房产估价技术报告
素分析：
估价象位井区五星街石滩坝居委会兴路3组团T3号房兴苑底层房屋结构钢混结构途营业房房屋建筑面积32412方米房屋占土出方式取土权面积51859方米
估价象房屋位兴路3组团T3号房兴苑底层长2318米宽约1554米该宗座落井区五星街石滩坝居委会兴路属贡市城区Ⅱ级
该宗土形状较规四东力拓开发公司土南道路西心路北力拓开发公司土浅丘形宗场较坦质构造较稳定震灾历史基础设施通供水排水供电通讯通路通气场整六通气符合国家Ⅱ类标准水体符合Ⅲ类标准
（二）估价象权属状况
估价象贡市金华房产开发限公司
贡市金华房产开发限公司2002年4月26日取房屋权证证号房权证市交字第00035671号2002年4月26日取国土证证号国（2002）第021481号权类型出土途商住权面积51859m2终止日期2048年11月29日
二区域素分析：
估价象五星街兴路区域贡市城市规划流井－安中心城市核心带市域政治商贸科技文化教育旅游中心职贡集聚规模城市功齐全综合区城市济中占重济理位置区域优势规划居住口34万土级Ⅱ级
三市场背景分析：
贡市位四川南部处川南五市（贡乐山宜宾泸州江）中心位置全市幅员面积4373方公里辖四区两县总口320余万贡市素千年盐饮誉古恐龙奇观名扬四海南国灯城蜚声中外国家历史文化名城外开放城市省级风景名胜区全国卫生城市四川省文明城市全市貌山丘坝兼备中浅丘质构造属四川台坳贡凹陷势西北东南倾斜水系旭水河威远河两支流市区北面双河口汇合形成釜溪河横穿市区西北东流入沱江气候属亚热带湿润季风气候区冬严寒夏酷暑雨水充沛
贡市发展背重庆增长极长江游济带成城市济区托川南坚持科教兴市方针抓住济全球化西部开发历史机遇坚持持续发展根加快基础设施建设先导济结构调整重点进步扩外开发立足发展特色济优化农业农村济结构实施化纤化工旅游学园城市等五工程加快加工制造力优越产品优越科研优越产业优越旅游资源优越济优越三转换推动城市济发展工业化信息化市场化城市化四化进程促进贡济追赶型发展社会全面进步
贡市城市交通外交通条件年较改善全市交通四通八达干道次干道支路布局合理宜铁路横贯市境11条专线工矿企业相连着宜高速公路段开通成渝高速公路联通川云公路改善北环路南环路等道路建成断加快外交通道路建设区交通更便利市交通市公交车中巴出租车公交线路遍区域公交通较便捷
贡市年房产开发逐步升温兴路段贡市老城区中较繁华段兴路二三年开始开发建设兴苑百年家苑清华苑华苑区等开发项目该段流量较釜溪职中教育学院中等学校兴路逐步形成贡饮食条街目前兴路已逐步升温住宅营业房价格扬较快
四估价方法选：
根估价目估价象实际状况区房产交易市场情况供求圈收集类似房产交易实例采市场较法代途径进行估价
市场较法指期房产市场中选择估价象处供求范围具较强相关性代性房产交易实例根估价象实例状况区域素素时间素交易情况等影响房产市场价格素进行分析较修正评估出估价象市场价格
市场较法房产市场较发育交易实例较区较实估价结果市场相具现实性准确性较高目前普遍采估价方法认通市场较法评估出准价格准确度信度高
成法根成积算原理求取估价象估价时点重置价值重建价值扣折旧估算估价象客观合理价格价值方法
成法操作性较强评估结果准确度信度低房产特营业类房产价格建造成决定估价结果准确度信度相市场较法低
综述次评估目抵押价格评估根估价目估价象特点结合市房产市场状况次估价结果确定市场较法估价结果作次房产估价结果
五高佳原
合法前提高佳该房产获利方式房产价格受土建筑物组合状态影响两者配合适均衡时房产效便高度发挥达高佳状态估价象房屋登记途营业房土途商住已高佳状态根合法性原次估价目保持现状途前提估价
六估价测算程：
采市场较法测算估价象价格：
具体估价思路：期房产市场中选择估价象处供求范围具较强相关性代性房产交易实例根估价象实例状况区域素素时间素交易情况等影响房产市场价格素进行分析较修正评估出估价象市场价格
1选取实例：
选择实例应估价象处供需圈途相交易时间相超3年估价员市场调查根性原收集资料进行整理筛选确定ABC三交易实例实例
A兴路清华苑A栋层6号营业房钢混结构建筑面积6238m2成交日期：2002年1月10日成交方米单价565771元m2清华苑估价象兴路道
B华苑区5号层钢混结构房屋建筑面积7798m2成交日期：2001年8月8日成交方米单价509992元m2该营业房位贡市流井兴路中段估价象斜
C百年家苑1栋层3号钢混结构房屋建筑面积13145m2成交日期：2001年3月6日成交方米单价529984元m2该营业房位贡市流井兴路面兴路
2估价计算：
较素条件说明表
实例
较素
委估象
实例A
实例B
实例C
成交价格
565771
509992
529984
交易日期
2002610
2002110
20011024
200136
交易情况
正常
正常
正常
正常
区域素
商业繁华程度
般
较繁华
般
较繁华
交通便捷度
便捷
便捷
便捷
便捷
公设施完善度
齐全
齐全
齐全
齐全
素
建筑结构
钢混
钢混
钢混
钢混
街状况
整体店面半部
街
街
街
街深度
较深
般
般
般
面积
较
般
般
般
配套设施完备度
完备
完备
完备
完备
较素条件指数表
实例
较素
委估象
实例A
实例B
实例C
成交价格
565771
509992
529984
交易日期
1128
1123
1119
1110
交易情况
正常
正常
正常
正常
区域素
商业繁华程度
100
102
100
101
交通便捷度
100
100
100
100
公设施完善度
100
100
100
100
素
建筑结构
100
100
100
100
街状况
100
110
109
109
街深度
100
109
108
108
面积
100
102
102
103
配套设施完备度
100
100
100
100
素较修正系数表
实例
较素
委估象
实例A
实例B
实例C
成交价格
565771
509992
529984
交易日期
2002610
2002110
20011024
200136
交易情况
正常
正常
正常
正常
区域素
商业繁华程度
100
100102
100100
100101
交通便捷度
100
100100
100100
100100
公设施完善度
100
100100
100100
100100
素
建筑结构
100
100100
100100
100100
街状况
100
100110
100109
100109
街深度
100
100109
100108
100108
面积
100
100102
100102
100103
配套设施完备度
100
100100
100100
100100
2估价计算：
①交易情况修正：正常交易较基础指数100
实例ABC均公开市场正常交易作修正
②交易日期修正：
调查参考中房指数网指数1994年第四季度中房指数1000基准定基指数进行修正
交易日期
20025
20021
200110
20013
中房指数
1128
1123
1119
1110
③区域素修正：区域素房产定范围外部环境房产价格影响素进行区域素修正实例相估价象外部环境方面差产生交易价格差排影响营业房房产价格区域素包括商业繁华程度交通便捷度公设施完善度等
商业繁华程度：考虑估价象较案例离市区级中心直线距离较案例距AC略估价象做定修正
交通便捷程度：估价象较案例均兴路公路旁距离道路距离公交车站网区域道路密集程度等相似做修正
公设施完善度：指项目周边否银行邮电学校超市派出医院等配套设施分齐全较齐全齐全三类估价象较案例均街道做修正
④素修正：素构成房产身功等方面素进行素修正实例相估价象身功质量坏方面差产生交易价格差排影响营业房房产价格素包括建筑结构街状况街深度面积配套设施完备度等
建筑结构：估价象较案例均钢混结构做修正
较案例街状况街深度面积均估价象根掌握资料结合实际情况均做定程度修正
配套设施完备度：估价象较案例配套设施相做修正
⑤价格计算：
根修正准价格计算：
准价格计算表
单位：元方米
较素
实例A
实例B
实例C
成交价格
565771
5099923057
529984
交易情况
1
1
1
交易日期
100445
100804
101622
区域素
0980
1000
0990
素
0818
0833
0825
准价格
455565
428146
439785
估价象单价取实例准均价（455565+421846+439785）34412元m2（取整）
估价象总价4412×324121430000元（取整）
（二）采成法测算估价象价格：
根府发（1996）138号房局发（1996）89号（关贯彻执行政府〈关公布市房屋重置价格通知〉关问题通知计算：
计算公式
房价[等级重置单价+（征拆迁费+税率）×价系数] ×（1+利润）×（1+税率）×（1+项素差价率）×成新×途系数×建筑面积
房屋成新率指估价象现状价格估价象全新状况时价格折减率影响素建筑物年限保修维护情况房屋耐年限房屋已年限等根评估员现场勘察参建筑物建造年限采年限折旧法实际观察法综合评定估价象成新率95
营业房途系数24
房价[801+271×167]×105×10321×100×095×24×32412
309738×32412
1003923元
（三）采收益法测算非住宅部分房产价值：
具体估价思路：根估价象未年限（济年限）程中获净收益力采适资化率估价象未年限（济收益年限）年净收益进行资化原确定估价象估价时点价值
根稳键性原假设估价象未年限年获稳定年净收益年年净收益保持变确定计算公式：Var{11(1+r)n}
1确定净收益：
（1）估算房产出租年效毛收入：估价象已2000年部分房屋租赁营月租金 元正根估价员该区类房出租情况租金资料分析估价象较估价象租金水基正常情况合理预测租金水取实际租金收益作客观收益假设出租率100
年效毛收入月出租收入×12×出租率
×12×100元年
（2） 算房产年出租年费：
A种税费：根国家规定出租房屋需交纳房产税土税（费）营业税城建税税等根委托方承租方协议结合该区租赁市场实际操作情况租金净租金税费均应承租方交纳
B理费：包括理费修理费等年总收入3计算
24000×3720元
（3）净收益：2400072023280元年
2确定资化率：目前中国民银行存款利率根类房产投资收益水率考虑通货膨胀市区类房屋投资风险素风险调整值取综合考虑合计取资化率6
3确定估价象收益年限：估价象土年限剩余50年长建筑物年限建筑物剩余济年限未收益年限混合结构建筑物年限50年根评估员现场勘察参建筑物建造年限取建筑物剩余济耐年限46年
4测算估价象非住宅市场价格：
Var{11(1+r)n}
非住宅价格555[11（1+）46]元
方米单价
元方米(取整)
出租房屋承租方装修租金中未含装修素述价格包含装饰装修价格
非住宅部分装饰装修单价元含装饰装修价格非住宅部分价格单价：元方米
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素分析：
估价象位井区五星街石滩坝居委会兴路3组团T3号房兴苑底层房屋结构钢混结构途营业房房屋建筑面积32412方米房屋占土出方式取土权面积51859方米
估价象房屋位兴路3组团T3号房兴苑底层长2318米宽约1554米该宗座落井区五星街石滩坝居委会兴路属贡市城区Ⅱ级
该宗土形状较规四东力拓开发公司土南道路西心路北力拓开发公司土浅丘形宗场较坦质构造较稳定震灾历史基础设施通供水排水供电通讯通路通气场整六通气符合国家Ⅱ类标准水体符合Ⅲ类标准
（二）估价象权属状况
估价象贡市金华房产开发限公司
贡市金华房产开发限公司2002年4月26日取房屋权证证号房权证市交字第00035671号2002年4月26日取国土证证号国（2002）第021481号权类型出土途商住权面积51859m2终止日期2048年11月29日
二区域素分析：
估价象五星街兴路区域贡市城市规划流井－安中心城市核心带市域政治商贸科技文化教育旅游中心职贡集聚规模城市功齐全综合区城市济中占重济理位置区域优势规划居住口34万土级Ⅱ级
三市场背景分析：
贡市位四川南部处川南五市（贡乐山宜宾泸州江）中心位置全市幅员面积4373方公里辖四区两县总口320余万贡市素千年盐饮誉古恐龙奇观名扬四海南国灯城蜚声中外国家历史文化名城外开放城市省级风景名胜区全国卫生城市四川省文明城市全市貌山丘坝兼备中浅丘质构造属四川台坳贡凹陷势西北东南倾斜水系旭水河威远河两支流市区北面双河口汇合形成釜溪河横穿市区西北东流入沱江气候属亚热带湿润季风气候区冬严寒夏酷暑雨水充沛
贡市发展背重庆增长极长江游济带成城市济区托川南坚持科教兴市方针抓住济全球化西部开发历史机遇坚持持续发展根加快基础设施建设先导济结构调整重点进步扩外开发立足发展特色济优化农业农村济结构实施化纤化工旅游学园城市等五工程加快加工制造力优越产品优越科研优越产业优越旅游资源优越济优越三转换推动城市济发展工业化信息化市场化城市化四化进程促进贡济追赶型发展社会全面进步
贡市城市交通外交通条件年较改善全市交通四通八达干道次干道支路布局合理宜铁路横贯市境11条专线工矿企业相连着宜高速公路段开通成渝高速公路联通川云公路改善北环路南环路等道路建成断加快外交通道路建设区交通更便利市交通市公交车中巴出租车公交线路遍区域公交通较便捷
贡市年房产开发逐步升温兴路段贡市老城区中较繁华段兴路二三年开始开发建设兴苑百年家苑清华苑华苑区等开发项目该段流量较釜溪职中教育学院中等学校兴路逐步形成贡饮食条街目前兴路已逐步升温住宅营业房价格扬较快
四估价方法选：
根估价目估价象实际状况区房产交易市场情况供求圈收集类似房产交易实例采市场较法代途径进行估价
市场较法指期房产市场中选择估价象处供求范围具较强相关性代性房产交易实例根估价象实例状况区域素素时间素交易情况等影响房产市场价格素进行分析较修正评估出估价象市场价格
市场较法房产市场较发育交易实例较区较实估价结果市场相具现实性准确性较高目前普遍采估价方法认通市场较法评估出准价格准确度信度高
成法根成积算原理求取估价象估价时点重置价值重建价值扣折旧估算估价象客观合理价格价值方法
成法操作性较强评估结果准确度信度低房产特营业类房产价格建造成决定估价结果准确度信度相市场较法低
综述次评估目抵押价格评估根估价目估价象特点结合市房产市场状况次估价结果确定市场较法估价结果作次房产估价结果
五高佳原
合法前提高佳该房产获利方式房产价格受土建筑物组合状态影响两者配合适均衡时房产效便高度发挥达高佳状态估价象房屋登记途营业房土途商住已高佳状态根合法性原次估价目保持现状途前提估价
六估价测算程：
采市场较法测算估价象价格：
具体估价思路：期房产市场中选择估价象处供求范围具较强相关性代性房产交易实例根估价象实例状况区域素素时间素交易情况等影响房产市场价格素进行分析较修正评估出估价象市场价格
1选取实例：
选择实例应估价象处供需圈途相交易时间相超3年估价员市场调查根性原收集资料进行整理筛选确定ABC三交易实例实例
A兴路清华苑A栋层6号营业房钢混结构建筑面积6238m2成交日期：2002年1月10日成交方米单价565771元m2清华苑估价象兴路道
B华苑区5号层钢混结构房屋建筑面积7798m2成交日期：2001年8月8日成交方米单价509992元m2该营业房位贡市流井兴路中段估价象斜
C百年家苑1栋层3号钢混结构房屋建筑面积13145m2成交日期：2001年3月6日成交方米单价529984元m2该营业房位贡市流井兴路面兴路
2估价计算：
较素条件说明表
实例
较素
委估象
实例A
实例B
实例C
成交价格
565771
509992
529984
交易日期
2002610
2002110
20011024
200136
交易情况
正常
正常
正常
正常
区域素
商业繁华程度
般
较繁华
般
较繁华
交通便捷度
便捷
便捷
便捷
便捷
公设施完善度
齐全
齐全
齐全
齐全
素
建筑结构
钢混
钢混
钢混
钢混
街状况
整体店面半部
街
街
街
街深度
较深
般
般
般
面积
较
般
般
般
配套设施完备度
完备
完备
完备
完备
较素条件指数表
实例
较素
委估象
实例A
实例B
实例C
成交价格
565771
509992
529984
交易日期
1128
1123
1119
1110
交易情况
正常
正常
正常
正常
区域素
商业繁华程度
100
102
100
101
交通便捷度
100
100
100
100
公设施完善度
100
100
100
100
素
建筑结构
100
100
100
100
街状况
100
110
109
109
街深度
100
109
108
108
面积
100
102
102
103
配套设施完备度
100
100
100
100
素较修正系数表
实例
较素
委估象
实例A
实例B
实例C
成交价格
565771
509992
529984
交易日期
2002610
2002110
20011024
200136
交易情况
正常
正常
正常
正常
区域素
商业繁华程度
100
100102
100100
100101
交通便捷度
100
100100
100100
100100
公设施完善度
100
100100
100100
100100
素
建筑结构
100
100100
100100
100100
街状况
100
100110
100109
100109
街深度
100
100109
100108
100108
面积
100
100102
100102
100103
配套设施完备度
100
100100
100100
100100
2估价计算：
①交易情况修正：正常交易较基础指数100
实例ABC均公开市场正常交易作修正
②交易日期修正：
调查参考中房指数网指数1994年第四季度中房指数1000基准定基指数进行修正
交易日期
20025
20021
200110
20013
中房指数
1128
1123
1119
1110
③区域素修正：区域素房产定范围外部环境房产价格影响素进行区域素修正实例相估价象外部环境方面差产生交易价格差排影响营业房房产价格区域素包括商业繁华程度交通便捷度公设施完善度等
商业繁华程度：考虑估价象较案例离市区级中心直线距离较案例距AC略估价象做定修正
交通便捷程度：估价象较案例均兴路公路旁距离道路距离公交车站网区域道路密集程度等相似做修正
公设施完善度：指项目周边否银行邮电学校超市派出医院等配套设施分齐全较齐全齐全三类估价象较案例均街道做修正
④素修正：素构成房产身功等方面素进行素修正实例相估价象身功质量坏方面差产生交易价格差排影响营业房房产价格素包括建筑结构街状况街深度面积配套设施完备度等
建筑结构：估价象较案例均钢混结构做修正
较案例街状况街深度面积均估价象根掌握资料结合实际情况均做定程度修正
配套设施完备度：估价象较案例配套设施相做修正
⑤价格计算：
根修正准价格计算：
准价格计算表
单位：元方米
较素
实例A
实例B
实例C
成交价格
565771
5099923057
529984
交易情况
1
1
1
交易日期
100445
100804
101622
区域素
0980
1000
0990
素
0818
0833
0825
准价格
455565
428146
439785
估价象单价取实例准均价（455565+421846+439785）34412元m2（取整）
估价象总价4412×324121430000元（取整）
（二）采成法测算估价象价格：
根府发（1996）138号房局发（1996）89号（关贯彻执行政府〈关公布市房屋重置价格通知〉关问题通知计算：
计算公式
房价[等级重置单价+（征拆迁费+税率）×价系数] ×（1+利润）×（1+税率）×（1+项素差价率）×成新×途系数×建筑面积
房屋成新率指估价象现状价格估价象全新状况时价格折减率影响素建筑物年限保修维护情况房屋耐年限房屋已年限等根评估员现场勘察参建筑物建造年限采年限折旧法实际观察法综合评定估价象成新率95
营业房途系数24
房价[801+271×167]×105×10321×100×095×24×32412
309738×32412
1003923元
（三）采收益法测算非住宅部分房产价值：
具体估价思路：根估价象未年限（济年限）程中获净收益力采适资化率估价象未年限（济收益年限）年净收益进行资化原确定估价象估价时点价值
根稳键性原假设估价象未年限年获稳定年净收益年年净收益保持变确定计算公式：Var{11(1+r)n}
1确定净收益：
（1）估算房产出租年效毛收入：估价象已2000年部分房屋租赁营月租金 元正根估价员该区类房出租情况租金资料分析估价象较估价象租金水基正常情况合理预测租金水取实际租金收益作客观收益假设出租率100
年效毛收入月出租收入×12×出租率
×12×100元年
（2） 算房产年出租年费：
A种税费：根国家规定出租房屋需交纳房产税土税（费）营业税城建税税等根委托方承租方协议结合该区租赁市场实际操作情况租金净租金税费均应承租方交纳
B理费：包括理费修理费等年总收入3计算
24000×3720元
（3）净收益：2400072023280元年
2确定资化率：目前中国民银行存款利率根类房产投资收益水率考虑通货膨胀市区类房屋投资风险素风险调整值取综合考虑合计取资化率6
3确定估价象收益年限：估价象土年限剩余50年长建筑物年限建筑物剩余济年限未收益年限混合结构建筑物年限50年根评估员现场勘察参建筑物建造年限取建筑物剩余济耐年限46年
4测算估价象非住宅市场价格：
Var{11(1+r)n}
非住宅价格555[11（1+）46]元
方米单价
元方米(取整)
出租房屋承租方装修租金中未含装修素述价格包含装饰装修价格
非住宅部分装饰装修单价元含装饰装修价格非住宅部分价格单价：元方米
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