房产估价报告书常见错误
报告书完整
1没委托方2没估价方3没作业日期4没估价师声明5没估价假设前提限制条件6没附件7没估价目8没估价时点9没价值定义10没估价11没估价员12没估价原13没说明
二估价结果报告书部分容描述清
1土权年限清50年（少年限起止）2土权性质清集体国3土权清否具权证5否具房屋权证6房屋途清7房屋结构清8房屋建成年代清9房屋权属清10土生熟程度清11价类型清12土途清13土容积率清14建筑密度介绍清15绿化率清
三估价方法运错误
1市场较发达区市场较法2收益潜收益收益法3开发条件假设开发法4条件成法
四估价技术路线常见错误
1损害赔偿房产评估出现前情况2拍买保留底价注意3市场较法评估房产扣折旧4旧房产技术路线运成法时采房分估方法首先确定重置价标准评估标物什标准然确定标物重置价次出房屋成新率土价值运市场较法求出然相加出旧房产价值
五市场较法注意问题
1交易情况交易目2交易状况清3成交价描述清4成交日期清5付款方式交清6实例估价象处供求圈7途相8建筑结构相9权利性质相10交易类型估价目相吻合11交易日期时点相接12成交价格正常修正正常价13实例原超年14修正单项超20综合修正超3015修正项目出现错误街应区域素素修正16修正方分子分母修正问题17加权时出现矛盾接应附权数
六收益法方面问题
1公式运错误2净收益方面（扣项目全客观性足没考虑出租率餐馆酒店应考虑座率潜收益否稳定营考虑利润等）3资化率采通货膨胀率利润率加入投资收益率某方面等资化率房产租金售价资化率途房产具资化率注意资化率客观性应侧重投资收益率4效收益年期
七成法注意问题
1采实际成2价格构成全（土取成开发成理费投资利息销售税费利润）3新开发土没注意转率4利息利润计算基数（取土成+开发成+理费）三者利息率利润率5折旧问题
八假设开发法注意问题
1种费成否具客观性2计算时否漏项（购买土时应交税费）3销售税费涵4买方承担税费（契税应买方交纳基数3—5交易费负担半）5开发成均匀投入投入时间年限问题6计算时房产开发完成销售时间时点关系计算价值时考虑销售期7动态计算时扣利息利润
九方面
1收益法中宾馆办公房堂计算时考虑计算价值2房产收入计入房产中宾馆中床空调沙发电视等设备单独计算价值3结直接写少（结少写金额）4抵押房产应说明市场风险处分问题赔偿问题划拨土建筑物抵押土抵押5词语6出租房屋应注意租赁期限租金收取标准7物价指数通货膨胀率税率等作资化率参指数8租赁合中租金收取应具体数字写作100120元方米9市场较法中系数取值10净收益扣项目全11税费中列支税12物业资价值求取时应注意效年期
*************************************************************
1估价象权利状况交清通常情况土年限漏掉土年限起止日期
2税费通常二税费等包括税土增值税等
3假设开发法中注意验算总楼价计算否误外注意建筑费否折南估价时点专业费通常取建筑费系数折现误
4假设开发法中具体讲现金流量法计算房产价值时单独计算利息利润
5计算土单价时计算步骤采土面积
6估价报告技术报告中委托方估价方否单位估价结果前否致
7注意成法估价中技术路线否误
8市场较法中房产状况修正中单项素超节20综合修正超30修正表中素较中否漏掉交易情况交易日期说明
9估价报告效期应超年应效期完成估价报告日起原年市场状况变化情况估价报告效期超半年
10注意估价结果报告中金额写否前面写估价技术报告中致写金额误
11估价结果报告中通常漏掉价值定义估价作业日期估价时点等项注意时点确定日期估价目相吻合估价目预测未楼价时点现外回顾性估价保险赔偿等时点确定注意
12价值定义说明评估拍卖价格抵押价格等说明市场价格调整幅度
13估价报告全局价方法选否正确问题关键
14收益法中收益年限确定净收益求取中应扣项目（数情况应扣折旧费土摊提费利润等）收益年限没采尚年限资化率确定中没说明确定理
15成法中采残值率房产估价规范中致均错
16采收益法估价时采净收益应客观收益成应客观成种估价报告中专名词名词法等
17市场较法中选取实例超年没说明价格否稳定般情况选取实例超年
18市场较法中修正系数位置否误例应该分子修正分母修正应该增加减少实例房产位置实物状况估价象优越（+2）价格应修正100102修正成10098
19市场较法交易日期修正中货币单位换算时机种化币单位涨跌外搞清涨跌幅度少月记清计算时位置搞清定基价格指数环价格指数等
20成法中房屋建造成房屋重置成房屋重置成包括房屋建造成加开发商应负担正常费利息利润税金等
21成法计算利息时费投入建造期均匀投入计算期应计建造期半外注意第年投入40第二年投入40第三年投入20计算期计算方法考试重点般情况价开始次性投入开始投入工程完工计息
22种方法计算中参数确定特估价结果确定理充分参数确定否误前面提10面8土资化率建筑物资化率综合资化率关系计算时资化率应否正确选公式否正确
23重复计算问题收益法计算某宾馆收益时方法计算堂技术层设备层价值等等
24收益法评估中应考虑出租率入住率酒店考虑座率应吧台堂计算价值
25假设开发法估价传统方法中应注意漏掉买方购买土建工程时应交锐金计算期确定扣项目确定销售锐费计利息利润外注意利息利润计算基数现金流量法中楼价求取中折现率确定折现系数确定扣销售锐费时折现建筑费求取时样存方面问题专业费通常取建筑费系数折现时求价建工程价值价时点价值
26成法计算折旧时特注意折旧年限确定建筑物济寿命二土年限（出土）租求取简单取系数收益法中求净收益样方法计算
问题评估报告时加注意星号面面重复出发点通方敬请谅解
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1没委托方2没估价方3没作业日期4没估价师声明5没估价假设前提限制条件6没附件7没估价目8没估价时点9没价值定义10没估价11没估价员12没估价原13没说明
二估价结果报告书部分容描述清
1土权年限清50年（少年限起止）2土权性质清集体国3土权清否具权证5否具房屋权证6房屋途清7房屋结构清8房屋建成年代清9房屋权属清10土生熟程度清11价类型清12土途清13土容积率清14建筑密度介绍清15绿化率清
三估价方法运错误
1市场较发达区市场较法2收益潜收益收益法3开发条件假设开发法4条件成法
四估价技术路线常见错误
1损害赔偿房产评估出现前情况2拍买保留底价注意3市场较法评估房产扣折旧4旧房产技术路线运成法时采房分估方法首先确定重置价标准评估标物什标准然确定标物重置价次出房屋成新率土价值运市场较法求出然相加出旧房产价值
五市场较法注意问题
1交易情况交易目2交易状况清3成交价描述清4成交日期清5付款方式交清6实例估价象处供求圈7途相8建筑结构相9权利性质相10交易类型估价目相吻合11交易日期时点相接12成交价格正常修正正常价13实例原超年14修正单项超20综合修正超3015修正项目出现错误街应区域素素修正16修正方分子分母修正问题17加权时出现矛盾接应附权数
六收益法方面问题
1公式运错误2净收益方面（扣项目全客观性足没考虑出租率餐馆酒店应考虑座率潜收益否稳定营考虑利润等）3资化率采通货膨胀率利润率加入投资收益率某方面等资化率房产租金售价资化率途房产具资化率注意资化率客观性应侧重投资收益率4效收益年期
七成法注意问题
1采实际成2价格构成全（土取成开发成理费投资利息销售税费利润）3新开发土没注意转率4利息利润计算基数（取土成+开发成+理费）三者利息率利润率5折旧问题
八假设开发法注意问题
1种费成否具客观性2计算时否漏项（购买土时应交税费）3销售税费涵4买方承担税费（契税应买方交纳基数3—5交易费负担半）5开发成均匀投入投入时间年限问题6计算时房产开发完成销售时间时点关系计算价值时考虑销售期7动态计算时扣利息利润
九方面
1收益法中宾馆办公房堂计算时考虑计算价值2房产收入计入房产中宾馆中床空调沙发电视等设备单独计算价值3结直接写少（结少写金额）4抵押房产应说明市场风险处分问题赔偿问题划拨土建筑物抵押土抵押5词语6出租房屋应注意租赁期限租金收取标准7物价指数通货膨胀率税率等作资化率参指数8租赁合中租金收取应具体数字写作100120元方米9市场较法中系数取值10净收益扣项目全11税费中列支税12物业资价值求取时应注意效年期
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1估价象权利状况交清通常情况土年限漏掉土年限起止日期
2税费通常二税费等包括税土增值税等
3假设开发法中注意验算总楼价计算否误外注意建筑费否折南估价时点专业费通常取建筑费系数折现误
4假设开发法中具体讲现金流量法计算房产价值时单独计算利息利润
5计算土单价时计算步骤采土面积
6估价报告技术报告中委托方估价方否单位估价结果前否致
7注意成法估价中技术路线否误
8市场较法中房产状况修正中单项素超节20综合修正超30修正表中素较中否漏掉交易情况交易日期说明
9估价报告效期应超年应效期完成估价报告日起原年市场状况变化情况估价报告效期超半年
10注意估价结果报告中金额写否前面写估价技术报告中致写金额误
11估价结果报告中通常漏掉价值定义估价作业日期估价时点等项注意时点确定日期估价目相吻合估价目预测未楼价时点现外回顾性估价保险赔偿等时点确定注意
12价值定义说明评估拍卖价格抵押价格等说明市场价格调整幅度
13估价报告全局价方法选否正确问题关键
14收益法中收益年限确定净收益求取中应扣项目（数情况应扣折旧费土摊提费利润等）收益年限没采尚年限资化率确定中没说明确定理
15成法中采残值率房产估价规范中致均错
16采收益法估价时采净收益应客观收益成应客观成种估价报告中专名词名词法等
17市场较法中选取实例超年没说明价格否稳定般情况选取实例超年
18市场较法中修正系数位置否误例应该分子修正分母修正应该增加减少实例房产位置实物状况估价象优越（+2）价格应修正100102修正成10098
19市场较法交易日期修正中货币单位换算时机种化币单位涨跌外搞清涨跌幅度少月记清计算时位置搞清定基价格指数环价格指数等
20成法中房屋建造成房屋重置成房屋重置成包括房屋建造成加开发商应负担正常费利息利润税金等
21成法计算利息时费投入建造期均匀投入计算期应计建造期半外注意第年投入40第二年投入40第三年投入20计算期计算方法考试重点般情况价开始次性投入开始投入工程完工计息
22种方法计算中参数确定特估价结果确定理充分参数确定否误前面提10面8土资化率建筑物资化率综合资化率关系计算时资化率应否正确选公式否正确
23重复计算问题收益法计算某宾馆收益时方法计算堂技术层设备层价值等等
24收益法评估中应考虑出租率入住率酒店考虑座率应吧台堂计算价值
25假设开发法估价传统方法中应注意漏掉买方购买土建工程时应交锐金计算期确定扣项目确定销售锐费计利息利润外注意利息利润计算基数现金流量法中楼价求取中折现率确定折现系数确定扣销售锐费时折现建筑费求取时样存方面问题专业费通常取建筑费系数折现时求价建工程价值价时点价值
26成法计算折旧时特注意折旧年限确定建筑物济寿命二土年限（出土）租求取简单取系数收益法中求净收益样方法计算
问题评估报告时加注意星号面面重复出发点通方敬请谅解
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