生态农业限公司
现代农业生态园
——行性报告
目录
项目描述 2
1项目背景 2
2项目宗旨 2
3项目介绍 2
二产品服务 4
1产品品种规划 4
2研究开发 4
3未产品服务规划 4
4实施阶段 5
5服务支持 8
三行业市场分析 8
1市场介绍 8
2目标市场 9
3顾客购买准 10
4竞争手分析 10
四市场销售 10
1市场计划 10
2销售策略 11
3渠道销售伙伴 12
4销售周期 13
5定价策略 13
6市场联络 13
五营运组织设计 14
1组织结构 14
2团队成员岗位描述求 14
3建立团队愿景命精神 15
六实施进度计划 16
1短期目标（1—2年） 16
2中期目标（3—4年） 16
3长期目标（5—6年） 16
七财务计划 16
1资金需求计划 17
2融资计划 18
3损益预估表 19
4现金流预测 19
5投资收益率 20
6投资回收期 21
7资产负债预估表 错误未定义书签
8盈亏衡分析 22
八风险控制 23
1政策风险法律风险 23
2竞争风险 23
3亏损风险 24
第章 摘
南乐县仓圣源生态农业限公司家专门事绿色农产品生产销售体公司公司旗仓圣源现代农业生态园项目位南乐县梁村乡史官村期占400亩投资800万元集种植养殖观光餐饮娱乐休闲体生态园区
生态园期划分：生态农业休闲区历代农业生产工具展厅农业种植园区绿色畜牧业养殖区垂钓休闲区餐饮加工区科技示范区线线直营店七板块农业种植旅游观光科技示范餐饮娱乐果品绿色畜禽直销环境保护等融体
未二期项目规划1000亩期项目基础重点建设座现代化传统相结合养老院现代化特色机农场满足特殊群需求
项目仓颉陵旅游托市场导服务众目广民群众造然绿色健康服务产品时生活城市白领广市民提供休闲娱乐场响应南乐县政府落实仓颉陵旅游发展现代农业调整产业结构保护生态环境计划促进农业增效农民增收农村发展具重意义
第二章 综述
项目描述
1项目背景
着国家济飞速发展城乡体化建设持续进行许方农村通城市化改造变成城市着城市节奏加快生活工作压力增生活越越偏离质减压成越越识乡间美景瓜田树成许心中记忆乡间绿野越越白领追捧着
转基食品事件沟油事件三聚氰胺奶粉事件等食品安全事件许城市越发注重餐桌安全纯绿色机天然食品越越消费者青睐
现阶段国农村家庭土承包模式远远满足生产力发展水求 导致农民种粮积极性高量农民抛弃土背景离乡外出工谋生造成农村滞留量孤寡老留守童量土荒废老童生活料社会造成极负担
种种现象已成社会急需解决问题摆面前重问题农村济发展水够快速发展减城乡收入差距城市居民生活贴然吃然绿色健康绿色食品成努力方远离县城市区史官村建立座现代农业生态园满足城市然绿色健康追求带农村济发展解决农村现阶段出现种种问题
年南乐县委县政府仓颉陵旅游开发投入越越擦亮仓颉陵旅游名片成社会界士识2014年南乐县美丽乡村项目2700万元专项资金全部史官村仓颉陵旅游改造升级进步提升仓颉陵旅游品质该项目位仓颉陵面仓颉湖北岸仓颉陵景区墙隔着该项目实施必仓颉陵旅游起更促进作
2项目宗旨
仓圣源现代农业生态园仓颉陵旅游托市场导服务众目现代农业生态园广城乡居民造然绿色健康服务产品时广农民提供业岗位足出户享受工业发展带成果赡养老教育孩童农村群众家庭谐济发展做出贡献
3项目介绍
南乐县仓圣源生态农业发展限公司位南乐县梁村乡史官村梁村乡身说属河南省濮阳市南乐县位河南河北两省交界带处华北原腹交通便利杰灵周围南乐县城区河南省安阳市黄县河北省邯郸市魏县名县距离相等距离濮阳市安阳市邯郸市100公里发展现代生态观光农业培育特色产业提供利条件
仓圣源现代农业生态园拟建梁村乡史官村该村史中国造字圣仓颉乡古仓颉生斯葬斯传说位史官村北仓颉陵豫北区著名名胜古迹华夏子孙敬仰造字圣仓颉陵纪念造字圣仓颉史官村庙会中国北方三乡村庙会影响范围广泛2014年美丽乡村项目实施仓颉陵史官村旅游基础设施进步提升影响范围进步扩相信仓颉陵旅游旅客会幅度增加仓颉陵旅游景区发展仓颉陵庙会影响逐步扩史官村村民具重商轻农思想村里外出工村民围绕仓颉陵旅游建设旅游设施皆仓圣源生态农业园成立进行土流转提供便利条件
仓圣源现代农业生态园项目拟占600亩力发展机种植业养殖业支柱逐渐建立起餐饮业旅游观光业农业种植业养殖业落实发展现代观光农业调整产业结构保护生态环境目产业项目促进农业增效农民增收农村发展具重意义仓圣源现代农业生态园采先进生态园模式园进行合理农业布局农业生产生态园期计划占面积600亩划分：生态农业种植区农事种植体验区乡村周末度假休闲区畜牧养殖区垂钓休闲区餐饮加工区科技示范区线线直营店八板块农事活动然风光科技示范餐饮娱乐果品畜牧产品直销环境保护等融体实现生态效益济效益社会效益完美统
仓圣源现代农业生态园集种植养殖观赏餐饮娱乐体生态园区采线线步直销新型农产品销售模式县城区开设直营店时网进行步销售县城区免费配货门广群众吃绿色健康价格便宜果品蔬菜禽蛋肉类服务方百姓
二产品服务
1产品品种规划
仓圣源现代农业生态园开展：果品蔬菜生产畜禽养殖（鸡鹅野味动物等）池塘养殖观赏农业农事体验农家宿舍餐饮加工等生态园基础注册
鲜鲜生鲜直营店店时设立餐饮部（包括外卖）开放式厨房方便快节奏群需求
2研究开发
公司设立专业农产品研发团队开发推广农业高新技术成果定期参加种农博会农业坛会农产品交易会等时掌握农产品新发展动态作出响应定期邀请农业方面专家做技术培训提高团队技术员技术水提高产品产量
3未产品服务规划
仓圣源现代农业生态园二期项目规划1000亩重点建设座现代化传统相结合养老院现代化特色机农场
仓圣源养老院核心部分：健身生产区医疗服务区老年交友区老年学四部分
健身生产区老年亲动手种植喜欢蔬菜养殖喜欢动物老年说休息方法精神疗养方式称园艺疗法
医疗服务区养老院年老年做全身检查2次建立健康档案星期安排医务员老年统体检月老年身体状况进行健康评估家提供健康报告常组织老年进行健康教育保健护理知识学常见病发病防治老年营养学学
老年交友区居住生态养老院老年朋友常安排组织类互动性活动唱歌唱戏老年健康操等发挥老年间相互鼓励沟通作感孤单达
精神安慰目
老年学居住生态养老院老年朋友学书法绘画戏剧乐器等园区会邀请社会行业知名专业士进行现场授课达老学老乐目
现代化特色机农场托生态园建立起机果品基机散养鹅基机土鸡基机杂粮基等特色产品满足消费者需求
4实施阶段
仓圣源现代农业生态园期建设梁村乡史官村仓颉陵占600亩建设项目：农业生态休闲区特色农事种植体验区特色畜牧养殖区乡村周末度假休闲区垂钓休闲区餐饮加工区科技示范区线线直营店八板块
A．生态农业休闲区
新建项目：农庄门林荫道农业工具展示区农业知识展览馆农产品采摘特产商场品茗会议音乐全景观赏区等
接力：增加钢结构房屋类游乐项目活动器具形成农庄500日接力
设施：
1国产连栋棚100亩
2农家院房80间面积1800方米天时接600名旅客时住宿时设置农家锅台15
3会议室三间（办公区安排房间）面积600方米供会议需求团体客会议
4乒乓球羽毛球娱乐休闲中心面积500方米 （空场利）
5农产品超市特产商店座面积200方米
6停车场面积1000方米
7林荫道：半圆型拱架拱架两边种植滕植物紫滕爬山虎长春滕等形成农村特色浐郁林荫道景观道
8 农业工具展示区—农业知识展览馆：
1）农家住宅里面配备专门农村农具陈列室里面陈列农村劳动必备工具安放特色农具室外放置石磨：般转动孩子父母帮助转动专门员教会磨豆浆免费品尝制作豆浆室安放制作豆腐手工设备教消费者制作豆腐午餐时候提供消费者制作豆腐收取点加工费材料费
2）农家乐特色农具应文起源文化传说
9童游乐园开启尘封已久幻想重返乐穷童年设置项目：滚铁环抽陀螺弹珠扔沙包造琥珀抓泥鳅放飞机逗蟋蟀荡秋千浑水摸鱼等
B．农事种植体验区
区域专门外开放偿需群提供土种苗提供日常理收获果实享受种植快乐外安排项目：通果园菜园阶段性开展特色农业采收节草莓采收节花生采收节晚秋黄梨采摘节等增加趣味性娱乐性：
★春季赏花：梨花杏花桃花油菜花
★夏季品果：杏子李子桃子花生
★秋季品果：丰水梨黄金梨
★冬季品野味滋补
C．畜牧养殖区
项目：禽类畜牧养殖
a)果林土鸡养殖场：放养土鸡土鸡鸡蛋供农庄餐厅直营店销售接游客
b)果林白鹅养殖场：散养扬州白鹅生态鹅鹅蛋供农庄餐厅直营店销售接游客
c)特色野味养殖占50亩：放养特色野味禽类（鸭山羊野兔等）供农庄餐厅接游客顾客购买直营店销售
D．垂钓休闲区
营项目：垂钓竹伐 混水摸鱼：捕捞摸鱼等
基设施：钓鱼台基设施防护栏鱼杆架遮阳伞坐躺椅等目方便游客钓鱼休闲垂钓台设施求做牢固美观时影响钓台间互相钓鱼距离般求少6米
E．餐饮加工区
农家餐厅座面积500方米空调包箱餐厅20间面积340方米天时接200名旅客餐
F科技示范区
建设座现代温室土栽培等现代化生产设施开展水培气雾培机土培沙砾培等先进土栽培方法设置立柱式栽植墙式栽培水槽式栽种塔式喷雾栽种等形式栽种方法种植种样瓜果蔬菜：番茄黄瓜草莓甜瓜野菜等供旅客欣赏采摘学
G．直营店
市区开设鲜鲜生鲜营店店时设立餐饮部（包括外卖）开放式厨房时网络利淘宝台进行步销售
5服务支持
南乐县仓圣源生态农业发展限公司针仓圣源现代农业园开通专400电话安排专门售员处理接受顾客消费者投诉建议完善售服务园区设置投诉站保证时处理顾客消费者遇问题网络营销渠道专门安排员负责顾客退换货问题保证顾客消费者沟通
三行业市场分析
1市场介绍
2015年十八五中全会召开农村农业次提前未高度南乐县政府扶持三农产业发展作重点南乐县委县政府提出擦亮仓颉陵旅游名片政策资金予重点投入梁村乡身农业投入稳定增长机制断完善2014年南乐县美丽乡村建设项目史官村发展描绘出宏伟蓝图：史官村仓颉陵建成河南河北交界文化旅游圣
通现代农业生态园建设引导推动梁村乡农业产业结构调整具积极意义项目投资建设仅济效益观社会效益丰富项合民心民意民生工程现代社会渴优美环境中放松休闲回田野然休闲观光农业成选择吃农家饭住农家屋做农家活农家景然成新热点
着理理念改变节假日断增加双休日实行外出休闲观光旅游提供量时间旅游情趣性追求田园式生活情趣重发展趋现实中样景点场显相匮乏生态休闲观光农业产业园快速发展提供广阔发展市场
2目标市场
线实体店生态园区目标市场南乐县城区南乐周边阶层居民白领阶层机关单位食堂等线销售通快递公司合作充分利快递公司网络50公里免费送货时通快递网络辐射全国部分区域生态园南乐优质品种销售国外
3顾客购买准
★顾客进入生态园免收门票项目均参
★进园采摘垂钓市场价斤计费需加工加工量收取定加工费
★住宿需天收取住宿费点杀畜禽需收取定加工辅料费等
4竞争手分析
仓圣源生态农业园项目竞争手分布城区周边农家乐度假村通量走访发现现农家乐盲目追求城市化现代化农味越越淡逐渐失初创时特色较早建立农家乐尚乡土气息纯朴简约新建立农家乐出现贪求洋倾游客榻处似外城市宾馆感觉
仓圣源生态农业园项目充分体现乡土气息农家特色机生鲜直销市区时园区富域传统民间俗工艺饮食等农业园中充分挖掘保护传扬相信仓圣源现代农业生态园具强市场竞争力
四市场销售
1市场计划
★生态园开园线线鲜鲜生鲜4S店步开业产品导入市场努力提高产品质量造生态园知名度初步进入万州农产品市场
★进步加强产品质量理提升品牌形象增加形资产
★完善相应配套设施提高服务质量扩生产规模
★健全完善生态园理模式机制进步加强产品质量理服务质量理
★建设二期项目实行元化营战略进步拓展产品线
2销售策略
★ 贸易展销会
产品推销会形式南乐城区居住区进行价展销
★ 互联网促销
建立公司专业网站时发布种相关信息逐渐发展成行业时分销顾客影响行业前景情况进行预测重源公司进行链接
★ 公形象建设
企业品牌形象建设影响深远开展系列公益活动学校设立专项奖学金成立环境保护基金媒体进行环境保护专题合作凸现绿色农业理念
★ 直接邮寄
进行商业信函邮购活动该活动户基础象发布定数量信息旨获迅速客户反应寻求销售机遇包括新产品信息农产品试吃等等
★ 社会认证
农产品快速度获相关质检科研部门认证获行业客户行业技术权威领导者肯定推荐
★定期园区举办采摘节（应季蔬菜水果）
3渠道销售伙伴
直销：重点区域南乐等重点市场采县城区建立生鲜4S店客户进行点点式（P
TO P）直接销售方式
★ 优势：价格竞争优势明显准确握时刻供求关系节省商业中间环节费降低库存风险建立更长久稳固客户
★ 弊端：市场覆盖面宽时导致资源投入较相关部门
求水较高
★ 策：直销队伍执行力（包括部队伍调整资源供等等）客户选择方面严格引导执行未全面直销战略坚实基础
代理销售： 非直销目标市场选择开发实力丰富操作验资信良代理商开发市场真正做代理商客户逐步建立起套较实理机制着眼点放代理销售体系建设规划整合逐步确建立套客户中心服务核心渠道运作架构
★ 优势：助代理商力量迅速扩销售额助销商力量快速募集资金降低财务风险成稳定合作伙伴承担销售集成服务支持等众业务实现市场覆盖率市场占率攀升客户提供良更具增值价值新产品全线服务包括售前售运营程中环节
★ 弊端：利品牌建设影响整体市场发展销售稳定
★ 策：代理商选择严格求派出技术员市场员全程参市场开发授权原市场游戏规适时加固合作关系价格保护进货价格现货供应发货速度产品种类等方面进行控制支持
4销售周期
★ 农产品样化供应应季水果蔬菜外提供反季蔬菜（春节期间）畜牧产品全年销售
★ 生态园游玩年四节均特色（春季赏花夏季钓鱼秋季品果冬季野味）
5定价策略
★生态园入园免费游客进入果树种植区进行水果采摘斤称重低市场价10价格销售
★畜牧养殖区游客点杀家畜（加工包）加工成熟食收取加工费
6市场联络（展会广告宣传新闻发布会年度会议学术讨会国际互联网促销等）
五营运组织设计
1组织结构
初期拟采职组织模式结构简单分工明确突出业务活动重点
董事会
总理
副总理
副总理
营销部
生产部
财务部
公关部
勤部
研发部
2团队成员岗位描述求
董事会：公司股东代表组成属决策层负责制定公司总体发展战略决定总理选
总理：负责公司方面营理董事会负责决定副总理部门理选制定监督企业战略实施
勤部：负责部理园区直营店产品供应协调部门间关系员招聘培训考核规划员设置15名
营销部：负责公司总体营销活动决定公司营销策略措施营销工作进行评估监控包括市场分析广告公关关系销售客户服务等员设置20
研发部：负责提供技术支持病虫防疫工作负责新品种开发工作拓展生态园农产品深度广度负责处理产品市报检工作协助总理制定企业战略规划员设置10名
生产部：负责生态园区域农业生产养殖控制原料出产整生产理程协调生产销售矛盾员设置10
财务部负责资金筹措分配财务计划分析投资决策资结构确定股利分配等等负责日常会计工作税收理员设置5
公关部：负责外公关系工作建立企业品牌形象组织园区项活动公关等相关活动员设置6
3建立团队愿景命精神
立足市场服务众仓圣源公司定位工作标准体现务实精神
助中华国泰民安体现仓圣源终极目标社会义市场济做出贡献
通制定周密计划保证环节工作质量少力低花费高效率实现服务众工作标准断追求更
六实施进度计划
1短期目标（1—2年）
★逐步建立健全销售售网络努力提高产品销量争取年营业收入达2000万市场占率达15—20左右
2中期目标（3—4年）
★市场占率提升五百分点营业收入达3000万元
3长期目标（5—6年）
★市场占率达25左右营业额达4000万元居市场导位
七财务计划
财务假设
★项目设梁村乡史官村交通设施相完善投资环境优良项目身销售农业产品免征增值税
★企业税方留成部分申请全部财政补贴
★金融机构农业贷款产生营业税方部分予全额财政补贴等政策
★项目创业成员中专学生享前3年免税税收优惠政策公司盈利年度开始计算第二三年免征税第三年起企业税15
★公司第年分红第二年起净利润20分红
★营业务税金附加财务费理费等企业销售收入关系
1资金需求计划
仓圣源现代农业生态园期资金需求计划：
★承包土林应付租金：土450亩林150亩计：90万元年（租期20年）
★变压器水电气架设道铺设：140万元
A． 生态农业休闲区
★60亩连栋冬暖式棚（加配套水电）：3万元亩180万
★道路铺设绿化停车场座：40万元
★办公区（简易房）农家房屋（瓦房木屋房）80间农产品超市（简易木屋）农具陈列室（兼保室参观室）：100万元
★童游乐区：基础设施01万元
★办公家具客房家具具：20万元
★蔬菜水果等种子种苗购买合计：5万元
B．农事种植体验区 （先开20亩）
★栅栏农具等15000元
★种果树15000株20万元
C．畜牧养殖区 （100亩）
★土鸡鸡舍30座（林中鸡舍木质结构）野鸭鸭舍山羊屋兔子窝等配套供水设施：3万元
★土鸡鸡苗2000鹅苗5000羊羔200兔子500：15万元
D．垂钓休闲区
★基设施钓鱼台防护栏鱼杆架遮阳伞坐躺椅等：4万元
★草鱼鲫鱼鲢鱼等鱼苗5万尾：2万元
E．餐饮加工区
★农家餐厅座面积300方米（钢结构棚）包箱餐厅10间面积240方米（瓦房木屋）加工厨房（带厨具）：130万元
F科技示范区
★建设座现代温室土栽培生产设施：20万元
G．直营店
★市区开设鲜鲜生鲜4S直营店2家装修厨具餐具等：15万元
★店面固定费：3万月
期建设基础建设配套设施建设：2000万元流动资金1000万元
2融资计划
公司融资目标1000万元股结构规模图示：
股源
股规模
商业贷款
新伙伴
入股
金额（万元）
400
200
200
例
50
25
25
3损益预估表
损 益 表
单位：仓圣源现代农业生态园
2015年 10 月
单位：万元
项 目
行次
月 数
年累计数
营业收入（亏损表示）
1
60000
减：营业成
2
30000
营业费
3
10000
营业税金附加
4
2000
二营利润（亏损表示）
5
18000
减：理费
6
2000
财务费
7
1000
汇兑损失（商业企业）
8
三（四）营业利润
10
15000
加：投资收益
11
营业外收入
12
减： 营业外支出
13
四（五）利润总额
14
15000
4现金流预测
单位：仓圣源现代农业生态园
2015年 10 月
单位：万元
年
份
项
目
初期
第年
第二年
第三年
第四年
第五年
固定资产投资
460
10000
10000
30000
流动资金
340
销售收入
60000
60000
300000
400000
500000
变动成
35000
200000
220000
300000
350000
营业务税金附加
1500
3000
4200
5800
10500
固定成
5000
80000
85000
85000
90000
税前利润
000
18500
145
21800
35200
116500
税收
000
000
000
5280
17475
税利润
000
18500
14500
21800
29920
99025
+折旧
5
5
5
5
5
+形资产摊销
15
15
15
15
15
净现金流量
80000
18550
15150
22450
3057
99675
累计净现金流量
80000
18550
71100
48650
18080
81595
注假设建设期（初期）六月生产年度完整会计年度
5投资收益率
根现金流量表数：
总投资收益率（ROI）
技术方案总投资TI建设投资+全部流动资金
800（万元）
年均息税前利EBIT[（116500+35200+21800+145006900）]5
69675（万元）
总投资收益率（ROI）EBITTI2786
国家统计局2014年第三季度发布农业项目全国均投资收益率ROI 2346技术方案总投资收益率2786高行业均投资收益率45百分点具较高收益率
6投资回收期
根现金流量表知：技术方案实施年净收益相根T技术方案中累计净现金流变正时点会计中计算静态投资回收期公式：
：
8盈亏衡分析
量利模型
通量利模型计算技术方案投产达设计生产力正常年份衡点
假定：生态园正常年份均日接力300园休闲（暂考虑直营店线销售）均消费200元单位变动成50元单位营业税金附加5元
第年（正常投产）：
年盈亏衡点BEP(Q)固定成均消费价格单位变动成税金附加
57000030020056000()
第五年（正常年份）二期项目投入里生产力利率BEP()表示盈亏衡点BEP(Q)
BEP()年固定成年营业收入年变成年营业税附加
58029001050105*100
33
第年盈亏衡点6000第五年生产力利率33技术方案高盈亏衡点时项目盈利
八风险控制
1政策风险法律风险
项目国家发展三农政策积极响应现代农业产业托农业发展起休闲旅游产业发展拓展农业功农业二三产业延伸开辟通道增强农村第三产业综合发展力项目建设适应业结构调整需适应产业结构调整需适应消费结构调整需适应社会结构调整需政策符合国家发展战略够国家关部门力支持
南乐县提出仓颉陵造成3A旅游区政策资金予重点投入梁村乡身农业投入稳定增长机制断完善种植企业户通土流转新增扩耕发展特色农业会获政府补贴
2竞争风险
仓圣元源现代生态农业园项目竞争手分布城区周边农家乐度假村仓圣源现代生态农业园项目
充分体现乡土气息农家特色机生鲜直销县城区时园区富域传统民间俗工艺饮食等农业园中充分挖掘保护传扬相信仓圣源现代农业生态园具强市场竞争力
3亏损风险
该项目开发建设行低风险高回报定影响力项目园区分期投入运营通边收益边投入方式形成良性资环链项目实施单位断加强宣传提高园区知名度时积极争取纳入区级旅游规划加强周边景区合作开发壮市场成宣传区生态旅游业现代农业发展台
心做诚信通广民群众口碑相信定会获民青睐成功
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生态农业限公司
现代农业生态园
——行性报告
目录
项目描述 2
1项目背景 2
2项目宗旨 2
3项目介绍 2
二产品服务 4
1产品品种规划 4
2研究开发 4
3未产品服务规划 4
4实施阶段 5
5服务支持 8
三行业市场分析 8
1市场介绍 8
2目标市场 9
3顾客购买准 10
4竞争手分析 10
四市场销售 10
1市场计划 10
2销售策略 11
3渠道销售伙伴 12
4销售周期 13
5定价策略 13
6市场联络 13
五营运组织设计 14
1组织结构 14
2团队成员岗位描述求 14
3建立团队愿景命精神 15
六实施进度计划 16
1短期目标（1—2年） 16
2中期目标（3—4年） 16
3长期目标（5—6年） 16
七财务计划 16
1资金需求计划 17
2融资计划 18
3损益预估表 19
4现金流预测 19
5投资收益率 20
6投资回收期 21
7资产负债预估表 错误未定义书签
8盈亏衡分析 22
八风险控制 23
1政策风险法律风险 23
2竞争风险 23
3亏损风险 24
第章 摘
南乐县仓圣源生态农业限公司家专门事绿色农产品生产销售体公司公司旗仓圣源现代农业生态园项目位南乐县梁村乡史官村期占400亩投资800万元集种植养殖观光餐饮娱乐休闲体生态园区
生态园期划分：生态农业休闲区历代农业生产工具展厅农业种植园区绿色畜牧业养殖区垂钓休闲区餐饮加工区科技示范区线线直营店七板块农业种植旅游观光科技示范餐饮娱乐果品绿色畜禽直销环境保护等融体
未二期项目规划1000亩期项目基础重点建设座现代化传统相结合养老院现代化特色机农场满足特殊群需求
项目仓颉陵旅游托市场导服务众目广民群众造然绿色健康服务产品时生活城市白领广市民提供休闲娱乐场响应南乐县政府落实仓颉陵旅游发展现代农业调整产业结构保护生态环境计划促进农业增效农民增收农村发展具重意义
第二章 综述
项目描述
1项目背景
着国家济飞速发展城乡体化建设持续进行许方农村通城市化改造变成城市着城市节奏加快生活工作压力增生活越越偏离质减压成越越识乡间美景瓜田树成许心中记忆乡间绿野越越白领追捧着
转基食品事件沟油事件三聚氰胺奶粉事件等食品安全事件许城市越发注重餐桌安全纯绿色机天然食品越越消费者青睐
现阶段国农村家庭土承包模式远远满足生产力发展水求 导致农民种粮积极性高量农民抛弃土背景离乡外出工谋生造成农村滞留量孤寡老留守童量土荒废老童生活料社会造成极负担
种种现象已成社会急需解决问题摆面前重问题农村济发展水够快速发展减城乡收入差距城市居民生活贴然吃然绿色健康绿色食品成努力方远离县城市区史官村建立座现代农业生态园满足城市然绿色健康追求带农村济发展解决农村现阶段出现种种问题
年南乐县委县政府仓颉陵旅游开发投入越越擦亮仓颉陵旅游名片成社会界士识2014年南乐县美丽乡村项目2700万元专项资金全部史官村仓颉陵旅游改造升级进步提升仓颉陵旅游品质该项目位仓颉陵面仓颉湖北岸仓颉陵景区墙隔着该项目实施必仓颉陵旅游起更促进作
2项目宗旨
仓圣源现代农业生态园仓颉陵旅游托市场导服务众目现代农业生态园广城乡居民造然绿色健康服务产品时广农民提供业岗位足出户享受工业发展带成果赡养老教育孩童农村群众家庭谐济发展做出贡献
3项目介绍
南乐县仓圣源生态农业发展限公司位南乐县梁村乡史官村梁村乡身说属河南省濮阳市南乐县位河南河北两省交界带处华北原腹交通便利杰灵周围南乐县城区河南省安阳市黄县河北省邯郸市魏县名县距离相等距离濮阳市安阳市邯郸市100公里发展现代生态观光农业培育特色产业提供利条件
仓圣源现代农业生态园拟建梁村乡史官村该村史中国造字圣仓颉乡古仓颉生斯葬斯传说位史官村北仓颉陵豫北区著名名胜古迹华夏子孙敬仰造字圣仓颉陵纪念造字圣仓颉史官村庙会中国北方三乡村庙会影响范围广泛2014年美丽乡村项目实施仓颉陵史官村旅游基础设施进步提升影响范围进步扩相信仓颉陵旅游旅客会幅度增加仓颉陵旅游景区发展仓颉陵庙会影响逐步扩史官村村民具重商轻农思想村里外出工村民围绕仓颉陵旅游建设旅游设施皆仓圣源生态农业园成立进行土流转提供便利条件
仓圣源现代农业生态园项目拟占600亩力发展机种植业养殖业支柱逐渐建立起餐饮业旅游观光业农业种植业养殖业落实发展现代观光农业调整产业结构保护生态环境目产业项目促进农业增效农民增收农村发展具重意义仓圣源现代农业生态园采先进生态园模式园进行合理农业布局农业生产生态园期计划占面积600亩划分：生态农业种植区农事种植体验区乡村周末度假休闲区畜牧养殖区垂钓休闲区餐饮加工区科技示范区线线直营店八板块农事活动然风光科技示范餐饮娱乐果品畜牧产品直销环境保护等融体实现生态效益济效益社会效益完美统
仓圣源现代农业生态园集种植养殖观赏餐饮娱乐体生态园区采线线步直销新型农产品销售模式县城区开设直营店时网进行步销售县城区免费配货门广群众吃绿色健康价格便宜果品蔬菜禽蛋肉类服务方百姓
二产品服务
1产品品种规划
仓圣源现代农业生态园开展：果品蔬菜生产畜禽养殖（鸡鹅野味动物等）池塘养殖观赏农业农事体验农家宿舍餐饮加工等生态园基础注册
鲜鲜生鲜直营店店时设立餐饮部（包括外卖）开放式厨房方便快节奏群需求
2研究开发
公司设立专业农产品研发团队开发推广农业高新技术成果定期参加种农博会农业坛会农产品交易会等时掌握农产品新发展动态作出响应定期邀请农业方面专家做技术培训提高团队技术员技术水提高产品产量
3未产品服务规划
仓圣源现代农业生态园二期项目规划1000亩重点建设座现代化传统相结合养老院现代化特色机农场
仓圣源养老院核心部分：健身生产区医疗服务区老年交友区老年学四部分
健身生产区老年亲动手种植喜欢蔬菜养殖喜欢动物老年说休息方法精神疗养方式称园艺疗法
医疗服务区养老院年老年做全身检查2次建立健康档案星期安排医务员老年统体检月老年身体状况进行健康评估家提供健康报告常组织老年进行健康教育保健护理知识学常见病发病防治老年营养学学
老年交友区居住生态养老院老年朋友常安排组织类互动性活动唱歌唱戏老年健康操等发挥老年间相互鼓励沟通作感孤单达
精神安慰目
老年学居住生态养老院老年朋友学书法绘画戏剧乐器等园区会邀请社会行业知名专业士进行现场授课达老学老乐目
现代化特色机农场托生态园建立起机果品基机散养鹅基机土鸡基机杂粮基等特色产品满足消费者需求
4实施阶段
仓圣源现代农业生态园期建设梁村乡史官村仓颉陵占600亩建设项目：农业生态休闲区特色农事种植体验区特色畜牧养殖区乡村周末度假休闲区垂钓休闲区餐饮加工区科技示范区线线直营店八板块
A．生态农业休闲区
新建项目：农庄门林荫道农业工具展示区农业知识展览馆农产品采摘特产商场品茗会议音乐全景观赏区等
接力：增加钢结构房屋类游乐项目活动器具形成农庄500日接力
设施：
1国产连栋棚100亩
2农家院房80间面积1800方米天时接600名旅客时住宿时设置农家锅台15
3会议室三间（办公区安排房间）面积600方米供会议需求团体客会议
4乒乓球羽毛球娱乐休闲中心面积500方米 （空场利）
5农产品超市特产商店座面积200方米
6停车场面积1000方米
7林荫道：半圆型拱架拱架两边种植滕植物紫滕爬山虎长春滕等形成农村特色浐郁林荫道景观道
8 农业工具展示区—农业知识展览馆：
1）农家住宅里面配备专门农村农具陈列室里面陈列农村劳动必备工具安放特色农具室外放置石磨：般转动孩子父母帮助转动专门员教会磨豆浆免费品尝制作豆浆室安放制作豆腐手工设备教消费者制作豆腐午餐时候提供消费者制作豆腐收取点加工费材料费
2）农家乐特色农具应文起源文化传说
9童游乐园开启尘封已久幻想重返乐穷童年设置项目：滚铁环抽陀螺弹珠扔沙包造琥珀抓泥鳅放飞机逗蟋蟀荡秋千浑水摸鱼等
B．农事种植体验区
区域专门外开放偿需群提供土种苗提供日常理收获果实享受种植快乐外安排项目：通果园菜园阶段性开展特色农业采收节草莓采收节花生采收节晚秋黄梨采摘节等增加趣味性娱乐性：
★春季赏花：梨花杏花桃花油菜花
★夏季品果：杏子李子桃子花生
★秋季品果：丰水梨黄金梨
★冬季品野味滋补
C．畜牧养殖区
项目：禽类畜牧养殖
a)果林土鸡养殖场：放养土鸡土鸡鸡蛋供农庄餐厅直营店销售接游客
b)果林白鹅养殖场：散养扬州白鹅生态鹅鹅蛋供农庄餐厅直营店销售接游客
c)特色野味养殖占50亩：放养特色野味禽类（鸭山羊野兔等）供农庄餐厅接游客顾客购买直营店销售
D．垂钓休闲区
营项目：垂钓竹伐 混水摸鱼：捕捞摸鱼等
基设施：钓鱼台基设施防护栏鱼杆架遮阳伞坐躺椅等目方便游客钓鱼休闲垂钓台设施求做牢固美观时影响钓台间互相钓鱼距离般求少6米
E．餐饮加工区
农家餐厅座面积500方米空调包箱餐厅20间面积340方米天时接200名旅客餐
F科技示范区
建设座现代温室土栽培等现代化生产设施开展水培气雾培机土培沙砾培等先进土栽培方法设置立柱式栽植墙式栽培水槽式栽种塔式喷雾栽种等形式栽种方法种植种样瓜果蔬菜：番茄黄瓜草莓甜瓜野菜等供旅客欣赏采摘学
G．直营店
市区开设鲜鲜生鲜营店店时设立餐饮部（包括外卖）开放式厨房时网络利淘宝台进行步销售
5服务支持
南乐县仓圣源生态农业发展限公司针仓圣源现代农业园开通专400电话安排专门售员处理接受顾客消费者投诉建议完善售服务园区设置投诉站保证时处理顾客消费者遇问题网络营销渠道专门安排员负责顾客退换货问题保证顾客消费者沟通
三行业市场分析
1市场介绍
2015年十八五中全会召开农村农业次提前未高度南乐县政府扶持三农产业发展作重点南乐县委县政府提出擦亮仓颉陵旅游名片政策资金予重点投入梁村乡身农业投入稳定增长机制断完善2014年南乐县美丽乡村建设项目史官村发展描绘出宏伟蓝图：史官村仓颉陵建成河南河北交界文化旅游圣
通现代农业生态园建设引导推动梁村乡农业产业结构调整具积极意义项目投资建设仅济效益观社会效益丰富项合民心民意民生工程现代社会渴优美环境中放松休闲回田野然休闲观光农业成选择吃农家饭住农家屋做农家活农家景然成新热点
着理理念改变节假日断增加双休日实行外出休闲观光旅游提供量时间旅游情趣性追求田园式生活情趣重发展趋现实中样景点场显相匮乏生态休闲观光农业产业园快速发展提供广阔发展市场
2目标市场
线实体店生态园区目标市场南乐县城区南乐周边阶层居民白领阶层机关单位食堂等线销售通快递公司合作充分利快递公司网络50公里免费送货时通快递网络辐射全国部分区域生态园南乐优质品种销售国外
3顾客购买准
★顾客进入生态园免收门票项目均参
★进园采摘垂钓市场价斤计费需加工加工量收取定加工费
★住宿需天收取住宿费点杀畜禽需收取定加工辅料费等
4竞争手分析
仓圣源生态农业园项目竞争手分布城区周边农家乐度假村通量走访发现现农家乐盲目追求城市化现代化农味越越淡逐渐失初创时特色较早建立农家乐尚乡土气息纯朴简约新建立农家乐出现贪求洋倾游客榻处似外城市宾馆感觉
仓圣源生态农业园项目充分体现乡土气息农家特色机生鲜直销市区时园区富域传统民间俗工艺饮食等农业园中充分挖掘保护传扬相信仓圣源现代农业生态园具强市场竞争力
四市场销售
1市场计划
★生态园开园线线鲜鲜生鲜4S店步开业产品导入市场努力提高产品质量造生态园知名度初步进入万州农产品市场
★进步加强产品质量理提升品牌形象增加形资产
★完善相应配套设施提高服务质量扩生产规模
★健全完善生态园理模式机制进步加强产品质量理服务质量理
★建设二期项目实行元化营战略进步拓展产品线
2销售策略
★ 贸易展销会
产品推销会形式南乐城区居住区进行价展销
★ 互联网促销
建立公司专业网站时发布种相关信息逐渐发展成行业时分销顾客影响行业前景情况进行预测重源公司进行链接
★ 公形象建设
企业品牌形象建设影响深远开展系列公益活动学校设立专项奖学金成立环境保护基金媒体进行环境保护专题合作凸现绿色农业理念
★ 直接邮寄
进行商业信函邮购活动该活动户基础象发布定数量信息旨获迅速客户反应寻求销售机遇包括新产品信息农产品试吃等等
★ 社会认证
农产品快速度获相关质检科研部门认证获行业客户行业技术权威领导者肯定推荐
★定期园区举办采摘节（应季蔬菜水果）
3渠道销售伙伴
直销：重点区域南乐等重点市场采县城区建立生鲜4S店客户进行点点式（P
TO P）直接销售方式
★ 优势：价格竞争优势明显准确握时刻供求关系节省商业中间环节费降低库存风险建立更长久稳固客户
★ 弊端：市场覆盖面宽时导致资源投入较相关部门
求水较高
★ 策：直销队伍执行力（包括部队伍调整资源供等等）客户选择方面严格引导执行未全面直销战略坚实基础
代理销售： 非直销目标市场选择开发实力丰富操作验资信良代理商开发市场真正做代理商客户逐步建立起套较实理机制着眼点放代理销售体系建设规划整合逐步确建立套客户中心服务核心渠道运作架构
★ 优势：助代理商力量迅速扩销售额助销商力量快速募集资金降低财务风险成稳定合作伙伴承担销售集成服务支持等众业务实现市场覆盖率市场占率攀升客户提供良更具增值价值新产品全线服务包括售前售运营程中环节
★ 弊端：利品牌建设影响整体市场发展销售稳定
★ 策：代理商选择严格求派出技术员市场员全程参市场开发授权原市场游戏规适时加固合作关系价格保护进货价格现货供应发货速度产品种类等方面进行控制支持
4销售周期
★ 农产品样化供应应季水果蔬菜外提供反季蔬菜（春节期间）畜牧产品全年销售
★ 生态园游玩年四节均特色（春季赏花夏季钓鱼秋季品果冬季野味）
5定价策略
★生态园入园免费游客进入果树种植区进行水果采摘斤称重低市场价10价格销售
★畜牧养殖区游客点杀家畜（加工包）加工成熟食收取加工费
6市场联络（展会广告宣传新闻发布会年度会议学术讨会国际互联网促销等）
五营运组织设计
1组织结构
初期拟采职组织模式结构简单分工明确突出业务活动重点
董事会
总理
副总理
副总理
营销部
生产部
财务部
公关部
勤部
研发部
2团队成员岗位描述求
董事会：公司股东代表组成属决策层负责制定公司总体发展战略决定总理选
总理：负责公司方面营理董事会负责决定副总理部门理选制定监督企业战略实施
勤部：负责部理园区直营店产品供应协调部门间关系员招聘培训考核规划员设置15名
营销部：负责公司总体营销活动决定公司营销策略措施营销工作进行评估监控包括市场分析广告公关关系销售客户服务等员设置20
研发部：负责提供技术支持病虫防疫工作负责新品种开发工作拓展生态园农产品深度广度负责处理产品市报检工作协助总理制定企业战略规划员设置10名
生产部：负责生态园区域农业生产养殖控制原料出产整生产理程协调生产销售矛盾员设置10
财务部负责资金筹措分配财务计划分析投资决策资结构确定股利分配等等负责日常会计工作税收理员设置5
公关部：负责外公关系工作建立企业品牌形象组织园区项活动公关等相关活动员设置6
3建立团队愿景命精神
立足市场服务众仓圣源公司定位工作标准体现务实精神
助中华国泰民安体现仓圣源终极目标社会义市场济做出贡献
通制定周密计划保证环节工作质量少力低花费高效率实现服务众工作标准断追求更
六实施进度计划
1短期目标（1—2年）
★逐步建立健全销售售网络努力提高产品销量争取年营业收入达2000万市场占率达15—20左右
2中期目标（3—4年）
★市场占率提升五百分点营业收入达3000万元
3长期目标（5—6年）
★市场占率达25左右营业额达4000万元居市场导位
七财务计划
财务假设
★项目设梁村乡史官村交通设施相完善投资环境优良项目身销售农业产品免征增值税
★企业税方留成部分申请全部财政补贴
★金融机构农业贷款产生营业税方部分予全额财政补贴等政策
★项目创业成员中专学生享前3年免税税收优惠政策公司盈利年度开始计算第二三年免征税第三年起企业税15
★公司第年分红第二年起净利润20分红
★营业务税金附加财务费理费等企业销售收入关系
1资金需求计划
仓圣源现代农业生态园期资金需求计划：
★承包土林应付租金：土450亩林150亩计：90万元年（租期20年）
★变压器水电气架设道铺设：140万元
A． 生态农业休闲区
★60亩连栋冬暖式棚（加配套水电）：3万元亩180万
★道路铺设绿化停车场座：40万元
★办公区（简易房）农家房屋（瓦房木屋房）80间农产品超市（简易木屋）农具陈列室（兼保室参观室）：100万元
★童游乐区：基础设施01万元
★办公家具客房家具具：20万元
★蔬菜水果等种子种苗购买合计：5万元
B．农事种植体验区 （先开20亩）
★栅栏农具等15000元
★种果树15000株20万元
C．畜牧养殖区 （100亩）
★土鸡鸡舍30座（林中鸡舍木质结构）野鸭鸭舍山羊屋兔子窝等配套供水设施：3万元
★土鸡鸡苗2000鹅苗5000羊羔200兔子500：15万元
D．垂钓休闲区
★基设施钓鱼台防护栏鱼杆架遮阳伞坐躺椅等：4万元
★草鱼鲫鱼鲢鱼等鱼苗5万尾：2万元
E．餐饮加工区
★农家餐厅座面积300方米（钢结构棚）包箱餐厅10间面积240方米（瓦房木屋）加工厨房（带厨具）：130万元
F科技示范区
★建设座现代温室土栽培生产设施：20万元
G．直营店
★市区开设鲜鲜生鲜4S直营店2家装修厨具餐具等：15万元
★店面固定费：3万月
期建设基础建设配套设施建设：2000万元流动资金1000万元
2融资计划
公司融资目标1000万元股结构规模图示：
股源
股规模
商业贷款
新伙伴
入股
金额（万元）
400
200
200
例
50
25
25
3损益预估表
损 益 表
单位：仓圣源现代农业生态园
2015年 10 月
单位：万元
项 目
行次
月 数
年累计数
营业收入（亏损表示）
1
60000
减：营业成
2
30000
营业费
3
10000
营业税金附加
4
2000
二营利润（亏损表示）
5
18000
减：理费
6
2000
财务费
7
1000
汇兑损失（商业企业）
8
三（四）营业利润
10
15000
加：投资收益
11
营业外收入
12
减： 营业外支出
13
四（五）利润总额
14
15000
4现金流预测
单位：仓圣源现代农业生态园
2015年 10 月
单位：万元
年
份
项
目
初期
第年
第二年
第三年
第四年
第五年
固定资产投资
460
10000
10000
30000
流动资金
340
销售收入
60000
60000
300000
400000
500000
变动成
35000
200000
220000
300000
350000
营业务税金附加
1500
3000
4200
5800
10500
固定成
5000
80000
85000
85000
90000
税前利润
000
18500
145
21800
35200
116500
税收
000
000
000
5280
17475
税利润
000
18500
14500
21800
29920
99025
+折旧
5
5
5
5
5
+形资产摊销
15
15
15
15
15
净现金流量
80000
18550
15150
22450
3057
99675
累计净现金流量
80000
18550
71100
48650
18080
81595
注假设建设期（初期）六月生产年度完整会计年度
5投资收益率
根现金流量表数：
总投资收益率（ROI）
技术方案总投资TI建设投资+全部流动资金
800（万元）
年均息税前利EBIT[（116500+35200+21800+145006900）]5
69675（万元）
总投资收益率（ROI）EBITTI2786
国家统计局2014年第三季度发布农业项目全国均投资收益率ROI 2346技术方案总投资收益率2786高行业均投资收益率45百分点具较高收益率
6投资回收期
根现金流量表知：技术方案实施年净收益相根T技术方案中累计净现金流变正时点会计中计算静态投资回收期公式：
：
8盈亏衡分析
量利模型
通量利模型计算技术方案投产达设计生产力正常年份衡点
假定：生态园正常年份均日接力300园休闲（暂考虑直营店线销售）均消费200元单位变动成50元单位营业税金附加5元
第年（正常投产）：
年盈亏衡点BEP(Q)固定成均消费价格单位变动成税金附加
57000030020056000()
第五年（正常年份）二期项目投入里生产力利率BEP()表示盈亏衡点BEP(Q)
BEP()年固定成年营业收入年变成年营业税附加
58029001050105*100
33
第年盈亏衡点6000第五年生产力利率33技术方案高盈亏衡点时项目盈利
八风险控制
1政策风险法律风险
项目国家发展三农政策积极响应现代农业产业托农业发展起休闲旅游产业发展拓展农业功农业二三产业延伸开辟通道增强农村第三产业综合发展力项目建设适应业结构调整需适应产业结构调整需适应消费结构调整需适应社会结构调整需政策符合国家发展战略够国家关部门力支持
南乐县提出仓颉陵造成3A旅游区政策资金予重点投入梁村乡身农业投入稳定增长机制断完善种植企业户通土流转新增扩耕发展特色农业会获政府补贴
2竞争风险
仓圣元源现代生态农业园项目竞争手分布城区周边农家乐度假村仓圣源现代生态农业园项目
充分体现乡土气息农家特色机生鲜直销县城区时园区富域传统民间俗工艺饮食等农业园中充分挖掘保护传扬相信仓圣源现代农业生态园具强市场竞争力
3亏损风险
该项目开发建设行低风险高回报定影响力项目园区分期投入运营通边收益边投入方式形成良性资环链项目实施单位断加强宣传提高园区知名度时积极争取纳入区级旅游规划加强周边景区合作开发壮市场成宣传区生态旅游业现代农业发展台
心做诚信通广民群众口碑相信定会获民青睐成功
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