文化水廊商业项目市場研究
前言
第章 消费市场探析
2002年苏南5市居民生活水横
二居民收入特点分析
三市区居民消费特点分析
四消费指标走势分析
第二章 苏州市商业营业房发展状况
商业营业房供状况空置状况分析：
二商业营业房市场需求状况分析
三供应市场探析
四综述
第三章 市场面分析
竞争案评述
二竞争案相关指标分析
第四章 项目SWOT分析
第五章 项目定位分析
前 言
风起云涌商机现智者容失
审时度势握市场脉搏
横刀立马敢行业先
细分市场锁定目标客源跳脱竞争
握机会点突破樊笼创新产品规划
提高产品力度创造价值
发扬优势规避缺失力求败
调研策划造势推案
心营造赢局面
誓卓越进行底
第章 消费市场探析
2002年苏南5市居民生活水横
国民济持续健康稳定发展环境全省民生活水断提高
省市居民支配收入增幅位次情况
城市名
新口径
（元）
收入位次
增幅
（）
增幅
位次
城市名
新口径
（元）
收入
位次
增幅
（）
增幅
位次
全 省
8178
——
119
——
连云港
6953
12
93
11
南京市
9157
4
110
8
淮安市
7158
11
202
1
锡市
9988
2
149
2
盐城市
7274
10
145
3
徐州市
8037
7
132
6
扬州市
7833
8
126
7
常州市
9937
3
144
4
镇江市
8202
6
142
5
苏州市
10617
1
102
9
泰州市
7788
9
95
10
南通市
8640
5
86
12
宿迁市
5041
13
73
13
●表出支配收入列前六位苏州锡常州南京南通（苏北）镇江
●苏州2002年居民支配收入10617元列全省第2001年增长102增长率仅列全省第九名低全省均水（119）17百分点增幅偏低应该值注意
苏南5市居民收入呈现特点：
1苏南5市居民支配收入泾渭分明
●着改革开放断深入市场机制逐步完善国家项济政策出台作长江三角洲重新科技前阵苏州年外型济蓬勃发展带动整城市济总量扩张城市居民支配收入水涨船高
●然苏州居民支配收入4市拉开定差距收入增幅处低应值注意
苏南5市历年均居民支配收入览表
年份
城市名
1999年
2000年
2001年
2002年
绝值（元）
绝值（元）
绝值（元）
绝值（元）
苏州市
8406
9274
10515
10617
锡市
7920
8603
9454
9988
常州市
7874
8540
9405
9933
南京市
7694
8233
8848
9157
镇江市
6569
7170
7698
8202
●图出苏南5市居民支配收入排名然直没 变化
●锡常州两市居民支配收入苏州差距逐渐减说明苏州居民支配收入增幅较低差距缩原增幅较造成
形成差距原探析：
（1）苏州外商投资较集中优势业结构呈现元化发展4市业结构相较单间接影响4市居民收入快速增长
苏南5市口业情况表（单位：）
城市名
业
口
国
集体
济
体
私营
体
雇
退休
业
业
全省
100
4743
1486
946
667
608
338
203
南京市
100
6460
1118
311
311
248
807
745
锡市
100
5714
1143
1857
143
714
357
071
常州市
100
4423
641
3013
449
833
513
128
苏州市
100
4565
2101
2029
217
507
507
072
镇江市
100
6138
1793
759
414
621
207
069
类型业员分布苏州市国集体济单位员分布较衡业呈现元化趋势业结构优势明显超省均水
（2）目前工薪收入城市居民总收入源均工薪收入少直接影响支配收入少
苏南5市家庭总收入构成表（单位：元）
城市名
南京市
锡市
常州市
苏州市
镇江市
总收入
985607
1083967
1084058
1151061
882914
1工薪收入
661698
679822
731098
696009
563
工资补贴收入
636046
670768
717547
661048
534835
劳动收入
25651
9054
13552
34961
1465
2营净收入
15189
10627
36606
1041
19157
3财产性收入
2841
14394
8452
12559
1774
4转移性收入
305879
379124
307902
432084
309717
表中出：
■苏州居民工薪收入低常州731098元两者相差35089元居第二位3市差距尤南京锡两市差距更
■苏州居民转移性收入高四市拉开差距总收入拉动作明显该指标工薪收入指标作总收入指标列五市首位
■收入元化支配收入作明显
2苏南5市消费绝值全省领先消费增幅普遍较低
着收入水提高市居民家庭生活质量断提高消费水断增长
苏南5市均消费支出较
城市名
单位
2001年
2002年
增幅
增幅排名
全 省
元
553274
604261
92
——
南京市
元
732565
732261
0
5
锡市
元
740478
756721
22
3
常州市
元
752557
797309
59
1
苏州市
元
726988
7686
57
2
镇江市
元
623556
630453
11
4
表中出：
■苏州居民消费支出达7686元常州低41244元列5市第二位消费支出增幅57低常州市（59）相收入增幅（102）消费支出明显偏低说明拉动需政策作明显苏州市居民消费水尚较潜力挖必须努力开拓消费领域调整商业结构培育新济增长点
■苏州市拥较然资源理环境深厚文化底蕴旅游济商业发展促进作日益明显居民收入水提高远远高消费水情况应抓住机遇造旅游济力发展完善现商业配套
二居民收入特点分析
着苏州市济持续稳定发展城市居民家庭收入呈现稳步提高势2002年市区居民均支配收入10617元列全省首位增长102 居民收入特点：
1收入源趋元化
表出
●工薪收入居民家庭总收入中仅占六成
●转移性收入居民家庭总收入影响日益明显着离退休数增加养老金标准提高社会低保障制度建立健全养老金转移性收入幅增加居民家庭总收入占重已达3753
●营净收入财产性收入占居定例家庭收入源呈现出元化特征工薪收入居民收入中重逐年降
项 目
金额(元)
重()
重排名
家庭总收入
11511
100
——
1工薪收入
6960
6043
1
2营净收入
104
095
4
3财产性收入
126
109
3
4转移性收入
4321
3753
2
2家庭收入水悬殊
项目
计量单位
低20
较低20
中间20
较高20
高20
支配收入
元月
354
543
711
959
2051
表出20低收入组均月收入354元20高收入组均月收入2051元高收入组收入低收入组58倍高低收入组间收入水悬殊较
3收入水省领先明显低沪浙粤
2002年市市区居民均支配收入远远高全省水省市中位居榜首全省均水高2439元南京锡常州分高1460元629元684元海浙江广东城市相差距明显2002年苏州市区居民均支配收入海宁波广州80左右仅相深圳426
指标
省城市
居民均支配收入(元)
苏州±(元)
苏州
江苏省
8178
2439
1298
锡市
9988
629
1063
常州市
9933
684
1069
南京市
9157
1460
1159
南通市
8640
1977
1229
镇江市
8202
2415
1294
徐州市
8037
2580
1321
扬州市
7833
2784
1355
泰州市
7788
2829
1363
盐城市
7274
3343
1460
淮安市
7158
3459
1483
连云港市
6953
3664
1527
宿迁市
5041
5576
2106
指标
沪浙粤城市
居民均支配收入(元)
苏州±(元)
苏州市
海市
13250
2633
801
宁波市
12970
2353
819
绍兴市
12133
1516
875
杭州市
11778
1161
901
湖州市
11388
771
932
舟山市
10985
368
966
嘉兴市
10757
140
987
广州市
13380
2763
793
深圳市
24941
14324
426
三市区居民消费特点分析
2002年市区居民均消费支出7686元增长57居民消费特点：
1消费结构进步改善
2002年居民八类消费支出中衣着家庭设备品服务杂项商品服务降外余程度增长
项 目
金 额
（元）
增长率
（）
占消费支出
重()
年增减百分点
消费性支出
7686
57
100
1食品
3237
6
421
01
2衣着
471
116
61
12
3设备品服务
625
378
81
57
4医疗保健
330
17
43
02
5交通通讯
642
242
84
12
6娱乐文教服务
1197
255
156
25
7居住
928
721
121
47
8杂项商品服务
257
259
33
14
表出：
（1）反映居民基生存需食品 衣着等基生活方面支出占重降2002年居民均食品衣着支出占消费支出重仅占482年降11百分点体现发展享受需求交通通信教育文化娱乐居住等项支出重升较2002年居民均交通通信教育文化娱乐居住支出占消费支出重361年提高84百分点居民消费吃穿等基生活中心追求更高层次生活享受反映居民生活改善事实
（2）年住房消费成热点苏州房产市场活跃住房买卖规模空前居民家庭住房条件迅速改善家庭支付物业理费装潢等住房相关居住类支出明显增加2002年居住类支出（含购房身支出）年增长721增幅居八类消费首位
2消费行发生重改变
2002年市居民均支配收入10617元消费支出7686元消费倾7239国际公认正常标准相属偏低居民消费行发生重改变居民家庭支出热点已转住房汽车等宗消费2002年市居民均购建住房支出达1521元占总支出138南京6倍锡26倍常州27倍2002年末苏州私家车拥量已突破10万辆达1068万辆居全省第
3恩格尔系数偏高
省城市
均消费支出(元)
食品支出(元)
恩格尔系数()
苏州±百分点
徐州市
5922
2164
365
56
常州市
7973
2933
368
53
连云港
5059
1869
369
52
盐城市
5507
2092
380
41
南通市
5852
2318
396
25
锡市
7567
3011
398
23
泰州市
5550
2308
416
05
南京市
7323
3066
419
02
扬州市
5575
2341
420
01
宿迁市
3464
1463
422
01
镇江市
6305
2708
430
09
淮安市
4840
2136
441
20
指标
沪浙粤城市
均消费支出(元)
食品支出(元)
恩格尔系数()
苏州±百分点
深 圳
18926
5187
274
147
广 州
11508
4380
381
40
绍兴市
9004
3495
388
33
舟山市
8010
3123
390
31
海市
10464
4120
394
27
杭州市
9215
3707
402
19
宁波市
9396
3791
403
18
湖州市
8133
3425
421
00
嘉兴市
7352
3240
441
20
恩格尔系数（食品支出占消费支出重）国际通行衡量国家区民生活水状况重指标2002年市区居民均消费支出7686元食品支出3237元恩格尔系数421省城市沪浙粤相关城市均属偏高
年苏州房价幅升教育费医疗费居高居民消费行产生较影响应加定销房建造教育收费医疗收费规范力度抑制房价快增长调整居民消费结构促进商业服务业发展
四消费指标走势分析
1社会消费品零售总额（亿元）走势图
消费品市场需求旺盛全市消费品市场持续走强1978年 2002年社会消费品零售总额曲线似直线升尤1990年涨幅度明显加说明着生活水提高居民消费呈现较快涨趋势2002年实现社会零售总额4516亿元增长153应该年涨幅度相缓说明目前市场商品供应结构合理拉动需效果明显应该着力调整（市场微调手）商品服务供应结构引导商业健康发展
2市区居民消费价格总指数（）走势图
2000年物价总体水稳定社会消费品供应充分物品短缺通货膨胀发生消费稳定增长创造条件注意物价直低位运行长久会抑制消费利商业发展
3市区商品零售价格总指数（）走势图
2000年走势呈似直线攀升说明宏观政策调控市场商品零售价格相稳定利商业健康良性发展
居民消费结构提升中高档消费群体正形成消费增长增量部分中高档消费形成伴房产市场火爆形成居住类消费提高生活品质教育文化娱乐服务消费汽车消费成热点
01年半年年居住类消费餐饮业消费火爆抬高基数03年消费品零售额增长增加难度
第二章 苏州市商业营业房发展状况
2002年苏州市商业营业房开发数统计表
指标
区位
年完成投资
施工面积
新开工面积
竣工面积
空置面积
02年
增幅
02年
增幅
02年
增幅
02年
增幅
02年
增幅
市区
古城区
39933
1390
206923
1215
52589
3192
123008
337
105597
3644
新区
4901
1200
53482
6125
18749
4861
24213
196
8651
4974
园区
1621
4890
16272
1994
9974
2108
6298
4540
1556
7390
吴中区
8098
4399
57582
5305
16241
2222
31796
1475
64215
291
相城区
2584
6682
33625
6052
33281
5887
17344
337
9229
常熟
10434
26432
175729
41743
174314
88806
119519
39470
39402
796
张家港
14306
13333
130567
7224
102545
11935
77849
6613
22183
8134
太仓
22627
20433
330352
15637
214869
35038
90743
1053
10316
8112
吴江
11418
1780
151962
975
101674
032
63177
1962
15596
3376
昆山
5412
1942
42384
4505
21589
3570
34469
3399
17039
3298
商业营业房供状况空置状况分析：
1全市商业营业房发展总体状况
总体苏州商业房发展势头强劲完成投资施工面积新开工面积竣工面积四指标2001年增长尤完成投资新开工面积两指标增幅更强劲说明交通格局形成轻轨潜效应激发济持续高涨居民支配收入消费性支出日益增加城市位提升等素作开发商苏州市商业前景预期良开发信心十足投资力度明显加强资金位状况良
值注意空置面积幅度降相施工面积新开工面积断升说明市场需求较旺盛已消化掉量空置商业营业房减空效果明显
2市区商业分区概述
（1）中心城区：
古城区历史原项商业配套较完善石路商圈观前商圈已相成熟辐射半径日益扩商业市场相饱5指标发展该区域商业已进入生命期中成熟期商业项目介入相困难新开工面积着较降幅（3192）时空置面积降幅（3644）更说明该区域商业环境成熟成熟商业环境良市场前景该区商业空置房
减空效果非常明显
■成熟商圈区商业房发展拉动作明显
（2）新区
新区已新区商业街狮山路线种酒店咖啡店等休闲娱乐餐饮预计年10月份开业百润发购物广场加该区高档物业陆续出现苏州乐园吸引旅游群断增加市场潜力较发展型商业项目较机会
预测：未新区狮山路两边出现商圈暂称新区商圈该处文化底蕴相足发展商业弱点难效延长旅游群区逗留时间
（3）园区
园区商业模式相独特邻里中心运作相成熟效满足区居民消费需求着两年区高档物业量涌现外口急剧增加CBD规划园区二三期启动园区已成苏州国际化新城区国际化步伐明显加满足区海外高消费群需求该区商业项目档次较高目前建建项目F城联合投资娄葑社区服务中心星海国际广场师惠坊商业街湖东第四邻里中心湖西园区置商业项目等系列型商业项目
预测：未年该区商业国际接轨档次成苏州高石路商圈观前商圈形成鼎足立势
（4）吴中区
吴中区发展相滞该区木渎长桥（百润发华润）商业发展状况外方商业发展状况意
施工面积新开工面积增幅较快增长率指标基数太拉动市场需求拉动效果明显空置面积降幅原外
预测：该区域商业前景先天条件足市场潜力相较潜力相较区三：长桥木渎太湖
（5）相城区
相城区商业年着较发展集中相城区行政中心附已形成较影响力形象商业项目蠡口家具城相城条街规划中运作国际服装城该区发展较慢期区市政配套设施交通较改善市场前景子变光明起铁路北区位心理抗性市场前景理想商业发展趋势倾商业物流方未会作商品集散形象存市场中
3五县级市
五县级市商业发展相滞发展步伐非常快着江八产业基规划实施区商业前景变扑朔迷离产业结构决定区域绝部分区商业前景容乐观商业集中服务周边居民日常生活需方发展值提风景区板块旅游业带动区域商业发展
县级市居民消费点倾市区着交通格局形成轻轨规划缩短返市区时间县级市面市区商业区商业客源分流左右市场挑战明显市场客源幅缩水形成市场需求相足
秘方：做独特商业差异化策略介入市场竞争
二商业营业房市场需求状况分析
2003年半年市区商业营业房转登记1282处转面积2511万米转金额906亿元分年期增长101269429610创历史高水
半年市区商业营业房预售价均方米7033元中中心城区方米7706元
指标惊增长说明市场消化力极强铺养三代传统投资思想密分股票市场长期低迷银行储蓄利率调情况投资动产
商铺中淘金已成广市民识
三供应市场探析
1历年商业营业房施工面积走势分析
※图出：
98年商业营业房施工面积走势波动较99年跃入谷底原98年结转量商业营业房面积定程度影响开发商市场信心着99年底苏州楼市升温加苏州济持续高涨效拉动商业营业房开发信心 2000年2002年走势呈缓慢升态势居民支配收入断增加消费性支出例断加商业服务业需求日益旺盛效拉动商业营业房施工面积次幅扬
预测：着济持续高涨外口断增加交通环境断改善招商引资力度断加强商业营业房市场需求进步旺盛施工面积继续保持快速扬走势
2历年商业营业房新开工面积走势分析
※图二出：施工面积走势相似波动较走势相
缓增长趋势明显
3历年商业营业房竣工面积走势分析
※图三出：历年竣工面积走势戏剧性施工面积新 开工面积走势致增幅施工面积尤施工面积中新开工面积2002年增幅明显高竣工面积说明2003年（尤03年半年）2005年（根开发周期简单估计）商业营业房供应急剧加市场竞争会较激烈段差辐射力综合竞争力差项目面市场尴尬销售压力会明显增
4历年商业营业房空置面积走势分析
※图三出：
空置面积走势总体趋势呈现较快速度降原趁着2002年前火爆苏州楼市需求升市场消化速度加快
减空效果明显应该警惕：走势会扬原开发项目相关指标整体质素市场需求相致老式商业房定程度难满足市场需求化压力面改造甚市场淘汰
四综述
■园区独特商业运作模式（邻里中心）园区二三期高标准规划目前商业项目运作（例F城联合投资娄葑社区中心等）加区居民消费力强外口造国际化市实现园区商圈两年石路商圈观前商圈南门商圈进行新轮市场洗牌形成割状态
■着居民生活水断提高苏州商业发展应抓住机遇调整商业服务结构提高商业服务档次水
■充分利苏州旅游资源加快旅游业发展带动全市商业发展形成
旅游商业济
■着城市形象提升必吸引更海外士涌入苏州苏州更应该种积极心态面巨商机
■苏州已移民城市方发展外口逐年增加商机限外口结构调整（产业结构决定）着苏州产业结构高科技资金密集型产业发展必需求市场进步扩促进商业进步发展
■交通格局形成轻轨建成投入会郊区级县级市客源中心城区流入利郊区县级市商业发展
■综合竞争力差商业项目面市场淘汰质素较高项目蚕食部分市场份额终形成商圈遥相呼应形成割状态
■信贷政策变化商业项目市场化形成定影响时资金链较薄弱开发商难进入商业项目运作定程度资金实力强开发力强开发商市场机会效引导商业项目开发高质健康良性态势发展
■长三角市圈形成会定程度导致苏州客源商业非常发达海流出苏州挣钱海消费现象容忽视针情况应快提高苏州商业服务档次水效抑制高端客源流出现象
商业项目运作相较难气关重段周边居民消费水消费倾项目身质素交通物水等等制约项目成功重素商业项目应项目周边居民结构消费倾消费结构收入支出水着充分解剔影响项目运作市场抗性素通树立良公众形象周完善物业理吸引气聚客力广场等综合质素采整合营销手段等扩项目辐射半径吸引更气
第三章 市场面分析
竞争案评述
F城：该商业街位苏州工业园区二期金鸡湖东岸翠园路星港街交界处海新纽投资理限公司苏州分公司投资开发理
该案占63亩总建面积超10万方米
该案处园区文化行政中心带周边未规划建设中政府机构公司厦云集（包括园区委会行政中心厦6幢政府公检法等办公楼容纳8万国际会展中心2万居住社区公众广场文化水廊等重项目）
该案招商业种国外知名餐饮百货酒吧娱乐健身美容卖场等营业种控制12家会效防止恶性竞争存
该案理模式SHOPPINGMALL国际接轨树立该案高档商业形象市场美誉度高案竞争手
第四邻里中心：第四邻里中心位金鸡湖东岸现代道南侧园区区域性综合性商业服务厦集型百货超市家居家具超市型餐厅便民吃快餐店西式快餐店咖啡馆酒吧银行邮政卫生药店洗衣店美容美发店菜场汽车美容新华书店类特色零售店类中介家政服务项目休闲活动中心健身俱乐部部分商务办公体第四邻里中心成苏州工业园区邻里中心
该项目建筑面积3万方米位正建设东湖郡住宅区中央楼南楼北楼三部分组成中楼两层计17万方米定位型超市卖场南楼三层7700方米餐饮类铺面中包括中西式快餐中等规模酒点等北楼三层约6000米净菜超市健身休闲空间中三楼邻里中心理办公场
项目目前正处招商阶段租赁形式外招商均租金45元m2月
美丽新世界：美丽新世界位观前街北面粤海新时代广场苏州富银投资发展限公司投资开发总建筑面积17万方米规划铺位288面积介273417069m2间均单价达8500元米
该案营项目规划中层（1楼）营业种世界品牌男女装化妆品黄金珠宝玉器鞋类眼镜皮具箱包相器材通讯产品1楼休闲装男装世界运动服装品童服饰玩具床品工艺品2楼服装包括职业女装羊毛羊绒女装休闲女装种装饰品女性衣孕妇服
作观前街辐射区域该案较强商业发展氛围然销售化速度快招商方面出现问题作位第商圈商业项目段时间市场适应期估计应该会较理想状态
玄妙广场：玄妙广场位干路观前街宫巷交叉口占面积2万米建筑面积25万方米产品规划中包括商铺户型住宅中商铺售价达2万方米高价目前规划营业种餐饮娱乐休闲资讯购物展示精品服饰艺品等发展方海新天模式目标建成观前商圈中亮点目前销售租赁正条紊进行中
玄妙广场客源商铺投资客投资客源海浙江台湾等营业重组成部分营服装精品专卖
蒌葑社区服务中心：蒌葑社区服务中心位斜塘商业区总面积71670 m2总建筑面积55000 m2分两期开发中期开发3万m2包括超市12000 m2商业8000 m2酒店娱乐5400 m2公服务4600 m2目前期开发已进入实质性阶段社区服务中心二期25000方米规划中涵括23000方米商业房2000米公服务空间
蒌葑商业中心建设周边5万居住组团商业娱乐休闲等日常生活方面提供极方便时案消费客源引进构成巨竞争
二竞争案相关指标分析
（1）基指标分析
案
指标分类
区域
区域
F城
第四邻里中心
美丽新世界
玄妙广场
总建面积
10万m2
3万m2
17万m2
25万m2
店铺相关指标
面积
50250m2
36m2
27170m2
100500m2
进深
84
8
37511
89
开间
55
45
3393
7
销售
方式
出售
√
√
√
招租
√
价格
售价
0506元m2
0711万元m2
2万元m2
租价
48元m2*月
物业理费
3元m2*月
25元m2*月
停车位
汽车500
非动车1000
汽车75
汽车75
分析：
◆商业规模较尤F城总建筑面积达10万米
◆店铺面积相灵活案实际店铺面积分割目前面积规划30200方米间等
◆进深集中8米左右样进深较市场接受
◆开间差异较营业种决定开间容易变化分割建议开间量控制45米间
◆市场店铺出售方式招商样销售方式风险较般商业氛围较段商铺回报年限1213年
◆物业理费项目定位着必然联系目前市场竞争案物业理费253元米*月F城目前市场商业项目物业理费3元米*月前年开发商业负责半
◆停车场应该设置停车场停车场少直接影响客流量消费者逗留购物时间
（2）竞争案业中分布状况分析
业种
案
业种分布
区域
F城
餐饮百货酒吧娱乐健身休闲美容卖场等
第四邻里中心
家居饰品餐饮休闲娱乐邮政卫生银行等
区域
美丽新世界
服饰工艺品工业品休闲运动商品等
玄妙广场
餐饮娱乐休闲资讯展示精品服饰工艺品等
分析：竞争案业种分布卖场（者便利店）服饰工艺品餐饮娱乐休闲
（3）产品定位分析
业种
案
产品定位（产品诉求题）
区域
F城
集购物休闲住宿旅游娱乐餐饮社交体集合购物中心
第四邻里中心
服务湖东2万组团集餐饮卖场健身休闲等社区服务中心
区域
美丽新世界
面时尚超前群集服饰工艺品工业品等体购物场
玄妙广场
精品专卖店载体集服饰餐饮娱乐休闲等体购物广场
目前竞争案定位基集中购物中心考虑案社会效应求建议案走差异化竞争策略宜定位旅游工业品尤代表苏州文娱乐休闲体服务区域居民旅游群精品旅游商业街
第四章 项目SWOT分析
1优势：
●处园区二期文化行政中心带未气较旺盛加区F城投入未市场前景
●处金鸡湖八景观——文化水廊未海外旅游群流量客源层次高购买力旺盛
●轻轨规划实施（湖东设立站点）必效吸引周边区域群前消费客源充足
2劣势：
●案量较规模优势明显
●成熟观前商圈案客源分流作明显
3机会：
●苏州济持续高涨居民收入断提高消费力断增强商业前景观
●园区二期三期启动CBD规划必吸引更中外企业入驻带量外口客源充足外口消费观念新消费力强商业前景乐观
●金鸡湖湖东湖西区总规划口50万中湖西10万湖东口40万未需求市场较客源充足
●着金鸡湖两岸商品房发展已量居民入住加湖东两万组团南玲珑湾商品房项目启动届时区气会较旺盛
4威胁：
●离案远F城第四邻里中心娄葑社区服务中心会案构成较威胁商业服务市场竞争激烈
策：建议案走差异化竞争策略定位户外休闲+运动型市场避开F城第四邻里中心等商业项进行质竞争
●信贷政策变化会案销售形成定压力
第五章： 项目定位分析
案拟定位户外休闲+运动型题商城原：
1竞争面分析——差异化竞争
案直接竞争类型项目目前F城第四邻里中心前者餐饮娱乐时尚购物者满足众日常消费旨案辟蹊径户外运动+休闲诉寻求市场空隙突出重围
2立条件分析——充分利滨湖资源
案位金鸡湖规划八景观——文化水廊环境优美滨湖立建筑设计考虑景观视线组织面湖围合成聚客力广场三楼设置型露台供观赏湖景案定位户外休闲店堂商品静态展示外利湖滨然资源开展水运动沙滩运动通动态娱乐+商业展示吸引消费者刺激消费方面进步突出案鲜明题定位
3客源分析——扩服务半径
案周边目前预期客源：二万组团居民（逐步形成）南部玲珑湾居民（尚未形成）行政中心职员（尚未形成）已居住口尚少客源短期支撑起案消费量定位户外运动休闲型题商城苏州尚属首创具备难模拟然条件吸引湖西古城区居民前消费扩服务半径增加客源数量
4客层分析——迎合消费趋势
正文前面分析苏州苏南五市中消费统计指标均名列前茅居民消费力较强着生活水提高会消费兴趣转移旅游运动等方面类消费相关产品提供广阔前景
尚需深入讨问题
※案定位确定进步分析商铺承租营者特点源招商策略
※够总面图分析交通动线景观视线进步业种分布作出建议
※建筑单位设计中局部交通动线组织似需作商榷
※建筑户外广场金鸡湖案言机整体法割裂户外场周边市政规划资料进步提出户外设施规划建议便招商日营运
烧肉品食品设备
1球类运动
2慢跑
3行车
野营烧烤区
环湖步道区
招商业种
1服饰
2饰品
3玩具
1烤肉晚会
2铁三项
3沙滩排球4童玩节
衍生活动
衍生业种
空间空
招商业种
空间配套
健康性机食品饮品
水运动品服装设备
水
聚客力题广场
户外运动器材鞋服装
长湖岸
游艇码头
夜间活动广场
湖戏水 区
定位：
户外休闲+运动型市场
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前言
第章 消费市场探析
2002年苏南5市居民生活水横
二居民收入特点分析
三市区居民消费特点分析
四消费指标走势分析
第二章 苏州市商业营业房发展状况
商业营业房供状况空置状况分析：
二商业营业房市场需求状况分析
三供应市场探析
四综述
第三章 市场面分析
竞争案评述
二竞争案相关指标分析
第四章 项目SWOT分析
第五章 项目定位分析
前 言
风起云涌商机现智者容失
审时度势握市场脉搏
横刀立马敢行业先
细分市场锁定目标客源跳脱竞争
握机会点突破樊笼创新产品规划
提高产品力度创造价值
发扬优势规避缺失力求败
调研策划造势推案
心营造赢局面
誓卓越进行底
第章 消费市场探析
2002年苏南5市居民生活水横
国民济持续健康稳定发展环境全省民生活水断提高
省市居民支配收入增幅位次情况
城市名
新口径
（元）
收入位次
增幅
（）
增幅
位次
城市名
新口径
（元）
收入
位次
增幅
（）
增幅
位次
全 省
8178
——
119
——
连云港
6953
12
93
11
南京市
9157
4
110
8
淮安市
7158
11
202
1
锡市
9988
2
149
2
盐城市
7274
10
145
3
徐州市
8037
7
132
6
扬州市
7833
8
126
7
常州市
9937
3
144
4
镇江市
8202
6
142
5
苏州市
10617
1
102
9
泰州市
7788
9
95
10
南通市
8640
5
86
12
宿迁市
5041
13
73
13
●表出支配收入列前六位苏州锡常州南京南通（苏北）镇江
●苏州2002年居民支配收入10617元列全省第2001年增长102增长率仅列全省第九名低全省均水（119）17百分点增幅偏低应该值注意
苏南5市居民收入呈现特点：
1苏南5市居民支配收入泾渭分明
●着改革开放断深入市场机制逐步完善国家项济政策出台作长江三角洲重新科技前阵苏州年外型济蓬勃发展带动整城市济总量扩张城市居民支配收入水涨船高
●然苏州居民支配收入4市拉开定差距收入增幅处低应值注意
苏南5市历年均居民支配收入览表
年份
城市名
1999年
2000年
2001年
2002年
绝值（元）
绝值（元）
绝值（元）
绝值（元）
苏州市
8406
9274
10515
10617
锡市
7920
8603
9454
9988
常州市
7874
8540
9405
9933
南京市
7694
8233
8848
9157
镇江市
6569
7170
7698
8202
●图出苏南5市居民支配收入排名然直没 变化
●锡常州两市居民支配收入苏州差距逐渐减说明苏州居民支配收入增幅较低差距缩原增幅较造成
形成差距原探析：
（1）苏州外商投资较集中优势业结构呈现元化发展4市业结构相较单间接影响4市居民收入快速增长
苏南5市口业情况表（单位：）
城市名
业
口
国
集体
济
体
私营
体
雇
退休
业
业
全省
100
4743
1486
946
667
608
338
203
南京市
100
6460
1118
311
311
248
807
745
锡市
100
5714
1143
1857
143
714
357
071
常州市
100
4423
641
3013
449
833
513
128
苏州市
100
4565
2101
2029
217
507
507
072
镇江市
100
6138
1793
759
414
621
207
069
类型业员分布苏州市国集体济单位员分布较衡业呈现元化趋势业结构优势明显超省均水
（2）目前工薪收入城市居民总收入源均工薪收入少直接影响支配收入少
苏南5市家庭总收入构成表（单位：元）
城市名
南京市
锡市
常州市
苏州市
镇江市
总收入
985607
1083967
1084058
1151061
882914
1工薪收入
661698
679822
731098
696009
563
工资补贴收入
636046
670768
717547
661048
534835
劳动收入
25651
9054
13552
34961
1465
2营净收入
15189
10627
36606
1041
19157
3财产性收入
2841
14394
8452
12559
1774
4转移性收入
305879
379124
307902
432084
309717
表中出：
■苏州居民工薪收入低常州731098元两者相差35089元居第二位3市差距尤南京锡两市差距更
■苏州居民转移性收入高四市拉开差距总收入拉动作明显该指标工薪收入指标作总收入指标列五市首位
■收入元化支配收入作明显
2苏南5市消费绝值全省领先消费增幅普遍较低
着收入水提高市居民家庭生活质量断提高消费水断增长
苏南5市均消费支出较
城市名
单位
2001年
2002年
增幅
增幅排名
全 省
元
553274
604261
92
——
南京市
元
732565
732261
0
5
锡市
元
740478
756721
22
3
常州市
元
752557
797309
59
1
苏州市
元
726988
7686
57
2
镇江市
元
623556
630453
11
4
表中出：
■苏州居民消费支出达7686元常州低41244元列5市第二位消费支出增幅57低常州市（59）相收入增幅（102）消费支出明显偏低说明拉动需政策作明显苏州市居民消费水尚较潜力挖必须努力开拓消费领域调整商业结构培育新济增长点
■苏州市拥较然资源理环境深厚文化底蕴旅游济商业发展促进作日益明显居民收入水提高远远高消费水情况应抓住机遇造旅游济力发展完善现商业配套
二居民收入特点分析
着苏州市济持续稳定发展城市居民家庭收入呈现稳步提高势2002年市区居民均支配收入10617元列全省首位增长102 居民收入特点：
1收入源趋元化
表出
●工薪收入居民家庭总收入中仅占六成
●转移性收入居民家庭总收入影响日益明显着离退休数增加养老金标准提高社会低保障制度建立健全养老金转移性收入幅增加居民家庭总收入占重已达3753
●营净收入财产性收入占居定例家庭收入源呈现出元化特征工薪收入居民收入中重逐年降
项 目
金额(元)
重()
重排名
家庭总收入
11511
100
——
1工薪收入
6960
6043
1
2营净收入
104
095
4
3财产性收入
126
109
3
4转移性收入
4321
3753
2
2家庭收入水悬殊
项目
计量单位
低20
较低20
中间20
较高20
高20
支配收入
元月
354
543
711
959
2051
表出20低收入组均月收入354元20高收入组均月收入2051元高收入组收入低收入组58倍高低收入组间收入水悬殊较
3收入水省领先明显低沪浙粤
2002年市市区居民均支配收入远远高全省水省市中位居榜首全省均水高2439元南京锡常州分高1460元629元684元海浙江广东城市相差距明显2002年苏州市区居民均支配收入海宁波广州80左右仅相深圳426
指标
省城市
居民均支配收入(元)
苏州±(元)
苏州
江苏省
8178
2439
1298
锡市
9988
629
1063
常州市
9933
684
1069
南京市
9157
1460
1159
南通市
8640
1977
1229
镇江市
8202
2415
1294
徐州市
8037
2580
1321
扬州市
7833
2784
1355
泰州市
7788
2829
1363
盐城市
7274
3343
1460
淮安市
7158
3459
1483
连云港市
6953
3664
1527
宿迁市
5041
5576
2106
指标
沪浙粤城市
居民均支配收入(元)
苏州±(元)
苏州市
海市
13250
2633
801
宁波市
12970
2353
819
绍兴市
12133
1516
875
杭州市
11778
1161
901
湖州市
11388
771
932
舟山市
10985
368
966
嘉兴市
10757
140
987
广州市
13380
2763
793
深圳市
24941
14324
426
三市区居民消费特点分析
2002年市区居民均消费支出7686元增长57居民消费特点：
1消费结构进步改善
2002年居民八类消费支出中衣着家庭设备品服务杂项商品服务降外余程度增长
项 目
金 额
（元）
增长率
（）
占消费支出
重()
年增减百分点
消费性支出
7686
57
100
1食品
3237
6
421
01
2衣着
471
116
61
12
3设备品服务
625
378
81
57
4医疗保健
330
17
43
02
5交通通讯
642
242
84
12
6娱乐文教服务
1197
255
156
25
7居住
928
721
121
47
8杂项商品服务
257
259
33
14
表出：
（1）反映居民基生存需食品 衣着等基生活方面支出占重降2002年居民均食品衣着支出占消费支出重仅占482年降11百分点体现发展享受需求交通通信教育文化娱乐居住等项支出重升较2002年居民均交通通信教育文化娱乐居住支出占消费支出重361年提高84百分点居民消费吃穿等基生活中心追求更高层次生活享受反映居民生活改善事实
（2）年住房消费成热点苏州房产市场活跃住房买卖规模空前居民家庭住房条件迅速改善家庭支付物业理费装潢等住房相关居住类支出明显增加2002年居住类支出（含购房身支出）年增长721增幅居八类消费首位
2消费行发生重改变
2002年市居民均支配收入10617元消费支出7686元消费倾7239国际公认正常标准相属偏低居民消费行发生重改变居民家庭支出热点已转住房汽车等宗消费2002年市居民均购建住房支出达1521元占总支出138南京6倍锡26倍常州27倍2002年末苏州私家车拥量已突破10万辆达1068万辆居全省第
3恩格尔系数偏高
省城市
均消费支出(元)
食品支出(元)
恩格尔系数()
苏州±百分点
徐州市
5922
2164
365
56
常州市
7973
2933
368
53
连云港
5059
1869
369
52
盐城市
5507
2092
380
41
南通市
5852
2318
396
25
锡市
7567
3011
398
23
泰州市
5550
2308
416
05
南京市
7323
3066
419
02
扬州市
5575
2341
420
01
宿迁市
3464
1463
422
01
镇江市
6305
2708
430
09
淮安市
4840
2136
441
20
指标
沪浙粤城市
均消费支出(元)
食品支出(元)
恩格尔系数()
苏州±百分点
深 圳
18926
5187
274
147
广 州
11508
4380
381
40
绍兴市
9004
3495
388
33
舟山市
8010
3123
390
31
海市
10464
4120
394
27
杭州市
9215
3707
402
19
宁波市
9396
3791
403
18
湖州市
8133
3425
421
00
嘉兴市
7352
3240
441
20
恩格尔系数（食品支出占消费支出重）国际通行衡量国家区民生活水状况重指标2002年市区居民均消费支出7686元食品支出3237元恩格尔系数421省城市沪浙粤相关城市均属偏高
年苏州房价幅升教育费医疗费居高居民消费行产生较影响应加定销房建造教育收费医疗收费规范力度抑制房价快增长调整居民消费结构促进商业服务业发展
四消费指标走势分析
1社会消费品零售总额（亿元）走势图
消费品市场需求旺盛全市消费品市场持续走强1978年 2002年社会消费品零售总额曲线似直线升尤1990年涨幅度明显加说明着生活水提高居民消费呈现较快涨趋势2002年实现社会零售总额4516亿元增长153应该年涨幅度相缓说明目前市场商品供应结构合理拉动需效果明显应该着力调整（市场微调手）商品服务供应结构引导商业健康发展
2市区居民消费价格总指数（）走势图
2000年物价总体水稳定社会消费品供应充分物品短缺通货膨胀发生消费稳定增长创造条件注意物价直低位运行长久会抑制消费利商业发展
3市区商品零售价格总指数（）走势图
2000年走势呈似直线攀升说明宏观政策调控市场商品零售价格相稳定利商业健康良性发展
居民消费结构提升中高档消费群体正形成消费增长增量部分中高档消费形成伴房产市场火爆形成居住类消费提高生活品质教育文化娱乐服务消费汽车消费成热点
01年半年年居住类消费餐饮业消费火爆抬高基数03年消费品零售额增长增加难度
第二章 苏州市商业营业房发展状况
2002年苏州市商业营业房开发数统计表
指标
区位
年完成投资
施工面积
新开工面积
竣工面积
空置面积
02年
增幅
02年
增幅
02年
增幅
02年
增幅
02年
增幅
市区
古城区
39933
1390
206923
1215
52589
3192
123008
337
105597
3644
新区
4901
1200
53482
6125
18749
4861
24213
196
8651
4974
园区
1621
4890
16272
1994
9974
2108
6298
4540
1556
7390
吴中区
8098
4399
57582
5305
16241
2222
31796
1475
64215
291
相城区
2584
6682
33625
6052
33281
5887
17344
337
9229
常熟
10434
26432
175729
41743
174314
88806
119519
39470
39402
796
张家港
14306
13333
130567
7224
102545
11935
77849
6613
22183
8134
太仓
22627
20433
330352
15637
214869
35038
90743
1053
10316
8112
吴江
11418
1780
151962
975
101674
032
63177
1962
15596
3376
昆山
5412
1942
42384
4505
21589
3570
34469
3399
17039
3298
商业营业房供状况空置状况分析：
1全市商业营业房发展总体状况
总体苏州商业房发展势头强劲完成投资施工面积新开工面积竣工面积四指标2001年增长尤完成投资新开工面积两指标增幅更强劲说明交通格局形成轻轨潜效应激发济持续高涨居民支配收入消费性支出日益增加城市位提升等素作开发商苏州市商业前景预期良开发信心十足投资力度明显加强资金位状况良
值注意空置面积幅度降相施工面积新开工面积断升说明市场需求较旺盛已消化掉量空置商业营业房减空效果明显
2市区商业分区概述
（1）中心城区：
古城区历史原项商业配套较完善石路商圈观前商圈已相成熟辐射半径日益扩商业市场相饱5指标发展该区域商业已进入生命期中成熟期商业项目介入相困难新开工面积着较降幅（3192）时空置面积降幅（3644）更说明该区域商业环境成熟成熟商业环境良市场前景该区商业空置房
减空效果非常明显
■成熟商圈区商业房发展拉动作明显
（2）新区
新区已新区商业街狮山路线种酒店咖啡店等休闲娱乐餐饮预计年10月份开业百润发购物广场加该区高档物业陆续出现苏州乐园吸引旅游群断增加市场潜力较发展型商业项目较机会
预测：未新区狮山路两边出现商圈暂称新区商圈该处文化底蕴相足发展商业弱点难效延长旅游群区逗留时间
（3）园区
园区商业模式相独特邻里中心运作相成熟效满足区居民消费需求着两年区高档物业量涌现外口急剧增加CBD规划园区二三期启动园区已成苏州国际化新城区国际化步伐明显加满足区海外高消费群需求该区商业项目档次较高目前建建项目F城联合投资娄葑社区服务中心星海国际广场师惠坊商业街湖东第四邻里中心湖西园区置商业项目等系列型商业项目
预测：未年该区商业国际接轨档次成苏州高石路商圈观前商圈形成鼎足立势
（4）吴中区
吴中区发展相滞该区木渎长桥（百润发华润）商业发展状况外方商业发展状况意
施工面积新开工面积增幅较快增长率指标基数太拉动市场需求拉动效果明显空置面积降幅原外
预测：该区域商业前景先天条件足市场潜力相较潜力相较区三：长桥木渎太湖
（5）相城区
相城区商业年着较发展集中相城区行政中心附已形成较影响力形象商业项目蠡口家具城相城条街规划中运作国际服装城该区发展较慢期区市政配套设施交通较改善市场前景子变光明起铁路北区位心理抗性市场前景理想商业发展趋势倾商业物流方未会作商品集散形象存市场中
3五县级市
五县级市商业发展相滞发展步伐非常快着江八产业基规划实施区商业前景变扑朔迷离产业结构决定区域绝部分区商业前景容乐观商业集中服务周边居民日常生活需方发展值提风景区板块旅游业带动区域商业发展
县级市居民消费点倾市区着交通格局形成轻轨规划缩短返市区时间县级市面市区商业区商业客源分流左右市场挑战明显市场客源幅缩水形成市场需求相足
秘方：做独特商业差异化策略介入市场竞争
二商业营业房市场需求状况分析
2003年半年市区商业营业房转登记1282处转面积2511万米转金额906亿元分年期增长101269429610创历史高水
半年市区商业营业房预售价均方米7033元中中心城区方米7706元
指标惊增长说明市场消化力极强铺养三代传统投资思想密分股票市场长期低迷银行储蓄利率调情况投资动产
商铺中淘金已成广市民识
三供应市场探析
1历年商业营业房施工面积走势分析
※图出：
98年商业营业房施工面积走势波动较99年跃入谷底原98年结转量商业营业房面积定程度影响开发商市场信心着99年底苏州楼市升温加苏州济持续高涨效拉动商业营业房开发信心 2000年2002年走势呈缓慢升态势居民支配收入断增加消费性支出例断加商业服务业需求日益旺盛效拉动商业营业房施工面积次幅扬
预测：着济持续高涨外口断增加交通环境断改善招商引资力度断加强商业营业房市场需求进步旺盛施工面积继续保持快速扬走势
2历年商业营业房新开工面积走势分析
※图二出：施工面积走势相似波动较走势相
缓增长趋势明显
3历年商业营业房竣工面积走势分析
※图三出：历年竣工面积走势戏剧性施工面积新 开工面积走势致增幅施工面积尤施工面积中新开工面积2002年增幅明显高竣工面积说明2003年（尤03年半年）2005年（根开发周期简单估计）商业营业房供应急剧加市场竞争会较激烈段差辐射力综合竞争力差项目面市场尴尬销售压力会明显增
4历年商业营业房空置面积走势分析
※图三出：
空置面积走势总体趋势呈现较快速度降原趁着2002年前火爆苏州楼市需求升市场消化速度加快
减空效果明显应该警惕：走势会扬原开发项目相关指标整体质素市场需求相致老式商业房定程度难满足市场需求化压力面改造甚市场淘汰
四综述
■园区独特商业运作模式（邻里中心）园区二三期高标准规划目前商业项目运作（例F城联合投资娄葑社区中心等）加区居民消费力强外口造国际化市实现园区商圈两年石路商圈观前商圈南门商圈进行新轮市场洗牌形成割状态
■着居民生活水断提高苏州商业发展应抓住机遇调整商业服务结构提高商业服务档次水
■充分利苏州旅游资源加快旅游业发展带动全市商业发展形成
旅游商业济
■着城市形象提升必吸引更海外士涌入苏州苏州更应该种积极心态面巨商机
■苏州已移民城市方发展外口逐年增加商机限外口结构调整（产业结构决定）着苏州产业结构高科技资金密集型产业发展必需求市场进步扩促进商业进步发展
■交通格局形成轻轨建成投入会郊区级县级市客源中心城区流入利郊区县级市商业发展
■综合竞争力差商业项目面市场淘汰质素较高项目蚕食部分市场份额终形成商圈遥相呼应形成割状态
■信贷政策变化商业项目市场化形成定影响时资金链较薄弱开发商难进入商业项目运作定程度资金实力强开发力强开发商市场机会效引导商业项目开发高质健康良性态势发展
■长三角市圈形成会定程度导致苏州客源商业非常发达海流出苏州挣钱海消费现象容忽视针情况应快提高苏州商业服务档次水效抑制高端客源流出现象
商业项目运作相较难气关重段周边居民消费水消费倾项目身质素交通物水等等制约项目成功重素商业项目应项目周边居民结构消费倾消费结构收入支出水着充分解剔影响项目运作市场抗性素通树立良公众形象周完善物业理吸引气聚客力广场等综合质素采整合营销手段等扩项目辐射半径吸引更气
第三章 市场面分析
竞争案评述
F城：该商业街位苏州工业园区二期金鸡湖东岸翠园路星港街交界处海新纽投资理限公司苏州分公司投资开发理
该案占63亩总建面积超10万方米
该案处园区文化行政中心带周边未规划建设中政府机构公司厦云集（包括园区委会行政中心厦6幢政府公检法等办公楼容纳8万国际会展中心2万居住社区公众广场文化水廊等重项目）
该案招商业种国外知名餐饮百货酒吧娱乐健身美容卖场等营业种控制12家会效防止恶性竞争存
该案理模式SHOPPINGMALL国际接轨树立该案高档商业形象市场美誉度高案竞争手
第四邻里中心：第四邻里中心位金鸡湖东岸现代道南侧园区区域性综合性商业服务厦集型百货超市家居家具超市型餐厅便民吃快餐店西式快餐店咖啡馆酒吧银行邮政卫生药店洗衣店美容美发店菜场汽车美容新华书店类特色零售店类中介家政服务项目休闲活动中心健身俱乐部部分商务办公体第四邻里中心成苏州工业园区邻里中心
该项目建筑面积3万方米位正建设东湖郡住宅区中央楼南楼北楼三部分组成中楼两层计17万方米定位型超市卖场南楼三层7700方米餐饮类铺面中包括中西式快餐中等规模酒点等北楼三层约6000米净菜超市健身休闲空间中三楼邻里中心理办公场
项目目前正处招商阶段租赁形式外招商均租金45元m2月
美丽新世界：美丽新世界位观前街北面粤海新时代广场苏州富银投资发展限公司投资开发总建筑面积17万方米规划铺位288面积介273417069m2间均单价达8500元米
该案营项目规划中层（1楼）营业种世界品牌男女装化妆品黄金珠宝玉器鞋类眼镜皮具箱包相器材通讯产品1楼休闲装男装世界运动服装品童服饰玩具床品工艺品2楼服装包括职业女装羊毛羊绒女装休闲女装种装饰品女性衣孕妇服
作观前街辐射区域该案较强商业发展氛围然销售化速度快招商方面出现问题作位第商圈商业项目段时间市场适应期估计应该会较理想状态
玄妙广场：玄妙广场位干路观前街宫巷交叉口占面积2万米建筑面积25万方米产品规划中包括商铺户型住宅中商铺售价达2万方米高价目前规划营业种餐饮娱乐休闲资讯购物展示精品服饰艺品等发展方海新天模式目标建成观前商圈中亮点目前销售租赁正条紊进行中
玄妙广场客源商铺投资客投资客源海浙江台湾等营业重组成部分营服装精品专卖
蒌葑社区服务中心：蒌葑社区服务中心位斜塘商业区总面积71670 m2总建筑面积55000 m2分两期开发中期开发3万m2包括超市12000 m2商业8000 m2酒店娱乐5400 m2公服务4600 m2目前期开发已进入实质性阶段社区服务中心二期25000方米规划中涵括23000方米商业房2000米公服务空间
蒌葑商业中心建设周边5万居住组团商业娱乐休闲等日常生活方面提供极方便时案消费客源引进构成巨竞争
二竞争案相关指标分析
（1）基指标分析
案
指标分类
区域
区域
F城
第四邻里中心
美丽新世界
玄妙广场
总建面积
10万m2
3万m2
17万m2
25万m2
店铺相关指标
面积
50250m2
36m2
27170m2
100500m2
进深
84
8
37511
89
开间
55
45
3393
7
销售
方式
出售
√
√
√
招租
√
价格
售价
0506元m2
0711万元m2
2万元m2
租价
48元m2*月
物业理费
3元m2*月
25元m2*月
停车位
汽车500
非动车1000
汽车75
汽车75
分析：
◆商业规模较尤F城总建筑面积达10万米
◆店铺面积相灵活案实际店铺面积分割目前面积规划30200方米间等
◆进深集中8米左右样进深较市场接受
◆开间差异较营业种决定开间容易变化分割建议开间量控制45米间
◆市场店铺出售方式招商样销售方式风险较般商业氛围较段商铺回报年限1213年
◆物业理费项目定位着必然联系目前市场竞争案物业理费253元米*月F城目前市场商业项目物业理费3元米*月前年开发商业负责半
◆停车场应该设置停车场停车场少直接影响客流量消费者逗留购物时间
（2）竞争案业中分布状况分析
业种
案
业种分布
区域
F城
餐饮百货酒吧娱乐健身休闲美容卖场等
第四邻里中心
家居饰品餐饮休闲娱乐邮政卫生银行等
区域
美丽新世界
服饰工艺品工业品休闲运动商品等
玄妙广场
餐饮娱乐休闲资讯展示精品服饰工艺品等
分析：竞争案业种分布卖场（者便利店）服饰工艺品餐饮娱乐休闲
（3）产品定位分析
业种
案
产品定位（产品诉求题）
区域
F城
集购物休闲住宿旅游娱乐餐饮社交体集合购物中心
第四邻里中心
服务湖东2万组团集餐饮卖场健身休闲等社区服务中心
区域
美丽新世界
面时尚超前群集服饰工艺品工业品等体购物场
玄妙广场
精品专卖店载体集服饰餐饮娱乐休闲等体购物广场
目前竞争案定位基集中购物中心考虑案社会效应求建议案走差异化竞争策略宜定位旅游工业品尤代表苏州文娱乐休闲体服务区域居民旅游群精品旅游商业街
第四章 项目SWOT分析
1优势：
●处园区二期文化行政中心带未气较旺盛加区F城投入未市场前景
●处金鸡湖八景观——文化水廊未海外旅游群流量客源层次高购买力旺盛
●轻轨规划实施（湖东设立站点）必效吸引周边区域群前消费客源充足
2劣势：
●案量较规模优势明显
●成熟观前商圈案客源分流作明显
3机会：
●苏州济持续高涨居民收入断提高消费力断增强商业前景观
●园区二期三期启动CBD规划必吸引更中外企业入驻带量外口客源充足外口消费观念新消费力强商业前景乐观
●金鸡湖湖东湖西区总规划口50万中湖西10万湖东口40万未需求市场较客源充足
●着金鸡湖两岸商品房发展已量居民入住加湖东两万组团南玲珑湾商品房项目启动届时区气会较旺盛
4威胁：
●离案远F城第四邻里中心娄葑社区服务中心会案构成较威胁商业服务市场竞争激烈
策：建议案走差异化竞争策略定位户外休闲+运动型市场避开F城第四邻里中心等商业项进行质竞争
●信贷政策变化会案销售形成定压力
第五章： 项目定位分析
案拟定位户外休闲+运动型题商城原：
1竞争面分析——差异化竞争
案直接竞争类型项目目前F城第四邻里中心前者餐饮娱乐时尚购物者满足众日常消费旨案辟蹊径户外运动+休闲诉寻求市场空隙突出重围
2立条件分析——充分利滨湖资源
案位金鸡湖规划八景观——文化水廊环境优美滨湖立建筑设计考虑景观视线组织面湖围合成聚客力广场三楼设置型露台供观赏湖景案定位户外休闲店堂商品静态展示外利湖滨然资源开展水运动沙滩运动通动态娱乐+商业展示吸引消费者刺激消费方面进步突出案鲜明题定位
3客源分析——扩服务半径
案周边目前预期客源：二万组团居民（逐步形成）南部玲珑湾居民（尚未形成）行政中心职员（尚未形成）已居住口尚少客源短期支撑起案消费量定位户外运动休闲型题商城苏州尚属首创具备难模拟然条件吸引湖西古城区居民前消费扩服务半径增加客源数量
4客层分析——迎合消费趋势
正文前面分析苏州苏南五市中消费统计指标均名列前茅居民消费力较强着生活水提高会消费兴趣转移旅游运动等方面类消费相关产品提供广阔前景
尚需深入讨问题
※案定位确定进步分析商铺承租营者特点源招商策略
※够总面图分析交通动线景观视线进步业种分布作出建议
※建筑单位设计中局部交通动线组织似需作商榷
※建筑户外广场金鸡湖案言机整体法割裂户外场周边市政规划资料进步提出户外设施规划建议便招商日营运
烧肉品食品设备
1球类运动
2慢跑
3行车
野营烧烤区
环湖步道区
招商业种
1服饰
2饰品
3玩具
1烤肉晚会
2铁三项
3沙滩排球4童玩节
衍生活动
衍生业种
空间空
招商业种
空间配套
健康性机食品饮品
水运动品服装设备
水
聚客力题广场
户外运动器材鞋服装
长湖岸
游艇码头
夜间活动广场
湖戏水 区
定位：
户外休闲+运动型市场
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