关于城中村改造的思考

改革开放 着市政设施建设招商引资工作断发展西秀区处城市边缘中心城区行政村土断征特年项中央省市区系列重点项目推进促进社会济发展提高城市化建设水时东关华西十村村民土全部征完毕出现济非农业空间城区相互交错边界模糊农村特征非常明显城中村城中村出现制约西秀区城市化进程发展时避免带失农民济问题社会问题探索城中村改造思路制宜解决西秀区城市化建设中难题更统筹城乡济社会协调发展前工作中重课题
存问题
城中村农民土国家征事农业耕种济源第二三产业房屋出租收益生活方式发生根变化已传统意义农民然实行农村集体制农村理体制城中村济社会发展中存诸问题综合起表现方面：
（）缺乏高标准统规划土利粗放土资源流失
早期城中村发展没纳入城市统规划建设理者说城市建设发展进程中城中村理力村民建房没请专业建筑设计单位设计造成土利率产出率低建筑风格城市规划够衔接没反映出安屯堡文化韵味符合甲级旅游开放城市全国优秀旅游城市称号含院落房屋容积率低土利十分粗放外城中村土区位条件相优越土产权属村委会集体样优越区位条件相低廉利城中村中规范房产二级市场活跃买卖土房屋现象导致土流失严重
（二）违法建筑安全隐患
城中村区位优越寸土寸金量土征村民失赖生存生活源受济利益驱动违法建筑雨春笋乱搭乱盖违规加层处见违法建筑没请专业员设计建筑质量差安全隐患时倒塌旦遭遇洪涝然灾害发生火灾事果非常严重
（三）理难度
城中村外流动口流动性员构成十分复杂素质参差齐致户籍治安理难位计生工作整脏治乱工作难控制理更严重法分子租房事违法活动严重败坏社会风气影响安甲级旅游开放城市优秀旅游城市形象

（四）公设施缺乏环境问题严重
城中村基础设施原低密度建筑低密度口相适应部分市民量外口入住企业开办商员营供水排水道路交通电力邮电通讯等基础设施严重足超负荷运转导致村处污水横流垃圾乱蚊蝇丛生空气质量较差缺乏统规划凌乱建筑形成统连续街景立面视觉环境差城市形象低
（五）村民素质较低业问题严峻
城中村村民外口素质普遍高缺乏文化知识技进步提高力加利出租房屋等手段获取收入较容易收入丰厚致村民普遍表现出游手闲事事安现状思进取态势业程中高成低业问题相严峻导致数城中村成刑事治安案件高发区毒情整治重灾区
二策建议
城中村城市发展定阶段特殊现象改造城中村市场城市化进程中必须破解道难题城中村改造涉户籍制度土利制度集体资产处理村民建住宅政策投融资体制等方面复杂系统工程改造务重济利益复杂需资金数额巨省外中城市城中村改造中已探索积累成功验珠海市城中村进行拆安置村民辅配套措施吸引房产公司参改造广州市城中村撤销村委会组建股份公司市农民成公司股东公司法营原集体企业物业等鉴省外城中村改造验结合区实际情况笔者认安市推进城中村改造中需做方面工作：
（）城中村市场改造遵循科学规划合理布局统建设原
规划安市历商贾全国甲级旅游开放城市全国优秀旅游城市省委提出安建百万口城市全省济试验区等系列政策相适应高起点高标准完善市政公设施完善环境规划空间设计充分兼顾济发展社会服务功协调营造高质量生活环境浓厚安屯堡文化少数民族文化氛围避免低重复建设建筑设计民族特色品味符合商贸适应高档次高标准旅游发展成城市道亮丽风景线华西办元村商品市场改造市规划局根安市总规详规请青岛市规划设计院规划设计

（二）城中村改造土处置关键政府予政策优惠
城中村改造中存着政府开发商村民博弈 村民求改造中保护租金收益拆房屋予补偿开发商求投资改造中少获均收益政府希避免财政压力保证市场社会稳定获新济增长点目前城中村实际情况村土国家征剩定市场农民建房等属集体土改造城中村必须法相关程序规定集体土转国家城中村改造前提关键政府政策予优惠完善落实保障措施利民利开发建设培育新济增长点预留出部分土发展村集体济城中村改造中失土住房农民通城中村改造获稳定济分红稳定生活源积极支持参城中村改造二明确产权确认政策村建筑进行摸底调查区分类型房屋进行登记造册户宅宅超面积营房非村民建房违章建筑等进行落实登记作拆迁时产权确认补偿三确定拆迁补偿政策拆迁补偿村民住宅历史建房村集体营业房般考虑迁面积拆甚更优惠补偿政策违章建筑强制拆行拆考虑适拆费补偿四鼓励房开企业参城中村改造城中村改造建设中返土出金道路停车场排水供电等市政基础设施建设减免土权属变更登记费拆迁理费城市基础设施配套费防建设费等相关税费利开发商吸引实力开发商投资参城中村改造五明确改造治体村委会村委会组织召开村民会议村民代表会议宣传政府城中村改造中予优惠政策统村民意见避免村民漫天价形成格局
（三）利市场化运作进行综合开发
1坚持市场化运作原土开发规定挂牌出
2谁开发谁负责谁投资谁受益原进行资金项目招商
3开发方式样化采取实力开发商独资开发方式采取村委会实力企业实力开发商合作开发方联合开发等方式
4投资体元化投资体村委会开发商时吸收村民社会方资金参

5谁开发谁投资必须坚持统规划整体开发视情况分阶段实施华西办元村商品市场改造实行统规划整体开发分阶段实施模式首先建设农民新村村民集中搬迁安置解决村民顾忧然规划拆村民老房分期建市场项目避免营户改造流出市场
（四）做城中村村民拆迁安置工作
拆迁补偿安置工作城中村改造程中重点难点城中村改造成败关键做村民拆迁合理补偿妥善安置工作城中村改造工作首务重容
1法律关规定予村民合理补偿安置安置方法节约土资源提高土利率实行集中建农民新村安置农民新村建筑般六层左右村民住房原采取拆新房面积原建筑面积部分市场价补偿原住房面积部分成价支付
2政府力支持帮助村发展集体济组织集体资产进行清产核算着公公正公开原确保集体收益村民生产生活需
3解决医疗保险低生活保障
集体收入村民交纳疗保险解决病贵病难起病问题二生活确实困难村民规定纳入城低农低解决低生活保障特探索农转非迅速纳入城低效途径
4促进城中村村民生产性业
城中村失土等生产资料农民言业获取收入生存核心容失农民提供份长期稳定工作实现持续生计目标重手段具体方面入手：提高失农业力前述失农文化素质专业级均难适应目前劳动力市场需求变化劳动保障部门建立失农民培训业机制提供业服务业培训提高文化素质业综合素质适应市场济需求谋生计奠定基础二齐全方位关心失农民广开业渠道解决失农民业问题根出路发展济外积极探索种形式业安置办法业安置招工安置投资入股安置住房安置划安置失农民谋职业等安置形式机结合起三消安置业障碍社会界象关心城镇岗职工样关心支持失农民业业逐步消种利统筹城乡业制度


文化素失农民纳入城镇业体系城市居民等遇消安置障碍结合安实际出台合理拆迁安置补偿办法坚持先安置拆迁原农民安置建设项目规划报建消农民顾忧

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