昆山房产市场开展态势分析
1 昆山城市概览
l 理位置：
昆山江苏省苏州市属县级市处江苏省东南部海苏州间北东北常熟太仓两市相连南东南海嘉定青浦两区接壤西吴江苏州交界
l 口：
统计数显示2004年昆山户籍口6372万外口6253万外口占居民数98中台湾日韩国欧美国家境外士达4万左右
l 交通：
沪宁高速公路312国道穿越昆山市海虹桥机场约半时车程海浦东机场约1时车程
苏州市约25分钟车程
l 宏观济环境：
表1 2004年昆山市假设干宏观指标
指标名称
数值
增长
指标数值横拟
GDP
570亿元
245
均GDP
907万元
294
位居全国等级城市首海市类指标165倍
城镇居民均支配收入
15011元
152
海市类指标090倍
年全国百强县〔市〕评名次
第2位
德居首位
资料源：2004年昆山市国民济社会开展统计公报
值提昆山外投资十分密集截2004年该市实际利外资突破90亿美元中台资例高占半数目前昆山优势产业集中IT产业通信设备计算机电子业
2 昆山房产市场开展回忆
l 年房产开发投资快速增长
注：2004年数值预测值
资料源：昆山统计局
图1 20012004年昆山市房产开发投资额走势
l 供需情况市场供需求均逐年快速升需求增速明显高供
注：缺少2004年预售面积空置面积
资料源：昆山统计局
图2 20012004年昆山市商品房供需指标走势
l 需求结构销售规模住宅体商业房产需求增长显著
资料源：昆山统计局
图3 20012003年昆山市类商品房销售面积构成分析
l 价格角度年商品房售价逐年快速升
资料源：昆山统计局
图4 20012004年昆山市商品房售价走势
l 基房产市场强势表现全国知名房产企业纷纷进军昆山
表2 进入昆山局部知名房产企业
企业名称
进入时间
（年）
运作工程
工程区位
工程总建面
（万方米）
工程总占
（万方米）
万科集团
2004
万科高尔夫墅
昆山市阳澄路马鞍山路
34
57
世茂集团
2004
昆山世茂新城
昆山城南
130
72
绿集团
20032004
绿·国际家园
昆山市花桥镇
600
267
中原产
20032004
华城美（代理）
昆山市长江北路鑫茂路
56
资料源：网搜索
3 未3年昆山房产市场开展预测
l 预测结果显示未3年昆山市商品房销售稳步增长
现采集19992004年昆山市宏观指标房产供需指标回分析结果发现：
昆山市商品房销售均价002119*昆山市均GDP+009971〔R20998〕
昆山市商品房销售面积95766*昆山市商品房销售均价105337〔R20808〕
基计算20052007年昆山市商品房销售均价销售面积详见表2
表3 20052007年昆山市局部指标预测
指标名称
2005
2006
2007
GDP〔亿元〕*
62598
68746
75498
户籍口〔万〕**
6548
6765
7014
均GDP〔万元〕
956
1016
1076
商品房销售均价〔万元方米〕
030
032
033
商品房销售面积〔万方米〕
18415
19636
20858
* 昆山城市总体规划（20022021）2021年昆山市GDP预计达1000亿元假设20062021年年均递增速度均98
** 口预测采二阶项式回分析结果〔R2＝0994〕
资料源：2004年昆山市国民济社会开展统计公报
值提商品房预售面积销售面积样直接影响市场供需衡预售增长迅猛昆山市〔参见图2〕局部需求市场影响十分重笔者目前缺乏相应预售数暂时法局部需求考虑进
l 市场供期施工面积达较高水已根满足未3年销售面积需求
资料源：昆山统计局
图5 20012004年昆山市商品房施工面积走势
4 昆山市房产市场开发投资时机分析
l 住宅市场中高档物业存明显投资时机
2001－2003年住宅销售面积年均递增5859高档物业〔包括墅高档公寓〕年均递增15229连续三年供需根衡
表4 20012003年昆山市档次住宅供需指标
单位：万方米
年份
高档住宅*
普通住宅**
竣工面积
销售面积
二项差
竣工面积
销售面积
二项差
2001年
372
389
017
4759
5445
686
2002年
1008
990
018
7302
6744
558
2003年
2854
2476
378
14580
12197
2383
* 高档住宅包括墅高档公寓
** 普通住宅指高档住宅外住宅
资料源：昆山统计局
l 酒店式公寓市场具较开发投资潜力
长期旅居境外士外高收入群体酒店式公寓消费群体目前昆山市约6253万外口中4万名境外士考虑境外士酒店式公寓需求参考海市境外士入住酒店式公寓数字〔2003年底约67〕昆山市酒店式公寓市场需求少2700套
市场供角度截2004年9月昆山市没建成酒店式公寓然目前少6酒店式公寓工程已启动预计23年建成总供套数13001500套尚法满足市场需求
表5 目前昆山市已开盘酒店式公寓工程
工程名称
均价
（元方米）
套数〔套〕
交房时间
备注
长江酒店公寓
11000
352
2006年
挑高设计分隔
摩天星光酒店公寓
20062007年
未开盘
前进录
5600
162
2005年
中茵苹果社区
5000
120
2005年
吉田国际广场
5800
338
2007年
市现代城
4100
144
2005年
资料源：网搜索
l 写字楼市场特高档写字楼市场具明显投资时机
年写字楼需求十分旺盛空置面积逐年快速降低
表6 20012003年昆山市写字楼空置面积变化
年份
商品房空置面积（万方米）
#增长
中：写字楼空置面积
（万方米）
#增长
2001年
2316
064
2002年
1956
1554
033
4844
2003年
1370
2996
027
1818
资料源：昆山市统计局
昆山市现局部写字楼建设标准拟低高标准楼盘相海乙级写字楼然该区迅猛开展金融咨询传媒设计等代表第三产业中高档写字楼需求目前法满足
l 商业物业开展前景较佳
目前昆山市均商业面积仅08方米低海周围局部城市均商业面积1方米左右水缺乏商业设施区局部消费力量特中高档消费需求分流海市苏州市等
商业开展空间较众国外商业巨头纷纷涌入昆山
表7 进入昆山局部商业巨头
企业名称
进入时间
（年）
工程区位
工程总建面
（万方米）
润发
2003
昆山阳中路518号
188
易初莲花
2003
昆山长江北路新浦路
2
欧尚购物中心
2004
昆山前进西路白马泾路
112
沃尔玛
2005
西部城市副中心
乐购
2005
铁南城市副中心
资料源：网搜索
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1 昆山城市概览
l 理位置：
昆山江苏省苏州市属县级市处江苏省东南部海苏州间北东北常熟太仓两市相连南东南海嘉定青浦两区接壤西吴江苏州交界
l 口：
统计数显示2004年昆山户籍口6372万外口6253万外口占居民数98中台湾日韩国欧美国家境外士达4万左右
l 交通：
沪宁高速公路312国道穿越昆山市海虹桥机场约半时车程海浦东机场约1时车程
苏州市约25分钟车程
l 宏观济环境：
表1 2004年昆山市假设干宏观指标
指标名称
数值
增长
指标数值横拟
GDP
570亿元
245
均GDP
907万元
294
位居全国等级城市首海市类指标165倍
城镇居民均支配收入
15011元
152
海市类指标090倍
年全国百强县〔市〕评名次
第2位
德居首位
资料源：2004年昆山市国民济社会开展统计公报
值提昆山外投资十分密集截2004年该市实际利外资突破90亿美元中台资例高占半数目前昆山优势产业集中IT产业通信设备计算机电子业
2 昆山房产市场开展回忆
l 年房产开发投资快速增长
注：2004年数值预测值
资料源：昆山统计局
图1 20012004年昆山市房产开发投资额走势
l 供需情况市场供需求均逐年快速升需求增速明显高供
注：缺少2004年预售面积空置面积
资料源：昆山统计局
图2 20012004年昆山市商品房供需指标走势
l 需求结构销售规模住宅体商业房产需求增长显著
资料源：昆山统计局
图3 20012003年昆山市类商品房销售面积构成分析
l 价格角度年商品房售价逐年快速升
资料源：昆山统计局
图4 20012004年昆山市商品房售价走势
l 基房产市场强势表现全国知名房产企业纷纷进军昆山
表2 进入昆山局部知名房产企业
企业名称
进入时间
（年）
运作工程
工程区位
工程总建面
（万方米）
工程总占
（万方米）
万科集团
2004
万科高尔夫墅
昆山市阳澄路马鞍山路
34
57
世茂集团
2004
昆山世茂新城
昆山城南
130
72
绿集团
20032004
绿·国际家园
昆山市花桥镇
600
267
中原产
20032004
华城美（代理）
昆山市长江北路鑫茂路
56
资料源：网搜索
3 未3年昆山房产市场开展预测
l 预测结果显示未3年昆山市商品房销售稳步增长
现采集19992004年昆山市宏观指标房产供需指标回分析结果发现：
昆山市商品房销售均价002119*昆山市均GDP+009971〔R20998〕
昆山市商品房销售面积95766*昆山市商品房销售均价105337〔R20808〕
基计算20052007年昆山市商品房销售均价销售面积详见表2
表3 20052007年昆山市局部指标预测
指标名称
2005
2006
2007
GDP〔亿元〕*
62598
68746
75498
户籍口〔万〕**
6548
6765
7014
均GDP〔万元〕
956
1016
1076
商品房销售均价〔万元方米〕
030
032
033
商品房销售面积〔万方米〕
18415
19636
20858
* 昆山城市总体规划（20022021）2021年昆山市GDP预计达1000亿元假设20062021年年均递增速度均98
** 口预测采二阶项式回分析结果〔R2＝0994〕
资料源：2004年昆山市国民济社会开展统计公报
值提商品房预售面积销售面积样直接影响市场供需衡预售增长迅猛昆山市〔参见图2〕局部需求市场影响十分重笔者目前缺乏相应预售数暂时法局部需求考虑进
l 市场供期施工面积达较高水已根满足未3年销售面积需求
资料源：昆山统计局
图5 20012004年昆山市商品房施工面积走势
4 昆山市房产市场开发投资时机分析
l 住宅市场中高档物业存明显投资时机
2001－2003年住宅销售面积年均递增5859高档物业〔包括墅高档公寓〕年均递增15229连续三年供需根衡
表4 20012003年昆山市档次住宅供需指标
单位：万方米
年份
高档住宅*
普通住宅**
竣工面积
销售面积
二项差
竣工面积
销售面积
二项差
2001年
372
389
017
4759
5445
686
2002年
1008
990
018
7302
6744
558
2003年
2854
2476
378
14580
12197
2383
* 高档住宅包括墅高档公寓
** 普通住宅指高档住宅外住宅
资料源：昆山统计局
l 酒店式公寓市场具较开发投资潜力
长期旅居境外士外高收入群体酒店式公寓消费群体目前昆山市约6253万外口中4万名境外士考虑境外士酒店式公寓需求参考海市境外士入住酒店式公寓数字〔2003年底约67〕昆山市酒店式公寓市场需求少2700套
市场供角度截2004年9月昆山市没建成酒店式公寓然目前少6酒店式公寓工程已启动预计23年建成总供套数13001500套尚法满足市场需求
表5 目前昆山市已开盘酒店式公寓工程
工程名称
均价
（元方米）
套数〔套〕
交房时间
备注
长江酒店公寓
11000
352
2006年
挑高设计分隔
摩天星光酒店公寓
20062007年
未开盘
前进录
5600
162
2005年
中茵苹果社区
5000
120
2005年
吉田国际广场
5800
338
2007年
市现代城
4100
144
2005年
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l 写字楼市场特高档写字楼市场具明显投资时机
年写字楼需求十分旺盛空置面积逐年快速降低
表6 20012003年昆山市写字楼空置面积变化
年份
商品房空置面积（万方米）
#增长
中：写字楼空置面积
（万方米）
#增长
2001年
2316
064
2002年
1956
1554
033
4844
2003年
1370
2996
027
1818
资料源：昆山市统计局
昆山市现局部写字楼建设标准拟低高标准楼盘相海乙级写字楼然该区迅猛开展金融咨询传媒设计等代表第三产业中高档写字楼需求目前法满足
l 商业物业开展前景较佳
目前昆山市均商业面积仅08方米低海周围局部城市均商业面积1方米左右水缺乏商业设施区局部消费力量特中高档消费需求分流海市苏州市等
商业开展空间较众国外商业巨头纷纷涌入昆山
表7 进入昆山局部商业巨头
企业名称
进入时间
（年）
工程区位
工程总建面
（万方米）
润发
2003
昆山阳中路518号
188
易初莲花
2003
昆山长江北路新浦路
2
欧尚购物中心
2004
昆山前进西路白马泾路
112
沃尔玛
2005
西部城市副中心
乐购
2005
铁南城市副中心
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