房地产估价中的法定优先受偿权问题

房产估价中法定优先受偿权问题
彭**
估价涉金融安全房产估价师房产估价机构说目前业务时责重风险加强房产抵押估价理规范房产抵押估价行保证房产抵押估价质量防范房产信贷风险维护房产抵押事合法权益2006年1月13日建设部中国民银行中国银行业监督理委员会联合发关规范银行信贷业务相关房产抵押估价理关问题通知时配套发布房产抵押估价指导意见
房产抵押估价指确定房产抵押贷款额度提供价值参考房产抵押价值进行分析估算判定活动房产抵押贷款额度＝房产抵押价值×贷款成数房产抵押估价指导意见第四条规定：房产抵押价值抵押房产估价时点市场价值等假定未设立法定优先受偿权利市场价值减房产估价师知悉法定优先受偿款
法定优先受偿权利含义
法定优先受偿款指假定估价时点实现抵押权时法律规定优先次抵押贷款受偿款额包括发包拖欠承包建筑工程价款已抵押担保债权数额法定优先受偿款优先受偿权利分般优先受偿权利特优先受偿权利般优先受偿权利特定总财产优先受偿权利特优先受偿权利特定动产动产优先受偿权利里法定优先受偿权利指设立估价象房产优先受偿权利法定优先受偿款留定空间法定优先受偿款包括强制执行费强制执行费属法定优先受偿款范畴强制执行费考虑贷款成数中强制执行费包括：假定估价时点实现抵押权时：法定优先受偿款估价时点时存时间存清偿未知延续现应包括说估价时点时存仅仅估价时点时发生
二优先房产抵押权法定优先受偿权利
法定优先受偿权利房产抵押估价指导意见明确发包拖欠承包建筑工程价款已抵押担保债权数额外包括方面
1．担保法第四十七条规定处分抵押房产金额列序分配：(1)支付处分抵押房产费(2)扣抵押房产应缴纳税款(3)偿抵押权债权息支付违约金……抵押房产处分时发生拍卖费评估费欠缴税费转时发生税费显然属法定优先受偿权利
处分抵押房产费包包括诉讼费委托房屋中介变卖时应支付代理费等关规定甚明确认应包括法院般直接抵押房产拍卖价款中扣缴诉讼费须败诉方(抵押)行支付诉讼费(败诉方实际会行支付诉讼费)金融机构实际收回价款显然已减少部分中介代理费拍卖费具相性质般会时发生理应认定处分抵押房产费
2．果抵押破产法定优先受偿权利更根企业破产法第三十四条规定：列破产费应破产财产中优先拨付：(1)破产财产理变卖分配需费包括聘工作员费(2)破产案件诉讼费(3)债权利益破产程序中支付费第三十七条规定：破产财产优先拨付破产费列序清偿：(1)破产企业欠职工工资劳动保险费(2)破产企业欠税款(3)破产债权金融机构贷款属破产债权金融机构拥抵押权抵押物已变卖支付破产费破产企业欠职工工资劳动保险费欠税款时金融机构丧失抵押物法定优先受偿权利普通债权起参破产企业剩余资产分配
3．尚非法定优先受偿权利应引起注意抵押抵押前房产长期出租次性收取租金抵押权实现抵押权获租期效期收益房产抵押价值会产生利影响抵押房产实现抵押权时般交涉查封诉讼程甚长达数年中发生欠交水电费物业理费等情况费然法定优先受偿权利会房产抵押价值产生利影响
三针法定优先受偿权利估价师应做
然优先房产抵押权法定优先受偿权利述种种房产抵押估价中需全部涉
首先涉企业破产法定优先受偿权利须考虑果已预见房产抵押贷款存续期间贷款企业破产金融机构发放贷款时企业破产企业整体营状况良结果考察企业整体营状况金融机构责非房产估价师责
次般土建工程抵押发包拖欠承包建筑工程价款存已建成房产普通购房者办理房产证受开发商欠债务追索
房产估价师做：
1．认真审查委托提供情况资料进行必核实特土权出合房产证争取核原件结合土权出合房产证记载者项权利证书记载
(规定)抵押房产否已进行抵押抵押金额作出披露进确定房产估价象抵押价值
2．土建工程抵押估价应求委托方提供发包拖欠承包建筑工程价款情况估价报告中加披露进确定房产估价象抵押价值
3．类房产抵押估价应根担保法第四十七条规定扣预计应支付处分抵押房产费抵押房产应缴纳税款确定房产抵押价值**房产抵押估价现实中农业银行求额外扣抵押房产拍卖费银行仅求扣预计抵押房产转时发生税费
4．房产抵押估价报告估价象涉法定优先受偿权利状况收集情况加披露委托方否提供关情况估价师否收集关情况作出声明确定估价象抵押价值加限制说明
 
 

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