房产企业特殊济业务会计处理
房产开发企业营活动业务
房产房产产总称房产开发土房屋合起开发土房屋分开开发房产开发企业事房产开发营企业房产产品生产者房产商品营者进行业务：
1．土开发营
企业偿获土开发完成偿转单位行组织建造房屋设施然作商品作价出售开展土出租业务
2．房屋开发营
房屋开发指房屋建造房屋营指房屋销售出租企业开发完成土继续开发房屋开发完成作商品作价出售出租企业开发房屋途分商品房出租房济适房安置房代建房等
3．城市根底设施公配套设施开发
4．代建工程开发
代建工程开发企业接受政府单位委托代开发工程
二房产开发企业营特点
房产开发企业生产营施工企业营特点点：
1．开发营方案性
企业征土建设房屋根底设施设施应严格控制国家方案范围规划征设计施工配套理六统〞原企业建设方案销售方案进行开发营
2．开发产品商品性
房产开发企业产品全部作商品进入市场供需双方合协议规定价格市场价格作价转销售
3．开发营业务复杂性
谓复杂性包括两方面：
（1）营业务容复杂
企业土房屋开发外建设相应根底设施公配套设施营业务囊括征拆迁勘察设计施工销售售效劳全程
（2）涉面广济象
企业仅购销关系设备材料物资供单位等发生济工程发包招标勘察设计单位施工单位发生济受托代建开发产品出租开发产品等委托单位承租单位发生济会商品房代销物业理中介公司物业理公司发生济
外协议转招投标拍卖取土权国土资源理部门土相关单位发生济关系开发房产工程工程房产企业发生济关系
4．开发建设周期长投资数额
开发产品规划设计开始行性研究征拆迁安置补偿七通建筑安装配套工程绿化环卫工程等开发阶段少年数年全部完成外述开发阶段需投入量资金加开发产品身造价高需断投入量资金 www shu 中国资料库载
5．营风险
开发产品单位价值高建设周期长负债营程度高确定素旦决策失误销路畅造成量开发产品积压企业资金周转灵导致企业陷入困境
6房产行业商品房预售制度
根中华民国第八届全国常委会第八次会议通中华民国城市房产理法建设部公布城市商品房预售理方法规定1995年1月1日开始实施房产商品房预售制国家房产行业政策扶持
三特殊济业务会计处理
房产开发企业营活动特殊性形成般工业商业企业特殊济活动带会计核算特殊处理〔包括税务处理特殊性〕
房产开发企业般工业商业企业特殊济事项包括：
〔〕关销售开发产品收入确实认问题
1现房销售收入确认条件
房产开发企业开发建造出售住宅商业房建筑物附着物配套设施等应根收入源性质销售方式开发产品完工关部门验收合格作完工产品开发产品完工售房合关条款办理移交手续应原确认销售收入实现
〔1〕 采次性全额收款方式销售开发产品应实际收讫价款取索取价款证〔权利〕时确认销售收入实现
例1
次性全额收购房款售房合办理关商品房移交手续应作账务处理：
：银行存款—××银行
贷：营收入〔营业务收入〕
企业税年度纳税申报时应全年发生房屋销售收入填列企业税年度纳税申报表表第1行次填入企业税年度纳税申报表附表〔销售收入明细表〕第5行次
表第1行次全部填报容：营业务收入销售材料废料废旧物资收入形资产转收入租赁收入出租出包装物收入〔包括逾期押金收入〕产委托加工产品视销售收入
销售收入明细表该第5行次〔房产开发业务收入〕全部填列容：包括建设场〔土〕销售收入商品房销售收入配套设施销售收入代建工程〔代建房〕收入商品房售效劳收入出租房租金收入
：营税金附加
贷：应交税金—应交营业税〔营收入5计缴〕
应交税金—应交城市维护建设税〔应交营业税7计缴〕
应交款—应交教育费附加〔应交营业税4计缴〕
企业税年度纳税申报时应全年发生营税金附加填入企业税年度纳税申报表表第13行次该第13行次填报全部部：企业销售〔营业〕收入业务应负担营业税消费税城市维护建设税资源税土增值税教育费附加等
〔2〕采分期付款方式销售开发产品应销售合协议约定付款日期确认销售收入实现付款方提前付款实际支付时确认销售收入实现
销售合协议确认销售收入实现时账务处理例1相
〔3〕采银行揭方式销售开发产品首付款应实际收日确认收入实现余款银行揭贷款办理转账日确认收入实现
揭购房相关手续
①填制住房抵押贷款申请书〞式两份
②提供证明资料：
A款参款亲属身份证户口原件复印件款配偶属户口提供婚姻证明
B款外居民条件外须提供户籍理部门开户籍证明原件暂住证
C款单位事劳资部门提供收入情况证明
D款提供筹局部购房资金证明
E款售房单位签订预售合〔期房〕售房合〔现房〕中外销商品房合须公证销商品房售房合需商品房商品房交易中心登记
③程序
A提出贷款申请→贷款审批→签订
B抵押款合→办理公证抵押登记
C发放贷款→贷款利息→取回产权证
采银行揭方式销售开发产品首付款实际收日余款银行揭贷款办理转账日确认收入实现时账务处理例1相
〔4〕采取委托方式销售开发产品应原确认收入实现：
①采取支付手续费方式委托销售开发产品应实际销售额收代销单位代销清单时确认收入实现
根2003年8月1实施江苏省房产中介收费理方法规定商品房销售代理费：中介效劳企业受商品房开发（建设）单位委托代理销售商品房成交价格总额0412％开发（建设）单位收取代理费实行独家代理销售超成交价格总额25％委托方收取代理费
例2
实际销售额收代销单位代销清单时确认收入实现应作账务处理
：应收账款〔银行存款—××银行〕
贷：营收入〔营业务收入〕
：营税金附加
贷：应交税金—应交营业税〔营收入5计缴〕
应交税金—应交城市维护建设税〔应交营业税7计缴〕
应交款—应交教育费附加〔应交营业税4计缴〕
中介效劳企业支付商品房销售代理费时：
：销售费〔营业费〕
贷：银行存款—××银行
企业税年度纳税申报时应全年发生销售佣金填列企业税年度纳税申报表表第14行次填入企业税年度纳税申报表附表三〔理费销售费明细表〕第3列第18行次〔销售费销售佣金〕
表第14行次全部填报容：填报期发生理费销售费已计入销售〔营业〕钱〞关费重复扣
佣金会计核算：采权责发生制处理
资企业：扣方法第53条规定允许扣佣金必须时具备非雇员非公务员非回扣非贿赂
第必须具独立事中介效劳单位：国税函[2004]1002号
第二必须支付价款取合法〔营业税专发票〕
第三支付佣金超效劳金额5
②采取视买断方式委托销售开发产品应合协议规定价格收代销单位代销清单时确认收入实现
例3
：应收账款〔银行存款—××银行〕
贷：营收入〔营业务收入〕
：营税金附加
贷：应交税金—应交营业税〔营收入5计缴〕
应交税金—应交城市维护建设税〔应交营业税7计缴〕
应交款—应交教育费附加〔应交营业税4计缴〕
③采取包销方式委托销售开发产品应包销合协议约定价格付款日确认收入实现包销方提前付款实际付款日确认收入实现
该方式销售实现时账务处理例1相
④采取基价〔保底价〕实行超基价双方分成方式委托销售开发产品应基价加超基价分成例计算价格收代销单位代销清单时确认收入实现
该方式销售实现时财务处理例1相
〔5〕局部商品房采取带装修销售方式进行销售应原确认收入实现
①带装修商品房销售合果装修商品房销售局部应该商品房装修竣工验收合格交付客户确认销售收入实现
②果商品房销售合装修合分二销售收入包括商品房销售收入装修销售收入独立应视作两笔交易商品房销售装修业务分确认销售收入实现
税法规定：分二份合房屋销售行前发生装修支出律销售动产税目征税
房产开发企业行开发商品房销售采取完工百分法确认收入符合建造合条件撤销建造合情况完工百分法确认房产开发业务收入
2期房销售
〔1〕企业销售未完工开发产品取收入〔包括定金〕作预售收入
〔2〕预售房屋工程进度应达层结构封顶高层体结构完成23房产开发企业方求购房办理揭贷款手续相关收入确认时间现房揭销售相
〔3〕房产开发企业销售代理企业进行商品房预售应开户商业银行设立商品房预售款专控账户〔应作企业会计核算标准化理建议〕商品房预售款项标准化理应存入专控账户〔专控开户行全年方发生额合计数应预收账款预收购售款〞贷方发生额合计数相符〕相应工程建设房产开发工程贷款
〔4〕企业应开发工程设置明细账进行销售收入预售收入核算
〔6〕账务处理：
①企业收预售收入〔预收购房款包括揭购房银行转入款项〕时：
例4
：现金〔银行存款〕
贷：预收账款—预售收入－××工程
时规定计算预缴营业税城市维护建设税教育费附加土增值税企业税：
：预收账款—预售收入－××工程预缴企业税
预收账款—预售收入—××工程预缴营业税
预收账款—预售收入—××工程预缴城市维护建设税
预收账款—预售收入—××工程预缴教育费附加
预收账款—预售收入—××工程预缴土增值税
贷：应交税金—××工程预交税
应交税金—预售收入—××工程预缴营业税
应交税金—预售收入—××工程预缴城市维护建设税
应交款—预售收入—××工程预缴教育费附加
应交税金—预售收入—××工程预缴土增值税
②企业规定交时：
：应交税金—××工程预交税
应交税金—预售收入—××工程预缴营业税
应交税金—预售收入—××工程预缴城市维护建设税
应交款—预售收入—××工程预缴教育费附加
应交税金—预售收入—××工程预缴土增值税
贷：银行存款—××银行
③预售商品房确认销售收入实现时：
：银行存款应收账款〔补交差额局部〕
预收账款—预售收入－××工程〔预售收入局部〕
贷：营收入营业务收入〔全部房款〕
期房交付客户收购房余款时标准账务处理应贷记预收账款预收售房款〞科目然该全部房款转入营业务收入科目
④回已预缴营业税城建税教育费附加土增值税企业税：
：应交税金－应缴税
应交税金—应缴营业税
应交税金—应缴城市维护建设税
应交款—应缴教育费附加
应交税金—应缴土增值税
贷：预收账款—预售收入－××工程预缴税
预收账款—预售收入—××工程预缴营业税
预收账款—预售收入—××工程预缴城市维护建设税
预收账款—预售收入—××工程预缴教育费附加
预收账款—预售收入—××工程预缴土增值税
〔该科目贷方发生额反映企业预售收入－××工程结转销售收入应已回预缴税款营业税城市维护建设税教育费附加土增值税〕
〔5〕预收购房款情况存问题：
①长期入账情况：收取购房定金时〔类似定金性质〕否存制证暂时入账现象特关注账龄三年预收账款否存应转收入未转收入情况
②入错账：关注应付账款应付款应收账款应收款科目贷方发生额否存属预收购房款业务施工单位材料供单位工程款材料款抵购房款否作预收购房款处理
③跨期入账：关注揭银行银收企未收未达事项年末应关注银行已收企业未收未达事项
税务机关房产行业检查预售房款时必时应抽取购房合进行核
3开发产品先出租出售应原确认收入实现：
〔1〕售开发产品转作营性资产先营性租赁方式租出融资租赁方式租出出售租赁期间取价款应租金确认收入实现出售时销售资产确认收入实现
〔2〕售开发产品时租赁方式租出租赁期间取价款应租金确认收入实现出售时销售开发产品确认收入实现
〔3〕账务处理
出租开发产品指出租营土房屋等开发产品盈利收取租金方式逐步实现
核算企业出租营土房屋等摊销情况开发企业应设置出租开发产品〞总分类账户设出租产品〞出租产品摊销〞两二级账户中：
出租产品〞二级账户核算出租开发产品原始价值方登记出租土房屋原始价值贷方登记改变出租开发产品途外销售出租开发产品原始价值方余额反映实际出租土房屋原始价值
出租产品摊销〞二级账户核算实际出租开发产品摊销价值贷方登记月计提出租产品摊销价值方登记改变出租产品途外销售出租产品时销出租开发产品已摊销价值贷方余额反映实际出租土房屋等出租开发产品累计摊销价值
出租土房屋企业应建立出租产品卡片〞出租产品类土（房屋）编号承租单位等进行明细核算详细记录出租产品点结构层次面积租金单价等情况
江苏省方税务局补充意见
关开发产品出租问题
1企业开发产品时出售时期间视销售
时指超年具体判断方法：开发产品已距开发产品完工日满年
超年应视销售
2通知第条第〔五〕项第2点中时租赁指租赁期超年超年应转营性资产视销售〔企业税视销售非营业税视销售〕
3开发产品转营性资产资产税务处理中应视销售价格计价出售时销售固定资产确认收入实现
4企业开发工程立项时作营性资产作建固定资产视销售资产税务处理中实际发生钱计价
关视销售价格计算
收入＝开发产品钱×〔1＋钱利润率〕÷〔1－营业税税率〕
①出租开发产品增加核算
例5
企业开发完成出租土房屋应签订出租合协议土房屋实际钱转入出租开发产品
：出租开发产品——出租产品
贷：开发产品——××工程
②收开发产品租赁收入时：
例6
：银行存款—××银行〔现金〕
贷：营业务收入〔业务收入〕
时营业税—租赁税目规定计提项税费〔具体分录略〕
③出租开发产品摊销核算
例7
出租开发产品租赁营期间损耗等原价值会逐渐减少企业应根出租开发产品原始价值净残值预计摊销年限〔固定资产房屋建筑物折旧年限处理〕计算损耗价值月摊销计入营业务钱出租开发产品摊销额计算公式：
出租开发产品年摊销率＝〔1－净残值率〕预计摊销年限×100
出租开发产品月摊销率出租开发产品年摊销率÷12
出租开发产品月摊销额＝应计提摊销出租开发产品原始价值×该出租开发产品月摊销率
企业月计提出租产品摊销时：
：营业务钱—出租产品〔业务支出〕
贷：出租开发产品—出租产品摊销
④出租开发产品修理核算
例8
出租开发产品租赁期间发生修理支出
修理支出金额
：营业务钱—出租产品〔业务支出〕
贷：银行存款—××银行〔现金〕
修理支出金额较均衡月钱负担
：摊费—出租产品修理费
贷：银行存款—××银行〔现金
：营业务钱—出租产品〔业务支出〕
贷：摊费—出租产品修理费
修理支出金额较转入摊费〞会计科目应年摊完毕
企业税年度纳税申报时应全年发生房屋销售钱填列企业税年度纳税申报表表第12行次
表第12行次全部填报容：填报种营业务直接间接钱销售材料脚料废料废旧物资发生相关钱形资产转直接支出取租赁收入发生费出租出包装物钱产委托加工产品视销售结转相关钱
⑤出租开发产品减少核算
企业改变出租产品途作商品外销售应销售实现时售价作账务处理：
记银行存款〞应收账款〞账户贷记营业务收入——商品房销售〞账户时出租产品摊余价值记营业务钱〞账户出租产品累计已提摊销额记出租开发产品——出租产品摊销〞账户出租产品原始价值贷记出租开发产品——出租产品〞账户
例9
某房产企业原租赁营房屋外销售双方协议作价1200000元该房屋账面原值2000000元账面累计已提摊销额1000000元现企业已收张金额1200000元支票现金时房屋移交买
①收房屋销售款时：
：银行存款 1200000
贷：营业务收入——商品房销售 1200000
②房屋销售月末结转销售钱时：
：营业务钱——商品房销售 1000000
出租开发产品——出租产品摊销 1000000
贷：出租开发产品——出租产品 2000000
4关开发产品视销售行收入确认问题
〔1〕行应视销售确认收入
①开发产品企业捐赠赞助广告样品职工福利奖励等
②开发产品转作营性资产
③开发产品作外投资分配股东投资者
④开发产品抵偿债务
⑤开发产品换取企事业单位非货币性资产
〔2〕视销售行收入确认时限
视销售行应开发产品权权转移实际取利益权利时确认收入实现
〔3〕视销售行收入确认方法序
①企业期年度月份类开发产品市场销售价格确定
②税务机关参类开发产品市场公允价值确定
③钱利润率确定中开发产品钱利润率低15（含15）具体税务机关确定
〔4〕账务处理：
视销售济事项账务处理应作销售商品房视销售投资捐赠赞助广告样品职工福利奖励等二项济业务处理
例：商品房外投资账务处理：
例10
某市房开公司2004年1月1日幢售商业房A企业投资该商业房开发产品钱2000万元投资公允价值2800万元占投资企业A增资注册资30〔占A企业表决权资30〕出资例占A企业2004年1月1日净资产金额2850万元根企业会计准投资规定应权益法核算该项长期投资某市房开公司会计处理：
应交营业税＝28000000×5＝1400000〔元〕
应交城市维护建设税＝1400000×7＝98000〔元〕
应交教育费附加＝1400000×4＝56000〔元〕
应交印花税＝28000000×03‰＝840000〔元〕
应交土增值税计算
①扣工程金额合计＝2000＋140＋98＋56＋084215624〔万元〕
②增值额＝2800－215624＝64376〔万元〕
③增值率＝64376÷215624×100＝2986
适30税率缴纳土增值税
④应纳税额＝64376×30＝193128〔万元〕
会计分录：
：长期股权投资——A企业〔投资钱〕 23493680
贷：开发产品商业房 20000000
应交税金营业税 1400000
应交税金城市维护建设税 98000
应交款教育费附加 56000
应交税金印花税 8400
应交税金土增值税 21931280
注：假设开发该商业房单独该公司房立项单独核算开发钱该项投资活动国税发〔1993〕149号文件规定动产投资入股参接受投资方利润分配承投资风险行征营业税土增值税
5关代建工程提供劳务会计核算问题
〔1〕代建劳务建造合施工期较长通常跨越会计年度核算反映期已完工局部合收入费利润根权责发生制配原精神采完工百分法
房产开发企业代建工程提供劳务会计年度完成合约定价款结算日合完工日确认收入实现
持续时间超12月未超12月跨越会计年度应采完工百分法确认收入实现
完工百分法根合完工进度确认收入费方法
完工百分法核算方法根企业会计准建造合标准
〔2〕企业会计准建造合简介
企业会计准建造合标准建造承包商建造工程合会计核算相关信息披露里讲建造承包商指根合客户建造工程〔型资产〕企业承包建造房屋建筑物建筑安装企业承包建造船舶飞机型机械设备制造企业实际标准包括房产开发企业代建工程劳务会计核算
①应正确确定项建造合会计核算象
组建造合执行合中盈利亏损果该组合单独分核算合起核算会产生损益正确核算建造合损益防止操利润
般情况企业应订立单项合象分计量确认单项合收入
费利润果项合包括建造项资产企业会计准建造合规定合分立条款企业应企业会计准建造合规定合分立原确定建造合会计核算象
果建造项数项资产签订组合该准规定合合条款企业应企业会计准建造合规定合合原确定建造合会计核算象
A．合分立果项建造合包括建造数项资产时具备条件情况
项资产应分立单项合处理：
a项资产均独立建造方案
b建造承包商客户项资产单独进行谈判双方够接受项资产关合条款
c项资产收入钱单独识
果时具备述三条件建造合进行分立应作合进行会计处理
B合合组合应单客户客户时具备条件情况
应合单项合处理：
a该组合揽子交易签订
b该组合密切相关项合实际已构成项综合利润率工程组成局部
c该组合时次履行
果时符合述三条件该组合进行合应单项合进行会
计处理
②必须合理判断建造合结果否估计
果建造合结果够估计应资产负债表日根完工百分法确认期合收入费
果建造合结果估计根完工百分法确认合收入费应区两种情况进行处理：
合钱够收回合收入根够收回实际合钱加确认合钱发生期确认费
合钱收回应发生时立确认费确认收入
项建造合言果合预计总钱合回总收入应预计损失立确认期费
订立合发生关费〞指企业订立合发生差旅费投标费等建造承包商客户进行商务谈判时签订项合达成致意见商谈结果具确定性简化核算准规定订立合发生关费应发生时直接确认期费通理费〞科目核算账务处理：记理费〞科目贷记银行存款〞等科目
建造合般分固定造价合钱加成合
判断固定造价合结果够估计标准
四条件：
〔1〕合回总收入够计量
〔2〕合相关济利益够流入企业
〔3〕资产负债表日合完工进度完成合尚需发生钱够确定
〔4〕完成合已发生合钱够清楚区分计量便实际合钱够前预计钱相拟
判断钱加成合结果够估计标准
〔1〕合相关济利益够流入企业
〔2〕实际发生合钱够清楚区分够计量
③必须准确计算合钱
完成合实际发生合钱必须时准确进行集登记完成合尚需发生钱必须进行科学合理预计应划清期钱期钱界限钱核算象间钱界限未完合钱已完合钱界限估计钱预算钱方案钱代实际钱
④设置会计科目进行账务处理：
A．设置工程施工〞科目〔建筑安装企业〕生产钱〞科目〔船舶等制造企业〕房产开发企业然开发钱代建工程××工程〞科目核算实际发生合钱合毛利实际发生合钱确认合毛利记入科目方确认合亏损记入科目贷方合完成科目工程结算〞科目结
B．设置工程结算〞科目核算根合完工进度已客户〔委托方〕开出工程价款结算账单办理结算价款科目开发钱代建工程××工程〞科目备抵科目已客户开出工程价款结算账单办理结算款项记入科目贷方合完成科目开发钱代建工程××工程〞科目结
C．设置应收账款〞科目核算应收实际已收进度款预收备料款科目
核算已客户开出工程价款结算账单应收工程进度款记入科目方预收备料款
实际收工程进度款记入科目贷方
D．设置营业务收入〞科目核算期确认合收入期确认合收入记入
科目贷方期末科目余额全部转入年利润〞科目结转科目应余
额
E．设置营业务钱〞科目核算期确认合费期确认合费记入
科目方期末科目余额全部转入年利润〞科目结转科目应余
额
F．设置合预计损失〞科目核算期确认合预计损失期确认合预计
损失记入科目方期末科目余额全部转入年利润〞科目结转
科目应余额
G．设置预计损失准备〞科目核算建造合计提损失准备建合计提损失
准备记入科目贷方建合完工应科目余额调整营业务钱〞科目
⑤完工百分法运包括两步骤：
首先确定建造合完工进度计算出完工百分
然根完工百分计量确认期合收入费期确认合收入费
公式计算：
期确认合收入＝〔合总收入×完工进度〕－前会计年度累计已确认收入
期确认合毛利＝〔合总收入－合预计总钱〕×完工进度－前会计年度累
计已确认毛利
期确认合费＝期确认合收入－期确认合毛利
确定合完工进度方法确定合完工进度三种方法：
A．根累计实际发生合钱占合预计总钱例确定该方法确定合
完工进度较常方法计算公式表示：
合完工进度＝累计实际发生合钱÷合预计总钱×100％
B．根已完成合工作量占合预计总工作量例确定该方法适合工作量容易确定建造合道路工程土石方挖堀建筑工程等计算公式表示：
合完工进度＝已完成合工作量÷合预计总工作量×100％
C．已完合工作测量该方法法根述两种方法确定合完工进度时
采种特殊技术测量方法适特殊建造合水施工工程等需指
出种技术测量建造承包商行意测定应专业员现场进行科学测
定
⑥关披露
需披露关事项包括容：
〔1〕建合工程累计已发生钱累计已确认毛利〔亏损〕
〔2〕建合工程已办理结算价款金额
〔3〕期确认合收入合费金额
〔4〕确定合完工进度方法
〔5〕合总金额
〔6〕期已预计损失原金额
〔7〕应收账款中尚未收工程进度款
⑦举例
例11
假定某开发公司签订项总金额9000000元建造合承建座桥梁工程已1996年7月开工预计1998年10月完工初预计工程总钱8000000元1997年底预计工程总钱已8100000元建造该项工程关资料：
工程
1996年
1997年
1998年
目前止已发生实际钱
2000000
5832000
8100000
完成合尚需发生钱
6000000
2268000
－
已结算工程价款
1800000
4800000
2400000
实际收价款
1500000
3500000
4000000
该开发公司进行会计核算时应根发生济业务时登记合发生实际成
已办理结算工程价款实际已收取工程价款根工程施工进展情况准确确
定工程完工进度计量确认年合收入费会计报表中披露合关会
计信息
需强调公司确认期合收入时根期客户办理价款结算款项
确认期收入金额公司客户办理工程价款结算款项期合收入
期合收入应根完工百分法进行确认
具体会计处理：
A确定年合完工进度
年完工进度表示：
工程
1996年
1997年
1998年
合金额
9000000
9000000
9000000
减合预计总钱
目前止已发生钱
2000000
5832000
8100000
完成合尚需发生钱
6000000
2268000
－
合预计总钱
8000000
8100000
8100000
预计总毛利
1000000
900000
900000
完工进度
25％
72％
100％
注：1996年完工进度＝2000000÷8000000＝25％
1997年完工进度＝5832000÷8100000＝72％
B计量确认年收入费毛利
年计量确认收入费表示：
工程
年末累计
前年度确认
年度确认
1996年
收入〔9000000×25％〕
2250000
2250000
毛利〔1000000×25％〕
250000
250000
费〔收入－毛利〕
2000000
2000000
1997年
收入〔9000000×72％〕
6480000
2250000
4230000
毛利〔900000×72％〕
648000
250000
398000
费〔收入－毛利〕
5832000
2000000
3832000
1998年
收入9000000
9000000
6480000
2520000
毛利900000
900000
648000
252000
费〔收入－毛利〕
8100000
5832000
2268000
C编制关会计分录会计报表中披露关信息〔简化起见会计分录
汇总数反映关纳税业务会计分录略〕
1996年会计分录：
a登记实际发生合钱
：开发钱 2000000
贷：应付工资库存材料等 2000000
b登记已结算工程价款
：应收账款 1800000
贷：工程结算 1800000
c登记已收工程价款
：银行存款 1500000
贷：应收账款 1500000
d登记确认收入费毛利
：开发钱——毛利 250000
营业务钱 2000000
贷：营业务收入 2250000
会计报表中披露
a1996年建造合会计报表中披露：
资产负债表中披露信息：
应收账款：根应收账款〞科目余额填列金额300000元〔1800000－1500000〕
已完工尚未结算款：工程应流动资产类工程中列示反映建合已完工局部
尚未办理结算价款根开发钱〞科目余额减工程结算〞科目余额差额填列
金额450000元〔2250000－1800000〕
b利润表中披露信息：
营业务收入：根营业务收入〞科目年贷方发生额填列金额2250000元
营业务钱：根营业务钱〞科目年方发生额填列金额2000000元
c会计报表附注中披露信息：
确定合完工进度方法：例合完工进度根累计实际发生合钱占合预
计总钱例确定
建工程累计已发生钱：根开发钱〞科目余额扣毛利余额填列
金额2000000元
建工程已结算价款：反映建合累计已办理结算工程价款根工程结算〞
科目余额填列金额1800000元
合总金额：9000000元
1997年会计分录：
a登记实际发生合钱
：开发钱 3832000
贷：应付工资库存材料等 3832000
b登记已结算工程价款
：应收账款 4800000
贷：工程结算 4800000
c登记已收工程价款
：银行存款 3500000
贷：应收账款 3500000
d登记确认收入费毛利
：工程施工——毛利 398000
营业务钱 3832000
贷：营业务收入 4230000
会计报表中披露
a1997年建造合会计报表中披露：
资产负债表中披露信息：
应收账款：金额1600000元
已结算尚未完工款：工程应流动负债类工程中列示反映建合未完工局部已
办理结算价款根工程结算〞科目余额减开发钱〞科目余额差额填列金
额120000元〔1800000＋4800000－2250000－420000〕
b利润表附注中披露信息1996年根相
1998年会计分录：
a登记实际发生合钱
：开发钱 2268000
贷：应付工资库存材料等 2268000
b登记已结算工程价款
：应收账款 2400000
贷：工程结算 2400000
c登记已收工程价款
：银行存款 4000000
贷：应收账款 4000000
d登记确认收入费毛利
：开发钱——毛利 252000
营业务钱 2268000
贷：营业务收入 2520000
e工程完工时开发钱〞科目余额工程结算〞科目余额
：工程结算 9000000
贷：开发钱——毛利 900000
开发钱 8100000
1998年建造合会计报表中披露：
该项工程1998年已全部完工工程价款已全部办理结算已收讫需利润表中披露年确认收入费
〔二〕房产开发企业存货核算
1房产开发企业存货类：
〔1〕原材料类存货
指开发土房屋建筑物等开发产品种材料物资钢材木材砂石水泥等
〔2〕设备类存货
指企业购房产开发营种设备电气设备卫生设备通风设备等
甲供材〔包括设备类存货〕采购领〔施工单位〕票处理
谓甲供料〞指房产开发企业工程施工单位间材料供理核算种方法实际操作流程：房产开发企业工程施工单位签订份材料供价款结算合合中规定房产开发工程工程中材料开发商统购入材料价款结算合中规定价格结算数量房产开发企业调拨分包商数量结算甲供料〞方法中材料价格风险房产开发企业承材料数量风险工程施工单位承房产开发企业根工程工程进度预算出需材料量采购材料购入材料时作房产开发企业材料钱入账工程施工单位材料时房产开发企业材料部门填制调拨单材料部门调拨单预算部门预算部门工程施工单位结算时局部材料款结算总额中剔
根锡市方税务局房锡税发[2004]36号房产开发企业税暂行理方法规定：房产开发企业实际发生土征费拆迁费根底设施费施工单位提供建筑材料支付施工单位工程款等支出应根相应合法证清单计入开发产品开发钱甲供材料账务处理税法明确规定应房产开发企业记入开发钱施工设备材料
房产企业甲供材料列入预付账款预付施工单位预付账款存述甲供材料二种核算方法甲供材料核算造成定混乱
甲供材料时取发票企业方案钱核算财务制度规定进行材料钱差异核算
注：施工单位营业税计税根底包括甲供材料〔包括设备类甲供材料〕金额建筑材料〔包括设备类材料〕销售商销货发票直接开具房产开发企业影响施工单位施工税前扣工程完整性
〔3〕产品类存货
指尚未完工种土房屋等开发产品（建工程）
〔4〕产成品类存货
指种已完成开发建设全程已验收合格合规定交付外销售种开发产品包括已开发完成土房屋配套设施代建工程分期收款开发产品出租开发产品房产开发企业特殊存货设备类存货种开发产品
〔5〕品类存货
指企业进行房产开发营活动中必需种品包括低值易耗品品等
注意：时出租房视存货
2材料采购收发核算
般情况供部门负责编制甲供材料供方案签订合检查合执行情况仓库负责甲供材料收发保清查盘点等工作会计部门负责设备价款结算甲供材料钱计算甲供材料收发核算
甲供材料采购收发实际钱计价核算核算设备采购钱反映考核甲供材料采购收发结存情况物资采购〞账户设置设备〞明细账专设库存材料〞账户分核算企业购入种甲供材料实际采购钱库存甲供材料实际钱
例12
某房产开发企业购入建筑钢材批买价（含进项税） 800000元运杂费20000元价款运杂费已银行存款支付
①根购货发票银行结算证等作分录：
：物资采购——钢材 820000
贷：银行存款 820000
②钢材验收入库
：库存材料—钢材 820000
贷：物资采购——钢材 820000
③钢材领时
：开发钱—某某工程—建筑安装费
贷：库存材料—钢材
3开发产品核算
开发产品指企业已完成全部开发建设程已验收合格符合国家建设标准设计求合规定条件移交购房单位者作外销售出租产品包括土（建设场）房屋配套设施代建工程已完工开发产品实际开发建设程结束销售程开始
正确核算开发产品增加减少结存情况开发企业应设置资产类开发产品〞账户账户方登记已竣工验收开发产品实际钱贷方登记月末结转已销售转结算出租开发产品实际钱月末方余额表示尚未销售转结算出租种开发产品实际钱账户应开发产品种类土房屋配套设施代建工程等设置明细账户明细账户钱核算象设置账页
〔1〕开发产品增加核算
企业开发产品竣工验收时应实际钱记开发产品〞账户贷记开发钱〞账户
例13
房产开发企业根竣工验收单月已完开发产品实际钱67400000万元中：土2700万元房屋3190万元代建工程600万元配套设施250万元
：开发产品——土 27000000
——房屋 31900000
——代建工程6000000
——配套设施 2500000
贷：开发钱 67400000
（2）开发产品减少核算
企业开发产品会外转销售等原减少减少开发产品应区分 www shu 中国资料库载
情况时进行会计处理
企业外转销售开发产品时应月份终时开发产品实际钱记营业务钱〞账户贷记开发产品〞账户
采分期收款结算方式销售开发产品开发产品移交单位办妥分期收款销售合分期收款开发产品实际钱记分期收款开发产品〞账户贷记开发产品〞账户
企业开发土房屋出租营开发房屋安置拆迁居民周转应移交时土房屋实际钱记出租开发产品〞账户贷记开发产品——土（房屋）〞账户
企业开发营业性配套设施企业事第三产业营房应视建造固定资产进行处理该配套设施实际钱记固定资产〞账户贷记开发产品——配套设施〞账户
关开发产品转房固定资产折旧问题
例14
某房开公司开发产品〔商业房〕转作房该商业房实际钱500万元公允价〔市场价〕800万元会计年限20年〔税法规定低20年〕净残值率5〔税法规定资企业净残值率5外资企业10〕房应办理房屋权属手续税费例〔略〕例侧重该开发产品转固定资产〔办公房〕固定资产折旧税纳税调整相关会计处理税收处理：
开发产品转办公房时
固定资产500万
贷开发产品500万
视销售涉企业税应作纳税调整金额300万元〔800－500〕企业已企业税年度清算汇缴时纳税调增处理
该项事项会计钱500万元计税钱800万元
年计提折旧时
年折旧额计算：原值5000000×净残值率〔1－5〕÷年限20237500元
记理费折旧237500
贷记累计折旧 237500
企业应做备查登记折旧年限分期调减应纳税额
年纳税调减额300万元÷20年15万元
〔三〕房产开发企业产品钱核算
房产开发程序通常分四阶段投资决策分析阶段前期工程阶段建设阶段租售阶段四阶段开发营程中企业发生许费方行性研究费前期工程费建筑安装费广告费销售费信贷资金利息费企业组织理生产营发生理费等费中计入开发产品钱中计入开发产品钱直接计入开发产品钱中费称开发直接费分配计入开发产品钱中费称开发间接费计入开发钱中费称期间费
1开发产品钱容
开发产品钱指房产开发企业产品开发程中发生项费支出反映房产开发企业工程开发程中消耗全部物化劳动活劳动〔职工工资福利费企业职工缴纳项社会保险金〕考核房产开发工作质量项综合指标制定开发产品销售价格根底开发产品钱途分四类：
〔1〕土开发钱
土开发钱指房产开发企业开发土〔建设〕发生项费
〔2〕房屋开发钱
房屋开发钱指房产开发企业开发种房屋（包括商品房出租房代建房等）发生项费支出
〔3〕配套设施开发钱
指房产开发企业开发偿转配套设施偿转附属房屋开发必需配套设施工程
〔4〕代建工程开发钱
指房产开发企业接受委托单位委托代开发土房屋外工程〔市政工程〕发生项费支出
2房产开发钱核算象
开发产品钱核算象指开发产品钱计算中集分配开发费确定费承者企业应根开发工程特点实际情况原选择钱核算象：
〔1〕般开发工程独立编制概算施工图预算列单项工程钱核算象
〔2〕开发点结构类型相群体开发工程开竣工时间相施工单位施工钱核算象
〔3〕规模较工期较长开发工程结合济责制需开发工程定区域部位划分钱核算象
钱核算象应开发工程开工前确定确定意改变更相互混淆
3房产开发钱工程
开发产品钱工程般分土征拆迁补偿费前期工程费根底设施费建筑安装工程费公配套设施费开发间接费等
〔1〕土征拆迁补偿费：
指房产开发时征土发生项费包括土出金劳动力安置费青苗补偿费土补偿费拆迁补偿费征土发生费〔耕占税〕
〔2〕前期工程费：
指企业前期准备阶段发生项费包括总体规划设计费行性研究费勘察设计费项时工程（时水时电时路等）费七通三通费等
〔3〕根底设施费：
指建造项根底设施发生费根底设施指开发产品相关道路供热设施供水设施供电设施供气设施通讯设施明设施绿化〔包括排污排洪环卫〕等设施发生设备安装费根底设施费工程集
〔4〕建筑安装工程费：
指企业出包方式支付承建单位建筑安装工程费企业营工程发生建筑安装费
〔5〕配套设施费：
指开发工程效劳偿转项公配套设施发生费水塔公厕行车棚等偿转公配套设施商店邮局学校医院理发店等计该钱工程
〔6〕开发间接费：
指企业属开发部门工程指挥部门组织理开发工程发生项费支出〔类似工业企业车间费制造费〞账户包括工资福利费办公费差旅费折旧费修理费水电费劳动保护费等企业行政部门理公司发生项费列应理费〞中核算
目前国房产开发企业营规模营范围营方式等相方土开发言企业进行建设场面清理整原建筑物障碍物撤算完成土开发企业进行面清理整进行种线铺设面道路建设做七通算完成土开发等开发企业应根前述钱工程设置原结合开发工程具体情况选择设置钱工程
4开发产品钱核算程序
〔1〕应设置核算账户
核算开发企业开发钱企业根身营开发业务求设置账户：
开发钱〞账户
账户核算房产开发企业土房屋配套设施代建工程开发程中发生项费账户方登记企业土房屋配套设施代建工程开发程中发生项费贷方登记开发完成已竣工验收开发产品实际钱方余额反映未完开发工程实际钱账户应开发钱种类土开发〞房屋开发〞配套设施开发〞代建工程开发〞等设置二级明细账户二级明细账户钱核算象进行明细核算
开发间接费〞账户
账户核算房产开发企业部独立核算单位开发产品发生项间接费账户方登记企业部独立核算单位开发产品发生项间接费贷方登记分配计入开发钱钱核算象开发间接费月末账户余额账户应企业部单位部门〔分公司〕设置明细账户
〔2〕开发产品钱核算程序
开发产品钱核算程序指房产开发企业核算开发产品钱时应遵循步骤序般程序：
集开发产品费
①工程开发中发生项直接开发费直接计入钱核算象记开发钱〞总分类账户明细分类账户贷记关账户
②工程开发效劳发生项开发间接费先集开发间接费〞账户记开发间接费〞总分类账户明细分类账户贷记关账户
③开发间接费〞账户集间接费定方法分配计入开发钱核算象记开发钱〞总分类账户明细账户贷记开发间接费〞账户
通述程序应计钱核算象开发费集开发钱〞总分类账户明细分类账户中
〔3〕计算结转已完开发产品实际钱
计算已完工开发工程筹建竣工验收全部开发钱结转进入开发产品〞 账户记开发产品〞账户贷记开发钱〞账户
已完工开发产品实际功开发产品实际钱结转进入关账户
记营钱〞分期收款开发产品〞出租开发产品〞等账户贷记开发产品〞账户
5土开发钱核算
土开发称建设场开发通常两种情况企业行开发商品房出租房等建筑物开发建设场二企业销售偿转开发商品性建设场建设场属企业中间产品费支出应记关商品房出租房产品钱商品性建设场企业终产品应单独核算土开发钱
〔1〕土开发费集分配
企业土开发程中发生项费支出直接计入房屋开发钱土开发支出开发钱——房屋开发〞账户核算外土开发支出均应通开发钱——土开发〞账户核算分土开发〞商品性土开发〞等设置二级明细账户企业选择钱核算象设置账页进行土开发费明细核算
①土征拆迁补偿费前期工程费根底设施费建筑安装费集分配
费般分清受益象直接计入钱核算象记开发钱——土开发〞账户关明细账户贷记银行存款〞应付账款〞等账户
②配套设施费集分配
配套设施建设土开发步进行步进行费集方法两种情况：
①土开发步进行配套设施开发费够分清受益象应直接计入关钱核算象记开发钱——土开发〞账户贷记银行存款〞等账户分清受益象时应先通开发钱——配套设施开发〞账户集配套工程竣工时定方法关受益象中进行分配
②土开发步进行配套设施开发费般先通开发钱——配套设施开发〞账户集配套设施竣工时转入开发钱——土开发〞账户中果土开发已完成等出售出租配套设施尚未完工时结算完工土开发钱批准类配套设施费先方案钱（预算钱）土开发钱中预提预提时记开发钱——土开发〞账户贷记预提费——预提配套设施费〞账户实际发生配套设施开发费通开发钱——配套设施开发〞账户核算配套设施完工预提配套设施费实际发生配套设施费差额应调整关土开发钱
〔2〕开发间接费集分配
企业部独立核算单位组织理开发工程发生费先通开发间接费〞账户核算月份终定分配标准分配计入关开发钱核算象应土开发钱负担开发间接费〞账户转入开发钱——土开发〞账户果直接组织理开发工程部门企业部非独立核算部门费直接计关土开发钱开发间接费工程
〔3〕完工土开发钱结转
已完土开发工程应根途采钱结转方法：
①销售偿转开发商品性建设场
开发完成应实际钱转入开发产品——土〞账户
②开发完成直接企业商品房建设场
应开发完成投入时实际钱结转计关房屋开发钱中结转计入房屋开发钱土开发费采取分项行结转法类集中结转法
①分项行结转法
应结转土开发费钱工程分行转入关房屋开发钱相关钱工程
会计分录：
：开发钱——房屋——土征拆迁费
——前期工程费
——根底设施费
——建筑安装费
——配套设施费
——开发间接费
贷：开发钱——土——土征拆迁费 al
——前期工程费
——根底设施费
——建筑安装费
——配套设施费
——开发间接费
种结转方法适改作商业性建设场钱结转原商业性建设场开发钱中集该场应负担全部费
②）类集中结转法
应结转项土开发费类合土征拆迁补偿费〞根底设施费〞两费工程然转入关房屋开发钱土征拆迁补偿费〞根底设施费〞钱工程
：开发钱——房屋——土征拆迁费
——根底设施费
贷：开发钱——土——土征拆迁费
——前期工程费
——根底设施费
——建筑安装费
种结转方法适建设场钱结转建设场般集配套设施费开发间接费简化核算手续采种方法结转
企业开发建设场开发完成期应实际钱先转入开发产品——土〞账户
面举例说明土开发钱核算方法
例15
甲房产开发公司2004年8月某五星区开发块土占面积40000㎡开发完成准备中30000㎡外转余10000㎡企业行开发商品房假设某区土开发程中发生济业务：
①支付土出金25000000元作会计分录：
：开发钱——土——五星区（土征拆迁费） 25000000
贷：银行存款 25000000
②支付拆迁补偿费5500000元作会计分录：
：开发钱——土——五星区（土征拆迁费） 5500000
贷：银行存款 5 500000
③支付勘察设计费210000元作会计分录：
：开发钱——土——五星区（前期工程费） 210000
贷：银行存款 210000
④支付土石方费5500000元作会计分录：
：开发钱——土—五星区（前期工程费）5500000
贷：银行存款 5500000
⑤某施工企业承包道安装工程已竣工应支付价款1500000元：
：开发钱——土——五星区（根底设施费）1500000
贷：应付账款——X施工企业 1500000
⑥9月末五星区土开发工程完工假设开发钱——土开发——五星区〞账户集开发总钱37710000元单位土开发钱942．75元／㎡中10000㎡土尚未投入余30000㎡已全部转月终结转块土开发钱作会计分录：
：开发产品——土（五星区） 9427500
营业务钱——土转钱 28282500
贷：开发钱——土——五星区 37710000
例5 续前例假设10000㎡土开发完成立投入房屋开发工程建设中企业采面两种方法结转土开发钱
①采类集中结转法结转土钱时：
：开发钱——房屋——五星区（土征拆迁费） 7625000
——五星区（根底设施费） 1802500
贷：开发钱——土——五星区（土征拆迁费） 7625000
——五星区（前期工程费） 1427500
——五星区（根底设施费） 375000
②采分项行结转法结转土钱时：
：开发钱——房屋——五星区（土征拆迁费） 7625000
——五星区（前期工程费） 1427500
——五星区（根底设施费） 375000
贷：开发钱——土——五星区（土征拆迁费） 7625000
——五星区（前期工程费） 1427500
——五星区（根底设施费） 375000
6配套设施核算
〔1〕配套设施种类支出集原
房产开发企业开发配套设施分两类：
类开发区开发偿转公配套设施水塔居委会派出消防幼托行车棚等
类偿转城市规划中规定配套设施工程包括：
①开发区营业性公配套设施商店银行邮局等
②开发区非营业性配套设施中学文化站医院等
③开发工程外居民效劳排水供电供气增容增压交通道路等类配套设施果没投资源偿转入第类中计入房屋开发钱
现行财务制度规定城市建设规划中型配套设施工程计入商品房钱配套设施国家方面投资政府投资国家拨款关部门关部门出资实际执行程中城市根底设施投资体制法保证城市建设综合开发协调致作城市根底设施投资者客观出资金中少局部开发企业偿转配套设施发生支出计入开发产品钱
正确核算反映企业开发建设中种配套设施发生支出准确计算房屋开发钱种配套设施开发钱配套设施支出集分三种：
①分清直接计入某钱核算象第类配套设施支出直接计入关房屋等开发钱开发钱——房屋开发钱〞账户中集发生支出
②直接计入关房屋开发钱第 www shu 中国资料库载
类配套设施支出应先开发钱——配套设施开发钱〞账户进行集开发完成定标准分配计入关房屋等开发钱
③偿转第二类配套设施支出应开发钱——配套设施开发钱〞账户进行集
知配套设施开发钱中核算配套设施支出包括直接计入关房屋等钱核算象第类配套设施支出第二类配套设施支出
〔2〕配套设施开发钱核算象确实定钱工程设置
般说偿转配套设施工程应配套设施工程作钱核算象正确计算该设施开发钱配套设施开发钱应设置六钱工程：
①土征拆迁补偿费批租价
②前期工程费
③根底设施费
④建筑安装工程费
⑤配套设施费
⑥开发间接费中配套设施费工程核算分配配套设施费设施投入运转需配套设施提供效劳理应分配效劳关设施开发钱
偿转直接计入钱核算象项公配套设施果工程规模较该配套设施作钱核算象果工程规模工程建设点较开竣工时间相差施工单位施工考虑合作钱核算象工程完工算出开发总钱该工程预算钱方案钱例算出配套设施开发钱定标准配套设施开发钱分配记入关房屋等开发钱配套设施开发钱核算时般仅设置四钱工程：
①土征拆迁补偿费批租价
②前期工程费
③根底设施费
④建筑安装工程费配套设施支出需房屋等开发钱负担简化核算手续配套设施分配配套设施支出身应负担开发间接费直接分配计入关房屋开发钱配套设施核算时必设置配套设施费开发间接费两钱工程
〔3〕配套设施开发钱核算
企业发生项配套设施支出应开发钱——配套设施开发钱〞账户进行核算钱核算象钱工程进行明细分类核算发生土征拆迁补偿费批租价前期工程费根底设施费建筑安装工程费等支出直接记入配套设施开发钱明细分类账相应钱工程记入开发钱——配套设施开发钱〞账户方银行存款〞应付账款——应付工程款〞等账户贷方偿转配套设施分配配套设施支出应记入配套设施开发钱明细分类账配套设施费〞工程记入开发钱——配套设施开发钱——××〞账户方开发钱——配套设施开发钱——××〞账户贷方偿转配套设施分配开发间接费应记入配套设施开发钱明细分类账开发间接费〞工程记入开发钱——配套设施开发钱〞账户方开发间接费〞账户贷方
配套设施房屋等开发产品步开发房屋等开发完成等出售出租配套设施尚未全部完成批准接配套设施预算钱方案钱预提配套设施费记入房屋等开发钱明细分类账配套设施费〞工程记入开发钱——房屋开发钱〞等账户方预提费〞账户贷方开发区开发时间较长需年开发企业开发进度
安排时先建房屋建配套设施样房屋已建成配套设施尚未完成者商品房已销售幼托消防设施等尚未完工情况种房屋开发配套设施建设时间差已具备条件已出售房屋应负担配套设施费法接配套设施实际开发钱进行结转分配未完成配套设施预算钱方案钱基数计算出已出售房屋应负担数额预提方式记入出售房屋等开发钱开发产品预提配套设施费计算般公式进行：
某项开发产品预提配套设施费＝该项开发产品预算钱〔方案钱〕×配套设施费预提率
配套设施费预提率＝该配套设施预算钱〔方案钱〕÷应负担该配套设施费开发产品预算钱〔方案钱〕合计×100
式中应负担配套设施费开发产品般应包括开发房屋偿转开发区开发配套设施
7房产企业采取方法加钱：
〔1〕擅土评估调账
〔2〕拆迁补偿名义通白条套现
〔3〕虚开施工发票加钱〔A办税效劳厅取发票B假发票C发包方开发票〕
〔4〕营性资产会名作公配套设施挤入开发钱 www shu 中国资料库载
〔5〕A工程钱记入B工程钱
〔6〕混淆开发钱期间费〔特关注开发钱间接开发费相关明细核算容〕
〔7〕预转钱〔国税发[2005]50号规定没取合法证律税前扣预转钱〕
〔四〕特殊相关会计事项
1房产开发企业代收房屋维修基金征营业税
2房产开发企业列支广告费8超局部限期结转
允许扣广告费必须时具备条件：
①广告制作企业必须工商部门批准
②必须支付价款取相应营业税专发票
③必须通定媒体传播〔媒体指：播送电视国家统刊号图书报纸期刊网络〕
3新办房产开发企业宣传费允许千分五例限期结转扣
4房产开发企业开发产品款利息列入开发钱科目
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房产开发企业营活动业务
房产房产产总称房产开发土房屋合起开发土房屋分开开发房产开发企业事房产开发营企业房产产品生产者房产商品营者进行业务：
1．土开发营
企业偿获土开发完成偿转单位行组织建造房屋设施然作商品作价出售开展土出租业务
2．房屋开发营
房屋开发指房屋建造房屋营指房屋销售出租企业开发完成土继续开发房屋开发完成作商品作价出售出租企业开发房屋途分商品房出租房济适房安置房代建房等
3．城市根底设施公配套设施开发
4．代建工程开发
代建工程开发企业接受政府单位委托代开发工程
二房产开发企业营特点
房产开发企业生产营施工企业营特点点：
1．开发营方案性
企业征土建设房屋根底设施设施应严格控制国家方案范围规划征设计施工配套理六统〞原企业建设方案销售方案进行开发营
2．开发产品商品性
房产开发企业产品全部作商品进入市场供需双方合协议规定价格市场价格作价转销售
3．开发营业务复杂性
谓复杂性包括两方面：
（1）营业务容复杂
企业土房屋开发外建设相应根底设施公配套设施营业务囊括征拆迁勘察设计施工销售售效劳全程
（2）涉面广济象
企业仅购销关系设备材料物资供单位等发生济工程发包招标勘察设计单位施工单位发生济受托代建开发产品出租开发产品等委托单位承租单位发生济会商品房代销物业理中介公司物业理公司发生济
外协议转招投标拍卖取土权国土资源理部门土相关单位发生济关系开发房产工程工程房产企业发生济关系
4．开发建设周期长投资数额
开发产品规划设计开始行性研究征拆迁安置补偿七通建筑安装配套工程绿化环卫工程等开发阶段少年数年全部完成外述开发阶段需投入量资金加开发产品身造价高需断投入量资金 www shu 中国资料库载
5．营风险
开发产品单位价值高建设周期长负债营程度高确定素旦决策失误销路畅造成量开发产品积压企业资金周转灵导致企业陷入困境
6房产行业商品房预售制度
根中华民国第八届全国常委会第八次会议通中华民国城市房产理法建设部公布城市商品房预售理方法规定1995年1月1日开始实施房产商品房预售制国家房产行业政策扶持
三特殊济业务会计处理
房产开发企业营活动特殊性形成般工业商业企业特殊济活动带会计核算特殊处理〔包括税务处理特殊性〕
房产开发企业般工业商业企业特殊济事项包括：
〔〕关销售开发产品收入确实认问题
1现房销售收入确认条件
房产开发企业开发建造出售住宅商业房建筑物附着物配套设施等应根收入源性质销售方式开发产品完工关部门验收合格作完工产品开发产品完工售房合关条款办理移交手续应原确认销售收入实现
〔1〕 采次性全额收款方式销售开发产品应实际收讫价款取索取价款证〔权利〕时确认销售收入实现
例1
次性全额收购房款售房合办理关商品房移交手续应作账务处理：
：银行存款—××银行
贷：营收入〔营业务收入〕
企业税年度纳税申报时应全年发生房屋销售收入填列企业税年度纳税申报表表第1行次填入企业税年度纳税申报表附表〔销售收入明细表〕第5行次
表第1行次全部填报容：营业务收入销售材料废料废旧物资收入形资产转收入租赁收入出租出包装物收入〔包括逾期押金收入〕产委托加工产品视销售收入
销售收入明细表该第5行次〔房产开发业务收入〕全部填列容：包括建设场〔土〕销售收入商品房销售收入配套设施销售收入代建工程〔代建房〕收入商品房售效劳收入出租房租金收入
：营税金附加
贷：应交税金—应交营业税〔营收入5计缴〕
应交税金—应交城市维护建设税〔应交营业税7计缴〕
应交款—应交教育费附加〔应交营业税4计缴〕
企业税年度纳税申报时应全年发生营税金附加填入企业税年度纳税申报表表第13行次该第13行次填报全部部：企业销售〔营业〕收入业务应负担营业税消费税城市维护建设税资源税土增值税教育费附加等
〔2〕采分期付款方式销售开发产品应销售合协议约定付款日期确认销售收入实现付款方提前付款实际支付时确认销售收入实现
销售合协议确认销售收入实现时账务处理例1相
〔3〕采银行揭方式销售开发产品首付款应实际收日确认收入实现余款银行揭贷款办理转账日确认收入实现
揭购房相关手续
①填制住房抵押贷款申请书〞式两份
②提供证明资料：
A款参款亲属身份证户口原件复印件款配偶属户口提供婚姻证明
B款外居民条件外须提供户籍理部门开户籍证明原件暂住证
C款单位事劳资部门提供收入情况证明
D款提供筹局部购房资金证明
E款售房单位签订预售合〔期房〕售房合〔现房〕中外销商品房合须公证销商品房售房合需商品房商品房交易中心登记
③程序
A提出贷款申请→贷款审批→签订
B抵押款合→办理公证抵押登记
C发放贷款→贷款利息→取回产权证
采银行揭方式销售开发产品首付款实际收日余款银行揭贷款办理转账日确认收入实现时账务处理例1相
〔4〕采取委托方式销售开发产品应原确认收入实现：
①采取支付手续费方式委托销售开发产品应实际销售额收代销单位代销清单时确认收入实现
根2003年8月1实施江苏省房产中介收费理方法规定商品房销售代理费：中介效劳企业受商品房开发（建设）单位委托代理销售商品房成交价格总额0412％开发（建设）单位收取代理费实行独家代理销售超成交价格总额25％委托方收取代理费
例2
实际销售额收代销单位代销清单时确认收入实现应作账务处理
：应收账款〔银行存款—××银行〕
贷：营收入〔营业务收入〕
：营税金附加
贷：应交税金—应交营业税〔营收入5计缴〕
应交税金—应交城市维护建设税〔应交营业税7计缴〕
应交款—应交教育费附加〔应交营业税4计缴〕
中介效劳企业支付商品房销售代理费时：
：销售费〔营业费〕
贷：银行存款—××银行
企业税年度纳税申报时应全年发生销售佣金填列企业税年度纳税申报表表第14行次填入企业税年度纳税申报表附表三〔理费销售费明细表〕第3列第18行次〔销售费销售佣金〕
表第14行次全部填报容：填报期发生理费销售费已计入销售〔营业〕钱〞关费重复扣
佣金会计核算：采权责发生制处理
资企业：扣方法第53条规定允许扣佣金必须时具备非雇员非公务员非回扣非贿赂
第必须具独立事中介效劳单位：国税函[2004]1002号
第二必须支付价款取合法〔营业税专发票〕
第三支付佣金超效劳金额5
②采取视买断方式委托销售开发产品应合协议规定价格收代销单位代销清单时确认收入实现
例3
：应收账款〔银行存款—××银行〕
贷：营收入〔营业务收入〕
：营税金附加
贷：应交税金—应交营业税〔营收入5计缴〕
应交税金—应交城市维护建设税〔应交营业税7计缴〕
应交款—应交教育费附加〔应交营业税4计缴〕
③采取包销方式委托销售开发产品应包销合协议约定价格付款日确认收入实现包销方提前付款实际付款日确认收入实现
该方式销售实现时账务处理例1相
④采取基价〔保底价〕实行超基价双方分成方式委托销售开发产品应基价加超基价分成例计算价格收代销单位代销清单时确认收入实现
该方式销售实现时财务处理例1相
〔5〕局部商品房采取带装修销售方式进行销售应原确认收入实现
①带装修商品房销售合果装修商品房销售局部应该商品房装修竣工验收合格交付客户确认销售收入实现
②果商品房销售合装修合分二销售收入包括商品房销售收入装修销售收入独立应视作两笔交易商品房销售装修业务分确认销售收入实现
税法规定：分二份合房屋销售行前发生装修支出律销售动产税目征税
房产开发企业行开发商品房销售采取完工百分法确认收入符合建造合条件撤销建造合情况完工百分法确认房产开发业务收入
2期房销售
〔1〕企业销售未完工开发产品取收入〔包括定金〕作预售收入
〔2〕预售房屋工程进度应达层结构封顶高层体结构完成23房产开发企业方求购房办理揭贷款手续相关收入确认时间现房揭销售相
〔3〕房产开发企业销售代理企业进行商品房预售应开户商业银行设立商品房预售款专控账户〔应作企业会计核算标准化理建议〕商品房预售款项标准化理应存入专控账户〔专控开户行全年方发生额合计数应预收账款预收购售款〞贷方发生额合计数相符〕相应工程建设房产开发工程贷款
〔4〕企业应开发工程设置明细账进行销售收入预售收入核算
〔6〕账务处理：
①企业收预售收入〔预收购房款包括揭购房银行转入款项〕时：
例4
：现金〔银行存款〕
贷：预收账款—预售收入－××工程
时规定计算预缴营业税城市维护建设税教育费附加土增值税企业税：
：预收账款—预售收入－××工程预缴企业税
预收账款—预售收入—××工程预缴营业税
预收账款—预售收入—××工程预缴城市维护建设税
预收账款—预售收入—××工程预缴教育费附加
预收账款—预售收入—××工程预缴土增值税
贷：应交税金—××工程预交税
应交税金—预售收入—××工程预缴营业税
应交税金—预售收入—××工程预缴城市维护建设税
应交款—预售收入—××工程预缴教育费附加
应交税金—预售收入—××工程预缴土增值税
②企业规定交时：
：应交税金—××工程预交税
应交税金—预售收入—××工程预缴营业税
应交税金—预售收入—××工程预缴城市维护建设税
应交款—预售收入—××工程预缴教育费附加
应交税金—预售收入—××工程预缴土增值税
贷：银行存款—××银行
③预售商品房确认销售收入实现时：
：银行存款应收账款〔补交差额局部〕
预收账款—预售收入－××工程〔预售收入局部〕
贷：营收入营业务收入〔全部房款〕
期房交付客户收购房余款时标准账务处理应贷记预收账款预收售房款〞科目然该全部房款转入营业务收入科目
④回已预缴营业税城建税教育费附加土增值税企业税：
：应交税金－应缴税
应交税金—应缴营业税
应交税金—应缴城市维护建设税
应交款—应缴教育费附加
应交税金—应缴土增值税
贷：预收账款—预售收入－××工程预缴税
预收账款—预售收入—××工程预缴营业税
预收账款—预售收入—××工程预缴城市维护建设税
预收账款—预售收入—××工程预缴教育费附加
预收账款—预售收入—××工程预缴土增值税
〔该科目贷方发生额反映企业预售收入－××工程结转销售收入应已回预缴税款营业税城市维护建设税教育费附加土增值税〕
〔5〕预收购房款情况存问题：
①长期入账情况：收取购房定金时〔类似定金性质〕否存制证暂时入账现象特关注账龄三年预收账款否存应转收入未转收入情况
②入错账：关注应付账款应付款应收账款应收款科目贷方发生额否存属预收购房款业务施工单位材料供单位工程款材料款抵购房款否作预收购房款处理
③跨期入账：关注揭银行银收企未收未达事项年末应关注银行已收企业未收未达事项
税务机关房产行业检查预售房款时必时应抽取购房合进行核
3开发产品先出租出售应原确认收入实现：
〔1〕售开发产品转作营性资产先营性租赁方式租出融资租赁方式租出出售租赁期间取价款应租金确认收入实现出售时销售资产确认收入实现
〔2〕售开发产品时租赁方式租出租赁期间取价款应租金确认收入实现出售时销售开发产品确认收入实现
〔3〕账务处理
出租开发产品指出租营土房屋等开发产品盈利收取租金方式逐步实现
核算企业出租营土房屋等摊销情况开发企业应设置出租开发产品〞总分类账户设出租产品〞出租产品摊销〞两二级账户中：
出租产品〞二级账户核算出租开发产品原始价值方登记出租土房屋原始价值贷方登记改变出租开发产品途外销售出租开发产品原始价值方余额反映实际出租土房屋原始价值
出租产品摊销〞二级账户核算实际出租开发产品摊销价值贷方登记月计提出租产品摊销价值方登记改变出租产品途外销售出租产品时销出租开发产品已摊销价值贷方余额反映实际出租土房屋等出租开发产品累计摊销价值
出租土房屋企业应建立出租产品卡片〞出租产品类土（房屋）编号承租单位等进行明细核算详细记录出租产品点结构层次面积租金单价等情况
江苏省方税务局补充意见
关开发产品出租问题
1企业开发产品时出售时期间视销售
时指超年具体判断方法：开发产品已距开发产品完工日满年
超年应视销售
2通知第条第〔五〕项第2点中时租赁指租赁期超年超年应转营性资产视销售〔企业税视销售非营业税视销售〕
3开发产品转营性资产资产税务处理中应视销售价格计价出售时销售固定资产确认收入实现
4企业开发工程立项时作营性资产作建固定资产视销售资产税务处理中实际发生钱计价
关视销售价格计算
收入＝开发产品钱×〔1＋钱利润率〕÷〔1－营业税税率〕
①出租开发产品增加核算
例5
企业开发完成出租土房屋应签订出租合协议土房屋实际钱转入出租开发产品
：出租开发产品——出租产品
贷：开发产品——××工程
②收开发产品租赁收入时：
例6
：银行存款—××银行〔现金〕
贷：营业务收入〔业务收入〕
时营业税—租赁税目规定计提项税费〔具体分录略〕
③出租开发产品摊销核算
例7
出租开发产品租赁营期间损耗等原价值会逐渐减少企业应根出租开发产品原始价值净残值预计摊销年限〔固定资产房屋建筑物折旧年限处理〕计算损耗价值月摊销计入营业务钱出租开发产品摊销额计算公式：
出租开发产品年摊销率＝〔1－净残值率〕预计摊销年限×100
出租开发产品月摊销率出租开发产品年摊销率÷12
出租开发产品月摊销额＝应计提摊销出租开发产品原始价值×该出租开发产品月摊销率
企业月计提出租产品摊销时：
：营业务钱—出租产品〔业务支出〕
贷：出租开发产品—出租产品摊销
④出租开发产品修理核算
例8
出租开发产品租赁期间发生修理支出
修理支出金额
：营业务钱—出租产品〔业务支出〕
贷：银行存款—××银行〔现金〕
修理支出金额较均衡月钱负担
：摊费—出租产品修理费
贷：银行存款—××银行〔现金
：营业务钱—出租产品〔业务支出〕
贷：摊费—出租产品修理费
修理支出金额较转入摊费〞会计科目应年摊完毕
企业税年度纳税申报时应全年发生房屋销售钱填列企业税年度纳税申报表表第12行次
表第12行次全部填报容：填报种营业务直接间接钱销售材料脚料废料废旧物资发生相关钱形资产转直接支出取租赁收入发生费出租出包装物钱产委托加工产品视销售结转相关钱
⑤出租开发产品减少核算
企业改变出租产品途作商品外销售应销售实现时售价作账务处理：
记银行存款〞应收账款〞账户贷记营业务收入——商品房销售〞账户时出租产品摊余价值记营业务钱〞账户出租产品累计已提摊销额记出租开发产品——出租产品摊销〞账户出租产品原始价值贷记出租开发产品——出租产品〞账户
例9
某房产企业原租赁营房屋外销售双方协议作价1200000元该房屋账面原值2000000元账面累计已提摊销额1000000元现企业已收张金额1200000元支票现金时房屋移交买
①收房屋销售款时：
：银行存款 1200000
贷：营业务收入——商品房销售 1200000
②房屋销售月末结转销售钱时：
：营业务钱——商品房销售 1000000
出租开发产品——出租产品摊销 1000000
贷：出租开发产品——出租产品 2000000
4关开发产品视销售行收入确认问题
〔1〕行应视销售确认收入
①开发产品企业捐赠赞助广告样品职工福利奖励等
②开发产品转作营性资产
③开发产品作外投资分配股东投资者
④开发产品抵偿债务
⑤开发产品换取企事业单位非货币性资产
〔2〕视销售行收入确认时限
视销售行应开发产品权权转移实际取利益权利时确认收入实现
〔3〕视销售行收入确认方法序
①企业期年度月份类开发产品市场销售价格确定
②税务机关参类开发产品市场公允价值确定
③钱利润率确定中开发产品钱利润率低15（含15）具体税务机关确定
〔4〕账务处理：
视销售济事项账务处理应作销售商品房视销售投资捐赠赞助广告样品职工福利奖励等二项济业务处理
例：商品房外投资账务处理：
例10
某市房开公司2004年1月1日幢售商业房A企业投资该商业房开发产品钱2000万元投资公允价值2800万元占投资企业A增资注册资30〔占A企业表决权资30〕出资例占A企业2004年1月1日净资产金额2850万元根企业会计准投资规定应权益法核算该项长期投资某市房开公司会计处理：
应交营业税＝28000000×5＝1400000〔元〕
应交城市维护建设税＝1400000×7＝98000〔元〕
应交教育费附加＝1400000×4＝56000〔元〕
应交印花税＝28000000×03‰＝840000〔元〕
应交土增值税计算
①扣工程金额合计＝2000＋140＋98＋56＋084215624〔万元〕
②增值额＝2800－215624＝64376〔万元〕
③增值率＝64376÷215624×100＝2986
适30税率缴纳土增值税
④应纳税额＝64376×30＝193128〔万元〕
会计分录：
：长期股权投资——A企业〔投资钱〕 23493680
贷：开发产品商业房 20000000
应交税金营业税 1400000
应交税金城市维护建设税 98000
应交款教育费附加 56000
应交税金印花税 8400
应交税金土增值税 21931280
注：假设开发该商业房单独该公司房立项单独核算开发钱该项投资活动国税发〔1993〕149号文件规定动产投资入股参接受投资方利润分配承投资风险行征营业税土增值税
5关代建工程提供劳务会计核算问题
〔1〕代建劳务建造合施工期较长通常跨越会计年度核算反映期已完工局部合收入费利润根权责发生制配原精神采完工百分法
房产开发企业代建工程提供劳务会计年度完成合约定价款结算日合完工日确认收入实现
持续时间超12月未超12月跨越会计年度应采完工百分法确认收入实现
完工百分法根合完工进度确认收入费方法
完工百分法核算方法根企业会计准建造合标准
〔2〕企业会计准建造合简介
企业会计准建造合标准建造承包商建造工程合会计核算相关信息披露里讲建造承包商指根合客户建造工程〔型资产〕企业承包建造房屋建筑物建筑安装企业承包建造船舶飞机型机械设备制造企业实际标准包括房产开发企业代建工程劳务会计核算
①应正确确定项建造合会计核算象
组建造合执行合中盈利亏损果该组合单独分核算合起核算会产生损益正确核算建造合损益防止操利润
般情况企业应订立单项合象分计量确认单项合收入
费利润果项合包括建造项资产企业会计准建造合规定合分立条款企业应企业会计准建造合规定合分立原确定建造合会计核算象
果建造项数项资产签订组合该准规定合合条款企业应企业会计准建造合规定合合原确定建造合会计核算象
A．合分立果项建造合包括建造数项资产时具备条件情况
项资产应分立单项合处理：
a项资产均独立建造方案
b建造承包商客户项资产单独进行谈判双方够接受项资产关合条款
c项资产收入钱单独识
果时具备述三条件建造合进行分立应作合进行会计处理
B合合组合应单客户客户时具备条件情况
应合单项合处理：
a该组合揽子交易签订
b该组合密切相关项合实际已构成项综合利润率工程组成局部
c该组合时次履行
果时符合述三条件该组合进行合应单项合进行会
计处理
②必须合理判断建造合结果否估计
果建造合结果够估计应资产负债表日根完工百分法确认期合收入费
果建造合结果估计根完工百分法确认合收入费应区两种情况进行处理：
合钱够收回合收入根够收回实际合钱加确认合钱发生期确认费
合钱收回应发生时立确认费确认收入
项建造合言果合预计总钱合回总收入应预计损失立确认期费
订立合发生关费〞指企业订立合发生差旅费投标费等建造承包商客户进行商务谈判时签订项合达成致意见商谈结果具确定性简化核算准规定订立合发生关费应发生时直接确认期费通理费〞科目核算账务处理：记理费〞科目贷记银行存款〞等科目
建造合般分固定造价合钱加成合
判断固定造价合结果够估计标准
四条件：
〔1〕合回总收入够计量
〔2〕合相关济利益够流入企业
〔3〕资产负债表日合完工进度完成合尚需发生钱够确定
〔4〕完成合已发生合钱够清楚区分计量便实际合钱够前预计钱相拟
判断钱加成合结果够估计标准
〔1〕合相关济利益够流入企业
〔2〕实际发生合钱够清楚区分够计量
③必须准确计算合钱
完成合实际发生合钱必须时准确进行集登记完成合尚需发生钱必须进行科学合理预计应划清期钱期钱界限钱核算象间钱界限未完合钱已完合钱界限估计钱预算钱方案钱代实际钱
④设置会计科目进行账务处理：
A．设置工程施工〞科目〔建筑安装企业〕生产钱〞科目〔船舶等制造企业〕房产开发企业然开发钱代建工程××工程〞科目核算实际发生合钱合毛利实际发生合钱确认合毛利记入科目方确认合亏损记入科目贷方合完成科目工程结算〞科目结
B．设置工程结算〞科目核算根合完工进度已客户〔委托方〕开出工程价款结算账单办理结算价款科目开发钱代建工程××工程〞科目备抵科目已客户开出工程价款结算账单办理结算款项记入科目贷方合完成科目开发钱代建工程××工程〞科目结
C．设置应收账款〞科目核算应收实际已收进度款预收备料款科目
核算已客户开出工程价款结算账单应收工程进度款记入科目方预收备料款
实际收工程进度款记入科目贷方
D．设置营业务收入〞科目核算期确认合收入期确认合收入记入
科目贷方期末科目余额全部转入年利润〞科目结转科目应余
额
E．设置营业务钱〞科目核算期确认合费期确认合费记入
科目方期末科目余额全部转入年利润〞科目结转科目应余
额
F．设置合预计损失〞科目核算期确认合预计损失期确认合预计
损失记入科目方期末科目余额全部转入年利润〞科目结转
科目应余额
G．设置预计损失准备〞科目核算建造合计提损失准备建合计提损失
准备记入科目贷方建合完工应科目余额调整营业务钱〞科目
⑤完工百分法运包括两步骤：
首先确定建造合完工进度计算出完工百分
然根完工百分计量确认期合收入费期确认合收入费
公式计算：
期确认合收入＝〔合总收入×完工进度〕－前会计年度累计已确认收入
期确认合毛利＝〔合总收入－合预计总钱〕×完工进度－前会计年度累
计已确认毛利
期确认合费＝期确认合收入－期确认合毛利
确定合完工进度方法确定合完工进度三种方法：
A．根累计实际发生合钱占合预计总钱例确定该方法确定合
完工进度较常方法计算公式表示：
合完工进度＝累计实际发生合钱÷合预计总钱×100％
B．根已完成合工作量占合预计总工作量例确定该方法适合工作量容易确定建造合道路工程土石方挖堀建筑工程等计算公式表示：
合完工进度＝已完成合工作量÷合预计总工作量×100％
C．已完合工作测量该方法法根述两种方法确定合完工进度时
采种特殊技术测量方法适特殊建造合水施工工程等需指
出种技术测量建造承包商行意测定应专业员现场进行科学测
定
⑥关披露
需披露关事项包括容：
〔1〕建合工程累计已发生钱累计已确认毛利〔亏损〕
〔2〕建合工程已办理结算价款金额
〔3〕期确认合收入合费金额
〔4〕确定合完工进度方法
〔5〕合总金额
〔6〕期已预计损失原金额
〔7〕应收账款中尚未收工程进度款
⑦举例
例11
假定某开发公司签订项总金额9000000元建造合承建座桥梁工程已1996年7月开工预计1998年10月完工初预计工程总钱8000000元1997年底预计工程总钱已8100000元建造该项工程关资料：
工程
1996年
1997年
1998年
目前止已发生实际钱
2000000
5832000
8100000
完成合尚需发生钱
6000000
2268000
－
已结算工程价款
1800000
4800000
2400000
实际收价款
1500000
3500000
4000000
该开发公司进行会计核算时应根发生济业务时登记合发生实际成
已办理结算工程价款实际已收取工程价款根工程施工进展情况准确确
定工程完工进度计量确认年合收入费会计报表中披露合关会
计信息
需强调公司确认期合收入时根期客户办理价款结算款项
确认期收入金额公司客户办理工程价款结算款项期合收入
期合收入应根完工百分法进行确认
具体会计处理：
A确定年合完工进度
年完工进度表示：
工程
1996年
1997年
1998年
合金额
9000000
9000000
9000000
减合预计总钱
目前止已发生钱
2000000
5832000
8100000
完成合尚需发生钱
6000000
2268000
－
合预计总钱
8000000
8100000
8100000
预计总毛利
1000000
900000
900000
完工进度
25％
72％
100％
注：1996年完工进度＝2000000÷8000000＝25％
1997年完工进度＝5832000÷8100000＝72％
B计量确认年收入费毛利
年计量确认收入费表示：
工程
年末累计
前年度确认
年度确认
1996年
收入〔9000000×25％〕
2250000
2250000
毛利〔1000000×25％〕
250000
250000
费〔收入－毛利〕
2000000
2000000
1997年
收入〔9000000×72％〕
6480000
2250000
4230000
毛利〔900000×72％〕
648000
250000
398000
费〔收入－毛利〕
5832000
2000000
3832000
1998年
收入9000000
9000000
6480000
2520000
毛利900000
900000
648000
252000
费〔收入－毛利〕
8100000
5832000
2268000
C编制关会计分录会计报表中披露关信息〔简化起见会计分录
汇总数反映关纳税业务会计分录略〕
1996年会计分录：
a登记实际发生合钱
：开发钱 2000000
贷：应付工资库存材料等 2000000
b登记已结算工程价款
：应收账款 1800000
贷：工程结算 1800000
c登记已收工程价款
：银行存款 1500000
贷：应收账款 1500000
d登记确认收入费毛利
：开发钱——毛利 250000
营业务钱 2000000
贷：营业务收入 2250000
会计报表中披露
a1996年建造合会计报表中披露：
资产负债表中披露信息：
应收账款：根应收账款〞科目余额填列金额300000元〔1800000－1500000〕
已完工尚未结算款：工程应流动资产类工程中列示反映建合已完工局部
尚未办理结算价款根开发钱〞科目余额减工程结算〞科目余额差额填列
金额450000元〔2250000－1800000〕
b利润表中披露信息：
营业务收入：根营业务收入〞科目年贷方发生额填列金额2250000元
营业务钱：根营业务钱〞科目年方发生额填列金额2000000元
c会计报表附注中披露信息：
确定合完工进度方法：例合完工进度根累计实际发生合钱占合预
计总钱例确定
建工程累计已发生钱：根开发钱〞科目余额扣毛利余额填列
金额2000000元
建工程已结算价款：反映建合累计已办理结算工程价款根工程结算〞
科目余额填列金额1800000元
合总金额：9000000元
1997年会计分录：
a登记实际发生合钱
：开发钱 3832000
贷：应付工资库存材料等 3832000
b登记已结算工程价款
：应收账款 4800000
贷：工程结算 4800000
c登记已收工程价款
：银行存款 3500000
贷：应收账款 3500000
d登记确认收入费毛利
：工程施工——毛利 398000
营业务钱 3832000
贷：营业务收入 4230000
会计报表中披露
a1997年建造合会计报表中披露：
资产负债表中披露信息：
应收账款：金额1600000元
已结算尚未完工款：工程应流动负债类工程中列示反映建合未完工局部已
办理结算价款根工程结算〞科目余额减开发钱〞科目余额差额填列金
额120000元〔1800000＋4800000－2250000－420000〕
b利润表附注中披露信息1996年根相
1998年会计分录：
a登记实际发生合钱
：开发钱 2268000
贷：应付工资库存材料等 2268000
b登记已结算工程价款
：应收账款 2400000
贷：工程结算 2400000
c登记已收工程价款
：银行存款 4000000
贷：应收账款 4000000
d登记确认收入费毛利
：开发钱——毛利 252000
营业务钱 2268000
贷：营业务收入 2520000
e工程完工时开发钱〞科目余额工程结算〞科目余额
：工程结算 9000000
贷：开发钱——毛利 900000
开发钱 8100000
1998年建造合会计报表中披露：
该项工程1998年已全部完工工程价款已全部办理结算已收讫需利润表中披露年确认收入费
〔二〕房产开发企业存货核算
1房产开发企业存货类：
〔1〕原材料类存货
指开发土房屋建筑物等开发产品种材料物资钢材木材砂石水泥等
〔2〕设备类存货
指企业购房产开发营种设备电气设备卫生设备通风设备等
甲供材〔包括设备类存货〕采购领〔施工单位〕票处理
谓甲供料〞指房产开发企业工程施工单位间材料供理核算种方法实际操作流程：房产开发企业工程施工单位签订份材料供价款结算合合中规定房产开发工程工程中材料开发商统购入材料价款结算合中规定价格结算数量房产开发企业调拨分包商数量结算甲供料〞方法中材料价格风险房产开发企业承材料数量风险工程施工单位承房产开发企业根工程工程进度预算出需材料量采购材料购入材料时作房产开发企业材料钱入账工程施工单位材料时房产开发企业材料部门填制调拨单材料部门调拨单预算部门预算部门工程施工单位结算时局部材料款结算总额中剔
根锡市方税务局房锡税发[2004]36号房产开发企业税暂行理方法规定：房产开发企业实际发生土征费拆迁费根底设施费施工单位提供建筑材料支付施工单位工程款等支出应根相应合法证清单计入开发产品开发钱甲供材料账务处理税法明确规定应房产开发企业记入开发钱施工设备材料
房产企业甲供材料列入预付账款预付施工单位预付账款存述甲供材料二种核算方法甲供材料核算造成定混乱
甲供材料时取发票企业方案钱核算财务制度规定进行材料钱差异核算
注：施工单位营业税计税根底包括甲供材料〔包括设备类甲供材料〕金额建筑材料〔包括设备类材料〕销售商销货发票直接开具房产开发企业影响施工单位施工税前扣工程完整性
〔3〕产品类存货
指尚未完工种土房屋等开发产品（建工程）
〔4〕产成品类存货
指种已完成开发建设全程已验收合格合规定交付外销售种开发产品包括已开发完成土房屋配套设施代建工程分期收款开发产品出租开发产品房产开发企业特殊存货设备类存货种开发产品
〔5〕品类存货
指企业进行房产开发营活动中必需种品包括低值易耗品品等
注意：时出租房视存货
2材料采购收发核算
般情况供部门负责编制甲供材料供方案签订合检查合执行情况仓库负责甲供材料收发保清查盘点等工作会计部门负责设备价款结算甲供材料钱计算甲供材料收发核算
甲供材料采购收发实际钱计价核算核算设备采购钱反映考核甲供材料采购收发结存情况物资采购〞账户设置设备〞明细账专设库存材料〞账户分核算企业购入种甲供材料实际采购钱库存甲供材料实际钱
例12
某房产开发企业购入建筑钢材批买价（含进项税） 800000元运杂费20000元价款运杂费已银行存款支付
①根购货发票银行结算证等作分录：
：物资采购——钢材 820000
贷：银行存款 820000
②钢材验收入库
：库存材料—钢材 820000
贷：物资采购——钢材 820000
③钢材领时
：开发钱—某某工程—建筑安装费
贷：库存材料—钢材
3开发产品核算
开发产品指企业已完成全部开发建设程已验收合格符合国家建设标准设计求合规定条件移交购房单位者作外销售出租产品包括土（建设场）房屋配套设施代建工程已完工开发产品实际开发建设程结束销售程开始
正确核算开发产品增加减少结存情况开发企业应设置资产类开发产品〞账户账户方登记已竣工验收开发产品实际钱贷方登记月末结转已销售转结算出租开发产品实际钱月末方余额表示尚未销售转结算出租种开发产品实际钱账户应开发产品种类土房屋配套设施代建工程等设置明细账户明细账户钱核算象设置账页
〔1〕开发产品增加核算
企业开发产品竣工验收时应实际钱记开发产品〞账户贷记开发钱〞账户
例13
房产开发企业根竣工验收单月已完开发产品实际钱67400000万元中：土2700万元房屋3190万元代建工程600万元配套设施250万元
：开发产品——土 27000000
——房屋 31900000
——代建工程6000000
——配套设施 2500000
贷：开发钱 67400000
（2）开发产品减少核算
企业开发产品会外转销售等原减少减少开发产品应区分 www shu 中国资料库载
情况时进行会计处理
企业外转销售开发产品时应月份终时开发产品实际钱记营业务钱〞账户贷记开发产品〞账户
采分期收款结算方式销售开发产品开发产品移交单位办妥分期收款销售合分期收款开发产品实际钱记分期收款开发产品〞账户贷记开发产品〞账户
企业开发土房屋出租营开发房屋安置拆迁居民周转应移交时土房屋实际钱记出租开发产品〞账户贷记开发产品——土（房屋）〞账户
企业开发营业性配套设施企业事第三产业营房应视建造固定资产进行处理该配套设施实际钱记固定资产〞账户贷记开发产品——配套设施〞账户
关开发产品转房固定资产折旧问题
例14
某房开公司开发产品〔商业房〕转作房该商业房实际钱500万元公允价〔市场价〕800万元会计年限20年〔税法规定低20年〕净残值率5〔税法规定资企业净残值率5外资企业10〕房应办理房屋权属手续税费例〔略〕例侧重该开发产品转固定资产〔办公房〕固定资产折旧税纳税调整相关会计处理税收处理：
开发产品转办公房时
固定资产500万
贷开发产品500万
视销售涉企业税应作纳税调整金额300万元〔800－500〕企业已企业税年度清算汇缴时纳税调增处理
该项事项会计钱500万元计税钱800万元
年计提折旧时
年折旧额计算：原值5000000×净残值率〔1－5〕÷年限20237500元
记理费折旧237500
贷记累计折旧 237500
企业应做备查登记折旧年限分期调减应纳税额
年纳税调减额300万元÷20年15万元
〔三〕房产开发企业产品钱核算
房产开发程序通常分四阶段投资决策分析阶段前期工程阶段建设阶段租售阶段四阶段开发营程中企业发生许费方行性研究费前期工程费建筑安装费广告费销售费信贷资金利息费企业组织理生产营发生理费等费中计入开发产品钱中计入开发产品钱直接计入开发产品钱中费称开发直接费分配计入开发产品钱中费称开发间接费计入开发钱中费称期间费
1开发产品钱容
开发产品钱指房产开发企业产品开发程中发生项费支出反映房产开发企业工程开发程中消耗全部物化劳动活劳动〔职工工资福利费企业职工缴纳项社会保险金〕考核房产开发工作质量项综合指标制定开发产品销售价格根底开发产品钱途分四类：
〔1〕土开发钱
土开发钱指房产开发企业开发土〔建设〕发生项费
〔2〕房屋开发钱
房屋开发钱指房产开发企业开发种房屋（包括商品房出租房代建房等）发生项费支出
〔3〕配套设施开发钱
指房产开发企业开发偿转配套设施偿转附属房屋开发必需配套设施工程
〔4〕代建工程开发钱
指房产开发企业接受委托单位委托代开发土房屋外工程〔市政工程〕发生项费支出
2房产开发钱核算象
开发产品钱核算象指开发产品钱计算中集分配开发费确定费承者企业应根开发工程特点实际情况原选择钱核算象：
〔1〕般开发工程独立编制概算施工图预算列单项工程钱核算象
〔2〕开发点结构类型相群体开发工程开竣工时间相施工单位施工钱核算象
〔3〕规模较工期较长开发工程结合济责制需开发工程定区域部位划分钱核算象
钱核算象应开发工程开工前确定确定意改变更相互混淆
3房产开发钱工程
开发产品钱工程般分土征拆迁补偿费前期工程费根底设施费建筑安装工程费公配套设施费开发间接费等
〔1〕土征拆迁补偿费：
指房产开发时征土发生项费包括土出金劳动力安置费青苗补偿费土补偿费拆迁补偿费征土发生费〔耕占税〕
〔2〕前期工程费：
指企业前期准备阶段发生项费包括总体规划设计费行性研究费勘察设计费项时工程（时水时电时路等）费七通三通费等
〔3〕根底设施费：
指建造项根底设施发生费根底设施指开发产品相关道路供热设施供水设施供电设施供气设施通讯设施明设施绿化〔包括排污排洪环卫〕等设施发生设备安装费根底设施费工程集
〔4〕建筑安装工程费：
指企业出包方式支付承建单位建筑安装工程费企业营工程发生建筑安装费
〔5〕配套设施费：
指开发工程效劳偿转项公配套设施发生费水塔公厕行车棚等偿转公配套设施商店邮局学校医院理发店等计该钱工程
〔6〕开发间接费：
指企业属开发部门工程指挥部门组织理开发工程发生项费支出〔类似工业企业车间费制造费〞账户包括工资福利费办公费差旅费折旧费修理费水电费劳动保护费等企业行政部门理公司发生项费列应理费〞中核算
目前国房产开发企业营规模营范围营方式等相方土开发言企业进行建设场面清理整原建筑物障碍物撤算完成土开发企业进行面清理整进行种线铺设面道路建设做七通算完成土开发等开发企业应根前述钱工程设置原结合开发工程具体情况选择设置钱工程
4开发产品钱核算程序
〔1〕应设置核算账户
核算开发企业开发钱企业根身营开发业务求设置账户：
开发钱〞账户
账户核算房产开发企业土房屋配套设施代建工程开发程中发生项费账户方登记企业土房屋配套设施代建工程开发程中发生项费贷方登记开发完成已竣工验收开发产品实际钱方余额反映未完开发工程实际钱账户应开发钱种类土开发〞房屋开发〞配套设施开发〞代建工程开发〞等设置二级明细账户二级明细账户钱核算象进行明细核算
开发间接费〞账户
账户核算房产开发企业部独立核算单位开发产品发生项间接费账户方登记企业部独立核算单位开发产品发生项间接费贷方登记分配计入开发钱钱核算象开发间接费月末账户余额账户应企业部单位部门〔分公司〕设置明细账户
〔2〕开发产品钱核算程序
开发产品钱核算程序指房产开发企业核算开发产品钱时应遵循步骤序般程序：
集开发产品费
①工程开发中发生项直接开发费直接计入钱核算象记开发钱〞总分类账户明细分类账户贷记关账户
②工程开发效劳发生项开发间接费先集开发间接费〞账户记开发间接费〞总分类账户明细分类账户贷记关账户
③开发间接费〞账户集间接费定方法分配计入开发钱核算象记开发钱〞总分类账户明细账户贷记开发间接费〞账户
通述程序应计钱核算象开发费集开发钱〞总分类账户明细分类账户中
〔3〕计算结转已完开发产品实际钱
计算已完工开发工程筹建竣工验收全部开发钱结转进入开发产品〞 账户记开发产品〞账户贷记开发钱〞账户
已完工开发产品实际功开发产品实际钱结转进入关账户
记营钱〞分期收款开发产品〞出租开发产品〞等账户贷记开发产品〞账户
5土开发钱核算
土开发称建设场开发通常两种情况企业行开发商品房出租房等建筑物开发建设场二企业销售偿转开发商品性建设场建设场属企业中间产品费支出应记关商品房出租房产品钱商品性建设场企业终产品应单独核算土开发钱
〔1〕土开发费集分配
企业土开发程中发生项费支出直接计入房屋开发钱土开发支出开发钱——房屋开发〞账户核算外土开发支出均应通开发钱——土开发〞账户核算分土开发〞商品性土开发〞等设置二级明细账户企业选择钱核算象设置账页进行土开发费明细核算
①土征拆迁补偿费前期工程费根底设施费建筑安装费集分配
费般分清受益象直接计入钱核算象记开发钱——土开发〞账户关明细账户贷记银行存款〞应付账款〞等账户
②配套设施费集分配
配套设施建设土开发步进行步进行费集方法两种情况：
①土开发步进行配套设施开发费够分清受益象应直接计入关钱核算象记开发钱——土开发〞账户贷记银行存款〞等账户分清受益象时应先通开发钱——配套设施开发〞账户集配套工程竣工时定方法关受益象中进行分配
②土开发步进行配套设施开发费般先通开发钱——配套设施开发〞账户集配套设施竣工时转入开发钱——土开发〞账户中果土开发已完成等出售出租配套设施尚未完工时结算完工土开发钱批准类配套设施费先方案钱（预算钱）土开发钱中预提预提时记开发钱——土开发〞账户贷记预提费——预提配套设施费〞账户实际发生配套设施开发费通开发钱——配套设施开发〞账户核算配套设施完工预提配套设施费实际发生配套设施费差额应调整关土开发钱
〔2〕开发间接费集分配
企业部独立核算单位组织理开发工程发生费先通开发间接费〞账户核算月份终定分配标准分配计入关开发钱核算象应土开发钱负担开发间接费〞账户转入开发钱——土开发〞账户果直接组织理开发工程部门企业部非独立核算部门费直接计关土开发钱开发间接费工程
〔3〕完工土开发钱结转
已完土开发工程应根途采钱结转方法：
①销售偿转开发商品性建设场
开发完成应实际钱转入开发产品——土〞账户
②开发完成直接企业商品房建设场
应开发完成投入时实际钱结转计关房屋开发钱中结转计入房屋开发钱土开发费采取分项行结转法类集中结转法
①分项行结转法
应结转土开发费钱工程分行转入关房屋开发钱相关钱工程
会计分录：
：开发钱——房屋——土征拆迁费
——前期工程费
——根底设施费
——建筑安装费
——配套设施费
——开发间接费
贷：开发钱——土——土征拆迁费 al
——前期工程费
——根底设施费
——建筑安装费
——配套设施费
——开发间接费
种结转方法适改作商业性建设场钱结转原商业性建设场开发钱中集该场应负担全部费
②）类集中结转法
应结转项土开发费类合土征拆迁补偿费〞根底设施费〞两费工程然转入关房屋开发钱土征拆迁补偿费〞根底设施费〞钱工程
：开发钱——房屋——土征拆迁费
——根底设施费
贷：开发钱——土——土征拆迁费
——前期工程费
——根底设施费
——建筑安装费
种结转方法适建设场钱结转建设场般集配套设施费开发间接费简化核算手续采种方法结转
企业开发建设场开发完成期应实际钱先转入开发产品——土〞账户
面举例说明土开发钱核算方法
例15
甲房产开发公司2004年8月某五星区开发块土占面积40000㎡开发完成准备中30000㎡外转余10000㎡企业行开发商品房假设某区土开发程中发生济业务：
①支付土出金25000000元作会计分录：
：开发钱——土——五星区（土征拆迁费） 25000000
贷：银行存款 25000000
②支付拆迁补偿费5500000元作会计分录：
：开发钱——土——五星区（土征拆迁费） 5500000
贷：银行存款 5 500000
③支付勘察设计费210000元作会计分录：
：开发钱——土——五星区（前期工程费） 210000
贷：银行存款 210000
④支付土石方费5500000元作会计分录：
：开发钱——土—五星区（前期工程费）5500000
贷：银行存款 5500000
⑤某施工企业承包道安装工程已竣工应支付价款1500000元：
：开发钱——土——五星区（根底设施费）1500000
贷：应付账款——X施工企业 1500000
⑥9月末五星区土开发工程完工假设开发钱——土开发——五星区〞账户集开发总钱37710000元单位土开发钱942．75元／㎡中10000㎡土尚未投入余30000㎡已全部转月终结转块土开发钱作会计分录：
：开发产品——土（五星区） 9427500
营业务钱——土转钱 28282500
贷：开发钱——土——五星区 37710000
例5 续前例假设10000㎡土开发完成立投入房屋开发工程建设中企业采面两种方法结转土开发钱
①采类集中结转法结转土钱时：
：开发钱——房屋——五星区（土征拆迁费） 7625000
——五星区（根底设施费） 1802500
贷：开发钱——土——五星区（土征拆迁费） 7625000
——五星区（前期工程费） 1427500
——五星区（根底设施费） 375000
②采分项行结转法结转土钱时：
：开发钱——房屋——五星区（土征拆迁费） 7625000
——五星区（前期工程费） 1427500
——五星区（根底设施费） 375000
贷：开发钱——土——五星区（土征拆迁费） 7625000
——五星区（前期工程费） 1427500
——五星区（根底设施费） 375000
6配套设施核算
〔1〕配套设施种类支出集原
房产开发企业开发配套设施分两类：
类开发区开发偿转公配套设施水塔居委会派出消防幼托行车棚等
类偿转城市规划中规定配套设施工程包括：
①开发区营业性公配套设施商店银行邮局等
②开发区非营业性配套设施中学文化站医院等
③开发工程外居民效劳排水供电供气增容增压交通道路等类配套设施果没投资源偿转入第类中计入房屋开发钱
现行财务制度规定城市建设规划中型配套设施工程计入商品房钱配套设施国家方面投资政府投资国家拨款关部门关部门出资实际执行程中城市根底设施投资体制法保证城市建设综合开发协调致作城市根底设施投资者客观出资金中少局部开发企业偿转配套设施发生支出计入开发产品钱
正确核算反映企业开发建设中种配套设施发生支出准确计算房屋开发钱种配套设施开发钱配套设施支出集分三种：
①分清直接计入某钱核算象第类配套设施支出直接计入关房屋等开发钱开发钱——房屋开发钱〞账户中集发生支出
②直接计入关房屋开发钱第 www shu 中国资料库载
类配套设施支出应先开发钱——配套设施开发钱〞账户进行集开发完成定标准分配计入关房屋等开发钱
③偿转第二类配套设施支出应开发钱——配套设施开发钱〞账户进行集
知配套设施开发钱中核算配套设施支出包括直接计入关房屋等钱核算象第类配套设施支出第二类配套设施支出
〔2〕配套设施开发钱核算象确实定钱工程设置
般说偿转配套设施工程应配套设施工程作钱核算象正确计算该设施开发钱配套设施开发钱应设置六钱工程：
①土征拆迁补偿费批租价
②前期工程费
③根底设施费
④建筑安装工程费
⑤配套设施费
⑥开发间接费中配套设施费工程核算分配配套设施费设施投入运转需配套设施提供效劳理应分配效劳关设施开发钱
偿转直接计入钱核算象项公配套设施果工程规模较该配套设施作钱核算象果工程规模工程建设点较开竣工时间相差施工单位施工考虑合作钱核算象工程完工算出开发总钱该工程预算钱方案钱例算出配套设施开发钱定标准配套设施开发钱分配记入关房屋等开发钱配套设施开发钱核算时般仅设置四钱工程：
①土征拆迁补偿费批租价
②前期工程费
③根底设施费
④建筑安装工程费配套设施支出需房屋等开发钱负担简化核算手续配套设施分配配套设施支出身应负担开发间接费直接分配计入关房屋开发钱配套设施核算时必设置配套设施费开发间接费两钱工程
〔3〕配套设施开发钱核算
企业发生项配套设施支出应开发钱——配套设施开发钱〞账户进行核算钱核算象钱工程进行明细分类核算发生土征拆迁补偿费批租价前期工程费根底设施费建筑安装工程费等支出直接记入配套设施开发钱明细分类账相应钱工程记入开发钱——配套设施开发钱〞账户方银行存款〞应付账款——应付工程款〞等账户贷方偿转配套设施分配配套设施支出应记入配套设施开发钱明细分类账配套设施费〞工程记入开发钱——配套设施开发钱——××〞账户方开发钱——配套设施开发钱——××〞账户贷方偿转配套设施分配开发间接费应记入配套设施开发钱明细分类账开发间接费〞工程记入开发钱——配套设施开发钱〞账户方开发间接费〞账户贷方
配套设施房屋等开发产品步开发房屋等开发完成等出售出租配套设施尚未全部完成批准接配套设施预算钱方案钱预提配套设施费记入房屋等开发钱明细分类账配套设施费〞工程记入开发钱——房屋开发钱〞等账户方预提费〞账户贷方开发区开发时间较长需年开发企业开发进度
安排时先建房屋建配套设施样房屋已建成配套设施尚未完成者商品房已销售幼托消防设施等尚未完工情况种房屋开发配套设施建设时间差已具备条件已出售房屋应负担配套设施费法接配套设施实际开发钱进行结转分配未完成配套设施预算钱方案钱基数计算出已出售房屋应负担数额预提方式记入出售房屋等开发钱开发产品预提配套设施费计算般公式进行：
某项开发产品预提配套设施费＝该项开发产品预算钱〔方案钱〕×配套设施费预提率
配套设施费预提率＝该配套设施预算钱〔方案钱〕÷应负担该配套设施费开发产品预算钱〔方案钱〕合计×100
式中应负担配套设施费开发产品般应包括开发房屋偿转开发区开发配套设施
7房产企业采取方法加钱：
〔1〕擅土评估调账
〔2〕拆迁补偿名义通白条套现
〔3〕虚开施工发票加钱〔A办税效劳厅取发票B假发票C发包方开发票〕
〔4〕营性资产会名作公配套设施挤入开发钱 www shu 中国资料库载
〔5〕A工程钱记入B工程钱
〔6〕混淆开发钱期间费〔特关注开发钱间接开发费相关明细核算容〕
〔7〕预转钱〔国税发[2005]50号规定没取合法证律税前扣预转钱〕
〔四〕特殊相关会计事项
1房产开发企业代收房屋维修基金征营业税
2房产开发企业列支广告费8超局部限期结转
允许扣广告费必须时具备条件：
①广告制作企业必须工商部门批准
②必须支付价款取相应营业税专发票
③必须通定媒体传播〔媒体指：播送电视国家统刊号图书报纸期刊网络〕
3新办房产开发企业宣传费允许千分五例限期结转扣
4房产开发企业开发产品款利息列入开发钱科目
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