中华民国国家标准
房 产 估 价 规 范
Code for Real Estate Appraisal
GBT 502911999
部门：中华民国建设部
批准部门：中华民国建设部
施行日期：1999年6月1日
中 国 建 筑 工 业 出 版 社
1999 北 京
前 言
国家标准房产估价规范根建设部建标[1998]244号九九八年工程建设国家标准制订修订计划（第二批）建设部房产业司建房市函字[1996]第40号关委托制订房产价格评估技术规程函求建设部负责编具体中国房产估价师学会会建设部政策研究中心广东省房产估价师学会等十单位编制成规范关部门会审建设部建标[1999]48号文批准会国家质量技术监督局联合发布
规范编制程中编制组进行广泛深入调查研究认真总结国开展房产估价工作实践验理研究成果广泛征求全国关单位专家实际工作者意见时收集分析研究参考美国英国日德国等国家香港台湾区国际评估标准委员会（IVSC）关标准理研究成果
规范建设部负责理具体解释工作中国房产估价师学会负责程中估价机构估价员关单位员应积极总结验意见寄中国房产估价师学会国家标准房产估价规范理组（址：北京市三里河路九号邮政编码：100835）供修订时参考
国家标准房产估价规范编单位：中国房产估价师学会参编单位：建设部政策研究中心广东省房产估价师学会中山学岭南学院华中师范学济学院清华学房产研究北京学动产研究鉴定中心北京市房产价格评估事务海市房产评估中心深圳市物业估价等
规范编制起草员：柴强廖俊艾建国沈建忠陆克华刘锦红刘洪玉冯长春杨北杨国诚沈彦京康芸田耀东
目 次
1 总 5
2 术 语 5
3 估价原 3
4 估价程序 4
5 估价方法 5
51 估价方法选 5
52 市场较法 5
53 收益法 7
54 成法 9
55 假设开发法 11
56 基准价修正法 12
6 估价目估价 12
61 土权出价格评估 13
62 房产转价格评估 13
63 房产租赁价格评估 13
64 房产抵押价值评估 13
65 房产保险估价 14
66 房产课税估价 15
67 征房屋拆迁补偿估价 15
68 房产分割合估价 15
69 房产纠纷估价 16
610 房产拍卖底价评估 16
611 企业种济活动中涉房产估价 16
612 目房产估价 16
7 估价结果 16
8 估价报告 17
9 职业道德 18
附录A 估价报告规范格式 19
规范词语说明 22
附：条文说明 23
1 总
101 规范房产估价行统估价程序方法做估价结果客观公正合理根中华民国城市房产理法中华民国土理法等法律法规关规定制定规范
102 规范适房产估价活动
103 房产估价应独立客观公正
104 房产估价应符合规范外尚应符合国家现行关标准规范规定
2 术 语
201 房产 real estatereal property
土建筑物定着物包括物质实体托物质实体权益
202 房产估价 real estate appraisalproperty valuation
专业估价员根估价目遵循估价原估价程序选适宜估价方法综合分析影响房产价格素基础房产估价时点客观合理价格价值进行估算判定活动
203 估价象 subject property
具体估价项目中需估价房产
204 估价目 appraisal purpose
估价结果期途
205 估价时点 appraisal datedate of value
估价结果应日期
206 客观合理价格价值 value
某种估价目特定条件形成正常价格
207 公开市场 open market
该市场交易双方进行交易目限度追求济利益掌握必市场信息较充裕时间进行交易交易象具必专业知识交易条件公开具排性
208 公开市场价值 open market value
公开市场形成价格
采公开市场价值标准时求评估客观合理价格价值应公开市场价值
209 类似房产 similar property
估价象处供求圈途规模档次建筑结构等方面估价象相相房产
2010 供求圈 comparable search area
估价象具代关系价格会相互影响适范围
2011 高佳 highest and best use
法律允许技术济行充分合理证估价象产生高价值
2012 市场较法 market comparison approachsales comparison approach
估价象估价时点期交易类似房产进行较类似房产已知价格作适修正估算估价象客观合理价格价值方法
2013 收益法 income approachincome capitalization approach
预计估价象未正常净收益选适资化率折现估价时点累加估算估价象客观合理价格价值方法
2014 成法 cost approach
求取估价象估价时点重置价格重建价格扣折旧估算估价象客观合理价格价值方法
2015 假设开发法 hypothetical development methodresidual method
预计估价象开发完成价值扣预计正常开发成税费利润等估算估价象客观合理价格价值方法
2016 基准价修正法 land datum value method
政府确定公布基准价区估价象处段基准价调整出估价象宗价格方法
2017 潜毛收入 potential gross income
假定房产充分利空置状态获收入
2018 效毛收入 effective gross income
潜毛收入扣正常空置拖欠租金原造成收入损失收入
2019 运营费 operating expenses
维持房产正常生产营必须支出费属资营收益
2020 净收益 net incomenet operating income
效毛收入扣合理运营费属房产收益
2021 建筑物重置价格 replacement cost of building
采估价时点建筑材料建筑技术估价时点价格水重新建造估价象具等功效全新状态建筑物正常价格
2022 建筑物重建价格 reproduction cost of building
采估价象原建筑材料建筑技术估价时点价格水重新建造估价象相全新状态建筑物正常价格
2023 物质折旧 physical depreciation physical deterioration
建筑物物质实体方面磨损造成建筑物价值损失
2024 功折旧 functional depreciationfunctional obsolescence
建筑物功方面落造成建筑物价值损失
2025 济折旧 economic depreciationeconomic obsolescence
建筑物外种利素造成建筑物价值损失
2026 估价结果 conclusion of value
关估价象客观合理价格价值终结
2027 估价报告 appraisal report
全面公正客观准确记述估价程估价成果文件委托方书面答复关估价象客观合理价格价值研究报告
3 估价原
301 房产估价应遵循列原：
1 合法原
2 高佳原
3 代原
4 估价时点原
302 遵循合法原应估价象合法合法处分前提估价
303 遵循高佳原应估价象高佳前提估价
估价象已做某种估价时应根高佳原估价前提作出列判断选择应估价报告中予说明：
1 保持现状前提：认保持现状继续利时应保持现状继续前提估价
2 转换途前提：认转换途予利时应转换途予前提估价
3 装修改造前提：认装修改造转换途予利时应装修改造转换途予前提估价
4 重新利前提：认拆现建筑物予利利时应拆建筑物予利前提估价
5 述情形某种组合
304 遵循代原求估价结果明显偏离类似房产等条件正常价格
305 遵循估价时点原求估价结果应估价象估价时点客观合理价格价值
4 估价程序
401 接受估价委托完成估价报告期间房产估价应列程序进行：
1 明确估价基事项
2 拟定估价作业方案
3 搜集估价需资料
4 实查勘估价象
5 选定估价方法计算
6 确定估价结果
7 撰写估价报告
8 估价资料档
402 明确估价基事项应包括列容：
1 明确估价目
2 明确估价象
3 明确估价时点
注：1 估价目应委托方提出
2 明确估价象应包括明确估价象物质实体状况权益状况
3 估价时点应根估价目确定采公历表示精确日
4 明确估价基事项时应委托方商议应征委托方认
403 明确估价基事项基础应估价项目进行初步分析拟定估价作业方案
估价作业方案应包括列容：
1 拟采估价技术路线估价方法
2 拟调查搜集资料源渠道
3 预计需时间力费
4 拟定作业步骤作业进度
404 估价机构估价员应常搜集估价需资料进行核实分析整理
估价需资料应包括列方面：
1 房产价格普遍影响资料
2 估价象区房产价格影响资料
3 相关房产交易成收益实例资料
4 反映估价象状况资料
405 估价员必须估价象现场亲身感受估价象位置周围环境景观优劣查勘估价象外观建筑结构装修设备等状况事先收集关估价象坐落四面积产权等资料进行核实时搜集补充估价需资料估价象周围环境路状况进行拍等
406 完成出具估价报告应关该估价项目切必资料进行整理档妥善保
5 估价方法
51 估价方法选
511 估价员应熟知理解正确运市场较法收益法成法假设开发法基准价修正法估价方法综合运
512 估价象宜选两种估价方法进行估价
513 根已明确估价目估价象适宜采种估价方法进行估价应时采种估价方法进行估价意取舍必须取舍应估价报告中予说明陈述理
514 条件选市场较法进行估价应市场较法估价方法
515 收益性房产估价应选收益法作中种估价方法
516 具投资开发开发潜力房产估价应选假设开发法作中种估价方法
517 市场市场充分宜采市场较法收益法假设开发法进行估价情况采成法作估价方法
52 市场较法
521 运市场较法估价应列步骤进行：
1 搜集交易实例
2 选取实例
3 建立价格基础
4 进行交易情况修正
5 进行交易日期修正
6 进行区域素修正
7 进行素修正
8 求出准价格
522 运市场较法估价应准确搜集量交易实例掌握正常市场价格行情
搜集交易实例应包括列容：
1 交易双方情况交易目
2 交易实例房产状况
3 成交价格
4 成交日期
5 付款方式
523 根估价象状况估价目应搜集交易实例中选取三实例
选取实例应符合列求：
1 估价象类似房产
2 成交日期估价时点相宜超年
3 成交价格正常价格修正正常价格
524 选取实例应实例成交价格进行换算处理建立价格基础统表达方式涵
换算处理应包括列容：
1 统付款方式
2 统采单价
3 统币种货币单位
4 统面积涵面积单位
注：1 统付款方式应统成交日期时次总付清
2 币种间换算应中国民银行公布成交日期时市场汇率中间价计算
525 进行交易情况修正应排交易行中特殊素造成实例成交价格偏差实例成交价格调整正常价格
列情形交易实例宜选实例：
1 利害关系间交易
2 急出售购买情况交易
3 受债权债务关系影响交易
4 交易双方方市场行情缺乏解交易
5 交易双方方特动机特偏交易
6 相邻房产合交易
7 特殊方式交易
8 交易税费非正常负担交易
9 非正常交易
注： 1 供选择交易实例较少确需选述情形交易实例时应进行交易情况修正
2 交易税费非正常负担修正应成交价格调整政府关规定交易双方负担应负担税费价格
526 进行交易日期修正应实例成交日期时价格调整估价时点价格
交易日期修正宜采类似房产价格变动率指数进行调整类似房产价格变动率指数情况根房产价格变动情况趋势作出判断予调整
527 进行区域素修正应实例外部环境状况价格调整估价象外部环境状况价格
区域素修正容应包括：繁华程度交通便捷程度环境景观公配套设施完备程度城市规划限制等影响房产价格素
区域素修正具体容应根估价象途确定
进行区域素修正时应实例估价象区域素逐项进行较找出区域素优劣造成价格差异进行调整
528 进行素修正应实例体状况价格调整估价象体状况价格
关土方面素修正容应包括：面积形状路状况基础设施完备程度土整程度势质水文状况规划制条件土权年限等关建筑物方面素修正容应包括：新旧程度装修设施设备面布置工程质量建筑结构楼层等
素修正具体容应根估价象途确定
进行素修正时应实例估价象素逐项进行较找出素优劣造成价格差异进行调整
529 交易情况交易日期区域素素修正视具体情况采百分率法差额法回分析法
项修正实例成交价格调整超20％综合调整超30％
5210 选取实例价格述种修正应根具体情况计算求出综合结果作准价格
5211 市场较法原理技术估价方法中关参数求取
53 收益法
531 运收益法估价应列步骤进行：
1 搜集关收入费资料
2 估算潜毛收入
3 估算效毛收入
4 估算运营费
5 估算净收益
6 选适资化率
7 选适宜计算公式求出收益价格
注：潜毛收入效毛收入运营费净收益均年度计
532 净收益应根估价象具体情况列规定求取：
1 出租型房产应根租赁资料计算净收益净收益租赁收入扣维修费理费保险费税金
租赁收入包括效毛租金收入租赁保证金押金等利息收入
维修费理费保险费税金应根租赁契约规定租金涵义决定取舍保证合法安全正常需费出租方承担应四项费全部扣维修理等费全部部分承租方负担应四项费中部分项目作相应调整
2 商业营型房产应根营资料计算净收益净收益商品销售收入扣商品销售成营费商品销售税金附加理费财务费商业利润
3 生产型房产应根产品市场价格原材料工费等资料计算净收益净收益产品销售收入扣生产成产品销售费产品销售税金附加理费财务费厂商利润
4 尚未房产收益类似房产关资料述相应方式计算净收益直接较出净收益
533 估价中采潜毛收入效毛收入运营费净收益租约限制外应采正常客观数
租约限制租约期租金宜采租约确定租金租约期外租金应采正常客观租金
利估价象身资料直接推算出潜毛收入效毛收入运营费净收益应类似房产正常情况潜毛收入效毛收入运营费净收益进行较正常客观情况符应进行适调整修正成正常客观
534 求取净收益时应根净收益现未变动情况获收益年限确定未净收益流量判断该未净收益流量属列种类型：
1 年基固定变
2 年基某固定数额递增递减
3 年基某固定率递增递减
4 规变动情形
535 资化率应列方法分析确定：
1 市场提取法：应搜集市场三宗类似房产价格净收益等资料选相应收益法计算公式求出资化率
2 安全利率加风险调整值法：安全利率加风险调整值作资化率安全利率选时期年期国债年利率中国民银行公布年定期存款年利率风险调整值应根估价象区济现状未预测估价象途新旧程度等确定
3 复合投资收益率法：购买房产抵押贷款收益率资收益率加权均数作资化率式计算：
R＝M·RM＋（1－M）RE ………………（535）
式中 R ─ 资化率（％）
M ─ 贷款价值率（％）抵押贷款额占房产价值率
RM ─ 抵押贷款资化率（％）第年息额抵押贷款额率
RE ─ 资求正常收益率（％）
4 投资收益率排序插入法：找出相关投资类型收益率风险程度风险排序估价象投资风险程度进行较判断确定资化率
536 资化率分综合资化率土资化率建筑物资化率间关系应式确定：
RO＝L·RL＋B·RB ………………（536）
式中 RO ─ 综合资化率（％）适土建筑物合估价
RL ─ 土资化率（％）适土估价
RB ─ 建筑物资化率（％）适建筑物估价
L ─ 土价值占房价值率（％）
B ─ 建筑物价值占房价值率（％）L＋B＝100％
537 计算收益价格时应根未净收益流量类型选应收益法计算公式
收益法基公式：
n Ai
V ＝ ∑ ………………（537）
i1 （1＋R）i
式中 V ─ 收益价格（元元m2）
Ai ─ 未第i年净收益（元元m2）
R ─ 资化率（％）
n ─ 未获收益年限（年）
538 单独土单独建筑物估价应分根土权年限建筑物耐年限确定未获收益年限选应限年收益法计算公式净收益中应扣建筑物折旧土取费摊销
土建筑物合估价象建筑物耐年限长等土权年限时应根土权年限确定未获收益年限选应限年收益法计算公式净收益中应扣建筑物折旧土取费摊销
土建筑物合估价象建筑物耐年限短土权年限时采列方式处理：
1 先根建筑物耐年限确定未获收益年限选应限年收益法计算公式净收益中应扣建筑物折旧土取费摊销然加土权年限超出建筑物耐年限土剩余年限价值折现值
2 未获收益年限设想限年选限年收益法计算公式净收益中应扣建筑物折旧土取费摊销
539 利土建筑物产生收益单独求取土价值时净收益年变获收益限期情况应采式：
AO－VB·RB
VL ＝ ………………（539－1）
RL
利土建筑物产生收益单独求取建筑物价值时净收益年变获收益限期情况应采式：
AO－VL·RL
VB ＝ ………………（539－2）
RB
式中 AO ─ 土建筑物产生净收益（元元m2）
VL ─ 土价值（元元m2）
VB ─ 建筑物价值（元元m2）
54 成法
541 运成法估价应列步骤进行：
1 搜集关成税费开发利润等资料
2 估算重置价格重建价格
3 估算折旧
4 求出积算价格
542 重置价格重建价格应重新取重新开发重新建造全新状态估价象需项必成费应纳税金正常开发利润构成包括列容：
1 土取费
2 开发成
3 理费
4 投资利息
5 销售税费
6 开发利润
注：开发利润应土取费开发成基础根开发建造类似房产相应均利润率水求取
543 具体估价中估价象重置价格重建价格构成容应根估价象实际情况第542条列举价格构成容基础酌予增减应估价报告中予说明
544 宗房产重置价格重建价格采取土建筑物分估算然加总时必须注意成构成划分相互衔接防止漏项重复计算
545 求取土重置价格应直接求取估价时点状况重置价格
546 建筑物重置价格重建价格采成法市场较法求取通政府确定公布房屋重置价格扣土价格较修正求取工程造价估算方法具体计算
建筑物重置价格宜般建筑物年代久远已缺少旧建筑物相建筑材料建筑技术变迁旧建筑物复原建造困难建筑物估价
建筑物重建价格宜特殊保护价值建筑物估价
547 成法估价中建筑物折旧应种原造成建筑物价值损失包括物质功济折旧
548 建筑物损耗分修复修复两部分修复需费等修复房产价值增加额修复部分反修复部分修复部分直接估算修复需费作折旧额
549 扣折旧建筑物现值采列公式求取：
1 直线法建筑物现值计算公式：
t
V ＝ C －（C － S） ………………（549－1）
N
2 双倍余额递减法建筑物现值计算公式：
2
V ＝ C（1 － ）t ………………（549－2）
N
3 成新折扣法建筑物现值计算公式：
V ＝C q ………………（549－3）
式中 V ─ 建筑物现值（元元m2）
C ─ 建筑物重置价格重建价格（元元m2）
S ─ 建筑物预计净残值（元元m2）
t ─ 建筑物已年限（年）
N ─ 建筑物耐年限（年）
q ─ 建筑物成新率（％）
注：采述种折旧方法求取建筑物现值估价员应亲估价象现场观察鉴定建筑物实际新旧程度根建筑物建成时间维护保养情况基稳定性等确定应扣折旧额成新率
5410 建筑物耐年限分然耐年限济耐年限估价采耐年限应济耐年限
济耐年限应根建筑物建筑结构途维修保养情况结合市场状况周围环境营收益状况等综合判断
5411 估价中确定建筑物耐年限折旧遇列情况时处理应：
1 建筑物建设期计入耐年限建筑物耐年限应建筑物竣工验收合格日起计
2 建筑物耐年限短土权年限时应建筑物耐年限计算折旧
3 建筑物耐年限长土权年限时应土权年限计算折旧
4 建筑物出现补办土权出手续前耐年限早土权年限结束时应建筑物耐年限计算折旧
5 建筑物出现补办土权出手续前耐年限晚土权年限结束时应建筑物已年限加土权剩余年限计算折旧
5412 积算价格应重置价格重建价格扣建筑物折旧土重置价格加建筑物现值必时应扣旧建筑物存导致土价值损失
5413 新开发土新建房产采成法估价般应扣折旧应考虑工程质量周围环境等素予适修正
55 假设开发法
551 运假设开发法估价应列步骤进行：
1 调查开发房产基情况
2 选择佳开发利方式
3 估计开发建设期
4 预测开发完成房产价值
5 估算开发成理费投资利息销售税费开发利润投资者购买开发房产应负担税费
6 进行具体计算
552 假设开发法适具投资开发开发潜力房产估价运方法应握开发房产投资开发前状态投资开发房产营方式
开发房产投资开发前状态包括生毛熟旧房建工程等投资开发状态包括熟房屋（含土）等投资开发房产营方式包括出售（含预售）出租（含预租）营等
553 运假设开发法估算开发房产价值应开发完成房产价值扣开发成理费投资利息销售税费开发利润投资者购买开发房产应负担税费
554 预测开发完成房产价值宜采市场较法应考虑类似房产价格未变动趋势
555 开发利润计算基数取开发房产价值开发成取开发完成房产价值利润率取市场类似房产开发项目相应均利润率
556 运假设开发法估价必须考虑资金时间价值实际操作中宜采折现方法难采折现方法时采计算利息方法
56 基准价修正法
561 运基准价修正法估价应列步骤进行：
1 搜集关基准价资料
2 确定估价象处段基准价
3 进行交易日期修正
4 进行区域素修正
5 进行素修正
6 求出估价象宗价格
562 进行交易日期修正应基准价基准日期时值调整估价时点值
交易日期修正方法市场较法中交易日期修正方法
563 区域素素修正容修正方法市场较法中区域素素修正容修正方法
564 运基准价修正法评估宗价格时宜基准价关规定执行
6 估价目估价
601 房产估价估价目进行分类列类：
1 土权出价格评估
2 房产转价格评估
3 房产租赁价格评估
4 房产抵押价值评估
5 房产保险估价
6 房产课税估价
7 征房屋拆迁补偿估价
8 房产分割合估价
9 房产纠纷估价
10 房产拍卖底价评估
11 企业种济活动中涉房产估价
12 目房产估价
61 土权出价格评估
611 土权出价格评估应中华民国城市房产理法中华民国土理法中华民国城镇国土权出转暂行条例制定实施办法关规定进行
612 土权出价格评估应分清土权协议招标拍卖出方式协议出价格评估应采公开市场价值标准招标拍卖出价格评估应招标拍卖底价评估参610房产拍卖底价评估进行
613 土权出价格评估采市场较法假设开发法成法基准价修正法
62 房产转价格评估
621 房产转价格评估应中华民国城市房产理法中华民国土理法城市房产转理规定制定实施细关规定进行
622 房产转价格评估应采公开市场价值标准
623 房产转价格评估宜采市场较法收益法采成法中开发房产转价格评估应采假设开发法
624 划拔方式取土权转房产时应符合国家法律法规规定转价格评估应外出转价格中含土收益值应注意国家土收益处理规定时估价报告中予说明
63 房产租赁价格评估
631 房产租赁价格评估应中华民国城市房产理法中华民国土理法城市房屋租赁理办法制定实施细关规定进行
632 事生产营活动房产租赁价格评估应采公开市场价值标准
住宅租赁价格评估应执行国家该类住宅城市民政府规定租赁政策
633 房产租赁价格评估采市场较法收益法成法
634 营利目出租划拔土权房屋租赁价格评估应外出租金中含土收益值应注意国家土收益处理规定时估价报告中予说明
64 房产抵押价值评估
641 房产抵押价值评估应中华民国担保法中华民国城市房产理法城市房产抵押理办法关规定进行
642 房产抵押价值评估应采公开市场价值标准参设定抵押权时类似房产正常市场价格进行应估价报告中说明未市场变化风险短期强制处分等素抵押价值影响
643 房产抵押价值应抵押方式房产作债权担保时价值
法抵押房产没抵押价值
首次抵押房产该房产价值抵押价值
次抵押房产该房产价值扣已担保债权余额部分抵押价值
644 划拔方式取土权连建筑物抵押评估抵押价值时应扣预计处分价款中相应缴纳土权出金款额采列方式处理：
1 首先求取设想出土权房产价值然预计划拨土权转变出土权应缴纳土权出金等款额两者相减抵押价值时土权年限设定相应途法定高年限估价时点起计
2 成法估价价格构成中应包括土权出金等划拨土权转变出土权应缴纳款额
645 具土年限房产抵押评估抵押价值时应考虑设定抵押权抵押期限届满时土权剩余年限抵押价值影响
646 享受国家优惠政策购买房产抵押抵押价值房产权利处分收益份额部分价值
647 份额房产抵押抵押价值抵押享份额部分价值
648 房产抵押抵押价值该房产价值
65 房产保险估价
651 房产保险估价应中华民国保险法中华民国城市房产理法关规定进行
652 房产保险估价分房产投保时保险价值评估保险事发生损失价值损失程度评估
653 保险价值应投保保险订立保险合时作确定保险金额基础保险标价值
保险金额应保险承担赔偿付保险金责高限额应投保保险标实际投保金额
654 房产投保时保险价值评估应评估然灾害意外事遭受损失建筑物价值估价方法宜采成法市场较法
655 房产投保时保险价值根采保险形式该房产投保时实际价值确定保险事发生时该房产实际价值确定
656 保险事发生损失价值损失程度评估应握保险标房产保险事发生前状态中修复部分宜估算修复需费作损失价值损失程度
66 房产课税估价
661 房产课税估价应相应税种核定计税提供服务
662 关房产税估价应相关税法具体执行
663 房产课税估价宜采公开市场价值标准应符合相关税法关规定
67 征房屋拆迁补偿估价
671 征房屋拆迁补偿估价分征农村集体土补偿估价（简称征估价）拆迁城市国土房屋附属物补偿估价（简称拆迁估价）
672 征估价应中华民国土理法制定实施办法关规定进行
673 拆迁估价应城市房屋拆迁理条例制定实施细关规定进行
674 规定拆违章建筑超批准期限时建筑予补偿拆未超批准期限时建筑予适补偿
675 实行作价补偿根政府确定公布房屋重置价格扣土价格结合建筑物成新估价
676 法偿出转方式取土权根社会公利益需拆迁房屋时该土权果视提前收回处理应拆迁补偿估价中包括土权补偿估价种土权补偿估价应根该土权剩余年限应正常市场价格进行
68 房产分割合估价
681 房产分割合估价应注意分割合房产价值影响分割合前房产整体价值简单等部分房产价值
682 分割估价应分割部分分估价
683 合估价应合整体进行估价
69 房产纠纷估价
691 房产纠纷估价应纠纷案件中涉争议房产价值交易价格造价成租金补偿金额赔偿金额估价结果等进行科学鉴定提出客观公正合理意见协议调解仲裁诉讼等方式解决纠纷提供参考
692 房产纠纷估价应相应类型房产估价进行
693 房产纠纷估价应注意纠纷性质协议调解仲裁诉讼等解决纠纷方式作估价协调事方利益
610 房产拍卖底价评估
6101 房产拍卖底价评估确定拍卖保留价提供服务应中华民国拍卖法中华民国城市房产理法关规定进行
6102 房产拍卖底价评估首先应公开市场价值标准原确定客观合理价格考虑短期强制处分（快速变现）等素影响确定拍卖底价
611 企业种济活动中涉房产估价
6111 企业种济活动中涉房产估价包括企业合资合作联营股份制改组市合兼分立出售破产清算抵债中房产估价种估价首先应解房产权属否发生转移发生转移应相应房产转行进行估价次应解否改变原途种改变否合法应根原途否合法改变保持现状前提转换途前提进行估价
6112 企业合资合作股份制改组合兼分立出售破产清算等发生房产权属转移应房产转行进行估价应注意破产清算抵押物处置类似属强制处分求短时间变现特殊情况购买者方面定程度企业兼类似允许改变途购买者范围受定限制估价宜低公开市场价值
6113 企业联营般涉房产权属转移企业联营中房产估价确定房产作出资出资方分配例服务宜根具体情况采收益法市场较法假设开发法采成法
612 目房产估价
6121 目房产估价包括房产损害赔偿估价等
6122 房产损害赔偿估价应握损害房产损害发生前状态中修复部分宜估算修复需费作损害赔偿价值
7 估价结果
701 估价方法估算出结果应进行较分析结果差异较时应寻找排出现差异原
702 估价方法估算出结果应做列检查：
1 计算程否误
2 基础数否准确
3 参数选择否合理
4 否符合估价原
5 公式选否恰
6 选估价方法否适宜估价象估价目
703 确认选估价方法估算出结果误应根具体情况计算求出综合结果
704 计算求出综合结果基础应考虑量化价格影响素该结果进行适调整取整认定该结果作终估价结果
调整时应估价报告中明确阐述理
8 估价报告
801 估价报告应做列点：
1 全面性：应完整反映估价涉事实推理程结正文容附件资料应齐全配套
2 公正性客观性：应站中立立场影响估价象价格价值素进行客观介绍分析评作出结应充分
3 准确性：语应力求准确避免模棱两易生误解文字未查实事项轻率写入难确定事项应予说明描述估价结果产生影响
4 概括性：应简洁文字估价中涉容进行高度概括获量资料应科学鉴分析基础进行筛选选择典型代表性反映事情质特征资料说明情况表达观点
802 估价报告应包括列部分：
1 封面
2 目录
3 致委托方函
4 估价师声明
5 估价假设限制条件
6 估价结果报告
7 估价技术报告
8 附件
803 成片宗房产时估价单宗房产价值较低时估价结果报告采表格形式外估价结果报告应采文字说明形式
804 估价报告应记载列事项：
1 估价项目名称
2 委托方名称姓名住
3 估价方（房产估价机构）名称住
4 估价象
5 估价目
6 估价时点
7 价值定义
8 估价
9 估价原
10 估价技术路线方法测算程
11 估价结果确定理
12 估价作业日期
13 估价报告应效期
14 估价员
15 注册房产估价师声明签名盖章
16 估价假设限制条件
17 附件应包括反映估价象位置周围环境形状外观部状况图片估价象产权证明估价中引专文件资料估价员估价机构资格证明
805 估价报告中应充分描述说明估价象状况包括估价象物质实体状况权益状况中：
1 土描述说明应包括：名称坐落面积形状四周围环境景观基础设施完备程度土整程度势质水文状况规划限制条件利现状权属状况
2 建筑物描述说明应包括：名称坐落面积层数建筑结构装修设施设备面布置工程质量建成年月维护保养情况基稳定性公配套设施完备程度利现状权属状况
806 估价报告中注册房产估价师声明应包括列容应注册房产估价师签名盖章：
1 估价报告中估价员陈述事实真实准确
2 估价报告中分析意见结估价员公正专业分析意见结受估价报告中已说明假设限制条件限制
3 估价员估价象没（已载明）利害关系关事没（已载明）利害关系偏见
4 估价员中华民国国家标准房产估价规范进行分析形成意见结撰写估价报告
5 估价员已（没）估价象进行实查勘应列出估价象进行实查勘估价员姓名
6 没估价报告提供重专业帮助（例外应说明提供重专业帮助者姓名）
7 需声明事项
807 估价报告应注册房产估价师签名盖章加盖估价机构公章具法律效力估价报告签名盖章注册房产估价师加盖公章估价机构估价报告容结负责
9 职业道德
901 估价员估价机构作虚伪估价应做公正客观诚实
902 估价员估价机构应保持估价独立性必须回避亲属利害关系关估价业务
903 估价员估价机构感专业力限难某房产进行估价时应接受该项估价委托
904 估价员估价机构应妥善保委托方文件资料未委托方书面许委托方文件资料擅公开泄漏
905 估价机构应执行政府规定估价收费标准正理名目收取额外费降低收费标准进行正竞争
906 估价员估价机构资格证书允许名义估价者身份非估价估价报告签名盖章
附录A 估价报告规范格式
A01 封面：
（标题：）房产估价报告
估价项目名称：（说明估价项目全称）
委托方：（说明估价项目委托单位全称委托姓名）
估价方：（说明估价项目估价机构全称）
估价员：（说明参加估价项目估价员姓名）
估价作业日期：（说明次估价起止年月日正式接受估价委托年月日完成估价报告年月日）
估价报告编号：（说明估价报告估价机构编号）
A02 目录：
（标题：）目录
致委托方函
二估价师声明
三估价假设限制条件
四估价结果报告
（）
（二）
…
五估价技术报告（提供委托方供估价机构存档关理部门查阅等）
（）
（二）
…
六附件
（）
（二）
…
A03 致委托方函：
（标题：）致委托方函
致函象（委托方全称）
致函正文（说明估价象估价目估价时点估价结果）
致函落款（估价机构全称加盖估价机构公章法定代表签名盖章）
致函日期（致函年月日）
A04 估价师声明：
（标题：）估价师声明
郑重声明：
1 估价报告中陈述事实真实准确
2 估价报告中分析意见结公正专业分析意见结受估价报告中已说明假设限制条件限制
3 估价报告中估价象没（已载明）利害关系关事没（已载明）利害关系偏见
4 中华民国国家标准房产估价规范进行分析形成意见结撰写估价报告
5 已（没）估价报告中估价象进行实查勘（声明中应清楚说明估价员估价象进行实查勘估价员没估价象进行实查勘）
6 没估价报告提供重专业帮助（例外应说明提供重专业帮助者姓名）
7 （需声明事项）
参加次估价注册房产估价师签名盖章（少名）
A05 估价假设限制条件：
（标题：）估价假设限制条件
（说明次估价假设前提未调查确认法调查确认资料数估价中未考虑素特殊处理影响估价报告限制条件）
A06 估价结果报告：
（标题：）房产估价结果报告
（）委托方（说明估价项目委托单位全称法定代表住委托姓名住）
（二）估价方（说明估价项目估价机构全称法定代表住估价资格等级）
（三）估价象（概说明估价象状况包括物质实体状况权益状况中土说明应包括：名称坐落面积形状四周围环境景观基础设施完备程度土整程度势质水文状况规划限制条件利现状权属状况建筑物说明应包括：名称坐落面积层数建筑结构装修设施设备面布置工程质量建成年月维护保养情况公配套设施完备程度利现状权属状况）
（四）估价目（说明次估价目应方）
（五）估价时点（说明评估客观合理价格价值应年月日）
（六）价值定义（说明次估价采价值标准价值涵）
（七）估价（说明次估价房产估价规范国家方法律法规委托方提供关资料估价机构估价员掌握搜集关资料）
（八）估价原（说明次估价遵循房产估价原）
（九）估价方法（说明次估价思路采方法估价方法定义）
（十）估价结果（说明次估价终结果应分说明总价单价附写金额外币表示应说明估价时点中国民银行公布民币市场汇率中间价注明折合民币价格）
（十）估价员（列出参加次估价员姓名估价资格职称签名盖章）
（十二）估价作业日期（说明次估价起止年月日）
（十三）估价报告应效期（说明估价报告应效期表达某年月日止表达长年限年）
A07 估价技术报告：
（标题：）房产估价技术报告
（）素分析（详细说明分析估价象素）
（二）区域素分析（详细说明分析估价象区域素）
（三）市场背景分析（详细说明分析类似房产市场状况包括现预见未）
（四）高佳分析（详细分析说明估价象高佳）
（五）估价方法选（详细说明估价思路采方法理）
（六）估价测算程（详细说明测算程参数确定等）
（七）估价结果确定（详细说明估价结果确定理）
A08 附件：
（标题：）附件
估价象位置图四周围环境图土形状图建筑面图外观部片项目关批准文件产权证明估价中引专文件资料估价员估价机构资格证明等
A09 制作求：
估价报告应做图文茂纸张封面装订应较质量纸张应采A4纸规格
规范词语说明
1 便执行规范条文时区求严格程度词说明：
（1）表示严格非样做词：
正面词采必须反面词采严禁
（2）表示严格正常情况均应样做词：
正面词采应反面词采应
（3）表示允许稍选择条件许时首先应样做词：
正面词采宜反面词采宜
表示选择定条件样做采
2 规范中指定应关标准规范执行时写法：
应符合……规定应……执行
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中华民国国家标准
房 产 估 价 规 范
Code for Real Estate Appraisal
GBT 502911999
部门：中华民国建设部
批准部门：中华民国建设部
施行日期：1999年6月1日
中 国 建 筑 工 业 出 版 社
1999 北 京
前 言
国家标准房产估价规范根建设部建标[1998]244号九九八年工程建设国家标准制订修订计划（第二批）建设部房产业司建房市函字[1996]第40号关委托制订房产价格评估技术规程函求建设部负责编具体中国房产估价师学会会建设部政策研究中心广东省房产估价师学会等十单位编制成规范关部门会审建设部建标[1999]48号文批准会国家质量技术监督局联合发布
规范编制程中编制组进行广泛深入调查研究认真总结国开展房产估价工作实践验理研究成果广泛征求全国关单位专家实际工作者意见时收集分析研究参考美国英国日德国等国家香港台湾区国际评估标准委员会（IVSC）关标准理研究成果
规范建设部负责理具体解释工作中国房产估价师学会负责程中估价机构估价员关单位员应积极总结验意见寄中国房产估价师学会国家标准房产估价规范理组（址：北京市三里河路九号邮政编码：100835）供修订时参考
国家标准房产估价规范编单位：中国房产估价师学会参编单位：建设部政策研究中心广东省房产估价师学会中山学岭南学院华中师范学济学院清华学房产研究北京学动产研究鉴定中心北京市房产价格评估事务海市房产评估中心深圳市物业估价等
规范编制起草员：柴强廖俊艾建国沈建忠陆克华刘锦红刘洪玉冯长春杨北杨国诚沈彦京康芸田耀东
目 次
1 总 5
2 术 语 5
3 估价原 3
4 估价程序 4
5 估价方法 5
51 估价方法选 5
52 市场较法 5
53 收益法 7
54 成法 9
55 假设开发法 11
56 基准价修正法 12
6 估价目估价 12
61 土权出价格评估 13
62 房产转价格评估 13
63 房产租赁价格评估 13
64 房产抵押价值评估 13
65 房产保险估价 14
66 房产课税估价 15
67 征房屋拆迁补偿估价 15
68 房产分割合估价 15
69 房产纠纷估价 16
610 房产拍卖底价评估 16
611 企业种济活动中涉房产估价 16
612 目房产估价 16
7 估价结果 16
8 估价报告 17
9 职业道德 18
附录A 估价报告规范格式 19
规范词语说明 22
附：条文说明 23
1 总
101 规范房产估价行统估价程序方法做估价结果客观公正合理根中华民国城市房产理法中华民国土理法等法律法规关规定制定规范
102 规范适房产估价活动
103 房产估价应独立客观公正
104 房产估价应符合规范外尚应符合国家现行关标准规范规定
2 术 语
201 房产 real estatereal property
土建筑物定着物包括物质实体托物质实体权益
202 房产估价 real estate appraisalproperty valuation
专业估价员根估价目遵循估价原估价程序选适宜估价方法综合分析影响房产价格素基础房产估价时点客观合理价格价值进行估算判定活动
203 估价象 subject property
具体估价项目中需估价房产
204 估价目 appraisal purpose
估价结果期途
205 估价时点 appraisal datedate of value
估价结果应日期
206 客观合理价格价值 value
某种估价目特定条件形成正常价格
207 公开市场 open market
该市场交易双方进行交易目限度追求济利益掌握必市场信息较充裕时间进行交易交易象具必专业知识交易条件公开具排性
208 公开市场价值 open market value
公开市场形成价格
采公开市场价值标准时求评估客观合理价格价值应公开市场价值
209 类似房产 similar property
估价象处供求圈途规模档次建筑结构等方面估价象相相房产
2010 供求圈 comparable search area
估价象具代关系价格会相互影响适范围
2011 高佳 highest and best use
法律允许技术济行充分合理证估价象产生高价值
2012 市场较法 market comparison approachsales comparison approach
估价象估价时点期交易类似房产进行较类似房产已知价格作适修正估算估价象客观合理价格价值方法
2013 收益法 income approachincome capitalization approach
预计估价象未正常净收益选适资化率折现估价时点累加估算估价象客观合理价格价值方法
2014 成法 cost approach
求取估价象估价时点重置价格重建价格扣折旧估算估价象客观合理价格价值方法
2015 假设开发法 hypothetical development methodresidual method
预计估价象开发完成价值扣预计正常开发成税费利润等估算估价象客观合理价格价值方法
2016 基准价修正法 land datum value method
政府确定公布基准价区估价象处段基准价调整出估价象宗价格方法
2017 潜毛收入 potential gross income
假定房产充分利空置状态获收入
2018 效毛收入 effective gross income
潜毛收入扣正常空置拖欠租金原造成收入损失收入
2019 运营费 operating expenses
维持房产正常生产营必须支出费属资营收益
2020 净收益 net incomenet operating income
效毛收入扣合理运营费属房产收益
2021 建筑物重置价格 replacement cost of building
采估价时点建筑材料建筑技术估价时点价格水重新建造估价象具等功效全新状态建筑物正常价格
2022 建筑物重建价格 reproduction cost of building
采估价象原建筑材料建筑技术估价时点价格水重新建造估价象相全新状态建筑物正常价格
2023 物质折旧 physical depreciation physical deterioration
建筑物物质实体方面磨损造成建筑物价值损失
2024 功折旧 functional depreciationfunctional obsolescence
建筑物功方面落造成建筑物价值损失
2025 济折旧 economic depreciationeconomic obsolescence
建筑物外种利素造成建筑物价值损失
2026 估价结果 conclusion of value
关估价象客观合理价格价值终结
2027 估价报告 appraisal report
全面公正客观准确记述估价程估价成果文件委托方书面答复关估价象客观合理价格价值研究报告
3 估价原
301 房产估价应遵循列原：
1 合法原
2 高佳原
3 代原
4 估价时点原
302 遵循合法原应估价象合法合法处分前提估价
303 遵循高佳原应估价象高佳前提估价
估价象已做某种估价时应根高佳原估价前提作出列判断选择应估价报告中予说明：
1 保持现状前提：认保持现状继续利时应保持现状继续前提估价
2 转换途前提：认转换途予利时应转换途予前提估价
3 装修改造前提：认装修改造转换途予利时应装修改造转换途予前提估价
4 重新利前提：认拆现建筑物予利利时应拆建筑物予利前提估价
5 述情形某种组合
304 遵循代原求估价结果明显偏离类似房产等条件正常价格
305 遵循估价时点原求估价结果应估价象估价时点客观合理价格价值
4 估价程序
401 接受估价委托完成估价报告期间房产估价应列程序进行：
1 明确估价基事项
2 拟定估价作业方案
3 搜集估价需资料
4 实查勘估价象
5 选定估价方法计算
6 确定估价结果
7 撰写估价报告
8 估价资料档
402 明确估价基事项应包括列容：
1 明确估价目
2 明确估价象
3 明确估价时点
注：1 估价目应委托方提出
2 明确估价象应包括明确估价象物质实体状况权益状况
3 估价时点应根估价目确定采公历表示精确日
4 明确估价基事项时应委托方商议应征委托方认
403 明确估价基事项基础应估价项目进行初步分析拟定估价作业方案
估价作业方案应包括列容：
1 拟采估价技术路线估价方法
2 拟调查搜集资料源渠道
3 预计需时间力费
4 拟定作业步骤作业进度
404 估价机构估价员应常搜集估价需资料进行核实分析整理
估价需资料应包括列方面：
1 房产价格普遍影响资料
2 估价象区房产价格影响资料
3 相关房产交易成收益实例资料
4 反映估价象状况资料
405 估价员必须估价象现场亲身感受估价象位置周围环境景观优劣查勘估价象外观建筑结构装修设备等状况事先收集关估价象坐落四面积产权等资料进行核实时搜集补充估价需资料估价象周围环境路状况进行拍等
406 完成出具估价报告应关该估价项目切必资料进行整理档妥善保
5 估价方法
51 估价方法选
511 估价员应熟知理解正确运市场较法收益法成法假设开发法基准价修正法估价方法综合运
512 估价象宜选两种估价方法进行估价
513 根已明确估价目估价象适宜采种估价方法进行估价应时采种估价方法进行估价意取舍必须取舍应估价报告中予说明陈述理
514 条件选市场较法进行估价应市场较法估价方法
515 收益性房产估价应选收益法作中种估价方法
516 具投资开发开发潜力房产估价应选假设开发法作中种估价方法
517 市场市场充分宜采市场较法收益法假设开发法进行估价情况采成法作估价方法
52 市场较法
521 运市场较法估价应列步骤进行：
1 搜集交易实例
2 选取实例
3 建立价格基础
4 进行交易情况修正
5 进行交易日期修正
6 进行区域素修正
7 进行素修正
8 求出准价格
522 运市场较法估价应准确搜集量交易实例掌握正常市场价格行情
搜集交易实例应包括列容：
1 交易双方情况交易目
2 交易实例房产状况
3 成交价格
4 成交日期
5 付款方式
523 根估价象状况估价目应搜集交易实例中选取三实例
选取实例应符合列求：
1 估价象类似房产
2 成交日期估价时点相宜超年
3 成交价格正常价格修正正常价格
524 选取实例应实例成交价格进行换算处理建立价格基础统表达方式涵
换算处理应包括列容：
1 统付款方式
2 统采单价
3 统币种货币单位
4 统面积涵面积单位
注：1 统付款方式应统成交日期时次总付清
2 币种间换算应中国民银行公布成交日期时市场汇率中间价计算
525 进行交易情况修正应排交易行中特殊素造成实例成交价格偏差实例成交价格调整正常价格
列情形交易实例宜选实例：
1 利害关系间交易
2 急出售购买情况交易
3 受债权债务关系影响交易
4 交易双方方市场行情缺乏解交易
5 交易双方方特动机特偏交易
6 相邻房产合交易
7 特殊方式交易
8 交易税费非正常负担交易
9 非正常交易
注： 1 供选择交易实例较少确需选述情形交易实例时应进行交易情况修正
2 交易税费非正常负担修正应成交价格调整政府关规定交易双方负担应负担税费价格
526 进行交易日期修正应实例成交日期时价格调整估价时点价格
交易日期修正宜采类似房产价格变动率指数进行调整类似房产价格变动率指数情况根房产价格变动情况趋势作出判断予调整
527 进行区域素修正应实例外部环境状况价格调整估价象外部环境状况价格
区域素修正容应包括：繁华程度交通便捷程度环境景观公配套设施完备程度城市规划限制等影响房产价格素
区域素修正具体容应根估价象途确定
进行区域素修正时应实例估价象区域素逐项进行较找出区域素优劣造成价格差异进行调整
528 进行素修正应实例体状况价格调整估价象体状况价格
关土方面素修正容应包括：面积形状路状况基础设施完备程度土整程度势质水文状况规划制条件土权年限等关建筑物方面素修正容应包括：新旧程度装修设施设备面布置工程质量建筑结构楼层等
素修正具体容应根估价象途确定
进行素修正时应实例估价象素逐项进行较找出素优劣造成价格差异进行调整
529 交易情况交易日期区域素素修正视具体情况采百分率法差额法回分析法
项修正实例成交价格调整超20％综合调整超30％
5210 选取实例价格述种修正应根具体情况计算求出综合结果作准价格
5211 市场较法原理技术估价方法中关参数求取
53 收益法
531 运收益法估价应列步骤进行：
1 搜集关收入费资料
2 估算潜毛收入
3 估算效毛收入
4 估算运营费
5 估算净收益
6 选适资化率
7 选适宜计算公式求出收益价格
注：潜毛收入效毛收入运营费净收益均年度计
532 净收益应根估价象具体情况列规定求取：
1 出租型房产应根租赁资料计算净收益净收益租赁收入扣维修费理费保险费税金
租赁收入包括效毛租金收入租赁保证金押金等利息收入
维修费理费保险费税金应根租赁契约规定租金涵义决定取舍保证合法安全正常需费出租方承担应四项费全部扣维修理等费全部部分承租方负担应四项费中部分项目作相应调整
2 商业营型房产应根营资料计算净收益净收益商品销售收入扣商品销售成营费商品销售税金附加理费财务费商业利润
3 生产型房产应根产品市场价格原材料工费等资料计算净收益净收益产品销售收入扣生产成产品销售费产品销售税金附加理费财务费厂商利润
4 尚未房产收益类似房产关资料述相应方式计算净收益直接较出净收益
533 估价中采潜毛收入效毛收入运营费净收益租约限制外应采正常客观数
租约限制租约期租金宜采租约确定租金租约期外租金应采正常客观租金
利估价象身资料直接推算出潜毛收入效毛收入运营费净收益应类似房产正常情况潜毛收入效毛收入运营费净收益进行较正常客观情况符应进行适调整修正成正常客观
534 求取净收益时应根净收益现未变动情况获收益年限确定未净收益流量判断该未净收益流量属列种类型：
1 年基固定变
2 年基某固定数额递增递减
3 年基某固定率递增递减
4 规变动情形
535 资化率应列方法分析确定：
1 市场提取法：应搜集市场三宗类似房产价格净收益等资料选相应收益法计算公式求出资化率
2 安全利率加风险调整值法：安全利率加风险调整值作资化率安全利率选时期年期国债年利率中国民银行公布年定期存款年利率风险调整值应根估价象区济现状未预测估价象途新旧程度等确定
3 复合投资收益率法：购买房产抵押贷款收益率资收益率加权均数作资化率式计算：
R＝M·RM＋（1－M）RE ………………（535）
式中 R ─ 资化率（％）
M ─ 贷款价值率（％）抵押贷款额占房产价值率
RM ─ 抵押贷款资化率（％）第年息额抵押贷款额率
RE ─ 资求正常收益率（％）
4 投资收益率排序插入法：找出相关投资类型收益率风险程度风险排序估价象投资风险程度进行较判断确定资化率
536 资化率分综合资化率土资化率建筑物资化率间关系应式确定：
RO＝L·RL＋B·RB ………………（536）
式中 RO ─ 综合资化率（％）适土建筑物合估价
RL ─ 土资化率（％）适土估价
RB ─ 建筑物资化率（％）适建筑物估价
L ─ 土价值占房价值率（％）
B ─ 建筑物价值占房价值率（％）L＋B＝100％
537 计算收益价格时应根未净收益流量类型选应收益法计算公式
收益法基公式：
n Ai
V ＝ ∑ ………………（537）
i1 （1＋R）i
式中 V ─ 收益价格（元元m2）
Ai ─ 未第i年净收益（元元m2）
R ─ 资化率（％）
n ─ 未获收益年限（年）
538 单独土单独建筑物估价应分根土权年限建筑物耐年限确定未获收益年限选应限年收益法计算公式净收益中应扣建筑物折旧土取费摊销
土建筑物合估价象建筑物耐年限长等土权年限时应根土权年限确定未获收益年限选应限年收益法计算公式净收益中应扣建筑物折旧土取费摊销
土建筑物合估价象建筑物耐年限短土权年限时采列方式处理：
1 先根建筑物耐年限确定未获收益年限选应限年收益法计算公式净收益中应扣建筑物折旧土取费摊销然加土权年限超出建筑物耐年限土剩余年限价值折现值
2 未获收益年限设想限年选限年收益法计算公式净收益中应扣建筑物折旧土取费摊销
539 利土建筑物产生收益单独求取土价值时净收益年变获收益限期情况应采式：
AO－VB·RB
VL ＝ ………………（539－1）
RL
利土建筑物产生收益单独求取建筑物价值时净收益年变获收益限期情况应采式：
AO－VL·RL
VB ＝ ………………（539－2）
RB
式中 AO ─ 土建筑物产生净收益（元元m2）
VL ─ 土价值（元元m2）
VB ─ 建筑物价值（元元m2）
54 成法
541 运成法估价应列步骤进行：
1 搜集关成税费开发利润等资料
2 估算重置价格重建价格
3 估算折旧
4 求出积算价格
542 重置价格重建价格应重新取重新开发重新建造全新状态估价象需项必成费应纳税金正常开发利润构成包括列容：
1 土取费
2 开发成
3 理费
4 投资利息
5 销售税费
6 开发利润
注：开发利润应土取费开发成基础根开发建造类似房产相应均利润率水求取
543 具体估价中估价象重置价格重建价格构成容应根估价象实际情况第542条列举价格构成容基础酌予增减应估价报告中予说明
544 宗房产重置价格重建价格采取土建筑物分估算然加总时必须注意成构成划分相互衔接防止漏项重复计算
545 求取土重置价格应直接求取估价时点状况重置价格
546 建筑物重置价格重建价格采成法市场较法求取通政府确定公布房屋重置价格扣土价格较修正求取工程造价估算方法具体计算
建筑物重置价格宜般建筑物年代久远已缺少旧建筑物相建筑材料建筑技术变迁旧建筑物复原建造困难建筑物估价
建筑物重建价格宜特殊保护价值建筑物估价
547 成法估价中建筑物折旧应种原造成建筑物价值损失包括物质功济折旧
548 建筑物损耗分修复修复两部分修复需费等修复房产价值增加额修复部分反修复部分修复部分直接估算修复需费作折旧额
549 扣折旧建筑物现值采列公式求取：
1 直线法建筑物现值计算公式：
t
V ＝ C －（C － S） ………………（549－1）
N
2 双倍余额递减法建筑物现值计算公式：
2
V ＝ C（1 － ）t ………………（549－2）
N
3 成新折扣法建筑物现值计算公式：
V ＝C q ………………（549－3）
式中 V ─ 建筑物现值（元元m2）
C ─ 建筑物重置价格重建价格（元元m2）
S ─ 建筑物预计净残值（元元m2）
t ─ 建筑物已年限（年）
N ─ 建筑物耐年限（年）
q ─ 建筑物成新率（％）
注：采述种折旧方法求取建筑物现值估价员应亲估价象现场观察鉴定建筑物实际新旧程度根建筑物建成时间维护保养情况基稳定性等确定应扣折旧额成新率
5410 建筑物耐年限分然耐年限济耐年限估价采耐年限应济耐年限
济耐年限应根建筑物建筑结构途维修保养情况结合市场状况周围环境营收益状况等综合判断
5411 估价中确定建筑物耐年限折旧遇列情况时处理应：
1 建筑物建设期计入耐年限建筑物耐年限应建筑物竣工验收合格日起计
2 建筑物耐年限短土权年限时应建筑物耐年限计算折旧
3 建筑物耐年限长土权年限时应土权年限计算折旧
4 建筑物出现补办土权出手续前耐年限早土权年限结束时应建筑物耐年限计算折旧
5 建筑物出现补办土权出手续前耐年限晚土权年限结束时应建筑物已年限加土权剩余年限计算折旧
5412 积算价格应重置价格重建价格扣建筑物折旧土重置价格加建筑物现值必时应扣旧建筑物存导致土价值损失
5413 新开发土新建房产采成法估价般应扣折旧应考虑工程质量周围环境等素予适修正
55 假设开发法
551 运假设开发法估价应列步骤进行：
1 调查开发房产基情况
2 选择佳开发利方式
3 估计开发建设期
4 预测开发完成房产价值
5 估算开发成理费投资利息销售税费开发利润投资者购买开发房产应负担税费
6 进行具体计算
552 假设开发法适具投资开发开发潜力房产估价运方法应握开发房产投资开发前状态投资开发房产营方式
开发房产投资开发前状态包括生毛熟旧房建工程等投资开发状态包括熟房屋（含土）等投资开发房产营方式包括出售（含预售）出租（含预租）营等
553 运假设开发法估算开发房产价值应开发完成房产价值扣开发成理费投资利息销售税费开发利润投资者购买开发房产应负担税费
554 预测开发完成房产价值宜采市场较法应考虑类似房产价格未变动趋势
555 开发利润计算基数取开发房产价值开发成取开发完成房产价值利润率取市场类似房产开发项目相应均利润率
556 运假设开发法估价必须考虑资金时间价值实际操作中宜采折现方法难采折现方法时采计算利息方法
56 基准价修正法
561 运基准价修正法估价应列步骤进行：
1 搜集关基准价资料
2 确定估价象处段基准价
3 进行交易日期修正
4 进行区域素修正
5 进行素修正
6 求出估价象宗价格
562 进行交易日期修正应基准价基准日期时值调整估价时点值
交易日期修正方法市场较法中交易日期修正方法
563 区域素素修正容修正方法市场较法中区域素素修正容修正方法
564 运基准价修正法评估宗价格时宜基准价关规定执行
6 估价目估价
601 房产估价估价目进行分类列类：
1 土权出价格评估
2 房产转价格评估
3 房产租赁价格评估
4 房产抵押价值评估
5 房产保险估价
6 房产课税估价
7 征房屋拆迁补偿估价
8 房产分割合估价
9 房产纠纷估价
10 房产拍卖底价评估
11 企业种济活动中涉房产估价
12 目房产估价
61 土权出价格评估
611 土权出价格评估应中华民国城市房产理法中华民国土理法中华民国城镇国土权出转暂行条例制定实施办法关规定进行
612 土权出价格评估应分清土权协议招标拍卖出方式协议出价格评估应采公开市场价值标准招标拍卖出价格评估应招标拍卖底价评估参610房产拍卖底价评估进行
613 土权出价格评估采市场较法假设开发法成法基准价修正法
62 房产转价格评估
621 房产转价格评估应中华民国城市房产理法中华民国土理法城市房产转理规定制定实施细关规定进行
622 房产转价格评估应采公开市场价值标准
623 房产转价格评估宜采市场较法收益法采成法中开发房产转价格评估应采假设开发法
624 划拔方式取土权转房产时应符合国家法律法规规定转价格评估应外出转价格中含土收益值应注意国家土收益处理规定时估价报告中予说明
63 房产租赁价格评估
631 房产租赁价格评估应中华民国城市房产理法中华民国土理法城市房屋租赁理办法制定实施细关规定进行
632 事生产营活动房产租赁价格评估应采公开市场价值标准
住宅租赁价格评估应执行国家该类住宅城市民政府规定租赁政策
633 房产租赁价格评估采市场较法收益法成法
634 营利目出租划拔土权房屋租赁价格评估应外出租金中含土收益值应注意国家土收益处理规定时估价报告中予说明
64 房产抵押价值评估
641 房产抵押价值评估应中华民国担保法中华民国城市房产理法城市房产抵押理办法关规定进行
642 房产抵押价值评估应采公开市场价值标准参设定抵押权时类似房产正常市场价格进行应估价报告中说明未市场变化风险短期强制处分等素抵押价值影响
643 房产抵押价值应抵押方式房产作债权担保时价值
法抵押房产没抵押价值
首次抵押房产该房产价值抵押价值
次抵押房产该房产价值扣已担保债权余额部分抵押价值
644 划拔方式取土权连建筑物抵押评估抵押价值时应扣预计处分价款中相应缴纳土权出金款额采列方式处理：
1 首先求取设想出土权房产价值然预计划拨土权转变出土权应缴纳土权出金等款额两者相减抵押价值时土权年限设定相应途法定高年限估价时点起计
2 成法估价价格构成中应包括土权出金等划拨土权转变出土权应缴纳款额
645 具土年限房产抵押评估抵押价值时应考虑设定抵押权抵押期限届满时土权剩余年限抵押价值影响
646 享受国家优惠政策购买房产抵押抵押价值房产权利处分收益份额部分价值
647 份额房产抵押抵押价值抵押享份额部分价值
648 房产抵押抵押价值该房产价值
65 房产保险估价
651 房产保险估价应中华民国保险法中华民国城市房产理法关规定进行
652 房产保险估价分房产投保时保险价值评估保险事发生损失价值损失程度评估
653 保险价值应投保保险订立保险合时作确定保险金额基础保险标价值
保险金额应保险承担赔偿付保险金责高限额应投保保险标实际投保金额
654 房产投保时保险价值评估应评估然灾害意外事遭受损失建筑物价值估价方法宜采成法市场较法
655 房产投保时保险价值根采保险形式该房产投保时实际价值确定保险事发生时该房产实际价值确定
656 保险事发生损失价值损失程度评估应握保险标房产保险事发生前状态中修复部分宜估算修复需费作损失价值损失程度
66 房产课税估价
661 房产课税估价应相应税种核定计税提供服务
662 关房产税估价应相关税法具体执行
663 房产课税估价宜采公开市场价值标准应符合相关税法关规定
67 征房屋拆迁补偿估价
671 征房屋拆迁补偿估价分征农村集体土补偿估价（简称征估价）拆迁城市国土房屋附属物补偿估价（简称拆迁估价）
672 征估价应中华民国土理法制定实施办法关规定进行
673 拆迁估价应城市房屋拆迁理条例制定实施细关规定进行
674 规定拆违章建筑超批准期限时建筑予补偿拆未超批准期限时建筑予适补偿
675 实行作价补偿根政府确定公布房屋重置价格扣土价格结合建筑物成新估价
676 法偿出转方式取土权根社会公利益需拆迁房屋时该土权果视提前收回处理应拆迁补偿估价中包括土权补偿估价种土权补偿估价应根该土权剩余年限应正常市场价格进行
68 房产分割合估价
681 房产分割合估价应注意分割合房产价值影响分割合前房产整体价值简单等部分房产价值
682 分割估价应分割部分分估价
683 合估价应合整体进行估价
69 房产纠纷估价
691 房产纠纷估价应纠纷案件中涉争议房产价值交易价格造价成租金补偿金额赔偿金额估价结果等进行科学鉴定提出客观公正合理意见协议调解仲裁诉讼等方式解决纠纷提供参考
692 房产纠纷估价应相应类型房产估价进行
693 房产纠纷估价应注意纠纷性质协议调解仲裁诉讼等解决纠纷方式作估价协调事方利益
610 房产拍卖底价评估
6101 房产拍卖底价评估确定拍卖保留价提供服务应中华民国拍卖法中华民国城市房产理法关规定进行
6102 房产拍卖底价评估首先应公开市场价值标准原确定客观合理价格考虑短期强制处分（快速变现）等素影响确定拍卖底价
611 企业种济活动中涉房产估价
6111 企业种济活动中涉房产估价包括企业合资合作联营股份制改组市合兼分立出售破产清算抵债中房产估价种估价首先应解房产权属否发生转移发生转移应相应房产转行进行估价次应解否改变原途种改变否合法应根原途否合法改变保持现状前提转换途前提进行估价
6112 企业合资合作股份制改组合兼分立出售破产清算等发生房产权属转移应房产转行进行估价应注意破产清算抵押物处置类似属强制处分求短时间变现特殊情况购买者方面定程度企业兼类似允许改变途购买者范围受定限制估价宜低公开市场价值
6113 企业联营般涉房产权属转移企业联营中房产估价确定房产作出资出资方分配例服务宜根具体情况采收益法市场较法假设开发法采成法
612 目房产估价
6121 目房产估价包括房产损害赔偿估价等
6122 房产损害赔偿估价应握损害房产损害发生前状态中修复部分宜估算修复需费作损害赔偿价值
7 估价结果
701 估价方法估算出结果应进行较分析结果差异较时应寻找排出现差异原
702 估价方法估算出结果应做列检查：
1 计算程否误
2 基础数否准确
3 参数选择否合理
4 否符合估价原
5 公式选否恰
6 选估价方法否适宜估价象估价目
703 确认选估价方法估算出结果误应根具体情况计算求出综合结果
704 计算求出综合结果基础应考虑量化价格影响素该结果进行适调整取整认定该结果作终估价结果
调整时应估价报告中明确阐述理
8 估价报告
801 估价报告应做列点：
1 全面性：应完整反映估价涉事实推理程结正文容附件资料应齐全配套
2 公正性客观性：应站中立立场影响估价象价格价值素进行客观介绍分析评作出结应充分
3 准确性：语应力求准确避免模棱两易生误解文字未查实事项轻率写入难确定事项应予说明描述估价结果产生影响
4 概括性：应简洁文字估价中涉容进行高度概括获量资料应科学鉴分析基础进行筛选选择典型代表性反映事情质特征资料说明情况表达观点
802 估价报告应包括列部分：
1 封面
2 目录
3 致委托方函
4 估价师声明
5 估价假设限制条件
6 估价结果报告
7 估价技术报告
8 附件
803 成片宗房产时估价单宗房产价值较低时估价结果报告采表格形式外估价结果报告应采文字说明形式
804 估价报告应记载列事项：
1 估价项目名称
2 委托方名称姓名住
3 估价方（房产估价机构）名称住
4 估价象
5 估价目
6 估价时点
7 价值定义
8 估价
9 估价原
10 估价技术路线方法测算程
11 估价结果确定理
12 估价作业日期
13 估价报告应效期
14 估价员
15 注册房产估价师声明签名盖章
16 估价假设限制条件
17 附件应包括反映估价象位置周围环境形状外观部状况图片估价象产权证明估价中引专文件资料估价员估价机构资格证明
805 估价报告中应充分描述说明估价象状况包括估价象物质实体状况权益状况中：
1 土描述说明应包括：名称坐落面积形状四周围环境景观基础设施完备程度土整程度势质水文状况规划限制条件利现状权属状况
2 建筑物描述说明应包括：名称坐落面积层数建筑结构装修设施设备面布置工程质量建成年月维护保养情况基稳定性公配套设施完备程度利现状权属状况
806 估价报告中注册房产估价师声明应包括列容应注册房产估价师签名盖章：
1 估价报告中估价员陈述事实真实准确
2 估价报告中分析意见结估价员公正专业分析意见结受估价报告中已说明假设限制条件限制
3 估价员估价象没（已载明）利害关系关事没（已载明）利害关系偏见
4 估价员中华民国国家标准房产估价规范进行分析形成意见结撰写估价报告
5 估价员已（没）估价象进行实查勘应列出估价象进行实查勘估价员姓名
6 没估价报告提供重专业帮助（例外应说明提供重专业帮助者姓名）
7 需声明事项
807 估价报告应注册房产估价师签名盖章加盖估价机构公章具法律效力估价报告签名盖章注册房产估价师加盖公章估价机构估价报告容结负责
9 职业道德
901 估价员估价机构作虚伪估价应做公正客观诚实
902 估价员估价机构应保持估价独立性必须回避亲属利害关系关估价业务
903 估价员估价机构感专业力限难某房产进行估价时应接受该项估价委托
904 估价员估价机构应妥善保委托方文件资料未委托方书面许委托方文件资料擅公开泄漏
905 估价机构应执行政府规定估价收费标准正理名目收取额外费降低收费标准进行正竞争
906 估价员估价机构资格证书允许名义估价者身份非估价估价报告签名盖章
附录A 估价报告规范格式
A01 封面：
（标题：）房产估价报告
估价项目名称：（说明估价项目全称）
委托方：（说明估价项目委托单位全称委托姓名）
估价方：（说明估价项目估价机构全称）
估价员：（说明参加估价项目估价员姓名）
估价作业日期：（说明次估价起止年月日正式接受估价委托年月日完成估价报告年月日）
估价报告编号：（说明估价报告估价机构编号）
A02 目录：
（标题：）目录
致委托方函
二估价师声明
三估价假设限制条件
四估价结果报告
（）
（二）
…
五估价技术报告（提供委托方供估价机构存档关理部门查阅等）
（）
（二）
…
六附件
（）
（二）
…
A03 致委托方函：
（标题：）致委托方函
致函象（委托方全称）
致函正文（说明估价象估价目估价时点估价结果）
致函落款（估价机构全称加盖估价机构公章法定代表签名盖章）
致函日期（致函年月日）
A04 估价师声明：
（标题：）估价师声明
郑重声明：
1 估价报告中陈述事实真实准确
2 估价报告中分析意见结公正专业分析意见结受估价报告中已说明假设限制条件限制
3 估价报告中估价象没（已载明）利害关系关事没（已载明）利害关系偏见
4 中华民国国家标准房产估价规范进行分析形成意见结撰写估价报告
5 已（没）估价报告中估价象进行实查勘（声明中应清楚说明估价员估价象进行实查勘估价员没估价象进行实查勘）
6 没估价报告提供重专业帮助（例外应说明提供重专业帮助者姓名）
7 （需声明事项）
参加次估价注册房产估价师签名盖章（少名）
A05 估价假设限制条件：
（标题：）估价假设限制条件
（说明次估价假设前提未调查确认法调查确认资料数估价中未考虑素特殊处理影响估价报告限制条件）
A06 估价结果报告：
（标题：）房产估价结果报告
（）委托方（说明估价项目委托单位全称法定代表住委托姓名住）
（二）估价方（说明估价项目估价机构全称法定代表住估价资格等级）
（三）估价象（概说明估价象状况包括物质实体状况权益状况中土说明应包括：名称坐落面积形状四周围环境景观基础设施完备程度土整程度势质水文状况规划限制条件利现状权属状况建筑物说明应包括：名称坐落面积层数建筑结构装修设施设备面布置工程质量建成年月维护保养情况公配套设施完备程度利现状权属状况）
（四）估价目（说明次估价目应方）
（五）估价时点（说明评估客观合理价格价值应年月日）
（六）价值定义（说明次估价采价值标准价值涵）
（七）估价（说明次估价房产估价规范国家方法律法规委托方提供关资料估价机构估价员掌握搜集关资料）
（八）估价原（说明次估价遵循房产估价原）
（九）估价方法（说明次估价思路采方法估价方法定义）
（十）估价结果（说明次估价终结果应分说明总价单价附写金额外币表示应说明估价时点中国民银行公布民币市场汇率中间价注明折合民币价格）
（十）估价员（列出参加次估价员姓名估价资格职称签名盖章）
（十二）估价作业日期（说明次估价起止年月日）
（十三）估价报告应效期（说明估价报告应效期表达某年月日止表达长年限年）
A07 估价技术报告：
（标题：）房产估价技术报告
（）素分析（详细说明分析估价象素）
（二）区域素分析（详细说明分析估价象区域素）
（三）市场背景分析（详细说明分析类似房产市场状况包括现预见未）
（四）高佳分析（详细分析说明估价象高佳）
（五）估价方法选（详细说明估价思路采方法理）
（六）估价测算程（详细说明测算程参数确定等）
（七）估价结果确定（详细说明估价结果确定理）
A08 附件：
（标题：）附件
估价象位置图四周围环境图土形状图建筑面图外观部片项目关批准文件产权证明估价中引专文件资料估价员估价机构资格证明等
A09 制作求：
估价报告应做图文茂纸张封面装订应较质量纸张应采A4纸规格
规范词语说明
1 便执行规范条文时区求严格程度词说明：
（1）表示严格非样做词：
正面词采必须反面词采严禁
（2）表示严格正常情况均应样做词：
正面词采应反面词采应
（3）表示允许稍选择条件许时首先应样做词：
正面词采宜反面词采宜
表示选择定条件样做采
2 规范中指定应关标准规范执行时写法：
应符合……规定应……执行
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