项目策划书范
前言
通润业苑项目初步分析感塑性非常强项目通专业营销策划操作体现出开发商实力形象更应高层市场独树帜
司长时间市场调研根市场反映出背景结合身积累验提出切合市场销售建议供贵司参考
幸成贵司合作伙伴届时根具体资料提供套系统极具行性营销策划报告飨贵司慧眼
众成伟业房产营销理限公司
目录
市场背景
二项目分析
三项目定位
四客源定位
五产品建议
六推案策略
七广告策略
八销售执行
九公司简介
十合作模式
市场背景
济南房产市场日趋规范整体处升态势市场发展程中司认分两阶段阶段市场构成素特征简析：
()九九年前动销售暴利阶段：
客源特征：高收入者追求身份位显示时市场选择范围客户购买存定盲目性
开发商特征：政府开发公司实力求严开发商实力良莠齐受传统观念束缚严重重视客源心理市场发展特性观开发追求暴利品牌意识专业销售机构极度排斥
项目特征：产品形式单(层)缺乏特色注重整体规划明显区域性特征(集中千佛山周边)
销售特征：整体营销思路盲目追求高利定价偏高效表现宣传手法注重品牌培养树立
(二)xx年振荡中走规范渡阶段
客源特征：客源层次广泛需求样化楼盘选购消费心理趋理性时散户消费逐渐成市场力
开发商特征：迫竞争压力开发商动寻求新开发理念营销策划理念逐渐接受时专业销售带先进理念影响开发商思想开始注重客源需求逐渐产定销路线拢品牌意识已增强量实力雄厚理念先进外开发企业着眼济南房产市场良发展前景进纷纷抢占济南市场时政府土资源进行统理价开始升促开发企业走出暴利阶段利润趋合理时部分资金实力弱理完善开发理念陈旧企业面严峻考验
项目特色：产品元化层时高层逐步市场认高层占领定市场份额域限制日渐破区规划趋合理特色鲜明区品质断提升
销售特色：价格趋合理市场出现整合态势营销理念专业销售机构介入逐步市场接受员日趋专业化宣传手段断翻新
述市场背景客户市场开发商方面发生较变化：
1客户需求变化
ø承受价格2500元m2楼盘客户已先期单纯追求满足居住求工程质量追求舒适性安全性私密性方转变
ø承受25004000元m2价格客户追求述求基基础更加注重楼盘性涵升值潜力区整体规划求较严格
ø承受4000元m2客户相前两种客户说已质提高选择楼盘时注重享受追求种理念涵时开发商资质楼盘知名度社区环境非常注重
2市场环境变化：
理环境：逐步破域限制市场全方位发展传统利段创品牌创品牌创段
产品环境：产品元化层力高层发展较快逐渐市场接受
中：
高层发展分三阶段：
(1)九九年开发高层社区泉景x四季花园标志高层做新开发理念进入济南市场引入南方先进营销模式进行包装策划注重前期宣传引起巨击前期销售达良效果
(2)金泰花园洪西花园明翠庭金冠花园等点式高层规模开发标志高层市场进入激烈竞争阶段时开发商追求高容积率高利润率导致高层价位偏高点式高层建筑弊端逐渐暴露点式高层呈现昙花现势态
(3)市场客源选择导次转社区化板式高层方发展日益呈现出规模化品牌化特征时代表楼盘历东花园汇苑家园
3开发商变化趋势
ø开发理念传统单模式样化性化特色化理念化方转变逐步建立品牌观念具备较强竞争意识
ø营销方面：竞争激烈带动销售手段断翻新炒绿化炒智化炒生态化炒付款方式天炒理念规模品牌营销已越越成种全程性策划行必须注重前期准备工作熟悉情况结合解客户心态
二项目分析
1基情况：
案位济南市解放路东首西济南市cid(科技商务中心区)山路市政府重点项目兴起必定会辐射周边拉动区域济繁荣东高新技术产业开发区众知名国际国公司投资案正处两发展区域中间位置交通方便段升值潜力巨
2区域消费力分析：
济水：
整体消费群体力较注重生活质量中高阶层社会层次机关工作员
着周边生活设施断完善齐全该区域集中成高档楼盘聚集破原区域消费群体范围成跨区域消费块热土
3客源定位：
案属中高档楼盘受价格限制客源面相狭窄根客源处区域社会位购房意图购房时间等差作分析：
()客源：
类客源案客源基础先期客源力司认类型：
私营业：较雄厚济基础事业相稳定广泛社交关系足够休闲时间品味享受生活新理念较强接受度着冷静思考判断二次置业段相应升值潜力较注重
政府官员：类士具较高社会位稳定收入已单位分配住宅希更私密高档生活空间类群档次安全私密区规划配套较高求
高级白领：类客户具高学历高收入特点追求高品味生活氛围突显价值部分客源社区档次配套知名度等较关心
年青成功士：部分着灵活思考较高收入社会位起点高追求现代流生活类客源选择户型例限
结：客源二次三次置业标准户型需求
(二)外客源
类客源案完成整体销售更范围更高层次树立品牌必需分类型
外驻济企业高层理员：类群外派员收入高单身注重生活品味性张扬时希温馨私密生活环境品牌段交通配套娱乐较注重
外资企业驻济高层理士：加入wto外商投资增加外理员增类客源配套交通物业理智化较注重成案期客源开发重点
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前言
通润业苑项目初步分析感塑性非常强项目通专业营销策划操作体现出开发商实力形象更应高层市场独树帜
司长时间市场调研根市场反映出背景结合身积累验提出切合市场销售建议供贵司参考
幸成贵司合作伙伴届时根具体资料提供套系统极具行性营销策划报告飨贵司慧眼
众成伟业房产营销理限公司
目录
市场背景
二项目分析
三项目定位
四客源定位
五产品建议
六推案策略
七广告策略
八销售执行
九公司简介
十合作模式
市场背景
济南房产市场日趋规范整体处升态势市场发展程中司认分两阶段阶段市场构成素特征简析：
()九九年前动销售暴利阶段：
客源特征：高收入者追求身份位显示时市场选择范围客户购买存定盲目性
开发商特征：政府开发公司实力求严开发商实力良莠齐受传统观念束缚严重重视客源心理市场发展特性观开发追求暴利品牌意识专业销售机构极度排斥
项目特征：产品形式单(层)缺乏特色注重整体规划明显区域性特征(集中千佛山周边)
销售特征：整体营销思路盲目追求高利定价偏高效表现宣传手法注重品牌培养树立
(二)xx年振荡中走规范渡阶段
客源特征：客源层次广泛需求样化楼盘选购消费心理趋理性时散户消费逐渐成市场力
开发商特征：迫竞争压力开发商动寻求新开发理念营销策划理念逐渐接受时专业销售带先进理念影响开发商思想开始注重客源需求逐渐产定销路线拢品牌意识已增强量实力雄厚理念先进外开发企业着眼济南房产市场良发展前景进纷纷抢占济南市场时政府土资源进行统理价开始升促开发企业走出暴利阶段利润趋合理时部分资金实力弱理完善开发理念陈旧企业面严峻考验
项目特色：产品元化层时高层逐步市场认高层占领定市场份额域限制日渐破区规划趋合理特色鲜明区品质断提升
销售特色：价格趋合理市场出现整合态势营销理念专业销售机构介入逐步市场接受员日趋专业化宣传手段断翻新
述市场背景客户市场开发商方面发生较变化：
1客户需求变化
ø承受价格2500元m2楼盘客户已先期单纯追求满足居住求工程质量追求舒适性安全性私密性方转变
ø承受25004000元m2价格客户追求述求基基础更加注重楼盘性涵升值潜力区整体规划求较严格
ø承受4000元m2客户相前两种客户说已质提高选择楼盘时注重享受追求种理念涵时开发商资质楼盘知名度社区环境非常注重
2市场环境变化：
理环境：逐步破域限制市场全方位发展传统利段创品牌创品牌创段
产品环境：产品元化层力高层发展较快逐渐市场接受
中：
高层发展分三阶段：
(1)九九年开发高层社区泉景x四季花园标志高层做新开发理念进入济南市场引入南方先进营销模式进行包装策划注重前期宣传引起巨击前期销售达良效果
(2)金泰花园洪西花园明翠庭金冠花园等点式高层规模开发标志高层市场进入激烈竞争阶段时开发商追求高容积率高利润率导致高层价位偏高点式高层建筑弊端逐渐暴露点式高层呈现昙花现势态
(3)市场客源选择导次转社区化板式高层方发展日益呈现出规模化品牌化特征时代表楼盘历东花园汇苑家园
3开发商变化趋势
ø开发理念传统单模式样化性化特色化理念化方转变逐步建立品牌观念具备较强竞争意识
ø营销方面：竞争激烈带动销售手段断翻新炒绿化炒智化炒生态化炒付款方式天炒理念规模品牌营销已越越成种全程性策划行必须注重前期准备工作熟悉情况结合解客户心态
二项目分析
1基情况：
案位济南市解放路东首西济南市cid(科技商务中心区)山路市政府重点项目兴起必定会辐射周边拉动区域济繁荣东高新技术产业开发区众知名国际国公司投资案正处两发展区域中间位置交通方便段升值潜力巨
2区域消费力分析：
济水：
整体消费群体力较注重生活质量中高阶层社会层次机关工作员
着周边生活设施断完善齐全该区域集中成高档楼盘聚集破原区域消费群体范围成跨区域消费块热土
3客源定位：
案属中高档楼盘受价格限制客源面相狭窄根客源处区域社会位购房意图购房时间等差作分析：
()客源：
类客源案客源基础先期客源力司认类型：
私营业：较雄厚济基础事业相稳定广泛社交关系足够休闲时间品味享受生活新理念较强接受度着冷静思考判断二次置业段相应升值潜力较注重
政府官员：类士具较高社会位稳定收入已单位分配住宅希更私密高档生活空间类群档次安全私密区规划配套较高求
高级白领：类客户具高学历高收入特点追求高品味生活氛围突显价值部分客源社区档次配套知名度等较关心
年青成功士：部分着灵活思考较高收入社会位起点高追求现代流生活类客源选择户型例限
结：客源二次三次置业标准户型需求
(二)外客源
类客源案完成整体销售更范围更高层次树立品牌必需分类型
外驻济企业高层理员：类群外派员收入高单身注重生活品味性张扬时希温馨私密生活环境品牌段交通配套娱乐较注重
外资企业驻济高层理士：加入wto外商投资增加外理员增类客源配套交通物业理智化较注重成案期客源开发重点
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