜明武汉顶级豪宅说该彰显性形象时候
丽岛形象呼出——丽岛生活特区：健康·荣誉·财富
丽岛仅仅楼盘简单代表种生活方式种普通生活方式独丽岛生活特区
丽岛生活特区具象清晰鲜明特区称谓更独具魅力蠢蠢欲动跃跃欲试想探究竟
健康·荣誉·财富更具体清晰界定丽岛生活特区涵义
武汉顶级豪宅名山水名学府名商圈萦绕间兼山水闹市繁华风雅风水宝丽岛花园已充分支持形象
形象定位产品开发根丽岛生活特区——健康·荣誉·财富形象定位进步开发整合提升丽岛软硬件资源
丽岛目标象：花5060万元甚100万元买墅武汉社会精英阶层
丽岛生活特区生活层次提升象征
健康生活荣誉成标记财富力象征
认：丽岛生活特区——健康·荣誉·财富符合丽岛目标象品味激发鸣
高尚社区生活新里程种舒缓文特性欣赏水尚段距离更难 激发强烈鸣需原基础加提升
丽岛花园虚构纪实欲城国种生活方式象征：
种乐趣广告影音乐文字散发出独特致属丽岛气味沉迷中乐趣某种验品味相通乐趣情绪感染乐趣感知什乐趣欲挑逗乐趣追求梦想乐趣想占乐趣
种文化透样广告模塑揣想某族群消费次文化社会阶层族群语言生活品味……许虚荣欲城国里交集流通着丽岛足成种附区隔文化表征
种象征设想问：广州二沙岛白云堡武汉什呢？应该假思索说：武汉丽岛极度贵胄文魅惑少数格里极度张扬挑逗欲丽岛填满满足足理问：武汉没丽岛会样？普罗众觉什目标象（花5060万元甚100万元买楼武汉（中南）社会精美阶层）会潜意识埋怨武汉枯燥乏味已失落热切期盼说武汉没贵胄武汉没丽岛
丽岛前期广告宣传已完成知名度基认知品牌感受远远足
丽岛前期形象定位高尚社区生活里程失空泛难形成鲜明力传播核心提升品牌价值目标象沟通位
丽岛武汉房市顶级豪宅位价值特消费群体特绝常定位常手段传播推广
形象必须突出性产品必须独特卖点销售特殊手段样方正合奇胜丽岛卖红红火火
九推广生活特区
抹清风缕莹香丽岛花园报纸广告宣传中独具特色画面清新美观传达丽岛花园作精品楼盘具特质房产报纸广告形成鲜明（见报纸广告）
生活特区简单概念堆彻必须完美清晰生活环境生活方式营造实现梦想
居住文化恰似面镜子映出城市繁荣程度文化发展深度民生活水准趋势
武汉座悠久历史文化名城楚文化仁代表
创造成武汉特色新型市文化展开武汉高品质生活方式全新画卷满足生活性追求缔造精彩生活空间精神空间
丽岛花园断承土文化滋养撷取世界建筑文化精华总结现代生活涵空前高品质型文生态社区形象走进武汉居住文化历史
丽岛生活文化深度融合
丽岛生活然互生息
丽岛生活环境密分
丽岛生活艺术站舞台……
丽岛花园彻底环境义仅满足日常生活需物质需更解现代精神渴南湖青山秀水学区文环境现代性深处净化舒放满足寄情山水非离群索居处现代市远离喧嚣实现真正现代文明生活
先哲概叹：仁者乐山智者乐水
山水居住环境中国传统风水理佳境界
丽岛水亲水水坐山拥山山原选择居住环境山水居精髓建座落雨春笋波光粼粼南湖滨妆珞珈山直狮子山左侧右翼桂子山马房山绿山秀水簇拥仙居独享方优厚然环境
洒满书香珞狮路北端环揽珞珈山畔海外百年名校武汉学南端直抵丽岛花园线武汉科技学华中师范学武汉理工学华中硅谷称洪山科技条街科研等
文化科技教育高度密集生活环境文化环境相互交融密分书香墨秀怡情养性
珞瑜路武昌直通汉口核心干道满布种商业设施武昌繁华商圈中南商业楼亚贸广场丽岛仅5分钟车程距中国建设银行厦湖北图书批发城中百仓储型超市等环绕周边华师附中马房山中学帅英学校等重点学校子女教育忧
作文社区丽岛规划初力图生活规划生活形态生活方式居住空间等方方面面创造种完整成体系丽岛文化丽岛生活成现代市文明生活标榜成50年落生活文化形态流传
丽岛文化出发点终极点整体空间营造区域环境组合部居空间设计充分运景观概念建筑美学空间布局等现代居理念力图外创造理想高尚家居
丽岛花园独享6000亩南湖浩渺烟波独享800米南湖水岸户户见湖家家景社区庭园占达210亩八园林组成：桂园梅园枫园竹樱园橘园兰园百草园园林美姿端丽
丽岛花园南湖岸南湖窗熏风陈陈游廊曲阁区庭步景曲径通幽条径贯穿整庭园途式题雕塑掩映绿萦翠绕中
丽岛花园园林绿世界花岛世界更文艺创作世界生活美学丽岛深刻阐述
建筑生活建筑文化建筑艺术建筑美学……
新古典义类建筑史永磨灭辉煌丽岛花园创新运新古典建筑创造美丽丽岛建筑风景：
丽岛建筑古典风情中国文化气质交融建筑美学生活环境适应创作出成熟欧陆风格现代材料完成古典义建筑符号现代生硬古典遥远两方建筑文化符号谐融入东方文化土壤中
丽岛花园建筑梁柱遮挡面景观户户南面阳光室光亮宽敞墅中庭空间更高达6米落窗凸窗引湖景园景倾泻入然相互召唤居空间墅回廊观湖阁书房特洋房设计21世纪典起居空间满足现代生活方式性化起居私密性空间生活需求精神满足存生活空间
丽岛花园呼唤超越导未生活方式时开创革命性生活方式丽岛引荣
丽岛充分享受丽岛切感觉丽岛整体文化更体验点滴生活品位居住方式生活容高尚雅致促进气质涵养生活追求全新陶冶改观
丽岛花园中心会设室外游泳池桑浴咖啡厅宴会厅网球场健身房老活动中心童游乐园酒吧书吧棋版社等身居间铭感份特尊荣享空前优裕生活
丽岛花园丝毫做点点滴滴显功夫种美生活实实展现面前
丽岛花园卖漂亮房子漂亮房子武汉少漂亮房子附加生活方式更感觉稀缺优越处美丽生活梦想然仅仅说买套房子解决居住忧令感动更况丽岛花园确确够需实现梦想刻实现生活承诺呢
丽岛花园NP广告
（二期全版开盘）
标题：更漂亮房子？
丽岛花园第二期
副标题：丽岛花园第二期推出
文案：丽岛花园期房子
样？漂亮吧
步步丽岛花园正实现生活承诺
期期丽岛花园断追求完美创造卓越
推出丽岛花园第二期
外型更雅致空间设计更合理
项创新设计冠绝武汉
欢迎现场售楼部查询
漂亮房子卖卖出起件轻松事真正达理想销售成绩件轻易举事件
丽岛花园卖漂亮房子卖尊贵生活方式没正式买房子先期够感觉营销推广断制造新闻热点丽岛花园项信息效传递目标消费象更快更促进丽岛花园销售
丽岛花园销售中心现场举行业联谊会业汇报丽岛花园工程进度销售情况等目消业顾虑入住项目更信心
利业团拜助餐会业丽岛花园支持表示感谢时业亲戚朋友机会起沟通交流丽岛花园认识感觉时推出业直销计划种促销手法
促销手法结合：
1业直销计划：业成功介绍位客户购买丽岛花园获5000元（定）现金奖励客户旧业介绍购买丽岛花园获额外折扣优惠（折扣定）
举旧业新客户双方面刺激充分调动旧业关系网亲朋戚友面前十分面子优惠
2 现场抽奖
增加助餐会气氛更效丽岛花园信息业口中外传播特建议举行现场抽奖
抽奖形式：轮盘抽奖业转动轮盘获奖
奖品：金额等购房现金折券礼品
利购房现金折券工具业宣传购房现金折券途唯购买丽岛花园时记名业获券途太非买套单位必然会转出然会丽岛花园宣传
第阶段广告安排：
媒介选择：
媒介：电视
次媒介：丽岛声
春节期间居民报机会时间均会少电视电视收视率增加时该期间电视台会推出种套餐优惠费会减少选择电视作阶段唯广告媒体建议拍摄辑丽岛花园贺岁形象广告片容包括丽岛花园介绍拜年容等外会第二阶段活动容安排
外应充分利丽岛声工具利春节期间制作期特刊业详细传达类信息包括活动信息
生活艺术——丽岛花园魅力SHOW
活动程序：
1 名模婚纱表演
邀请三四位获中国十名模称号著名模特销售中心现场进行婚纱表演婚纱提供武汉较名家型婚纱摄影影楼联系提供
2 名模名贵珠宝展示
利名模佩戴式名贵珠宝手饰进行展示部份珠宝陈列销售中心作参观珠宝提供参婚纱提供方法
3 名酒名雪茄品评会
销售中心进行名酒（红酒）名雪茄介绍包括样算红酒雪茄分辨样正确品尝鉴赏
4 名模您形象设计
名模现场场客进行面面形象设计名模提供专业意见客提供距离接触名模机会
活动时间安排：
活动意义：
1利名模名贵珠宝名酒名雪茄公众传达种高尚生活享受丽岛生活方式吸引目标象注意达信息效传达
2利名模魅力选取名牌婚纱名牌珠宝等广广告宣传象形成吸引更限度宣传丽岛花园扩知名度
第二阶段广告安排：
媒介选择：
媒介：电视
次媒介：报纸
电视继续作媒介容置疑第二阶段活动信息太电视法详细表达需助报纸进行面宣传扩宣传力度效果
丽岛花园推广成功武汉房产项目营销推广走全面系统专业化道路提供鉴台然房市场拒绝策划面房产业发展竞争许开发商老总着总卖出楼盘筹莫展江城房产发展水呈现层次局面层次发展商项目更加需高营销水介入
丽岛花园成功仅仅漂亮房子卖出更重海先进房产营销推广理念引入时促进房产业更高水健康发展
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