珠海市物业理协会工作汇报
珠海市物业理协会成立二○○○年十月珠海市民政局批准注册登记具社团法资格珠海市行业性社会团体
九八年底珠海市物业理行业骨干企业中参加全国第期物业理理培训班（深圳）八名学员发起成立物业理行业倡议许物业理企业积极响应成立协会原基行业发展现状：
・珠海市物业理起步早九八五年诞生第家物业理企业（华发物业理公司）政府物业理行业扶持力度重视程度够行业发展步履艰难整行业发展缓慢理水落时真实写业士现象概括起早赶晚集珠海市物业理行业快速发展需行业性组织协助政府加强行业理推动行业健康发展
・物业理市场全面开放呼唤行业组织诞生般说企业体社会组织需赖程度取决市场开放程度二○○○年正值中国加入WTO前夕预见物业理行业全面开放适应市场环境变化分散企业组建成行业体增强抵御市场风险力
・政策环境文环境较差亟需行业组织出现二○○○年前珠海市仅仅出台珠海市住宅区物业理条例（九七年月日实施）配套政策法规空白现法规程度存需改进完善方方面市民物业理理解片面认识消费意识淡薄导致物业理发展缺乏群众基础加部分媒体误导更情况雪加霜改善物业理政策环境文环境仅单体企业努力济事需行业组织发挥牵头中坚作
・物业理企业素质参差齐良莠存珠海市时物业理企业151家中时资质约占企业总数35％少物业理企业制度健全员工队伍素质低理服务规范物业理纠纷层出穷市民投诉求助等月高达百起物业理成时珠海市社会界广泛关注热点
面述问题成立物业理协会呼声越越高级部门支持珠海市物业理协会应历史发展市场济需应生市场济产物行业发展必然结果
（二）协会性质宗旨
1协会性质：珠海市事物业理企业体关法律法规发愿成立方行业性民间组织纯民办具法资格非营利性社会团体
2协会宗旨：遵守国家法律法规政策遵守社会道德风尚坚持政府决策服务社会进步服务行业改革发展服务方针团结组织会会员发挥政府企业间桥梁纽带作进行行业律理规范行业执业行维护会员合法权益保障行业公公正市场秩序推动珠海市物业理行业稳定健康发展
（三）协会基情况
协会现会员57家中单位会员55家会员2名单位会员中级物业理资质企业2家二级物业理资质企业4家三级物业理资质企业80家理物业面积1600万方米占珠海市物业理总面积62％
二国际惯例接轨建立行业协会运行新模式
（）运作模式
协会运作模式概括：办愿费筹服务利益享边协作规范律
1办愿费筹：珠海市物业理协会济型协会成立目根国家法律协会部规约会员社会政府提供服务协调会员行推动区域性行业健康发展国前济转型期间政府微观职收缩恰协会产生发挥作创造空间协会产生市场济发展行业身发展需结果完全出企业发行会员入会采取愿原协会成立运作没政府伸手分钱协会通合法途径筹措费
2服务利益享：协会基职服务服务象方三方面：政府提供服务容包括行业信息收集统计分析提供政府决策咨询宣传政府政策法规架设政府企业间桥梁提供传达服务服务性质偿服务偿服务相结合明确提出政府花钱买服务观点相关政府部门领导认二社会提供服务容包括市民提供物业理信息政策法规咨询处理市民求助投诉加强舆导引导市民建立正确消费观创造市场需求三会员提供服务容包括行业信息交流开展理业务研究提供研究成果开展业员业务培训业资格考试开展行业间企业间广泛交流合作等
3边协作规范律：边协作体现政府协会建立协作关系跨区跨行业协会间建立协作关系协会部企业间建立协作关系协作容函括资源享优势互补验交流服务（指政府协会间协会协会间企业企业间）规范律体现制定行规行约规范执业行维护市场公公正竞争秩序维护行业会员合法权益
（二）机构创新
协会组织机构设置目前国外均统模式般根协会性质务职设协会机构设置总原精干高效专实行会长领导分工负责制会员会协会高权力机构理事会会执行机构常务理事理事会常设机构
协会机构设置创新体现：加强政府沟通协作增设名誉会长名誉副会长协会高级顾问提高协会办事效率采取直线职制精简机构减少协会运作费开支采取业余职务专职员相结合常设机构协会秘书处4工作员外余协会领导薪岗位充分履行协会专业职设立专业委员会强化协会律职维权职设立监督委员会法律咨询处
（三）制度创新
协会制度创新协会重特色制度创新核心转变协会部运作机制协会运作机制：垂直领导民决策独立负盈亏约束完善提高发展
1垂直领导民决策：协会决策机制日常事务协会常设机构员会长秘书长直接领导处理重问题实行民决策问题性质种类涉面等素决定分提交常务理事会理事会会员会讨决定
2独立负盈亏：协会营理机制协会纯民办社团组织附政府部门企业完全章程意愿运作受干扰协会费取民民政府济扶持实行负盈亏积累
3约束完善：协会律机制功通制订行规行约进行公开监督违规违约事进行处理监督敦促会员诚信营营造行业良市场济秩序
4提高发展：协会发展机制通协会良运作建立协会良公信力社会形象断壮协会会员队伍提高会员整体素质协会步入健康持续发展轨道
（四）职创新
着物业理市场开放中国加入WTO置身市场济物业理企业需行业组织毫疑问关键协会干什干什？协会成立三年断摸索协会职转变新途径
通实践认识协会工作中突显服务核心职做协会项工作基础
协会基职：
1协助政府宣传贯彻执行关法律法规政策
2政府提供行业咨询决策咨询服务
3协助政府开展行业调研统计工作提供信息服务
4协助政府组织指导推广物业理科技成果推动行业科技进步
5政府反映企业呼声传达政府意见发挥政府企业桥梁纽带作
6制定行规行约行业标准业务规范监督实施建立行业诚信记录评价制度提高行业整体良形象
7法维护会员合法权益
8协调沟通会员间关系会员间沟通创造便捷条件
9维护市场秩序促进行业公公正竞争
10会员提供服务：
・信息服务
・国际国交流服务
・咨询服务
・培训服务
・推广服务
・理先进技术验服务
・法律支援服务
・行业评估证业务技资质考核
・服务
11社会提供行业相关服务
三全面履行协会职推动行业健康发展
协会成立三年紧紧围绕协会宗旨牢牢握服务方全体理事会员努力开展量卓成效工作充分发挥桥梁纽带作会员家作
（）政府参谋提供高效服务
1参物业理方法规建设先参广东省物业理条例珠海市物业理条例珠海市城区住宅区物业理服务收费办法珠海市城区住宅区物业分级参考标准香洲区城区区业委员会成立程序暂行规定珠海市物业理维修基金理暂行办法珠海市物业理项目招投标暂行规定证讨修改工作广泛收集会员单位意见积极政府关部门反映构建市物业理法律框架发挥应作
2参加物业理示范区（厦）复评协会派出专家组协助市物业理部门全市物业理示范区（厦）进行复检考评受检区提出整改意见
3参政府城中村整合改造街道办招投标提供专业咨询帮助制订修改招标书力推动区整合市场化进程受关部门赞赏
4参住宅区电移交工作派出行业专家参加住宅区居民电移交调研落实城区居民电抄表户解决居民电电费高问题协助政府完成项实事工程
5协会分二○○年二○○二年广泛开展行业企业情况调研统计工作政府提供量价值统计资料政府制定方性政策政府职转型制定城市理改革方案等提供专业咨询决策
6协助政府宣传贯彻法规政策协会利行业组织优势动珠海特区报珠海晚报珠海电视台等新闻媒体合作开办物业理窗等宣传栏目宣传国家方物业理法规政策宣传先进物业理理念介绍先进企业验引导市民建立正确消费观宣传贯彻政府法规政策发挥重作
7积极政府反映会员百姓呼声协会成立三年利种渠道反映会员百姓呼声政府积极反映
电水移交问题促成城区部分住宅区居民电逐步移交供电部门理政府反映区公电理问题促成政府颁布公电分摊办法政府反映业委员会成立运作中存问题促成香洲区政府出台业委员会成立程序暂行办法政府反映珠海市城区住宅区物业理服务收费办法存问题促成市法制局颁发该办法解释文件部分区行政批复次政府呼吁建立物业维修基金规范物业理招投标促成制定配套法规进程等等
（二）会员中心提供全方位服务
会员服务协会基职中心工作做工作制定常务理事联系会员制度明确提出会员中心协会工作新理念协会费开支服务会员倾斜工作措施会员服务列入重议事日程
1力开展行业培训提高业员素质先举办物业理企业理培训班物业理档案资料员实操培训班千二百参加培训取类岗位合格证书外适应企业需量身定做协会专家门企业培训员工收良效果
2组织行业交流推动行业发展两年接中国物协组织全国考察团厦门合肥南京青岛昆明广州深圳衡阳武汉新疆长沙锡烟台等省市考察员800余次组织市5批65次赴青岛连杭州乌鲁木齐登第考察学通国行交流吸取行先进理手段服务理念提升珠海物业理服务水
3积极维护行业会员合法权益特涉全行业利益棘手问题行业协会出面政府关部门协调政策法规争取公公正解决2001年城区理收费定级中领导提出珠海市物业理收费标准周围城市低10％观点协会采集物项目成核算样数提供物价部门参考保微利收费标准作努力政府计生部门计划生育工作强行摊派物业公司做法政府反映协会意见国家六部委联合整顿保安队伍时市治安队商量妥善解决物业理区治安防范员出路问题保障行业合法权益方面协会努力外协会会员单位合法权益受损害时协会积极中斡旋协调区收费定级程中业委员会政策规定意压低物业理收费标准协会领导次参宣传政策解释工作维护会员合法权益
4努力企业排忧解难帮助会员单位排解困难协会应职责协会领导厌烦走访企业次参加会员单位调研调解工作帮助企业部整改找政府关部门协调化解业物业公司矛盾等
5牵线搭桥提供中介服务根行业特点企业需引导社会优势资源进入行业服务领域做探索尝试协助台湾普洛尔纯净水公司凤凰花园迎宾广场两区推广道纯净水试点介绍中国电信区设立电信代办点组织企业海岛部队招聘介绍中物业理专班昆明市物业理学校毕业生企业实工作等
尝试探索协会开展中介服务争取方赢局面新路子
（三）致力行业基础建设推动行业整体水提高
1开展行业理研讨
2001年10月协会周年庆典际成功举办珠海市物业理现状发展策研讨会建设部兄弟省市领导专家学者200出席会议二○○三年七月澳门物业理业商会举办：珠澳社区物业理专业研讨会两行进行广泛交流发表二十篇文
2创办珠海物业理刊物
刊物周年庆典契机创办珠海物业理杂志协会外宣传窗口会员交流园联结政府社会纽带已出六期约二十余万字二百幅图片年增出期珠海物业理通讯杂志反映行业动态宣传政策法规探讨行业理指导物业理实践方面发挥积极作
3力宣传推广物业理理念先进技术
协会动报社电台等新闻媒体沟通根时期物业理热点问题次珠海电视台做节目报纸开辟专栏广泛宣传正确物理念逐步改变新闻媒体报道物业理行业时市民投诉边倒现象提高业物业消费意识会员单位执业水宣传协会宣传行业起积极作二年推进行业科技进步协会积极推广先进技术科技成果软件公司合作开发推广物业理服务软件协助条件会员推广区智化理系统建立物业理互连网络推介物业理服务先进装备推广区生态环境技术活动提高行业服务科技含量提高物业理水发挥作
4动承担会责塑造行业形象物业理社会公众联系密切实践中坚持三代表思想倡导会员企业济效益社会效益环境效益结合起积极参社区精神文明建设参社会公事务参加社会公益事业协会积极市民提供偿咨询服务赠送相关资料调解关矛盾提供维权援助
（四）开展行业律规范行业行
首先教育监督会员法营规范服务利协会宣传阵种场合反复教育督促会员单位法营动调查市民反映投诉问题纠正会员单位违规行二○○二年家会员单位正承诺低成价格等手法私某业委员会成员谈判意图挖墙角抢盘协会领导意识扰乱市场秩序严重错误行该会员提出严重警告批评制止违反行业道德违规行第二建立会员单位诚信记录诚信评价制度协会组织资质理业年持证岗检查检查工作中发现问题时督促整改行业信誉企业予记录档出具优良诚信证明二○○二年六月配合全国整顿房产市场部门道研究制订整顿方案提出物业理行业整治干意见全市行发出诚信营倡议书协部门调查全市区资质理情况查处资质营理混乱等违规现象第三制定会员公约（征求意见稿）规范行业执业行推动行业职业道德建设
四协会目前面问题
珠海市物业理协会三年运作然做量工作避免存着亟需解决问题纳起两方面问题：
（）协会生存发展环境机制改善
1理体制问题进入世纪九十年代政府数专业济部门转济实体行业协会中介服务组织日益成政府改革明确目标十四届五中全会决定专业济理部门逐步改组具政府职济实体改国家授权营国资产单位律性行业理组织时日行业协会作生存发展未引起政府高度重视理机制没取实质性制度创新政府社会传统格局然维持
2政府协会功认识存误区目前方政府行业协会功认识较狭窄认行业协会作仅仅行业律组织甚成立行业协会作政府相关部门点缀方面方性行业协会政府作政府职种延伸协会功扭曲阻碍行业组织健康发展
3行业协会功政府济部门互补互动关系明确行业协会济治理角度分析行业部种治理组织治理机制仅欧洲日甚美国济部门治理中发挥着愈愈重作行业组织长期发展起信息力协调力形成组织网络规模济外部济双刃剑：节约会员交易成降低市场确定性增强行业整体竞争力优势理时阻碍竞争增加社会成劣势协会扬长避短充分发挥行业协会功时治理作社会政府互动互补前急需研究解决问题
4政府行业理然缺乏市场济机制存二方面问题：市场分干预二中央国家指示精神政府济部门许职应逐步转移行业协会行业评估资质审查员培训等等然年方面已取进步总说政府患患失推动行业组织规模艰难探索实践中取
5政府偿协会服务首先政府协会服务偿性缺乏认识甚协会作政府部门种辅助工具呼挥国际惯例般政府济部门应行业协会购买服务政府协会关系完全市场济规律确定
（二）协会身建设加强
1协会身制度建设滞协会规范化运作离开规章制度约束目前协会制度建设存缺陷：协会章程容完善运作制度完整行业律制度未健全协会工作员业绩缺少应考核奖罚等
2协会会员联系沟通够协会领导常设机构会员沟通未形成种制度尤缺少常性深入会员单位调查研究
3行业组织发展缓慢珠海市事物业理企业目前170家加入协会仅55家占总数32％然没入会企业数时资质企业型企业企业游离协会外利行业律理规范发展
4行业律力度够着物业理市场化进程推进招投标中度竞争已初露端倪盲目压价低价接盘现象屡发生行业律停留口头没形成种律机制
5服务工作进步深化提高特加强普通会员服务改变开展活动现象工作员牢固树立会员服务思想提高专业素质改进服务手段真正行业企业办事办实事
6方行业协会国家省协会联系够国家省协会通效渠道指导方协会工作开展时方协会负责加入省协会常务理事会通样渠道区性行业工作进行探讨研究
7协会信息理缺乏高效先进手段目前协会资金缺乏行业信息理然停留较原始水尚未建立计算机服务台等先进信息理手段制约协会信息服务作发挥
8协会协调会员间关系协调力度够会员凝聚成行业利益体须做量协调工作目前会员间政分头行事现象十分普遍利提高行业整体形象市场竞争力
第二部分 珠海市物业理协会发展思考
珠海市物业理协会三年运作已呈现出良发展趋势强劲生命力成绩取仅仅协会发展序曲协会发展中应秉承总体思路坚持四项基原全面贯彻三代表重思想十六届三中全会通中中央关完善社会义市场济体制干问题决定中关市场化原规范发展类行业协会求行业部门指导规范发展目标贯彻物业理条例重点创新动力服务手段紧紧围绕提高物业理服务水中心齐心协力扎实工作坚定移推进珠海市物业理业健康发展巩固现工作基础进步加强列工作
坚定移贯彻落实物业理条例条例物业理基规范参方权利义务行准促进物业理持续发展根保证落实条例项长期务会已2○○4年定位宣传调研年力做条例宣传工作做家喻户晓皆知根提高市民物业消费意识正确维权意识改善行业外部发展环境落实条例落实相关配套法规示范文结合起扎扎实实步脚印条例落实处学条例知识作业员继续教育必修课计划针性组织业员资格认证实操培训改善业员素质结构提高服务理水准学贯彻条例规范相关体行结合起促进业委建设帮助提高政策水业务水维护行业健康发展
二坚持独立办会方行业协会市场济产物国家济理体制改革政府职转移产物行业协会必须遵循市场化规范化发展原觉接受政府部门指导争取政府部门支持时坚持协会民办特色希冀政府济扶持学会市场中生存利政府职转移机会强化协会权力立强争取协会位套行政理手法处理协会部事务诚立会信立会民决策取信会员真正协会办成会员家
三完善服务型律型理机制行业协会家愿结成社团组织律发展协调互助服务交流调解制衡协会基职行业理行政命令官脸沾官气官腔专业见长服务取胜律理信誉理道德防线市场成利益机制求部协调统充满性化理中实现会员互动赢
四进步强化深化服务职代表会员服务会员始终协会工作重中重服务工作停留会员排解具体困难层面更注重维护行业整体利益维护会员长远利益解决事关全局带普遍性问题整行业服务起解决受益片效果真正发挥行业协会规划引领行业健康发展领头羊作
五走开拓创新固强会发展路发展硬道理创新原动力协会工作敢胆创新走前未走
路切妨碍发展思想观念坚决突破切束缚发展做法规定坚决改变切影响发展体制弊端坚决革新求变变强会
服务方式偿服务偿偿辅渡协会纯公益慈善机构会员会费作支撑概偿服务符市场济法侵犯会员利益利协会长期发展定外区
珠海市物业理协会实际工作运作中广会员单位关单位力支持相信未日子里政府部门行业部门行指导协会充分发挥民间行业组织功促进行业发展做出更贡献
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珠海市物业理协会成立二○○○年十月珠海市民政局批准注册登记具社团法资格珠海市行业性社会团体
九八年底珠海市物业理行业骨干企业中参加全国第期物业理理培训班（深圳）八名学员发起成立物业理行业倡议许物业理企业积极响应成立协会原基行业发展现状：
・珠海市物业理起步早九八五年诞生第家物业理企业（华发物业理公司）政府物业理行业扶持力度重视程度够行业发展步履艰难整行业发展缓慢理水落时真实写业士现象概括起早赶晚集珠海市物业理行业快速发展需行业性组织协助政府加强行业理推动行业健康发展
・物业理市场全面开放呼唤行业组织诞生般说企业体社会组织需赖程度取决市场开放程度二○○○年正值中国加入WTO前夕预见物业理行业全面开放适应市场环境变化分散企业组建成行业体增强抵御市场风险力
・政策环境文环境较差亟需行业组织出现二○○○年前珠海市仅仅出台珠海市住宅区物业理条例（九七年月日实施）配套政策法规空白现法规程度存需改进完善方方面市民物业理理解片面认识消费意识淡薄导致物业理发展缺乏群众基础加部分媒体误导更情况雪加霜改善物业理政策环境文环境仅单体企业努力济事需行业组织发挥牵头中坚作
・物业理企业素质参差齐良莠存珠海市时物业理企业151家中时资质约占企业总数35％少物业理企业制度健全员工队伍素质低理服务规范物业理纠纷层出穷市民投诉求助等月高达百起物业理成时珠海市社会界广泛关注热点
面述问题成立物业理协会呼声越越高级部门支持珠海市物业理协会应历史发展市场济需应生市场济产物行业发展必然结果
（二）协会性质宗旨
1协会性质：珠海市事物业理企业体关法律法规发愿成立方行业性民间组织纯民办具法资格非营利性社会团体
2协会宗旨：遵守国家法律法规政策遵守社会道德风尚坚持政府决策服务社会进步服务行业改革发展服务方针团结组织会会员发挥政府企业间桥梁纽带作进行行业律理规范行业执业行维护会员合法权益保障行业公公正市场秩序推动珠海市物业理行业稳定健康发展
（三）协会基情况
协会现会员57家中单位会员55家会员2名单位会员中级物业理资质企业2家二级物业理资质企业4家三级物业理资质企业80家理物业面积1600万方米占珠海市物业理总面积62％
二国际惯例接轨建立行业协会运行新模式
（）运作模式
协会运作模式概括：办愿费筹服务利益享边协作规范律
1办愿费筹：珠海市物业理协会济型协会成立目根国家法律协会部规约会员社会政府提供服务协调会员行推动区域性行业健康发展国前济转型期间政府微观职收缩恰协会产生发挥作创造空间协会产生市场济发展行业身发展需结果完全出企业发行会员入会采取愿原协会成立运作没政府伸手分钱协会通合法途径筹措费
2服务利益享：协会基职服务服务象方三方面：政府提供服务容包括行业信息收集统计分析提供政府决策咨询宣传政府政策法规架设政府企业间桥梁提供传达服务服务性质偿服务偿服务相结合明确提出政府花钱买服务观点相关政府部门领导认二社会提供服务容包括市民提供物业理信息政策法规咨询处理市民求助投诉加强舆导引导市民建立正确消费观创造市场需求三会员提供服务容包括行业信息交流开展理业务研究提供研究成果开展业员业务培训业资格考试开展行业间企业间广泛交流合作等
3边协作规范律：边协作体现政府协会建立协作关系跨区跨行业协会间建立协作关系协会部企业间建立协作关系协作容函括资源享优势互补验交流服务（指政府协会间协会协会间企业企业间）规范律体现制定行规行约规范执业行维护市场公公正竞争秩序维护行业会员合法权益
（二）机构创新
协会组织机构设置目前国外均统模式般根协会性质务职设协会机构设置总原精干高效专实行会长领导分工负责制会员会协会高权力机构理事会会执行机构常务理事理事会常设机构
协会机构设置创新体现：加强政府沟通协作增设名誉会长名誉副会长协会高级顾问提高协会办事效率采取直线职制精简机构减少协会运作费开支采取业余职务专职员相结合常设机构协会秘书处4工作员外余协会领导薪岗位充分履行协会专业职设立专业委员会强化协会律职维权职设立监督委员会法律咨询处
（三）制度创新
协会制度创新协会重特色制度创新核心转变协会部运作机制协会运作机制：垂直领导民决策独立负盈亏约束完善提高发展
1垂直领导民决策：协会决策机制日常事务协会常设机构员会长秘书长直接领导处理重问题实行民决策问题性质种类涉面等素决定分提交常务理事会理事会会员会讨决定
2独立负盈亏：协会营理机制协会纯民办社团组织附政府部门企业完全章程意愿运作受干扰协会费取民民政府济扶持实行负盈亏积累
3约束完善：协会律机制功通制订行规行约进行公开监督违规违约事进行处理监督敦促会员诚信营营造行业良市场济秩序
4提高发展：协会发展机制通协会良运作建立协会良公信力社会形象断壮协会会员队伍提高会员整体素质协会步入健康持续发展轨道
（四）职创新
着物业理市场开放中国加入WTO置身市场济物业理企业需行业组织毫疑问关键协会干什干什？协会成立三年断摸索协会职转变新途径
通实践认识协会工作中突显服务核心职做协会项工作基础
协会基职：
1协助政府宣传贯彻执行关法律法规政策
2政府提供行业咨询决策咨询服务
3协助政府开展行业调研统计工作提供信息服务
4协助政府组织指导推广物业理科技成果推动行业科技进步
5政府反映企业呼声传达政府意见发挥政府企业桥梁纽带作
6制定行规行约行业标准业务规范监督实施建立行业诚信记录评价制度提高行业整体良形象
7法维护会员合法权益
8协调沟通会员间关系会员间沟通创造便捷条件
9维护市场秩序促进行业公公正竞争
10会员提供服务：
・信息服务
・国际国交流服务
・咨询服务
・培训服务
・推广服务
・理先进技术验服务
・法律支援服务
・行业评估证业务技资质考核
・服务
11社会提供行业相关服务
三全面履行协会职推动行业健康发展
协会成立三年紧紧围绕协会宗旨牢牢握服务方全体理事会员努力开展量卓成效工作充分发挥桥梁纽带作会员家作
（）政府参谋提供高效服务
1参物业理方法规建设先参广东省物业理条例珠海市物业理条例珠海市城区住宅区物业理服务收费办法珠海市城区住宅区物业分级参考标准香洲区城区区业委员会成立程序暂行规定珠海市物业理维修基金理暂行办法珠海市物业理项目招投标暂行规定证讨修改工作广泛收集会员单位意见积极政府关部门反映构建市物业理法律框架发挥应作
2参加物业理示范区（厦）复评协会派出专家组协助市物业理部门全市物业理示范区（厦）进行复检考评受检区提出整改意见
3参政府城中村整合改造街道办招投标提供专业咨询帮助制订修改招标书力推动区整合市场化进程受关部门赞赏
4参住宅区电移交工作派出行业专家参加住宅区居民电移交调研落实城区居民电抄表户解决居民电电费高问题协助政府完成项实事工程
5协会分二○○年二○○二年广泛开展行业企业情况调研统计工作政府提供量价值统计资料政府制定方性政策政府职转型制定城市理改革方案等提供专业咨询决策
6协助政府宣传贯彻法规政策协会利行业组织优势动珠海特区报珠海晚报珠海电视台等新闻媒体合作开办物业理窗等宣传栏目宣传国家方物业理法规政策宣传先进物业理理念介绍先进企业验引导市民建立正确消费观宣传贯彻政府法规政策发挥重作
7积极政府反映会员百姓呼声协会成立三年利种渠道反映会员百姓呼声政府积极反映
电水移交问题促成城区部分住宅区居民电逐步移交供电部门理政府反映区公电理问题促成政府颁布公电分摊办法政府反映业委员会成立运作中存问题促成香洲区政府出台业委员会成立程序暂行办法政府反映珠海市城区住宅区物业理服务收费办法存问题促成市法制局颁发该办法解释文件部分区行政批复次政府呼吁建立物业维修基金规范物业理招投标促成制定配套法规进程等等
（二）会员中心提供全方位服务
会员服务协会基职中心工作做工作制定常务理事联系会员制度明确提出会员中心协会工作新理念协会费开支服务会员倾斜工作措施会员服务列入重议事日程
1力开展行业培训提高业员素质先举办物业理企业理培训班物业理档案资料员实操培训班千二百参加培训取类岗位合格证书外适应企业需量身定做协会专家门企业培训员工收良效果
2组织行业交流推动行业发展两年接中国物协组织全国考察团厦门合肥南京青岛昆明广州深圳衡阳武汉新疆长沙锡烟台等省市考察员800余次组织市5批65次赴青岛连杭州乌鲁木齐登第考察学通国行交流吸取行先进理手段服务理念提升珠海物业理服务水
3积极维护行业会员合法权益特涉全行业利益棘手问题行业协会出面政府关部门协调政策法规争取公公正解决2001年城区理收费定级中领导提出珠海市物业理收费标准周围城市低10％观点协会采集物项目成核算样数提供物价部门参考保微利收费标准作努力政府计生部门计划生育工作强行摊派物业公司做法政府反映协会意见国家六部委联合整顿保安队伍时市治安队商量妥善解决物业理区治安防范员出路问题保障行业合法权益方面协会努力外协会会员单位合法权益受损害时协会积极中斡旋协调区收费定级程中业委员会政策规定意压低物业理收费标准协会领导次参宣传政策解释工作维护会员合法权益
4努力企业排忧解难帮助会员单位排解困难协会应职责协会领导厌烦走访企业次参加会员单位调研调解工作帮助企业部整改找政府关部门协调化解业物业公司矛盾等
5牵线搭桥提供中介服务根行业特点企业需引导社会优势资源进入行业服务领域做探索尝试协助台湾普洛尔纯净水公司凤凰花园迎宾广场两区推广道纯净水试点介绍中国电信区设立电信代办点组织企业海岛部队招聘介绍中物业理专班昆明市物业理学校毕业生企业实工作等
尝试探索协会开展中介服务争取方赢局面新路子
（三）致力行业基础建设推动行业整体水提高
1开展行业理研讨
2001年10月协会周年庆典际成功举办珠海市物业理现状发展策研讨会建设部兄弟省市领导专家学者200出席会议二○○三年七月澳门物业理业商会举办：珠澳社区物业理专业研讨会两行进行广泛交流发表二十篇文
2创办珠海物业理刊物
刊物周年庆典契机创办珠海物业理杂志协会外宣传窗口会员交流园联结政府社会纽带已出六期约二十余万字二百幅图片年增出期珠海物业理通讯杂志反映行业动态宣传政策法规探讨行业理指导物业理实践方面发挥积极作
3力宣传推广物业理理念先进技术
协会动报社电台等新闻媒体沟通根时期物业理热点问题次珠海电视台做节目报纸开辟专栏广泛宣传正确物理念逐步改变新闻媒体报道物业理行业时市民投诉边倒现象提高业物业消费意识会员单位执业水宣传协会宣传行业起积极作二年推进行业科技进步协会积极推广先进技术科技成果软件公司合作开发推广物业理服务软件协助条件会员推广区智化理系统建立物业理互连网络推介物业理服务先进装备推广区生态环境技术活动提高行业服务科技含量提高物业理水发挥作
4动承担会责塑造行业形象物业理社会公众联系密切实践中坚持三代表思想倡导会员企业济效益社会效益环境效益结合起积极参社区精神文明建设参社会公事务参加社会公益事业协会积极市民提供偿咨询服务赠送相关资料调解关矛盾提供维权援助
（四）开展行业律规范行业行
首先教育监督会员法营规范服务利协会宣传阵种场合反复教育督促会员单位法营动调查市民反映投诉问题纠正会员单位违规行二○○二年家会员单位正承诺低成价格等手法私某业委员会成员谈判意图挖墙角抢盘协会领导意识扰乱市场秩序严重错误行该会员提出严重警告批评制止违反行业道德违规行第二建立会员单位诚信记录诚信评价制度协会组织资质理业年持证岗检查检查工作中发现问题时督促整改行业信誉企业予记录档出具优良诚信证明二○○二年六月配合全国整顿房产市场部门道研究制订整顿方案提出物业理行业整治干意见全市行发出诚信营倡议书协部门调查全市区资质理情况查处资质营理混乱等违规现象第三制定会员公约（征求意见稿）规范行业执业行推动行业职业道德建设
四协会目前面问题
珠海市物业理协会三年运作然做量工作避免存着亟需解决问题纳起两方面问题：
（）协会生存发展环境机制改善
1理体制问题进入世纪九十年代政府数专业济部门转济实体行业协会中介服务组织日益成政府改革明确目标十四届五中全会决定专业济理部门逐步改组具政府职济实体改国家授权营国资产单位律性行业理组织时日行业协会作生存发展未引起政府高度重视理机制没取实质性制度创新政府社会传统格局然维持
2政府协会功认识存误区目前方政府行业协会功认识较狭窄认行业协会作仅仅行业律组织甚成立行业协会作政府相关部门点缀方面方性行业协会政府作政府职种延伸协会功扭曲阻碍行业组织健康发展
3行业协会功政府济部门互补互动关系明确行业协会济治理角度分析行业部种治理组织治理机制仅欧洲日甚美国济部门治理中发挥着愈愈重作行业组织长期发展起信息力协调力形成组织网络规模济外部济双刃剑：节约会员交易成降低市场确定性增强行业整体竞争力优势理时阻碍竞争增加社会成劣势协会扬长避短充分发挥行业协会功时治理作社会政府互动互补前急需研究解决问题
4政府行业理然缺乏市场济机制存二方面问题：市场分干预二中央国家指示精神政府济部门许职应逐步转移行业协会行业评估资质审查员培训等等然年方面已取进步总说政府患患失推动行业组织规模艰难探索实践中取
5政府偿协会服务首先政府协会服务偿性缺乏认识甚协会作政府部门种辅助工具呼挥国际惯例般政府济部门应行业协会购买服务政府协会关系完全市场济规律确定
（二）协会身建设加强
1协会身制度建设滞协会规范化运作离开规章制度约束目前协会制度建设存缺陷：协会章程容完善运作制度完整行业律制度未健全协会工作员业绩缺少应考核奖罚等
2协会会员联系沟通够协会领导常设机构会员沟通未形成种制度尤缺少常性深入会员单位调查研究
3行业组织发展缓慢珠海市事物业理企业目前170家加入协会仅55家占总数32％然没入会企业数时资质企业型企业企业游离协会外利行业律理规范发展
4行业律力度够着物业理市场化进程推进招投标中度竞争已初露端倪盲目压价低价接盘现象屡发生行业律停留口头没形成种律机制
5服务工作进步深化提高特加强普通会员服务改变开展活动现象工作员牢固树立会员服务思想提高专业素质改进服务手段真正行业企业办事办实事
6方行业协会国家省协会联系够国家省协会通效渠道指导方协会工作开展时方协会负责加入省协会常务理事会通样渠道区性行业工作进行探讨研究
7协会信息理缺乏高效先进手段目前协会资金缺乏行业信息理然停留较原始水尚未建立计算机服务台等先进信息理手段制约协会信息服务作发挥
8协会协调会员间关系协调力度够会员凝聚成行业利益体须做量协调工作目前会员间政分头行事现象十分普遍利提高行业整体形象市场竞争力
第二部分 珠海市物业理协会发展思考
珠海市物业理协会三年运作已呈现出良发展趋势强劲生命力成绩取仅仅协会发展序曲协会发展中应秉承总体思路坚持四项基原全面贯彻三代表重思想十六届三中全会通中中央关完善社会义市场济体制干问题决定中关市场化原规范发展类行业协会求行业部门指导规范发展目标贯彻物业理条例重点创新动力服务手段紧紧围绕提高物业理服务水中心齐心协力扎实工作坚定移推进珠海市物业理业健康发展巩固现工作基础进步加强列工作
坚定移贯彻落实物业理条例条例物业理基规范参方权利义务行准促进物业理持续发展根保证落实条例项长期务会已2○○4年定位宣传调研年力做条例宣传工作做家喻户晓皆知根提高市民物业消费意识正确维权意识改善行业外部发展环境落实条例落实相关配套法规示范文结合起扎扎实实步脚印条例落实处学条例知识作业员继续教育必修课计划针性组织业员资格认证实操培训改善业员素质结构提高服务理水准学贯彻条例规范相关体行结合起促进业委建设帮助提高政策水业务水维护行业健康发展
二坚持独立办会方行业协会市场济产物国家济理体制改革政府职转移产物行业协会必须遵循市场化规范化发展原觉接受政府部门指导争取政府部门支持时坚持协会民办特色希冀政府济扶持学会市场中生存利政府职转移机会强化协会权力立强争取协会位套行政理手法处理协会部事务诚立会信立会民决策取信会员真正协会办成会员家
三完善服务型律型理机制行业协会家愿结成社团组织律发展协调互助服务交流调解制衡协会基职行业理行政命令官脸沾官气官腔专业见长服务取胜律理信誉理道德防线市场成利益机制求部协调统充满性化理中实现会员互动赢
四进步强化深化服务职代表会员服务会员始终协会工作重中重服务工作停留会员排解具体困难层面更注重维护行业整体利益维护会员长远利益解决事关全局带普遍性问题整行业服务起解决受益片效果真正发挥行业协会规划引领行业健康发展领头羊作
五走开拓创新固强会发展路发展硬道理创新原动力协会工作敢胆创新走前未走
路切妨碍发展思想观念坚决突破切束缚发展做法规定坚决改变切影响发展体制弊端坚决革新求变变强会
服务方式偿服务偿偿辅渡协会纯公益慈善机构会员会费作支撑概偿服务符市场济法侵犯会员利益利协会长期发展定外区
珠海市物业理协会实际工作运作中广会员单位关单位力支持相信未日子里政府部门行业部门行指导协会充分发挥民间行业组织功促进行业发展做出更贡献
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