关国住房抵押贷款证券化研究—财金融
摘住房贷款证券化指银行住房抵押贷款证券化银行迅速收回滞留长期住房抵押贷款资金银行更资金周转发放住房抵押贷款银行较低成调整资产负债结构消短存长贷现象更参住房金融市场进行业务创新进行住房抵押贷款证券化开拓住房金融二级市场解决级市场身法解决关流动性资金供等系列问题进形成较完备住房金融体系文鉴运资产证券化金融创新工具出发点分析国住房抵押贷款证券化实质证国实行住房抵押贷款证券化必性提出应采取措施
关键词住房抵押贷款 住房抵押贷款证券化 措施
住房消费许发达国家导产业国已住房产业作国民济新增长点着住房体制改革进步深入住房市场银行住房低押贷款业务需求日益增强运作中断出现问题严重制约着住房产业快速发展两年国住房抵押贷款数量逐年增长住房信贷风险越越住房抵押贷款证券化作种新型融资方式国住房融资方式取突破性进展必进行制度创新积极推进住房抵押贷款证券化
住房贷款证券化实质
住房抵押贷款证券化住房抵押贷款担保发行金融市场买卖证券包括抵押贷款券抵押贷款支付担保种证券通房产抵押银行已抵押房产债权(种债权房产抵押级市场形成购买房屋消费者购买房屋作款保证银行等金融机构取贷款购买房屋时银行等金融机构形成贷法律关系)转定机构机构成千万已抵押房产债权包市场金融市场吸收资金投房产抵押银行样房产抵押级市场二级市场相通形成良性资金市场
二发展住房抵押贷款证券化必性
住房抵押贷款证券化指流动性低产生预期资金流住房抵押贷款转化成资市场流通证券程住房抵押贷款证券化国际金融领域项重金融创新市场济发达国家现已形成规模住房抵押贷款证券化市场住房抵押贷款证券化已成西方商业银行信贷资产证券化流住宅业发展住房率提高金融风险防范化解产生重深远影响国商业银行面金融创新发展趋势应实行住房抵押贷款证券化客观必性具体表现六方面
（－）利拓宽商业银行融资渠道
实行住房抵押贷款证券化银行持住房抵押贷款转化证券资市场出售投资者银行部分变现资金发放新住房抵押贷款拓宽银行筹集渠道扩银行资金源进增强银行资产扩张力90年代美国年住房抵押贷款60％通发行MBS债券提供国着住房抵押贷款规模扩资市场完善资产证券化技术发展住房抵押贷款证券化必成国商业银行筹集长期性信贷资金条渠道
（二）利降低商业银行营风险
国商业银行发放住房抵押贷款期限长达20年30年款般分期支付方式偿银行贷款债务国商业银行负债基项存款项存款中绝部分5年期定期存款活期存款资产负债期限匹配加银行运营风险着住房抵押贷款业务发展占银行贷款总额重提高种短存长贷结构性矛盾日趋突出银行陷入流动性严重足困境济发展社会稳定造成良影响通住房抵押贷款证券化低流动性贷款转化高流动性证券提高银行资产流动性时集中银行风险转移分散偏投资者实现银行风险社会化
（三）利提高商业银行盈利力
实行住房抵押贷款证券化仅扩银行资金源增强银行资产流动性银行创造新利润增长点1银行已证券化住房抵押贷款继续保留服务职包括收回贷款息贷款账户记录组织贷款抵押物拍卖相关贷款服务收取服务费银行带费收入2银行作证券包销商住房抵押贷款支持证券销售提供服务中收取定手续费3住房抵押贷款产生现金流支付证券息项费剩余银行权参剩余现金流量分配见住房抵押贷款证券化银行收入突破传统存贷款利差局限开发新收入源时述项业务反映银行资产负债表需增加银行资提高银行盈利力
（四）利加强商业银行资理
已赛尔协议关商业银行资充足率规定国商业银行资加权风险资产率低应8％（中核心资成分4％）资充足率偏低直影响国商业银行改革发展突出问题通运资产证券化技术住房抵押贷款证券化部分银行资产负债表中移出相应减少银行风险资产数量提高银行资充足率相应提升银行信等级国商业银行加强资充足率理提高资充足率采取
分子策通源外源两条渠道充实资外采取分母策通信贷资产证券化提高资充足率充足资支持贷款规模适度扩张增强银行风险承受力
（五）利完善中央银行宏观金融调控
公开市场业务中央银行调控货币供应量基工具中央银行公开市场买卖价证券政府债券国库券外住房抵押贷款证券作种流动性强收益率高优质债券成中央银行买卖证券象着国资市场完善住房抵押二级市场扩中央银行通金融市场买卖住房抵押贷款债券扩交易象加操作力度广度深度商业银行流动性进行适时调节进效调节货币供应量
（六）利推动国资市场发展
根货币市场资市场关联性住房抵押贷款证券化完善资市场条件通住房抵押贷款证券化会促进资市场发展完善方面实行住房抵押贷款证券化资市场提供投资风险现金收入稳定新型投资品种融资工具促进储蓄投资转化实现货币市场资市场接成货币市场资市场联结器金融深化助推器方面住房抵押贷款证券化项系统工程涉银行特设信托机构信评级机构证券公司资产理公司机构投资者诸方面成功运仅众参体协调配合相应政策环境法规体系实行住房抵押贷款证券化利推动国资市场发展
三国住房抵押贷款证券化措施
（）选择合适商业银行作发起
美国级住房抵押贷款市场金融机构四类储蓄贷款协会商业银行互助储蓄银行寿保险公司国商业银行发放住房抵押贷款级市场体系理家商业银行作住房抵押贷款证券化发起历史背景贷款结构银行区济发展状况家商业银行住房抵押贷款规模存着明显差异省市分行住房抵押贷款占贷款总额重银行已超20％银行足5％根规模效益原国应选择住房抵押贷款已达定规模商业银行作发起中国建设银行国开办住房贷款业务早国商业银行截2000年底该行累计发放商业性住房贷款1823亿元贷款余额1368亿元占全行项贷款10％业市场份额42％已具备住房抵押贷款证券化资产基础中国建设银行应作国住房抵押贷款证券化发起首选银行时
应选择住房抵押贷款规模较风险控制机制较完善抵押贷款操作较规范省市分行进行试点
（二）完善住房抵押贷款级市场
实行住房抵押贷款证券化必须建立住房抵押贷款二级市场住房抵押贷款二级市场建立完善住房抵押贷款级市场基础国住房抵押贷款证券化级市场完善包括两方面：1着国住房制度改革深化住房居民消费热点形成商业银行应幅度增加住房抵押贷款资金投入适应住房抵押贷款证券化资产基础客观需2建立健全住房抵押贷款风险防范机制住房抵押贷款期限长贷款持续期受种控素影响存着诸现实潜风险（违约风险利率风险提前偿付风险）种贷款风险客观存会直接间接影响住房抵押贷款预期现金收入流量稳定稳定预期现金收入流量证券化住房抵押贷款应具备首条件发行住房抵押贷款证券基础住房抵押贷款证券付息资金源现住房抵押贷款占银行贷款总额重较低种风险未充分暴露出着住房抵押贷款迅速发展占银行贷款总额重提高住房抵押贷款中风险问题日趋突出构成银行进步发展住房抵押贷款业务障碍实行住房抵押贷款证券化必须逐步扩住房抵押贷款规模时切实加强住房抵押贷款风险防范化解保证住房抵押贷款证券化正常运行健康发展
（三）组建专门住房抵押证券公司SPV
SPV作特设交易机构住房抵押贷款证券化关键参体住房抵押贷款证券化运行效率未发展着决定性影响根SPV性质职国国情出发应政府出资设立半官方SPW住房抵押证券公司：1政府出资设立充分体现政府住房金融引导扶持强化政府住房抵押贷款证券化中导作赋予SPV更高资信SPV发行住房抵押贷款证券更容易投资者接受2商业银行设立SPV存着密切母子关系容易出现商业银行SPV间关联交易住房抵押贷款真实销售SPV破产隔离住房抵押贷款证券发行产生巨负面影响政府出资设立效解决住房抵押贷款证券化中关联交易问题体制确保住房抵押贷款证券化正常运行3目前国商业银行风险防范机制完善金融市场发育成熟缺乏信贷资产证券化操作验初始阶段SPV面更运营风险SPV政府背景资金更应出现偿付危机保证住房抵押贷款证券化持续稳定发展
（四）分阶段推出品种住房抵押贷款证券
发行住房抵押贷款证券国作新生事物发行者逐步积累验投资者认识接受程国发行住房抵押贷款证券应发展阶段推出
证券品种住房抵押贷款证券化初期考虑转手抵押贷款证券作首选品种转手抵押贷款证券仅技术简单操作性强政府机构提供担保具较高安全性流动性收益性国政府抵押贷款证券化试点阶段发行转手抵押贷款证券吸引更投资者认购推动住房抵押贷款二级市场发展金融机构风险防范发行技术更复杂住房抵押贷款证券品种创造条件基础作种新推出投资工具转手抵押贷款证券发行需采取策：1应采取低面额高收益形式2应根住房抵押贷款组合期限结构收益结构相应设计证券满足投资者需3证券利率应实行浮动利率防范市场利率变动带风险4应选择规模资金实力雄厚营业绩良社会信誉度高承销中介确保证券成功发行
住房抵押贷款证券化技术日趋完善金融市场进步规范投资者逐渐成熟条件转手抵押贷款证券基础发行技术操作较复杂担保抵押贷款证券切块抵押贷款证券
（五）创造良外部环境
实行住房抵押贷款证券化仅必须具备定部条件需创造良外部环境保证住房抵押贷款证券化效实施1成立政府抵押贷款担保机构级抵押市场住房抵押贷款提供担保充条件偿贷款保证者保险者二级抵押市场住房抵押贷款组合进行强化担保提升住房抵押贷款证券信等级2加强金融市场监时力培育住房抵押贷款证券机构投资者成住房抵押贷款证券市场力军稳定器3逐步完善中介服务体系严格规范中介服务机构行住房抵押贷款证券发行流通提供保障4加强住房抵押贷款证券化法规建设形成涉住宅业银行业证券保险中介服务行业法律法规体系时加强关部门相互协调住房抵押贷款证券化利实施健康发展提供法律保障5试点阶段住房抵押贷款证券化实施税收优惠政策促进住房抵押贷款证券化全面推行
国推行住房抵押贷款证券化仅种工具创新更重实现种制度创新更金融产品创新提供动力机制满足种金融机构优化资产结构获取利润降低风险时引导社会资金流居民生活密切相关普通住宅市场拉动国民济增长
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关国住房抵押贷款证券化研究—财金融
摘住房贷款证券化指银行住房抵押贷款证券化银行迅速收回滞留长期住房抵押贷款资金银行更资金周转发放住房抵押贷款银行较低成调整资产负债结构消短存长贷现象更参住房金融市场进行业务创新进行住房抵押贷款证券化开拓住房金融二级市场解决级市场身法解决关流动性资金供等系列问题进形成较完备住房金融体系文鉴运资产证券化金融创新工具出发点分析国住房抵押贷款证券化实质证国实行住房抵押贷款证券化必性提出应采取措施
关键词住房抵押贷款 住房抵押贷款证券化 措施
住房消费许发达国家导产业国已住房产业作国民济新增长点着住房体制改革进步深入住房市场银行住房低押贷款业务需求日益增强运作中断出现问题严重制约着住房产业快速发展两年国住房抵押贷款数量逐年增长住房信贷风险越越住房抵押贷款证券化作种新型融资方式国住房融资方式取突破性进展必进行制度创新积极推进住房抵押贷款证券化
住房贷款证券化实质
住房抵押贷款证券化住房抵押贷款担保发行金融市场买卖证券包括抵押贷款券抵押贷款支付担保种证券通房产抵押银行已抵押房产债权(种债权房产抵押级市场形成购买房屋消费者购买房屋作款保证银行等金融机构取贷款购买房屋时银行等金融机构形成贷法律关系)转定机构机构成千万已抵押房产债权包市场金融市场吸收资金投房产抵押银行样房产抵押级市场二级市场相通形成良性资金市场
二发展住房抵押贷款证券化必性
住房抵押贷款证券化指流动性低产生预期资金流住房抵押贷款转化成资市场流通证券程住房抵押贷款证券化国际金融领域项重金融创新市场济发达国家现已形成规模住房抵押贷款证券化市场住房抵押贷款证券化已成西方商业银行信贷资产证券化流住宅业发展住房率提高金融风险防范化解产生重深远影响国商业银行面金融创新发展趋势应实行住房抵押贷款证券化客观必性具体表现六方面
（－）利拓宽商业银行融资渠道
实行住房抵押贷款证券化银行持住房抵押贷款转化证券资市场出售投资者银行部分变现资金发放新住房抵押贷款拓宽银行筹集渠道扩银行资金源进增强银行资产扩张力90年代美国年住房抵押贷款60％通发行MBS债券提供国着住房抵押贷款规模扩资市场完善资产证券化技术发展住房抵押贷款证券化必成国商业银行筹集长期性信贷资金条渠道
（二）利降低商业银行营风险
国商业银行发放住房抵押贷款期限长达20年30年款般分期支付方式偿银行贷款债务国商业银行负债基项存款项存款中绝部分5年期定期存款活期存款资产负债期限匹配加银行运营风险着住房抵押贷款业务发展占银行贷款总额重提高种短存长贷结构性矛盾日趋突出银行陷入流动性严重足困境济发展社会稳定造成良影响通住房抵押贷款证券化低流动性贷款转化高流动性证券提高银行资产流动性时集中银行风险转移分散偏投资者实现银行风险社会化
（三）利提高商业银行盈利力
实行住房抵押贷款证券化仅扩银行资金源增强银行资产流动性银行创造新利润增长点1银行已证券化住房抵押贷款继续保留服务职包括收回贷款息贷款账户记录组织贷款抵押物拍卖相关贷款服务收取服务费银行带费收入2银行作证券包销商住房抵押贷款支持证券销售提供服务中收取定手续费3住房抵押贷款产生现金流支付证券息项费剩余银行权参剩余现金流量分配见住房抵押贷款证券化银行收入突破传统存贷款利差局限开发新收入源时述项业务反映银行资产负债表需增加银行资提高银行盈利力
（四）利加强商业银行资理
已赛尔协议关商业银行资充足率规定国商业银行资加权风险资产率低应8％（中核心资成分4％）资充足率偏低直影响国商业银行改革发展突出问题通运资产证券化技术住房抵押贷款证券化部分银行资产负债表中移出相应减少银行风险资产数量提高银行资充足率相应提升银行信等级国商业银行加强资充足率理提高资充足率采取
分子策通源外源两条渠道充实资外采取分母策通信贷资产证券化提高资充足率充足资支持贷款规模适度扩张增强银行风险承受力
（五）利完善中央银行宏观金融调控
公开市场业务中央银行调控货币供应量基工具中央银行公开市场买卖价证券政府债券国库券外住房抵押贷款证券作种流动性强收益率高优质债券成中央银行买卖证券象着国资市场完善住房抵押二级市场扩中央银行通金融市场买卖住房抵押贷款债券扩交易象加操作力度广度深度商业银行流动性进行适时调节进效调节货币供应量
（六）利推动国资市场发展
根货币市场资市场关联性住房抵押贷款证券化完善资市场条件通住房抵押贷款证券化会促进资市场发展完善方面实行住房抵押贷款证券化资市场提供投资风险现金收入稳定新型投资品种融资工具促进储蓄投资转化实现货币市场资市场接成货币市场资市场联结器金融深化助推器方面住房抵押贷款证券化项系统工程涉银行特设信托机构信评级机构证券公司资产理公司机构投资者诸方面成功运仅众参体协调配合相应政策环境法规体系实行住房抵押贷款证券化利推动国资市场发展
三国住房抵押贷款证券化措施
（）选择合适商业银行作发起
美国级住房抵押贷款市场金融机构四类储蓄贷款协会商业银行互助储蓄银行寿保险公司国商业银行发放住房抵押贷款级市场体系理家商业银行作住房抵押贷款证券化发起历史背景贷款结构银行区济发展状况家商业银行住房抵押贷款规模存着明显差异省市分行住房抵押贷款占贷款总额重银行已超20％银行足5％根规模效益原国应选择住房抵押贷款已达定规模商业银行作发起中国建设银行国开办住房贷款业务早国商业银行截2000年底该行累计发放商业性住房贷款1823亿元贷款余额1368亿元占全行项贷款10％业市场份额42％已具备住房抵押贷款证券化资产基础中国建设银行应作国住房抵押贷款证券化发起首选银行时
应选择住房抵押贷款规模较风险控制机制较完善抵押贷款操作较规范省市分行进行试点
（二）完善住房抵押贷款级市场
实行住房抵押贷款证券化必须建立住房抵押贷款二级市场住房抵押贷款二级市场建立完善住房抵押贷款级市场基础国住房抵押贷款证券化级市场完善包括两方面：1着国住房制度改革深化住房居民消费热点形成商业银行应幅度增加住房抵押贷款资金投入适应住房抵押贷款证券化资产基础客观需2建立健全住房抵押贷款风险防范机制住房抵押贷款期限长贷款持续期受种控素影响存着诸现实潜风险（违约风险利率风险提前偿付风险）种贷款风险客观存会直接间接影响住房抵押贷款预期现金收入流量稳定稳定预期现金收入流量证券化住房抵押贷款应具备首条件发行住房抵押贷款证券基础住房抵押贷款证券付息资金源现住房抵押贷款占银行贷款总额重较低种风险未充分暴露出着住房抵押贷款迅速发展占银行贷款总额重提高住房抵押贷款中风险问题日趋突出构成银行进步发展住房抵押贷款业务障碍实行住房抵押贷款证券化必须逐步扩住房抵押贷款规模时切实加强住房抵押贷款风险防范化解保证住房抵押贷款证券化正常运行健康发展
（三）组建专门住房抵押证券公司SPV
SPV作特设交易机构住房抵押贷款证券化关键参体住房抵押贷款证券化运行效率未发展着决定性影响根SPV性质职国国情出发应政府出资设立半官方SPW住房抵押证券公司：1政府出资设立充分体现政府住房金融引导扶持强化政府住房抵押贷款证券化中导作赋予SPV更高资信SPV发行住房抵押贷款证券更容易投资者接受2商业银行设立SPV存着密切母子关系容易出现商业银行SPV间关联交易住房抵押贷款真实销售SPV破产隔离住房抵押贷款证券发行产生巨负面影响政府出资设立效解决住房抵押贷款证券化中关联交易问题体制确保住房抵押贷款证券化正常运行3目前国商业银行风险防范机制完善金融市场发育成熟缺乏信贷资产证券化操作验初始阶段SPV面更运营风险SPV政府背景资金更应出现偿付危机保证住房抵押贷款证券化持续稳定发展
（四）分阶段推出品种住房抵押贷款证券
发行住房抵押贷款证券国作新生事物发行者逐步积累验投资者认识接受程国发行住房抵押贷款证券应发展阶段推出
证券品种住房抵押贷款证券化初期考虑转手抵押贷款证券作首选品种转手抵押贷款证券仅技术简单操作性强政府机构提供担保具较高安全性流动性收益性国政府抵押贷款证券化试点阶段发行转手抵押贷款证券吸引更投资者认购推动住房抵押贷款二级市场发展金融机构风险防范发行技术更复杂住房抵押贷款证券品种创造条件基础作种新推出投资工具转手抵押贷款证券发行需采取策：1应采取低面额高收益形式2应根住房抵押贷款组合期限结构收益结构相应设计证券满足投资者需3证券利率应实行浮动利率防范市场利率变动带风险4应选择规模资金实力雄厚营业绩良社会信誉度高承销中介确保证券成功发行
住房抵押贷款证券化技术日趋完善金融市场进步规范投资者逐渐成熟条件转手抵押贷款证券基础发行技术操作较复杂担保抵押贷款证券切块抵押贷款证券
（五）创造良外部环境
实行住房抵押贷款证券化仅必须具备定部条件需创造良外部环境保证住房抵押贷款证券化效实施1成立政府抵押贷款担保机构级抵押市场住房抵押贷款提供担保充条件偿贷款保证者保险者二级抵押市场住房抵押贷款组合进行强化担保提升住房抵押贷款证券信等级2加强金融市场监时力培育住房抵押贷款证券机构投资者成住房抵押贷款证券市场力军稳定器3逐步完善中介服务体系严格规范中介服务机构行住房抵押贷款证券发行流通提供保障4加强住房抵押贷款证券化法规建设形成涉住宅业银行业证券保险中介服务行业法律法规体系时加强关部门相互协调住房抵押贷款证券化利实施健康发展提供法律保障5试点阶段住房抵押贷款证券化实施税收优惠政策促进住房抵押贷款证券化全面推行
国推行住房抵押贷款证券化仅种工具创新更重实现种制度创新更金融产品创新提供动力机制满足种金融机构优化资产结构获取利润降低风险时引导社会资金流居民生活密切相关普通住宅市场拉动国民济增长
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