冠城前期筹划
前 言
展开〞冠城〞〔暂名〕前期筹划建议探讨前想先谈谈房产市场边缘化路线〞流市场路线〞话题
流市场路线〞产品特征理解城市文条件区位条件拟成熟区域提供市场需求量较流产品产品策略然市场供量市场边缘化路线〞特定区位环境条件开发特定客户群提供性化产品产品策略需求量流市场〞需求力特强
做流市场〞讲究质〞长周期投入精雕细琢然希客户百里挑〞中选中竞争剧烈
做边缘化路线〞讲究形〞形〞种观念种生活方式张扬表现情〞包装找准客户心理需求启动市场容易形成力竞争壁垒
利润两者单位利润差边缘化路线〞总利润远流市场〞边缘化路线〞量做太
冠城〞区位文条件优劣暂认流市场〞流产品〞全盘考虑面极市场导入困难竞争压力容易形成效客户群体
冠城〞样开发量利润需中流砥柱〞流市场〞流产品〞做争定策略
营销筹划均建立某种产品策略根底脱离根底筹划精彩冰雕艺术品见阳光起市场考验形成适合工程产品策略前期营销筹划核心工作前面谈市场导入壁垒竞争种种处市场边缘化路线〞较丰厚利润流市场路线〞机融合形成兼顾产品策略许工程产品规划方面值探索方
工程域优劣素
1存利素：
1) 利文背景
该区重庆印象中渝中区储奇门龙门〔俗称半城〕相提贫民区口碑差
2) 社区配套缺乏
3) 形便出行
4〕景观视野中瑕疵少
5〕噪音
2具备利素：
1〕交通方便
2〕区位优势
3〕景观优势
4〕投资价值
3．利素市场〔低中低中高高端市场〕吸引力分析
图：〔面积表示吸引力强表示弱〕
二市场定位探讨
1市场供需简析
1〕 中端客户市场庞需求旺盛供量竞争剧烈工程身条件限制放弃市场应该中端市场作目标市场
目前针中端市场流产品分两块：定知名度开发商盘社区前景概念区位优势等背景提供精品楼盘块开发量15万方中型楼盘较低价格实户型吸引区域性购房者市场份额讲应该分秋色
中端市场供需特点：
A较环境配套设施盘位居市郊区居住条件环境成熟素购房者权衡环境环境〔区位〕时候面鱼熊掌兼境
B中楼盘集中区开发热点区域交通便捷位置针区域性客户
C楼盘形象质化拟严重特色诉求集中环境绿化景观特色方面
D盘产品规划方面采兼顾策略低总价室厅高档墅产品分布
E针中端客户群户型设计注意降低效果前提严格控制面积臃余通风采光明厨明卫干湿动静分区成根求
2〕高端产品供量增加迅速需求象预想末旺盛具定品牌效应舍花力气做细节功夫楼盘获成功
针高端客户市场产品分两块块墅辅低密度住宅纯粹高档产品二中档产品升级版
高端产品供需特点：
A出现性突出风格张扬墅产品性化东西表现建筑风格
B性表现拟粗放没性化东西渗透产品根素细节中
C中档升级版产品供量较市场反响较剧烈中档精品盘供
D开发商投放中档升级版产品般两目获取更高利润考虑二衬托楼盘品质
E中档升级版产品解决样群需求中档产品起纯粹高档产品买起买墅区里低密度住宅觉难末品质错中档精品楼盘里买栋墅定优越感
2 时机威胁
1〕时机
A着重庆交通环境改善渝中区区位优势逐步削弱绝优势存工程位城市干道旁根等距辐射江北南岸九龙坡沙坪坝等区购置决策时区位素考虑较中端客户群吸引力
B中端客户购置决策时明显二元性实性投资性求居住舒适求更新房屋原房屋够卖价钱租价钱工程具投资优势现易见
C工程够形成相封闭区居住舒适性方面造余渝中区少
D目前中档精品盘分布周边区中楼盘工程形象塑造方面较庸果工程性形象方面敢创新会形成力竞争优势
2〕威胁
A中端产品供量市场竞争剧烈
B楼盘产品根素方面〔户型园林景观利物等〕均做错少破绽说明开发商产品定位功夫
C中档精品盘价格定位拟保守普遍采低开缓涨策略盘说销售中期会出现客户追涨局面整市场价格影响消极
D前认交通便生活配套设施完善远郊区〔南滨路线南坪济技术开发区周边北滨路线新牌坊两路周边〕出现单体量庞中档精品盘受市场追捧说明重庆交通条件改善已破前中端客户群区位选择偏成熟社区城市集核周边格局中端客户群城外走趋势明显
3 目标市场定位
1） 第目标市场：中端客户市场
客户特点：
A 首次二次购房总价承受力25万45万间
B 房屋功投资性均求
C 区位条件拟敏感
D 拟注重居住舒适性
E 购置行理智
2） 第二目标市场：中端升级版产品感兴趣客户市场
客户特点：
A 中端客户更注重居住舒适享受性
B注重物业附加价值
C 购置行带炫耀寻求优越感色彩
3） 第三目标市场：度购房客户市场
客户特点：
A 总价敏感
B 关注物业整体品质区位条件等保值增值素
E 购置行带性化色彩易引导
4） 目标市场例区间分析
图：
三产品营销题定位探讨
楼盘销售成功必须做产品筹划正确二营销题筹划独异新颖满足切实需求〞做产品规划正确房子会卖掉销售周期会长做产品营销题立意新颖工程知晓度提升会快销售业绩会令满意
目前楼盘题筹划存问题原做产品时没题提供支持导致题筹划没演绎空间买点放题结果越买越没话讲市场反映越迟钝
鉴冠城〞开发量区位市场环境等素需稳健产品组合策略赢目标市场更需通产品策略营销题筹划埋伏笔
1 产品策略：
房产市场中产品策略三种总钱领导策略〞低钱生产标准产品低竞争手定价获较市场份额 获取规模利润二差异策略〞短时间法超越特色产品产品区域中心市场成领导产品获更溢价收入三路中间策略〞基第第二种策略中间路线根市场供需情况竞争手少块情况公司资源等进行取舍偏重
根工程面积形特点区位特点市场供需等情况分析认拟适差异策略〞工程产品目标：中端市场中优势特色产品渝中区区住宅市场中领导产品说谈中档特色精品盘定会想工程想渝中区买区住宅工程首选择象
1)针目标市场构架稳健创新产品组合
工程产品市场运做中作分成两类：
A引子产品〞 塑造性张扬工程形象吸引广泛市场关注启动市场气造势工程形象支持者
B中坚产品〞躲避风险实现利润产品需引子产品〞工程形象支持
引子产品〞形神皆具性化住宅品质定位高针客户群广泛市场界定居住性需求客户群〞引子产品〞应定例低总价户型
中坚产品〞客户群复杂涉阶层年龄价值观审美趋两特征重楼盘品质形象二房屋实性较高做均精品中坚产品〞首求次特色
产品形式：
引子产品〞 ——层住宅户型规划特点两少：济户型舒适户型中等面积户型少
中坚产品〞 ——高层住宅户型规划特点针中端客户群功齐全中等面积户型户型户型少
两类产品板块形式独立推出间契合形成价值链接触动市场进两中产品间存交集〞典型引子产品〞——介引子〞中坚〞间产品——中坚产品〞
果说引子产品〞讲究形〞中坚产品〞讲究质〞
2〕 形〞创新张扬工程性营销工程题伏笔
认构架工程差异化形象应该着眼建筑物形式风格差异化特色建筑设计属实艺术创造艺术欣赏群中产生心理鸣消费者需求讲满足根需求更高层次性化心理需求附加值直接表达
A建筑风格选择
时代流工业时代背景流逐步元化性化方开展阶段工业时代气氛忙碌凝重住宅作休憩恢复工具应活泼轻松选择明快简约现代建筑风格合符需求
现代建筑风格流派适机构型建筑适集约住宅少根工程形观瞻性强特色推介：
① 早期现代义中玻璃盒子〞
第代现代建筑师密斯德罗早期开创风格流派注重空间流动性视觉延展空间〞设计理念特色轻盈通透工程建筑密度高形落差南北求充分利景观资源特点该形式建筑均弥补缺乏彰显优势
② 新沉思义
该形式建筑设计理念简约体丰富色彩根构件讲究质感空间层次融合形文脉特色活泼视觉击力强部空间利率高够充分展现工程形特色观瞻性强特点贝律铭开山作美国国家气中心〞种风格早期版赖特流水墅〞运种设计理念
须注意住宅建筑艺术通俗艺术必严格遵风格设计理念求规划产品提炼出吸引群众关注元素跳出庸形成性取二形似七分否会导致实施困难直接影响钱增加
3〕 质〞稳健均性化做产品素
A房型符合市场流
项调查显示：住宅类型选择中层选择占4988％高层1956％高层1693％复式1277％墅086％户型选择三房两厅房间期需求盛总面积趋少工程已三房两厅面积控制110方米防止面积形成高总价方面城市新生代族特定生活需求致室厅两室厅房子需求旺盛房型均性化表现方面：
l 跃层复式房型化
跃层复式房套少200方米总面积进行控制规划150180方米微型跃层复式房〞适应中端市场需求
l 重视储藏室
储藏室已普遍采简易半封闭布局储藏室做成全封闭独立进入式空间正规房间甚考虑储藏室部设计更美观实 分隔墙面果分隔墙做凹凸购房者嵌入家具书柜 调查说明购房者储藏室需求率高达42％餐厅需求样高见储藏室重衣帽间出现频率高走进挑选衣服放杂物非常方便
l 阳台功性休闲性重
着城市居住条件改善现代家庭生活样化阳台观念已停留晾衣晒物摆盆花草阳台实际居住空间种延伸着阳台功开展已形成休闲阳台生活阳台分休闲阳台形成厅卧扩展采光通风视野等方面理想效果生活阳台厨房相连便晾晒衣物家务活动阳台开展趋势明显阳光室出现阳光室阳台厅〔卧室〕直接相连面采光：直接相连指掉房间阳台间分隔墙面采光指阳光室凸出外墙两面甚三面采光窗前享受阳光风景
6) 厨房卫生间功性舒适性重
现拟流行房型厨房卫生间〔公卫生间〕放相邻设置种厨卫体设计利合理布置线方厨卫水道样提高效面积便住户安装设备厨房位置接户门否进门绕圈厨房现代生活忙碌星期天采购周食品放入冰箱厨房仅考虑冰箱等电器位置考虑容量体积相差点放留遗憾面积较户型厨房烹饪区外安排家庭简单餐区域〔称早餐吧〕生活品位实套住房言客厅省出三四方米厨卫厅质量会影响厨卫质量提高档次笔加减账购房者清楚卫生间设计考虑洗间〞厕间〞离做法卫生间推门进先洗间〞里间厕间〞洗间〞设洗面盆外留出专门位置洗衣机设排水漏
B环境景观设计特色性化设计重
环境景观卖点直备受关注环境问题已购房者关注首问题环境景观究竟做做成什样？需认真研究没景观设计贴切景观设计
l 环境景观建筑体语言
l 环境景观艺术园林化关注景观互动关系
l 面景观设计立体景观设计重
l 环境景观设计注重细节细节中彰显出魅力表达工程品质盏路灯果皮工程形象相匹配
l 环境景观VI识系统题性标志
l 选择工程文化特色深度认识景观设计公司
样住宅社区环境景观做更贴切景观建筑相统景观建筑里生长出谐生景观更文化支撑力呢？认深入解两背景：工程性特色文化背景二时代背景居住环境求
房子盖现代住环境景观营造现代享里次强调时代工业时代流背景逐步元化性化开展阶段景观设计应现代康体型景观设计时关注宿感心身生参予性果草坪绿真没什意思假设行走间嬉戏间体会绿亲切价值表达
四规划建议
1整体规划建议
1)形文脉延伸作工程整体布局限度利景观效果
2) 性张扬现代派建筑风格形成时代感极强建筑群落层住宅选表达形特色建筑风格高层建筑选体展现空间特色建筑风格然色彩造型元素进行融合统
3)部交通系统组织量细致周减少者爬坡感觉交通动线短景观动线代交通动线
4) 量减少商房面积长江路规划成带花园退台式住宅
5) 长江路建筑工程招牌建筑该精心规划设计充分表达工程特色具标性
6〕面长江路方户型防噪音措施：双层隔音玻璃
7〕运动现代生活方式重表达建议结合形规划时尚山运动设施：山跑道山城行车道型攀岩壁等
8〕享空间做成遍山水园林建议造型简洁抽象极富视觉击力现代派雕塑群题组织享空间
2组团规划建议
1)层住宅组团规划建议
A该组团建筑风格考虑新沉思义〞风格
B考虑高密度集约型规划建议量采房率高设计方案
C该组团力户型面积160M2左右四房厅65M2左右两房两厅
D户型部空间设计元化错层跃层占定例实新颖异型布局考虑
2)高层住宅组团规划建议
A该组团建筑风格考虑玻璃盒子〞风格
B该组团房型面积跨度力户型面积控制75m2—110m2
C该组团户型设计中规中矩功考虑周全功房面积配精细算点面积臃肿
五宣传推广创新探讨
宣传推广手法创新公司形象塑造宣传推广筹划中重头戏目前房产常宣传推广较正统正谈品质正谈优势公司形象塑造方面常手法展现实力〞缺乏工程形象相匹配性特色
里谈谈关两方面类〞设想
1媚俗〞宣传手法
媚俗〞目塑造广泛亲力相现开发商正谈品优 类〞
里引两房产相关例子说明媚俗〞效性：电影中常媚俗〞 手法塑造高尚物性形象电影泰坦尼克〞中段描写够真爱抛弃荣华女公男公起练吐唾沫镜头吐唾沫够俗吧段反差安排女公形象更饱满够真实目难忘二说物塑造中常媚俗〞 手法推动事展开满足读者期狄更司作品中物描写感觉真实富传奇色彩稍微留意会发现物描写样模式出生高贵境遇低贱重返高贵〞
推广宣传创新尝试重庆市井文化中提炼适合工程宣传特色元素
2公司形象塑造着眼亲民〞
谓亲民〞塑造亲力举妥帖例子加说明例：公司领导班子成员肖绘成漫画需适合场合社会公布
附：〔供参考〕
2001年底重庆市市民住房消费调查
1市民现住房建筑面积：
〔1〕30－70方米304％〔2〕71－90方米391％〔3〕91－110方米174％〔4〕111－150方米87％〔5〕150方米43％
2市民现住房满意处〔项选择〕：
〔1〕区规划配套565％〔2〕物业理391％〔3〕交通391％〔4〕户型348％〔5〕通风采光304％〔6〕段261％〔7〕绿化空气质量217％〔8〕217％〔9〕建筑质量174％〔10〕产权手续131％
3您买房〔项选择〕：
〔1〕首次购置满足居住需：609％〔2〕二次购房改善居住条件：565％〔3〕父母子女购置：304％〔4〕投资：43％
4您买房较关注〔项选择〕：
〔1〕环境967％〔2〕价格945％〔3〕质量87％〔4〕区位826％〔5〕区配套783％〔6〕物业理696％〔7〕522％〔8〕开发商435％〔9〕升值391％〔10〕户型设计304％
5您选择种规划形态：
〔1〕层391％〔2〕高层302％〔3〕高层133％〔4〕墅174％
6需求面积：
〔1〕50方米131％〔2〕51－80方米174％〔3〕81－100方米348％〔4〕101－120方米174％〔5〕121－150方米131％〔6〕150方米43％
7接受购房款：
〔1〕10－25万74％〔2〕25－50万217％〔3〕50万43％
8接受房型〔项选择〕：
〔1〕3×2×2：539％〔2〕2×2×1：343％〔3〕4×2×2：217％〔4〕3×1×1： 87％〔5〕复式87％〔6〕1×1×1： 83％
9户型面积求：
1客厅〔含餐厅〕：〔1〕18－25方米43％〔2〕26－35方米433％〔3〕35－50方米348％〔4〕50方米87％
2卧室：〔1〕9－12方米349％〔2〕12－15方米87％〔3〕15－18方米304％〔4〕18方米261％3厨房：〔1〕6－7方米261％〔2〕7－8方米217％〔3〕8－9方米304％〔4〕9方米217％
10卫生间数量：
〔1〕143％〔2〕2914％〔3〕343％
11阳台类型：〔1〕全封闭304％〔2〕敞开696％
阳台面积：〔1〕5方米87％〔2〕5－10方米826％〔3〕10方米87％
：〔1〕南北869％〔2〕东南131％
12接受付款方式〔项选择〕：
〔1〕揭869％〔2〕分期174％〔3〕公积金116％〔4〕次性87％
13分期揭承受首期款额：
〔1〕3万174％〔2〕3－10万元696％〔3〕10－20万131％
14需配套设施〔项选择〕：
〔1〕幼园学校913％〔2〕医院913％〔3〕银行652％〔4〕商场869％〔5〕邮政电信304％〔6〕书店217％〔7〕快餐店217％〔8〕健身中心478％〔9〕游泳池217％
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前 言
展开〞冠城〞〔暂名〕前期筹划建议探讨前想先谈谈房产市场边缘化路线〞流市场路线〞话题
流市场路线〞产品特征理解城市文条件区位条件拟成熟区域提供市场需求量较流产品产品策略然市场供量市场边缘化路线〞特定区位环境条件开发特定客户群提供性化产品产品策略需求量流市场〞需求力特强
做流市场〞讲究质〞长周期投入精雕细琢然希客户百里挑〞中选中竞争剧烈
做边缘化路线〞讲究形〞形〞种观念种生活方式张扬表现情〞包装找准客户心理需求启动市场容易形成力竞争壁垒
利润两者单位利润差边缘化路线〞总利润远流市场〞边缘化路线〞量做太
冠城〞区位文条件优劣暂认流市场〞流产品〞全盘考虑面极市场导入困难竞争压力容易形成效客户群体
冠城〞样开发量利润需中流砥柱〞流市场〞流产品〞做争定策略
营销筹划均建立某种产品策略根底脱离根底筹划精彩冰雕艺术品见阳光起市场考验形成适合工程产品策略前期营销筹划核心工作前面谈市场导入壁垒竞争种种处市场边缘化路线〞较丰厚利润流市场路线〞机融合形成兼顾产品策略许工程产品规划方面值探索方
工程域优劣素
1存利素：
1) 利文背景
该区重庆印象中渝中区储奇门龙门〔俗称半城〕相提贫民区口碑差
2) 社区配套缺乏
3) 形便出行
4〕景观视野中瑕疵少
5〕噪音
2具备利素：
1〕交通方便
2〕区位优势
3〕景观优势
4〕投资价值
3．利素市场〔低中低中高高端市场〕吸引力分析
图：〔面积表示吸引力强表示弱〕
二市场定位探讨
1市场供需简析
1〕 中端客户市场庞需求旺盛供量竞争剧烈工程身条件限制放弃市场应该中端市场作目标市场
目前针中端市场流产品分两块：定知名度开发商盘社区前景概念区位优势等背景提供精品楼盘块开发量15万方中型楼盘较低价格实户型吸引区域性购房者市场份额讲应该分秋色
中端市场供需特点：
A较环境配套设施盘位居市郊区居住条件环境成熟素购房者权衡环境环境〔区位〕时候面鱼熊掌兼境
B中楼盘集中区开发热点区域交通便捷位置针区域性客户
C楼盘形象质化拟严重特色诉求集中环境绿化景观特色方面
D盘产品规划方面采兼顾策略低总价室厅高档墅产品分布
E针中端客户群户型设计注意降低效果前提严格控制面积臃余通风采光明厨明卫干湿动静分区成根求
2〕高端产品供量增加迅速需求象预想末旺盛具定品牌效应舍花力气做细节功夫楼盘获成功
针高端客户市场产品分两块块墅辅低密度住宅纯粹高档产品二中档产品升级版
高端产品供需特点：
A出现性突出风格张扬墅产品性化东西表现建筑风格
B性表现拟粗放没性化东西渗透产品根素细节中
C中档升级版产品供量较市场反响较剧烈中档精品盘供
D开发商投放中档升级版产品般两目获取更高利润考虑二衬托楼盘品质
E中档升级版产品解决样群需求中档产品起纯粹高档产品买起买墅区里低密度住宅觉难末品质错中档精品楼盘里买栋墅定优越感
2 时机威胁
1〕时机
A着重庆交通环境改善渝中区区位优势逐步削弱绝优势存工程位城市干道旁根等距辐射江北南岸九龙坡沙坪坝等区购置决策时区位素考虑较中端客户群吸引力
B中端客户购置决策时明显二元性实性投资性求居住舒适求更新房屋原房屋够卖价钱租价钱工程具投资优势现易见
C工程够形成相封闭区居住舒适性方面造余渝中区少
D目前中档精品盘分布周边区中楼盘工程形象塑造方面较庸果工程性形象方面敢创新会形成力竞争优势
2〕威胁
A中端产品供量市场竞争剧烈
B楼盘产品根素方面〔户型园林景观利物等〕均做错少破绽说明开发商产品定位功夫
C中档精品盘价格定位拟保守普遍采低开缓涨策略盘说销售中期会出现客户追涨局面整市场价格影响消极
D前认交通便生活配套设施完善远郊区〔南滨路线南坪济技术开发区周边北滨路线新牌坊两路周边〕出现单体量庞中档精品盘受市场追捧说明重庆交通条件改善已破前中端客户群区位选择偏成熟社区城市集核周边格局中端客户群城外走趋势明显
3 目标市场定位
1） 第目标市场：中端客户市场
客户特点：
A 首次二次购房总价承受力25万45万间
B 房屋功投资性均求
C 区位条件拟敏感
D 拟注重居住舒适性
E 购置行理智
2） 第二目标市场：中端升级版产品感兴趣客户市场
客户特点：
A 中端客户更注重居住舒适享受性
B注重物业附加价值
C 购置行带炫耀寻求优越感色彩
3） 第三目标市场：度购房客户市场
客户特点：
A 总价敏感
B 关注物业整体品质区位条件等保值增值素
E 购置行带性化色彩易引导
4） 目标市场例区间分析
图：
三产品营销题定位探讨
楼盘销售成功必须做产品筹划正确二营销题筹划独异新颖满足切实需求〞做产品规划正确房子会卖掉销售周期会长做产品营销题立意新颖工程知晓度提升会快销售业绩会令满意
目前楼盘题筹划存问题原做产品时没题提供支持导致题筹划没演绎空间买点放题结果越买越没话讲市场反映越迟钝
鉴冠城〞开发量区位市场环境等素需稳健产品组合策略赢目标市场更需通产品策略营销题筹划埋伏笔
1 产品策略：
房产市场中产品策略三种总钱领导策略〞低钱生产标准产品低竞争手定价获较市场份额 获取规模利润二差异策略〞短时间法超越特色产品产品区域中心市场成领导产品获更溢价收入三路中间策略〞基第第二种策略中间路线根市场供需情况竞争手少块情况公司资源等进行取舍偏重
根工程面积形特点区位特点市场供需等情况分析认拟适差异策略〞工程产品目标：中端市场中优势特色产品渝中区区住宅市场中领导产品说谈中档特色精品盘定会想工程想渝中区买区住宅工程首选择象
1)针目标市场构架稳健创新产品组合
工程产品市场运做中作分成两类：
A引子产品〞 塑造性张扬工程形象吸引广泛市场关注启动市场气造势工程形象支持者
B中坚产品〞躲避风险实现利润产品需引子产品〞工程形象支持
引子产品〞形神皆具性化住宅品质定位高针客户群广泛市场界定居住性需求客户群〞引子产品〞应定例低总价户型
中坚产品〞客户群复杂涉阶层年龄价值观审美趋两特征重楼盘品质形象二房屋实性较高做均精品中坚产品〞首求次特色
产品形式：
引子产品〞 ——层住宅户型规划特点两少：济户型舒适户型中等面积户型少
中坚产品〞 ——高层住宅户型规划特点针中端客户群功齐全中等面积户型户型户型少
两类产品板块形式独立推出间契合形成价值链接触动市场进两中产品间存交集〞典型引子产品〞——介引子〞中坚〞间产品——中坚产品〞
果说引子产品〞讲究形〞中坚产品〞讲究质〞
2〕 形〞创新张扬工程性营销工程题伏笔
认构架工程差异化形象应该着眼建筑物形式风格差异化特色建筑设计属实艺术创造艺术欣赏群中产生心理鸣消费者需求讲满足根需求更高层次性化心理需求附加值直接表达
A建筑风格选择
时代流工业时代背景流逐步元化性化方开展阶段工业时代气氛忙碌凝重住宅作休憩恢复工具应活泼轻松选择明快简约现代建筑风格合符需求
现代建筑风格流派适机构型建筑适集约住宅少根工程形观瞻性强特色推介：
① 早期现代义中玻璃盒子〞
第代现代建筑师密斯德罗早期开创风格流派注重空间流动性视觉延展空间〞设计理念特色轻盈通透工程建筑密度高形落差南北求充分利景观资源特点该形式建筑均弥补缺乏彰显优势
② 新沉思义
该形式建筑设计理念简约体丰富色彩根构件讲究质感空间层次融合形文脉特色活泼视觉击力强部空间利率高够充分展现工程形特色观瞻性强特点贝律铭开山作美国国家气中心〞种风格早期版赖特流水墅〞运种设计理念
须注意住宅建筑艺术通俗艺术必严格遵风格设计理念求规划产品提炼出吸引群众关注元素跳出庸形成性取二形似七分否会导致实施困难直接影响钱增加
3〕 质〞稳健均性化做产品素
A房型符合市场流
项调查显示：住宅类型选择中层选择占4988％高层1956％高层1693％复式1277％墅086％户型选择三房两厅房间期需求盛总面积趋少工程已三房两厅面积控制110方米防止面积形成高总价方面城市新生代族特定生活需求致室厅两室厅房子需求旺盛房型均性化表现方面：
l 跃层复式房型化
跃层复式房套少200方米总面积进行控制规划150180方米微型跃层复式房〞适应中端市场需求
l 重视储藏室
储藏室已普遍采简易半封闭布局储藏室做成全封闭独立进入式空间正规房间甚考虑储藏室部设计更美观实 分隔墙面果分隔墙做凹凸购房者嵌入家具书柜 调查说明购房者储藏室需求率高达42％餐厅需求样高见储藏室重衣帽间出现频率高走进挑选衣服放杂物非常方便
l 阳台功性休闲性重
着城市居住条件改善现代家庭生活样化阳台观念已停留晾衣晒物摆盆花草阳台实际居住空间种延伸着阳台功开展已形成休闲阳台生活阳台分休闲阳台形成厅卧扩展采光通风视野等方面理想效果生活阳台厨房相连便晾晒衣物家务活动阳台开展趋势明显阳光室出现阳光室阳台厅〔卧室〕直接相连面采光：直接相连指掉房间阳台间分隔墙面采光指阳光室凸出外墙两面甚三面采光窗前享受阳光风景
6) 厨房卫生间功性舒适性重
现拟流行房型厨房卫生间〔公卫生间〕放相邻设置种厨卫体设计利合理布置线方厨卫水道样提高效面积便住户安装设备厨房位置接户门否进门绕圈厨房现代生活忙碌星期天采购周食品放入冰箱厨房仅考虑冰箱等电器位置考虑容量体积相差点放留遗憾面积较户型厨房烹饪区外安排家庭简单餐区域〔称早餐吧〕生活品位实套住房言客厅省出三四方米厨卫厅质量会影响厨卫质量提高档次笔加减账购房者清楚卫生间设计考虑洗间〞厕间〞离做法卫生间推门进先洗间〞里间厕间〞洗间〞设洗面盆外留出专门位置洗衣机设排水漏
B环境景观设计特色性化设计重
环境景观卖点直备受关注环境问题已购房者关注首问题环境景观究竟做做成什样？需认真研究没景观设计贴切景观设计
l 环境景观建筑体语言
l 环境景观艺术园林化关注景观互动关系
l 面景观设计立体景观设计重
l 环境景观设计注重细节细节中彰显出魅力表达工程品质盏路灯果皮工程形象相匹配
l 环境景观VI识系统题性标志
l 选择工程文化特色深度认识景观设计公司
样住宅社区环境景观做更贴切景观建筑相统景观建筑里生长出谐生景观更文化支撑力呢？认深入解两背景：工程性特色文化背景二时代背景居住环境求
房子盖现代住环境景观营造现代享里次强调时代工业时代流背景逐步元化性化开展阶段景观设计应现代康体型景观设计时关注宿感心身生参予性果草坪绿真没什意思假设行走间嬉戏间体会绿亲切价值表达
四规划建议
1整体规划建议
1)形文脉延伸作工程整体布局限度利景观效果
2) 性张扬现代派建筑风格形成时代感极强建筑群落层住宅选表达形特色建筑风格高层建筑选体展现空间特色建筑风格然色彩造型元素进行融合统
3)部交通系统组织量细致周减少者爬坡感觉交通动线短景观动线代交通动线
4) 量减少商房面积长江路规划成带花园退台式住宅
5) 长江路建筑工程招牌建筑该精心规划设计充分表达工程特色具标性
6〕面长江路方户型防噪音措施：双层隔音玻璃
7〕运动现代生活方式重表达建议结合形规划时尚山运动设施：山跑道山城行车道型攀岩壁等
8〕享空间做成遍山水园林建议造型简洁抽象极富视觉击力现代派雕塑群题组织享空间
2组团规划建议
1)层住宅组团规划建议
A该组团建筑风格考虑新沉思义〞风格
B考虑高密度集约型规划建议量采房率高设计方案
C该组团力户型面积160M2左右四房厅65M2左右两房两厅
D户型部空间设计元化错层跃层占定例实新颖异型布局考虑
2)高层住宅组团规划建议
A该组团建筑风格考虑玻璃盒子〞风格
B该组团房型面积跨度力户型面积控制75m2—110m2
C该组团户型设计中规中矩功考虑周全功房面积配精细算点面积臃肿
五宣传推广创新探讨
宣传推广手法创新公司形象塑造宣传推广筹划中重头戏目前房产常宣传推广较正统正谈品质正谈优势公司形象塑造方面常手法展现实力〞缺乏工程形象相匹配性特色
里谈谈关两方面类〞设想
1媚俗〞宣传手法
媚俗〞目塑造广泛亲力相现开发商正谈品优 类〞
里引两房产相关例子说明媚俗〞效性：电影中常媚俗〞 手法塑造高尚物性形象电影泰坦尼克〞中段描写够真爱抛弃荣华女公男公起练吐唾沫镜头吐唾沫够俗吧段反差安排女公形象更饱满够真实目难忘二说物塑造中常媚俗〞 手法推动事展开满足读者期狄更司作品中物描写感觉真实富传奇色彩稍微留意会发现物描写样模式出生高贵境遇低贱重返高贵〞
推广宣传创新尝试重庆市井文化中提炼适合工程宣传特色元素
2公司形象塑造着眼亲民〞
谓亲民〞塑造亲力举妥帖例子加说明例：公司领导班子成员肖绘成漫画需适合场合社会公布
附：〔供参考〕
2001年底重庆市市民住房消费调查
1市民现住房建筑面积：
〔1〕30－70方米304％〔2〕71－90方米391％〔3〕91－110方米174％〔4〕111－150方米87％〔5〕150方米43％
2市民现住房满意处〔项选择〕：
〔1〕区规划配套565％〔2〕物业理391％〔3〕交通391％〔4〕户型348％〔5〕通风采光304％〔6〕段261％〔7〕绿化空气质量217％〔8〕217％〔9〕建筑质量174％〔10〕产权手续131％
3您买房〔项选择〕：
〔1〕首次购置满足居住需：609％〔2〕二次购房改善居住条件：565％〔3〕父母子女购置：304％〔4〕投资：43％
4您买房较关注〔项选择〕：
〔1〕环境967％〔2〕价格945％〔3〕质量87％〔4〕区位826％〔5〕区配套783％〔6〕物业理696％〔7〕522％〔8〕开发商435％〔9〕升值391％〔10〕户型设计304％
5您选择种规划形态：
〔1〕层391％〔2〕高层302％〔3〕高层133％〔4〕墅174％
6需求面积：
〔1〕50方米131％〔2〕51－80方米174％〔3〕81－100方米348％〔4〕101－120方米174％〔5〕121－150方米131％〔6〕150方米43％
7接受购房款：
〔1〕10－25万74％〔2〕25－50万217％〔3〕50万43％
8接受房型〔项选择〕：
〔1〕3×2×2：539％〔2〕2×2×1：343％〔3〕4×2×2：217％〔4〕3×1×1： 87％〔5〕复式87％〔6〕1×1×1： 83％
9户型面积求：
1客厅〔含餐厅〕：〔1〕18－25方米43％〔2〕26－35方米433％〔3〕35－50方米348％〔4〕50方米87％
2卧室：〔1〕9－12方米349％〔2〕12－15方米87％〔3〕15－18方米304％〔4〕18方米261％3厨房：〔1〕6－7方米261％〔2〕7－8方米217％〔3〕8－9方米304％〔4〕9方米217％
10卫生间数量：
〔1〕143％〔2〕2914％〔3〕343％
11阳台类型：〔1〕全封闭304％〔2〕敞开696％
阳台面积：〔1〕5方米87％〔2〕5－10方米826％〔3〕10方米87％
：〔1〕南北869％〔2〕东南131％
12接受付款方式〔项选择〕：
〔1〕揭869％〔2〕分期174％〔3〕公积金116％〔4〕次性87％
13分期揭承受首期款额：
〔1〕3万174％〔2〕3－10万元696％〔3〕10－20万131％
14需配套设施〔项选择〕：
〔1〕幼园学校913％〔2〕医院913％〔3〕银行652％〔4〕商场869％〔5〕邮政电信304％〔6〕书店217％〔7〕快餐店217％〔8〕健身中心478％〔9〕游泳池217％
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