第部分：房产开发流程
第章：房产开发总流程
获取土信息
市场调研投资分析
90天
申领项目建议书
招标拍卖取土权
签订土出合办理土证
70天
方案设计
建设规划许证
建设工程规划许证
40天
施工图设计
25天
高层780天高层580层340天
施工许证
工程施工阶段
30天
竣工验收备案
40天
申领入户许证
20天
物业接
15天
办理初始登记
交房入住
注： 1 工程施工阶段指桩开始交房结束整运作程（高层25层两层考虑高层层13层考虑层6层考虑体施工：框架结构8天层考虑砖混10天层考虑）
2 项目交房入住总周期：高层建筑1110天高层建筑910天层建筑670天
3 总流程汇总房产开发12关键节点详细流程参加全流程
第二章：房产项目开发全流程
房产开发全流程（表格样）
发展中心开发部
设计理
工程理
成控制
招标采购
策划营销
计划理
物业理
招标拍卖取土权
概念设计
投资估算
设计单位招标
项目产品定位
项目初级计划
建筑初步设计审查意见通知书
建筑方案设计审查意见书
建设规划许证
国土证
建设项目选址意见书
开发设想提供
土拆迁
初步设计景观方案设计
初步设计务书
方案设计
方案设计务书
编制项目工程计划
拉围墙质勘探
目标成制定
成测算
勘文堪单位招标
项目工程招标计划编制
销售指标确定
销售部施工理
销售部设计
销售部选址
销售部选址
营销策划
项目运营计划完成
编制项目运营计划初稿
施工图审查备案
建筑工程规划许证
施工许证
基础施工图
建筑施工图设计
三通
总包单位确定
监理单位确定
甲供（指）材招标方案
施工图审查备案
销售准备（售房附图销售道具销售附图售房合配置标准）
销售推广方案
项目班子配置
分项验收（消防防规划防雷档案环评）
装修材料选样封样
设计变更
完成施工图设计景观设计
体结构验收
般装修工程
外墙保温防水
门窗栏杆精装修
外架拆
室外配套网
景观道路
砌体工程施工
体结构施工
基础工程验收
基础工程施工
成程控制总结回顾
进度款审核
签证变更审核
隐蔽工程收方
成施工程控制计划
确定分包单位
招标工作阶段性总结
招标评价
招标工作总结
招标评价
程招标采购
业开放日
销售理
（强销期持续期
尾盘）
开盘
产权测量
预售许证
定价
开放
销售培训
运营理总结考核
项目施工阶段运营理
（计划控制调整考核）
项目初级计划
物业检查接
施工程提前介入
综合竣工验收
竣工备案
物业移交
竣工结算
交房
交房准备（交房方案交房附图）
竣工结算
交房整改
物业理商业营
说明：
n 目：
规范房产开发全流程工作程序明确房产开发工作环节逻辑关系先序关职部门明确工作介入点介入时紧前紧关系减少工作环节避免重复工作特制定流程
n 适范围：
流程适房产公司项目开发流程节奏控
n 定义：
房产项目开发全流程：指项目签订土出协议（招拍挂取土权）完成项目开发移交业止整工作流程
n 工作程序：
详见工作流程说明
n 支持性文件：
n 相关记录：
二 房产开发全流程
n （网络计划样）（）
工
作
类
制定目标成
投资估算 成测算 编制工程计划 甲供（指）招标方案 三通
28
25
19
15
10
4
设计单位招标 勘文堪单位招标 拉围墙质勘探 工程招标计划 监理总承包单位确定 建搭设
工程类
27
14
施工图设计（关 全套
21
7
3
概念设计 方案设计 初步设计景观方案设计 部门口头确定） 完成 景观设计完成
技术类 行
性
调
查
结
26
24
22
束 项目选址 方案设计审查 建设规划 建筑初步设计审查 施工图审 建筑工程
6
18
13
11
2
1
形 签订土协议 意见书 意见书 许证 意见通知书 查备案 规划许证 施工许证
发展类 成
报 实际时间
17
8
告
土拆迁 国土证
售楼部选址 销售目标 销售准备（售房附图 道
29
23
16
20
12
9
5
产品定位 营销策划 售楼部设计 售楼部施工 确定 销售方案推广 具合 配置标准）
营销类
0 时间
n （网络计划样）（二）
工
作
类
44
施工程中技术控（设计变更装修材料选样封样等）
技术类
48
37
预售
许证 发展中心开发部做正常政府职部门沟通工作
发展类
46
成阶段性
成施工程中计划控制工程进度款审核 施工程中招标采购 控制总结
47
42
保温防水 门窗 外架 室外网
45
43
41
40
36
35
33
31
30
土方工程施工 桩基工程 基础工程 五层结顶 体封顶 砌体工程 装修工程 栏杆 拆 配套工程
工程类
水电智化等安装工程
39
34
业 产权测量
49
38
32
销售培训 开放1 定价 开盘 销售理（强销期持续期）
营销类
0 时间
n （网络计划样）（三）
工
作
类
58
52
分项验收（消防防 综合竣工验收
规划档案环评 竣工备案
发展类
57
55
成控制工作总结 竣工结算
根物业
66
63
60
56
54
51
50
景观道路 工程资料准备 移交物业 反馈整改 配合交房 交房整改
工程类
交房准备（交房59
67
65
64
61
物业验收 方案交房附图） 交房 业投诉处理 进入物业理程序
物业类
62
53
业开放2 销售收尾配合交房工作
营销类
0 时间
说明：更加直观解房产开发整程序清楚反应开发程中环节间逻辑关系特制定该网络关系图该网络关系图流程形式表现没标注时间节点时间关系关中心文件编辑中行详细阐述
三 房产开发全流程说明
步骤
否重点控制点
工作重点描述
时限
重输入
重输出
流程编号
责权事项编号
相关表格模板
1
发展中心开发部已目标块签订土出协议营销策划中心配合编制完毕通审核审批行性研究报告通计委审查立项
行性研究报告
2
ZD
营销策划中心（代理商合作）做市场调查分析进行产品定位发展中心开发部提供定位需前期关资料出具项目定位策划报告责权体系审核审批通
行性研究报告
项目定位策划报告
3
设计理中心根项目定位策划报告设计院达概念设计务书进行概念设计确定项目楼体分配容积率绿化面积等通关部门研究讨责权体系审核审批
招标采购中心组织确定设计单位
概念设计务书
概念设计成果
4
成理中心根概念设计成果组织编制项目投资估算表整项目成利润进行初步分析
项目投资估算表
5
ZD
发展中心开发部负责沟通规划部门办理项目选址意见书
计委审查进行项目立项
国土资源局通土利总体规划土供应方式审查
建委办理投资开发项目建设条件意见书
环保部门办理生产性项目环保意见书文化局震局园林局水利局工程相关专业容范围进行审查
项目选址意见书
6
设计理中心根审批审核通概念设计成果进行分析设计院达方案设计务书负责监督完成方案设计
方案设计务书
方案设计
7
方案设计程中发展中心开发部土属相关单位协调进行附属物拆迁工作
8
发展中心开发部负责通规划局方案设计审查取方案设计审查意见书
9
ZD
规划局办理建设规划许证确定建设工程规划设计条件
防办完成防工程建设布局审查
国土资源局完成土预审
完成公安消防交警教育局水利局城局环保局园林局文化局工程相关专业容范围进行审查
10
成理中心根方案设计做成测算招标采购中心负责完成勘文堪单位招标工作
成测算书
勘（文堪）中标单位确认书
11
设计理中心负责督促设计单位完成初步设计景观方案设计
初步设计
景观方案设计
12
项目部（项目公司）发展中心开发部沟通协调拉围墙组织质勘探文物勘探
13
ZD
发展中心开发部协调沟通国土资源局办理国土证
国土证
14
建委制发初步设计批复落实初步设计批准文件求容进行审查核发建筑初步设计审查意见通知书
规划部门初步设计规划求进行审查
公安消防支队初步设计消防设施进行审查
公安交警支队初步设计交通条件进行审查
完成国土资源局土预审
市政部门环保局卫生局震局等相关部门初步设计相关容进行审查
建筑初步设计审查意见通知书
15
设计理中心根初步设计审查意见督促设计单位完成施工图设计
16
发展中心开发部沟通协调建委办理施工图设计审查备案
建筑初步设计审查意见通知书
建委施工图设计文件进行政策性审查根产商意见核发技术性审查委托通知书
建委根施工图设计审查机构发出建设工程施工图设计文件审查报告发放建设工程施工图设计文件审查批准书
17
阶段成理中心完成制定目标成计划编制工程招标计划
工程理中心编制工程计划
制定目标成计划
编制工程计划
编制工程招标计划
18
ZD
发展中心开发部沟通协调负责办理完成建筑工程规划许证规划部门变更部分规划设计补充核准规划设计条件缴纳关规费核发建设工程规划许证副
公安消防支队进行消防设计审查
防办进行防设计审查
建委市政部门园林局环保局卫生局等相关部门职责划分相关专业相关容进行审查
建筑工程规划许证副
19
完成18项时招标采购中心制定甲指（供）材招标方案组织完成监理单位体施工单位招标工作（异项目公司项目公司总公司招标采购中心全程踪监督提供资源服务）
甲指（供）材招标方案
监理单位中标确认书
（体）施工单位中标确认书
20
ZD
发展中心开发部建委沟通协调建委组织职部门工程开工条件进行审查核发建筑工程施工许证
办理施工报建登记
完成工程进行发包确定施工队伍
建筑工程施工许证
21
项目部（项目公司）证件办理期间完成三通建搭设等基础工作施工单位办理完成质检安监部门报检工作
22
设计理中心组织监督完成景观设计施工图
景观设计施工图
23
营销策划中心建设规划许证办理期间完成营销策划方案时售楼部选址设计施工
24
营销策划中心建筑初步设计审查期间完成销售目标计划确定
25
营销策划中心施工许证办理完成前做销售方案推广做销售准备工作（售房附图销售道具销售合配置标准等）
26
设计理中心组织甲方关员设计单位监理单位施工单位进行图纸会审
图纸会审纪
27
ZD
工程开工：项目部（项目公司）组织施工单位正式开始建筑工程施工监理单位达开工令
办理完成开工前类证件
完成施工图纸会审
施工单位施工组织设计责权体系审查审批通
施工单位做开工准备
28
招标采购中心组织指定关材料（：水泥钢材防水卷材等）
甲指（供）材料确认单
29
设计理中心负责项目工程全程技术监控技术指导工作负责审核审查设计变更技术核定施工方案等容
设计变更单
技术核定单
特殊工种施工方案
30
土方工程施工（暂室（1）高层住宅考虑）挖土深度设计桩基顶标高保证效桩长准（具体施工方案准）
31
桩基施工 第层土挖完开始整桩基施工阶段包括：试桩正式桩第二次土方开挖破绽头桩基试验土壤检测等程
32
基础工程施工 桩基试验通开始基础工程施工原±000分界点正负零（含室）进度计划编制时均划入基础工程基础工程完成（含检验资料）时报检做基础结构工程验收
基础结构工程验收记录
33
营销策划中心负责组织完成销售培训完成产权测量定价
34
成理中心完成桩基施工单位土方施工单位结算工作做合节点造价统计工作施工程中审核节点造价付款审核
结算资料
（桩基）工程结算单（土方）工程结算单
35
ZD
五层结顶
36
ZD
发展中心开发部房产理部门沟通协调办理预售登记房产理部门核发商品房预售许证
提供资料（证明材料）：
已交付全部土权出金取土权证书
持建设工程规划许证施工许证
提供预售商品房计算投入开发建设资金达工程建设总投资25已确定施工进度竣工交付日期
公司营业执资质等级证书
工程施工合
商品房预售方案
商品房预售许证
37
砌体工程完成
38
ZD
项目部（项目公司）协调组织建筑工程体结构验收
体结构关证明资料
原材料复验报告
混凝土批浇筑试验资料
施工程控制资料
关资料
建筑工程体结构验收记录
39
招标采购中心组织完成装饰材料保温材料安装设备电缆电线等合约定材料指定（供应）
异项目公司总公司招标采购中心全程监督完成项工作
甲指（供）材料确认单
40
ZD
装饰装修工程完成外架拆
41
室外网等配套工程进场施工
42
景观道路施工
43
发展中心开发部沟通协调关政府职部门进行分项验收（消防防规划档案环评）异项目项目公司导总公司发展中心开发部全力提供支持
分项验收报告
44
项目部（项目公司）做工程资料准备工作物业公司开始介入验房
45
ZD
发展中心开发部沟通协调质监部门组织项目综合验收做竣工备案异项目项目公司导总公司发展中心开发部全力提供支持
项环检工作完成取合格资料
项目工程资料齐全
项目工程全部结束
竣工备案证书
46
工程移交物业公司物业公司根验收标准进行验收验收发现问题书面提交项目部（项目公司）项目部（项目公司）安排整改落实
47
物业公司理方准备工作（交房方案交房附图交房道具等）营销部核项目部（项目公司）全力配合
48
ZD
交房 物业公司导项目部（项目公司）营销策划中心全力配合必时取总公司关领导（关员）全力支持
49
营销策划中心（营销部）交房前做房源销控完成商品房销售计划
50
物业公司受理交房业类投诉进行分类处理
51
项目公司根业投诉工程质量问题组织维修
项目物业进行交接负责组织关参战单位召开移交会议明确移交责
项目移交资料目录
施工单位质保金质保期明细表
52
项目进入正常物业理程序
编制房产开发流程计划作业指引
（项目）
1 目
11 目：明确公司项目开发流程计划编制审核发布流程确保项目运作计划性科学性严谨性
12 作：通流程计划实施项目中百环节高效序协调工作达预定目标项目完成张记录着历次实际进度前锋线调整痕迹流程计划整项目进度理作出评价检讨原计划编制科学性准确性计划理提供
2 适范围
指引适房产公司新项目开发全流程编制工作
3 定义 （暂）
4 职责
产事业部总理：负责批准计划批准计划调整
岗位： 计划理中心负责 工程理中心负责总监协商致前提负责落实项目前期策划阶段计划编制优化程检查调整
负责工程师：设计理中心成理中心协商致前提负责落实项目实施阶段计划编制优化程检查调整
协岗位 工程理中心负责总监：分计划理中心提供分范围进度目标调整意见
办岗位 营销策划 负责标准流程计划基础项目性特点编制网络计划根负责总监意见修改完善
项目理：计划实施程中根具体情况提出调整意见关负责总监批示报总理批准
5 程序
51 根公司通计划模板标准图式项目目标求计划理中心土中标十天组织完成编制**项目开发流程计划公司负责工程总监办交接界限规划方案定稿负责定期检查调整（半年计划调整年计划调整）遇紧急情况时检查调整
52 计划编制建议双代号座标网络计划更加直观体现环节间逻辑关系
521编制网络计划素：
5211 工作素
事件容称工作需粗细程度拆分成消耗时间时消耗资源子项目子务座标双代号网络计划中采根连线左右两圆圈表示某项工作圆圈中编号左右排列整计划中编号容许重复某号某号代表某项特定工作
5212 时间素
网络计划顶端设计排日历天单位横座标称时间坐标轴起始原点应着第项工作开始日期终点应着项工作结束日期原点设计零天数续时间座标轴刻度表示项目负责期天数
项工作开始完成需合理时间称该工作持续时间网络图中连线长度表示起始端应着该项工作时间座标开始日期结尾端应着该项工作时间座标结束日期
两相邻圆圈间时间段称时距关键路线时距工作持续时间相等非关键路线工作持续时间时距说时距里存定数量利时间空间段机动时间称该项工作时差网络图波形线表示应着时间座标合理利段时差优化网络计划时先考虑潜力
5213 逻辑素
左侧工作必须完成条件完成右侧相邻工作垂直面工作必须步完成间没先赖关系
持续时间时距相工作称关键工作始终全部关键工作连接起路线线路总工作持续时间长线路称关键线路项工作次序位置连线表示着工作相互间逻辑关系网络计划精髓果逻辑出现错误网络计划根失操作性
5214 责素
相关工作列应部门岗位水线部门岗位清楚解整项目中样序做工作件工作什时候必须开始什时候必须结束中没机动时间工作样相互制约逻辑关系等等便部门岗位事先制定操作方案配合默契做工作便级检查职责考核
522 编制网络计划点
5221 定目标工期计划工期
根计划执行信心程度目标工期适压缩作计划工期便实施程中调整留余
5222 建立座标系统（运营计划中网络设置运营计划横坐标体现项目开发节奏骤配合工作间逻辑关系）
横座标工期果天单位起始原点零终点目标工期总天数日历日期单位原点项目启动首日日期终点项目结束日期
座标部门岗位设置网络计划中工作应座标具体负责操作岗位时岗位属理层次责范围理层集决策层
5223 分解出项目具体工作落实岗位限定持续时间明确工作序逻辑关系预先列出草表限定条件直接填写座标网
5224 检查工作逻辑关系节点左右表示工作先序部分工作持续时间足时距长度波形线补足
5225 没时差关键工作粗黑线连接起形成关键路线关键路线端没超出工期持续时间相紧张关键工作适延长端超出工期持续时间尚潜力关键工作适压缩反复调整关键路线端正工期齐重新誊清图式双代号座标网络计划初步完成
53 网络计划优化调整
531 事先优化
5311 成目标进度目标质量目标三者兼顾侧重三者兼质量求结果会某工艺性工作持续时间延长材料工费增加压缩工期结果会导致资源消耗率增高工作效率降低成增加出现安全质量事概率提高削减成会击承揽企业积极性诱发偷工减料减少资源投入工期拖延计划优化三者兼顾侧重原充分体现
5312 计划优化果达预期进度目标说明预定求客观盲目需请示说服级领导加修正
532 程检查
5321 实施程中会发生种事先难预料事情实际进度发生变化定期检查时调整计划仅难免必须固定变计划作流形式装饰品
5322 程检查采前锋线方法检查时点时间座标相应刻度起画道垂直线称检查时点基准线然项工作检查时点时实际进度达前锋点连接起形成条垂直方折线条折线称实际进度前锋线前锋线曲折越说明项工作步性越差中折线段处基准线左边工作进度拖延处右边工作进度提前幅度前锋点基准线距离时间坐标轴量化前锋线宝贵信息资料应该直保留图
5323 次定期检查通前两次前锋线分析定范围项目未进度变化趋势作出定量预测某线路前两条前锋线截取线段长度（天数）前两次检查时间间隔（天数）值称进度该值11等1分表示某线路实际进展速度原计划相快慢者相等果保持实际进展速度变（进度变）难预测干天线路前锋达位置
5324 进度种方法预测未进度定局限性条水线路工作进展速度相说某工作速度定套工作道工作特持续时间较长工作（例工程结构阶段）采进度预测方法指导施工控制进度十分实
5324 检查摸清情况分析找出原预测掌握趋势明确责激励岗位责感基础提出调整意见应该胸成竹
533 时调整：调整原条线路步均衡进展仅确保工期拖延减少资源投入控制工程成样具非常重意义
5331关键工作拖延定会影响负责期常办法续项关键工作中选择项持续时间相较长资源投入率相较关键工作压缩持续时间样做利减少赶工费然改变工作逻辑关系否容易引起负责期延长
5332非关键工作拖延果仅消耗原时差然关局计划需作调整果超出时距范围发生两种情况种续关键工作势必引起关键路线改变种续非关键工作时差进行弥补计划需调整果足弥补设法量压缩持续时间避免变关键工作进入关键路线
5333关键路线实际进度计划进度提前时先确定计划负责期否缩短算缩短应续计划作新计划重新编排中工作参前已证明合理稳定速度调整持续时间求保持原计划负责期变利机会降低资源强度费方法选择续关键工作中资源占量直接费高予适延长
5334 牵涉面调整时采变应万变做法假设次检查时点前锋线基准线重合求承担项工作部门岗位行调节持续时间次检查时点前达原计划步状态
54 调整优化**项目开发流程计划（网络计划）报总裁办公会审核批准正式发布实施
6支持性文件
土出合
物业发展建议
项目运营计划
规划设计文件
营销策划方案
7相关记录
**项目开发流程计划
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第章：房产开发总流程
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市场调研投资分析
90天
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签订土出合办理土证
70天
方案设计
建设规划许证
建设工程规划许证
40天
施工图设计
25天
高层780天高层580层340天
施工许证
工程施工阶段
30天
竣工验收备案
40天
申领入户许证
20天
物业接
15天
办理初始登记
交房入住
注： 1 工程施工阶段指桩开始交房结束整运作程（高层25层两层考虑高层层13层考虑层6层考虑体施工：框架结构8天层考虑砖混10天层考虑）
2 项目交房入住总周期：高层建筑1110天高层建筑910天层建筑670天
3 总流程汇总房产开发12关键节点详细流程参加全流程
第二章：房产项目开发全流程
房产开发全流程（表格样）
发展中心开发部
设计理
工程理
成控制
招标采购
策划营销
计划理
物业理
招标拍卖取土权
概念设计
投资估算
设计单位招标
项目产品定位
项目初级计划
建筑初步设计审查意见通知书
建筑方案设计审查意见书
建设规划许证
国土证
建设项目选址意见书
开发设想提供
土拆迁
初步设计景观方案设计
初步设计务书
方案设计
方案设计务书
编制项目工程计划
拉围墙质勘探
目标成制定
成测算
勘文堪单位招标
项目工程招标计划编制
销售指标确定
销售部施工理
销售部设计
销售部选址
销售部选址
营销策划
项目运营计划完成
编制项目运营计划初稿
施工图审查备案
建筑工程规划许证
施工许证
基础施工图
建筑施工图设计
三通
总包单位确定
监理单位确定
甲供（指）材招标方案
施工图审查备案
销售准备（售房附图销售道具销售附图售房合配置标准）
销售推广方案
项目班子配置
分项验收（消防防规划防雷档案环评）
装修材料选样封样
设计变更
完成施工图设计景观设计
体结构验收
般装修工程
外墙保温防水
门窗栏杆精装修
外架拆
室外配套网
景观道路
砌体工程施工
体结构施工
基础工程验收
基础工程施工
成程控制总结回顾
进度款审核
签证变更审核
隐蔽工程收方
成施工程控制计划
确定分包单位
招标工作阶段性总结
招标评价
招标工作总结
招标评价
程招标采购
业开放日
销售理
（强销期持续期
尾盘）
开盘
产权测量
预售许证
定价
开放
销售培训
运营理总结考核
项目施工阶段运营理
（计划控制调整考核）
项目初级计划
物业检查接
施工程提前介入
综合竣工验收
竣工备案
物业移交
竣工结算
交房
交房准备（交房方案交房附图）
竣工结算
交房整改
物业理商业营
说明：
n 目：
规范房产开发全流程工作程序明确房产开发工作环节逻辑关系先序关职部门明确工作介入点介入时紧前紧关系减少工作环节避免重复工作特制定流程
n 适范围：
流程适房产公司项目开发流程节奏控
n 定义：
房产项目开发全流程：指项目签订土出协议（招拍挂取土权）完成项目开发移交业止整工作流程
n 工作程序：
详见工作流程说明
n 支持性文件：
n 相关记录：
二 房产开发全流程
n （网络计划样）（）
工
作
类
制定目标成
投资估算 成测算 编制工程计划 甲供（指）招标方案 三通
28
25
19
15
10
4
设计单位招标 勘文堪单位招标 拉围墙质勘探 工程招标计划 监理总承包单位确定 建搭设
工程类
27
14
施工图设计（关 全套
21
7
3
概念设计 方案设计 初步设计景观方案设计 部门口头确定） 完成 景观设计完成
技术类 行
性
调
查
结
26
24
22
束 项目选址 方案设计审查 建设规划 建筑初步设计审查 施工图审 建筑工程
6
18
13
11
2
1
形 签订土协议 意见书 意见书 许证 意见通知书 查备案 规划许证 施工许证
发展类 成
报 实际时间
17
8
告
土拆迁 国土证
售楼部选址 销售目标 销售准备（售房附图 道
29
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16
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产品定位 营销策划 售楼部设计 售楼部施工 确定 销售方案推广 具合 配置标准）
营销类
0 时间
n （网络计划样）（二）
工
作
类
44
施工程中技术控（设计变更装修材料选样封样等）
技术类
48
37
预售
许证 发展中心开发部做正常政府职部门沟通工作
发展类
46
成阶段性
成施工程中计划控制工程进度款审核 施工程中招标采购 控制总结
47
42
保温防水 门窗 外架 室外网
45
43
41
40
36
35
33
31
30
土方工程施工 桩基工程 基础工程 五层结顶 体封顶 砌体工程 装修工程 栏杆 拆 配套工程
工程类
水电智化等安装工程
39
34
业 产权测量
49
38
32
销售培训 开放1 定价 开盘 销售理（强销期持续期）
营销类
0 时间
n （网络计划样）（三）
工
作
类
58
52
分项验收（消防防 综合竣工验收
规划档案环评 竣工备案
发展类
57
55
成控制工作总结 竣工结算
根物业
66
63
60
56
54
51
50
景观道路 工程资料准备 移交物业 反馈整改 配合交房 交房整改
工程类
交房准备（交房59
67
65
64
61
物业验收 方案交房附图） 交房 业投诉处理 进入物业理程序
物业类
62
53
业开放2 销售收尾配合交房工作
营销类
0 时间
说明：更加直观解房产开发整程序清楚反应开发程中环节间逻辑关系特制定该网络关系图该网络关系图流程形式表现没标注时间节点时间关系关中心文件编辑中行详细阐述
三 房产开发全流程说明
步骤
否重点控制点
工作重点描述
时限
重输入
重输出
流程编号
责权事项编号
相关表格模板
1
发展中心开发部已目标块签订土出协议营销策划中心配合编制完毕通审核审批行性研究报告通计委审查立项
行性研究报告
2
ZD
营销策划中心（代理商合作）做市场调查分析进行产品定位发展中心开发部提供定位需前期关资料出具项目定位策划报告责权体系审核审批通
行性研究报告
项目定位策划报告
3
设计理中心根项目定位策划报告设计院达概念设计务书进行概念设计确定项目楼体分配容积率绿化面积等通关部门研究讨责权体系审核审批
招标采购中心组织确定设计单位
概念设计务书
概念设计成果
4
成理中心根概念设计成果组织编制项目投资估算表整项目成利润进行初步分析
项目投资估算表
5
ZD
发展中心开发部负责沟通规划部门办理项目选址意见书
计委审查进行项目立项
国土资源局通土利总体规划土供应方式审查
建委办理投资开发项目建设条件意见书
环保部门办理生产性项目环保意见书文化局震局园林局水利局工程相关专业容范围进行审查
项目选址意见书
6
设计理中心根审批审核通概念设计成果进行分析设计院达方案设计务书负责监督完成方案设计
方案设计务书
方案设计
7
方案设计程中发展中心开发部土属相关单位协调进行附属物拆迁工作
8
发展中心开发部负责通规划局方案设计审查取方案设计审查意见书
9
ZD
规划局办理建设规划许证确定建设工程规划设计条件
防办完成防工程建设布局审查
国土资源局完成土预审
完成公安消防交警教育局水利局城局环保局园林局文化局工程相关专业容范围进行审查
10
成理中心根方案设计做成测算招标采购中心负责完成勘文堪单位招标工作
成测算书
勘（文堪）中标单位确认书
11
设计理中心负责督促设计单位完成初步设计景观方案设计
初步设计
景观方案设计
12
项目部（项目公司）发展中心开发部沟通协调拉围墙组织质勘探文物勘探
13
ZD
发展中心开发部协调沟通国土资源局办理国土证
国土证
14
建委制发初步设计批复落实初步设计批准文件求容进行审查核发建筑初步设计审查意见通知书
规划部门初步设计规划求进行审查
公安消防支队初步设计消防设施进行审查
公安交警支队初步设计交通条件进行审查
完成国土资源局土预审
市政部门环保局卫生局震局等相关部门初步设计相关容进行审查
建筑初步设计审查意见通知书
15
设计理中心根初步设计审查意见督促设计单位完成施工图设计
16
发展中心开发部沟通协调建委办理施工图设计审查备案
建筑初步设计审查意见通知书
建委施工图设计文件进行政策性审查根产商意见核发技术性审查委托通知书
建委根施工图设计审查机构发出建设工程施工图设计文件审查报告发放建设工程施工图设计文件审查批准书
17
阶段成理中心完成制定目标成计划编制工程招标计划
工程理中心编制工程计划
制定目标成计划
编制工程计划
编制工程招标计划
18
ZD
发展中心开发部沟通协调负责办理完成建筑工程规划许证规划部门变更部分规划设计补充核准规划设计条件缴纳关规费核发建设工程规划许证副
公安消防支队进行消防设计审查
防办进行防设计审查
建委市政部门园林局环保局卫生局等相关部门职责划分相关专业相关容进行审查
建筑工程规划许证副
19
完成18项时招标采购中心制定甲指（供）材招标方案组织完成监理单位体施工单位招标工作（异项目公司项目公司总公司招标采购中心全程踪监督提供资源服务）
甲指（供）材招标方案
监理单位中标确认书
（体）施工单位中标确认书
20
ZD
发展中心开发部建委沟通协调建委组织职部门工程开工条件进行审查核发建筑工程施工许证
办理施工报建登记
完成工程进行发包确定施工队伍
建筑工程施工许证
21
项目部（项目公司）证件办理期间完成三通建搭设等基础工作施工单位办理完成质检安监部门报检工作
22
设计理中心组织监督完成景观设计施工图
景观设计施工图
23
营销策划中心建设规划许证办理期间完成营销策划方案时售楼部选址设计施工
24
营销策划中心建筑初步设计审查期间完成销售目标计划确定
25
营销策划中心施工许证办理完成前做销售方案推广做销售准备工作（售房附图销售道具销售合配置标准等）
26
设计理中心组织甲方关员设计单位监理单位施工单位进行图纸会审
图纸会审纪
27
ZD
工程开工：项目部（项目公司）组织施工单位正式开始建筑工程施工监理单位达开工令
办理完成开工前类证件
完成施工图纸会审
施工单位施工组织设计责权体系审查审批通
施工单位做开工准备
28
招标采购中心组织指定关材料（：水泥钢材防水卷材等）
甲指（供）材料确认单
29
设计理中心负责项目工程全程技术监控技术指导工作负责审核审查设计变更技术核定施工方案等容
设计变更单
技术核定单
特殊工种施工方案
30
土方工程施工（暂室（1）高层住宅考虑）挖土深度设计桩基顶标高保证效桩长准（具体施工方案准）
31
桩基施工 第层土挖完开始整桩基施工阶段包括：试桩正式桩第二次土方开挖破绽头桩基试验土壤检测等程
32
基础工程施工 桩基试验通开始基础工程施工原±000分界点正负零（含室）进度计划编制时均划入基础工程基础工程完成（含检验资料）时报检做基础结构工程验收
基础结构工程验收记录
33
营销策划中心负责组织完成销售培训完成产权测量定价
34
成理中心完成桩基施工单位土方施工单位结算工作做合节点造价统计工作施工程中审核节点造价付款审核
结算资料
（桩基）工程结算单（土方）工程结算单
35
ZD
五层结顶
36
ZD
发展中心开发部房产理部门沟通协调办理预售登记房产理部门核发商品房预售许证
提供资料（证明材料）：
已交付全部土权出金取土权证书
持建设工程规划许证施工许证
提供预售商品房计算投入开发建设资金达工程建设总投资25已确定施工进度竣工交付日期
公司营业执资质等级证书
工程施工合
商品房预售方案
商品房预售许证
37
砌体工程完成
38
ZD
项目部（项目公司）协调组织建筑工程体结构验收
体结构关证明资料
原材料复验报告
混凝土批浇筑试验资料
施工程控制资料
关资料
建筑工程体结构验收记录
39
招标采购中心组织完成装饰材料保温材料安装设备电缆电线等合约定材料指定（供应）
异项目公司总公司招标采购中心全程监督完成项工作
甲指（供）材料确认单
40
ZD
装饰装修工程完成外架拆
41
室外网等配套工程进场施工
42
景观道路施工
43
发展中心开发部沟通协调关政府职部门进行分项验收（消防防规划档案环评）异项目项目公司导总公司发展中心开发部全力提供支持
分项验收报告
44
项目部（项目公司）做工程资料准备工作物业公司开始介入验房
45
ZD
发展中心开发部沟通协调质监部门组织项目综合验收做竣工备案异项目项目公司导总公司发展中心开发部全力提供支持
项环检工作完成取合格资料
项目工程资料齐全
项目工程全部结束
竣工备案证书
46
工程移交物业公司物业公司根验收标准进行验收验收发现问题书面提交项目部（项目公司）项目部（项目公司）安排整改落实
47
物业公司理方准备工作（交房方案交房附图交房道具等）营销部核项目部（项目公司）全力配合
48
ZD
交房 物业公司导项目部（项目公司）营销策划中心全力配合必时取总公司关领导（关员）全力支持
49
营销策划中心（营销部）交房前做房源销控完成商品房销售计划
50
物业公司受理交房业类投诉进行分类处理
51
项目公司根业投诉工程质量问题组织维修
项目物业进行交接负责组织关参战单位召开移交会议明确移交责
项目移交资料目录
施工单位质保金质保期明细表
52
项目进入正常物业理程序
编制房产开发流程计划作业指引
（项目）
1 目
11 目：明确公司项目开发流程计划编制审核发布流程确保项目运作计划性科学性严谨性
12 作：通流程计划实施项目中百环节高效序协调工作达预定目标项目完成张记录着历次实际进度前锋线调整痕迹流程计划整项目进度理作出评价检讨原计划编制科学性准确性计划理提供
2 适范围
指引适房产公司新项目开发全流程编制工作
3 定义 （暂）
4 职责
产事业部总理：负责批准计划批准计划调整
岗位： 计划理中心负责 工程理中心负责总监协商致前提负责落实项目前期策划阶段计划编制优化程检查调整
负责工程师：设计理中心成理中心协商致前提负责落实项目实施阶段计划编制优化程检查调整
协岗位 工程理中心负责总监：分计划理中心提供分范围进度目标调整意见
办岗位 营销策划 负责标准流程计划基础项目性特点编制网络计划根负责总监意见修改完善
项目理：计划实施程中根具体情况提出调整意见关负责总监批示报总理批准
5 程序
51 根公司通计划模板标准图式项目目标求计划理中心土中标十天组织完成编制**项目开发流程计划公司负责工程总监办交接界限规划方案定稿负责定期检查调整（半年计划调整年计划调整）遇紧急情况时检查调整
52 计划编制建议双代号座标网络计划更加直观体现环节间逻辑关系
521编制网络计划素：
5211 工作素
事件容称工作需粗细程度拆分成消耗时间时消耗资源子项目子务座标双代号网络计划中采根连线左右两圆圈表示某项工作圆圈中编号左右排列整计划中编号容许重复某号某号代表某项特定工作
5212 时间素
网络计划顶端设计排日历天单位横座标称时间坐标轴起始原点应着第项工作开始日期终点应着项工作结束日期原点设计零天数续时间座标轴刻度表示项目负责期天数
项工作开始完成需合理时间称该工作持续时间网络图中连线长度表示起始端应着该项工作时间座标开始日期结尾端应着该项工作时间座标结束日期
两相邻圆圈间时间段称时距关键路线时距工作持续时间相等非关键路线工作持续时间时距说时距里存定数量利时间空间段机动时间称该项工作时差网络图波形线表示应着时间座标合理利段时差优化网络计划时先考虑潜力
5213 逻辑素
左侧工作必须完成条件完成右侧相邻工作垂直面工作必须步完成间没先赖关系
持续时间时距相工作称关键工作始终全部关键工作连接起路线线路总工作持续时间长线路称关键线路项工作次序位置连线表示着工作相互间逻辑关系网络计划精髓果逻辑出现错误网络计划根失操作性
5214 责素
相关工作列应部门岗位水线部门岗位清楚解整项目中样序做工作件工作什时候必须开始什时候必须结束中没机动时间工作样相互制约逻辑关系等等便部门岗位事先制定操作方案配合默契做工作便级检查职责考核
522 编制网络计划点
5221 定目标工期计划工期
根计划执行信心程度目标工期适压缩作计划工期便实施程中调整留余
5222 建立座标系统（运营计划中网络设置运营计划横坐标体现项目开发节奏骤配合工作间逻辑关系）
横座标工期果天单位起始原点零终点目标工期总天数日历日期单位原点项目启动首日日期终点项目结束日期
座标部门岗位设置网络计划中工作应座标具体负责操作岗位时岗位属理层次责范围理层集决策层
5223 分解出项目具体工作落实岗位限定持续时间明确工作序逻辑关系预先列出草表限定条件直接填写座标网
5224 检查工作逻辑关系节点左右表示工作先序部分工作持续时间足时距长度波形线补足
5225 没时差关键工作粗黑线连接起形成关键路线关键路线端没超出工期持续时间相紧张关键工作适延长端超出工期持续时间尚潜力关键工作适压缩反复调整关键路线端正工期齐重新誊清图式双代号座标网络计划初步完成
53 网络计划优化调整
531 事先优化
5311 成目标进度目标质量目标三者兼顾侧重三者兼质量求结果会某工艺性工作持续时间延长材料工费增加压缩工期结果会导致资源消耗率增高工作效率降低成增加出现安全质量事概率提高削减成会击承揽企业积极性诱发偷工减料减少资源投入工期拖延计划优化三者兼顾侧重原充分体现
5312 计划优化果达预期进度目标说明预定求客观盲目需请示说服级领导加修正
532 程检查
5321 实施程中会发生种事先难预料事情实际进度发生变化定期检查时调整计划仅难免必须固定变计划作流形式装饰品
5322 程检查采前锋线方法检查时点时间座标相应刻度起画道垂直线称检查时点基准线然项工作检查时点时实际进度达前锋点连接起形成条垂直方折线条折线称实际进度前锋线前锋线曲折越说明项工作步性越差中折线段处基准线左边工作进度拖延处右边工作进度提前幅度前锋点基准线距离时间坐标轴量化前锋线宝贵信息资料应该直保留图
5323 次定期检查通前两次前锋线分析定范围项目未进度变化趋势作出定量预测某线路前两条前锋线截取线段长度（天数）前两次检查时间间隔（天数）值称进度该值11等1分表示某线路实际进展速度原计划相快慢者相等果保持实际进展速度变（进度变）难预测干天线路前锋达位置
5324 进度种方法预测未进度定局限性条水线路工作进展速度相说某工作速度定套工作道工作特持续时间较长工作（例工程结构阶段）采进度预测方法指导施工控制进度十分实
5324 检查摸清情况分析找出原预测掌握趋势明确责激励岗位责感基础提出调整意见应该胸成竹
533 时调整：调整原条线路步均衡进展仅确保工期拖延减少资源投入控制工程成样具非常重意义
5331关键工作拖延定会影响负责期常办法续项关键工作中选择项持续时间相较长资源投入率相较关键工作压缩持续时间样做利减少赶工费然改变工作逻辑关系否容易引起负责期延长
5332非关键工作拖延果仅消耗原时差然关局计划需作调整果超出时距范围发生两种情况种续关键工作势必引起关键路线改变种续非关键工作时差进行弥补计划需调整果足弥补设法量压缩持续时间避免变关键工作进入关键路线
5333关键路线实际进度计划进度提前时先确定计划负责期否缩短算缩短应续计划作新计划重新编排中工作参前已证明合理稳定速度调整持续时间求保持原计划负责期变利机会降低资源强度费方法选择续关键工作中资源占量直接费高予适延长
5334 牵涉面调整时采变应万变做法假设次检查时点前锋线基准线重合求承担项工作部门岗位行调节持续时间次检查时点前达原计划步状态
54 调整优化**项目开发流程计划（网络计划）报总裁办公会审核批准正式发布实施
6支持性文件
土出合
物业发展建议
项目运营计划
规划设计文件
营销策划方案
7相关记录
**项目开发流程计划
仅供参考
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