旅游项目行性研究理实践
摘 文述旅游项目行性研究特征．分析目前行性研究工作常见问题剖析通审批目编造行性动机
1引言
1978年中国旅游景点建设迅速发展初然风景区开发文物古迹修缮深圳锦绣中华标志造旅游景观掀起建设热潮继引发影视城健身娱乐观光农业等新题旅游项目建设热潮中然项目取巨成功相项目投资失败决策失误深圳市第现代化游乐场深圳湾游乐场耗资 6000万港元占 02方公里1984年6月试营业久陷入严重亏损1990年作价300万元拆转卖
分析项目失败原营理足行性研究未起应关作鉴重视旅游项目行性研究开展理总结方法提炼颇具紧迫性现实意义
2旅游项目行性研究六特性
工业项目相较旅游项目行性研究存三性报告体系致相研究求致相评价指标构成致相行业特征决定旅游项目行性研究存许值注意特性集中表现六方面：
21旅游项目行性机制重点
工业项目行性研究中根子原燃料技术水两者决定技术行性市场旅游项目原燃料没赖性根子题设计区位三者决定市场前景（核心子）进决定财务效益社会效益国民济效益（指标子）(图1）
22区位需着力分析研究
旅游项目产品移动（复制）景观娱乐消费特征广游客离开常注达旅游
项目购买消费距离阻抗成产品销售重影响素客源般呈现距离衰减现象旅游项目市场空间呈现心集聚网络扩散导致区位具重意义
项目区位分第选址（宏观区位）第二选址（微观区位）旅游项目市场吸引力距离衰减宏观区位题创意相列两决定性子城市济水（旅游消费水）常住口流动口（潜游客量）交通便捷度（克距离阻抗力）市域周边景点竞争状况低级旅游项目外流动口吸引力单面市场第选址更重微观区位旅游项目距城市路途时间决定属日游范围两日游范围者市场规模远远前者旅游项目必须注意项目间关系方面量避免类题项目距离重复建设恶性竞争方面注意异类题项目组合成游线促销．项目集聚时考虑游客旅游时间限制旅游消费限制注意集聚适合旅游项目规模设计需微观选址时形定起伏便营建种景观旅游项目行性研究报告中应注意充分进行区位条件研究客观全面反映区位条件
23旅游项目产品单品牌忠诚度低建设风险
般企业产品品牌品种．抵御市场风险定作旅游项目品十分单观光娱乐产品品牌旦市场萧条受影响新景观塑造娱乐设施引进均耗资巨．果部分更新难造成形象革新市场带动力限
般产品推出市场具重复消费性质旅游景点数景区游客重游率低（少数低价位休闲性城市公园外）（1）景点观光功观光产品天然局限性回头客少游次失新奇感吸引力（2）旅游业发展迅速选择出控景点（3）数新建景点门票综合消费求高游客体中工薪阶层旅游时期值较高决定较慎重（4）游客某特定景点象生活品样具备重复消费必性生态旅游宗教健身戏水等题项日参性高娱乐项目定力吸引游客重复消费种消费频度远远工业产品尤日常生活品
距离阻抗重县消费沃作目前少旅游项目市场表现出开业轰动衰落投资风险．行性研究中应强化风险研究确定性研究
24市场前景具旅游行业身特殊性
旅游客源市场前景开业时机关系（抓住社会热点做文章少量短快式型项目较受影响）决定题设计区位．题区位项目具客源规模设计手法旅游项目基市场发展曲线陈列观光型表演欣赏型两种设计手法旅游景点重游率低客源量般开业高潮直接成熟期开始呈现逐渐降曲线体参型设计旅游项目（包括戏水宗教健身等种题）重游率高般表现出引入期成长期成熟期市场发展特征．点项目行性研究中市场预测十分重
25旅游项目营期需具体分析
般言项目财务计算期取决生命周期生命周期分然．周期（部分设备报废年限）技术生命周期（核心技术更新淘汰年限）市场生命周期（足吸引门拥见模游客年限）者计算标准年利润率降银行利率持生命周期20年时财务计算期20年计否应指际中选择数值计笔者认旅游项目行性研究工作中前实践类持续需求题项目海滨渡假村宗教旅游项目海水浴场戏水乐园等生命周期较长应 20年计算参性强般观赏型题园 10年生命周期计方性型旅游项目（西游记宫类）5年生命周期测算财务效益
26行业指标值
作投资项目行性研究中均需财务效益定标准相旅游项目净现值千零外部收益率等盈利力指标应机械搬工业项目应采旅游业实际数值举例言中国旅游行业年投资利润1991年15％数值成建旅游项目属效益良般较差指标
3前旅游项目行性研究中常见问题
行性研究命项目投资决策提供科学客观准确关重灵魂分析目前诸旅游项目行性研究报告存问题缺陷影响行性研究精度集中表现
（1）忽视周边区类旅游资源项目存作客观竞争势态分析谈优势强项劣势足轻描淡写避谈
（2）未明确指出项目目标市场体什域什层面未通目标市场调查类似项目区总量例等预测方法确定项目客源量发展趋势观臆断市场盲目乐观意夸
（3）脱离区济水实际提高景区均消费水准
（4）旅游景区市场规律缺乏解观臆断项目客源量逐年升
（5）延长项目财务计算期工业项目商业项目行性报告般均ZO年计算期行业发展条件旅游建设项目目前律20年计算脱离实际
（6）意夸缩投资规模夸造声势力求形成开业轰动效应具体做法提高土价格周边房产开发投资全部包括进缩投资规模开发商采取化整零分期建设等手段缩投资规模通部分项目马造成定事实
4变行性批性观动机
旅游项目行性研究中失误水够造成更态度严谨造成承担单位政府部门明知风险甚行时机尚成熟情况违背行性研究应客观原获准批建目生编硬造种报告称批性报告究观动机分种：
（1）投资商建设旅游项目名义获取皮炒作房产区力鼓励发展旅游项目投资商手段获块段建设量花园墅住宅区综合性厦原先图纸旅游项目建角落甚影踪
（2）政府关部门建设旅游项目名义占某段区位良成林业渔业交通旅游 等众部门投资商争夺建设旅游项目名义抢占势成必然
（3）承担单位受投资商委托失应客观立场旅游项目行性报告进行观编制
（4）相邻城市抢声势抢时机条件相似位邹相城市间避免邻城市抢先建设某型旅游项目致身动先发制造声势城市甚项目编出两行性报告公开外报告进行设计干年条件成熟付诸建设
（5）政府关部门领导欲招商引资身成绩抱着吸引资金成功吸引损失心理投资商财务效益关心种情况行性报告性然高
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摘 文述旅游项目行性研究特征．分析目前行性研究工作常见问题剖析通审批目编造行性动机
1引言
1978年中国旅游景点建设迅速发展初然风景区开发文物古迹修缮深圳锦绣中华标志造旅游景观掀起建设热潮继引发影视城健身娱乐观光农业等新题旅游项目建设热潮中然项目取巨成功相项目投资失败决策失误深圳市第现代化游乐场深圳湾游乐场耗资 6000万港元占 02方公里1984年6月试营业久陷入严重亏损1990年作价300万元拆转卖
分析项目失败原营理足行性研究未起应关作鉴重视旅游项目行性研究开展理总结方法提炼颇具紧迫性现实意义
2旅游项目行性研究六特性
工业项目相较旅游项目行性研究存三性报告体系致相研究求致相评价指标构成致相行业特征决定旅游项目行性研究存许值注意特性集中表现六方面：
21旅游项目行性机制重点
工业项目行性研究中根子原燃料技术水两者决定技术行性市场旅游项目原燃料没赖性根子题设计区位三者决定市场前景（核心子）进决定财务效益社会效益国民济效益（指标子）(图1）
22区位需着力分析研究
旅游项目产品移动（复制）景观娱乐消费特征广游客离开常注达旅游
项目购买消费距离阻抗成产品销售重影响素客源般呈现距离衰减现象旅游项目市场空间呈现心集聚网络扩散导致区位具重意义
项目区位分第选址（宏观区位）第二选址（微观区位）旅游项目市场吸引力距离衰减宏观区位题创意相列两决定性子城市济水（旅游消费水）常住口流动口（潜游客量）交通便捷度（克距离阻抗力）市域周边景点竞争状况低级旅游项目外流动口吸引力单面市场第选址更重微观区位旅游项目距城市路途时间决定属日游范围两日游范围者市场规模远远前者旅游项目必须注意项目间关系方面量避免类题项目距离重复建设恶性竞争方面注意异类题项目组合成游线促销．项目集聚时考虑游客旅游时间限制旅游消费限制注意集聚适合旅游项目规模设计需微观选址时形定起伏便营建种景观旅游项目行性研究报告中应注意充分进行区位条件研究客观全面反映区位条件
23旅游项目产品单品牌忠诚度低建设风险
般企业产品品牌品种．抵御市场风险定作旅游项目品十分单观光娱乐产品品牌旦市场萧条受影响新景观塑造娱乐设施引进均耗资巨．果部分更新难造成形象革新市场带动力限
般产品推出市场具重复消费性质旅游景点数景区游客重游率低（少数低价位休闲性城市公园外）（1）景点观光功观光产品天然局限性回头客少游次失新奇感吸引力（2）旅游业发展迅速选择出控景点（3）数新建景点门票综合消费求高游客体中工薪阶层旅游时期值较高决定较慎重（4）游客某特定景点象生活品样具备重复消费必性生态旅游宗教健身戏水等题项日参性高娱乐项目定力吸引游客重复消费种消费频度远远工业产品尤日常生活品
距离阻抗重县消费沃作目前少旅游项目市场表现出开业轰动衰落投资风险．行性研究中应强化风险研究确定性研究
24市场前景具旅游行业身特殊性
旅游客源市场前景开业时机关系（抓住社会热点做文章少量短快式型项目较受影响）决定题设计区位．题区位项目具客源规模设计手法旅游项目基市场发展曲线陈列观光型表演欣赏型两种设计手法旅游景点重游率低客源量般开业高潮直接成熟期开始呈现逐渐降曲线体参型设计旅游项目（包括戏水宗教健身等种题）重游率高般表现出引入期成长期成熟期市场发展特征．点项目行性研究中市场预测十分重
25旅游项目营期需具体分析
般言项目财务计算期取决生命周期生命周期分然．周期（部分设备报废年限）技术生命周期（核心技术更新淘汰年限）市场生命周期（足吸引门拥见模游客年限）者计算标准年利润率降银行利率持生命周期20年时财务计算期20年计否应指际中选择数值计笔者认旅游项目行性研究工作中前实践类持续需求题项目海滨渡假村宗教旅游项目海水浴场戏水乐园等生命周期较长应 20年计算参性强般观赏型题园 10年生命周期计方性型旅游项目（西游记宫类）5年生命周期测算财务效益
26行业指标值
作投资项目行性研究中均需财务效益定标准相旅游项目净现值千零外部收益率等盈利力指标应机械搬工业项目应采旅游业实际数值举例言中国旅游行业年投资利润1991年15％数值成建旅游项目属效益良般较差指标
3前旅游项目行性研究中常见问题
行性研究命项目投资决策提供科学客观准确关重灵魂分析目前诸旅游项目行性研究报告存问题缺陷影响行性研究精度集中表现
（1）忽视周边区类旅游资源项目存作客观竞争势态分析谈优势强项劣势足轻描淡写避谈
（2）未明确指出项目目标市场体什域什层面未通目标市场调查类似项目区总量例等预测方法确定项目客源量发展趋势观臆断市场盲目乐观意夸
（3）脱离区济水实际提高景区均消费水准
（4）旅游景区市场规律缺乏解观臆断项目客源量逐年升
（5）延长项目财务计算期工业项目商业项目行性报告般均ZO年计算期行业发展条件旅游建设项目目前律20年计算脱离实际
（6）意夸缩投资规模夸造声势力求形成开业轰动效应具体做法提高土价格周边房产开发投资全部包括进缩投资规模开发商采取化整零分期建设等手段缩投资规模通部分项目马造成定事实
4变行性批性观动机
旅游项目行性研究中失误水够造成更态度严谨造成承担单位政府部门明知风险甚行时机尚成熟情况违背行性研究应客观原获准批建目生编硬造种报告称批性报告究观动机分种：
（1）投资商建设旅游项目名义获取皮炒作房产区力鼓励发展旅游项目投资商手段获块段建设量花园墅住宅区综合性厦原先图纸旅游项目建角落甚影踪
（2）政府关部门建设旅游项目名义占某段区位良成林业渔业交通旅游 等众部门投资商争夺建设旅游项目名义抢占势成必然
（3）承担单位受投资商委托失应客观立场旅游项目行性报告进行观编制
（4）相邻城市抢声势抢时机条件相似位邹相城市间避免邻城市抢先建设某型旅游项目致身动先发制造声势城市甚项目编出两行性报告公开外报告进行设计干年条件成熟付诸建设
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