第部分 宏观济环境简分析
二十五年改革开放中国济已取令世瞩目成绩十六产生新届领导利完成新老交绘全面建设康社会宏伟蓝图中国济高速发展提供强力保证
入世中国加速开放步伐2002全年国生产总值首次突破10万亿元民币济增长率达8％进出口总额高达6200亿美元实际利外商直接投资超500亿美元超越美国跃居世界第2003年中国然遭受SARS影响投资出口然保持强劲发展势头需稳步增长半年济然取百分八点二增长速度预测2003年中国GDP增长超百分八点二增长2004年中国济继续济增长率达百分八点四中国宏观济良性发展体现政府立足长远高起点高规划战略年十年持续发展确立广阔空间预见2005年探月计划2008年北京奥运会2010年海世博会成中国社会济发展里程碑
年中国城市化运动更方兴未艾政府力倡导支持国外方面专业断汇聚吸引量海外资金投入城市投资环境日益改善消费市场巨潜力断挖掘进步促进国民济发展切实提高广民众生活水保证社会生活繁荣稳定
项目处海天独厚发展环境必海济发展程度市场消费力商业房产发展等影响项目未运作关键方面作全面系统研究
海整体济发展水概述
90年代初浦东开发开放海助邓南巡改革风仅引起全中国注意令全世界刮目相许世界著名跨国公司纷纷海登陆外资强力介入国企业力增强海高速稳定济发展奠定坚实基础
1 GDP增长率
统计海2002年实现国生产总值540876亿元年增长109％中全年第产业年增长3％第二产业增长121％第三产业增长10％产业发展态势均呈升趋势海城市综合服务功断提升
1992年海已连续10年保持10增长2002年均GDP达5000美元稳居全国省级区首综合济实力已达中等发达国家收入水预计未年海济继续保持运行态势速度
2010年海成国均GDP第突破1万美元区健康国民济房产业商业规模发展提供良运行环境
2 外商投资
2001年底中国加入世贸组织2003年6月签署香港关建立更紧密贸关系安排（CEPA）2008年中国北京举办第25届奥运会2010年世博会海开幕加强中国世界外贸易机遇
海充分发挥济中心城市综合优势扩服务贸易领域开放重点全方位层次宽领域外开放迈进2003年世界500强落户海300家提供量业机会具竞争力薪资海已成世界济热点
98年海外商直接投资合金额99年略低外基保持着较稳定增长2002年更达10576亿美元计合项目3012项外商直接投资带仅资量外方工作员长期驻沪外方员会增强海高端市场消费力成未海房产市场潜消费者
3 济结构
2002年济结构调整继续加快非公制济重持续升全市国生产总值中公制济增加值368087亿元年增长57％非公制济增加值172789亿元增长239％占国生产总值重年286％升319％种济成分互相补充互相存充分活跃市场优化社会资源配置加快发展步伐
商业市场典型例子2002年济结构分析国集体商业企业占重呈降趋势股份制外商投资企业重呈升趋势济结构元化发展适合市场需求
结构调整破锅饭机制政府调配转化监督职市场统资源进行配置企业获生存必须加技术研发力度促进融资手段样化提高产品质量创新力增强市场竞争力占领市场引导消费促进济良性循环
4 房产投资
1999年海房产市场走出低谷投资开始活跃2002年海房产投资已达720亿元创历史新高
2003年房产开发投资估计超800亿元截10月底统计数字全市房产开发投资已接770亿元增长173创历史新高已争事实
房产投资活跃说明海市场前景广已驶入高速发展快车道政府实施土供应机制改革适时推出城九镇发展规划重工程配套房建设等海房产市场着更加稳健方发展
5 社会保障体系
作国家福利制度社会保障体系正逐步建立2002年末海806万家城镇机关企事业单位67591万（包括离退休员）加入城镇职工基医疗保险医疗保险单位参保率达9835％
年出台相关规章制度海市城镇事职业员体济组织业业员基医疗保险暂行办法引进实行〈海市居住证〉制度暂行规定等修改海市企业职工低工资规定完善针低收入者廉租房方案等制度推出促进社会稳定民安居乐业满足基生活需求时扩居民消费支出例
二 居民生活水消费结构
1 收入水
目前海市业情况良收入水稳定截止2002年末均收入已达19743元年增长95％城镇登记失业率仅48统计资料低甚北京达中等发达国家水
资料源：海统计局
着收入水调整支配收入消费支出呈例增加趋势目前均消费支出已达10464元
资料源：海统计局
消费指数1998年2000年海居民消费价格指数第轮升周期2000年开始居民消费价格开始作横位盘整波动年酝酿2002年起海居民消费价格指数第二轮升势次演表明海济已受考验面新飞跃
资料源：海统计局
2 消费结构
着收入提高消费支出结构会发生变化根调查发展中国家食品消费占居民收入50发达国家食品消费例会锐减10文化娱乐教育费会提高甚超50越济发达国家例越高
资料源：海统计局
中国济发展充分验证规律基生活费占居民收入例七八十年代40降目前25提高生活质量文化娱乐费例十年中增加倍（诺贝尔济学奖罗伯特
福格尔认：2040年45时间花闲暇）坚信两者间逆行趋势着中国济发展居民收入提高文化教育普进步扩
列图表中发现服务类消费例确实逐年升发展满足休闲知识社交种实现需方面娱乐健身教育益智体验传播等产业已势必行适时进行消费产业转轨目前众企业迫切需企业必须单纯产品供者转化蕴涵品质服务高附加值产品提供者
资料源：海统计局
3 投资结构
居民储蓄存款持续增加2002年末全市城乡居民储蓄存款余额491554亿元年新增102048亿元中城镇居民储蓄存款余额466295亿元新增98796亿元农村居民储蓄存款余额25259亿元新增3252亿元
资料源：海统计局
出现述情况方面勤俭持家传统观念然扎根广民众方面社会保障体系完善致中国居民消费观念趋保守月储
蓄金额占收入50
着金融产品日益丰富信贷消费（尤购房）日益普逐渐接受先进投资理财观念选择种方式进行投资降低风险提高收入反促进消费需求增长繁荣济繁荣市场
三 口增长分布结构
1 口数量
2002年底海常住口1625万中户籍口1334万外口291万
1993年开始海口率先全国进入口然变动负增长阶段目前已持续10年截止年年底常住口然增长数09万然增长率057‰户籍口然增长数35万然增长率261‰（具体数见表）
口负增长方面中国长期坚持实行 计划生育 国策控制口增长速度取成效方面城市化进程断推进城市居民开始注重优生优育身价值体现进步提高口质量减少口数量社会文明程度进步提高
低出生低死亡低增长现代口生产类型已开始海等发展较快区出现标志着口增长速率类区已世界接轨期未社会财富增长时提高均分配额度优化生活质量
工作节奏加快工作压力增加西方享受生活文化入侵海年轻夫妇逐渐推迟生育年龄甚出现单身贵族丁克家庭群体部分群体收入相较高时少家庭生活羁绊收入部分休闲娱乐投资消费断寻求更新奇消费途径部分群体称海城市消费生力军
十三年海口变动情况
年份
总生育率（）
然增长率（）
常住口
户籍口
80年代
136
90年代
096
2000
096
19
19
2001
079
077
27
2002
077
057
261
数源：海市口计划生育统计报表
2 口分布
10年里海改善口分布方面做少工作国际水准现代化市相较差距容乐观
中心城区口密度高问题远未解决浦西9中心城区口密度18万／方公里中黄浦卢湾静安三核心城区口密度超4万／方公里相纽约巴黎核心城区口密度2倍相东京3倍
二郊区口密度偏低甚仅1000／方公里左右相核心区域四十分交通生活配套环境尚未成熟适宜居住
2010年1000万口迁移外环线外市中心口控制1300万左右消费零售市场业态分布设置需具前瞻性
海市口分布统计(单位万公里)
黄浦区
463
卢湾区
409
徐汇区
194
长宁区
183
静安区
401
普陀区
192
闸北区
273
虹口区
367
杨浦区
205
闵行区
033
宝山区
030
嘉定区
016
浦东新区
046
金山区
010
松江区
011
青浦区
009
南汇县
011
奉贤县
009
崇明县
006
政府已意识衡发展城市济重性 十五时期海重点发展城九镇松江新城朱家角安亭高桥浦江等9中心镇拉国际化城
市距离改善目前市中心口聚集度高交通拥挤改造投资成高等问题
力发展轨道交通加快配套建设城市口居住郊区化发展成种口流新潮流郊区商业未前景开阔
3 文化教育
10年海口文化素质整体提高益教育事业发展2003年政府投入教育财政支出9379亿元1993年826倍
目前海50高校社会输送量仅学生年约55 万2003年海级类学校校学生20736万万中接受学教育1264口文化素质全国仅次北京居第二位
时海30成学校类考职业化培训机构丰富整条教育战线建立符合城市发展继续教育体系
备力量持续年高校扩招海高考升学率保持80未期海居民素质整体提高符合海国际化市定位
4 家庭结构
传统家庭居住模式六七十年代占导位传统价值观念引导政府提倡生育特定时期数认
政府七十年代末期开始实施计划生育国策控制口数量城市家庭口剧减着观念更新生活方式转变海已形成二特定家庭结构根第五次口普查全市均家庭口281990年第四次口普查家庭户规模减少03
种三口家结构会孩子教育投资成生活质量提高投入更关注
四 政府未发展计划
1 城市发展规划
根十五发展规划海确立城九镇开发重点力发展轨道交通建立城乡体化空间发展战略破城乡城郊环线等传统界限引入全新时空理念海6341方公里空间作总体考虑
1) 降低市中心口密度
量兴建卫星城镇松江新城朱家角安亭高桥等中心发展城九镇计划时改善生活环境吸引济活动居住活动娱乐休闲甚购物郊区城镇转移扩散城市持续发展提供广阔空间
2) 加快交通轨道建设优化城市发展环境
建成明珠线二期磁悬浮列车示范运营线工程等200 公里左右轨道交通基形成十字加环干射线组成轨道交通网拓宽改造批环线次干道路全面建成城市辅助环线完善外环线间联接道路全面建成卢浦桥外环线越江隧道复兴东路隧道连路隧道加快建设外换枢纽加强面公交轨道交通市域交通外交通间换衔接轨道线房产兴起新轮建设高潮
3) 优化城市环境符合国际化市定位市位
高起点基础结合市区服务业布局调整型公绿休闲娱乐设施建设社区服务业发展等建设批区级社区级公活动中心加快外环线间型居住区建设推动苏州河黄浦江亲水带综合改造优化中心城住宅布局加快调整黄浦江两岸功布局规划建设具休闲观光旅游航运交易国际客运等功城市景观带市型产业带
城市未规划围绕发展轨道交通优化城市环境改善生活质量等方面进行会房产发展提供更机会
2 商业发展计划
根十五计划2005年海商业ＧＤＰ增加值达750亿元民币年均增长10社会消费品零售总额2500亿元民币年均增长8连锁商业销售额达1000亿元民币未发展空间广阔
海未建成商业国际化购物天堂目标网点布局专业化市场引导消费关注潜力需求等提出更高求
海商业重新布局：市中心商业区区域商业中心居住区商业街坊商业专业街新城商业中心中心镇商业般镇商业七级划分体现海商业层次中心集团化发展趋势
u 市级商业中心
利身段优势提高区域商业密集度发展规模化产业提升服务档次时合理调整商业结构展开差异化营繁荣市场浓化商业氛围吸引全市范围消费群体（淮海路南京路）
u 区域商业中心
服务区域居民消费时结合身特色发展定集聚辐射功特色商业辅（老西门柏树区）
u 郊区新城
配合城市规划建设新城导入口相匹配商业网点强调功适性时规划考虑商业发展空间
u 专业街
结合区域历史文化文环境创建出特色定位商业群体时符合现代化消费商业专业街
u 社区商业
口规模达5万M2居住区须创新思路丰富营销模式吸收元化资新型社区性购物中心题建设发展融合种新型业态种服务功现代社区商业
项目创设集赢利性品牌性概念性高品位体新型消费理念社区商业
五 海商业业态发展概述
年发展海商业连锁营市场细分信息增值等商业发展核心领域已国际水相接
1 商业市场演化
商业市场进化程着消费型态改变已农业济工业济服务济转变体验式济时代(Experience Economy)面分析商业济发展阶段生产行消费行呈现型态：
农业济：生产行原料生产消费行仅足原（开埠前）
工业济：生产行商品制造消费行强调功性效率（改革开放前）
服务济：生产行强调分工产品功消费行服务导（九十年代）
体验济：生产行提升服务首商品道具消费行追求感性情境诉求创造值消费者回忆活动注重商品互动 （未发展趋势）
改革开放前受社会生产力限海商业运作定额定量商品供方式基满足民生活求业态国营商店济体制改革带动生产力飞跃众商品市扩挑选余市场开始更关注商品品质消费服务
作中国济先驱海商业运营世界步消费理念革命性更新商业结构发生根性变化传统济注重产品功强外型美观价格优势进化现代济关注生活情境出发塑造感官体验思维认吸引消费者注意力改变消费行产品找新生存价值空间符合该理念体验式济成流发展商业济模式
2 商业规模
作中国国际名牌密集城市海目前已拥4黄金商圈50条商业专业特色街批区域性商圈4000连锁商业网点1800超市1100便利店40卖场均占商业面积已香港相商业市场相繁荣
海商业企业加快结构调整发展新型商业业态抓手努力改善消费环境扩市场销售2002年海商业零售额达203521亿元年增长93％增长趋势良
3 商业业态
业态Market analysis指商场营程中确立发展方根中国实际情况做营调整
海商业业态发展程漫长受政府素元化文化影响较形成目前百花齐放种形态（图）
街铺
商店
商场
百货
销品茂
连锁百货
超市
综合型超市
专业型超市
联锁超市
根国家规定产业划分商业属第三产业中批发零售类报告中涉零售商业市场分析
目前划分零售商业业态九类：超市便利店型综合超市仓储商店专业店型专业店专卖店百货店型购物中心种业态进行简分析：
n 型购物中心（Shopping Mall）
城郊购物中心
区性购物中心
市中心购物中心
社区购物中心
规模（米）
22万
12万
525万
312万
拥商店
60家
2540家
2060家
1025家
位置
城郊
城郊边缘城市间
市中心
住宅区市中
辐射范围
全市
区域性
全市
社区消费
特点
娱乐餐饮服务休闲购物体综合性购物中心
n 卖场（型综合超市仓储商店）(Warehouse Store)
规模：5000方米 2万方米
辐射范围：20万口半径3公里商圈
特点：中低档次会员制购物形式
n 超市（Super Market）
规模：500方米左右
辐射范围：1万
特点：连锁性营商品品种较丰富
n 便利店（Convenience Store）
规模：50100方米
辐射范围：约3000300米
特点：营食品副食品日杂货统门店标识数24时营业连锁营
n 百货店（Department Store）
规模：5000方米左右
辐射范围：半径5公里
特点：规模型化组织集团化营元化新业态延伸
n 型专业店（Specialization Super Market）
规模：2000方米
辐射范围：半径58公里
特点：相价格较低专业服务连锁营
商业业态举例
超市
联华
业态针目标消费群做细分市场明确消费定位前提业态间会互补充形成良性循环商业结构
便利店
德罗森
型综合超市
家乐福欧尚
仓储商店
麦德龙
专业店
亨利钟表店
型专业店
永乐家电卖场
专卖店
NIKEADIDAS专卖店
百货店
太洋百货第六百货
型购物中心
南方商城
4 商业物业形态
着外资连锁商家断涌入2003年新型商业产物业出现例SHOPPING MALLOUTLET STORE(工厂直销店)类零售超市特色商业街等商业产开发会迅速升温成市场热点
3 街铺
铺养三代街铺商业价值通常街铺价格菲市场段较商铺般价格高现状投资复式产权街铺前景分两层产权面积登记仅层计算花商铺价钱买两商铺面积实率200效降低投资营门槛出租营市场营状况灵活掌握投资风险降低仅保证稳收租金稳收益投资回报化铺双利
3 底商
作社区厦底层配套商业设施底商正成成继公寓写字楼房产投资新宠 底商作物业配套设施建面积通常超配套物业20天然定顾客源果开发商够势利导根物业员特点底商作出准确定位确保底商营具备定排性投资者营者减少风险反低风险底商容易销售出租降低开发商风险获双赢局面
3 商场铺（商场商铺）
商场铺型商场间隔成面积商铺形成商场商铺形态外商场统形象商铺灵活营目前市场较新颖商业物业形态买商场铺风险意识商场铺般售价较高外果没统营统理话商场铺散卖难形成合力铸造品牌样投资回报会产生影响统营统理投资回报重保证
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二十五年改革开放中国济已取令世瞩目成绩十六产生新届领导利完成新老交绘全面建设康社会宏伟蓝图中国济高速发展提供强力保证
入世中国加速开放步伐2002全年国生产总值首次突破10万亿元民币济增长率达8％进出口总额高达6200亿美元实际利外商直接投资超500亿美元超越美国跃居世界第2003年中国然遭受SARS影响投资出口然保持强劲发展势头需稳步增长半年济然取百分八点二增长速度预测2003年中国GDP增长超百分八点二增长2004年中国济继续济增长率达百分八点四中国宏观济良性发展体现政府立足长远高起点高规划战略年十年持续发展确立广阔空间预见2005年探月计划2008年北京奥运会2010年海世博会成中国社会济发展里程碑
年中国城市化运动更方兴未艾政府力倡导支持国外方面专业断汇聚吸引量海外资金投入城市投资环境日益改善消费市场巨潜力断挖掘进步促进国民济发展切实提高广民众生活水保证社会生活繁荣稳定
项目处海天独厚发展环境必海济发展程度市场消费力商业房产发展等影响项目未运作关键方面作全面系统研究
海整体济发展水概述
90年代初浦东开发开放海助邓南巡改革风仅引起全中国注意令全世界刮目相许世界著名跨国公司纷纷海登陆外资强力介入国企业力增强海高速稳定济发展奠定坚实基础
1 GDP增长率
统计海2002年实现国生产总值540876亿元年增长109％中全年第产业年增长3％第二产业增长121％第三产业增长10％产业发展态势均呈升趋势海城市综合服务功断提升
1992年海已连续10年保持10增长2002年均GDP达5000美元稳居全国省级区首综合济实力已达中等发达国家收入水预计未年海济继续保持运行态势速度
2010年海成国均GDP第突破1万美元区健康国民济房产业商业规模发展提供良运行环境
2 外商投资
2001年底中国加入世贸组织2003年6月签署香港关建立更紧密贸关系安排（CEPA）2008年中国北京举办第25届奥运会2010年世博会海开幕加强中国世界外贸易机遇
海充分发挥济中心城市综合优势扩服务贸易领域开放重点全方位层次宽领域外开放迈进2003年世界500强落户海300家提供量业机会具竞争力薪资海已成世界济热点
98年海外商直接投资合金额99年略低外基保持着较稳定增长2002年更达10576亿美元计合项目3012项外商直接投资带仅资量外方工作员长期驻沪外方员会增强海高端市场消费力成未海房产市场潜消费者
3 济结构
2002年济结构调整继续加快非公制济重持续升全市国生产总值中公制济增加值368087亿元年增长57％非公制济增加值172789亿元增长239％占国生产总值重年286％升319％种济成分互相补充互相存充分活跃市场优化社会资源配置加快发展步伐
商业市场典型例子2002年济结构分析国集体商业企业占重呈降趋势股份制外商投资企业重呈升趋势济结构元化发展适合市场需求
结构调整破锅饭机制政府调配转化监督职市场统资源进行配置企业获生存必须加技术研发力度促进融资手段样化提高产品质量创新力增强市场竞争力占领市场引导消费促进济良性循环
4 房产投资
1999年海房产市场走出低谷投资开始活跃2002年海房产投资已达720亿元创历史新高
2003年房产开发投资估计超800亿元截10月底统计数字全市房产开发投资已接770亿元增长173创历史新高已争事实
房产投资活跃说明海市场前景广已驶入高速发展快车道政府实施土供应机制改革适时推出城九镇发展规划重工程配套房建设等海房产市场着更加稳健方发展
5 社会保障体系
作国家福利制度社会保障体系正逐步建立2002年末海806万家城镇机关企事业单位67591万（包括离退休员）加入城镇职工基医疗保险医疗保险单位参保率达9835％
年出台相关规章制度海市城镇事职业员体济组织业业员基医疗保险暂行办法引进实行〈海市居住证〉制度暂行规定等修改海市企业职工低工资规定完善针低收入者廉租房方案等制度推出促进社会稳定民安居乐业满足基生活需求时扩居民消费支出例
二 居民生活水消费结构
1 收入水
目前海市业情况良收入水稳定截止2002年末均收入已达19743元年增长95％城镇登记失业率仅48统计资料低甚北京达中等发达国家水
资料源：海统计局
着收入水调整支配收入消费支出呈例增加趋势目前均消费支出已达10464元
资料源：海统计局
消费指数1998年2000年海居民消费价格指数第轮升周期2000年开始居民消费价格开始作横位盘整波动年酝酿2002年起海居民消费价格指数第二轮升势次演表明海济已受考验面新飞跃
资料源：海统计局
2 消费结构
着收入提高消费支出结构会发生变化根调查发展中国家食品消费占居民收入50发达国家食品消费例会锐减10文化娱乐教育费会提高甚超50越济发达国家例越高
资料源：海统计局
中国济发展充分验证规律基生活费占居民收入例七八十年代40降目前25提高生活质量文化娱乐费例十年中增加倍（诺贝尔济学奖罗伯特
福格尔认：2040年45时间花闲暇）坚信两者间逆行趋势着中国济发展居民收入提高文化教育普进步扩
列图表中发现服务类消费例确实逐年升发展满足休闲知识社交种实现需方面娱乐健身教育益智体验传播等产业已势必行适时进行消费产业转轨目前众企业迫切需企业必须单纯产品供者转化蕴涵品质服务高附加值产品提供者
资料源：海统计局
3 投资结构
居民储蓄存款持续增加2002年末全市城乡居民储蓄存款余额491554亿元年新增102048亿元中城镇居民储蓄存款余额466295亿元新增98796亿元农村居民储蓄存款余额25259亿元新增3252亿元
资料源：海统计局
出现述情况方面勤俭持家传统观念然扎根广民众方面社会保障体系完善致中国居民消费观念趋保守月储
蓄金额占收入50
着金融产品日益丰富信贷消费（尤购房）日益普逐渐接受先进投资理财观念选择种方式进行投资降低风险提高收入反促进消费需求增长繁荣济繁荣市场
三 口增长分布结构
1 口数量
2002年底海常住口1625万中户籍口1334万外口291万
1993年开始海口率先全国进入口然变动负增长阶段目前已持续10年截止年年底常住口然增长数09万然增长率057‰户籍口然增长数35万然增长率261‰（具体数见表）
口负增长方面中国长期坚持实行 计划生育 国策控制口增长速度取成效方面城市化进程断推进城市居民开始注重优生优育身价值体现进步提高口质量减少口数量社会文明程度进步提高
低出生低死亡低增长现代口生产类型已开始海等发展较快区出现标志着口增长速率类区已世界接轨期未社会财富增长时提高均分配额度优化生活质量
工作节奏加快工作压力增加西方享受生活文化入侵海年轻夫妇逐渐推迟生育年龄甚出现单身贵族丁克家庭群体部分群体收入相较高时少家庭生活羁绊收入部分休闲娱乐投资消费断寻求更新奇消费途径部分群体称海城市消费生力军
十三年海口变动情况
年份
总生育率（）
然增长率（）
常住口
户籍口
80年代
136
90年代
096
2000
096
19
19
2001
079
077
27
2002
077
057
261
数源：海市口计划生育统计报表
2 口分布
10年里海改善口分布方面做少工作国际水准现代化市相较差距容乐观
中心城区口密度高问题远未解决浦西9中心城区口密度18万／方公里中黄浦卢湾静安三核心城区口密度超4万／方公里相纽约巴黎核心城区口密度2倍相东京3倍
二郊区口密度偏低甚仅1000／方公里左右相核心区域四十分交通生活配套环境尚未成熟适宜居住
2010年1000万口迁移外环线外市中心口控制1300万左右消费零售市场业态分布设置需具前瞻性
海市口分布统计(单位万公里)
黄浦区
463
卢湾区
409
徐汇区
194
长宁区
183
静安区
401
普陀区
192
闸北区
273
虹口区
367
杨浦区
205
闵行区
033
宝山区
030
嘉定区
016
浦东新区
046
金山区
010
松江区
011
青浦区
009
南汇县
011
奉贤县
009
崇明县
006
政府已意识衡发展城市济重性 十五时期海重点发展城九镇松江新城朱家角安亭高桥浦江等9中心镇拉国际化城
市距离改善目前市中心口聚集度高交通拥挤改造投资成高等问题
力发展轨道交通加快配套建设城市口居住郊区化发展成种口流新潮流郊区商业未前景开阔
3 文化教育
10年海口文化素质整体提高益教育事业发展2003年政府投入教育财政支出9379亿元1993年826倍
目前海50高校社会输送量仅学生年约55 万2003年海级类学校校学生20736万万中接受学教育1264口文化素质全国仅次北京居第二位
时海30成学校类考职业化培训机构丰富整条教育战线建立符合城市发展继续教育体系
备力量持续年高校扩招海高考升学率保持80未期海居民素质整体提高符合海国际化市定位
4 家庭结构
传统家庭居住模式六七十年代占导位传统价值观念引导政府提倡生育特定时期数认
政府七十年代末期开始实施计划生育国策控制口数量城市家庭口剧减着观念更新生活方式转变海已形成二特定家庭结构根第五次口普查全市均家庭口281990年第四次口普查家庭户规模减少03
种三口家结构会孩子教育投资成生活质量提高投入更关注
四 政府未发展计划
1 城市发展规划
根十五发展规划海确立城九镇开发重点力发展轨道交通建立城乡体化空间发展战略破城乡城郊环线等传统界限引入全新时空理念海6341方公里空间作总体考虑
1) 降低市中心口密度
量兴建卫星城镇松江新城朱家角安亭高桥等中心发展城九镇计划时改善生活环境吸引济活动居住活动娱乐休闲甚购物郊区城镇转移扩散城市持续发展提供广阔空间
2) 加快交通轨道建设优化城市发展环境
建成明珠线二期磁悬浮列车示范运营线工程等200 公里左右轨道交通基形成十字加环干射线组成轨道交通网拓宽改造批环线次干道路全面建成城市辅助环线完善外环线间联接道路全面建成卢浦桥外环线越江隧道复兴东路隧道连路隧道加快建设外换枢纽加强面公交轨道交通市域交通外交通间换衔接轨道线房产兴起新轮建设高潮
3) 优化城市环境符合国际化市定位市位
高起点基础结合市区服务业布局调整型公绿休闲娱乐设施建设社区服务业发展等建设批区级社区级公活动中心加快外环线间型居住区建设推动苏州河黄浦江亲水带综合改造优化中心城住宅布局加快调整黄浦江两岸功布局规划建设具休闲观光旅游航运交易国际客运等功城市景观带市型产业带
城市未规划围绕发展轨道交通优化城市环境改善生活质量等方面进行会房产发展提供更机会
2 商业发展计划
根十五计划2005年海商业ＧＤＰ增加值达750亿元民币年均增长10社会消费品零售总额2500亿元民币年均增长8连锁商业销售额达1000亿元民币未发展空间广阔
海未建成商业国际化购物天堂目标网点布局专业化市场引导消费关注潜力需求等提出更高求
海商业重新布局：市中心商业区区域商业中心居住区商业街坊商业专业街新城商业中心中心镇商业般镇商业七级划分体现海商业层次中心集团化发展趋势
u 市级商业中心
利身段优势提高区域商业密集度发展规模化产业提升服务档次时合理调整商业结构展开差异化营繁荣市场浓化商业氛围吸引全市范围消费群体（淮海路南京路）
u 区域商业中心
服务区域居民消费时结合身特色发展定集聚辐射功特色商业辅（老西门柏树区）
u 郊区新城
配合城市规划建设新城导入口相匹配商业网点强调功适性时规划考虑商业发展空间
u 专业街
结合区域历史文化文环境创建出特色定位商业群体时符合现代化消费商业专业街
u 社区商业
口规模达5万M2居住区须创新思路丰富营销模式吸收元化资新型社区性购物中心题建设发展融合种新型业态种服务功现代社区商业
项目创设集赢利性品牌性概念性高品位体新型消费理念社区商业
五 海商业业态发展概述
年发展海商业连锁营市场细分信息增值等商业发展核心领域已国际水相接
1 商业市场演化
商业市场进化程着消费型态改变已农业济工业济服务济转变体验式济时代(Experience Economy)面分析商业济发展阶段生产行消费行呈现型态：
农业济：生产行原料生产消费行仅足原（开埠前）
工业济：生产行商品制造消费行强调功性效率（改革开放前）
服务济：生产行强调分工产品功消费行服务导（九十年代）
体验济：生产行提升服务首商品道具消费行追求感性情境诉求创造值消费者回忆活动注重商品互动 （未发展趋势）
改革开放前受社会生产力限海商业运作定额定量商品供方式基满足民生活求业态国营商店济体制改革带动生产力飞跃众商品市扩挑选余市场开始更关注商品品质消费服务
作中国济先驱海商业运营世界步消费理念革命性更新商业结构发生根性变化传统济注重产品功强外型美观价格优势进化现代济关注生活情境出发塑造感官体验思维认吸引消费者注意力改变消费行产品找新生存价值空间符合该理念体验式济成流发展商业济模式
2 商业规模
作中国国际名牌密集城市海目前已拥4黄金商圈50条商业专业特色街批区域性商圈4000连锁商业网点1800超市1100便利店40卖场均占商业面积已香港相商业市场相繁荣
海商业企业加快结构调整发展新型商业业态抓手努力改善消费环境扩市场销售2002年海商业零售额达203521亿元年增长93％增长趋势良
3 商业业态
业态Market analysis指商场营程中确立发展方根中国实际情况做营调整
海商业业态发展程漫长受政府素元化文化影响较形成目前百花齐放种形态（图）
街铺
商店
商场
百货
销品茂
连锁百货
超市
综合型超市
专业型超市
联锁超市
根国家规定产业划分商业属第三产业中批发零售类报告中涉零售商业市场分析
目前划分零售商业业态九类：超市便利店型综合超市仓储商店专业店型专业店专卖店百货店型购物中心种业态进行简分析：
n 型购物中心（Shopping Mall）
城郊购物中心
区性购物中心
市中心购物中心
社区购物中心
规模（米）
22万
12万
525万
312万
拥商店
60家
2540家
2060家
1025家
位置
城郊
城郊边缘城市间
市中心
住宅区市中
辐射范围
全市
区域性
全市
社区消费
特点
娱乐餐饮服务休闲购物体综合性购物中心
n 卖场（型综合超市仓储商店）(Warehouse Store)
规模：5000方米 2万方米
辐射范围：20万口半径3公里商圈
特点：中低档次会员制购物形式
n 超市（Super Market）
规模：500方米左右
辐射范围：1万
特点：连锁性营商品品种较丰富
n 便利店（Convenience Store）
规模：50100方米
辐射范围：约3000300米
特点：营食品副食品日杂货统门店标识数24时营业连锁营
n 百货店（Department Store）
规模：5000方米左右
辐射范围：半径5公里
特点：规模型化组织集团化营元化新业态延伸
n 型专业店（Specialization Super Market）
规模：2000方米
辐射范围：半径58公里
特点：相价格较低专业服务连锁营
商业业态举例
超市
联华
业态针目标消费群做细分市场明确消费定位前提业态间会互补充形成良性循环商业结构
便利店
德罗森
型综合超市
家乐福欧尚
仓储商店
麦德龙
专业店
亨利钟表店
型专业店
永乐家电卖场
专卖店
NIKEADIDAS专卖店
百货店
太洋百货第六百货
型购物中心
南方商城
4 商业物业形态
着外资连锁商家断涌入2003年新型商业产物业出现例SHOPPING MALLOUTLET STORE(工厂直销店)类零售超市特色商业街等商业产开发会迅速升温成市场热点
3 街铺
铺养三代街铺商业价值通常街铺价格菲市场段较商铺般价格高现状投资复式产权街铺前景分两层产权面积登记仅层计算花商铺价钱买两商铺面积实率200效降低投资营门槛出租营市场营状况灵活掌握投资风险降低仅保证稳收租金稳收益投资回报化铺双利
3 底商
作社区厦底层配套商业设施底商正成成继公寓写字楼房产投资新宠 底商作物业配套设施建面积通常超配套物业20天然定顾客源果开发商够势利导根物业员特点底商作出准确定位确保底商营具备定排性投资者营者减少风险反低风险底商容易销售出租降低开发商风险获双赢局面
3 商场铺（商场商铺）
商场铺型商场间隔成面积商铺形成商场商铺形态外商场统形象商铺灵活营目前市场较新颖商业物业形态买商场铺风险意识商场铺般售价较高外果没统营统理话商场铺散卖难形成合力铸造品牌样投资回报会产生影响统营统理投资回报重保证
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